ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1856/2010

Asupra recursului civil de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului rezultă următoarele: Prin contestația înregistrată la Tribunalul Brașov sub nr. 1740 din data de 9 mai 2003 I.P. a solicitat instanței în contradictoriu cu Statul Român reprezentat de SC R. SRL Brașov și B.V. să se constate că întregul imobil situat în municipiul Brașov, înscris în C.F. Brașov îi aparține cu titlu de moștenire legală, dispunând în acest sens restituirea în natură a acestuia, anularea contractului de vânzare - cumpărare din 17 octombrie 1996 precum și a Deciziei nr. 179 din 09 aprilie 2003 emisă de SC R. SRL Brașov în ceea ce privește prevederea relativă la nerestituirea în natură a imobilului ce a format obiectul actului translativ de proprietate.

În motivarea contestației reclamanta a arătat că imobilul în litigiu provine de la antecesorii săi fiind preluat de Statul Român parțial în cota de 1/2 cu care acesta figurează înscris în C.F. Cât privește contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare a solicitat-o, acesta nefiind înscris în C.F. nu-i este opozabil, astfel că se impune restituirea integrală a imobilului în natură. Prin întâmpinarea depusă la dosar, Statul Român a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, deoarece nu este emitentul deciziei contestate și nici parte în contractul de vânzare - cumpărare în timp ce pârâta B.V. a invocat excepția lipsei de legitimare activă a contestatoarei iar pe fond netemeinicia acțiunii acesteia, deoarece aceasta nu și-a probat calitatea de succesoare a părților proprietari ai imobilului în litigiu iar contractul de vânzare - cumpărare a cărei anulare a fost cerută a fost încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu SC R. SRL Brașov, cu bună credință.

La termenul din 29 septembrie 2009 contestatoarea și-a precizat acțiunea, arătând că înțelege să se judece în contradictoriu cu Statul Român reprezentat legal de Ministerul Economiei și Finanțelor, iar prin noua precizare din 27 octombrie 2003 a învederat că înțelege să se judece în contradictoriu cu intimata SC R. SA SRL Brașov. Prin încheierea de ședință din 27 octombrie 2003, Tribunalul Brașov a admis excepția lipsei calității de reprezentant al SC R. SA SRL Brașov pentru Statul Român, a respins excepția lipsei calității procesuale active a contestatoarei, a invocat din oficiu și a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune în privința capătului de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare din 17 octombrie 1996, iar la termenul de judecată din 24 noiembrie 2003 a admis excepția lipsei calității procesuale a Statului Român, reprezentat legal de Ministerul Economiei și Finanțelor.

Prin sentința civilă nr. 478 din 24 noiembrie 2003, Tribunalul Brașov a respins ca nefondată contestația formulată de I.P. în contradictoriu cu SC R. SRL și ca prescrisă în contradictoriu cu pârâta B.V. iar împotriva Statului Român, reprezentat de Ministerul Economiei și Finanțelor, pentru lipsa de legitimare procesuală pasivă a acestuia. Decizia nr. 424 din 5 mai 2004 a Curții de Apel Brașov, care a confirmat sentința civilă nr. 498 din 24 noiembrie 2003 a Tribunalului Brașov a fost casată de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 5639 din 8 iulie 2006, urmare a admiterii recursului contestatoarei - cauza fiind trimisă spre rejudecare Tribunalului Brașov - în privința contestației formulată de I.P.

în contradictoriu cu intimații SC R. SRL și B.V., păstrându-se celelalte dispozițiuni ale sentinței referitoare la soluția vizând contestația împotriva Statului Român, reprezentat legal de Ministerul Economiei și Finanțelor. S-a reținut în considerentele deciziei instanței supreme, că în mod greșit prin hotărârile pronunțate s-a reținut ca prescrisă acțiunea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare din 17 octombrie 1996, deoarece în cauză sunt incidente dispozițiunile art. 19 din Decretul nr. 167/1958, astfel că, în raport de această statuare se impune soluționarea cauzei pe fondul său. Prin încheierea din 04 mai 2007 Tribunalul a respins excepția de conexitate invocată de SC R. SRL și excepția lipsei de legitimare procesuală activă a contestatoarei invocată de B.V., precum și excepția prescripției dreptului material la acțiune relativ la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 359/2007 Tribunalul Brașov a respins contestația formulată de I.P. în contradictoriu cu SC R. SRL și B.V. S-a reținut în considerentele sentinței că imobilul casă din piatră, curte în suprafață de 378 mp și grădină în suprafață de 579,6 mp au aparținut în coproprietate numiților N.H. și N.V. a căror succesoare este contestatoarea I.P. în calitate de fiică și respectiv nepoată de frate. Notificarea adresată de contestatoare Primăriei Brașov, a fost direcționată SC R. SRL Brașov care prin Decizia nr. 179/2003 a admis în parte cererea de restituire în natură a imobilelor din Brașov, pentru acele părți din imobil pentru care nu au fost încheiate contracte de vânzare - cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, și constituirea unui drept de folosință special în privința terenului aferent acestei părți.

