ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5146/2012

Asupra recursului civil de față, Analizând actele și lucrările dosarului, constată următoarele: Prin Sentința nr. 1783 din 1 noiembrie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul S.R.A. în contradictoriu cu pârâta SC R.R. SRL. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare Autentificat sub nr. 1201 din 3 iulie 2008, S.R.A. s-a obligat să vândă lui R.D. un lot de 2.252 mp din întreaga suprafață de teren de 3.252 mp, situată în Balotești, județul Ilfov, tarlaua 43, parcela 127/111/13, cel mai târziu la 8 august 2008, prețul vânzării fiind de 629.152,5 RON, din care s-a plătit un avans în cuantum de 62.915,5 RON, urmând ca diferența de preț să fie achitată la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

În antecontractul de vânzare-cumpărare, la art. 5, au fost inserate o serie de clauze, care se referă la obligația asumată de promitentul vânzător de a finaliza toate procedurile de dezmembrare și înregistrare la Oficiul de Cadastru și la Cartea funciară a terenului în suprafață de 2.252 mp, până cel mai târziu la data de 11 iulie 2008 și la obligația de a pune la dispoziția promitentului cumpărător documentele și informațiile necesare pentru finalizarea raportului de verificare legală, până cel mai târziu la data de 1 august 2008. Potrivit unei alte clauze înscrise în acest articol, s-a stabilit că raportul pozitiv de verificare legală este o condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar, în ipoteza în care rezultatul raportului legal este negativ, promitentul vânzător va restitui toate sumele primite în cadrul unui termen de 15 zile de la primirea notificării privind rezultatul negativ.

Potrivit actului adițional autentificat sub nr. 1636 din 7 august 2008, încheiat între S.R.A., în calitate de promitent vânzător și SC R.R. SRL (care a dobândit prin cesiune de creanță drepturile și obligațiile din antecontract), în calitate de promitent cumpărător, termenul prevăzut de art. 5 din antecontract a fost prelungit până la 18 august 2008 în ceea ce privește procedurile de dezmembrare și furnizare a documentației și până la 22 august 2008 pentru încheierea contractului în formă autentică. Prin Notificarea din 5 septembrie 2008, pârâta a adus la cunoștința reclamantului faptul că refuză încheierea actului autentic, dat fiind rezultatul negativ al raportului de verificare legală. Tribunalul a mai considerat că raportul juridic obligațional ce derivă din antecontractul de vânzare-cumpărare este afectat de o condiție rezolutorie, reprezentată de raportul pozitiv de verificare legală, condiție care nu s-a îndeplinit.

Condiția inserată în contract nu este pur potestativă, deoarece rezultatul raportului de verificare legală nu depindea de voința promitentului cumpărător. Nu au fost primite nici susținerile reclamantului în sensul că trebuie avut în vedere art. 2 alin. (1 1 ) din antecontract, care prevede că numai în cazul în care rezultatul raportului de verificare va fi negativ din motive strict legate de mediu și tehnică, promitentul vânzător va restitui, cu excepția sumei de 7.435 RON, achitată de promitentul cumpărător cu titlu de rezervare, suma ce urma a fi reținută cu titlu de clauză penală. Prin Decizia nr. 423A din 19 aprilie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins ca nefondat apelul declarat de reclamant.

Instanța de apel a reținut că, potrivit art. 5 alin. (3) din convenția părților, raportul pozitiv de verificare legală este condiție pentru încheierea contractului în formă autentică, iar potrivit art. 11 din aceeași convenție, promitentul cumpărător are dreptul să obțină o verificare legală, de mediu, tehnică și de urbanism cu privire la teren, proprietarul terenului și documentele puse la dispoziție de către promitentul vânzător. Părțile au agreat în mod expres că numai în cazul în care rezultatul raportului de verificare va fi negativ din motive strict legate de mediu sau tehnică, promitentul vânzător va restitui sumele primite. Instanța de apel a constatat că cele două clauze trebuie interpretate și analizate în funcție de întreg conținutul lor, iar clauza de la art. 11, la care face referire reclamantul se referă la două situații ce s-ar putea ivi în urma verificărilor.

Situația existenței unui rezultat negativ al verificării legale a fost expres reglementată prin art. 1 alin. (3) din antecontract, situație ce determină neîncheierea contractului în formă autentică. Curtea a mai reținut că obiectul judecății îl reprezintă rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional modificator. Cum, în cauză, s-a obținut de către pârâtă o opinie legală, ce reprezintă raport negativ de verificare și au fost respectate celelalte prevederi ale antecontractului legate de comunicarea acesteia, nu se poate reține culpa promitentului cumpărător. A mai reținut instanța de apel, că împrejurarea că tribunalul nu a motivat toate susținerile și apărările părților, nu este de natură a determina desființarea sentinței apelate, deoarece considerentele primei instanțe au fost suplinite, potrivit art. 294 C. proc.

civ. împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamantul - Recurentul nu a invocat vreunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., dar a arătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii și printr-o greșită apreciere a probelor administrate. În acest sens, recurentul a arătat că instanțele nu au analizat toate clauzele inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare și au făcut o interpretare superficială a art. 11 din antecontract.

