- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 16 mai 2012
- Stat pârât
- MLT
Lay Lay Company Limited împotriva Maltei
Traducere în română Auto
CUARTA SECȚIUNE Cerere nr. 30633/11 Lay Lay Company Limited, împotriva Maltei depusă la 16 mai 2011 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, Lay Lay Company Limited, este o companie înregistrată la Malta la 7 iunie 1979. Are adresa sa înregistrată în Fgura. Este reprezentată în fața Curții de către Prof. I. Refalo și Dr. J. Borg, avocați care practică în Valletta. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. În iulie 1984 A. în numele companiei solicitante achiziționase împreună cu o terță parte C. aproximativ 4.500 mp de teren dezvoltabil în Xaghra. În august 1984 C. a depus o cerere la Departamentul de Lucrări (care va fi examinată de Comitetul pentru Permiții de Area de Planificare („PAPB”)) pentru permisiunea de a dezvolta terenul în mai multe garaje și podele excesive (mezzanini) ). La 6 septembrie 1985, societatea reclamantă a achiziționat cota C. și a devenit singurul proprietar al terenurilor.
Într-o ședință din 10 iulie 1986, PAPB a aprobat cererea de a dezvolta terenurile conform planurilor prezentate sub rezerva plăților costurilor de contribuție rutieră. În acest sens, minutul se citește după cum urmează: „Nu ar fi nici o obiecție la erecția garajelor pentru mașinile private cu locuințe excesive sub rezerva condițiilor de la formularul TH și conform planurilor prezentate”. Reclamantul a explicat că, în general, odată ce PAPB a aprobat o cerere, se va notifica secțiunii de contribuție a Departamentului de Lucrări care ar emite factura și ar trimite dosarul relevant biroului de numerar pentru a aștepta plata. La plată, s-ar emite o chitanță care va fi prezentată secțiunii de contribuție care, la rândul său, va notifica PAPB că proiectul de lege a fost plătit (clearance).
PAPB va elibera apoi permisul relevant care conține condițiile de dezvoltare. La 5 mai 1987, proiectul de lege pentru costurile de contribuție rutieră a fost trimis C. La 15 Iunie 1987 a fost trimis C. Un minut înscris în dosar din 30 iunie 1987 a declarat că „permitul nu a fost emis ca solicitant care nu a plătit legea de contribuție și (...) lucrările sunt în mână”. Proiectul care nu a fost plătit, în iulie 1987 C. a fost trimis un avertisment și aceeași scrisoare i-a informat că construcția întreprinsă nu a fost acoperită de un permis. La 14 iulie 1987, societatea reclamantă a solicitat arhitectului să verifice chestiunile legate de permisul cu PAPB. Cererea arhitectului, inclusiv o cerere de copie a proiectului de lege a contribuției relevante, nu a fost respinsă deoarece dosarul privind cererea a fost transferat la biroul Procurorului General în legătură cu alte proceduri.
În mai 1992, directorul Departamentului de Lucrări Publice a trimis C. un recomandare cu privire la proiectul de lege neregulă, oferind C. douăzeci și patru de ore pentru a plăti. Mai târziu în luna aceea, directorul Departamentului de Lucrări Publice a solicitat C. să efectueze plata prin intermediul unei scrisori judiciare. La 26 august 1992 a fost eliberat un proiect de lege proaspăt pentru a permite eliberarea permisului în cauză. Proiectul a fost trimis din nou C. care a solicitat permisul în cauză. La o dată neespecificată C. a adoptat proiectul de lege la A. ca reprezentant al societății reclamante, care l-a plătit la 14 decembrie 1992. Departamentul de contribuție și-a eliberat autorizația în ceea ce privește cererea.
După aceea, societatea reclamantă a început să dezvolte terenurile. În 1993 PAPB a încetat să existe și a fost înființată Autoritatea de Mediu și Planificare a Maltei („MEPA”). Comisia sa de control al dezvoltării („DCC”) a fost încredințată cu emiterea de permise. Din procesul-verbal din 18 martie 1993 (în dosarul legat de cererea de autorizare) se constată că, în urma plății, MEPA a fost reluată să elibereze permisul, deoarece nu a fost aprobat în timpul ex-oficiului președintelui PAPB. În continuare, dosarul a fost transferat de la o persoană la alta fără a fi luată nicio măsură până la 17 septembrie 1993, după care dosarul a fost pierdut. La 4 august 1995, societatea reclamantă, prin intermediul arhitectului său, a contactat autoritatea în legătură cu permisul.
