ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2076/2020

Ședința publică din data de 22 octombrie 2020

Deliberând asupra cererii de recurs, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 06.04.2015 sub nr. x/2015, reclamantul A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta B. S.A., solicitând instanței:

Prin sentința civilă nr. 2231/12.07.2018, Tribunalul București, secția a VI-a Civilă a respins excepțiile de inadmisibilitate ca neîntemeiate și a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul A. S.R.L. prin administrator judiciar C. împotriva pârâtei B. S.A..

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, solicitând schimbarea ei în parte, în sensul admiterii cererii sale de chemare în judecată.

Curtea de Apel București, secția a VI-a Civilă prin decizia civilă nr. 1548A/2019 din 09 octombrie 2019 a respins apelul formulat de apelanta S.C. A. S.R.L., prin administrator judiciar C. împotriva sentinței civile nr. 2231/12.07.2018 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a Civilă în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimata S.C. B. S.A., ca nefondat.

Împotriva deciziei civile nr. 1548A/2019 din 09 octombrie 2019 pronunțata de Curtea de Apel Bucuresti, secția a VI-a civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar C..

Prin memoriul de recurs, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanta A. S.R.L. solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată și constatării rezilierii abuzive a contractului nr. x/2012, obligării intimatei la plata daunelor interese și la restituirea bunurilor aflate în imobilul proprietatea intimatei sau obligarea la plata contravalorii acestora.

In raport de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurenta apreciază ca hotărârea atacata este pronunțată cu încălcarea și cu greșita aplicare a normelor de drept material.

În primul rând se susține că instanța a nesocotit dispozițiile art. 1786 C. civ., conform cărora, Locatorul este ținut, chiar fără o stipulație expresă: a) să predea locatarului bunul data în locațiune; b) să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe durata locațiunii; c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii,,

În conformitate cu art. 25 din contract, lucrările de reparații ce urmau a se efectua de către pârâtă aveau să fie realizate în perioada 15 iulie 2012-15 septembrie 2012, acestea fiind prelungite peste termenul convenit în contract.

Intimata nu a prezentat niciun document din care să rezulte necesitatea extinderii cantitative și temporale a lucrărilor și nu a informat asupra duratei lucrărilor sau a modului în care avea să fie afectată folosința imobilului. Sub un al doilea aspect, recurenta susține că au fost încălcate dispozițiile art. 1509 C. civ. privind imputația plății, cu referire la sumele achitate prin ordinele de plată din luna septembrie, care au fost apreciate plăți nedatorate. Prin aprecierea instanței de apel conform căreia înlocuirea unor elemente principale ale instalației de încălzire excede noțiunii de lucrări de întreținere și reparații curente au fost încălcate dispozițiile art. 1268 C. civ., privind interpretarea clauzelor.

Astfel, instanța de apel a lipsit de efecte clauza prevăzută la art. 17 lit. b) din contract și nu a constatat că reclamanta are dreptul de a efectua lucrări la instalația de încălzire, aceasta nefiind asimilată instalațiilor electrice și de gaze.

În aceste mod, instanța de apel a încălcat și dispozițiile art. 1270 C. civ., dat fiind că prin contract nu a fost prevăzută o interdicție de a efectua asemenea lucrări.

De asemenea exista și cerința urgenței, întrucât luna august era ultima lună în care se puteau face astfel de lucrări înainte de sosirea vremii nefavorabile. Aceste susțineri ale pârâtei nici nu ar fi trebuit să fie analizate deoarece fac obiectul cererii reconvenționale, care a fost disjunsă și fac obiectul dosar nr. x/2018 pe rolul Tribunalului București, în prezent suspendat.

Instanța a ignorat și prevederile art. 2495 C. civ. care ar fi demonstrat că este dovedit refuzul intimatei de restituire a bunurilor. Notificarea de reziliere nu face dovada că intimata ar fi permis ridicarea bunurilor.

Se mai reproșează instanței de apel că nu a avut în vedere reglementarea rezilierii și a pactului comisoriu prin raportare la prezenta speță, care ar fi condus la concluzia că rezilierea de către intimată este nelegală și a fost făcută cu încălcarea legii și a dispozițiilor contractuale.

Declarația unilaterală de reziliere emisă fără îndeplinirea condițiilor generale ale rezilierii este nulă pentru încălcarea dispozițiilor care reglementează răspunderea contractuală.

În situația de față nu se poate vorbi despre vreo faptă ilicită a reclamantei întrucât aceasta și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în contract.

Recurenta solicită ca instanța să constate că în cauză sunt îndeplinite condițiile legale care atrag răspunderea contractuală a intimatei. În ceea ce privește prima condiție privind neexecutarea unei obligații contractuale, intimata a încălcat dispozițiile art. 15 din contract și a folosit situația cauzată de aceasta pentru a rezilia în mod abuziv contractul.

