ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2270/2019

Cererea de chemare în judecată. Alte acte de procedură Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 16.10.2012 pe rolul Judecătoriei Focșani, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții B., C., D. și E., solicitând obligarea acestora la plata dublului prețului primit în baza antecontractului de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. x/26.02.2007 de B.N.P. Asociați F. și G.. Prin sentința civilă nr. 2870/17.06.2014, Judecătoria Focșani a admis excepția necompetenței materiale, invocată de pârâți pe calea întâmpinării, și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Vrancea. Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Vrancea, secția I civilă, la data de 26.06.2014. La 16.10.2014, reclamantul a formulat cerere precizatoare prin care a arătat că își reduce câtimea pretențiilor la 336.000 RON. Prin încheierea din 13.11.2014, Tribunalul Vrancea, secția I civilă a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâți pe calea întâmpinării. La termenul de judecată din 11.12.2014, pârâții, prin mandatar, au invocat excepția lipsei de interes și au precizat că inadmisibilitatea reprezintă o consecință a excepției lipsei calității procesuale pasive.

Sentința pronunțată de Tribunalul Vrancea Prin sentința civilă nr. 546/23.12.2014, Tribunalul Vrancea, secția I civilă a respins ca neîntemeiate excepțiile lipsei de interes și lipsei calității procesuale pasive a pârâților C. și D., a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului E. și, în consecință, a respins ca fiind introdusă în contradictoriu cu o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, formulată în contradictoriu cu acest pârât, a admis cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, în contradictoriu cu pârâții C. și D. și a obligat pârâții la plata către reclamant a sumei de 336.000 RON, cu titlu de obligație contractuală și a sumei de 1.005 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, precum și la plata către Stat a sumei de 6.471 RON, în temeiul art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, raportat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în speță sunt incidente dispozițiile C. civ. de la 1864 și, văzând data învestirii Judecătoriei Focșani, cele ale C. proc. civ. de la 1865. În continuare, a reținut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat de B.N.P. Asociați F. și G. prin încheierea nr. 1477/26.02.2007, H. și B., prin mandatar E., în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să îi vândă lui A., în calitate de promitent-cumpărător, suprafața de 168 ha de pădure situată în comuna Mera, județul Vrancea. Conform paragrafului 4 din antecontract, rezultă că prețul total al vânzării este de 336.000 RON, iar potrivit paragrafelor 5 și 6, în cazul în care la data obținerii titlului de proprietate de către cumpărător și după întocmirea cărților funciare, promitenții-vânzători nu se vor prezenta la notarul public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător poate solicita, pe cale judiciară, restituirea dublului prețului. Prima instanță a mai constatat că C. și D. apar ca fiind succesorii legali ai promitenților-vânzători. A reținut tribunalul că prin sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D. și E. și au fost obligați pârâții, în solidar, la plata către reclamant a sumei de 336.000 RON, reprezentând preț nedatorat, actualizată cu dobânda legală la data plății efective. A notat tribunalul că prin considerentele hotărârii sus-menționate s-a reținut că apărarea pârâților în sensul că reclamantul ar fi fost împuternicit de moștenitorii defunctului H., prin procură specială, să obțină terenurile forestiere, nu poate fi primită, întrucât nu s-au făcut dovezi în acest sens. De asemenea, prin aceleași considerente, s-a reținut imposibilitatea perfectării unei vânzări pentru imobilul în discuție, ca urmare a constatării nulității certificatului de moștenitor al promitentului-vânzător H., dar și că nu a rezultat dobândirea de către E. a calității de parte contractuală sau de succesor al părților contractante. Totodată, a notat prima instanță că sus-menționata hotărâre a fost fundamentată în drept pe instituția plății nedatorate. A apreciat tribunalul că din cele indicate mai sus rezultă și obligația pentru promitenții-vânzători de a achita dublul prețului primit, în cazul imposibilității perfectării vânzării. A reținut tribunalul că, față de imposibilitatea obiectivă de perfectare a convenției rezultă că inclusiv lipsa unei notificări din partea reclamantului de prezentare la notarul public nu prezintă relevanță, fiind clar că, independent de aceasta, promitenții vânzători ori succesorii lor nu puteau îndeplini obligația asumată prin antecontract. De asemenea, tribunalul a notat că în limitele puterii de lucru judecat de care se bucură sentința civilă nr. 3502/2012, a rezultat o neîndeplinire culpabilă de către promitenții-vânzători și succesorii acestora a propriilor obligații rezultate din antecontract, acesta fiind unul sinalagmatic și cu executare uno ictu. În continuare, tribunalul a evocat dispozițiile art. 969, 973, 1297 și 1298 din C. civ. și a reținut că actul dedus analizei în această cauză reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, în concret un antecontract, ce dă naștere pentru oricare dintre părțile contractante la dreptul de a solicita inclusiv rezoluțiunea actului, în condițiile impuse de lege. Aceeași convenție a dat naștere în patrimoniul acelorași părți la obligații de a face, expuse în paragrafele anterioare. Tribunalul a subliniat că dispozitivul sentinței civile nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, precum și considerentele acesteia, se impun cu putere de lucru judecat, însă în prezenta cauză s-a solicitat cea de-a doua jumătate din suma totală stipulată în convenție cu titlu de obligație de restituire, exclusiv în temeiul răspunderii contractuale, astfel că soluția și argumentarea date prin sentința sus-menționată nu pot fi aplicate în mod identic în ceea ce privește solidaritatea