ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3478/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 22 iunie 2006 la Judecătoria Cluj reclamantele SC S.A.I. SRL Cluj Napoca și SC D.E.P. SRL Cluj Napoca au solicitat în contradictoriu cu pârâta SC A.S.I. SRL Cluj Napoca, rezilierea contractului de închiriere din 4 martie 2005 încheiat între SC D.E.P. SRL Cluj și pârâtă, evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în Cluj Napoca, și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată. Reclamantele au arătat că pârâta nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin contractul de închiriere, în sensul că nu a plătit utilitățile lunare de apă, energie termică, salubritate, invocându-se calitatea de proprietar a reclamantei SC S.A.I.

SRL Cluj Napoca. La 5 septembrie 2006, reclamantele și-au precizat și completat acțiunea solicitând obligarea pârâtei la plata către reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a sumei de 11.464 lei cu titlu de contravaloare utilități achitate pentru lunile aprilie - noiembrie 2005, la readucerea spațiului în stadiul în care acesta se găsea la data predării sale prin efectuarea lucrărilor de reparații la ziduri, respectiv rezugrăvirea lor și efectuarea reparațiilor la geamurile termopan, iar în caz de refuz să se încuviințeze efectuarea acestora pe cheltuiala pârâtei. Totodată s-a invocat faptul că pârâta nu și-a respectat nici obligația de a nu comercializa băuturi alcoolice în spațiul ce i-a fost închiriat, obligație prevăzută expres în contractul de colaborare aflat la dosar nr. 13164/2006 al Judecătoriei Cluj.

Pârâta a invocat prin întâmpinare excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC S.A.I. SRL privind rezilierea contractului de închiriere, evacuarea și obligarea sa la readucerea spațiului la stadiul inițial din momentul predării, pentru lipsa unui raport contractual; excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC D.E.P. SRL privind contravaloarea utilităților, această obligație având-o numai față de SC S.A.I. SRL; s-au mai invocat excepția nelegalei timbrări a acțiunii la petitul privind rezilierea contractului și excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Cluj Napoca; excepția prematurității acțiunii privind obligarea sa la plata contravalorii utilităților și readucerea spațiului în starea inițială.

Judecătoria Cluj Napoca prin sentința civilă nr. 7522 din 18 octombrie 2006 a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei Tribunalului Comercial Cluj. Prin încheierea pronunțată în ședința publică din 16 ianuarie 2007 Tribunalul Cluj a respins ca nefondată excepția nelegalei timbrări a petitului referitor la reziliere, a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC S.A.I. SRL, raportat la toate capetele de cerere și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC D.E.P. SRL privind petitele din completarea de acțiune. A constatat că nu se mai impune analiza excepției prematurității și a inadmisibilității, rămânând investită pe fond cu cererea de reziliere a contractului și evacuarea formulată de reclamanta SC D.E.P.

SRL. Tribunalul Cluj prin sentința comercială nr. 3379/C din 4 septembrie 2007 a respins acțiunea precizată și completată de reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca împotriva pârâtei SC A.S.I. SRL Cluj Napoca întemeiată pe excepții. A respins acțiunea precizată și completată de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca formulată împotriva aceleiași pârâte având ca obiect rezilierea contractului de închiriere și evacuare. A obligat reclamantele la 2.100 lei cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această hotărâre, s-a reținut că pârâta nu este în culpă contractuală, că a încercat să facă plata utilităților direct către furnizorii de utilități, dar că reclamanta SC S.A.I. SRL nu reînnoise contractele cu aceștia, că reclamanta a refuzat primirea chiriei lunare stabilită prin contract, pârâta fiind nevoită să recurgă la procedura ofertei reale de plată, că locatorul a încercat renegocierea contractului cu majorarea chiriei.

S-a mai reținut că spațiul a fost utilizat în bune condiții, că nu s-au comercializat băuturi alcoolice, în contract neexistând nicio interdicție în acest sens, că nu s-a stipulat nicio interdicție a cesiunii subînchirierii către terți, că nu s-a tulburat ordinea și liniștea publică, că nu s-au făcut modificări structurale și nu s-a schimbat destinația spațiului, că pârâta a efectuat o serie de reparații, iar pretinsele degradări nu au fost dovedite. Curtea de Apel Cluj, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 18 din 7 februarie 2008 a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca împotriva hotărârii instanței de fond, obligând-o la 1.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtă.