Chiar dacă părțile au prevăzut condiția rezolutorie de la art. 5 alin. (3), ulterior, în art. 11 din antecontract, prin voința lor, părțile revin asupra tuturor clauzelor și stabilesc de comun acord că numai în cazul în care rezultatul raportului verificării va fi negativ din motive strict legate de mediu sau tehnice, promitentul vânzător va restitui către promitentul cumpărător toate sumele primite, cu excepția celei primite cu titlu de rezervare. Prin urmare, instanța de apel trebuia să aibă în vedere principiul libertății de voință al părților, pentru că raportul negativ a primit caracter rezolutoriu numai dacă se referea la aspecte de mediu sau tehnice. În cauză, a susținut recurentul, el și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract, ceea ce nu a făcut și pârâta care a invocat raportul de verificare ca un pretext pentru neîndeplinirea obligațiilor sale.

De altfel, raportul de mediu a fost obținut în urma unor legături personale interesate. Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare. Problema de drept supusă analizei instanței de recurs prin motivele de recurs formulate de reclamant se referă la interpretarea clauzelor conținute în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți. Or, cu privire la acest aspect, art. 982 C. civ. dispune că toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg. În cauză, prin antecontractul de vânzare autentificat sub nr. 1201 din 3 iulie 2008, reclamantul s-a obligat să vândă lui R.D.

un lot de 2.252 mp din întreaga suprafață de 3.252 mp din terenul situat în Balotești, județul Ilfov, prețul vânzării fiind stabilit la 629.152,5 RON. În art. 1 alin. (3) din antecontract, reclamantul garantează faptul că va vinde terenul „respectând clauzele menționate în prezentul contract. Antecontractul mai cuprinde o serie de dispoziții privind obligația părților, iar la art. 5 alin. (3) este menționat că raportul pozitiv de verificare legală este o condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în cazul unui raport negativ, promitentul vânzător fiind obligat să restituie promitentului cumpărător toate sumele primite. În art. 11 din antecontract se mai stipulează că promitentul cumpărător are dreptul să obțină o verificare legală, de mediu, tehnică și de urbanism cu privire la teren, proprietarul terenului și documentele puse la dispoziție de către promitentul vânzător.

Numai în cazul în care rezultatul raportului verificării va fi negativ din motive strict legate de mediu sau tehnică, promitentul vânzător va restitui toate sumele primite, cu excepția sumei primite cu titlu de drept de rezervare. Față de aceste clauze contractuale, care trebuie interpretate unele prin altele, potrivit art. 982 C. civ., este evident că nu poate fi primită susținerea reclamantului că părțile ar fi renunțat prin clauza de la art. 11 la clauza cuprinsă în art. 5 alin. (3) din contract. În realitate, prin clauza de la art. 5 alin. (3), părțile au convenit că raportul negativ de verificare legală reprezintă o condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin clauza de la art. 11, părțile nu au renunțat la această clauză, ci au detaliat efectele raportului de verificare de legalitate, în sensul că, pentru neîndeplinirea condițiilor legate de mediu și tehnică promitentul vânzător va restitui sumele primite, mai puțin pe cea încasată cu titlu de drept de rezervare, iar pentru neîndeplinirea condițiilor privind proprietarul terenului și documentele puse la dispoziție, va restitui inclusiv suma primită cu titlu de drept de rezervare. Prin urmare, voința reală a părților, care rezultă din întregul conținut al antecontractului, inclusiv din art. 11, este aceea că raportul negativ de nelegalitate este condiție pentru neîncheierea contractului în formă autentică, diferite fiind doar efectele în ceea ce privește restituirea sumelor primite.

Or, în cauză, raportul negativ de legalitate nu a privit motive tehnice sau de mediu, ci „riscul ca actualul proprietar al terenului (..) să piardă dreptul de proprietate (..) ca urmare a unei acțiuni în revendicare". Față de cele reținute, se constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a legii și a respectat nu numai voința părților, astfel cum rezultă din contract, dar și regulile de interpretare a clauzelor contractuale, stabilite de art. 982 C. civ. Cât privește corectitudinea opiniei de legalitate, aceasta nu poate fi analizată în recurs, atâta timp cât pe parcursul judecății, la prima instanță sau în apel, reclamantul nu a făcut nici o dovadă pentru a proba că susținerile din raportul de legalitate nu ar fi conforme realității ori ar fi greșite sau rău intenționate.

Față de cele expuse, recursul declarat de reclamant se va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul S.R.A. împotriva Deciziei nr. 423A din 19 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iulie 2012. Procesat de GGC - LM