ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 533/2019

Ședința publică din data de 19 martie 2019

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea actelor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Argeș la 7 septembrie 2015, sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D. și E., să se dispună:

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1254, art. 1469, art. 1549 C. civ. și art. 269 și 270 C. proc. civ.

Prin cererea depusă la 27 aprilie 2016, reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. și-a completat acțiunea cu un capăt de cerere subsidiar, prin care a solicitat obligarea pârâtului E. la plata sumei de 41.300 euro, plus dobânda legală, în măsura în care va fi respins capătul de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâtului C. la plata sumei de 41.300 euro.

Soluția primei instanțe

Prin sentința civilă nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, Tribunalul Argeș, secția Civilă a respins, ca neîntemeiată, acțiunea completată și a obligat reclamanta la plata către pârâtul E. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 RON și către pârâtul C. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 RON.

Soluția instanței de apel

Împotriva sentinței civile nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, pronunțată de Tribunalul Argeș, secția Civilă, a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L., prin care a solicitat admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii, iar, în subsidiar, admiterea apelului, anularea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță.

Prin decizia civilă nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă a admis apelul declarat de apelata-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. împotriva sentinței civile nr. 457/2016 din 17 noiembrie 2016, pronunțată de Tribunalul Argeș, secția Civilă; a schimbat sentința apelată în sensul că a admis în parte acțiunea modificată; a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F.; a constatat nulitatea absolută a declarației autentificate sub nr. x/16.08.2013, de B.N.P. F.; a respins, ca neîntemeiate, celelalte capete de cerere; a obligat intimații-pârâți C. și E. la plata către apelantă-reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 1.500 RON, rezultate în urma compensării parțiale.

CERERILE DE RECURS

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de apel au declarat recurs recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L. și recurentul-pârât C..

Recursul recurentei-reclamante S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L.

Prin cererea de recurs recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, invocând motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta-reclamantă a arătat următoarele:

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că este superficială motivarea în fapt a soluției de respingere a capetelor de cerere prin care s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G. și restabilirea situației anterioare de carte funciară, iar motivarea în drept a acestei soluții este inexistentă.

Instanța de apel a avut în vedere principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credință, însă nu a arătat motivul pentru care a exclus din analiză interesul legitim al adevăratului proprietar. Instanța de apel trebuia să analizeze conflictul între interesele legitime ale celor două părți și, motivat, să dea prioritate unuia dintre ele.

A nu examina și situația adevăratului proprietar înseamnă a face o cercetare incompletă și a intra în conflict cu preceptele morale care stau la baza principiului bunei-credințe.

Instanța de apel a motivat, în mod lapidar, aprecierea că subdobânditorul este bună-credință, reținând că nu există probe din care să rezulte că dobânditorii ulteriori ar fi cunoscut viciile declarației nr. 522/16.08.2013.

Recurenta-reclamantă consideră că este falsă premisa la care s-a raportat instanța de apel, respectiv aceea prin care s-a reținut că subdobânditorul nu ar fi avut cunoștință de cuprinsul declarației mai sus indicate.

În acest sens, a arătat că la pct. 2.2 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G., s-a consemnat că prețul a fost achitat integral, conform declarației autentificate sub nr. x/16.08.2013.

În lipsa acestei declarații nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare anterior menționat, decât dacă subdobânditorul și-ar fi asumat expres riscul ca imobilul să nu fi fost achitat integral de către vânzătorul C..

Recurenta-reclamată susține că un cumpărător diligent și-ar fi putut da seama că declarația nr. 522/16.08.2013 este afectată de mai multe vicii.

După evocarea dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., s-a arătat că instanța de apel nu a explicat de o manieră convingătoare raționamentul juridic pe care l-a adoptat, motiv pentru care hotărârea nu creează transparența asupra silogismului judiciar, care trebuie să explice și să justifice dispozitivul și grație căruia să poată fi realizat controlul judiciar.

Cu privire la motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a învederat că instanța de apel a aplicat greșit principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credință, întrucât s-a raportat numai la interesul terțului subdobânditor.