Arhitectul a primit un răspuns ce solicită să prezinte o copie a planului site-ului care indică site-ul în cauză, deoarece cererea nu a putut fi urmărită. Documentul solicitat a fost furnizat. Cu toate acestea, nu a fost luată altă acțiune. La 16 mai 1996, societatea reclamantă, prin intermediul arhitectului său nou desemnat, a solicitat DCC să elibereze permisul relevant. În urma instrucțiunilor primite, o altă scrisoare a fost trimisă de arhitectul Direcției de Planificare pentru atenția G.C., adică, managerul din cadrul Unității de Control al Dezvoltării („DCU”). Prin o scrisoare din octombrie 1996 G.C. a informat arhitectul reclamantului că permisul nu poate fi eliberat deoarece, la momentul plății în 1992, factura din 1986 a căzut.
Scrisoarea a afirmat în continuare că „clearance-ul menționat (în scrisoarea dumneavoastră) a fost urmat de o decizie clară de a nu accepta plata la șase ani de la facturarea”. Între 1996 și 1999 au avut loc diferite întâlniri între societatea reclamantă și MEPA. Cu toate acestea, aceasta din urmă nu a indicat dacă aceasta ar acorda sau nu societății reclamanților permisul relevant. În urma nereponsării autorităților la o scrisoare din 17 februarie 1999, la 15 iunie 1999, societatea reclamantă a depus un protest judiciar (a se vedea mai jos). Între timp, în august 1987, Departamentul de Lucrări Publice a solicitat Comisarului de Poliție să ia proceduri împotriva companiei solicitante pentru construcții ilegale.
Procedura penală a început în aprilie 1988, dar a fost suspendată în noiembrie 1998 fără hotărâre, pentru a permite MEPA să înceapă executarea procedurilor ordinare. La 15 iunie 1999, societatea reclamantă a depus un protest judiciar împotriva MEPA cere ca aceasta să elibereze permisul relevant și să îl dețină responsabil pentru daunele rezultate din întârzierea în emiterea acesteia. În aceeași zi, MEPA a emis un anunț de oprire în ceea ce privește dezvoltarea acestor terenuri. La 5 iulie 1999, societatea reclamantă a apelat la notificarea de oprire în fața comisiei de apeluri de dezvoltare. Prin hotărârea din 20 august 2003, comitetul de apel a respins recursul și a considerat că niciun permis nu a fost eliberat vreodată de secretarul PAPB și că recomandarea PAPB, împreună cu aprobarea de la ofițerul de inginerie sanitară și de la comitetul estetic, nu s-a calificat ca permis de construire.
Eliberarea proiectului de lege a contribuției înainte de eliberarea permisului a fost pur și simplu o practică administrativă și plata acestui proiect de lege nu a putut fi egalată cu o aprobare sau eliberarea unui permis. Prin urmare, Comitetul de apeluri de dezvoltare a concluzionat că elaborarea la care notificarea de încetare aplicată nu a fost acoperită de un permis, deoarece cererea depusă a fost refuzată. Nu s-a prezentat nici o dovadă că a fost eliberată o altă autorizație sau că societatea reclamantă a încercat să ratifice această poziție. La 3 septembrie 2003, societatea reclamantă a apelat la Curtea de Apel, care a respins recursul la 24 iunie 2004, menționând că motivele de recurs nu au fost legate de puncte de drept.
În cursul procedurii de recurs, MEPA ia în considerare scrisoarea trimisă de G.C. în octombrie 1996 ca refuz de eliberare a permisului, care a devenit până atunci finală de la termenul de treizeci de zile de la decizia de depunere a recursului a expirat. Procedura de recurs constituțională La 23 septembrie 2004, societatea reclamantă a instituit proceduri de recurs constituțional. Acesta s-a plâns că autoritățile nu au eliberat permisul relevant, notificarea ulterioară și metoda prin care permisul a fost respins, și anume fără o decizie corectă care i-a refuzat, de asemenea, dreptul de a contesta această decizie, au încălcat drepturile sale în temeiul articolului 6 (acces la instanță și la lungime) și la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.
