ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 244/2008

Deliberând asupra recursului

de față;

Reclamanta SC G.I. SA

CLUJ-NAPOCA a solicitat obligarea pârâtei SC A.I. SRL la plata sumelor de

24.146,96 lei chirie aferentă lunii iulie 2004, 24056 lei chirie pentru luna

august 2004, și 126.699,83 lei penalități de întârziere contractuale, din care

64.593,12 lei calculate la suma reprezentând chirie pe luna iulie 2004 și

61270,63 lei penalități aferente sumei reprezentând chirie pe luna august 2004,

cât și obligarea pârâtei la plata sumei de 836,92 penalități pentru suma de

6193,15 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente pentru 8 zile din

octombrie 2004, cu cheltuieli de judecată.

Motivându-și acțiunea,

reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere care prevede

că neachitarea chiriei în termen de 30 de zile de la scadență (5 zile de la

emiterea facturii) atrage obligația de plată a penalităților de întârziere care

pot depăși valoarea sumei asupra căreia poartă. Prevederile art. 7 pct. 2 lit. a)

din contract devin incidente doar cu respectarea termenului de preaviz de 6

luni și a celui de 18 luni privind durata minimă a contractului. În aceste

condiții, pârâta locatară nu a respectat dispozițiile contractuale privind

scadența de plată a chiriei;

Reclamanta susține că

rezilierea contractului nu a intervenit la 1 octombrie 2004 cum susține pârâta

ci doar la 6 ianuarie 2005.

Se mai arată că preluarea

imobilului de către locator la 8 octombrie 2004 nu are semnificația încetării

contractului, în condițiile în care s-a acceptat preluarea spațiului de la

pârâtă doar în scopul asigurării pazei acestuia, spațiul rămânând neînchiriat

altor persoane și la dispoziția chiriașului până la 6 ianuarie 2005.

Tribunalul Comercial Cluj,

prin sentința civilă nr. 4213 din 10 octombrie 2006, a admis, în parte,

acțiunea precizată formulată de reclamanta SC G.I. SA CLUJ-NAPOCA împotriva

pârâtei SC A.I. SA ARAD și, în consecință, a obligat pârâta să plătească

reclamantei suma de 24146 lei reprezentând chiria restantă pentru luna

decembrie 2004 și penalități de întârziere în cuantum total de 116.577,7 lei

calculate de la scadență și până la 11 iulie 2006.

A fost obligată pârâta să

plătească reclamantei cheltuieli parțiale de judecată în cuantum de 7899,80

lei.

Pentru a pronunța această

sentință, instanța de fond a reținut că sunt nefondate apărările pârâtei

privind inadmisibilitatea acțiunii în pretenții, în lipsa unui capăt de cerere

privind valabilitatea contractului, având în vedere că, în baza înscrisurilor

depuse de părți, se poate verifica temeinicia pretențiilor deduse judecății.

Constatările instanței în urma susținerilor părților privind data încetării contractului

nu constituie un plus petita și nu sunt inadmisibile în condițiile în care nu

s-a formulat și un alt capăt de cerere.

S-a mai reținut că a încetat

contractul, la data de 6 ianuarie 2005, iar pârâta datorează chiria pe lunile

noimebrie și decembrie 2004 precum și penalitățile aferente acestor sume,

conform clauzei penale prevăzute în contract.

Împotriva acestei sentințe a

declarat apel pârâta susținând că s-a acordat mai mult decât s-a cerut, că nu

s-a manifestat suficient rol activ pentru prevenirea oricărei greșeli privind

aflarea adevărului în cauză; stabilirea sumelor de plată cu titlu de chirie și

a penalităților pentru lunile noiembrie-decembrie 2004 este greșită deoarece

pentru lunile respective nu s-au emis facturi iar calculul penalităților s-a

făcut pornindu-se de la facturile din lunile iulie – august 2004.