Instanța de apel ar fi trebuit să analizeze cauza obligației terțului subdobânditor, ca element esențial al actului juridic, pentru a se constata dacă achiziționarea imobilului aparținând altuia a reprezentat o necesitate pentru terțul subdobânditor sau scopul imediat al vânzării a fost acela de a-și mări numărul proprietăților imobiliare. S-a mai făcut referire la faptul că prețul cu care a fost revândut apartamentul către subdobânditorul D. este de 40.000 euro, mai mic decât cel pe care l-a achitat cumpărătorul inițial, C..

Recurenta-reclamantă a învederat că instanța de apel a reținut că, din moment ce nu s-a anulat actul inițial, nu se poate cere nici anularea actului subsecvent, în cauză intervenind rezoluțiunea actului juridic, iar nu anularea acestuia.

După evocarea asemănărilor între nulitate și rezoluțiune, recurenta-reclamantă a subliniat că instanța de apel trebuia să aplice principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis și să constate că, prin desființarea titlului autorului, se desființează și titlul prin care terții au dobândit bunurile în cauză, aceștia din urmă fiind obligați să le restituie.

În partea finală a cererii de recurs, s-a arătat că instanța de apel a aplicat greșit legea prin respingerea capetelor subsidiare de cerere, cu motivarea că a admis două capete principale de cerere.

În legătura cu acest aspect, s-a învederat că primele trei capete de cerere formează, în realitate, un singur petit, finalitatea acestuia constând în reîntoarcerea imobilului în patrimoniul recurentei-reclamante.

Or, respingerea cererii de anulare a actului juridic subsecvent echivalează cu pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului, iar respingerea capetelor de cerere subsidiare echivalează cu pierderea dreptului la despăgubire.

Astfel, din moment ce părțile nu au putut fi repuse în situația anterioră încheierii contractului principal, trebuiau admise capetele de cerere subsidiare.

În drept, a invocat art. 483 si următoarele C. proc. civ. și art. 1254, 1475, 1477, 1478, 1549 C. civ.

La 2 martie 2018, recurentul-pârât C. a depus întâmpinare, cu respectarea termenului de 30 de zile, prin care a solicitat respingerea recursului formulat de recurenta-reclamantă A. S.R.L., ca nefondat.

A susținut, prin întâmpinare, că motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Consideră că instanța de apel a motivat respingerea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G., reținând că nu s-a făcut dovada că ar fi acționat cu rea-credință și aplicând principiul ocrotirii dobânditorului de buna-credință.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care se invocă greșita aplicare a principiului bunei-credințe, se arată că intimatul-pârât D. are calitatea de cumpărător de buna credința, pentru că la momentul vânzării nu s-a formulat nicio opoziție din partea vreunei persoane.

Subliniază faptul că, la momentul înstrăinării apartamentului, era singurul proprietar, probat cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2013 si cu extrasul de carte funciara.

La data de 16.08.2013 a achitat diferența de 41.300 euro conform chitanței eliberată de reclamanta A. S.R.L..

Intimatul a menționat că este nefondat și motivul de recurs prin care se critică faptul că instanța de apel a aplicat greșit legea ca urmare a respingerii capătului de cerere subsidiar. Arată că singurul capăt de cerere subsidiar este cel referitor la obligarea sa de a plăti suma de 41.300 Euro, pe care a achitat-o, conform chitanței eliberată de reclamanta A. S.R.L..

La 5 martie 2018, intimatul-pârât D. a depus întâmpinare, cu respectarea termenului de 30 de zile, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

Cu titlu prealabil, intimatul-pârât D. a învederat că recurenta A. S.R.L, prin apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 3945/109/2015, nu a criticat soluția de respingere a capătului de cerere privind anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P. G., prin care pârâtul C. a înstrăinat imobilul, apartament către pârâtul D.. Consideră că este inadmisibil motivul de recurs, prin care se critică decizia instanței de apel, în privința dispoziției de menținere contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G.. Sentința instanței de fond pe acest aspect a intrat in puterea lucrului judecat.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimatul-pârât D. s-a apărat, arătând că instanța de apel a motivat respingerea cererii de anulare a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2014 la BNP G.. A precizat că instanța de apel a motivat decizia prin aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului de buna-credință.

