CSITE v. HUNGARY

PRIMEA DECIZIE DECIZIE Nr. 21951/17 Antalné CSITE împotriva Ungariei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 9 iulie 2024 în calitate de comitet compus din: Alena Poláčková , Președintele Péter Paczolay, Gilberto Felici , judecători și Liv Tigerstedt, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere cererea (nr. 21951/17) împotriva Ungariei depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 14 martie 2017 de către un național maghiar, dna Antalné Csite („reclamantul”), care s-a născut în 1952, locuiește în Ajka și a fost reprezentat de dl D. Kiss, avocat practicant în Budapesta; decizia de a anunța cererea la Guvernul maghiar („Guvernul”), reprezentat de agentul lor, dl Z. Tallódi, al Ministerului Justiției; observațiile părților; după deliberare, hotărăște după cum urmează: OBJETORUL CAUZEI Cazul se referă la restricția privind utilizarea plăcii de teren ale reclamantului. În ianuarie 1995, reclamantul a cumpărat o proprietate imobiliară situată în zona urbană a municipiului Ajka. Clădirea a fost desemnată ca „centru comercial neutilizat” și înregistrată în cadrul plotului nr. 4064. La 1 iulie 2001, guvernul autoguvern municipal al Ajka și-a adoptat codul de construcții locale și planul de dezvoltare a orașului (Decretul municipal nr. 11/2001). Potrivit planului de dezvoltare a orașului, o parte din ploturile de teren ale reclamantului a fost desemnată pentru dezvoltarea unui drum public. În mai 2016 reclamantul a fost informat de Oficiul Primarului Ajka că, din 2001, numai lucrările de întreținere pot fi efectuate pe proprietatea ei. La 21 noiembrie 2016, reclamantul a întrebat cu Oficiul Primarului despre natura exactă a restricțiilor pe terenul ei, de ce nu a fost informată despre acestea și dacă au fost înregistrate în registrul de terenuri. La 5 Decembrie 2015 Oficiul primarului a informat reclamantul că terenul ei a fost afectat de extinderea planului unui drum public și că numai lucrările de întreținere, care nu au nevoie de permis de construcție, pot fi efectuate pe terenul ei. În conformitate cu reglementările relevante, informații despre planul de dezvoltare a orașului au fost difuzate prin intermediul mass-media locală și procedurile privind dezvoltarea planificată a drumurilor publice nu au trebuit să fie introduse în registrul terenurilor. Reclamantul a adresat câteva scrisori către National Infrastructure Developing Private Company Limited, o societate de stat responsabilă pentru expropriarea proprietății private în scopuri de dezvoltare a infrastructurii publice, cercetând expropriarea proprietății sale și oferind imobiliare pentru vânzare. La 25 noiembrie 2016 a fost informată că, deoarece dezvoltarea infrastructurală planificată nu are legătură cu proprietatea ei, societatea nu a avut în vedere nici achiziționarea sau expropriarea proprietății sale imobiliare. În 2016, cererea reclamantului la municipalitatea de ridicare a interdicției de construcție a fost respinsă. La 30 iulie 2018 municipalitatea a adoptat Decretul municipal nr. 10/2018 de modificare a codului local de construcție și a planului de dezvoltare urbană, îndepărtând plățile de teren ale reclamantului din planul de dezvoltare a rutierelor. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că dreptul ei la bucurarea pașnică a bunurilor sale a fost încălcat din cauza unei „restricții de construcție” pe plățile ei de teren. Guvernul a susținut că cererea ar trebui considerată inadmisibilă din cauza faptului că reclamantul nu a scăpat de căile de recurs interne, și anume de a solicita compensații pentru restricția utilizării proprietăților ei sau de a solicita expropriarea parcelei sale de teren. Reclamantul a susținut că, timp de aproximativ 17 ani, a existat o „prohibiție de construcție” asupra parcelei sale de teren în temeiul articolului 20 alineatul (1) litera (b) din Legea nr. LXVIII din 1997 („Legea