ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2231/2024

Deliberând asupra recursului și subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – secția a VI-a Civilă la 07.07.2021, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta Agenția Națională pentru Locuințe, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să oblige pârâta să le achite suma de 1.200 euro lunar, cu titlu de daune-interese, pentru lipsa de folosință a locuinței lor, identificată prin datele cadastrale în cuprinsul cererii, pentru perioada cuprinsă între 03.07.2018 și 02.07.2021, precum și cele care se vor acumula până la data predării la cheie a imobilului și finalizării complete a cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința aflată în discuție; reclamanții au mai solicitat să fie obligată pârâta să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței, să efectueze recepția la terminarea lucrărilor și predarea la cheie și să suporte cheltuielile de judecată.

La 11.08.2021, pârâta a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepțiile netimbrării cererii, prescripției dreptului material la acțiune față de primul capăt de cerere și lipsei calității sale procesuale pasive referitor la al doilea capăt al cererii; în subsidiar, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

La aceeași dată, a formulat o cerere de chemare în garanție a Municipiului București, solicitând să fie obligat la plata sumei pretinse de reclamanți, în situația în care va cădea în pretenții, dar și o cerere reconvențională, urmărind să obțină obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 394,91 RON, reprezentând taxe aferente realizării locuinței.

Prin încheierea din 21.01.2022, Tribunalul București – secția a VI-a Civilă a admis excepția netimbrării parțiale a cererii de chemare în garanție în privința solicitării de angajare a răspunderii civile delictuale a Municipiului București și a respins, ca inadmisibilă, cererea de chemare în garanție, iar prin încheierea din 01.04.2022, a respins excepțiile prescripției dreptului material la acțiune și lipsei calității procesuale pasive.

Ulterior, Tribunalul București – secția a VI-a Civilă a pronunțat sentința civilă nr. 1693/08.07.2022, prin care a respins ca neîntemeiată cererea principală și a admis cererea reconvențională, obligând astfel reclamanții-pârâți la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 394,91 RON, reprezentând debit restant.

Împotriva acestei sentințe civile, A. și B. au declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 140A/31.01.2024 a Curții de Apel București – secția a VI-a Civilă.

A. și B. au declarat recurs împotriva deciziei curții de apel, solicitând casarea ei și, în consecință, admiterea cererii de chemare în judecată.

În motivare, recurenții au susținut că hotărârea atacată încalcă art. 969, art. 977-979, art. 981 și art. 982 din C. civ. de la 1864, art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, art. 22 din Legea nr. 10/1995 și art. 1-5 din Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora aprobat prin H.G. nr. 273/1994, coroborat cu art. 6 din Regulamentul de organizare și funcționare a Agenției Naționale pentru Locuințe din 27.06.2001, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, întrucât instanța de apel nu a analizat obligațiile părților și modul de executare a lor prin prisma contractului și a momentelor care prezintă relevanță pentru dezlegarea cauzei, respectiv cel prevăzut în contract pentru predarea locuinței și cel prezent.

Autorii căii de atac au criticat statuarea privind neîndeplinirea obligației lor de asigurare a finanțării lucrărilor de construire și au susținut că ea trebuia îndeplinită, conform contractului, până la data predării locuinței, nu și ulterior, în lipsa unei prelungiri a termenului convenit. Totodată, au apreciat ca greșită concluzia privind neîndeplinirea aceleiași obligații, rezultată din împrejurarea că nu au depus la bancă nicio cerere de prelungire a finanțării, condiționând-o de remedierea neconformităților lucrărilor de construire deja executate, întrucât, în opinia lor, o atare solicitare nu era suficientă, cât timp intimata nu își îndeplinea, la rândul său, anumite obligații, precum asigurarea unui contract de construire, actualizarea autorizației de construire ori prezentarea unor situații de plată care să fie vizate.

Recurenții au subliniat că nu există nicio clauză contractuală care să-i oblige la asigurarea finanțării în perioada vizată de acțiune, 2018-2021, precum și faptul că, prin motivele de apel au relevat situația contractuală, sub aspectul obligațiilor asumate și al modului de executare al acestora, însă curtea de apel a apreciat acele argumente ca fiind pur formale și nu le-a analizat, ci a creat o realitate contractuală pentru perioada în discuție și regresiv până la termenul de predare din 02.10.2008.

