ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3369/2018

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 26.01.2010 pe rolul Tribunalului Cluj, secția civilă, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., C., D., E., F., G., H. și S.C. I. S.A., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța; să anuleze în parte Hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de către C.N.A.D.R prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, cu privire la includerea pârâților de rând 2-7 între persoanele îndreptățite la despăgubiri pentru terenul expropriat cu nr. cadastral x și cu privire la cuantumul despăgubirilor; să stabilească dreptul la despăgubiri pentru terenul expropriat care face obiectul Hotărârii nr. 4 atacate, parcelele nr. top x, nr. top x, nr. top x, nr. top x și nr. top x, în suprafață totală de 8.700 mp, suprafața reală fiind de 9.237 mp exclusiv în favoarea reclamanților, proprietari tabulari ai imobilului; să oblige expropriatorul, în baza art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/2004 la exproprierea totală a terenului proprietatea reclamanților; să stabilească cuantumul despăgubirilor datorate pentru terenul expropriat sau, în subsidiar, pentru terenul expropriat și pierderea totală de valoare a terenului rămas în proprietate la suma de 609.000 euro în echivalent RON, conform valorii de circulație a întregii suprafețe afectate; să oblige pârâta de rândul 1 să emită o hotărâre de stabilire a despăgubirii exclusiv în favoarea reclamanților la valoarea reală a pagubei suferite de către reclamanți, care va fi stabilită în cursul procesului; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 613 din 13.09.2012 pronunțată de Tribunalul Cluj, secția civilă, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanții A. și B. împotriva pârâților Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., C., D., E., F., G., H. și S.C. I. S.A. și, în consecință: a fost anulată în parte Hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de către Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, în ceea ce privește persoanele îndreptățite la despăgubiri și cuantumul despăgubirilor; s-a stabilit că reclamanții A. și B. sunt persoane îndreptățite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 4.068 mp situat în com. Gilău, arabil intravilan, prev. cu nr. top comasat x, nr. top x, nr. top nou x, nr. topo comasat x, cu nr. top nou x; a fost respinsă cererea de obligare a expropriatorului la exproprierea întregii suprafețe de 8.700 mp; s-a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate reclamanților pentru terenul expropriat la suma de 1.079.804 RON; a fost respinsă cererea de obligare a pârâtului la emiterea unei hotărâri cuprinzând persoanele îndreptățite ia valoarea despăgubirilor; pârâtul a fost obligat să plătească reclamanților suma de 3.000 Iei cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 44/A din 26 iunie 2013 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, a fost admis în parte apelul declarat de Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. împotriva sentinței civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate reclamanților pentru terenul în suprafață de 176 mp având nr. cadastral x, la suma de 2.006,4 euro și a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată parțiale în primă instanță, în sumă de 1.000 RON; au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanții A. și B. și de pârâta S.C. I. S.A. București, împotriva aceleiași sentințe.

Prin Decizia civilă nr. 625 din 21.02.2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție a fost respinsă excepția lipsei de interes a recursului pârâtei S.C. I. S.A.; a fost respins ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. I. S.A. împotriva Deciziei nr. 44/A din 26 iunie 2013 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, au fost admise recursurile declarate de reclamanții A. și B. și de pârâtul Statui Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. împotriva aceleiași decizii, a fost casată în parte decizia recurată și s-a trimis cauza, aceleiași

J instanțe pentru rejudecarea apelurilor formulate de reclamanții A. și B. și de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., împotriva sentinței civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj, secția civilă; au fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Pentru pronunțarea acestei decizii, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut ca fiind fondată critica recurenților reclamanți în sensul că pentru stabilirea situației de fapt și anume verificarea situației juridice a terenurilor identificate prin nr. cad. x și nr. y se impune casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât nu a clarificată categoria de terenuri construibile a acestora, nu a fost motivată, nu au fost indicate probele pe care se sprijină și în baza cărora s-a ajuns la această concluzie și care este infirmată chiar prin raportul de expertiză pe care cu care instanța 1-a avut în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor. Cu ocazia rejudecării, instanța va putea dispune administrarea probelor pe care le va considera necesare în condiție art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut ca fiind fondată critica recurentului Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., în ceea ce privește acordarea de despăgubiri pentru suprafața de teren de 176 mp identificată prin nr. cad. x, cu privire la care s-a apreciat că se impune casarea în parte a deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel, pentru stabilirea prejudiciului rezultând din deprecierea valorii terenului de 1.76 mp