obligației și angajarea răspunderii unor terțe persoane. Pornind de la premisa că din probatoriul administrat nu a rezultat declararea, în condițiile legii, a nevalabilității antecontractului, tribunalul a dat eficiență principiilor forței obligatorii și relativității efectelor contractului și a reținut că pârâtul E. este terț față de acest act. Cu privire la excepția lipsei de interes, invocată de pârâții C., D. și E., prima instanță a reținut că, față de pretențiile deduse judecății, reclamantul a justificat un interes material care este legitim, personal, direct, născut și actual. Astfel, notând că nu rezultă că reclamantul ar avea pentru pretenția cu care a învestit instanța (conform cererii modificatoare) un titlu executoriu, tribunalul a respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes. De asemenea, văzând părțile antecontractului, dar și calitatea de succesori a pârâților C. și D. față de promitenții-vânzători, tribunalul a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor pârâți. În ceea ce îl privește pe pârâtul E., a luat act că acesta nu are calitatea de parte a antecontractului, nefiind conform actului titular de drepturi civile în legătură cu acesta și a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a acestui pârât. Pe fondul cauzei, în completarea elementelor de motivare expuse mai sus, prima instanță a reținut că raportul litigios dedus judecății este guvernat de răspunderea civilă contractuală, dar și culpa autorilor pârâților C. și D. în neîndeplinirea obligației ce le incumba conform antecontractului. Văzând suma de apărări expuse de pârâți, tribunalul a subliniat că interpretarea gramaticală și sistematică a clauzei inserate în paragraful 7 din antecontract nu conduce la concluzia transformării antecontractului în unul aleatoriu. Aceasta, întrucât simpla informare a reclamantului cu privire la o procedură penală, fără o asumare expresă și univocă a riscurilor ce ar fi generate de modalitatea de finalizare a acesteia, nu este aptă să conducă spre o astfel de concluzie, termenii univoci folosiți în privința obligației asumate de promitenții-vânzători excluzând interpretarea antecontractului ca fiind unul aleatoriu. În continuare, tribunalul a subliniat că sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani nu a vizat întreaga sumă de bani prevăzută de paragraful 6 din antecontract, ci doar jumătate din aceasta, astfel că nu are autoritate judecat cu privire la restul sumei. Așa fiind, a reținut că, raportat la prevederile paragrafului 5 din antecontract și având în vedere că executarea vânzării nu a devenit imposibilă fără culpa părților, ci chiar din culpa promitenților-vânzători, în speță sunt incidente dispozițiile art. 1298 teza I din C. civ. A apreciat tribunalul că aceste aspecte conduc spre concluzia indubitabilă a temeiniciei solicitării reclamantului pentru cea de-a doua jumătate a sumei stipulată în antecontract, în baza răspunderii civile contractuale.

Apelul declarat în cauză Împotriva sentinței civile nr. 546 din 23.12.2014, au declarat apel pârâții C. și D., invocând în esență următoarele critici: instanța învestește cu putere de lucru judecat sentința civilă nr. 3602/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani care nu are nicio legătură cu obiectul cauzei deduse judecății; trebuia să se constate imposibilitatea perfectării convenției de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea prevederilor art. 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2007; lipsa interesului este motivată succint, reclamantul trebuind să justifice în persoana sa, și nu a pârâtului, interesul de a promova acțiunea civilă; calitatea procesuală pasivă nu este motivată pe niciun temei legal.

Decizia pronunțată de Curtea de Apel Galați Prin decizia civilă nr. 71 A din 28 martie 2016, Curtea de Apel Galați, secția I civilă a respins, ca nefondat, apel declarat de pârâții C. și D. împotriva sentinței civile nr. 546 din 23.11.2014, pronunțată de Tribunalul Vrancea, secția I civilă. Curtea de apel a notat, cu titlu prealabil, că apelantul C. a decedat la data de 29.03.2015, iar din certificatul de moștenitor nr. x/25.02.2016, eliberat de B.N.P. I. și J., rezultă calitatea de unic moștenitor a apelantului D.. În motivarea deciziei, instanța de apel a reținut că din analiza motivării sentinței atacate nu rezultă că soluția este nemotivată, reținându-se puterea lucrului judecat a sentinței civile nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani. În acest context, a subliniat că tribunalul a valorificat efectul pozitiv al autorității de lucru judecat cu privire la neexecutarea obligației din culpa promitenților-vânzători. A mai subliniat curtea de apel că în speță nu este vorba de o interpretare tendențioasă a paragrafului 6 al antecontractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme tribunalul a reținut că s-a solicitat cea de-a doua jumătate din dublul sumei în baza răspunderii contractuale asumate de promitenții-vânzători. În situația în care promitenții-vânzători ar fi dat dovadă de bună-credință, ar fi putut solicita rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare tocmai ca urmare a imposibilității de perfectare a vânzării. A reținut curtea de apel că se încearcă să se susțină culpa pentru nedepunerea diligențelor în vederea obținerii titlului de proprietate, în scopul ascunderii culpei promitenților-vânzători. Or, aceasta este menționată cu putere de lucru judecat în sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani. A apreciat instanța de apel că, raportat la aceste argumente, în mod corect a conchis tribunalul că nu există un fine de neprimire pentru o solicitare din partea reclamantului pentru suma la care este îndrituit conform convenției. În final, a reținut că promitenții-vânzători sunt cei care nu și-au executat obligația asumată prin antecontract, astfel că este întemeiată solicitarea reclamantului cu privire la suma de 336.000 RON, ca diferență până la dublul sumei la care s-au obligat potrivit antecontractului, clauza fiind în conformitate cu voința părților și prevederile art. 1298 din C. civ.

