ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1327/2019

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Maramureș, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal la data de 27 iunie 2011 sub nr. x/2011 reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta B. - Întreprindere Familială, solicitând instanței ca prin sentința ce va pronunța să constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părți și să dispună evacuarea pârâtului din spațiul închiriat, în suprafață de 60 mp., situat în Rozavlea.

În motivare, reclamanta a arătat că, inițial, contractul de închiriere a fost încheiat pe o durată de 1 an, cu posibilitatea prelungirii duratei acestuia în baza acordului părților. După expirarea termenului contractual, a fost de acord cu continuarea ocupării spațiului de către pârâtă, contractul fiind prelungit în aceleași condiții. Reclamanta a mai arătat că plata chiriei era efectuată, conform contractului cel mai târziu până la data de 25 a lunii în curs și că potrivit clauzei din art. 16 contractul se reziliază de plin drept în cazul neîndeplinirii obligației de plată a chiriei la termenul stipulat. A mai arătat că pârâta și-a îndeplinit obligația asumată până în luna ianuarie 2011, ulterior neachitând contravaloarea chiriei. În consecință, în opinia sa, se impune constatarea rezilierii de plin drept a contractului, cu consecința obligării chiriașului de a elibera spațiul.

Prin întâmpinare, pârâta a arătat că nu se opune solicitării de constatare a rezilierii de plin drept a contractului de închiriere; a menționat că se impune respingerea capătului de cerere vizând evacuarea sa din spațiu, motivat de faptul că proprietar tabular al spațiului este statul român, prin Consiliul Local al comunei Rozavlea, în prezent având un contract de închiriere încheiat cu adevăratul proprietar, respectiv Primăria Rozavlea.

Părțile au administrat proba cu înscrisuri.

Prin Sentința civilă nr. 1382 din 6 martie 2012, Tribunalului Maramureș, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal a admis în parte acțiunea reclamantei, a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părți și a respins capătul de cerere vizând evacuarea pârâtei din spațiul situat în Rozavlea denumit cofetărie, în suprafață de 60 mp.

În considerentele sentinței, prima instanță, raportat la probatoriul administrat și la acordul pârâtei cu privire la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, a apreciat ca fiind întemeiată această solicitare, reținând că a operat pactul comisoriu de grad IV prevăzut în contract.

În ce privește solicitarea de evacuare a pârâtei din spațiu, instanța a reținut că situația imobilului în litigiu este incertă din perspectiva proprietarului de drept, existând litigii pe rolul instanțelor de judecată pentru clarificarea acestei situații. Având în vedere că părțile s-au opus suspendării soluționării cauzei până la clarificarea situației juridice a imobilului, instanța a apreciat că cererea de evacuare a pârâtei nu este întemeiată.

Sentința de fond a fost apelată de reclamanta A., care a solicitat admiterea căii de atac declarate și schimbarea în parte a hotărârii în sensul admiterii și a capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spațiul închiriat. Apelanta-reclamantă a criticat sentința de fond sub aspectul greșitei aplicări a legii, din perspectiva valorificării unui pretins drept de proprietate asupra imobilului al unei alte entități, fără a observa că acțiunea în evacuare este aceea a locatorului împotriva locatarului.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Prin Decizia civilă nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă.

În considerentele deciziei, instanța de apel, reținând obligația locatarului de a restitui bunul închiriat la expirarea termenului contractual sau în cazul rezilierii contractului, a arătat că această clauză putea produce efectele urmărite de parte - evacuarea pârâtei, doar în ipoteza în care la momentul rezilierii convenției pârâta nu ar fi avut în continuarea dreptul de folosință asupra spațiului dobândit în baza unui alt act juridic, distinct de cel analizat și în raport de care reclamanta este un terț. Din această perspectivă, instanța de apel a reținut că pârâta a invocat, atât ca motiv de neplată a chiriei față de reclamantă, cât și ca motiv al netemeiniciei solicitării de evacuare, încheierea unui alt contract de închirierea cu cel care s-a pretins proprietar al imobilului, respectiv Primăria Rozavlea, nefiind lămurită situația juridică a acelui spațiu.

Decizia de apel a fost recurată de reclamanta A., care a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței de fond, cu consecința admiterii capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spațiul închiriat.