Prin hotărârea din 29 septembrie 2009, Curtea civilă care a acționat în cadrul competenței sale constituționale a respins un motiv de neepuizare a măsurilor de remediere ordinare și a luat în considerare cazul cu privire la fondul acesteia. Într-adevăr, s-a dovedit că societatea reclamantă se folosea de remediile puse la dispoziție de MEPA, chiar dacă nu a considerat că scrisoarea din 7 octombrie 1996 este un refuz oficial. Astfel, orice altă procedură nemenționată care ar fi putut fi disponibilă nu era o cale de remediere adecvată în sensul plângerilor societății reclamante care, prin urmare, merită să fie examinate de către tribunalele de competență constituțională. 1, a considerat că societatea reclamantă are doar terenul pe care îl dezvolta, dar nu a putut pretinde că deține permisul de dezvoltare a acestuia.
Societatea reclamantă a fost conștientă că construia fără permis și nu a solicitat o rectificare a acestei poziții. Acesta a considerat că statul are competența de a nu permite construirea proprietăților fără permis pentru a se asigura că evoluțiile sunt conforme cu reglementările de planificare care sunt în interesul public. Astfel, a considerat că o decizie de a demoli o clădire fără permis constituie o acțiune de remediere proporțională. În plus, a susținut că plata proiectului de lege relevant nu implică eliberarea automată a permisului - într-adevăr, mai recent, o parte din această plată era necesară pentru depunerea unei cereri de planificare. În ceea ce privește art. 6, statul a considerat că are obligația de a oferi acces la instanțe pentru a contesta o decizie administrativă privind drepturile și obligațiile civile.
Cu toate acestea, instanța a considerat că, în cazul reclamantului, lipsa unei hotărâri privind dacă a fost acordată sau nu un permis nu i-a refuzat accesul la o instanță, deoarece, chiar înainte de trimiterea scrisorii din 1996, societatea reclamantă ar fi putut aborda proceduri în fața tribunalului obișnuit care contesta comportamentul MEPA. Acest lucru a fost chiar mai mult după scrisoarea din iunie 1996, în special deoarece societatea reclamantă s-a plâns că autoritatea care a emis această scrisoare nu are competența de a face acest lucru. În ceea ce privește plângerea reclamantului potrivit căreia MEPA a luat o perioadă de timp necorespunzătoare pentru a emite o decizie cu privire la cerere, instanța a considerat că MEPA nu este un tribunal în sensul Convenției.
A urmat că nu ar putea exista nicio încălcare. Prin hotărârea din 25 februarie 2011, Curtea Constituțională a susținut hotărârea de primă instanță. Acesta a reiterat faptul că societatea reclamantă nu a fost eliberată cu un permis și, prin urmare, nu a putut pretinde că are o posesie. Referindu-se la concluziile Comitetului de apel din 20 august 2003 este de părere că permisul a fost refuzat deoarece lucrările de dezvoltare au fost efectuate înainte de eliberarea permisului și că proiectul de lege a contribuției nu a fost plătit. Decizia PAPB nu a fost decât o recomandare care, de asemenea, necesită o aprobare suplimentară a ministrului. Astfel, plata contribuției rutiere nu a obligat MEPA să elibereze permisul, în special având în vedere întârzierea plății.
Prin urmare, reclamantul nu a avut nici o speranță legitimă de a fi acordat vreodată un permis. Cu toate acestea, având în vedere o perspectivă diferită, instanța a considerat că societatea reclamantă deține acest teren și, prin urmare, atât procesul de solicitare a unui permis, cât și faptul că nu a eliberat permisul au fost o ingerință în drepturile sale de proprietate care constituie un control al utilizării acestor proprietăți. Cererea de a solicita un permis a fost o măsură în conformitate cu legea și în interesul public, având drept scop legitim asigurarea dezvoltării raționale, în același timp, protejarea mediului în țară. Astfel, măsura a fost, fără îndoială, proporțională. În mod similar, neemiterea permisului din motivele menționate mai sus a fost, de asemenea, în interesul public și a urmărit obiective legitime, cum ar fi respectarea statului de drept.