Afirmația recurentei potrivit căreia în contractul de vânzare-cumpărare se face mențiune despre declarația autentificata sub nr. x/2013 nu are nicio relevanta, în opinia intimatului, întrucât instanța a reținut corect că nu s-a probat faptul că a cunoscut viciile acestei declarații.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., intimatul-pârât D. a precizat că recurenta nu a arătat care sunt motivele de nulitate care ar atrage desființarea actului subsecvent.

Solicită a se observa că la data la care vânzătorul (cumpărătorul C. din contractul de vânzare-cumpărare inițial) a înstrăinat apartamentul, acesta era singurul proprietar, împrejurare care s-a probat cu contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2013 si cu extrasul de carte funciara.

Recurenta nu a dovedit complicitatea la fraudă a intimatului, în calitate de terț subdobânditor, nu a probat reaua-credință a subdobânditorului, care nu a cunoscut amănunte cu privire la modalitatea în care vânzătorul a dobândit la rândul său imobilul, atâta timp cât toate actele oficiale erau în regulă.

Menținerea actului subsecvent se justifică prin aplicarea principiului ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros și a principiului asigurării stabilității circuitului civil.

Totodată, consideră că nu se poate dispune nulitatea actului subsecvent, câtă vreme nu s-a anulat actul inițial.

Pentru cele mai sus redate, solicită respingerea recursul formulat de recurenta-reclamantă.

Recursul recurentului-pârât C.

Pârâtul C. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel Pitești, prin care a solicitat admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă.

Prin cererea de recurs a fost invocat motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea recursului, a arătat, în esență, că hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270, art. 1475 și art. 1719 C. civ., întrucât instanța de apel a reținut că recurentul-pârât nu a achitat diferența de preț către vânzătoare și a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F..

Soluția instanței de apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270 și art. 1267 C. civ., întrucât au fost nesocotite clauzele contractului anterior menționat, care instituiau dreptul cumpărătorului la plata prețului în numerar.

Recurentul-pârât a subliniat că și-a îndeplinit obligația de a achita diferența de preț în cuantum 41.300 euro, la 16 august 2013, conform chitanței eliberate de vânzătoare.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., s-a convenit că dovada achitării restului de preț se face cu ordinul de plată emis de cumpărător sau cu chitanța de plată în numerar emisă de vânzătoare.

După evocarea dispozițiilor art. 1469 alin. (1), art. 1499 și art. 1500 alin. (1) C. civ., s-a arătat că plata făcută de cumpărător este valabilă, întrucât a fost făcută către A. S.R.L., iar nu către intimatul-pârât E..

În acest sens, recurentul a subliniat că a fost depusă la dosar copia legalizată a chitanței eliberate de A. S.R.L., plata fiind făcută în numerar la sediul acestei societăți.

Contrar celor reținute prin decizia atacată, susține că plata făcută este una valabilă, cu îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1475 C. civ. deoarece:

- plata a fost făcuta creditoarei A. S.R.L., iar nu pârâtului E., cum eronat s-a reținut;

- chitanța este emisă de reclamantă și poartă ștampila acesteia și semnătura celui care a eliberat-o;

- plata a fost făcuta in numerar la sediul creditoarei, care a emis chitanța liberatorie conform clauzelor contractului care permit acest lucru.

Plata diferenței de preț este considerată realizată cu bună-credința celui care apărea public ca reprezentantul societății, calitate susținută de împuternicirea nr. 14/15.04.2010, mecanismul reprezentării legale a unei societăți în procedura insolvenței depășind diligentele minime ce pot fi pretinse debitorului la momentul efectuării plății către societatea creditoare.

Solicită a se observa că factura fiscală nr. x/3.05.2013, prin care s-a încasat avansul si care nu s-a contestat, a fost semnată în numele societății tot de numitul E., în perioada în care societatea era în reorganizare, iar calitatea de administrator judiciar era deținută de martora H..

Instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material, întrucât a dovedit îndeplinirea obligației de plată a diferenței de preț, convenită în contractul de vânzare cumpărare, dovada plații fiind realizata în condițiile art. 1499 C. civ., "cu orice mijloc de probă".

Recurentul-pârât susține că și-a îndeplinit obligația de plată a prețului vânzării, prevăzută de art. 1719 lit. b) C. civ., situație în care rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., s-a dispus, de către instanța de apel, cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1724 C. civ.