Recursul declarat în cauză Împotriva deciziei civile nr. 71 A din 28 martie 2016, a declarat recurs recurentul-pârât D., prin procurator E., solicitând modificarea în tot, în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată. În motivarea recursului, a arătat că în mod eronat a reținut instanța de apel autoritatea de lucru judecat izvorând din sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, subliniind că între cele două cauze nu există identitate de obiect. A susținut recurentul că instanțele de fond au interpretat tendențios și au prezentat trunchiat datele din antecontractul de vânzare-cumpărare, avantajându-l pe reclamant. În continuare, a susținut că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra celor susținute de recurent în legătură cu faptul că în mod eronat a reținut Tribunalul Vrancea că reclamantul a formulat o cerere de completare a petitului acțiunii, dar și cu neîndeplinirea obligațiilor reclamantului, în calitate de mandatar al familiei K.. A arătat recurentul că instanța de apel nu a analizat nici criticile vizând faptul că, ignorând prevederile paragrafului 5 din antecontract, prima instanță a reținut imposibilitatea perfectării convenției de vânzare-cumpărare, dar a conchis că promitenții-vânzători sunt obligați să achite dublul prețului primit. Or, admițând imposibilitatea perfectării contractului, tribunalul a admis implicit că acțiunea este lipsită de obiect. De asemenea, a arătat că instanța de apel nu a analizat susținerile vizând asumarea de către reclamant a riscului nerealizării tranzacției de vânzare. A criticat recurentul decizia atacată și prin prisma faptului că instanța de apel nu a făcut niciun fel de referire la excepțiile lipsei de interes și lipsei calității procesuale pasive. În acest sens, a reiterat motivele invocate în susținerea excepției lipsei de interes, prezentând pe larg condițiile pe care trebuie să le îndeplinească interesul pentru a justifica sesizarea instanței de judecată. Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive, a evocat condițiile ce trebuie îndeplinite de o persoană pentru a avea calitatea de parte în proces. Cu privire la calitatea procesuală pasivă, a arătat că aceasta presupune existența identității între persoana pârâtului și persoana care se pretinde că este obligată în raportul juridic dedus judecății. În acest context, a subliniat că C. și D., în calitate de potențiali moștenitori ai defunctei B., nu aveau calitate procesuală pasivă, întrucât aceștia ar fi putut fi obligați la plata dublului prețului numai în ipoteza în care nu se prezentau în termenul stabilit la notarul public, în vederea redactării și semnării actului de vânzare-cumpărare. Mai mult, intimatul nu a făcut dovada faptului că, în calitate de mandatar al lui H., a obținut titlul de proprietate și a întocmit cartea funciară pentru suprafața de 168 ha pădure și nu i-a notificat să se prezinte la notarul public în vederea semnării contractului. A subliniat recurentul că anularea calității succesorale a lui H., prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, nu poate conduce spre concluzia culpei viitorilor vânzători, cu atât mai mult cu cât cumpărătorul fusese informat prin antecontract cu privire la acest aspect. La data de 07.11.2016, intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca nefondat a recursului.

Decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție Prin decizia nr. 1917 din 15 noiembrie 2016, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a admis recursul declarat pârâtul D., prin procurator E., împotriva deciziei civile nr. 71/A/28.03.2016, pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția I civilă, a casat decizia atacată și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Considerentele instanței de recurs au fost următoarele: Potrivit art. 261 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., hotărârea se dă în numele legii și trebuie să cuprindă, printre alte mențiuni, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. Un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Aceasta implică mai ales în sarcina instanței obligația de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt. Obligația de motivare impune o apreciere întotdeauna atașată de natura cauzei, de circumstanțele acesteia, stilul judiciar și tipologia actului de justiție. Motivarea unei hotărâri este înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte - dar nici ignorarea lor -, ci un răspuns la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conținutul lor, să influențeze soluția. Această concluzie se impune, deoarece numai printr-o motivare clară, precisă și necontradictorie, din care să rezulte justețea soluției pronunțate, se poate înlătura arbitrariul și se poate efectua controlul judiciar. În speță, instanța de recurs a constatat că decizia curții de apel nu îndeplinește aceste cerințe, întrucât nu a procedat la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților. Examinarea motivării deciziei de apel prin raportare la considerentele de principiu anterior expuse conduce către concluzia că instanța de apel nu a răspuns criticilor invocate în calea ordinară de atac, care vizau faptul că în mod nelegal tribunalul a respins ca neîntemeiată excepția lipsei de interes. În egală măsură, au fost excluse de la analiză criticile vizând excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților C. și D.. Curtea de apel nu a răspuns nici criticilor conform cărora prima instanță a reținut în mod eronat că reclamantul a formulat o cerere de completare a petitului acțiunii, dar nici celor vizând lipsa de obiect a cererii de chemare în judecată și asumarea riscului nerealizării tranzacției de vânzare-cumpărare. De aceea, instanța de prim control judiciar nu s-a pronunțat în limitele cererii de apel, așa cum prevede art. 295 alin. (1) din C. proc. civ., ci, dimpotrivă, le-a ignorat, o asemenea situație fiind echivalentă necercetării fondului. Mai mult, instanța de apel nu a procedat la o analiză corespunzătoare nici în ceea ce privește criticile