ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3478/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3478/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la 22 iunie 2006 la
Judecătoria Cluj reclamantele SC S.A.I. SRL Cluj Napoca și SC D.E.P. SRL Cluj
Napoca au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC A.S.I. SRL Cluj Napoca,
rezilierea contractului de închiriere din 4 martie 2005 încheiat între SC
D.E.P. SRL Cluj și pârâtă, evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în
Cluj Napoca, și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
Reclamantele au arătat că
pârâta nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin contractul
de închiriere, în sensul că nu a plătit utilitățile lunare de apă, energie
termică, salubritate, invocându-se calitatea de proprietar a reclamantei SC
S.A.I. SRL Cluj Napoca.
La 5 septembrie 2006,
reclamantele și-au precizat și completat acțiunea solicitând obligarea pârâtei
la plata către reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a sumei de 11.464 lei cu
titlu de contravaloare utilități achitate pentru lunile aprilie - noiembrie
2005, la readucerea spațiului în stadiul în care acesta se găsea la data predării
sale prin efectuarea lucrărilor de reparații la ziduri, respectiv rezugrăvirea
lor și efectuarea reparațiilor la geamurile termopan, iar în caz de refuz să se
încuviințeze efectuarea acestora pe cheltuiala pârâtei.
Totodată s-a invocat faptul
că pârâta nu și-a respectat nici obligația de a nu comercializa băuturi
alcoolice în spațiul ce i-a fost închiriat, obligație prevăzută expres în
contractul de colaborare aflat la dosar nr. 13164/2006 al Judecătoriei Cluj.
Pârâta a invocat prin
întâmpinare excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC S.A.I.
SRL privind rezilierea contractului de închiriere, evacuarea și obligarea sa la
readucerea spațiului la stadiul inițial din momentul predării, pentru lipsa
unui raport contractual; excepția lipsei calității procesuale active a
reclamantei SC D.E.P. SRL privind contravaloarea utilităților, această
obligație având-o numai față de SC S.A.I. SRL; s-au mai invocat excepția
nelegalei timbrări a acțiunii la petitul privind rezilierea contractului și
excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Cluj Napoca; excepția
prematurității acțiunii privind obligarea sa la plata contravalorii
utilităților și readucerea spațiului în starea inițială.
Judecătoria Cluj Napoca prin
sentința civilă nr. 7522 din 18 octombrie 2006 a admis excepția necompetenței
sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei Tribunalului
Comercial Cluj.
Prin încheierea pronunțată
în ședința publică din 16 ianuarie 2007 Tribunalul Cluj a respins ca nefondată
excepția nelegalei timbrări a petitului referitor la reziliere, a admis
excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC S.A.I. SRL,
raportat la toate capetele de cerere și excepția lipsei calității procesuale
active a reclamantei SC D.E.P. SRL privind petitele din completarea de acțiune.
A constatat că nu se mai
impune analiza excepției prematurității și a inadmisibilității, rămânând
investită pe fond cu cererea de reziliere a contractului și evacuarea formulată
de reclamanta SC D.E.P. SRL.
Tribunalul Cluj prin
sentința comercială nr. 3379/C din 4 septembrie 2007 a respins acțiunea
precizată și completată de reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca împotriva
pârâtei SC A.S.I. SRL Cluj Napoca întemeiată pe excepții.
A respins acțiunea precizată
și completată de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca formulată împotriva
aceleiași pârâte având ca obiect rezilierea contractului de închiriere și
evacuare.
A obligat reclamantele la
2.100 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această
hotărâre, s-a reținut că pârâta nu este în culpă contractuală, că a încercat să
facă plata utilităților direct către furnizorii de utilități, dar că reclamanta
SC S.A.I. SRL nu reînnoise contractele cu aceștia, că reclamanta a refuzat
primirea chiriei lunare stabilită prin contract, pârâta fiind nevoită să
recurgă la procedura ofertei reale de plată, că locatorul a încercat
renegocierea contractului cu majorarea chiriei.
S-a mai reținut că spațiul a
fost utilizat în bune condiții, că nu s-au comercializat băuturi alcoolice, în
contract neexistând nicio interdicție în acest sens, că nu s-a stipulat nicio
interdicție a cesiunii subînchirierii către terți, că nu s-a tulburat ordinea
și liniștea publică, că nu s-au făcut modificări structurale și nu s-a schimbat
destinația spațiului, că pârâta a efectuat o serie de reparații, iar pretinsele
degradări nu au fost dovedite.