S-a mai învederat că valabilitatea plății făcute de cumpărător nu depinde de valabilitatea declarației notariale date de E., întrucât dreptul de proprietate asupra imobilului a fost transmis ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare anterior menționat, iar dovada achitării diferenței de preț a fost făcută cu chitanța eliberată de A. S.R.L.

Recurentul-pârât a susținut că nu a fost dovedită existența vreunui motiv de nulitate absolută care să lipsească de efecte juridice declarația notarială, în condițiile în care, notarul public a consemnat, pe baza declarațiilor date în fața sa, că vânzătoarea, prin reprezentant legal, a primit suma ce reprezintă întregul preț al vânzării.

Relevă că instanța de apel a reținut nulitatea declarației notariale pentru că nu există dovezi privind achitarea diferenței de preț, însă nu a invocat, în mod concret, vreun caz de nulitate absolută sau relativă potrivit art. 1250-1251 C. civ.

Împrejurarea că aspectele menționate în declarația notarială nu corespund realității, deoarece nu a fost virată în cont diferența de preț, nu poate constitui o cauză de nulitate a actului juridic unilateral, fiind invocate în acest sens dispozițiile art. 1246-1251 C. civ.

Mai mult decât atât, dispozițiile art. 270 alin. (2) C. proc. civ. stabilesc că declarațiile părților cuprinse în înscrisul autentic fac dovada, până la proba contrară.

În drept, a invocat art. 483, 485, 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă și intimații-pârâți nu au depus întâmpinare față de recursul declarat de recurentul-pârât.

Analizând recursurile prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate Înalta Curte reține următoarele:

Recursul recurentului-pârât C. este nefondat pentru considerentele care vor fi arătate în continuare:

Recurentul a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., text de lege potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. A susținut că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270, 1475, 1719 C. civ., reținând că recurentul-pârât nu a achitat diferența de preț.

Cu titlu preliminar, pentru facilitarea înțelegerii prezentei hotărâri, se impune a preciza că între reclamanta A. S.R.L, în calitate de vânzătoare și pârâtul C., în calitate de cumpărător a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 la B.N.P. F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui apartament situat în orașul Pitești, Calea x, jud. Argeș.

În convenție, părțile au prevăzut că prețul este în sumă de 59.000 euro (inclusiv T.V.A.), iar plata efectivă să se efectueze în următoarea modalitate: 17.700 euro la data autentificării contractului; 41.300 euro în termen de 12 luni, prin virament bancar în contul vânzătoarei sau în numerar cu emiterea unei chitanțe liberatorii.

Vânzătoarea A. S.R.L (în insolvență), a fost reprezentată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de către administrator judiciar I. I.P.U.R.L., prin asociat H.. În convenție a fost prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, prin care s-a stabilit că, în cazul în care diferența de sumă nu va fi achitată de către cumpărător, contractul va fi rezolvit de plin drept, fără punere în întârziere, fără nici o altă formalitate prealabilă sau intervenția vreunei autorități.

Ulterior, prin declarația autentificată sub nr. x/16.08.2013 la B.N.P. F., s-a consemnat că s-a primit prin virament bancar întregul preț al vânzării, menționat în convenția de vânzare-cumpărare. În acest act este menționat, în calitate de reprezentant al A. S.R.L, intimatul-pârât E..

De asemenea, în dovedirea plății diferenței de preț, pârâtul C. a prezentat chitanța seria x/16.08.2013, semnată de E., în calitate de reprezentant al A. S.R.L.

Instanța de apel a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F., încheiat între vânzătoarea A. S.R.L, reprezentată de administrator judiciar I. I.P.U.R.L., prin asociat H. și cumpărătorul C., reținând, în esență, că pârâtul C. nu a efectuat plata diferenței de preț către vânzătoare, ci către un terț care nu era reprezentantul vânzătoarei, nici chiar aparent.

În ceea ce privește critica referitoare la încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 1270 și art. 1267 C. civ., recurentul invocă faptul că mențiunile din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F. îi dădeau dreptul și posibilitatea de a achita diferența de preț în numerar.

Critica este neîntemeiată.