O altă critică se referă și

la faptul că, în mod greșit instanța de fond a apreciat că momentul încetării

contractului este 6 ianuarie 2005, că a intervenit compensarea de drept pentru

lunile iulie-august 2004 și a fost greșit obligată la plata chiriei pe lunile

noimebrie – decembrie 2004 și penalităților respective, în lipsa documentelor

justificate.

Curtea de Apel Cluj, prin

decizia civilă nr. 59 din 12 martie 2007, a respins, ca nefondat, apelul

pârâtei.

S-a reținut că a fost

stipulată clauza de încetare a contractului din art. 7.2 lit. c) în favoarea

locatorului, ea neputând fi invocată de chiriaș.

Chiriașul poate invoca doar

dispozițiile art. 7.2 lit. a) cu respectarea preavizului de 6 luni.

În ceea ce privește

penalitățile acestea pot depăși valoarea sumei asupra căreia se calculează

potrivit art. 9.1 din contract.

Decizia a fost atacată cu

recurs de către pârâtă invocându-se motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C.

proc. civ.

Se susține că, referitor la

penalități, instanța a făcut o aplicare greșită a normelor legale, respectiv a

forței obligatorii a dispozițiilor contractuale.

Astfel, potrivt art. 4.5 din

contract, penalitățile se datorează pentru neexecutarea la scadență a

obligațiilor contractuale.

Recurenta apreciază că

reclamanta nu a emis nici până în prezent facturile pentru chiria aferentă

lunilor noiembrie și decembrie deși, după introducerea acțiunii a cerut

reclamantei emiterea acestora pentru a face plata.

Se mai arată că neemiterea

facturilor cât și situația incertă a raporturilor dintre părți, respectiv

predarea spațiului încă din 8 octombrie 2004, ceea ce echivalează cu un acord

pentru rezilierea contractului, demonstrează că obligația de plată a chiriei nu

a fost scadentă.

Printr-o altă critică

recurenta arată că trebuiau avute în vedere și prevederile legislației fiscale

în materie și anume art. 155 din Legea nr. 571/2003 care prevede că orice

persoană impozabilă înregistrată ca plătitor de TVA are obligația să emită

factura fiscală pentru prestările de servicii efectuate:

Recursul este nefondat

pentru următoarele considerente:

Este adevărat că

dispozițiile art. 4.3 din contract prevăd că se va factura chiria și plata se

va face prin ordin de plată în conturile indicate în termen de 5 zile de la

emiterea facturilor. Dar, pe de altă parte, art. 4.5 din același contract,

stabilește că întârzierea la plata chiriei timp de 2 luni conduce la rezilierea

contractului și aceasta a și fost notificată pârâtei.

Cum pârâta a beneficiat de

spațiul închiriat ea avea obligația să plătească chiria datorată.

Chiria se datora în baza

contractului și nu în baza facturii.

Așadar, după rezilierea

contractului pentru culpa de a nu fi plătit chiria mai mult de 2 luni, pârâta

nu mai poate invoca o pretinsă culpă a reclamantei pentru că executarea

obligației de plată a chiriei trebuia făcută cu bună credință pentru a se

păstra echilibrul contractual (fiecare parte fiind îndreptățită la

contraprestația stipulată).

Sancțiunea privind plata

penalităților a fost stabilită de asemenea de comun acord de ambele părți și ea

este legată de aspectul de fond al neplății chiriei.

Dacă pârâta plătea chiria pe

care știa că o datorează pentru timpul cât a folosit spațiul nu datora nici

pretențiile solicitate prin acțiune, nici penalitățile de întârziere care apar

ca o reparație prestabilită pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea cu

întârziere a obligației de plată a chiriei.

Negăsindu-se întemeiate

motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de pârâta SC A.I. SRL ARAD împotriva deciziei comerciale nr. 59 din 12 martie

2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal,

ca nefondat.

Obligă recurenta la 7.160,60

lei cheltuieli de judecată intimatei-reclamantă SC G.I. SA CLUJ-NAPOCA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 30 ianuarie 2008.