În ceea ce privește art. 6 care se aplică în acest caz, a considerat că scrisoarea managerului DCU a fost trimisă prin intermediul capului de scrisoare al autorităților și, în numele autorității, arhitectului reclamantului care nu a făcut nicio încercare de a face apel la o astfel de decizie (în temeiul articolului 37 din Legea privind planificarea dezvoltării); nici nu au fost instituite alte proceduri judiciare. În opinia sa, această scrisoare conține fără îndoială elemente care permit societății reclamante să pună recurs, cum ar fi faptul că refuzul a fost făcut din cauza lipsei de plată a proiectului de lege relevant. De asemenea, din moment ce societatea reclamantă se plângea că scrisoarea a fost trimisă în abuz de competențele conferite G.C., ar fi putut, de asemenea, să instituie proceduri de reexaminare judiciară.
Cu toate acestea, aceasta a rămas pasivă și inertă. În cadrul acestei proceduri, Curtea Constituțională a respins la 15 martie 2007 cererea reclamantului de a prezenta dovezi suplimentare pentru a justifica o plângere de discriminare, deoarece cererea de recurs nu a făcut trimitere la o astfel de plângere. Între timp, în 2006 MEPA a aprobat Planul Local din Malta de Sud, conform căruia proprietatea societății reclamante a căzut în afara zonei de dezvoltare. Societatea reclamantă a prezentat, susținută de documentare, că zona a fost înconjurata de evoluții aprobate de autoritățile succesive care au căzut în afara noului zone de dezvoltare. Suma plătită de societatea reclamantă în costuri de contribuție (aproximativ 7.970 euro) nu a fost restituirită de către autoritățile.
Legea internă relevantă Secțiunea 15 din a treia lista a Legii de planificare a dezvoltării, capitolul 356 din Legile Maltei, în măsura în care este cazul, se citește după cum urmează: „(1) Orice persoană care se simte amăgită de o decizie a Autorității, astfel cum se prevede la art. 15 alineatul (1) litera (a) din prezenta lege, poate apela la comitetul de apeluri de planificare în termen de treizeci de zile de la data în care decizia este comunicată persoanei cu privire la a cărei cerere a fost luată decizia.
(...) (8) În cazul în care recurentele sau Autoritatea nu sunt mulțumite cu orice punct de drept hotărât de către comitetul de comisie, acestea pot apela la Curtea de Apel (Competența Inferioare) printr-o cerere depusă în conformitate cu art. 15 alineatul (10).” Secțiunea 15 alineatul (1) litera (a) din Legea privind planificarea dezvoltării se citește după cum urmează: „... Comitetul de recurs are competența de a: să asculte și să determine toate apelurile efectuate de o persoană acuzată, în afară de o terță părți interesate, prin orice decizie a Autorității în materie de control al dezvoltării, inclusiv aplicarea acestui control;” COMPLAINTĂ Societatea reclamantă se plângea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția privind omisiunea autorităților de a elibera un permis de construcție valabil în ceea ce privește aplicarea sa.
Invocând art. 6 § 1, s-a plâns că, ca urmare a procedurilor neconvenționale și protrase în refuzul cererii, a fost refuzat dreptul de acces la instanță de a contesta neaprobarea unei autorizații. În sfârșit, societatea reclamantă s-a plâns că a fost discriminată în încălcarea articolului 14 deoarece proprietatea apropiată și înconjurătoare au beneficiat de permise de dezvoltare. Societatea reclamantă a considerat că a fost negată un remediu eficace în temeiul articolului 13 din Convenție. În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 se solicită Guvernului să stabilească baza juridică pentru interferența și să prezinte textul juridic relevant. Dacă da, a fost necesară această interferență pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu interesul general?
În special, această interferență impune reclamantului o sarcină individuală excesivă? În determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile, societatea reclamantă a avut o audiere echitabilă într-un timp rezonabil în fața unui tribunal independent și imparțial, în conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție? În special, scrisoarea administratorului unității de control al dezvoltării a constituit o decizie în sensul articolului 15 (1) din a treia liniuță a Legii? Calitatea acestei decizii, sau, în mod alternativ, deficitul autorității de a emite o decizie corectă, a subminat esențialul dreptului reclamantului la o instanță? Guvernul este solicitat să prezinte detalii în ceea ce privește legislația aplicabilă în momentul respectiv în ceea ce privește procesul decizional.
