ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2640/2003

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 2070, pronunțată, în ședința publică de la 16 martie 2001, de Tribunalul București, secția comercială, a fost respinsă excepția calității procesuale active, invocată de către reclamanta-pârâtă, ca neîntemeiată. A fost admisă în parte acțiunea precizată, formulată de reclamanta SC I.T.C. SRL, cu sediul în București, împotriva pârâtei SC S.M. SA, cu sediul în București, și a fost admisă în parte cererea reconvențională. A fost obligată pârâta-reclamanta la plata sumei de 173.018.000 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului-depozit (magazie cereale), având o capacitate de 5.000 tone, situat în localitatea Fundulea; județul Călărași, și a respins cererea, privind cheltuielile efectuate cu întreținerea și conservarea magaziei, ca neîntemeiată.

De asemenea, a fost obligată reclamanta pârâtă la plata sumei de 64.122.975 lei, reprezentând contravaloare chirie pentru perioada 15.09 – 31.12.1999, precum și la plata sumei de 59.250.975 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului pentru perioada 1.01.2000 – 30.03.2000. A fost respinsă cererea de obligare a reclamantei-pârâte la plata penalităților de întârziere, ca neîntemeiată. S-a dispus compensarea sumelor datorate și obligată pârâta-reclamantă la plata sumei de 49.645.050 lei. A fost instituit, în favoarea reclamantei-pârâte, un drept de retenție asupra depozitului (magazie cereale) situat în localitatea Fundulea, județul Călărași, până la achitarea sumei de 49.645.050 lei și a fost respinsă cererea de evacuare ca neîntemeiată.

Au fost obligate părțile la cheltuieli de judecată, care au fost compensate, obligând pârâta-reclamantă la plata sumei de 8.518.083 lei.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1813, din 9 noiembrie 1998, prin care pârâta-reclamantă, în calitatea de proprietar, punea la dispoziția reclamantei-pârâte, în calitate de chiriaș, un spațiu de depozitare semințe la depozitul Fundulea, în suprafață de 1.000 mp, cu o capacitate de 700 tone, pe o perioadă de 6 luni, ulterior, prelungită prin acte adiționale până la data de 31 decembrie 1999. Pe parcursul derulării contractului de închiriere, reclamanta a efectuat o serie de reparații imobilului închiriat, iar conform constatărilor expertizei tehnice imobiliare, efectuate în cauză, s-a apreciat că toate lucrările de reparații și îmbunătățiri erau necesare, utile, fiind impuse de păstrarea în bune condiții a unor mărfuri ce necesitau condiții speciale de depozitare.

Deși clauzele contractului de închiriere, încheiat între părți, nu interziceau și nici nu condiționau efectuarea acestor lucrări, de orice fel, de acordul proprietarului, caracterul de urgență și necesitatea au fost evidențiate și argumentate pe deplin de expertul numit în cauză. Este adevărat, conform susținerilor pârâtei-reclamante din întâmpinare, că reclamanta-pârâtă a preluat spațiul în stare de funcționare, însă, efectuarea lucrărilor de reparații au apărut pe parcursul derulării contractului, determinant fiind caracterul de urgență al acestor lucrări. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia civilă nr. 1369 din 16 octombrie 2001, a respins, ca nefondat, apelul formulat de SC S.M.

SA împotriva sentinței civile nr. 2070, din 16 martie 2001, pronunțată de Tribunalul București, secția comercială, în litigiul dintre reclamanta SC I.T.C. SRL București și pârâta SC S.M. SA București, obligarea apelantei la 12.000.000 lei cheltuieli de judecată în apel. Pentru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că între apelantă și intimată au existat raporturi contractuale de locație, având ca obiect magazia Fundulea, iar apelanta, cu această clădire, a girat o serie de împrumuturi la B.A. SA Călărași și pe care nu le-a onorat, situație în care, creditoarea a formulat comandament asupra clădirii și terenului în suprafață de 7.500 mp. .Intimata a participat la licitație și și-a adjudecat imobilul, teren și clădire, iar atunci când a încercat să facă transcrierea provizorie a ordonanței de adjudecare, nu a putut realiza acest obiectiv deoarece apelanta nu avea titlu de proprietate pentru terenul scos la licitație.

S-a apreciat că, prin raportul de expertiză, efectuat în cauză, s-au stabilit îmbunătățirile făcute, contravaloarea lor și, potrivit prevederilor art. 494 C. civ., art. 1899 C. civ. și art. 1420 C. civ., reclamanta datorează contravaloarea acestora și justifică dreptul de retenție acordat de instanța fondului. Penalitățile pretinse nu au fost acordate deoarece nu a existat clauză penală, iar referitor la contravaloarea lipsei de folosință, apelanta nu a făcut dovada că intimata a folosit întreg spațiul în perioada ianuarie - septembrie 2000. De asemenea, s-a motivat că și celelalte cereri ale apelantei nu au putut fi reținute, întrucât, prin raportul de expertiză, aflat la dosarul cauzei, s-au analizat în mod detaliat relațiile dintre părți și obligațiile reciproce ale acestora.