Recurenta-reclamantă a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, apreciind că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greșită a prevederilor legale incidente în cauză.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate recurenta-reclamantă a arătat că, plecând de la dispozițiile contractuale care au fost reținute de instanță și care au condus la admiterea primului capăt de cerere, instanța a ignorat prevederile legale în materia locațiunii care stipulează că în cazul desființării contractului de închiriere locatarul este obligat să predea spațiul ce a făcut obiect al contractului. Recurenta-reclamantă mai arată că în mod nelegal instanța de apel a dat eficiență juridică unui contract încheiat cu un terț, neanalizând și nepronunțându-se cu privire la susținerile sale, probate în cauză, prin care a demonstrat că Primăria Rozavlea nu avea calitatea de a ceda dreptul de folosință asupra imobilului.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca fiind legală decizia de apel, din perspectiva exhibării unui titlu în baza căruia deține dreptul de folosință asupra imobilului, titlu încheiat cu adevăratul proprietar, a cărui calitate nu a fost contestată.

Părțile au administrat proba cu înscrisuri.

La data de 19 martie 2014 s-a dispus suspendarea soluționării recursului declarat de recurenta-reclamantă până la soluționarea irevocabilă a cauzei înregistrată sub nr. x/2013, având ca obiect acțiunea formulată de această parte pentru constatarea dreptului său de proprietate asupra spațiului în litigiu.

La data de 3 aprilie 2019 recurenta-reclamantă a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, arătând că a fost soluționată irevocabil cauza de a determinat suspendarea judecării recursului, atașând acte în dovedire.

A fost stabilit termen la data de 13 iunie 2019, părțile fiind citate atât cu privire la solicitarea de repunere a cauzei pe rol, cât și pe fondul cererii de recurs. La termenul stabilit s-a dispus reluarea judecării recursului declarat în cauză.

Analizând legalitatea deciziei de apel, în raport de criticile formulate și de apărările invocate, instanța de recurs reține următoarele:

Prealabil analizării criticilor de nelegalitate invocate de recurenta-reclamantă se impune precizarea limitelor în cadrul cărora va fi analizată decizia de apel. Sub acest aspect se reține că în fața primei instanțe au fost formulate două capete de cerere, unul fiind admis, iar cel de-al doilea fiind respins. Apelul a fost declarat de reclamantă și a vizat doar capătul de cerere respins, iar în recurs criticile aceleiași părți au în vedere tot soluția de respingere a capătului de cerere privind evacuarea. În consecință, primul capăt de cerere, nefiind contestat în căile de atac, a intrat sub autoritatea de lucru judecat.

Analizând cererea de recurs din această perspectivă, se reține că principala critică adusă deciziei de apel vizează nelegalitatea acesteia raportat la acele considerente care statuează asupra caracterului incert al proprietarului spațiului în litigiu, situație care, în opinia instanțelor inferioare, afectează dreptul recurentei-reclamante de a obține evacuarea intimatei-pârâte. Instanța de apel a mai reținut că dreptul recurentei-reclamante de a obține evacuarea intimatei-pârâte este afectat și de exhibarea de către ultima parte a unui contract de închiriere încheiat cu un terț, cel care, la rândul său se pretinde proprietar la imobilului.

În ce privește considerentul care vizează existența unui alt contract care ar conferi intimatei-pârâte dreptul de folosință asupra spațiului în litigiu, instanța supremă reține că la momentul soluționării recursului acesta nu mai subzistă. Astfel, în fața instanței de fond a fost depus un contract de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea, pe o durată de 12 luni, începând cu 01.02.2011, cu posibilitatea prelungirii acestuia prin act adițional semnat de ambele părți. Se observă că după expirarea termenului contractual, intimata-pârâtă nu a depus dovezi din care să rezulte prelungirea duratei de închiriere. Se reține, totodată, că instanța de apel a reținut existența acestui contract, ca argument în pronunțarea soluției de respingere a apelului declarat în cauză, fără a solicita vreo dovadă care să ateste continuarea relației contractuale cu terțul pretins proprietar al spațiului. Din această perspectivă, legalitatea deciziei de apel este afectată prin aceea că a dat valență juridică, ca impediment la solicitarea recurentei-reclamante de evacuare a intimatei-pârâte, unui act juridic ce pare a nu mai fi fost în ființă la acel moment.