din 1997”), introdusă prin Decretul municipal nr. 11/2001. Ea nu a fost informată cu privire la impunerea interdicției de construcție, care nu a fost înregistrată în registrul terenurilor contrar articolului 20 alineatul (6) din Legea din 1997. Ea nu are nici un remediu eficace împotriva restricției utilizării bunurilor sale, deoarece compensarea sau expropriarea ar fi putut fi posibilă numai dacă restricția a fost în interesul public. În orice caz, plata de o dată a compensației nu a putut compensa incapacitatea sa ulterioară de a face uz de proprietatea ei. 10. Curtea remarcă că reclamantul nu a elaborat niciun document, cum ar fi decretul municipal relevant din 2001, care a introdus presupusă o „interdicție de construcție” asupra proprietății sale. Nici din documentele publice nu se pare că în momentul în care a existat o „interdicție de construcție” în temeiul articolului 20 alineatul (1) litera (b) din Legea de 1997 privind proprietățile din municipiu. În plus, în conformitate cu informațiile transmise reclamantului de către Oficiul primar, parcela ei de teren a fost desemnată pentru construcția rutieră publică planificată, care regulamentul nu a cerut o intrare în registrul terenurilor, spre deosebire de restricțiile prevăzute la art. 20 alineatul (1) litera (b) din Legea de 1997. 11. Cu toate acestea, chiar și acceptarea argumentului reclamantului că proprietatea ei a fost supusă unei „interdicții de construcție” în temeiul articolului 20 alineatul (1) litera (b) din Legea de 1997, Curtea constată că cererea este inadmisibilă pe alt motiv. 12. În conformitate cu art. 30 din Legea de 1997, astfel cum este în vigoare la momentul material, în cazul în care reglementarea locală a clădirii modificată (prin reformularea terenului) sau restricționată (prin impunerea unui interzicerea construcției sau subdiviziunilor) utilizarea bunurilor, proprietarul proprietății avea dreptul la compensare pentru daune, corespunzător schimbării valorii pieței proprietăților, sau în cazul în care aceste modificări au avut loc șapte ani după achiziționarea titlului de proprietate, la compensarea pentru perturbarea utilizării proprietăților. 13. În ceea ce privește prezentul caz, Curtea remarcă că reclamantul nu a încercat să inițieze nici o procedură pentru obținerea unei compensații fie pentru pierderea valorii de piață a proprietății sau pentru orice tulburare în utilizarea sa. 14. În ceea ce privește argumentul reclamantului potrivit căruia ea nu a fost în măsură să inițieze această procedură, deoarece interdicția în cauză nu a fost înregistrată în registrul terenurilor, Curtea constată că reclamantul a devenit conștient că în 2016 a existat un fel de restricție privind utilizarea proprietăților sale. Nu există nici o indicație că a fost împiedicată să solicite compensație după data respectivă. În ceea ce privește afirmația reclamantului că orice compensație ar fi constituit o plată obișnuită, inadecvată pentru a remedia perioada lungă în care ea nu ar putea utiliza bunurile sale din cauza „interdicției de construcție”, Curtea constată că suma compensației a fost supusă acordului părților și, în absența procedurii de compensare a acordului ar trebui inițiată înainte de autoritatea administrativă relevantă. 15. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că reclamantul a fost obligat în temeiul articolului 35 § 1 din Convenție să solicite compensații în temeiul secțiunilor relevante din Legea de 1997 pentru presupusa „interdicție de consolidare”. În plus, nu se pare că există circumstanțe excepționale capabile să o scutească de obligația de a epuiza căile de recurs interne disponibile. 16. Prin urmare, Curtea consideră că cererea este inadmisibilă pentru neepuizare a căilor de recurs interne și trebuie respinsă în temeiul articolului 35 §§ § 1 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declara în unanimitate cererea inadmisibilă.