Instanța de apel nu a nesocotit înțelegerea stabilită de părți prin contractul încheiat, de a se efectua plata prețului chiar și în numerar. Ceea ce a reținut instanța de apel este că, deși recurentul-pârât susține că a efectuat plata în numerar, la casieria societății vânzătoare, a acceptat înscrierea în declarația autentificată a faptului că plata a fost făcută prin virament bancar în contul A. S.R.L. În acest cadru, se impune precizarea că această mențiune din cuprinsul declarației autentice, s-a dovedit a fi nereală, iar, în această situație, în temeiul art. 270 alin. (2) C. proc. civ., acest înscris și-a pierdut puterea doveditoare, care a subzistat până la proba contrară.

De asemenea, instanța de apel a mai reținut că plata efectuată de recurentul-pârât nu este valabilă și pentru că persoana care a primit plata, nu avea calitatea de reprezentant al vânzătoarei.

A mai criticat recurentul-pârât că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material deoarece a dovedit că și-a îndeplinit obligația de a plăti diferența de preț, iar instanța de apel nu a ținut seama de prevederile art. 1499 C. civ., conform cărora "dacă prin lege nu se prevede altfel, dovada plății se face cu orice mijloc de probă, respectiv cu chitanța liberatorie,,.

Totodată, a susținut că plata este una valabilă, îndeplinind toate condițiile prevăzute de art. 1475 C. civ.

Nici această critică nu poate fi primită, câtă vreme instanța de apel nu înlăturat dreptul recurentului-pârât de a face dovada plății cu chitanța liberatorie conform art. 1500 C. civ.

Instanța de apel a admis acest mijloc de probă prezentat de recurentul-pârât în sprijinul apărării că a efectuat plata. S-a constatat, însă, că plata nu este valabilă pentru că nu corespunde exigențelor prevăzute de art. 1475 C. civ., în sensul că nu a fost făcută reprezentantului legal sau convențional al vânzătoarei, aflată la acea dată în procedura insolvenței.

Sub acest aspect, recurentul-pârât nu prezintă, în mod valabil, vreun motiv de nelegalitate împotriva deciziei recurate. Susținerea că a plătit celui care apărea public ca reprezentant al societății vânzătoare, calitate dovedită prin împuternicirea nr. 14/15.04.2010, este neîntemeiată. Recurentul nu a dovedit că această calitate rezultă din mențiunile înregistrate la registrul comerțului, respectiva împuternicire justificând doar calitatea de reprezentant convențional, limitată la operațiunile pe care le consemnează și care nu au legătură cu operațiunea de vânzare-cumpărare analizată în cauza dedusă spre soluționare.

Recurentul nu se poate apăra invocând necunoașterea mecanismului reprezentării legale a unei societăți aflate în insolvență, în considerarea faptului că, atât legea specială a insolvenței, cât și legea societăților, reglementează un sistem de publicitate, care este accesibil oricărei persoane interesate. În plus, chiar în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în care are calitatea de cumpărător, s-a consemnat că societatea vânzătoare este reprezentată de administratorul judiciar.

În temeiul art. 1475 C. civ., plata se poate face valabil și către reprezentantul legal sau convențional al vânzătorului ori persoanei desemnate de instanță, precum și unui terț desemnat de vânzător. În caz de plată către un terț nedesemnat, cumpărătorul nu este liberat de obligația de plată a prețului.

Reținând că plata nu a fost valabil făcută către reprezentantul legal sau convențional al creditoarei sau către un terț desemnat de vânzătoare, este lipsită de temei si susținerea că s-au aplicat greșit prevederile art. 1724 C. civ., referitoare la incidența sancțiunii rezoluțiunii vânzării pentru neplata prețului.

În ceea ce privește nulitatea declarației notariale date de intimatul pârât, deși recurentul arată că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, nu sunt indicate dispozițiile legale nesocotite.

S-a susținut că nu s-a reținut, în mod concret, niciun caz de nulitate absolută sau relativă conform art. 1250-1251 C. civ., iar împrejurarea că aspectele menționate în declarația autentică nu corespund realității, în opinia recurentului, nu ar putea constitui o cauză de nulitate, cu referire la dispozițiile generale privind nulitatea contractului, aplicabile și actelor juridice unilaterale.