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 701/A din 18.03.2016 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, au fost admise în parte apelurile declarate de reclamanți A. și B. și de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., împotriva sentinței civile nr. 613 din 13.09.2013 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a fost stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 688.739 RON, prejudiciu cert și actual pentru imobilele neexpropriate situate în loc. Gilău, număr cadastral. x și y teren în suprafață de 4.993 mp, în favoarea reclamanților A. și B., cu obligarea pârâtului ia achitarea acestei sume; pârâtul a fost obligat la 12.262,2 RON cheltuieli de judecată parțiale; au fost menținute dispozițiile sentinței ce nu contravin deciziei și a fost obligat pârâtul ia 9.925 RON cheltuieli de judecată parțiale în apelul inițial, în recurs și în rejudecarea apelului.

Prin încheierea civilă din 15.04.2016 Curtea de Apel Cluj a admis cererea formulată de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Dramuri Naționale din România S.A. și, în consecință, a dispus îndreptarea erorii materiale din dispozitivul Deciziei civile nr. 701/A din 18.03.2016 pronunțată de Curtea de Apel Cluj în Dosar nr. x/2010, în sensul că: în loc de "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. să achite reclamanților suma de 12.266,2 RON, cheltuieli de judecată parțiale la fond proporțional cu admiterea în parte a acțiunii" se va trece "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. să achite reclamanților suma. de 7.350,6 RON, cheltuieli de judecată parțiale la fond, proporțional cu admiterea în parte a acțiunii" în loc de "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. să achite reclamanților suma de 9.925 RON, cheltuieli de judecată parțiale, în apelul inițial, în recurs și în rejudecarea apelului" se va trece "obligă pârâtul Statui Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. să achite reclamanților suma de 6.950 RON, cheltuieli de judecată parțiale în apelul inițial, în recurs și în rejudecarea apelului".

Prin Decizia civilă nr. 1857 din 11 octombrie 2016 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție au fost admise recursurile declarate de reclamanții A. și B. împotriva Deciziei civile nr. 701/A din 18.03.2016 și a încheierii din 15.04.2016 pronunțate de Curtea de Apel Cluj și de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. împotriva aceleiași decizii, a fost casată decizia și încheierea atacate și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Instanța de casare a statuat, în aplicarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, că instanța de judecată nu se poate substitui autorității executive în sensul de a dispune exproprieri suplimentare, cu referire la terenul în suprafață de 1.976 mp, nr. cad. x.911. Tot cu privire la acest teren a arătat că acordarea unei despăgubiri prin raportare la valoarea metrului pătrat, stabilit la 25 euro pe mp pentru terenul expropriat, valorează în fapt cu o expropriere, situație nepermisă de lege, așa încât instanța de trimitere avea obligația de a stabili prejudiciul cert și actual suferit de expropriat pentru acest teren, urmând a stabili și data la care se calculează prejudiciul.

S-a mai reținut, față de dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 că data la care se calculează despăgubirile este data întocmirii raportului de expertiză și nu data exproprierii.

Instanța de apel, în rejudecare, a reținut aplicabilitatea Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, cu privire la terenurile neexpropriate și de lucru judecat cu privire la terenurile expropriate în ceea ce privește data la care trebuie calculat prejudiciul.