Curtea de Apel Cluj, secția comercială,
contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 18 din 7 februarie 2008 a
respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca
împotriva hotărârii instanței de fond, obligând-o la 1.000 lei cheltuieli de
judecată către pârâtă.
Instanța de apel a reținut
că neachitarea contravalorii chiriei și utilităților aferente nu-i poate fi
imputată pârâtei, de vreme ce aceasta nu poate fi determinată și nici nu există
elemente de determinare, culpa revenindu-i reclamantei, că pârâta nu a
comercializat băuturi alcoolice în spațiu și nu a tulburat ordinea publică,
respectând clauzele contractului în ceea ce privește folosirea spațiului și nu
se poate constata rezilierea contractului și nici dispune evacuarea acesteia.
Împotriva menționatei
decizii, reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca a declarat recurs, întemeiat în
drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru
nelegalitate, solicitând în concluzie modificarea hotărârilor în sensul
admiterii acțiunii sale, cu cheltuieli de judecată.
În criticile formulate
recurenta reclamantă susține în esență următoarele:
- greșit a reținut instanța
de apel că pârâta nu se face vinovată de neplata contravalorii utilităților și
a chiriei lunare, în raport de notificările și convocarea pârâtei la
concilierea directă din 8 martie 2005 și 15 martie 2006 și de clauzele
contractului, conform cărora aceasta trebuia să achite contravaloarea
utilităților direct la furnizori, urmând apoi ca societatea să-i refactureze
contravaloarea utilităților în baza chitanțelor prezentate de pârâtă, cu atât
mai mult cu cât pârâta a recunoscut că în spațiul respectiv există montate două
contoare de energie electrică, că s-a încheiat contract distinct pentru
serviciile de salubritate, dând dovadă astfel de rea credință;
- instanța eronat a reținut
că pârâta nu se face vinovată de încălcarea obligației de comercializare a
băuturilor alcoolice, fără să țină cont de faptul că prin contractul de
închiriere pârâta s-a obligat ca în spațiul închiriat să organizeze numai
jocuri de noroc și că aceasta a încălcat dispozițiile art. 80 lit. g) și j) din
H.G. nr. 251/1999 privind condițiile de autorizare, organizare și exploatare a
jocurilor de noroc, încălcând obligația de a nu permite accesul în sală a
persoanelor în stare de ebrietate, aspect în raport de care se interzicea și
consumul de băuturi alcoolice;
- Curtea de Apel Cluj greșit
a reținut că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1418 alin. (1) C. civ.,
fără să aibă în vedere că prin încheierea contractului de colaborare dintre
pârâtă și SC C.B.V. SRL; s-a lărgit obiectul de activitate prevăzut în contractul
de închiriere principal;
- că instanța de apel nu a
făcut distincție între obligația de predare a spațiului în stare normală de
folosință prevăzută de art. 1429 alin. (1) C. civ. și obligația de păstrare a
integrității și de întreținere în bune condiții a spațiului închiriat, stabilit
expres prin contract, nereținându-se culpa pârâtei.
Intimata - pârâtă SC A.S.I.
SRL Cluj Napoca a depus întâmpinare la dosar, solicitând respingerea recursului
ca nefondat.
Recursul reclamantei este
fondat.
Criticile formulate de
recurenta reclamantă, încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
ce vizează greșita interpretare a clauzelor contractuale, clauze ce constituie
legea părților în conformitate cu dispozițiile art. 969 C. civ. sunt
întemeiate.
Astfel se constată că la
baza raporturilor dintre reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca și pârâta SC
A.S.I. SRL Cluj Napoca a stat contractul de închiriere înregistrat din 4 martie
2005, a spațiului situat în Cluj Napoca, aflat la dosar nr. 13164/2006 al
Judecătoriei Cluj Napoca având ca obiect organizarea și desfășurarea de către
pârâtă a activității de jocuri de noroc, pe o durată de 5 ani, începând cu 1
aprilie 2005 până la 31 martie 2010, cu o chirie lunară de 1.200 euro, cu
mențiunea că, chiria se va achita anticipat pentru primele 12 luni până la data
de 1 aprilie 2005, urmând ca, după această perioadă chiria să fie plătită lunar
până la data de 10 a fiecărei luni.
Prin același contract pârâta
s-a obligat și la plata utilităților aferente spațiului închiriat.
În acest sens, potrivit
clauzelor contractului, chiriașul avea obligația achitării contravalorii
consumului de energie, apă și salubritate.
