ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 244/2008

Deliberând asupra recursului de față; Reclamanta SC G.I. SA CLUJ-NAPOCA a solicitat obligarea pârâtei SC A.I. SRL la plata sumelor de 24.146,96 lei chirie aferentă lunii iulie 2004, 24056 lei chirie pentru luna august 2004, și 126.699,83 lei penalități de întârziere contractuale, din care 64.593,12 lei calculate la suma reprezentând chirie pe luna iulie 2004 și 61270,63 lei penalități aferente sumei reprezentând chirie pe luna august 2004, cât și obligarea pârâtei la plata sumei de 836,92 penalități pentru suma de 6193,15 lei reprezentând contravaloarea chiriei aferente pentru 8 zile din octombrie 2004, cu cheltuieli de judecată. Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere care prevede că neachitarea chiriei în termen de 30 de zile de la scadență (5 zile de la emiterea facturii) atrage obligația de plată a penalităților de întârziere care pot depăși valoarea sumei asupra căreia poartă.

Prevederile art. 7 pct. 2 lit. a) din contract devin incidente doar cu respectarea termenului de preaviz de 6 luni și a celui de 18 luni privind durata minimă a contractului. În aceste condiții, pârâta locatară nu a respectat dispozițiile contractuale privind scadența de plată a chiriei; Reclamanta susține că rezilierea contractului nu a intervenit la 1 octombrie 2004 cum susține pârâta ci doar la 6 ianuarie 2005. Se mai arată că preluarea imobilului de către locator la 8 octombrie 2004 nu are semnificația încetării contractului, în condițiile în care s-a acceptat preluarea spațiului de la pârâtă doar în scopul asigurării pazei acestuia, spațiul rămânând neînchiriat altor persoane și la dispoziția chiriașului până la 6 ianuarie 2005. Tribunalul Comercial Cluj, prin sentința civilă nr. 4213 din 10 octombrie 2006, a admis, în parte, acțiunea precizată formulată de reclamanta SC G.I.

SA CLUJ-NAPOCA împotriva pârâtei SC A.I. SA ARAD și, în consecință, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 24146 lei reprezentând chiria restantă pentru luna decembrie 2004 și penalități de întârziere în cuantum total de 116.577,7 lei calculate de la scadență și până la 11 iulie 2006. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei cheltuieli parțiale de judecată în cuantum de 7899,80 lei. Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că sunt nefondate apărările pârâtei privind inadmisibilitatea acțiunii în pretenții, în lipsa unui capăt de cerere privind valabilitatea contractului, având în vedere că, în baza înscrisurilor depuse de părți, se poate verifica temeinicia pretențiilor deduse judecății.

Constatările instanței în urma susținerilor părților privind data încetării contractului nu constituie un plus petita și nu sunt inadmisibile în condițiile în care nu s-a formulat și un alt capăt de cerere. S-a mai reținut că a încetat contractul, la data de 6 ianuarie 2005, iar pârâta datorează chiria pe lunile noimebrie și decembrie 2004 precum și penalitățile aferente acestor sume, conform clauzei penale prevăzute în contract.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta susținând că s-a acordat mai mult decât s-a cerut, că nu s-a manifestat suficient rol activ pentru prevenirea oricărei greșeli privind aflarea adevărului în cauză; stabilirea sumelor de plată cu titlu de chirie și a penalităților pentru lunile noiembrie-decembrie 2004 este greșită deoarece pentru lunile respective nu s-au emis facturi iar calculul penalităților s-a făcut pornindu-se de la facturile din lunile iulie – august 2004. O altă critică se referă și la faptul că, în mod greșit instanța de fond a apreciat că momentul încetării contractului este 6 ianuarie 2005, că a intervenit compensarea de drept pentru lunile iulie-august 2004 și a fost greșit obligată la plata chiriei pe lunile noimebrie – decembrie 2004 și penalităților respective, în lipsa documentelor justificate.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 59 din 12 martie 2007, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei. S-a reținut că a fost stipulată clauza de încetare a contractului din art. 7.2 lit. c) în favoarea locatorului, ea neputând fi invocată de chiriaș. Chiriașul poate invoca doar dispozițiile art. 7.2 lit. a) cu respectarea preavizului de 6 luni. În ceea ce privește penalitățile acestea pot depăși valoarea sumei asupra căreia se calculează potrivit art. 9.1 din contract. Decizia a fost atacată cu recurs de către pârâtă invocându-se motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Se susține că, referitor la penalități, instanța a făcut o aplicare greșită a normelor legale, respectiv a forței obligatorii a dispozițiilor contractuale.

Astfel, potrivt art. 4.5 din contract, penalitățile se datorează pentru neexecutarea la scadență a obligațiilor contractuale. Recurenta apreciază că reclamanta nu a emis nici până în prezent facturile pentru chiria aferentă lunilor noiembrie și decembrie deși, după introducerea acțiunii a cerut reclamantei emiterea acestora pentru a face plata. Se mai arată că neemiterea facturilor cât și situația incertă a raporturilor dintre părți, respectiv predarea spațiului încă din 8 octombrie 2004, ceea ce echivalează cu un acord pentru rezilierea contractului, demonstrează că obligația de plată a chiriei nu a fost scadentă.

Printr-o altă critică recurenta arată că trebuiau avute în vedere și prevederile legislației fiscale în materie și anume art. 155 din Legea nr. 571/2003 care prevede că orice persoană impozabilă înregistrată ca plătitor de TVA are obligația să emită factura fiscală pentru prestările de servicii efectuate: Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Este adevărat că dispozițiile art. 4.3 din contract prevăd că se va factura chiria și plata se va face prin ordin de plată în conturile indicate în termen de 5 zile de la emiterea facturilor. Dar, pe de altă parte, art. 4.5 din același contract, stabilește că întârzierea la plata chiriei timp de 2 luni conduce la rezilierea contractului și aceasta a și fost notificată pârâtei.

Cum pârâta a beneficiat de spațiul închiriat ea avea obligația să plătească chiria datorată. Chiria se datora în baza contractului și nu în baza facturii. Așadar, după rezilierea contractului pentru culpa de a nu fi plătit chiria mai mult de 2 luni, pârâta nu mai poate invoca o pretinsă culpă a reclamantei pentru că executarea obligației de plată a chiriei trebuia făcută cu bună credință pentru a se păstra echilibrul contractual (fiecare parte fiind îndreptățită la contraprestația stipulată). Sancțiunea privind plata penalităților a fost stabilită de asemenea de comun acord de ambele părți și ea este legată de aspectul de fond al neplății chiriei. Dacă pârâta plătea chiria pe care știa că o datorează pentru timpul cât a folosit spațiul nu datora nici pretențiile solicitate prin acțiune, nici penalitățile de întârziere care apar ca o reparație prestabilită pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea cu întârziere a obligației de plată a chiriei.

Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC A.I. SRL ARAD împotriva deciziei comerciale nr. 59 din 12 martie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Obligă recurenta la 7.160,60 lei cheltuieli de judecată intimatei-reclamantă SC G.I. SA CLUJ-NAPOCA. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 ianuarie 2008.