Procedând în acest mod, tară a motiva opțiunea de a da eficiență autorității de lucru judecat în raport cu decizia Curții Constituționale cu privire la data la care trebuie calculat prejudiciul și, implicit, la valoarea despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat și, totodată, de a acorda pentru suprafața de 176 m.p. neexpropriată aceeași valoare de 25 euro mp, identică cu valoarea acordată pentru terenul expropriat, în condițiile în care instanța de casare a precizat că acordarea acestei sume reprezintă o adevărată expropriere de fapt, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 315 C. proc. civ.

De asemenea, s-a reținut că instanța de trimitere avea obligația de a stabili regimul juridic a terenurilor expropriate identificate cadastral sub nr. x și y.

Sub acest aspect, instanța de apel a reținut că terenurile aveau caracter construibil, caracteristică ce a încetat o dată cu exproprierea terenului identificat cadastral cu nr. 4909.

Instanța a reținut că dispozițiile art. 47 din O.G. nr. 43/1997 nu sunt aplicabile cauzei pentru că terenurile au fost și sunt intravilane.

Cu toate acestea, tară a se preocupa să lămurească care este regimul juridic aplicabil terenurilor agricole intravilane, în sensul de a stabili care este legea aplicabilă acestora și, dacă la data achiziționării și ulterior, după expropriere, se puteau edifica construcții și în ce condiții, instanța a stabilit că la data achiziționării, terenurile aveau valoare mare pentru că pe teren existau utilitățile publice necesare bunei funcționări unor construcții (apa și canalizare) în contradicție cu cele menționate în raportul de expertiză referitoare la faptul că terenurile și-au diminuat valoarea pentru faptul că sunt afectate de lucrări de utilitate publică (apă și canal).

Instanța a reținut ca dovedit scopul achiziționării terenului edificarea unor construcții tară a dispune administrarea de probe suplimentare, în condițiile în care terenurile erau la data exproprierii în circuitul agricol, nefiind derulată vreo procedură de schimbare a regimului juridic al acestora, iar potrivit opiniei autorităților locale (avizul Consiliului județean Cluj și certificatul de urbanism eliberat de Primăria comunei Gilău) restricțiile de construcții existau și anterior exproprierii, date fiind existența lucrărilor de utilitate publică. De asemenea, instanța trebuia să verifice posibilele demersuri ale reclamanților, anterior exproprierii, de a obține avizele necesare demarării proiectului preconizat, proiecte de construcție și altele asemenea.

Deși dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispozițiile deciziei Curții Constituționale și cu decizia de casare, impuneau calculul prejudiciului prin raportare la imobilele aflate în aceeași unitate administrativă, instanța a luat în considerare valoarea unui imobil aflat în altă unitate administrativ-teritorială, comuna Florești.

Cu toate că pârâta a depus contracte de vânzare-cumpărare încheiate în proximitatea exproprierii, instanța de apel a omis să le ia în considerație tară o motivare pertinentă.

La stabilirea corectă a situației de fapt instanța de apel trebuia să aibă în vedere acordarea unei despăgubiri reale și efective persoanei supuse exproprierii, prin raportare la situația juridică a imobilelor, atât cu privire la terenul expropriat, cât și cu privire la prejudiciul cert și actual suferit pentru terenurile rămase în proprietate.

Dat fiind soluția pronunțată, criticile referitoare la incorecta aplicare a dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., invocată de ambele recurente, s-a hotărât ca acestea să fie stabilite de instanța de apel, după stabilirea pe deplin a situației de fapt.

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 24/A din 16.02.2018, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a admis, în parte, apelul declarat de reclamanții A. și B., împotriva sentinței civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în parte, astfel: a fost stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanților A. și B., pentru prejudiciul cert și actual cauzat terenului rămas neexpropriat. situat în Gilău, cu nr. cad. x, în suprafață de 176 mp; cu nr. cad. x, în suprafață de 3.405 mp; cu nr. cad x, în suprafață de 1.588 mp, la suma de 283.453 RON, conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de experții J., K. și L.; a fost obligat pârâtul Statui Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească reclamanților A. și B. suma de 283.453 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cert și actual cauzat terenului rămas neexpropriat, situat în Gilău, cu nr. cad. x, în suprafață de 176 mp; cu nr. cad. x, în suprafață de 3.405 mp; cu nr. cad x, în suprafață de 1.588 mp; au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate care nu contravin acestei decizii, referitoare la:

