RADALJAC v. CROATIA

Reclamantul, dna Senka Radaljac, este un național croat născut în 1945 și locuiește în Ploče. Ea a fost reprezentată în fața Curții de către dl I. Kotromanović, un avocat practicant în Ploče. Guvernul croat („Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor, dna Š. Stažnik. Faptele cazului, astfel cum au prezentat părțile, pot fi rezumate după cum urmează. La 6 iulie 1984 sora reclamantului, B.R., a fost acordată o locație special protejată a unui apartament din Ploče. Apartamentul a fost un studio, care a măsurat 26 de metri pătrați. Reclamantul, care a fost atunci angajat în Germania, a înregistrat reședința ei în apartament și a fost recunoscut ca membru al gospodăriii. Sora reclamantului a murit ceva timp în 1988 și reclamantul a continuat să ocupe apartamentul atunci când a fost în Croația și din 2001, când s-a retras, locuiește permanent în apartament.

La 2 mai 1997, reclamantul a cerut municipalității Ploče, în calitate de proprietar al apartamentului, să facă un acord de închiriere pe acest apartament. Cererea a fost refuzată și, la o dată neespecificată, municipalitatea Ploče a adus o acțiune civilă în Curtea Municipală de Ploče (Općinski sud u Pločama) în căutarea expulzării reclamantului. La 23 septembrie 2003, Curtea Municipală a ordonat expulziarea reclamantului în termen de 15 zile pe baza faptului că reclamantul nu avea nicio bază legală pentru a ocupa apartamentul, deoarece ea nu a locuit cu sora ei în aceeași gospodărie în ultimii doi ani înainte de moartea surorii sale, care fiind o condiție de a achiziționa o locație special protejată pe un apartament.

Partea relevantă a hotărârii se citește după cum urmează: „În afară de posibila atașare emoțională puternică față de sora ei îndepărtată și de asistența altruista acordată sorei sale în diferite forme, îngrijindu-se de ea [during] concedii nerambursate și sărbători, reclamantul, datorită în primul rând distanței [de locurile lor de trăire], nu a trăit cu sora ei timp de doi ani înainte de moartea acesteia și, prin urmare, nu a dobândit o intenție special protejată pe baza legii.” Hotărârea a fost susținută de Curtea de județul Dubrovnik (Županijski sud u Dubrovniku) la 29 iulie 2004. O plângere constituțională ulterioară a reclamantului din 23 septembrie 2004 a fost respinsă de Curtea Constituțională (Ustavni sud Republike Hrvatske) la 26 februarie 2007. Dispozițiile relevante ale Legii privind locuința (Zakon o stambenim odnosima, Gazette Oficial nos.

51/1985, 42/1986, 22/1992 și 70/1993) au citit după cum urmează: „(1) Membrii gospodăriei deținătorului unei locuințe special protejate sunt ... persoanele care au trăit cu el în ultimii doi ani, inclusiv: ... [sa] frați și surori ...” Actul pe care îl protejează special (Vânzare la ocupanți) (Journal Oficial nr. 27/1991, 33/1992, 43/1992, 69/1992 25/1993, 26/1993, 48/1993, 2/1994, 44/1994, 47/1994, 58/1995, 11/1996, 11/1997 și 68/1998) reglementează condițiile de vânzare a apartamentelor încadrate sub inchirieri speciale protejate. Dispoziția relevantă a Actului prevede următoarele: „Toată persoana care are o locație special protejată (denumită în continuare „locatarul”) poate depune o cerere scrisă de achiziționare a unui apartament ... proprietar (denumită în continuare „ vânzătorul”) ... și vânzătorul este obligat să vândă apartamentul…

”

The applicant, Mrs Senka Radaljac, is a Croatian national who was born in 1945 and lives in Ploče. She was represented before the Court by Mr I. Kotromanović, a lawyer practising in Ploče. The Croatian Government (“the Government”) were represented by their Agent, Mrs Š. Stažnik. The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. On 6 July 1984 the applicant’s sister, B.R., was granted a specially protected tenancy of a flat in Ploče. The flat was a studio, measuring twenty-six square metres. The applicant, who was at that time employed in Germany, registered her residence in the flat and was recognised as a household member. The applicant’s sister died some time in 1988 and the applicant continued to occupy the flat when she was in Croatia and since 2001, when she retired, she has been living permanently in the flat.

On 2 May 1997 the applicant asked the Ploče Municipality, as the owner of the flat, to make a lease agreement on the said flat. The request was refused and on an unspecified date the Ploče Municipality brought a civil action in the Ploče Municipal Court (Općinski sud u Pločama) seeking the applicant’s eviction. On 23 September 2003 the Municipal Court ordered the applicant’s eviction within fifteen days on the ground that the applicant had no legal basis to occupy the flat since she had not lived with her sister in the same household for the last two years preceding her sister’s death, that being a condition of acquiring a specially protected tenancy on a flat.

The relevant part of the judgment reads as follows: “Regardless of her possible strong emotional attachment to her late sister and the unselfish assistance that the plaintiff provided to her sister in various forms by caring for her [during] unpaid leaves and holidays, the plaintiff, owing primarily to the distance [of their places of] living, did not live with her sister for the two years preceding the latter’s death, and thus did not acquire a specially protected tenancy on the basis of law.” The judgment was upheld by the Dubrovnik County Court (Županijski sud u Dubrovniku) on 29 July 2004. A subsequent constitutional complaint by the applicant of 23 September 2004 was dismissed by the Constitutional Court (Ustavni sud Republike Hrvatske) on 26 February 2007. The relevant provisions of the Housing Act (Zakon o stambenim odnosima, Official Gazette nos.

51/1985, 42/1986, 22/1992 and 70/1993) read as follows: “(1) Members of the household of the holder of a specially protected tenancy are ... persons who have lived with him or her in the past two years, including: ... [his or her] brothers and sisters ...” The Specially Protected Tenancies (Sale to Occupier) Act (Official Gazette nos. 27/1991, 33/1992, 43/1992, 69/1992 25/1993, 26/1993, 48/1993, 2/1994, 44/1994, 47/1994, 58/1995, 11/1996, 11/1997 and 68/1998) regulates the conditions for the sale of flats let under specially protected tenancies. In general, the Act entitles the holder of a specially protected tenancy on a publicly owned flat to purchase it under favourable conditions of sale.

The relevant provision of the Act provides as follows: “Every holder of a specially protected tenancy (hereinafter ‘the tenant’) may submit a written application to purchase a flat to the ... owner (‘the seller’) ... and the seller shall be obliged to sell the flat… ”