Au mai arătat că dezlegarea apelului și analiza obligațiilor s-au realizat pe baza supoziției că finanțarea ar fi fost asigurată dacă ar fi formulat către bancă o cerere de prelungire, deși probaseră, prin informarea emisă de C. S.A., condițiile în care se putea face prelungirea creditării.

Printr-o critică subsecventă, recurenții au combătut și soluția dată cererii reconvenționale, arătând că și aceasta a fost vizată prin motivele de apel, întrucât promovarea căii de atac devolutive obliga instanța de apel, în temeiul art. 477 C. proc. civ., să examineze cauza și pe acest aspect, fiind astfel nelegală reținerea autorității de lucru judecat.

În continuare, autorii căii de atac au invocat încălcarea art. 1.332 și art. 1.364 din C. civ. de la 1864, privind condițiile în care operează excepția de neexecutare a contractului, întrucât curtea de apel a confirmat raționamentul primei instanțe, potrivit căruia, deși intimata nu și-a îndeplinit propriile obligații, nici cocontractanții nu și-au executat obligația de a asigura finanțarea lucrărilor de construire și nici nu au arătat modalitatea în care acestea puteau fi continuate în lipsa fondurilor necesare.

Evocând cerințele legale privind excepția de neexecutare a contractului, au subliniat că numai cea privind izvorul comun al obligațiilor reciproce ale părților este îndeplinită, celelalte trei condiții nefiind întrunite.

Din perspectiva existenței, din partea cocontractantului împotriva căruia se invocă apărarea, a unei neexecutări, chiar parțiale, dar suficient de importante, au arătat că nu se poate reține neîndeplinirea obligației lor de a asigura finanțarea și că, deși au arătat modul în care au acționat, instanța de apel, în mod nelegal, le-a înlăturat ca fiind formale argumentele prezentate. Au menționat că au indicat instanței de apel demersurile concrete pe care intimata trebuia să le întreprindă, în prealabil, pentru a se putea realiza prelungirea finanțării, context în care condiția consemnată în minuta întâlnirii părților privind remedierea deficiențelor lucrărilor deja executate nu avea efectul de a împiedica procedura de continuare a creditării, fiind doar modalitatea prin care au invocat excepția de neexecutare contractului, pe care instanța nu a avut-o în vedere.

De asemenea, evocând clauzele contractuale care stabilesc obligațiile intimatei, autorii căii de atac au susținut că nici condiția ca neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care o invocă nu este îndeplinită, întrucât, așa cum reiese din considerentele anterioare, lipsa finanțării a fost generată de conduita intimatei, care nu și-a îndeplinit propriile obligații pentru ca ei să poată primi resursele financiare necesare.

Iar referitor la cerința ca părțile să nu fi convenit un termen de executare a uneia dintre obligațiile reciproce, au arătat că împlinirea termenului de predare a locuinței și faptul că au pus la dispoziția intimatei resursele pentru finanțare până la acel termen conduc la concluzia că părțile au renunțat la simultaneitatea de executare a obligațiilor, așadar excepția de neexecutare nu poate fi invocată. De asemenea, lipsa dovedirii exigibilității obligației de finanțare - determinată de împrejurarea că nu există nicio lucrare de construire nou executată și care nu poate fi efectuată tehnic și legal înainte de a fi remediate defectele celor deja executate - se opune invocării acestei excepții.

În continuare, recurenții au susținut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, neclare, întrucât nu rezultă punctul de vedere al instanței de prim control judiciar asupra duratei prelungirii finanțării în lipsa unui acord al părților pentru un nou termen de predare a locuinței, soluția fiind rezultatul unor speculații. Au mai arătat că, pentru clarificarea acestei chestiuni, au depus înscrisuri noi în apel, din care rezultau demersurile intimatei, în cazul altor beneficiari - de a efectua expertize tehnice extrajudiciare pentru constatarea stadiului lucrărilor, a neconformităților celor deja executate, de a emite noi ordine de reluare a lucrărilor sau de începere a unor noi lucrări, de contractare a lucrărilor cu noi executanți, de emitere de notificări pentru plata restului valorii construcției în contul său și către beneficiari care au preluat lucrările, să depună declarații pe proprie răspundere cu privire la valoarea lucrărilor executate pe cont propriu pentru demararea procedurii de recepție la terminarea lucrărilor -, dovedind astfel obligațiile pe care aceasta și le-a asumat contractual.