"respingerea excepției inadmisibilității; admiterea în parte a acțiunii formulate de reclamanți; anularea în parte a Hotărârii nr. 4 din 29 septembrie 2009, emisă de către Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, în ceea ce privește persoanele îndreptățite la despăgubiri și cuantumul despăgubirilor; stabilirea că reclamanții A. și B. sunt persoane îndreptățite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 4.068 mp (teren expropriat), situat în com. Gilău, arabil intravilan, prev. cu nr. top, comasat x, nr. top x, nr. top. nou x, nr. top. comasat x, cu nr. top nou x; respingerea cererii de obligare a expropriatorului la exproprierea întregii suprafețe de 8.700 mp; stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate reclamanților pentru terenul expropriat la suma de 1.079,804 RON; respingerea cererii de obligare a pârâtului la emiterea unei hotărâri cuprinzând persoanele îndreptățite la valoarea despăgubirilor" au fost obligați reclamanții A. și B. să plătească suma de 3.000 RON, cu titlu de diferență onorariu expert pentru experta M., precum și suma de 1.700 RON, cu titlu de diferență onorariu expert pentru expertul J.; a fost obligat pârâtul Statui Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească suma de 1.700 Iei, cu titlu de diferență onorariu expert pentru expertul J., precum și suma de 3.000 RON, cu titlu de diferență onorariu expert pentru expertul L.; a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., împotriva sentinței civile nr. 613 din 13.09,2012 a Tribunalului Cluj; a fost obligat pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească reclamanților A. și B. suma de 20.210 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în toate ciclurile procesuale (apel, recurs, rejudecare).

În motivarea acestei hotărâri, instanța a reținut următoarele considerente:

Prin hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de pârâtă - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la nivelul com. Gilău s-a stabilit că mai multe persoane, între care și reclamanții, sunt persoane îndreptățite ia despăgubiri pentru exproprierea terenului situat în comuna Gilău, categoria de folosință arabii intravilan, cu ieșire la DN1, parcele cu nr. top comasat x, x, nr. top nou x, nr. top comasat x și nr. top nou x în suprafață totală de 4068 mp, identificat prin nr. cadastral x.

Anterior efectuării lucrărilor de expropriere, reclamanții au înregistrat și cadastral terenul proprietatea lor, întreg terenul dobândit nr. cad. x Gilău, iar cu prilejul lucrărilor pentru autostradă, terenul proprietatea lor a fost dezmembrat cadastral în 4 parcele, și anume x și y Gilău, întreaga parcelă cadastrală cu nr. nou x în suprafață de 4.068 mp fiind afectată de lucrări necesare pentru autostrada A3.

Terenul ce face obiectul Hotărârii nr. 4/2009, în suprafață de 4.068 mp, cu nr. cadastral x, se suprapune în întregime peste terenurile proprietatea reclamanților N.

Prin această hotărâre s-a stabilit că reclamanții sunt persoane îndreptățite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 4.068 mp cu nr. cad. x și s-a aprobat acordarea de despăgubiri pentru acest teren în sumă de 503.461,17 RON.

Prin sentința civilă nr. 613 din 13 septembrie 2012 a Tribunalului Cluj a fost anulată această hotărâre în ce privește persoanele îndreptățite la despăgubiri și cuantumul acestora și s-a stabilit că reclamanții sunt persoane îndreptățite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafață de 4068 mp, stabilindu-se cuantumul despăgubirilor pentru acest teren, la suma de 1.079.804 RON.