FOURTH SECTION
Application no. 30633/11 Lay Lay Company Limited, against Malta lodged on 16 May 2011
STATEMENT OF FACTS
The applicant, Lay Lay Company Limited, is a company registered in Malta on 7 June 1979. It has its registered address in Fgura. It is represented before the Court by Prof I. Refalo and Dr J. Borg, lawyers practising in Valletta. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.
The background of the case In July 1984 A. on behalf of the applicant company had purchased together with a third party C. approximately 4,500 sq.m of developable land in Xaghra. In August 1984 C. lodged an application with the Works Department (to be examined by the Planning Area Permits Board (“PAPB”)) for permission to develop the land into several garages and overlying floors ( mezzanini ). On 6 September 1985 the applicant company purchased C.’s share and became the sole owner of the land. In a meeting of 10 July 1986 the PAPB approved the application to develop the land as per plans submitted subject to the payment of road contribution costs. The minute in this respect read as follows: “There would be no objection to the erection of garages for private cars with overlying dwellings subject to conditions on Form TH and as per plans submitted”. The applicant explained that, generally, once the PAPB approved an application, notification would be made to the contribution section of the Works Department that would issue the bill and send the relevant file to the cash office to await payment. Upon payment, a receipt would be issued which was to be presented to the contribution section which in turn would notify the PAPB that the bill has been paid (clearance). The PAPB would then issue the relevant permit containing the conditions for development. On 5 May 1987 the bill for road contribution costs was sent to C. On 15 June 1987 a final notice in respect of that bill was sent to C. A minute registered in the file dated 30 June 1987 stated that “permit has not been issued as applicant failed to pay contribution bill and (...) works are in hand”. The bill having remained unpaid, in July 1987 C. was sent a warning and the same letter informed him that the construction undertaken was not covered by a permit. On 14 July 1987 the applicant company requested its architect to verify matters in relation to the permit with the PAPB. Queries by the architect, including a request for a copy of the relevant contribution bill, remained unanswered as the file concerning the application had been transferred to the Attorney General’s office in connection with other proceedings. In May 1992 the Director of the Public Works Department sent C. a reminder regarding the outstanding bill, giving C. twenty-four hours to pay up. Later that month, the Director of the Public Works Department requested C. to make payment by means of a judicial letter. On 26 August 1992 a fresh bill was issued to enable the issuance of the relevant permit. The bill was again sent to C. who had applied for the relevant permit. On an unspecified date C. passed the bill on to A. as the representative of the applicant company, who paid it on 14 December 1992. The contribution department issued its clearance in respect of the application. Subsequently the applicant company started developing the land. In 1993 the PAPB ceased to exist and the Malta Environment and Planning Authority (“MEPA”) was set up. Its Development Control Commission (“DCC”) was entrusted with the issuing of permits. It appears from the minutes dated 18 March 1993 (in the file related to the permit application) that following payment MEPA was reluctant to issue the permit since it had not been approved during the ex-PAPB’s chairman’s office. Subsequently the file was transferred from one person to another without any action being taken until 17 September 1993 after which the file was misplaced. On 4 August 1995 the applicant company, through its architect, contacted the authority in relation to the permit. The architect received a reply requesting him to submit a copy of the site plan indicating the site in question as the application could not be traced. The document requested was supplied. However, no further action was taken. On 16 May 1996 the applicant company, through its newly appointed architect, requested the DCC to issue the relevant permit. Following the instructions received, another letter was sent by the architect to the Planning Directorate for the attention of G.C. namely, the manager within the Development Control Unit (“DCU”). By a letter of October 1996 G.C. informed the applicant’s architect that the permit could not be issued because at the time of the payment in 1992, the bill of 1986 had fallen through. The letter further stated that “the clearance referred to (in your letter) was subsequent to a clear decision not to accept payment six years after the billing”. Between 1996 and 1999 various meetings took place between the applicant company and MEPA. However, the latter did not indicate whether or not it would give the applicant company the relevant permit. Following the authorities’ failure to respond to a letter of 17 February 1999, on 15 June 1999 the applicant company filed a judicial protest (see below).