pe care le-a luat în examinare. În acest context, trebuie subliniat că, potrivit art. 295 din C. proc. civ., prin apel se realizează un control complet, atât asupra temeiniciei, cât și asupra legalității hotărârii primei instanțe, în limitele fixate prin cererea de apel. Or, examinarea motivării deciziei atacate relevă o analiză superficială a criticilor vizând îndeplinirea condițiilor angajării răspunderii contractuale a pârâților. În realitate, hotărârea instanței de prim control judiciar apare doar sub forma unei expuneri de afirmații, neexaminate coroborat, așa încât ele nu creează transparența asupra silogismului judiciar care a condus la respingerea apelului. Considerentele expuse au impus concluzia că este întemeiată critica recurentului sub acest aspect, care a fost încadrată din oficiu, potrivit art. 306 alin. (3), în ipoteza reglementată de art. 304 pct. 7, text de lege potrivit căruia modificarea unei hotărâri se poate cere atunci când aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Cum însă motivarea deciziei de apel echivalează necercetării corespunzătoare a fondului, instanța de recurs a dat deplină eficiență art. 312 alin. (3) și (5) din C. proc. civ., sens în care a admis recursul, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, instanței de apel. B. Al doilea ciclu procesual 1. Decizia Curții de Apel Galați În rejudecare, prin decizia nr. 80 A din 06 iunie 2019, Curtea de Apel Galați, secția I civilă a admis apelul declarat de pârâtul D. împotriva sentinței civile nr. 546/23.12.2014, pronunțată de Tribunalul Vrancea, secția I civilă; a schimbat sentința apelată și, în rejudecare, a respins ca nefondată acțiunea promovată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâtul D.; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele considerente de fapt și de drept: Obiectul cauzei este reprezentat de activarea clauzei penale din antecontractul de vânzare cumpărare nr. x/2007 încheiat la BNP Asociați F. și G.. Potrivit acestui antecontract, B. și C., în calitate de promiteți-vânzători, s-au obligat să vândă reclamantului A. suprafața de 168 ha teren pădure, validată de Comisia județeană de constituire a dreptului de proprietate prin Hotărârea nr. 57/2 iunie 2006, situată în extravilanul comunei Mera, jud. Vrancea, dobândită prin retrocedare după defunctul L., în temeiul Legii 247/2005. În act s-a menționat că prețul vânzării este de 336.000 RON, pe care vânzătorii l-au primit la data semnării antecontractului. Promitenții-vânzători s-au obligat ca la obținerea titlului de proprietate de către cumpărător, după întocmirea cărților funciare, să se prezinte la notarul public în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare. S-a menționat că A., cumpărătorul, a fost informat despre aspectul ca la Poliția Odobești este un dosar de cercetare penală pe numele lui H. pentru faptul că nu ar fi rudă cu L.. În final, s-a prevăzut că în cazul în care viitorii vânzători nu se prezintă în termenul stabilit la notarul public pentru redactarea și semnarea actului de vânzare cumpărare, viitorii vânzători să fie acționați în judecată de către cumpărător pentru obținerea unei hotărâri judecătorești care să constate că imobilul a fost plătit în întregime și urmează a fi remis viitorului cumpărător sau va fi restituit prețul dublu. În continuare, curtea de apel a reținut că reclamantul a menționat în cererea de chemare în judecată faptul că viitorii vânzători nu au pus la dispoziție cumpărătorului imobilul obiect al vânzării, nu s-au prezentat la notar pentru perfectarea tranzacției, nu și-au îndeplinit obligația de predare a bunului care nici nu mai este posibilă la această dată. Între părți au existat mai multe dosare având ca obiect plângeri de fond funciar, au fost anulate actele de retrocedare a suprafeței de 168 ha teren pădure ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că la acest moment nu se mai poate obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare între părți. Totodată au existat mai multe cauze civile, între care dosarul x/2011 având ca obiect restituirea sumei de 336.000 RON achitată cu titlul de preț, acțiune care a fost admisă prin sentința civilă 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, irevocabilă, în considerentele căreia s-a reținut faptul că imposibilitatea perfectării contractului rezultă din activitatea pârâtului H., prin procuratoarea sa M., care așa cum rezultă din concluziile rechizitoriului depus la dosar, s-a folosit de un înscris falsificat care ulterior a fost declarat nul absolut printr-o hotărâre judecătorească, în vederea stabilirii gradului său de rudenie cu defunctul L.. A notat curtea de apel și cauza civilă înregistrată sub nr. x/2016, având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare în discuție, în care acțiunea a fost respinsă prin sentința civilă 309/2017, menținută prin decizia civilă 200/2017 a Curții de Apel Galați. Reținând puterea de lucru judecat a considerentelor deciziei mai sus-redate, curtea de apel a procedat la analiza legalității și temeiniciei sentinței atacate, prin prisma motivelor de apel formulate, după cum urmează: În privința excepției lipsei de interes, instanța de apel a apreciat corectă soluția de respingere, câtă vreme obiectul prezentei cauze nu se confundă cu niciunul dintre obiectele celorlalte dosare (restituire a prețului plătit și, respectiv, desființarea antecontractului de vânzare-cumpărare), în condițiile în care litigiul pendinte are ca obiect activarea clauzei penale din convenția părților, clauză penală care prevede plata de despăgubiri pentru neîndeplinirea obligațiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare. În privința excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților D. și C., a apreciat, de asemenea, legală soluția tribunalului, câtă vreme aceștia sunt succesorii legali ai promitenților vânzători. Deși apelanții au considerat că obligația de prezentare la notarul public pentru redactarea și semnarea actului de vânzare cumpărare ar fi trebuit raportată strict la C. și