Cu respectarea îndrumărilor din decizia de casare, a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a Deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale a României instanța a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, cu obiectivele arătate anterior, probă din coroborarea căreia cu întregul probatoriu administrat în cauză Curtea reține următoarele:

Cu privire ia natura juridică a terenurilor în litigiu, s-a reținut că loturile de teren neexpropriate, proprietate reclamanților, sunt identificate cu nr. cad. x Gilău,

La data achiziționării lor, în anul 2000-2001, aceste terenuri erau intravilane, conform PUG com. Gilău aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 67/1997, fiind zonă unități de producție - sub zonă unități industriale nepoluante având destinația de teren agricol. Acest fapt rezultă și din adresa Comunei Gilău, din care rezultă că terenurile sunt identificate cu nr. cad x în suprafață de 3.405 mp, parcela cu nr. cad. x în suprafață de 1.588 mp.

La aceeași dată, a achiziționării lor, aceste terenuri aveau destinația de terenuri agricole, fapt ce rezultă din certificatul de urbanism nr. x din 15.11.2000 emis de Consiliul Județean Cluj. S-au identificat demersuri de schimbare a folosinței terenului din teren agricol, în teren construibil, motiv pentru care s-a întocmit documentația tehnică pentru obținerea certificatului de urbanism, în vederea construirii "Stație de distribuție produce petroliere", s-au obținut o parte din avizele și acordurile solicitate, dar demersurile nu au mai fost finalizate.

Prin certificatul de urbanism nr. x din 15.11.2000 emis de Consiliul Județean Cluj s-a stabilit că există restricții de construire, care au existat anterior exproprierii, constând în existența pe teren a unor conducte de alimentare cu apă, așa cum rezultă din adresa emisă de Regia Autonomă Apă Canal. Ulterior exproprierii, conductele de apă au fost reamplasate pe parcela expropriată cu nr. cad. x, parcelele rămase devenind neconstruibile. Adresa eliberată de Comuna Gilău, cu nr. x din 04.12.2017, confirmă aceste constatări și rețineri, în sensul că aceste restricției existau încă din anul 2001, fapt ce rezultă din actele depuse de reclamanți, respectiv Avizul de principiu cu nr. x din 14.06.2001 emis de S.C. O. Tg. Mureș și Acordul de amplasament nr. x din 20.06.2001 emis de Regia Autonomă Județeană de Apă Canal Cluj.

În anul 2006 a fost obținut certificatul de urbanism nr. x din 30.10.2006 pentru "Amenajare teren și construire clădiri de birouri, expoziție utilaje și împrejmuire teren", dar în afara acestui certificat nu au fost identificate alte demersuri pentru obținerea acordurilor și avizelor solicitate în acest certificat de urbanism necesare obținerii autorizației de construire pentru obiectivul menționat.

Din acest certificat rezultă că zona dispune de rețele de energie electrică, apă, canalizare, telefonie și gaz metan, că conform PUG Gilău parcela este străbătută de conducta, de aducțiune pentru alimentare cu apă și de LEA 110 KV, care implică zone de protecție și restricții de construire. Parcela studiată este afectată de zona de protecție a autostrăzii Brașov Orăștie.

Comuna Gilău a comunicat faptul că parcelele cu nr. cadastral x și 4912 nu mai au caracter construibil, deoarece nu respectă dispozițiile art. 30 alin. (2) lit. c) din H.G. nr. 525/1996, respectiv nu au adâncimea egală sau mai mare cu lățimea parcelei, iar pe parcela cu nr. cadastral x se află amplasată o conductă de canalizare de 40 cm, astfel că amplasarea clădirilor în acesta zonă este posibilă, cu respectarea distanțelor legale față de aceste conducte, conform H.G. nr. 930/2005 și nr. 8591/1997.

În raport de aceste rețineri, Curtea a constatat că parcele cu nr. cadastral x și y rămase după expropriere nu au caracter construibil, iar parcela cu nr. cadastral x nu mai are nicio utilitate.

În ce privește prejudiciul cauzat reclamanților pentru terenul rămas neexpropriat, Curtea a reținut că pierderea caracterului construibil a parcelelor rămase neexpropriate, corespunde unui prejudiciu cert și actual, iar împrejurarea că ulterior exproprierii aceste parcele și-au pierdut caracterul construibil, îi îndreptățește pe reclamanți să pretindă contravaloarea prejudiciului încercat.