Criminal proceedings In the meantime in August 1987 the Public Works Department had requested the Commissioner of Police to take proceedings against the applicant company for illegal construction. Criminal proceedings started in April 1988 but were suspended in November 1998 without judgment, to enable the MEPA to start enforcement.
Ordinary proceedings On 15 June 1999 the applicant company lodged a judicial protest against the MEPA requesting it to issue the relevant permit and holding it responsible for damages resulting from the delay in issuing it. On the same day MEPA issued a stop notice in relation to the development of the said land. On 5 July 1999 the applicant company appealed the stop notice before the Development Appeals Board. By a judgment of 20 August 2003 the Appeals Board rejected the appeal. It considered that no permit had ever been issued by the PAPB secretary and that the recommendation of the PAPB together with approval from the Sanitary Engineering Officer and the Aesthetics Board did not qualify as a permit to build. The issuance of the contribution bill before the issuance of the permit was simply an administrative practice and the payment of that bill could not be equated to an approval or the issuance of a permit. The Development Appeals Board therefore concluded that the development to which the stop notice applied was not covered by a permit as the application submitted had been refused. No proof had been submitted that some other permit had been issued or that the applicant company had tried to ratify that position. On 3 September 2003 the applicant company appealed to the Court of Appeal which rejected the appeal on 24 June 2004 noting that the appeal grounds had not been on points of law. During the appeal proceedings it transpired that MEPA was considering the letter sent by G.C. in October 1996 as a refusal to issue the permit, which had by then become final since the time-limit of thirty days from a decision to lodge an appeal had lapsed.
Constitutional redress proceedings On 23 September 2004 the applicant company instituted constitutional redress proceedings. It complained that the authorities’ failure to issue the relevant permit, the subsequent stop notice and the method by which the permit was rejected, namely without a proper decision which also denied it a right to contest that decision, violated its rights under Article 6 (access to court and length) and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. By a judgment of 29 September 2009 the Civil Court acting within its constitutional competence rejected a plea of non-exhaustion of ordinary remedies and took cognisance of the case on the merits. It noted that MEPA’s objection in this respect had not mentioned which remedies the applicant company had failed to exhaust. Indeed it appeared that the applicant company had availed itself of the remedies made available by MEPA even though it had not considered the letter of 7 October 1996 as an official refusal. It had, moreover, taken judicial proceeding to challenge the stop notice issued against it. Thus, any other unmentioned proceedings which might have been available, were not adequate remedies for the purposes of the applicant company’s complaints which therefore deserved to be examined by the tribunals of constitutional competence. As to Article 1 of Protocol No. 1, it considered that the applicant company only possessed the land it was developing, but could not claim to possess any permit to develop it. The applicant company was aware that it was building without a permit and it had failed to request a rectification of that position. It considered that the State had the power to disallow the building of property without a permit in order to ensure that developments conformed to planning regulations which were in the public interest. Thus, it considered that a decision to demolish a building without a permit was a proportionate remedial action. Moreover, it held that the payment of the relevant bill did not entail the automatic issuance of the permit - indeed more recently a part of that payment was required on lodging a planning application. As to Article 6, it considered that the State had an obligation to provide access to courts to contest an administrative decision concerning civil rights and obligations. Nevertheless, the court considered that, in the applicant’s case, the lack of a decision on whether or not a permit was granted did not deny it access to a court, since, even before the letter of 1996 was sent, the applicant company could have brought proceedings before the ordinary tribunal contesting MEPA’s behaviour. This was even more so after the letter of June 1996, particularly because the applicant company complained that the authority issuing that letter did not have the competence to do so. It followed that the applicant company could not blame the authorities as it was the applicant company who had failed to take up such a remedy, which satisfied Article 6 requirements. As to the applicant’s complaint that MEPA had taken an unreasonable length of time to issue a decision on the application, the court considered that MEPA was not a tribunal for the purposes of the Convention. It followed that no violation could ensue. By a judgment of 25 February 2011 the Constitutional Court upheld the first-instance judgment. It reiterated that the applicant company had not been issued with a permit and therefore it could not claim to have a possession. Referring to the Appeal Board’s finding of 20 August 2003 it was of the view that the permit had been refused because development works had been carried out before the permit was issued and the contribution bill had not been paid. The