În finalul memoriului de recurs, autorii căii de atac au invocat încălcarea art. 425 alin. (1) lit. b) raportat la art. 249-264 C. proc. civ., întrucât cererea lor privind administrarea probei cu expertiză tehnică de evaluare a fost respinsă prin încheierea din 17.01.2024, fără a fi prezentate motive clare pentru a justifica lipsa utilității ei în cauză, hotărârea fiind nemotivată sub acest aspect.

În drept, au invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.

La 26.04.2024, intimata a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Analizând actele dosarului, precum și decizia atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit statuărilor instanțelor devolutive, demersul judiciar al reclamanților a fost întemeiat pe clauzele contractului de mandat nr. x/26.05.2004, încheiat cu pârâta, cu scopul de a dobândi o locuință în cartierul Henri Coandă.

Printre obligațiile asumate de către Agenția Națională pentru Locuințe se regăsește și cea de predare a locuinței către reclamanți până la 02.10.2008; corelativ, aceștia s-au obligat să pună la dispoziție resursele financiare necesare necesare, obținute prin creditarea lor de către C. S.A.

Întrucât Agenția Națională pentru Locuințe nu și-a respectat obligația de predare a locuinței la termenul agreat, reclamanții au pretins despăgubiri pentru lipsa de folosință pe ultimii 3 ani anteriori sesizării instanței, iar pârâta s-a apărat invocând excepția de neexecutare a contractului, prin prisma neîndeplinirii de către titularii acțiunii, cu începere din anul 2017, a obligației de a asigura finanțarea edificării locuinței.

Prima instanță a dat eficiență remediului procesual invocat de Agenția Națională pentru Locuințe și, deși a constatat neîndeplinirea obligațiilor de rezultat asumate de această parte prin contractul de mandat, a exonerat-o de la plata despăgubirilor pretinse de reclamanți, reținând că finalizarea construirii locuinței și, în consecință, predarea ei au fost împiedicate de fapta culpabilă a persoanelor beneficiare, care, începând cu anul 2017, nu au asigurat resursele financiare necesare continuării lucrărilor de construire; instanța de apel a confirmat această hotărâre.

În acest context, Înalta Curte amintește că excepția de neexecutare este un remediu procesual pus la îndemâna partenerului contractual care poate refuza executarea propriilor obligații atât timp cât cealaltă parte nu și le îndeplinește pe ale sale, fiind un efect specific al contractelor sinalagmatice decurgând din principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor. Ea poate să fie invocată numai dacă obligațiile părților, reciproce și interdependente, izvorăsc din același contract sinalagmatic, sunt exigibile, iar executarea este simultană, cu excepția cazurilor în care, potrivit voinței părților, împrejurărilor în care are loc executarea sau perioadei de timp necesară îndeplinirii obligațiilor, acestea trebuie executate într-o anumită ordine. De asemenea, remediul procesual analizat poate fi activat dacă există o neexecutare totală sau parțială, dar suficient de importantă, a obligației din partea celuilalt contractant, care să nu se datoreze faptei celui care o invocă. Scopul acestui mijloc de apărare este ca partea care îl invocă să poată obține suspendarea executării propriilor obligații și, în consecință, a forței obligatorii a contractului, până la momentul la care celălalt contractant și le va îndeplini pe ale sale.

Transpunând în speță aceste cerințe, Înalta Curte notează că părțile au încheiat un contract care cuprinde obligații reciproce și interdependente, ce urmau a fi executate până la data stabilită pentru predarea locuinței către recurenți, 02.10.2008.

Deși Agenția Națională pentru Locuințe nu a predat imobilul beneficiarilor la termenul stipulat contractual, aspect statuat cu putere de lucru judecat în etapele procesuale anterioare, iar finanțarea a fost asigurată și după acest termen, până în 2017, astfel cum ea însăși recunoaște, instanțele devolutive au apreciat că temeinicia pretențiilor pentru lipsa de folosință trebuie examinată izolat pentru intervalul 2018-2021, perioadă vizată de reclamanți pentru acordarea despăgubirilor.