Comisia de experți, folosind ca surse de informații contractele notariale puse la dispoziție de reclamanți, de Primăria Comunei Gilău, cât și alte oferte, identificate pe piața imobiliară a zonei, aferente anului 2009, a stabilit că valoarea prejudiciului pentru terenul rămas neexpropriat este de 283.453 RON.

Astfel, au fost depuse la dosar contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 14.03.2008, sub nr. x din 29.01.2009 și nr. x din 03.04.2009 de către reclamanți și contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 15.05.2009, nr. x din 24.02.2009, nr. x din 24.02.2009 și x din 30.07.2009 de către Primăria comunei Gilău.

Având în vedere că între contractele depuse și analizate există diferențe semnificative de valoare, experții au procedat și la analiza pieței imobiliare și prin oferte pentru perioada în care s-a tăcut exproprierea, apreciind că aceasta ar putea conduce la comparații și aprecieri realiste și obiective a valorii terenului în litigiu, utilizând o grilă de comparare atât pentru tranzacțiile notariale selectate, cât și pentru ofertele selectate.

Tranzacțiile notariale selectate pentru aplicarea metodei comparației de piață au fost comparabila 1, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14.03.2008, comparabila 2, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 03.04.2009 și comparabila nr. 3, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009.

Urmare acestui fapt, experții au impus anumite restricții, având în vedere că, contractele autentice de vânzare-cumpărare privesc perioade anterioare exproprierii. Astfel, comparabila nr. 1, un contract de vânzare-cumpărare din martie 2008 când piața imobiliară a înregistrat un maxim al prețurilor, a fost ajustată cu un procent de 10% care reprezintă evoluția prețurilor în perioada crizei imobiliare când prețurile au înregistrat scăderi semnificative.

Alte ajustări au fost cele impuse de restricțiile de construire generate de existența în vecinătatea terenului în litigiu a unor conducte magistrale de apă, care impun restricții severe de construire pe un anumit perimetru și de 1% la fiecare 500 mp, generat de suprafețele de teren în litigiu.

Ținând seama de cele reținute anterior, Curtea a constatat că terenul rămas după expropriere a devenit neconstruibil valoarea prejudiciului pentru acest teren fiind de 283.453 RON.

Decizia curții de apel a fost atacată ca recurs de reclamanți, care au formulat următoarele critici cu privire la decizia instanței de apel:

Recurenții menționează că sunt de acord cu situația de fapt reținută de către instanța de apel, în sensul că întreg terenul aflat în proprietatea for, anterior exproprierii, era construibil, iar ca efect a exproprierii, parcelele de teren rămase în proprietate, nu mai sunt construibile. Apreciază ca fiind corectă metoda de caicul a prejudiciului aplicată de către toți experții, ca diferență între valoarea terenului la data exproprierii și valoarea terenului la data întocmirii raportului de expertiză.

Critica recurenților vizează modul în care instanța a aplicat cerința textului art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și daunele aduse proprietarului.

Astfel, instanța a încălcat dispozițiile legale, valoarea terenului ia data exproprierii fiind greșit determinată prin raportare la o comparabilă (comparabila 3 din Anexa 1, tabel Anexa IA), care nu întrunește exigențele legale, nefiind vorba despre un teren de același fel, acela fiind un teren extravilan, și nu un teren intravilan, situat într-o cu totul altă zonă, fără nici un fel de potențial comparabil cu terenul expropriat. În concret, terenul expropriat era un teren construibil situat la drumul european Cluj - Oradea (fără legătură cu autostrada), pe când comparabila utilizată este un teren extravilan neconstruibil, fără utilități, situat departe de drumul european sau o cale de acces publică care să-I facă utilizabil în scopuri economice.

Utilizând o comparabilă cu o valoare de 30 de ori mai mică decât cea din celelalte două comparabile, experții au denaturat valoarea terenului, care nu mai este conformă cu exigențele legale și constituționale.