Instanța de apel a reținut că neachitarea contravalorii chiriei și utilităților aferente nu-i poate fi imputată pârâtei, de vreme ce aceasta nu poate fi determinată și nici nu există elemente de determinare, culpa revenindu-i reclamantei, că pârâta nu a comercializat băuturi alcoolice în spațiu și nu a tulburat ordinea publică, respectând clauzele contractului în ceea ce privește folosirea spațiului și nu se poate constata rezilierea contractului și nici dispune evacuarea acesteia. Împotriva menționatei decizii, reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca a declarat recurs, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie modificarea hotărârilor în sensul admiterii acțiunii sale, cu cheltuieli de judecată.

În criticile formulate recurenta reclamantă susține în esență următoarele: - greșit a reținut instanța de apel că pârâta nu se face vinovată de neplata contravalorii utilităților și a chiriei lunare, în raport de notificările și convocarea pârâtei la concilierea directă din 8 martie 2005 și 15 martie 2006 și de clauzele contractului, conform cărora aceasta trebuia să achite contravaloarea utilităților direct la furnizori, urmând apoi ca societatea să-i refactureze contravaloarea utilităților în baza chitanțelor prezentate de pârâtă, cu atât mai mult cu cât pârâta a recunoscut că în spațiul respectiv există montate două contoare de energie electrică, că s-a încheiat contract distinct pentru serviciile de salubritate, dând dovadă astfel de rea credință; - instanța eronat a reținut că pârâta nu se face vinovată de încălcarea obligației de comercializare a băuturilor alcoolice, fără să țină cont de faptul că prin contractul de închiriere pârâta s-a obligat ca în spațiul închiriat să organizeze numai jocuri de noroc și că aceasta a încălcat dispozițiile art. 80 lit. g) și j) din H.G.

nr. 251/1999 privind condițiile de autorizare, organizare și exploatare a jocurilor de noroc, încălcând obligația de a nu permite accesul în sală a persoanelor în stare de ebrietate, aspect în raport de care se interzicea și consumul de băuturi alcoolice; - Curtea de Apel Cluj greșit a reținut că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 1418 alin. (1) C. civ., fără să aibă în vedere că prin încheierea contractului de colaborare dintre pârâtă și SC C.B.V. SRL; s-a lărgit obiectul de activitate prevăzut în contractul de închiriere principal; - că instanța de apel nu a făcut distincție între obligația de predare a spațiului în stare normală de folosință prevăzută de art. 1429 alin. (1) C. civ.

și obligația de păstrare a integrității și de întreținere în bune condiții a spațiului închiriat, stabilit expres prin contract, nereținându-se culpa pârâtei. Intimata - pârâtă SC A.S.I. SRL Cluj Napoca a depus întâmpinare la dosar, solicitând respingerea recursului ca nefondat. Recursul reclamantei este fondat. Criticile formulate de recurenta reclamantă, încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. ce vizează greșita interpretare a clauzelor contractuale, clauze ce constituie legea părților în conformitate cu dispozițiile art. 969 C. civ. sunt întemeiate. Astfel se constată că la baza raporturilor dintre reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca și pârâta SC A.S.I.

SRL Cluj Napoca a stat contractul de închiriere înregistrat din 4 martie 2005, a spațiului situat în Cluj Napoca, aflat la dosar nr. 13164/2006 al Judecătoriei Cluj Napoca având ca obiect organizarea și desfășurarea de către pârâtă a activității de jocuri de noroc, pe o durată de 5 ani, începând cu 1 aprilie 2005 până la 31 martie 2010, cu o chirie lunară de 1.200 euro, cu mențiunea că, chiria se va achita anticipat pentru primele 12 luni până la data de 1 aprilie 2005, urmând ca, după această perioadă chiria să fie plătită lunar până la data de 10 a fiecărei luni. Prin același contract pârâta s-a obligat și la plata utilităților aferente spațiului închiriat. În acest sens, potrivit clauzelor contractului, chiriașul avea obligația achitării contravalorii consumului de energie, apă și salubritate.

