ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5146/2012

Asupra recursului

civil de față,

Analizând actele și

lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin Sentința nr. 1783 din 1 noiembrie 2010,

Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea

formulată de reclamantul S.R.A. în contradictoriu cu pârâta SC R.R. SRL.

Pentru a hotărî

astfel, tribunalul a reținut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare

Autentificat sub nr. 1201 din 3 iulie 2008, S.R.A. s-a obligat să vândă lui

R.D. un lot de 2.252 mp din întreaga suprafață de teren de 3.252 mp, situată în

Balotești, județul Ilfov, tarlaua 43, parcela 127/111/13, cel mai târziu la 8

august 2008, prețul vânzării fiind de 629.152,5 RON, din care s-a plătit un

avans în cuantum de 62.915,5 RON, urmând ca diferența de preț să fie achitată

la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

În antecontractul de

vânzare-cumpărare, la art. 5, au fost inserate o serie de clauze, care se

referă la obligația asumată de promitentul vânzător de a finaliza toate

procedurile de dezmembrare și înregistrare la Oficiul de Cadastru și la Cartea

funciară a terenului în suprafață de 2.252 mp, până cel mai târziu la data de

11 iulie 2008 și la obligația de a pune la dispoziția promitentului cumpărător

documentele și informațiile necesare pentru finalizarea raportului de

verificare legală, până cel mai târziu la data de 1 august 2008.

Potrivit unei alte

clauze înscrise în acest articol, s-a stabilit că raportul pozitiv de

verificare legală este o condiție pentru încheierea contractului de

vânzare-cumpărare, iar, în ipoteza în care rezultatul raportului legal este

negativ, promitentul vânzător va restitui toate sumele primite în cadrul unui

termen de 15 zile de la primirea notificării privind rezultatul negativ.

Potrivit actului

adițional autentificat sub nr. 1636 din 7 august 2008, încheiat între S.R.A.,

în calitate de promitent vânzător și SC R.R. SRL (care a dobândit prin cesiune

de creanță drepturile și obligațiile din antecontract), în calitate de

promitent cumpărător, termenul prevăzut de art. 5 din antecontract a fost

prelungit până la 18 august 2008 în ceea ce privește procedurile de dezmembrare

și furnizare a documentației și până la 22 august 2008 pentru încheierea

contractului în formă autentică.

Prin Notificarea din

5 septembrie 2008, pârâta a adus la cunoștința reclamantului faptul că refuză

încheierea actului autentic, dat fiind rezultatul negativ al raportului de

verificare legală.

Tribunalul a mai

considerat că raportul juridic obligațional ce derivă din antecontractul de

vânzare-cumpărare este afectat de o condiție rezolutorie, reprezentată de

raportul pozitiv de verificare legală, condiție care nu s-a îndeplinit.

Condiția inserată în contract nu este pur potestativă, deoarece rezultatul

raportului de verificare legală nu depindea de voința promitentului cumpărător.

Nu au fost primite

nici susținerile reclamantului în sensul că trebuie avut în vedere art. 2 alin.

(1

1

) din antecontract, care prevede că numai în cazul în care

rezultatul raportului de verificare va fi negativ din motive strict legate de

mediu și tehnică, promitentul vânzător va restitui, cu excepția sumei de 7.435

RON, achitată de promitentul cumpărător cu titlu de rezervare, suma ce urma a

fi reținută cu titlu de clauză penală.

Prin Decizia nr. 423A

din 19 aprilie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru

cauze cu minori și de familie a respins ca nefondat apelul declarat de

reclamant.

Instanța de apel a

reținut că, potrivit art. 5 alin. (3) din convenția părților, raportul pozitiv

de verificare legală este condiție pentru încheierea contractului în formă

autentică, iar potrivit art. 11 din aceeași convenție, promitentul cumpărător

are dreptul să obțină o verificare legală, de mediu, tehnică și de urbanism cu

privire la teren, proprietarul terenului și documentele puse la dispoziție de

către promitentul vânzător.

Părțile au agreat în

mod expres că numai în cazul în care rezultatul raportului de verificare va fi

negativ din motive strict legate de mediu sau tehnică, promitentul vânzător va

restitui sumele primite.

Instanța de apel a

constatat că cele două clauze trebuie interpretate și analizate în funcție de întreg

conținutul lor, iar clauza de la art. 11, la care face referire reclamantul se

referă la două situații ce s-ar putea ivi în urma verificărilor.

Situația existenței

unui rezultat negativ al verificării legale a fost expres reglementată prin

art. 1 alin. (3) din antecontract, situație ce determină neîncheierea

contractului în formă autentică.