Recurenții susțin că au invocat toate aceste aspecte sub forma obiecțiunilor la expertiză ia momentul procedural corect, însă instanța netemeinic a respins aceste obiecțiuni prin încheierea din 07.02.2018.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține caracterul fondat a susținerilor recurenților, pentru următoarele considerente:

Exproprierea, fiind o vânzare forțată determinată de motive de utilitate publică, presupune ca persoana deposedată să primească valoarea de înlocuire a bunului de care a fost lipsită, iar dreapta și prealabila despăgubire de care trebuie să beneficieze proprietarul în situația exproprierii (art. 44 alin. (6) din Constituție) este cea menită să asigure părții păstrarea aceleiași valori a activului patrimonial, prin înlocuirea dreptului real pierdut cu o valoare egală. Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii . generale In materie, dar și a normelor constituționale.

Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă și justă despăgubire, în condițiile în care exproprierea reprezintă o ingerință permisă nu numai de art. 44 din Constituție, dar și de art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.

Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială".

Se constată că, din dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin Deciziile Curții Constituționale nr. 12/2015 și nr. 380/2015, rezultă cele două aspecte esențiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experții desemnați de către instanța de judecată, respectiv prețul de piață al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacții încheiate în perioada relevantă, iar în al doilea rând, momentul de referință ai determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

Rezultă că, criteriul legal de determinare a despăgubirilor pentru expropriere este acela al prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel. în unitatea administrativ-teritorială.

Sintagma preț obișnuit are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, iar sintagma imobile de același fel are în vedere imobile cu caracteristici similare celui expropriat, interesând sub acest aspect amplasamentul, localizarea, categoria de folosință (în cazul terenurilor intravilan/extravilan, agricol - arabil, pășune etc, construibil/neconstruibil), suprafața și altele asemenea.

Criteriul prețuim obișnuit cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială presupune, așadar, ca în evaluarea despăgubirilor să fie valorizate contracte de vânzare-cumpărare privind imobile cu caracteristici similare celui expropriat (ca amplasament, localizare, categorie de folosință, suprafață și altele asemenea).

Înalta Curte constată a fi fondată critica prin care recurenții reclamanți au susținut încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece expertiza pe care și-a fundamentat soluția nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data exproprierii.

Astfel, critica recurenților relativ la modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor vizează prejudiciul pentru ioturile de teren neexpropriate, respectiv cele cu nr. cadastral x Gilău.

Urmare administrării probelor, instanța de apei a reținut că parcelele cu nr. cadastral x și y, rămase după expropriere, nu au caracter construibil, iar parcela cu nr. cadastral x nu mai are nicio utilitate, astfel încât, pierderea caracterului construibil a parcelelor rămase neexpropriate corespunde unui prejudiciu cert și actual, iar împrejurarea că, ulterior exproprierii, aceste parcele și-au pierdut caracterul construibil, îi îndreptățește pe reclamanți să pretindă contravaloarea prejudiciului încercat.

Așa fiind, instanța de apel a constatat în mod corect că reclamanții sunt îndreptățiți la despăgubirile reprezentând prejudiciu pentru terenurile neexpropriate, însă modul de stabilire a cuantumului acestor despăgubiri contravine dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Instanța de apel a omologat raportul de expertiză tehnică efectuat de cei trei experți desemnați în cauză, potrivit căruia, valoarea despăgubirilor datorate reclamanților reprezentând prejudiciu pentru terenul rămas în proprietatea reclamanților este de 283.453 RON.

Pentru stabilirea acestei valori, experții au analizat contractele notariale puse la dispoziție de reclamanți, de Primăria Comunei Gilău, cât și alte oferte, identificate pe piața imobiliară a zonei, aferente momentului exproprierii - 2009.

Astfel, au fost depuse la dosar contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 14.03.2008, sub nr. x din 29.01.2009 și nr. x din 03.04.2009 de către reclamanți și contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 15.05.2009, nr. x din 24.02.2009, nr. x din 24.02.2009 și x din 30.07.2009 de către Primăria comunei Gilău.