PAPB’s decision had only been a recommendation which, moreover, required the Minister’s further approval. Thus, payment of the road contribution did not oblige MEPA to issue the permit, particularly given the delay in payment. Therefore, the applicant had no legitimate expectation of ever being granted a permit. Viewed from a different perspective, however, the court considered that the applicant company owned the said land, and thus both the process of applying for a permit and the failure to issue the permit had been an interference with its property rights constituting a control of use of such property. The requirement to apply for a permit was a measure in accordance with the law and in the public interest, having the legitimate aim of ensuring rational development while safeguarding the environment in the country. Thus, the measure was undoubtedly proportionate. Similarly, the failure to issue the permit for the reasons mentioned above had also been in the public interest and pursued legitimate aims such as respect for the rule of law. The same applied in respect of the stop and enforcement notice issued by the authority. As to Article 6 which was applicable to the present case, it considered that the DCU manager’s letter had been sent by using the authorities’ letterhead and on behalf of the authority to the applicant’s architect who made no attempt to appeal such decision (under Article 37 of the Development Planning Act); nor had any other judicial proceedings been instituted. In its view such letter undoubtedly contained elements allowing the applicant company to bring an appeal, such as the fact that the refusal was being made because of the lack of payment of the relevant bill. Moreover, since the applicant company complained that the letter had been sent in abuse of the powers conferred to G.C., it could have also instituted proceedings for judicial review. Nevertheless, it remained passive and inert. During these proceedings the Constitutional Court rejected on 15 March 2007 the applicant’s request to submit further evidence to substantiate a discrimination complaint, since the appeal application had not made reference to any such complaint.
Other relevant facts In the meantime, in 2006 MEPA approved the South Malta Local Plan, according to which the applicant company’s property fell outside the development zone. The applicant company submitted, supported by documentation, that the area was surrounded by developments approved by the successive authorities which fell outside the new development zone. The sum paid by the applicant company in contribution costs (approximately 7,970 euros) has not been refunded by the authorities. B. Relevant domestic law Section 15 of the Third Schedule of the Development Planning Act, Chapter 356 of the Laws of Malta, in so far as relevant, reads as follows: “(1) Any person who feels aggrieved by a decision of the Authority as provided in article 15(1)(a) of this Act, may appeal to the Planning Appeals Board within thirty days from the date the decision is communicated to the person on whose application the decision was taken. (...) (8) If the appellant or the Authority are dissatisfied with any point of law decided by the Board, they may appeal to the Court of Appeal (Inferior Jurisdiction) by an application filed as provided in article 15(10).” Section 15 (1) (a) of the Development Planning Act, reads as follows: “... the Appeals Board shall have jurisdiction to: ( a ) hear and determine all appeals made by a person aggrieved, other than an interested third party, by any decision of the Authority on any matter of development control, including the enforcement of such control;” COMPLAINTS The applicant company complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention about the authorities’ omission to issue a valid building permit in respect of its application. Invoking Article 6 § 1 it complained that as a result of the authorities unconventional and protracted procedures in refusing the application it was denied the right of access to court to contest the failure to issue it a permit. Lastly, the applicant company complained that it was being discriminated against in violation of Article 14 since surrounding and adjacent property had benefited from development permits. The applicant company considered that it had been denied an effective remedy under Article 13 of the Convention.
QUESTIONS TO THE PARTIES
1. Was the interference with the applicant company’s peaceful enjoyment of possessions namely, the refusal to issue the relevant permit, in accordance with the conditions provided for by law within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? The Government are requested to state the legal basis for the interference and submit the relevant legal text. 2. If so, was that interference necessary to control the use of property in accordance with the general interest? In particular, did that interference impose an excessive individual burden on the applicant? 3. In the determination of its civil rights and obligations did the applicant company have a fair hearing within a reasonable time before an independent and impartial tribunal in accordance with Article 6 § 1 of the Convention?
In particular, did the letter of October 1996 of the manager of the Development Control Unit amount to a decision for the purposes of Article 15 (1) of the Third Schedule of the Act? Did the quality of that decision, or alternatively the failure of the authority to issue a proper decision, undermine the very essence of the applicant’s right to a court? The Government are requested to submit details in relation to the legislation applicable at the relevant time in relation to the decision-making process.