D., totuși curtea de apel a argumentat că nu poate fi primită o atare susținere, având în vedere că nu este o obligație intuitu personae, ci una care a fost transferată în patrimoniul apelanților la data acceptării moștenirii, în forma de la data respectivă, obligație a cărei îndeplinire sau neîndeplinire este în măsură să nască drepturi sau obligații în sarcină moștenitorilor. Susținerea că intimatul nu a făcut dovada faptului că ar fi obținut titlul de proprietate pentru teren a fost apreciată ca o apărare de fond și luată în discuție cu prilejul analizei fondului cauzei, iar nu în legătură cu excepția lipsei calității procesuale pasive a apelanților. Nici faptul că s-a constatat imposibilitatea perfectării convenției de vânzare-cumpărare nu a determinat, în opinia instanței de apel, constatarea că prezenta cauză este lipsită de obiect, atâta vreme cât obiectul cauzei este activarea clauzei penale ca urmare a neperfectării convenției de vânzare-cumpărare. Pe fondul cauzei, curtea de apel a reținut că prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata dublului prețului primit, așa cum s-au angajat prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în finalul cererii menționându-se clar că se solicită activarea clauzei penale. Instanța de fond a considerat că suma plătită de 336.000 RON este arvună și că aceasta poate fi regăsită în suma exprimată la paragraful 7 din antecontract. Temeiul de drept al admiterii acțiunii de către instanța de fond a fost art. 1298 din C. civ. or, clauza penală este reglementată de art. 1066 din C. civ.. Ca atare, așa cum susțin și apelanții, cererea a fost judecată pe alt temei decât s-a solicitat. Având în vedere efectul devolutiv al apelului și faptul că prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat activarea clauzei penale, instanța de apel a reevaluat cauza prin prisma acestui temei de drept. Astfel, a reținut curtea de apel dispozițiile art. 969 din C. civ. potrivit cu care convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și, ca atare, judecătorii sunt obligați să le aplice așa cum au fost concepute și redactate de participanți la încheierea convenției. Din acest punct de vedere, s-a constatat că potrivit paragrafului 7 din antecontract, părțile au inserat o clauză penală, conform căreia, dacă viitorii vânzători nu se prezintă în termenul stabilit la notarul public pentru redactarea și semnarea actului de vânzare-cumpărare, vor restitui prețul dublu. Clauza penală este reglementată în art. 1066 și art. 1069 din C. civ.. Imutabilitatea clauzei penale este demonstrată de forța obligatorie a convenției și natura imperativă a normelor care reglementează clauza penală, în special prevederile art. 1087 din C. civ. Clauza penală este un contract, iar convențiile sunt obligatorii nu numai pentru părți, dar și pentru instanță. Dispozițiile art. 1082 din C. civ. consacră dreptul creditorului de a obține daune în caz de neexecutare în natură a obligației, situație în care neexecutarea trebuie să fie imputabilă debitorului. În privința vinovăției debitorului, aceasta rezultă în mod implicit din textul art. 1082, debitorul fiind obligat la plata despăgubirilor nu numai atunci când acționează cu intenția de a-l păgubi pe creditor "nu este rea-credință din parte-i", dar și atunci când nu va dovedi existența "cauzei străine" care să nu-i fie imputabilă. Așadar, vinovăția în executarea cu întârziere ori neexecutare poate să constea în intenție sau într-o simplă culpă. Pe de altă parte, din cuprinsul art. 1082 și 1083 din C. civ., rezultă că, în materie contractuală, vina debitorului este prezumată până la dovada existenței unei cauze străine, respectiv a forței majore sau cazului fortuit, fiind acceptat în literatura de specialitate că și culpa creditorului poate fi o cauză străină ce ar împiedica executarea. A argumentat curtea de apel, sub aspectul vinovăției debitorului, astfel cum s-a arătat prin sentința civilă 3502/2012 a Judecătoriei Focșani, că s-a reținut cu putere de lucru judecat faptul că imposibilitatea perfectării contractului de vânzare-cumpărare se datorează autorilor lui D. care, prin procuratoarea M., s-a folosit de un înscris falsificat, ce ulterior a fost declarat nul absolut printr-o hotărâre judecătorească, în vederea stabilirii gradului de rudenie cu defunctul L.. În cauză, apelanții pârâți invocă faptul că nu a făcut obiectul analizei instanțelor paragraful 8 din convenție, potrivit căruia cumpărătorul a fost informat că la Poliția Odobești există un dosar de cercetare penală pe numele lui H. pentru faptul că nu ar fi rudă cu L.. Analizând considerentele hotărârilor anterioare, curtea de apel a reținut faptul că nu a fost supus analizei instanțelor acest paragraf și, urmare a reevaluării conduitei părților la data încheierii antecontractului și față de faptele ulterioare care au determinat imposibilitatea perfectării vânzării, instanța de apel a apreciat că nu se poate reține culpa exclusivă a promitenților vânzători. În sensul acestei concluzii, s-a arătat că promitenții-vânzători s-au obligați să vândă reclamantului 168 ha teren pădure, pentru care exista la acea dată o hotărâre a comisiei județene de constituire a dreptului de proprietate. L-au împuternicit pe reclamant să facă demersurile ulterioare pentru obținerea titlului de proprietate, iar promitentul-cumpărător a fost informat că există la poliție un dosar de cercetare penală având ca obiect faptul că H. nu ar fi rudă cu L., cel de la care Statul Român preluase bunurile reconstituite în baza Legii 18/1991. Ca atare, s-a reținut că la acea dată promitentul-cumpărător și-a asumat riscul invalidării Hotărârii 57/2006, risc care s-a și produs. În aceste condiții, declarația intimatului-reclamant, de acceptare a faptului că s-ar putea să nu se mai poată valida convenția ca urmare a cercetărilor penale, este o cauză exoneratoare de răspundere pentru debitorii apelanți. Pe cale de consecință, reclamantul nu mai poate solicita activarea clauzei penale, nefiind dovedită condiția vinovăției debitorilor obligației. 