În consecință, curtea de apel a reținut că pentru dezlegarea cauzei este esențială modalitatea în care părțile și-au îndeplinit obligațiile doar în perioada pentru care reclamanții solicită despăgubiri, astfel că analiza excepției de neexecutare a contractului a fost concentrată pe obligația de asigurare a resurselor financiare asumată de către titularii demersului judiciar, cu ignorarea întregului context obligațional generat de contractul de mandat și contractele pe care s-a grefat acesta, fără ca instanța devolutivă de control judiciar să evalueze, în concret, îndeplinirea condițiilor necesare invocării acestui mijloc de apărare de către Agenția Națională pentru Locuințe.

Astfel, în mod nelegal, deși obligațiile părților au același izvor - contractul de mandat supus unui termen stabilit prin voința comună a părților -, obligația reclamanților privind finanțarea a fost examinată izolat de cea privind predarea locuinței asumată de pârâtă; or, dacă se apreciază că, după 02.10.2008, când beneficiarii trebuiau să primească imobilul la cheie, a subzistat obligația lor de a susține financiar lucrările de construire, nu există niciun temei pentru a omite din analiza comparativă a îndatoririlor pe cea încălcată de intimată.

Examinarea obligațiilor neexecutate prin prisma criteriului exigibilității simultane, ce ar putea genera prejudicii reciproce, este esențială pentru a aprecia incidența mijlocului de apărare invocat de intimată, întrucât, în ipoteza în care părțile au convenit un termen de executare a uneia dintre obligațiile reciproce, au renunțat la simultaneitatea executării lor.

Față de considerentele expuse, rezultă că instanța devolutivă de control judiciar nu a examinat, în mod judicios, prin prisma contractelor încheiate, susținerile apelanților privind modul de executare a obligațiilor asumate de părți, caracterul reciproc, interdependent și exigibil al acestora, valabilitatea obligației de asigurare a finanțării în lipsa unui acord al părților pentru un nou termen de predare a locuinței, aspecte ce echivalează cu necercetarea fondului cauzei, apte a produce recurenților o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desființarea hotărârii atacate, astfel că Înalta Curte urmează a o casa, în temeiul art. 496 și art. 497 C. proc. civ. și a trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

În rejudecare, revine instanței de apel sarcina de a reevalua probatoriul administrat, pentru a verifica îndeplinirea condițiilor legale necesare pentru invocarea excepției de neexecutare de către intimată, ținând cont de reperele obligatorii trasate de prezenta decizie, potrivit art. 501 C. proc. civ.

În această împrejurare, celelalte critici subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizând încălcarea unor norme de drept material ce reglementează materia contractului și obligațiile legale în sarcina Agenției Naționale pentru Locuințe, precum și cele circumscrise dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., referitor la respingerea probei cu expertiză în apel, nu se mai impun a fi analizate în această etapă procesuală, urmând a fi examinate în contextul unei cercetări complete a fondului cauzei de către instanța devolutivă de control judiciar.

Referitor la criticile recurenților vizând soluția pronunțată asupra cererii reconvenționale, Înalta Curte urmează a reține caracterul lor nefondat, având în vedere că în apel, în calitate de autori ai căii de atac devolutive, nu au combătut admiterea pretențiilor părții adverse, ci au imputat tribunalului numai greșita respingere a acțiunii lor. Așa fiind, nu pot fi reținute argumentele titularilor recursului potrivit cărora promovarea căii de atac devolutive împotriva sentinței obliga instanța de apel, în temeiul art. 477 C. proc. civ., să examineze cauza și pe acest aspect, întrucât textul legal invocat trasează chiar limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, nefiind permisă depășirea cadrului procesual fixat de apelanți; de aceea, este legală reținerea autorității de lucru judecat a soluției pronunțate asupra cererii reconvenționale.

În concluzie, pentru toate considerentele expuse mai sus, Înalta Curte, în temeiul art. 496-497 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenții-reclamanți A. și B. împotriva deciziei civile nr. 140A/31.01.2024, pronunțată de Curtea de Apel București – secția a VI-a Civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 noiembrie 2024.