Critica prezentată este neîntemeiată.

Instanța de apel a reținut în considerente dispozițiile legale încălcate la momentul întocmirii declarației notariale, iar recurentul-pârât nu a adus nicio critică argumentelor legale expuse de instanța de apel, referitoare la încălcarea de către notarul public a dispozițiilor art. 89 alin. (1) și alin. (2), lit. a) și art. 90 din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36 din 12 mai 1995, sub aspectul identificării părții cu prilejul încheierii declarației autentificate sub nr. x/16 august 2013.

În plus, s-a dovedit că nu s-a efectuat plata prin virament bancar, contrar celor consemnate în cuprinsul său.

Având în vedere considerentele mai sus expuse, motivul de nelegalitate invocat de către recurent este nefondat, așa încât, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de recurentul-pârât C. va fi respins.

Recursul recurentei-reclamante A. S.R.L este întemeiat în limitele și pentru considerentele ce succed:

Primul motiv de recurs este subsumat cazului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în temeiul căruia casarea deciziei recurate se dispune în situația în care aceasta nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Recurenta-reclamantă a susținut că motivarea, în fapt, a soluției de respingere a capetelor de cerere 1.1 și 1.2 este superficială, iar, în drept, nu există nicio motivare.

Sub acest aspect, se impune precizarea că reclamanta A. S.R.L a solicitat, prin primele două capete de cerere, rezoluțiunea contactului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P. F. și repunerea părților în situația anterioară, mai puțin obligarea reclamantei de a restitui avansul achitat de pârâtul C. și, respectiv, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014, de B.N.P. G., cu consecința restabilirii situației anterioare, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, predarea imobilului către reclamantă sau evacuarea pârâtului D..

Prin decizia recurată s-a schimbat, în parte, sentința primei instanțe, în sensul că s-a admis, în parte, primul capăt de cerere și, pe cale de consecință, s-a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2013 de B.N.P F., dar s-a respins solicitarea de repunere a părților în situația anterioară încheierii contractului.

De asemenea, s-a respins cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P G., încheiat între pârâții C., în calitate de vânzător și D., în calitate de cumpărător și cererea accesorie, de repunere a părților în situația anterioară, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pentru recurenta-reclamantă, predarea bunului imobil sau evacuarea pârâtului D. din imobil.

Recurenta-reclamantă critică, în esență, decizia instanței de apel pentru că nu cuprinde considerente de fapt și de drept care să justifice prevalența acordată interesului subdobânditorului de bună-credință în raport cu interesul vânzătorului inițial. Relevă faptul că buna-credință a subdobânditorului nu este lipsită de orice îndoială, față de împrejurarea că declarația autentificată sub nr. x/16.08.2013 a stat la baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/06.02.2014.

Analizând considerentele deciziei atacate, prin prisma criticilor prezentate în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., ipoteza nemotivării, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a motivat, atât în fapt, cât și în drept, soluția de respingere a cererii de repunere în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare inițial, cât și pe aceea de respingere a cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, autentificat sub nr. x/06.02.2014 de B.N.P G., încheiat între pârâții C., în calitate de vânzător și D., în calitate de cumpărăto.

Instanța de prim control judiciar a reținut, în fundamentarea soluției de respingere a acestor cereri, principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credință. În absența anulării contractului de vânzare-cumpărare subsecvent, s-a reținut că nu este posibilă nici repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare inițial, desființat pentru cauze ulterioare încheierii sale.

Instanța de apel nu a acordat prevalență interesului subdobânditorului cu titlu oneros în detrimentului interesului vânzătorului inițial, pentru că nu s-a impus o comparație între interesele celor două părți, fiind de la sine înțeles că ambele părți justifică interes pentru a readuce, respectiv a păstra bunul în patrimoniul propriu.

Este de netăgăduit faptul că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/21.05.2013, de B.N.P. F., recurenta-reclamantă, A. S.R.L a fost reprezentată legal de administratorul judiciar, iar, în cauză, nu s-a invocat vânzarea de către un proprietar aparent, pentru a aprecia întemeiată susținerea că instanța de apel nu a examinat și situația adevăratului proprietar.

Sancțiunea dispusă, constând în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata prețului, este rezultatul unui examen efectiv al situației factuale și juridice în care se află vânzătorul inițial, expus în considerentele deciziei recurate.