În consecință, se apreciază că nu mai poate fi reținut considerentul referitor la dreptul de folosință de care s-ar fi bucurat intimata-pârâtă în baza unui titlu emanând de la un terț care se pretinde proprietar, așa cum se pretinde și recurenta-reclamantă. Se arată că pe parcursul soluționării recursului, intimata-pârâtă a depus la dosar un singur act adițional la contractul de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea prin care este prelungită durata de închiriere până la 31.01.2014, ulterior acestui moment nemafiind dovedită continuarea raporturilor contractuale.

A doua critică susținută în memoriul de recurs vizează incertitudinea pretins existentă cu privire la adevăratul proprietar al imobilului în litigiu. Sub acest aspect, instanța supremă reține că soluționarea recursului declarat de recurenta - reclamantă a fost suspendată pentru stabilirea proprietarului asupra spațiului, urmare a unei acțiuni în constatare promovată de aceeași parte în contradictoriu cu intimata-pârâtă din prezenta cauză.

Prin Decizia civilă nr. 107/R din 24 octombrie 2018 Tribunalul Maramureș, secția I civilă, a admis acțiunea reclamantei A. formulată în contradictoriu cu pârâta Comuna Rozavlea și a constatat dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului situat la parterul blocului din comuna Rozavlea, având destinația de spațiu comercial, respectiv cofetărie. În considerentele deciziei, instanța a mai reținut, analizând admisibilitatea acțiunii în constatare, că reclamanta nu avea deschisă calea acțiunii în realizare, fiind în posesia spațiului.

În consecință, se apreciază că problema incertitudinii ce plana asupra proprietarului spațiului în litigiu a fost tranșată, urmare a hotărârii judecătorești menționate anterior, astfel încât critica recurentei-reclamante pe acest aspect este întemeiată, urmând ca recursul declarat de parte să fie admis, în temeiul art. 312 C. proc. civ. din 1865.

Se impune casarea deciziei de apel și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță pentru următoarele considerente:

Așa cum s-a reținut, aspectul juridic ce a determinat promovarea căii extraordinare de atac apare ca fiind tranșat urmare a pronunțării Deciziei civile nr. 107/R din 24 octombrie 2018 de către Tribunalul Maramureș, secția I civilă, în Dosarul nr. x/2013.

Au fost sesizate, însă, aspecte ce presupun un probatoriu ce poate fi administrat doar în fața instanței de apel. Astfel, în cadrul recursului, intimata-pârâtă a depus acte din care rezultă radierea sa din Registrul Comerțului, operațiune efectuată în timpul soluționării cauzei (24 februarie 2015 - dosar recurs).

În consecință, rejudecând cauza în limitele cererii de apel (respectiv sub aspectul soluției primei instanțe de respingere a capătului de cerere privind evacuarea din spațiul comercial) se impune mai întâi stabilirea cadrului procesual în care urmează să fie continuată judecată, urmare a radierii intimatei - pârâte din Registrul Comerțului. Totodată, pentru legala soluționare a cauzei se impune administrarea probatoriului care să determine dacă spațiul în litigiu mai este ocupat de reprezentatul întreprinderii familiale, sau de membrii ai fostei întreprinderi. Or, probatoriul ce se impune a fi administrat pentru lămurirea aspectelor menționate nu se limitează la înscrisuri, singurele probe admisibile în calea de atac a recursului.

În aceste condiții, chiar dacă recursul recurentei-reclamante s-a întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, fiind admis, soluția ce se impune este aceea de casare a deciziei de apel cu trimitere spre rejudecare. Se are în vedere sub acest aspect faptul că litigiul a fost soluționat de instanța de apel pentru considerente care țineau de incertitudinea calității de proprietar a recurentei-reclamante, fiind invocate impedimente de ordin juridic, nefiind administrate probe pe situația de fapt.

Având în vedere considerentele reținute, văzând și dispozițiile art. 315 C. proc. civ. din 1865, recursul recurentei-pârâte va fi admis, iar decizia de apel va fi casată cu trimiterea cauzei spre rejudecare, în limitele și sub aspectele menționate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva Deciziei civile nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, în contradictoriu cu intimata-pârâtă Întreprindere Familială B.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iulie 2019.

Procesat de GGC -NN