Prin aceeași decizie a fost respinsă cererea conte statoarei de restituire în natură a părții din imobil pentru care fuseseră perfectate contracte de vânzare - cumpărare făcându-i-se ofertă de restituire prin echivalent sub forma despăgubirilor bănești. Din cuprinsul deciziei contestate a rezultat că B.V. este unul din titularii contractelor de vânzare - cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu privire la imobilul în litigiu. În considerentele sentinței tribunalul a reținut că în temeiul deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție, obligatorie în temeiul art. 315 C. proc. civ. în privința problemelor de drept dezlegate, că acțiunea de constatare a nulității contractului de vânzare - cumpărare a fost formulată de contestatoare în termenul de prescripție.

Pe fondul acestui capăt de cerere, Tribunalul a concluzionat că buna credință a intimatei B.V. asociată cu eroarea comună și invincibilă în care aceasta s-a aflat sub aspectul preluării locuinței de către stat, necontestată de moștenitoarea foștilor coproprietari ai imobilului în litigiu, conduce la dobândirea proprietății ce a format obiectul material al contractului de vânzare - cumpărare în favoarea intimatei B.V. Calitatea de coproprietar al statului asupra cotei de 1/2 din imobilul în litigiu, nu conduce la anularea contractului de vânzare - cumpărare consimțit în exclusivitate de aceasta, așa cum a susținut contestatoare, invocând reaua credință a pârâtei B.V. și principiul unanimității în materia actelor de dispoziție.

Tribunalul a concluzionat că un astfel de act este valabil, el fiind doar afectat de condiția rezolutorie potrivit căreia bunul ce a format obiectul material al contractului să nu cadă cu ocazia partajului în lotul altui coproprietar, decât acela al înstrăinătorului. Având în vedere soluția dată capătului de cerere privitor la constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare intervenit între pârâta B.V. și SC R. SRL Brașov, tribunalul a constatat că pentru apartamentul ce a format obiectul material al acestui contract, contestatoarea nu poate beneficia decât de măsuri reparatorii prin echivalent. Prin Decizia civilă nr. 152/ Ap din 30 octombrie 2007 Curtea de Apel Brașov a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta I.P.

împotriva sentinței civile nr. 359/2007 a Tribunalului Brașov. Pentru a pronunța această soluție, curtea de apel a concluzionat că regula unanimității în perfectarea actelor de dispoziție în privința imobilelor aflate în indiviziune reprezintă un obstacol insurmontabil ce nu garantează un drept concret și efectiv, fapt pentru care doctrina și jurisprudența au considerat vânzarea încheiată cu încălcarea acestei reguli ca fiind valabilă, dar aflată sub condiția rezolutorie ca bunul să cadă la partaj în lotul înstrăinătorului, consolidându-se astfel, ca urmare a efectului declarativ al împărțelii, dreptul exclusiv al cumpărătorului. De asemenea instanța de apel a reținut că încheierea contractului de vânzare - cumpărare intervenit între B.V.

și SC R. SRL Brașov s-a făcut cu respectarea dispozițiunilor legale - Legea nr. 112/1995, în condițiile inexistentei unei cereri de restituire a imobilului. În recursul declarat de reclamanta I.P. împotriva Deciziei nr. 152/ Ap din 30 octombrie 2007 a Curții de Apel Brașov motivat în drept pe dispozițiunile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., criticile vizează următoarele aspecte: - Instanța nu a sesizat faptul că statul nu are un titlu valabil de proprietate pentru cota sa aparentă de 1/4 parte din imobil, astfel că actul de vânzare - cumpărare provenind de la un „non dominus" este afectat de nulitate absolută. - Contractul de vânzare - cumpărare întocmit în regimul de carte funciară nu inserează datele de identificare ale C.F.

și nu a prevăzut clauza de intabulare instituită expres de art. 45 pct. 2 și 3 din Legea nr. 115/27 aprilie 1938 - fapt pentru care dreptul de proprietate al cumpărătoarei nu a putut fi intabulat, ceea ce denotă reaua credință a părților contractante. - Statul deținător al cotei de 1/4 din imobil a înstrăinat 4 din cele 8 apartamente existente în imobil, ceea ce depășește atât valoric cât și fizic suprafața apartamentelor restituite în natură. - Cumpărătoarea nu s-a aflat într-o eroare invincibilă datorată in tabularii cotei de proprietate în favoarea statului, deoarece contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat fără prezentarea extrasului de carte funciară. - Reaua credință a părților contractante arată recurenta rezultă și din aceea că intimatul vânzător nu a făcut cunoscut contestatoarei nici înainte și nici după depunerea notificării împrejurarea ca apartamentul a fost vândut în timp ce cumpărătoarea B.V.

a dosit contractul neprezentându-l cărții funciare pentru intabulare. - Instanțele au interpretat greșit legea atunci când au reținut că intimata B.V. trebuia să cunoască, pentru a fi de rea credință, anterior cumpărării apartamentului, demersurile contestatoarei pentru redobândirea imobilului. Recursul este nefondat. În speța de față deși recurenta contestatoare își întemeiază recursul pe dispozițiunile art. 304 pct. 7, aceasta nu și-l motivează sub aspectele textului de referință cu privire la aspectele contradictorii sau străine naturii pricinii deduse judecății hotărâri fatacate, astfel că acest aspect de nelegalitate este exclus.