Nu este întemeiată nici critica referitoare la motivarea insuficientă, numai prin statuarea că subdobânditorul este de bună-credință.

Simpla mențiune inserată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare subsecvent privind declarația nr. 522/16.08.2013, nu este aptă, prin conținutul său concret, să răstoarne prezumția de bună-credință a terțului dobânditor cu titlu oneros a unui bun imobil înscris în cartea funciară, instituită prin art. 901 C. civ.. Sub acest aspect, trebuie subliniat că recurenta-reclamantă nu susține că a prezentat dovezi din care să rezulte că și cumpărătorul ulterior ar fi cunoscut viciile declarației nr. 522/16.08.2013, la momentul înscrierii dreptului în cartea funciară, pe care instanțele de fond să nu le fi analizat și înlăturat motivat. Ceea ce susține, fără temei, recurenta-reclamantă este lipsa de diligență a cumpărătorului subsecvent, care ar fi putut să-și dea seama că mențiunile din cuprinsul declarației notariale, referitoare la plata prețului de către antecesorul său, nu corespund adevărului.

În acest cadru, se cuvine a preciza că buna-credință reprezintă convingerea dobânditorului dreptului tabular, întemeiată pe prezumția exactității înscrierii dreptului real imobiliar în cartea funciară, că antecesorul său avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite dreptul de proprietate asupra imobilului. Aceasta, deoarece în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, buna-credință se apreciază în raport cu condițiile impuse prin art. 901 alin. (2) C. civ., iar recurenta-reclamantă nu a invocat greșita aplicare sau încălcare a acestor prevederi legale pentru a combate această prezumție.

Prin raportare la motivele de recurs prezentate de recurenta-reclamantă se impune constatarea că decizia instanței de apel nu este criticată din perspectiva efectelor rezoluțiunii vânzării, reglementate de noul C. civ., criticile fiind circumscrise mențiunilor din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, fără a se referi la cuprinsul cărții funciare, astfel cum exista la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul terțului subdobânditor.

Pentru considerentele mai sus expuse, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este neîntemeiat.

Motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

O primă critică prezentată în cadrul acestui motiv de recurs se referă la aplicarea greșită a principiului bunei-credințe, cu justificarea că instanța de apel a analizat doar interesul terțului dobânditor și nu a analizat și buna-credință a recurentei-reclamante, în calitatea sa de vânzător în contractul inițial.

A mai invocat că s-ar fi impus "o analiză a cauzei obligației terțului dobânditor, ca element esențial al actului juridic, spre a se constata dacă achiziționarea imobilului altuia a reprezentat o necesitate, pentru el și familia sa, ori scopul mediat al cumpărării, ca factor exclusiv obiectiv, a fost determinat doar de dorința de a-și mări numărul proprietăților imobiliare, ipoteză în care, aparența, ca o concesie făcută bunei-credințe, nu trebuie să ducă la uzurparea dreptului de proprietate al unui proprietar ireproșabil".

Instanța supremă constată că prima critică nu conține niciun argument care să permită încadrarea în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Modalitatea în care instanțele de fond au interpretat elementele de fapt și probele administrate nu poate fi reevaluată în calea de atac nedevolutivă a recursului, analiza în această etapă a procesului fiind una care poartă doar asupra legalității deciziei pronunțate în apel.

Prin a doua critică recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a greșit pentru că nu a aplicat principiului anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial, principiu aplicabil și în cazul rezoluțiunii contractului.

Critica este neîntemeiată.

Este de netăgăduit că, de regulă, prin efectul rezoluțiunii părțile sunt repuse în situația anterioară, prin restituirea a ceea ce s-a executat în baza contractului desființat, iar, dacă este cazul, se va aplica și regula resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Chiar dacă instanța de prim control judiciar a reținut că nu a anulat actul inițial, ci a constatat rezoluțiunea, totuși, motivul pentru care nu a dispus anularea actului subsecvent rezidă în aplicarea principiului ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros, de bună-credință, care reprezintă o excepție de la aplicarea regulii resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. În acest caz de excepție, rămâne în ființă contractul încheiat ulterior de una dintre părțile actului juridic primar cu un terț și în legătură cu dreptul dobândit prin actul inițial, desființat ulterior.