Dat fiind faptul că motivul invocat de reclamantă ca temei al rezilierii contractului, pe o perioadă de aproximativ 6 luni anterioară promovării acțiunii, constă tocmai în neîndeplinirea acestei obligații, se impunea verificarea respectării obligațiilor contractuale asumate. În acest sens, pentru perioada în discuție rezultă că reclamanta SC S.A.I. SRL Cluj Napoca a achitat contravaloarea unor utilități, situație care impunea analizarea culpei pârâtei în neîndeplinirea obligațiilor asumate raportat la aceste împrejurări.

În raport de situația de fapt se reține ca întemeiată prima critică invocată de recurenta reclamantă ce vizează neachitarea de către pârâtă a contravalorii utilităților, în condițiile în care spațiul ce face obiectul contractului de închiriere este folosit de mai multe societăți comerciale, fără să se precizeze în mod expres ce cotă din utilități îi revenea fiecărei societăți comerciale, în condițiile în care pentru serviciile de salubritate, pârâta a încheiat contract direct cu furnizorul în cauză, iar pentru alte servicii (energie electrică, apă), furnizorii încheie contracte numai cu proprietarii spațiului.

Ori, este de necontestat că reclamanta i-a predat pârâtei spațiul ce face obiectul contractului de închiriere aspect dovedit de procesul - verbal de predare - primire aflat la dosarul nr. 5581/211/2006 al Tribunalului Cluj, că pârâta desfășoară și activități de patiserie în spațiul menționat, că pentru același spațiu la data de 1 iunie 2005 a încheiat un contract de colaborare cu societatea comercială SC C.B.V. SRL pentru exercitarea simultană a activității de alimentație publică – bar și activității de organizarea jocurilor de noroc electronice, contract aflat la dosar nr. 5581/211/2006 al Judecătoriei Cluj, consumurile aferente spațiului fiind comune, iar titularul contractelor cu furnizorii de utilități este proprietara spațiului SC S.A.I.

SRL. Măsura în care pretențiile reclamantei sunt justificate nu a fost pe deplin stabilită de instanțe, care nu au fost preocupate în a verifica dacă facturile emise de reclamantă menționau felul și cuantumul utilităților solicitate, perioada pentru care acestea sunt datorate, dacă ele vizau spațiul închiriat, dacă facturile au fost emise pe numele pârâtei și dacă i-au fost comunicate acesteia, dacă pârâta a achitat sau nu contravaloarea facturilor emise, gradul de îndeplinire a obligațiilor părților în raport de obiectul și clauzele contractului și a celorlalte obligații asumate de părți, a plății chiriei pe parcursul derulării contractului.

Referitor la criticile invocate de recurenta reclamantă cu privire la activitatea desfășurată de pârâtă privind necomercializarea băuturilor alcoolice în incinta spațiului comercial închiriat, tulburarea liniștii publice în zonă și incidența în cauză a dispozițiilor art. 1418 alin. (1) C. civ., urmează a se verifica dacă activitatea de alimentație publică – bar se desfășoară într-un spațiu distinct de cel de jocuri electronice, cu respectarea clauzelor contractelor încheiate de părțile în cauză – contract de închiriere și contract de colaborare și de existența acordului reclamantei. Cu privire la motivul de reziliere a contractului ce viza modalitatea de exploatare a spațiului de către locatar pentru a se vedea dacă acesta a întrebuințat lucrul închiriat ca un bun proprietar, conform art. 1429 alin. (1) C. civ.

se va analiza starea în care se afla imobilul la data predării, amenajările și modernizările efectuate de pârâtă pe parcursul desfășurării activității în imobilul ce face obiectul litigiului, starea actuală a acestuia. Față de această situație, Curtea va admite recursul reclamantei în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va casa decizia și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Cu ocazia rejudecării cauzei, instanța în temeiul art. 129 alin. (4) și (5) C. proc. civ., urmează a răspunde criticilor formulate cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor, și să ceară părților să administreze probele pe care le consideră necesare de natură a-i forma convingerea în dezlegarea corectă a pricinii și în stabilirea situației reale ce urmează a fi apreciată în raport de clauzele convenite în contractul dintre părți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC D.E.P. SRL Cluj Napoca împotriva deciziei nr. 18 din 7 februarie 2008 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, contencios administrativ și fiscal, pe care o casează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2008.