În ceea ce privește culpa pârâtei, intimata a dovedit rea-credință prin atitudinea sa de extindere nejustificată și prelungire nemotivată a lucrărilor.

În ceea ce privește prejudiciul, ca urmare a rezilierii abuzive, reclamanta a suferit un prejudiciu de 9.998.432,18 RON venituri neîncasate diminuat cu plata chiriei și plata altor cheltuieli care decurg din contract.

În ceea ce privește raportul de cauzalitate, prejudiciul este consecința directă și necesară a neexecutării.

În opinia recurentei, aceste încălcări de lege se subsumează motivului de casare prevăzut de art. 488, alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea depusă la 06 februarie 2020, pârâta B. S.A. a invocat, pe cale de excepție nulitatea recursului, având în vedere nerespectarea dispozițiilor art. 61 din Legea nr. 85/2014.

S-a susținut lipsa calității de reprezentant al SCA D., semnatarul cererii de recurs. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu consecința menținerii deciziei atacate ca fiind legală și temeinică.

Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost efectuat și comunicat părților la 09.04.2020.

Prin încheierea din data de 04.06.2020, Înalta Curte a respins excepția lipsei calității de reprezentant invocată de intimata-pârâtă și a admis în principiu recursul, constatând că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 493 alin. (7) C. proc. civ.

În cadrul examenului de legalitate care privește decizia instanței de apel, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

Recursul recurentei-reclamante a fost întemeiat în drept pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., conținând critici din perspectiva încălcării și aplicării greșite de către instanța de apel a dispozițiilor de drept material.

Sub un prim aspect, criticile recurentei vizează greșita reținere a instanței de apel cu privire la lipsa autorizațiilor pentru lucrări, susținând că instanța de apel nu a analizat și nu a înlăturat motivat susținerile dezvoltate prin cererea de chemare în judecată și prin cererea de apel.

Recurenta reia aspectele care țin de încheierea contractului de închiriere, iar în ceea ce privește încadrarea situației de fapt în critica de nelegalitate subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. susține că instanța de apel a nesocotit dispozițiile art. 1786 C. civ.

Se argumentează în sensul că potrivit art. 25 din contract lucrările de reparații ce urmau a se efectua de către intimată aveau să fie realizate strict în perioada 15 iulie 2012- 15 septembrie 2012, iar extinderea cantitativă și temporală peste termenul acordat a cauzat imposibilitatea reclamantei de a folosi imobilul.

Înalta Curte reține că aspectele criticate se încadrează în asigurarea folosinței utile, prevăzută la art. 25 din contractul de închiriere nr. x din 09.05.2012, având ca obiect închirierea spațiului în clădirea B. S.A. din Bd Gh. Șincai, nr. 1-1A, București, în sup. totală de 488 mp la et. 1 cu acces la parter, spațiul urmând a fi folosit pentru desfășurarea de activități medicale.

Astfel cum a reținut și instanța de apel, pretinsele încălcări de către intimata-pârâtă a obligațiilor sale, prezintă relevanță din perspectiva neexecutării propriilor obligații de către recurenta-reclamantă.

Or, prin declarația de rezoluțiune, intimata a imputat recurentei încălcări ale obligațiilor contractuale, respectiv împiedicarea realizării obligației asumate de locator privind efectuarea unor lucrări de reparații, neplata în avans în sumă totală de patru chirii, efectuarea de lucrări de demontare și înlocuire a instalației de încălzire, obstrucționarea accesului reprezentanților locatorului în spațiul închiriat.

În consecință, instanțele devolutive au analizat din această perspectivă dacă declarația unilaterală de rezoluțiune s-a făcut cu respectarea prevederilor contractuale, analizând conduita recurentei care a justificat rezilierea.

Depășirea limitelor prevăzute pentru efectuarea lucrărilor, ce a determinat, în opinia recurentei îngrădirea folosinței utile trebuie coroborată cu atitudinea reclamantei care a acționat în sensul restricționării programului de lucru și permiterii accesului lucrătorilor, ceea ce demonstrează caracterul nejustificat al conduitei reclamantei de a se opune lucrărilor de consolidare și amenajare efectuate de intimată.

A doua critică adusă deciziei recurate și subsumată motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., se referă la nesocotirea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1509 C. civ.

Dacă instanța de apel ar fi avut în vedere acest text de lege, arată recurenta, ar fi reținut că sumele achitate prin ordinele de plată din luna septembrie nu ar fi putut reprezenta plăți nedatorate.

Se susține, în esență, că neexecutarea este generată de fapta creditorului și are caracter justificat.

Înalta Curte reține sub acest aspect că intimata a făcut o aplicare corectă a prevederilor art. 19 alin. (1) și art. 11 din contract, pentru obligația de plată a chiriilor scadente la data încheierii contractului fiind îndeplinite condițiile rezilierii.