2. Recursul declarat în cauză Împotriva deciziei pronunțate de instanța de apel în al doilea ciclu procesual a declarat recurs reclamantul A.. Recurentul-reclamant a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 din C. proc. civ. de la 1865 și a solicitat modificarea în parte a deciziei pronunțate de instanța de apel, în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 546/23.12.2014 a Tribunalului Vrancea. A criticat recurentul-reclamant decizia atacată, sub aspectul respingerii ca neîntemeiate a acțiunii, invocând, în esență, următoarele: 1. Instanța de apel s-a pronunțat asupra unui lucru care nu s-a cerut, în sensul că a reținut greșit faptul că temeiul de drept al acțiunii este dat de dispozițiile art. 1066, 1069, 1082, 1083 și 1087 din C. civ. de la 1864, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 din C. proc. civ. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurentul-reclamant a susținut că instanța de apel nu a avut în vedere nici pretenția dedusă judecății (obligarea la plata dublului prețului conform antecontractului de vânzare-cumpărare), nici temeiul de drept invocat (art. 1544 alin. (2) teza finală și art. 1545 din noul C. civ., care își găsesc corespondentul în art. 1298 din vechiul C. civ.) și nici motivele de fapt pe care s-a fundamentat acțiunea formulată. În mod greșit a reținut instanța de apel mențiunea din finalul acțiunii privitoare la activarea clauzei penale, în condițiile în care reclamantul a făcut clar referire la dublul sumei la care s-au obligat promitenții-vânzători, iar potrivit art. 1298 din vechiul C. civ. "Dacă vinderea nu s-a executat prin unei din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceara executarea vinderii". Or, dacă existau nelămuriri, acestea trebuiau puse în discuția părților, pentru a da acestora posibilitatea exprimării unui punct de vedere. 2. Hotărârea instanței de apel a fost dată cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, respectiv a clauzei stipulate la paragraful 7 din antecontract, în sensul că a schimbat natura și înțelesul concret al acestei clauze, care nu constituia decât o informare generică, fără alte amănunte și fără vreo consecință asupra drepturilor și obligațiilor asumate de părți, fiind incident astfel motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. În dezvoltarea acestui motiv de recurs, recurentul-reclamant a susținut că în mod greșit nu s-a reținut culpa exclusivă a promitenților-vânzători, contrar celor statuate cu putere de lucru judecat în procesele anterioare (dosarele nr. x/2011 și nr. y/2016), după cum greșit s-a apreciat că reclamantul, ca promitent-cumpărător, și-ar fi asumat riscul invalidării Hotărârii 57/2006 (risc care s-a și produs) și ar fi acceptat clauza de informare referitoare la cercetările penale, printr-o interpretare greșită a mențiunilor din paragraful 7 al antecontractului de vânzare-cumpărare. A arătat recurentul, cu referire la împuternicirea dată pentru obținerea titlului de proprietate, faptul că instanța de apel nu a dat eficiență considerentelor hotărârii irevocabile pronunțate în dosarul nr. x/2011 al Judecătoriei Focșani, în care s-a argumentat că: "Apărarea pârâților în sensul ca reclamantul ar fi fost împuternicit de către moștenitorii defunctului H. prin procura specială să obțină terenurile forestiere ale defunctului nu poate fi primită deoarece nu s-au făcut dovezi în acest sens. De altminteri, din studiul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2007, se reține că suprafața de 168 ha teren situată în extravilanul comunei Mera, jud. Vrancea, a fost validată în ședința Comisiei Județene de constituire a dreptului de proprietate prin hotărârea nr. 57/02.06.2006, fiind dobândită prin retrocedare după defunctul L. potrivit Legii nr. 247. Numai în acest sens poate fi privită obligația asumată de reclamant, în sensul de a obține titlul de proprietate, care de regulă, după validarea de către Comisia Județeană de constituire a dreptului de proprietate se constituie doar într-o formalitate scriptică de emitere a acestuia." În continuare, a arătat că, potrivit mențiunilor de la paragraful 7 al convenției, rezultă că mandatarul promitenților-vânzători a făcut o simplă informare despre o procedură penală, fără ca reclamantul să asume expres și univoc riscul generat de modalitatea de finalizare a procedurii penale. Fiind vorba de un contract comutativ, în lipsa unor asumări exprese asupra riscului sau exonerării de răspundere, convenția nu poate fi interpretată ca un act aleatoriu, cum greșit a apreciat instanța de apel. 3. Hotărârea instanței de apel cuprinde argumente contradictorii, în sensul că inițial s-a reținut cu putere de lucru judecat culpa promitenților-vânzători, potrivit sentinței civile nr. 3502/2012 a Judecătoriei Focșani, pentru ca în finalul motivării să se rețină că reclamantul nu mai poale solicita activarea clauzei penale, nefiind dovedită condiția vinovăției debitorilor obligației, fiind incident astfel motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 din C. proc. civ. Soluția instanței de apel încălcă efectul pozitiv al puterii de lucru judecat cu privire la chestiunea litigioasă vizând culpa exclusivă a promitenților-vânzători, din ambele procese anterioare, în condițiile în care în litigiul pendinte sunt opuse aceleași aspecte referitoare la împuternicirea pentru obținerea titlului de proprietate și informarea privind dosarul de cercetare penală efectuată față de H.. 4. Hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu aplicarea greșită atât a dispozițiilor art. 1066, 1069, 1082, 1083 și 1087 din vechiul C. civ., în condițiile în care pretenția dedusă judecații, argumentele acțiunii și temeiul de drept - reținute corect de către instanța de fond - vizau incidența art. 1298 din același cod, cât și a prevederilor art. 969 alin. (1) și art. 973 din vechiul C. civ., fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. În dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, recurentul-reclamant a arătat că mențiunile de la paragraful 7 fac referire la informarea sa de către mandatar, fără a se indica faptul că aceasta provine de la promitenții-vânzători ori că în raport de ea părțile își asumă alte drepturi și/sau obligații. Obiectul acțiunii a vizat plata diferenței până la dublul sumei achitate drept preț, ce constituie arvuna antecontractului, temeiul acțiunii fiind art. 1298 din vechiul C. civ., pe care instanța de apel l-a nesocotit, pronunțând decizia cu încălcarea art. 129 alin. (1) și art. 130 alin. (3) din C. proc. civ., cu referire la principiul aflării adevărului, al respectării dreptului la apărare și principiul disponibilității. Chiar reținând ca temei de drept dispozițiile art. 1066, 1069 din vechiul C. civ., instanta de apel nu putea încălca, în opinia recurentului, cele stabilite cu putere de lucru judecat sub aspectul culpei exclusive a autorilor apelantului-pârât și a lipsei oricărei culpe din partea reclamantului. 