Recurenta-reclamantă admite existența acestei excepții de la principiul mai sus redat, dar susține, fără a prezenta vreo critică de nelegalitate, faptul că "buna-credință a terțului dobânditor nu este în afară de orice îndoială".

Prin ultima critică se invocă greșita respingere a capetelor subsidiare de cerere, prin care a solicitat obligarea pârâtului C. la despăgubiri civile, reprezentând diferența de preț de 41.300 euro sau echivalentul în RON, cu titlul de diferența preț, la care se adaugă dobânda legală calculată de la data scadenței plații sau, în cazul în care se va respinge această cerere, să fie obligat pârâtul E. la plata sumei de 41.300 Euro (echivalentul sumei de 183.830,43 RON), plus dobânda legală, calculată de la data încasării sumei de la pârâtul C..

S-a argumentat că respingerea solicitării de anulare a actului subsecvent are drept consecință pierderea imobilului, iar, prin respingerea petitelor subsidiare, pierde si orice posibilitate de despăgubire.

Se impune precizarea că modul în care a fost formulat capătul de cerere accesoriu, privind restabilirea situației anterioare anulării actului subsecvent, prin radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului D., intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, conturează caracterele unei cereri în rectificarea înscrierii unui drept real imobiliar, accesorie cererii principale de desființare a actului juridic ce a stat la baza înscrierii inexacte. O atare cerere nu poate fi admisă împotriva terților dobânditori dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

a) terțul a dobândit dreptul real imobiliar printr-un act juridic cu titlu oneros, cum este situația intimatului pârât D.

b) terțul dobânditor și-a înscris dreptul cu bună-credință, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, neavând cunoștință de faptul că, după înscriere, dreptul antecesorului său nu mai corespunde cu situația juridică reală. În cauză, neconcordanța între înscrierea dreptului antecesorului terțului și situația juridică reală la data dobândirii dreptului de către terț este cauzată de motive apărute ulterior înscrierii acestui drept, mai exact intervenirea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare prin care s-a transmis dreptul de proprietate în folosul antecesorului tabular al terțului dobânditor. Terțul dobânditor și-a înscris dreptul cu bună-credință, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare la data înscrierii.

Instanța de apel nu a mai analizat capetele de cerere subsidiare, așa cum consemnează în partea finală a considerentelor deciziei recurate, motivat de faptul că două dintre cererile principale au fost admise. Argumentul prezentat este greșit, deoarece instanța de apel nu a observat că rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, fără posibilitatea repunerii în situația anterioară, deschide recurentei-reclamante calea de a obține despăgubiri de la persoana care se va constata că se face vinovată pentru prejudiciul produs.

Acest motiv de recurs, care poate fi încadrat în cazul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. raportat la art. 22 alin. (6) și art. 397 alin1 teza I C. proc. civ., este întemeiat.

Prin raportare la hotărârea adoptată în rezolvarea cererilor principale și a cererilor accesorii acestora, se impunea luarea în analiza și soluționarea efectivă a cererii subsidiare având ca obiect acordarea de despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea considera că dispoziția generică cuprinsă în dispozitiv, privind respingerea celorlalte capete de cerere care nu au fost admise, ar include și soluționarea cererii în despăgubiri, totuși mențiunea din considerente, potrivit căreia aceste capete de cerere subsidiare nu vor mai fi analizate, impune concluzia că instanța, în mod nelegal, nu s-a pronunțat asupra lor.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 496 și art. 497 C. proc. civ., va admite recursul recurentei-reclamante, cu consecința casării, în parte, a deciziei atacate și trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanței de apel. Dat fiind că judecata va privi doar cererea subsidiară, se impune precizarea că se menține soluția în privința modului de soluționare a cererilor principale și a cererilor accesorii acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. P. B. S.P.R.L., împotriva deciziei civile nr. 2599/2017 din 27 septembrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția I civilă.

Casează în parte decizia atacată și trimite cauza aceleiași curți de apel spre o nouă judecată a cererilor subsidiare privind plata despăgubirilor.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-pârât C. împotriva aceleiași decizii.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 19 martie 2019.