În ceea ce privește achitarea avansului, sarcina de a proba plata revenea reclamantei, în mod corect reținând instanța de apel că nu se poate considera ca dovedită plata integrală a avansului, având în vedere că instrumentele de plată din mai au în vedere contravaloarea unor facturi cu privire la care nu există nicio dovadă că au fost emise în temeiul prezentului contract.

În continuare, recurenta critică decizia instanței de apel sub aspectul încălcării dispozițiilor art. 1268 C. civ., cu referire la clauza prevăzută la art. 17 lit. b) din contract, susținând că instanța de apel a interpretat această clauză în sensul în care nu produce niciun efect.

Atât timp cât interdicțiile de a efectua lucrări fără acordul intimatei sunt expuse în mod expres și limitativ ca fiind cele privitoare la instalațiile electrice și de gaze, instanța de apel ar fi trebuit să constate că recurenta avea dreptul de a efectua lucrări la instalațiile de încălzire, susține recurenta.

Din acest punct de vedere recurenta consideră că instanța de apel a încălcat prevederile art. 1270 alin. (1) C. civ., adăugând la prevederile contractului, în sensul prevederii și altor interdicții.

În mod legal a apreciat instanța de apel că înlocuirea caloriferelor nu cade sub incidența art. 17 pct. b deoarece operațiunea nu are natura unei întrețineri sau reparații curente a elementelor de instalații, ci intră în sfera literei i, sens în care era necesar acordul prealabil al proprietarului.

În consecință, critica rccurentei întemeiată pe încălcarea dispozițiilor art. 1270 alin. (1) C. civ. este nefondată.

În ceea ce privește critica recurentei legată de analizarea în mod nelegal de către instanța de apel a susținerilor legate de înlocuirea unor elemente principale ale instalației de încălzire, Înalta Curte apreciază că este nefondată.

Pe de o parte aceste susțineri au fost invocate prin cererea de apel de către reclamantă, instanța respectând principiul disponibilității, analiza apelului de către instanța de judecată fiind realizată în limitele cererii de apel, adică în limitele criticilor formulate.

Pe de altă parte, instanța de apel a analizat aceste susțineri și din perspectiva neîndeplinirii de către chiriaș a prevederilor art. 19.4 din contract, legate de acordul proprietarului la efectuarea lucrării.

O altă critică adusă deciziei instanței de apel vizează ignorarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 2495 alin. (1) C. civ., fără să rețină refuzul intimatei de restituire a bunurilor recurentei.

Notificarea de eliberare a spațiului nu face dovada intenției de restituire a bunurilor.

Înalta Curte constată că cererea privind restituirea bunurilor aflate în imobilul proprietatea pârâtei și plata contravalorii acestora are natură juridică accesorie în raport cu primele capete de cerere referitoare la reziliere.

Prin notificările adresate recurentei de către intimată, s-a solicitat eliberarea spațiului, fără a se menționa refuzul de restituire al bunurilor.

Instituirea unui drept de retenție prin cererea reconvențională nu echivalează cu refuzul de restituire, care trebuia dovedit de către recurentă.

Sub un ultim aspect, recurenta susține că nu se poate vorbi despre vreo faptă ilicită a recurentei, întrucât și-a îndeplinit obligațiile prevăzute în contract, iar intimata datorează daune-interese ca urmare a rezilierii abuzive a contractului încheiat între părți.

Recurenta susține că în cauză sunt îndeplinite condițiile legale catre atrag răspunderea contractuală a intimatei și anume neexecutarea obligației contractuale prevăzută de art. 15 din contract care se referă la folosința liniștită și utilă a bunului închiriat, culpa intimatei prin care a extins nejustificat și nemotivat lucrările, existența prejudiciului ca urmare a rezilierii abuzive și existența raportului de cauzalitate, prejudiciul fiind consecința directă și necesară a executării.

Față de aceste argumente, Înalta Curte reține că susținerile recurentei cu privire la îndeplinirea condițiilor legale care atrag răspunderea contractuală a intimatei au caracter subsidiar față de primul capăt de cerere privind constatarea caracterului abuziv al rezilierii, fiind relevante doar în măsura în care pot justifica neexecutarea obligațiilor contractuale de către recurentă.

Or, în cauza de față instanțele devolutive au analizat dacă declarația unilaterală de reziliere s-a făcut în conformitate cu dispozițiile contractuale, respectiv respectarea clauzelor contractuale pentru activarea clauzei care conține pactul comisoriu de ultim grad, statuând în mod corect că este legală soluția pronunțată față de acest capăt de cerere.

Apreciind că invocarea pactului comisoriu îndeplinea condițiile legale și contractuale, cererea recurentei privind acordarea daunelor interese este nefondată.

Pentru toate considerentele prezentate, având în vedere și dispozițiile legale invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție, în baza art. 496 din C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR C.. împotriva deciziei civile nr. 1548 A/2019 din 09 octombrie 2019 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. B. S.A.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 octombrie 2020.