3. Apărările formulate în cauză Intimatul-pârât D., prin mandatar E., a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului. În susținerea poziției sale procesuale, intimatul-pârât a arătat că sunt nefondate criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 din C. proc. civ., întrucât prin cererea de chemare în judecată reclamantul a menționat că "Obligația alternativă și totodată clauza penală stipulată în contract este aceea a restituirii prețului dublu" și că "văzând opunerea părților de a-mi restitui prețul primit, solicit activarea clauzei penale, constând în restituirea dublului sumei de 336.000 RON", iar prin încheierea de ședință din 6.10.2014 instanța de fond a luat act de o "cerere de reducere a câtimii pretențiilor". În combaterea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 din C. proc. civ., intimatul a susținut că interpretarea instanței de apel este bine argumentată, plecând de la constatarea că niciuna dintre instanțele anterioare nu a supus analizei prevederile paragrafului 7 din antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit căruia cumpărătorul a fost informat că la Poliția Odobești există un dosar de cercetare penală pe numele lui H. pentru faptul că nu ar fi rudă cu L., și concluzionând în sensul că la acea dată promitentul-cumpărător și-a asumat riscul invalidării hotărârii nr. 57/2006, risc care s-a și produs. În aceste condiții, reclamantul A., în calitate de viitor cumpărător, la momentul semnării antecontractului și-a asumat și însușit în cunoștință de cauză riscul nerealizării tranzacției de vânzare-cumpărare. În continuare, intimatul-pârât a arătat că instanța de apel din cel de-al doilea ciclu procesual, înafara răspunsului la criticile privind asumarea riscului nerealizării tranzacției de vânzare-cumpărare, nu a răspuns corespunzător la criticile vizând: aspectul că sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, pronunțată în dosarul nr. x/2011, nu poate avea putere de lucru judecat deoarece are un alt obiect; completarea petitului acțiunii; lipsa obiectului cauzei deduse judecății; excepția lipsei de interes; excepția lipsei calității procesuale pasive. Intimatul a invocat prin note scrise și a reiterat în cadrul concluziilor orale, anterior deschiderii dezbaterilor în fond, excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantului, ca excepție de ordine publică. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat, pentru considerentele expuse în continuare. Normele de drept procesual și material aplicabile raportului juridic litigios sunt cele cuprinse în C. proc. civ. din 1865 și, respectiv, C. civ. din 1864, aspect reținut corect de către instanțele anterioare, în raport de data introducerii cererii de chemare în judecată - 16.10.2012 și de data încheierii convenției părților - 26.02.2007. Examinarea propriu-zisă a criticilor de nelegalitate necesită stabilirea naturii juridice și a efectelor convenției părților, cu privire specială asupra acelor clauze care au primit din partea instanțelor de fond și de apel o interpretare diferită și, în consecință, un mod diferit de soluționare a fondului pretenției recurentului-reclamant, statuarea instanței de recurs urmând, în mod evident, a fost supusă limitelor învestirii instanțelor de fond și de apel și, deopotrivă, limitelor controlului de legalitate permis în prezenta cale de atac. Astfel cum au reținut și instanțele anterioare, la data de 26.02.2007 a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2007 la BNP Asociați F. și G. (în continuare, antecontractul de vânzare-cumpărare), între, pe de o parte, promiteții-vânzători H. și B. (autorii intimatului-pârât D.) și, pe de altă parte, promitentul-cumpărător A., având ca obiect "suprafața de 168 ha teren pădure, validată în ședința Comisiei Județene de Constituire a Dreptului de Proprietate cu Hotărârea nr. 57/02.06.2006, situată în extravilanul comunei Mera, județul Vrancea, dobândită prin retrocedare după defunctul L., în temeiul Legii nr. 247/2005". Prețul vânzării a fost convenit la suma de 336.000 RON, achitată integral promitenților-vânzători la data încheierii antecontractului. Atât instanța de fond cât și instanța de apel din cel de-al doilea ciclu procesual (în continuare, instanța de apel) au stabilit corect natura juridică a actului încheiat la data de 26.02.2007, ca fiind vorba despre o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) încheiată prin înscris autentic, prin care părțile contractante și-au asumat obligația de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în forma anterioară cerută ad validitatem, conform art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005. Elementele esențiale ale vânzării (lucrul vândut și prețul) au fost stabilite detaliat în cuprinsul antecontractului. Bunul promis spre vânzare avea regimul juridic de teren reconstituit în proprietate în baza legilor fondului funciar, numai prin acte provizorii de stabilire a dreptului de proprietate (hotărîre de validare emisă de comisia județeană de fond funciar), nefinalizate cu emiterea unui titlu de proprietate, fiind vorba despre teren preluat de la fostul deținător L., pretins