Tranzacțiile notariale selectate pentru aplicarea metodei comparației de piață au fost comparabila 1, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.03.2008, comparabila 2, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 03.04.2009 și comparabila nr. 3, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009.

Dintre aceste comparabile, experții au selectat comparabila nr. 3, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009, care se referă la un teren extravilan, deși din înscrisurile aflate la dosar rezultă că terenul proprietatea reclamanților se află situat în intravilan, această împrejurare fiind de altfel reținută și de către instanța de apel.

Stabilind cuantumul despăgubirii cu nerespectarea criteriilor impuse de dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 în ce privește cerința "terenuri de același fel", cu referire la categoria de folosință a terenurilor, hotărârea recurată este nelegală.

Având în vedere aceste considerente, pentru stabilirea valorii despăgubirii reprezentând prejudiciul pentru terenul rămas în proprietatea reclamanților, cu respectarea dispozițiilor legale menționate, se constată că se impune refacerea expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispozițiilor art. 305 din C. proc. civ., motiv pentru care cauza va fi trimisă spre rejudecare, în limitele arătate.

Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din aceeași lege, urmând ca experții să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanților în raport de "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii", preț rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment.

În cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanță se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.

Înalta Curte constată ca fiind fondată și critica care vizează nemotivarea hotărârii sub aspectul monedei în care urmează a fi stabilite despăgubirile cuvenite ca urmare a exproprierii, respectiv leu sau euro, recurenții susținând că, deși au solicitat exprimarea valorii despăgubirilor în euro, atât prin motivele de apel, cât și prin concluziile scrise depuse la instanța de apel în rejudecare, aceasta nu s-a pronunțat pe acest aspect.

Astfel, în motivele de apei, reclamanții au menționat "deși a apreciat ca justă păstrarea valorii stabilite de către Comisie, prin Hotărârea nr. 4, adică 503.461,17 RON, echivalentul a 120.006 euro, la un curs de 4,1953 RON, instanța a omis să actualizeze această sumă la valoarea euro reținută în cuprinsul sentinței, de 4,46 RON/euro, reținută la calculul despăgubirilor. Diferența de valoare rezultând din devalorizare se impune a fi suportată de către expropriator, suma reală fiind de 535.226,76 RON (120.006 x 4,46)."

Se constată astfel, că instanța de apel nu a analizat și nu a răspuns motivat criticilor formulate de părți prin motivele de apel, reiterate prin concluziile scrise depuse la dosar în al doilea ciclu procesual.

Art. 261 pct. 5 C. proc. civ. reglementează în mod imperativ obligația instanței de judecată de a arăta în cadrul hotărârii, motivele de fapt și de drept care i-au format convingerea, precum și motivele pentru care au fost înlăturate cererile părților, nerespectarea acestora ducând la nulitatea hotărârii astfel pronunțate, conform art. 105 alin. (2) C. proc. civ. Prin urmare, nemotivarea constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecința casării acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Așa fiind, Înalta Curte constată că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală care, potrivit prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este supusă casării, întrucât asupra acesteia nu se poate realiza controlul judiciar.

Sub un ultim aspect, se constată caracterul fondat al susținerii privind greșita obligare la plata onorariilor experților, față de împrejurarea că în dosarul de apel, vol. II, filele 317-318 se află dovada plății acestor onorarii.

Prin urmare, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor reprezentând prejudiciu pentru terenurile neexpropriate rămase în proprietatea reclamanților, precum și a dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., în ce privește moneda în care urmează a fi stabilite aceste despăgubiri, în baza dispozițiilor art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul și va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub aspectul care a condus la încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv despăgubirile cuvenite reclamanților pentru terenurile neexpropriate, rămase în proprietatea lor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva Deciziei nr. 24/A din 16 februarie 2018 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, la aceeași curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 04.10.2018.