Împotriva deciziei civile nr. 1369 din 16 octombrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a declarat recurs pârâta SC S.M. SA București, care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate și netemeinicie, sub multiple aspecte, referitoare la motivarea contradictorie a hotărârii, privind actele adiționale nr. 1 și nr. 2, precum și la o motivare străină naturii pricinii, privind plata echivalentului lipsei de folosință pentru ocuparea întregului depozit, precum și nepronunțarea asupra unor probe administrate, ceea ce a condus la greșita apreciere a probelor deja administrate.

De asemenea, în motivele de recurs, s-a apreciat că hotărârea apelului este pronunțată cu greșita aplicare a legii, încălcându-se dispozițiile art. 1421 C. civ., a articolelor 969 și 970 C. civ., în final, precizându-se că hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se fundamentează, toate aceste critici fiind raportate la art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. Curtea, analizând materialul probator, administrat în cauză, în raport cu criticile aduse în cererea de recurs, constată că acestea sunt nefondate, pentru următoarele considerente. Instanțele judecătorești anterioare, printr-o corectă și integrală apreciere a probelor, au stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, prin contractul de închiriere nr. 1813 din 9 noiembrie 1998, ulterior prelungit, răspunderea care se instituie în cazul nerespectării clauzelor contractuale, precum și cadrul legal, aplicabil în speță.

Motivat și amplu argumentat, instanțele s-au pronunțat asupra tuturor cererilor părților, cu trimitere la probele administrate în cauză. Relevanță juridică maximă în corecta stabilire a situației de fapt și de drept o au actele depuse de pârâți și raportul de expertiză tehnică, întocmit de expert M.I., raport care, conform încheierii de ședință de la 19 ianuarie 2001, nu a fost contestat de pârâți, nefiind formulate obiecțiuni (a se vedea dosar fond). Conform raportului de expertiză tehnică, reclamanta a executat lucrări de reparații și îmbunătățiri la magazia Fundulea, care avea ca destinație depozitarea produselor și semințelor agricole, în scopul asigurării integrității și etanșeității acoperișului și învelitorii, lucrări care se încadrează în cerințe tehnice necesare și obligatorii pentru asigurarea funcționalității și siguranței în exploatare.

Valoarea actualizată a reparațiilor și îmbunătățirilor efectuate, conform devizelor întocmite, corespunzătoare situațiilor de lucrări și corectate cu valorile reale este de 173.018.000 lei, care a constituit și sporul de valoare creat magaziei (a se vedea dosar fond). În speță, este pe deplin justificat și probat caracterul de urgență și necesitate stringentă a efectuării lucrărilor, fără acordul locatorului, deși, la momentul predării, bunul era în stare de funcționare și normalitate, deoarece vechimea imobilului era relativ mare, de peste 45 de ani, în zonă acționau agenți naturali, fizici și chimici specifici mediului, bunurile depozitate erau perisabile cu o valoare mare, argumente suficiente, în acest sens, ca reparațiile să fie efectuate fără autorizarea justiției.

Conservarea imobilului și sporul de valoare creat, urmare a acestor lucrări, necontestate nici valoric de părți, a determinat, conform art. 1444 C. civ., instituirea, în favoarea reclamantei a unui drept de retenție până la achitarea integrală a valorii de 173.018.000 lei. Aceste argumentări juridice fac ca toate criticile formulate de recurentă să fie nejustificate, atât cele referitoare la valabilitatea actului adițional nr. 2 de la contractul de închiriere, la greșita apreciere a respingerii cererii de obligare la plată pentru lipsa de folosință, a neacordării penalităților de întârziere, precum și a respingerii cererii de evacuare. Astfel fiind, urmează a respinge, ca nefondat, recursul promovat de pârâta SC S.M.

SA București, nefiind îndeplinite nici una din depozițiile art. 304 C. proc. civ., menținând, ca legală și temeinică, decizia civilă nr. 1369 din 16 octombrie 2001, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială. În temeiul art. 274 C. proc. civ., Curtea urmează a obliga recurenta la plata sumei de 10.000.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, în recurs, către intimata-reclamantă SC I.T.C. SRL, cu sediul în București.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge recursul declarat de pârâta SC S.M. SA, București, împotriva deciziei nr. 1369 din 16 octombrie 2001 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta la plata sumei de 10.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă SC I.T.C. SRL, București. IREVOCABILĂ. Pronunțată în ședință publică, astăzi 16 mai 2003.