Dat fiind faptul că motivul
invocat de reclamantă ca temei al rezilierii contractului, pe o perioadă de
aproximativ 6 luni anterioară promovării acțiunii, constă tocmai în
neîndeplinirea acestei obligații, se impunea verificarea respectării
obligațiilor contractuale asumate.
În acest sens, pentru
perioada în discuție rezultă că reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a achitat
contravaloarea unor utilități, situație care impunea analizarea culpei pârâtei
în neîndeplinirea obligațiilor asumate raportat la aceste împrejurări.
În raport de situația de
fapt se reține ca întemeiată prima critică invocată de recurenta reclamantă ce
vizează neachitarea de către pârâtă a contravalorii utilităților, în condițiile
în care spațiul ce face obiectul contractului de închiriere este folosit de mai
multe societăți comerciale, fără să se precizeze în mod expres ce cotă din
utilități îi revenea fiecărei societăți comerciale, în condițiile în care
pentru serviciile de salubritate, pârâta a încheiat contract direct cu
furnizorul în cauză, iar pentru alte servicii (energie electrică, apă),
furnizorii încheie contracte numai cu proprietarii spațiului.
Ori, este de necontestat că
reclamanta i-a predat pârâtei spațiul ce face obiectul contractului de
închiriere aspect dovedit de procesul - verbal de predare - primire aflat la
dosarul nr. 5581/211/2006 al Tribunalului Cluj, că pârâta desfășoară și activități
de patiserie în spațiul menționat, că pentru același spațiu la data de 1 iunie
2005 a încheiat un contract de colaborare cu societatea comercială SC C.B.V.
SRL pentru exercitarea simultană a activității de alimentație publică – bar și
activității de organizarea jocurilor de noroc electronice, contract aflat la
dosar nr. 5581/211/2006 al Judecătoriei Cluj, consumurile aferente spațiului
fiind comune, iar titularul contractelor cu furnizorii de utilități este
proprietara spațiului SC S.A.I. SRL.
Măsura în care pretențiile
reclamantei sunt justificate nu a fost pe deplin stabilită de instanțe, care nu
au fost preocupate în a verifica dacă facturile emise de reclamantă menționau
felul și cuantumul utilităților solicitate, perioada pentru care acestea sunt
datorate, dacă ele vizau spațiul închiriat, dacă facturile au fost emise pe
numele pârâtei și dacă i-au fost comunicate acesteia, dacă pârâta a achitat sau
nu contravaloarea facturilor emise, gradul de îndeplinire a obligațiilor
părților în raport de obiectul și clauzele contractului și a celorlalte
obligații asumate de părți, a plății chiriei pe parcursul derulării
contractului.
Referitor la criticile
invocate de recurenta reclamantă cu privire la activitatea desfășurată de
pârâtă privind necomercializarea băuturilor alcoolice în incinta spațiului
comercial închiriat, tulburarea liniștii publice în zonă și incidența în cauză
a dispozițiilor art. 1418 alin. (1) C. civ., urmează a se verifica dacă
activitatea de alimentație publică – bar se desfășoară într-un spațiu distinct
de cel de jocuri electronice, cu respectarea clauzelor contractelor încheiate
de părțile în cauză – contract de închiriere și contract de colaborare și de existența
acordului reclamantei.
Cu privire la motivul de
reziliere a contractului ce viza modalitatea de exploatare a spațiului de către
locatar pentru a se vedea dacă acesta a întrebuințat lucrul închiriat ca un bun
proprietar, conform art. 1429 alin. (1) C. civ. se va analiza starea în care se
afla imobilul la data predării, amenajările și modernizările efectuate de
pârâtă pe parcursul desfășurării activității în imobilul ce face obiectul
litigiului, starea actuală a acestuia.
Față de această situație,
Curtea va admite recursul reclamantei în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc.
civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va casa decizia și va trimite
cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cu ocazia rejudecării
cauzei, instanța în temeiul art. 129 alin. (4) și (5) C. proc. civ., urmează a
răspunde criticilor formulate cu privire la situația de fapt și motivarea în
drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor,
și să ceară părților să administreze probele pe care le consideră necesare de
natură a-i forma convingerea în dezlegarea corectă a pricinii și în stabilirea
situației reale ce urmează a fi apreciată în raport de clauzele convenite în
contractul dintre părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de
reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 18 din 7 februarie
2008 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, contencios administrativ și
fiscal, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțata în ședință publică,
astăzi 20 noiembrie 2008.