STEFANOVA AND OTHERS v. BULGARIA

Publicat la 15 aprilie 2024 SECȚIUNEA TERZĂ Cererea nr. 9313/21 Nevena Mihaylova STEFANOVA și alții împotriva Bulgariei depusă la 27 ianuarie 2021 a comunicat la 28 martie 2024 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la o plângere, de tipul examinat în Kostov și alții c. Bulgaria c. Bulgaria (nos. 66581/12 și 25054/15, 14 mai 2020), că compensația acordată reclamanților pentru terenurile lor expropriate pentru nevoile publice a fost foarte scăzută. Piața de teren a reclamanților de 390 de metri pătrați din Sofia a fost expropriată de primarul orașului într-o decizie din 7 octombrie 2019. Compensarea acordată reclamanților a fost de 18.731 lev bulgare (BGN), sau de 9.576 euro (EUR), echivalent cu BGN 48 (24,5) per metru pătrat, și a fost bazată pe evaluarea terenului în scopul impozitării. În conformitate cu Legea privind proprietatea municipală, care conține dispoziții foarte similare cu cele din Legea privind proprietatea de stat rezumată în Kostov și alții (citată mai sus, §§ 24-29), suma compensației trebuie să fie egală cu evaluarea fiscală în cazul în care nu se constată nicio tranzacție cu terenurile care îndeplinesc cerințele legale de calificare ca indicativă a unei valori de piață. Reclamanții au solicitat revizuirea judiciară a ordinului de expropriare, dar a fost susținută într-o hotărâre finală a Curții Administrative de la Sofia din 27 aprilie 2020. Curtea internă a confirmat că nici o parcelă de terenuri supuse tranzacțiilor în perioada relevantă care precedă expropriarea nu a fost calificată ca comparabilă, având în vedere că cea selectată de un expert desemnat de instanță (a se vedea mai jos) nu a îndeplinit cerințele relevante. 1, care se bazează pe art. 6 § 1, 8 și 13 din Convenție, asupra nivelului de compensare pe care l-au primit. Ei consideră că normele restrictive ale Legii privind proprietățile municipale, introducând numeroase cerințe privind tranzacțiile care pot fi utilizate pentru calcularea unui preț de piață, au condus în cazul lor la un rezultat nedrept. Acestea se referă în plus față de următoarele circumstanțe pentru a justifica susținerea că valoarea efectivă de piață a parcelei lor a fost mult mai mare decât compensația acordată: 1) parcela de teren considerată de expertul desemnat de instanță să fie suficient de similară cu cea a lor a fost vândută pentru BGN 486 (EUR 248) per metru pătrat; 2) Curtea administrativă a orașului Sofia a acordat proprietarilor unei parcele vecine expropriate în aceeași procedură BGN 696 (EUR 356) per metru pătrat, de data aceasta se bazează pe o serie de tranzacții cu terenuri comparabile; 3) în conformitate cu o evaluare expertă comandată de solicitanți în sensul procedurii dinainte de Curte, valoarea efectivă a pieței lor a fost echivalentă cu EUR 607 pe metrou pătrat. Întrebări PĂRȚILOR A fost acordată compensația reclamanților în mod rezonabil legată de valoarea terenului expropriat (a se vedea Kostov și alții v. Bulgaria , nr. 66581/12 și 25054/15, 14 mai 2020)? Datele prezentate de solicitanți sunt suficiente pentru a arăta că valoarea de piață a terenului lor ar fi putut fi semnificativ mai mare? Anul nașterii Local de reședință Nevena Mihaylova STEFANOVA 1952 Bulgara Sofia Elena Kalinova MICHEVA 1976 Bulgara Sofia Mila Kalinova STEFANOVA 1981 Bulgara Sofia

Published on 15 April 2024

THIRD SECTION

Application no. 9313/21

Nevena Mihaylova STEFANOVA and Others

against Bulgaria

lodged on 27 January 2021

communicated on 28 March 2024

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns a complaint, of the type examined in

Kostov and

Others v. Bulgaria

(nos. 66581/12 and 25054/15, 14 May 2020), that the compensation awarded to the applicants for their land expropriated for public needs was very low.

The applicants’ plot of land of 390 square metres in Sofia was expropriated by the mayor of the city in a decision dated 7 October 2019. The compensation allotted to the applicants was 18,731 Bulgarian levs (BGN), or 9,576 euros (EUR), equivalent to BGN 48 (EUR 24.5) per square metre, and was based on the land’s valuation for the purposes of taxation. Under the Municipal Property Act appliable to the case, which contains provisions very similar to the ones in the State Property Act summarised in

Kostov and Others

(cited above, §§ 24-29), the amount of compensation is to be equal to the tax valuation where no transactions are found with land meeting the statutory requirements to qualify as indicative of a market value.

The applicants applied for the judicial review of the expropriation order, but it was upheld in a final judgment of the Sofia City Administrative Court of 27 April 2020. The domestic court confirmed that no plots of land subject to transactions in the relevant period preceding the expropriation qualified as comparable, considering that the one such plot selected by a court-appointed expert (see below) did not meet the relevant requirements.

The applicants complain under Article 1 of Protocol No. 1, relying in addition on Articles 6 § 1, 8 and 13 of the Convention, of the level of compensation they received. They consider that the restrictive rules of the Municipal Property Act, introducing numerous requirements as to the transactions which can be used to calculate a market price, led in their case to an unfair result. They refer in addition to the following circumstances to justify their claim that the actual market value of their plot was much higher than the compensation awarded: 1) the plot of land considered by the court-appointed expert to be sufficiently similar to theirs had been sold for BGN

486 (EUR 248) per square metre; 2) the Sofia City Administrative Court awarded the owners of a neighbouring plot expropriated in the same procedure BGN 696 (EUR 356) per square metre, this time basing itself on a number of transactions with comparable land; 3) according to an expert valuation commissioned by the applicants for the purposes of the procedure before the Court, the actual market value of their land was equivalent to EUR

607 per square metre.

QUESTIONS TO THE PARTIES

Was the compensation awarded to the applicants reasonably related to their expropriated land’s value (see

Kostov and Others v. Bulgaria

, nos.

66581/12 and 25054/15, 14 May 2020)? Are the data submitted by the applicants sufficient to show that the market value of their land could have been significantly higher?

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth

Nationality

Place of residence

1.

Nevena Mihaylova STEFANOVA

1952

Bulgarian

Sofia

2.

Elena Kalinova MICHEVA

1976

Bulgarian

Sofia

3.

Mila Kalinova STEFANOVA

1981

Bulgarian

Sofia