autor al promitenților-vânzători. Potrivit cluazei stipulate la paragraful 5, efectul principal al promisiuni perfectate a fost, în mod firesc, nașterea în sarcina părților contractante a unei obligații personale de a face, anume de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis, după obținerea titlului de proprietate "de către cumpărător" și după întocmirea cărților funciare. Anterior litigiului pendinte s-au derulat, între părțile din proces/autorii lor, mai multe proceduri judiciare, între care cele care au format obiectul dosarelor nr. x/2011 și nr. y/2016 ale Judecătoriei Focșani și Tribunalului Vrancea, la care face referire recurentul în motivele de recurs. Primul dosar, nr. x/2011, a avut ca obiect cererea reclamantului A., promitentul-cumpărător, prin care a solicitat restituirea prețului de 336.000 RON, ca plată nedatorată, conform art. 1092 din C. civ., cerere admisă prin sentința civilă nr. 3502/08.06.2012 a Judecătoriei Focșani, irevocabilă. Cel de-al doilea dosar, nr. x/2016, a avut ca obiect cererea reclamantului D., succesorul promitenților-vânzători și intimat-pârât în cauza de față, prin care a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cerere respinsă ca nefondată prin sentința civilă nr. 309/25.05.2012 a Tribunalului Vrancea, definitivă. Luând în analiză motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 din C. proc. civ., ipoteza extra petita (instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut), Înalta Curte reține că sunt nefondate criticile recurentului-reclamant. Astfel, în accepțiunea textului de lege sus-evocat, ce dă expresie principiului disponibilității în procesul civil, lucrul "cerut" vizează, în speță, pretenția concretă dedusă judecății de recurentul-reclamant prin cererea de chemare în judecată. Or, în cauză, prin cererea introductivă, reclamantul A. în calitate de promitent-cumpărător a solicitat plata dublului prețului stipulat în antecontract, iar prin cererea precizatoare din 16.10.2014 a redus câtimea pretenției sale la suma de 336.000 RON, reprezentând numai cea de-a doua jumătate a sumei solicitate inițial, în condițiile în care acesta obținuse deja hotărârea irevocabilă (sentința nr. 3502/2012) pentru restituirea prețului predat cu prilejul încheierii antecontractului. În privința motivelor de fapt și de drept ale cererii, reclamantul a invocat dispozițiile art. 1544 alin. (2) teza finală și art. 1545 din noul C. civ. și a afirmat, în esență, faptul că pârâții nu și-au executat obligația asumată de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare și au refuzat restituirea prețului primit, solicitându-se "activarea clauzei penale". Instanța de fond, prin sentința civilă nr. 546/23.12.2014, a admis cererea reclamantului și a obligat pârâții C. și D. (succesorii promitenților-vânzători) la plata sumei de 336.000 RON cu titlu de obligație contractuală, reținând, în esență, incidența dispozițiilor art. 1298 teza I din C. civ. și neexecutarea culpabilă în sarcina promitenților-vânzători. Instanța de apel, prin decizia civilă nr. 80/06.06.2019, în rejudecarea fondului, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantului, argumentând, în esență, că obiectul judecății îl reprezintă activarea clauzei penale din cuprinsul paragrafului 6 al antecontractului, care se referă la restituirea dublului prețului și care își are reglementarea legală în dispozițiile art. 1066 și urm. din C. civ., și că, în lumina clauzei de informare cu privire la existența doarului de cercetare penală, stipulată la paragraful 7 din antecontract, nu mai este posibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare și nu poate fi reținută o culpă exclusivă a promitenților-vânzători în neexecutarea obligațiilor asumate prin antecontract. Ca atare, contrar susținerilor recurentului, din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., instanța de apel, asemenea celei de fond, s-a pronunțat asupra lucrului "cerut" prin acțiunea reclamantului, ținând seama, pe de o parte, de scopul urmărit prin exercitarea acțiunii, acela de a-i fi recunoscută îndrituirea la restituirea dublului prețului predat (mai exact a celei de-a doua jumătăți a acestei valori) pentru neexecutarea culpabilă din partea cocotractantului, iar, pe de altă parte, de fundamentul pretenției reclamantului, indicat a fi clauza înserată la paragraful 6 din antecontract. De altfel, este de observat că însuși recurentul-reclamant a indicat ca temei de drept al acțiunii sale prevederi din noul C. civ. care, deși își au într-adevăr corespondentul în vechea reglementare legală a arvunei (art. 1298), sunt totuși străine de raportul juridic litigios. Tot recurentul-reclamant este cel care a solicitat prin cererea introductivă "activarea clauzei penale", pe care a descris-o ca fiind "aceea a restituirii dublului prețului primit". Analizarea, în continuare, a celorlalte motive de recurs invocate necesită clarificarea în prealabil a naturii și efectelor clauzelor stipulate la paragrafele 6 și 7 din antecontract, asupra cărora considerentele instanțelor de fond și de apel nu sunt suficient de riguroase. Cele două clauze au următoarele conținut: "Părțile de comun acord stabilesc ca în cazul în care viitorii vânzători nu se vor prezenta la termenul stabilit la notarul public pentru redactarea și semnarea actului de vânzare-cumpărare, viitorii vânzători să fie acționați în judecată de către viitorul cumpărător pentru obținerea unei hotărâri judecătorești care să constate că imobilul a fost plătit în întregime și urmează a fi remis viitorului cumpărător, sau va restitui prețul dublu. Cumpărătorul a fost informat de mandatar de aspectul că la Poliția Odobești este un dosar de cercetare penală pe numele lui H., pentru faptul că acesta nu ar fi rudă cu L.". Clauza stipulată la paragraful 6 din antecontract reprezintă o veritabilă clauză de arvună confirmatorie, cu reglementare legală în art. 1298 din C. civ. potrivit cu care "Dacă vinderea nu s-a executat prin culpa uneia din părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă parte