Din evidențele de carte funciară rezultă că statul deținea cota de 1/2 din întregul imobil, așa cum arată chiar și reclamanta în contestația împotriva Deciziei nr. 179/2003, astfel că afirmația potrivit căreia cota indiviză a statului ar fi de 1/4 este o susținere fără suport probator, făcută pentru prima oară în apelul făcut în cel de al doilea ciclu procesual împotriva sentinței nr. 359/2007 a Tribunalului Brașov. Așa cum s-a reținut și în considerentele hotărârilor pronunțate în cauză, principiul unanimității nu trebuie să se constituie într-un obstacol insurmontabil în garantarea unui drept concret și efectiv, astfel că valabilitatea actului supus condiției rezolutării ca bunul să cadă în lotul înstrăinătorului cu ocazia ieșirii din indiviziune, nu este afectată.

Efectul declarativ al partajului este de natură a desființa cu efecte retroactive vânzarea sau de a consolida dreptul de proprietate al cumpărătorului, prin acțiunea condiției rezolutorii. Raportat la considerentele ce preced, acestea nu se pot constitui așa cum susține contestatoarea în argumente pertinente pentru reținerea relei credințe a cumpărătoarei B.V., întrucât eaa avut convingerea că tratează cu adevăratul și exclusivul proprietar, cu atât mai mult cu cât statul îi acordase în precedent și locațiunea imobilului care a format obiectul material al contractului de vânzare - cumpărare și tot acesta, prin organele abilitate a informat-o că imobilul intră sub incidența Legii nr. 112/1995.

Acest aspect trebuie asociat cu lipsa oricărui demers al contestatoarei de valorificare a dreptului său de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995 sau prin revendicare. Potrivit art. 1898 C. civ. buna credință trebuie să existe la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare, iar în cazul vânzării bunului altuia cumpărătorul să fi avut credința dincolo de orice dubiu că tratează cu adevăratul proprietar. Pe aceeași linie de gândire se situează și art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 atunci când statuează că actele de înstrăinare încheiate cu privire la imobilele care formează obiectul de reglementare a acestui act normativ sunt lovite de nulitate absolută, în afara cazului în care actul a fost încheiat cu bună-credință.

Buna credință se prezumă relativ în temeiul art. 1899 alin. (2), sarcina probei relei credințe incumbând aceluia care o invocă. În speță, prezumția de bună credință a cumpărătoarei nu a fost înlăturată de contestatoare, iar aspectele legate de respectarea cerințelor impuse de Legea nr. 115/1938 nu se înscriu în motivele de nulitate ale contractului de vânzare - cumpărare invocate în acțiunea introductivă și în acțiunea precizatoare din 28 august 2003, ci țin de aspectele de publicitate și inopozabilitate ale contractului de vânzare, ce succed perfectării acestuia și care nu au relevanță pe planul reprezentării subiective cu semnificația relei credințe, așa cum se susține în motivarea recursului.

Faptul că reclamanta - recurentă nu a fost informată în demersurile sale de încheierea contractului nu probează reaua credință a cumpărătoarei - deoarece temporal acestea se situează ulterior perfectării contractului și din acest punct de vedere, cea mai interesată în legătură cu soarta juridică a imobilului nu era pârâta - intimată B.V. ci contestatoarea care în condițiile apariției Legii nr. 112/1995 nu a înțeles să-și valorifice în nici un mod dreptul de proprietate. Așa cum s-a reținut prin hotărârile pronunțate, buna - credință a intimatei B.V. a fost asociată cu eroarea comună și invincibilă în care s-a aflat aceasta sub aspectul preluării locuinței de către stat, necontestată de moștenitoarea foștilor proprietari ai imobilului.

Așadar, demersul judiciar al cauzei concretizat prin decizia recurată, care a confirmat sentința nr. 359/ S din 15 iunie 2007 a Tribunalului Brașov - relevă că legalitatea acesteia nu este afectată, considerent pentru care se va face în cauză aplicarea art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta I.P. continuat de moștenitorii acesteia I.A. și I.P. împotriva Deciziei nr. 152/ Ap din 30 octombrie 2007 a Curții de Apel Brașov, secția civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 martie 2010.