FIRST SECTION

DECISION

Application no. 21951/17

Antalné CSITE

against Hungary

The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 9 July 2024 as a Committee composed of:

Alena Poláčková

, President

,

Péter Paczolay,

Gilberto Felici

, judges

,

and Liv Tigerstedt,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

21951/17) against Hungary lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 14 March 2017 by a Hungarian national, Ms Antalné Csite (“the applicant”), who was born in

1952, lives in Ajka and was represented by Mr D. Kiss, a lawyer practising in Budapest;

the decision to give notice of the application

to the Hungarian Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr Z. Tallódi, of the Ministry of Justice;

the parties’ observations;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns the restriction on the use of the applicant’s plot of land.

2.

In January 1995 the applicant bought a real estate situated in the urban area of the municipality of Ajka. The building was designated as “unused commercial centre” and registered under plot no. 4064. On 1 July 2001 the Municipal Self-Government of Ajka adopted its local building code and town development plan (Municipal Decree no. 11/2001). According to the town development plan, certain part of the applicant’s plot of land was designated for the development of a public road.

3.

In May 2016 the applicant was informed by the Ajka Mayor’s Office that since 2001 only maintenance works could be carried out on her property. On 21 November 2016 the applicant inquired with the Mayor’s Office about the exact nature of the restrictions on her land, why she had not been informed about them, and whether they had been registered in the land registry. On 5

December 2015 the Mayor’s Office informed the applicant that her land was affected by the planned expansion of a public road and that only maintenance works, not requiring a building permit, could be carried out on her land. In accordance with relevant regulations,

information about the town development plan had been disseminated through the local media and

procedures concerning the planned development of public roads did not need to be entered in the land registry.

4.

The applicant addressed a couple of letters to the National Infrastructure Developing Private Company Limited, a State-owned company responsible for the expropriation of private property for public infrastructure development purposes, inquiring about the expropriation of her property and offering her real estate for sale. On 25 November 2016 she was informed that since the planned infrastructural development did not concern her property, the company did not envisage either the purchase or the expropriation of her real estate.

5.

In 2016 the applicant’s request to the municipality to lift the construction ban was rejected.

6.

On 30 July 2018 the municipality adopted Municipal Decree no.

10/2018 amending the local building code and the town development plan, removing the applicant’s plot of land from the road construction development plan.

7.

The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention that her right to peaceful enjoyment of her possessions had been violated because of a “building restriction” on her plot of land.

THE COURT’S ASSESSMENT

8.

The Government submitted that the application should be considered inadmissible on the ground that the applicant

had failed to exhaust domestic remedies, namely, to seek compensation for the restriction of use of her property or request the expropriation of her plot of land.

9.

The applicant maintained that for about seventeen years there had been a “building prohibition” on her plot of land pursuant to section 20(1)(b) of Act

no. LXXVIII of 1997 (“the 1997 Act”), introduced by Municipal Decree no. 11/2001. She had not been informed about the imposition of the ban on construction, which had not been registered in the land registry contrary to section 20(6) of the 1997 Act. She had no effective remedy against the restriction of the use of her property since compensation or expropriation could have only been possible if the restriction had been in the public interest. In any event, the one-time payment of compensation could not offset her subsequent inability to make use of her property.

10.

The Court notes that the applicant has not produced any documents, such as the relevant Municipal Decree of 2001, which supposedly introduced a “building prohibition” on her property. Nor does it appear from the public documents that at the relevant time there had been a “building prohibition” under section 20(1)(b) of the 1997 Act on properties in the municipality. Moreover, according to the information conveyed to the applicant by the Mayor’s Office, her plot of land had been designated for the planned public road construction, which regulation had not required an entry in the land registry, unlike restrictions under section 20(1)(b) of the 1997 Act.

11.

However, even accepting the applicant’s argument that her property was subject to a “building prohibition” pursuant to section 20(1)(b) of the 1997 Act, the Court notes that the application is inadmissible on another ground.

12.

Under section 30 of the 1997 Act, as in force at the material time, if the local building regulation amended (through redesignating the land) or restricted (through imposing a ban on construction or on subdivision) the use of property, the owner of the property was entitled to compensation for damage, corresponding to the change in the market value of the property, or if those changes took place seven years following the acquisition of the property title, to compensation for disturbance in the use of the property.

13.

Turning to the present case, the Court notes that the applicant did not attempt to initiate any proceedings to

obtain compensation either for the loss of market value of her property or for any disturbance in its use.

14.

As to the applicant’s argument that she was not in the position to initiate those proceedings as the prohibition in question had not been entered in the land registry, the Court notes that the applicant became aware that there was some sort of restriction on the use of her property in 2016. There is no indication that she was prevented to seek compensation after that date. As to the applicant’s contention that any compensation would have constituted a one-time payment, inadequate to redress the lengthy period during which she could not make use of her property due to the “building prohibition”, the Court notes that the amount of compensation was subject to the parties’ agreement and in the absence of an agreement compensation proceedings were to be initiated before the relevant administrative authority.

15.

In the light of the foregoing, the Court considers that the applicant was required by Article 35 § 1 of the Convention to seek compensation under the relevant sections of the 1997 Act for the alleged “building prohibition”. Furthermore, there do not appear to be any exceptional circumstances capable of exempting her from the obligation to exhaust the available domestic remedies.

16.

The Court therefore considers that the application is inadmissible for non

‑

exhaustion of domestic remedies and must be rejected under Article

35 §§

1 and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 12 September 2024.

Liv Tigerstedt

Alena Poláčková

Deputy Registrar

President