Curtea a mai reținut

că obiectul judecății îl reprezintă rezoluțiunea antecontractului de

vânzare-cumpărare și a actului adițional modificator. Cum, în cauză, s-a obținut

de către pârâtă o opinie legală, ce reprezintă raport negativ de verificare și

au fost respectate celelalte prevederi ale antecontractului legate de

comunicarea acesteia, nu se poate reține culpa promitentului cumpărător.

A mai reținut

instanța de apel, că împrejurarea că tribunalul nu a motivat toate susținerile

și apărările părților, nu este de natură a determina desființarea sentinței

apelate, deoarece considerentele primei instanțe au fost suplinite, potrivit

art. 294 C. proc. civ.

împotriva acestei

decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamantul

- Recurentul nu a

invocat vreunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., dar

a arătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal, fiind dată cu

aplicarea greșită a legii și printr-o greșită apreciere a probelor

administrate.

În acest sens,

recurentul a arătat că instanțele nu au analizat toate clauzele inserate în

antecontractul de vânzare-cumpărare și au făcut o interpretare superficială a

art. 11 din antecontract.

Chiar dacă părțile au

prevăzut condiția rezolutorie de la art. 5 alin. (3), ulterior, în art. 11 din

antecontract, prin voința lor, părțile revin asupra tuturor clauzelor și

stabilesc de comun acord că numai în cazul în care rezultatul raportului

verificării va fi negativ din motive strict legate de mediu sau tehnice,

promitentul vânzător va restitui către promitentul cumpărător toate sumele

primite, cu excepția celei primite cu titlu de rezervare.

Prin urmare, instanța

de apel trebuia să aibă în vedere principiul libertății de voință al părților,

pentru că raportul negativ a primit caracter rezolutoriu numai dacă se referea

la aspecte de mediu sau tehnice.

În cauză, a susținut

recurentul, el și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract,

ceea ce nu a făcut și pârâta care a invocat raportul de verificare ca un

pretext pentru neîndeplinirea obligațiilor sale.

De altfel, raportul

de mediu a fost obținut în urma unor legături personale interesate.

Criticile formulate

permit încadrarea recursului în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar

nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.

Problema de drept

supusă analizei instanței de recurs prin motivele de recurs formulate de

reclamant se referă la interpretarea clauzelor conținute în antecontractul de

vânzare-cumpărare încheiat între părți.

Or, cu privire la

acest aspect, art. 982 C. civ. dispune că toate clauzele convențiilor se

interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din

actul întreg.

În cauză, prin

antecontractul de vânzare autentificat sub nr. 1201 din 3 iulie 2008,

reclamantul s-a obligat să vândă lui R.D. un lot de 2.252 mp din întreaga

suprafață de 3.252 mp din terenul situat în Balotești, județul Ilfov, prețul

vânzării fiind stabilit la 629.152,5 RON.

În art. 1 alin. (3)

din antecontract, reclamantul garantează faptul că va vinde terenul „respectând

clauzele menționate în prezentul contract.

Antecontractul mai

cuprinde o serie de dispoziții privind obligația părților, iar la art. 5 alin.

(3) este menționat că raportul pozitiv de verificare legală este o condiție

pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în cazul unui raport

negativ, promitentul vânzător fiind obligat să restituie promitentului

cumpărător toate sumele primite.

În art. 11 din

antecontract se mai stipulează că promitentul cumpărător are dreptul să obțină

o verificare legală, de mediu, tehnică și de urbanism cu privire la teren,

proprietarul terenului și documentele puse la dispoziție de către promitentul

vânzător. Numai în cazul în care rezultatul raportului verificării va fi

negativ din motive strict legate de mediu sau tehnică, promitentul vânzător va

restitui toate sumele primite, cu excepția sumei primite cu titlu de drept de

rezervare.

Față de aceste clauze

contractuale, care trebuie interpretate unele prin altele, potrivit art. 982 C.

civ., este evident că nu poate fi primită susținerea reclamantului că părțile

ar fi renunțat prin clauza de la art. 11 la clauza cuprinsă în art. 5 alin. (3)

din contract.

În realitate, prin

clauza de la art. 5 alin. (3), părțile au convenit că raportul negativ de

verificare legală reprezintă o condiție pentru încheierea contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin clauza de la

art. 11, părțile nu au renunțat la această clauză, ci au detaliat efectele

raportului de verificare de legalitate, în sensul că, pentru neîndeplinirea

condițiilor legate de mediu și tehnică promitentul vânzător va restitui sumele

primite, mai puțin pe cea încasată cu titlu de drept de rezervare, iar pentru

neîndeplinirea condițiilor privind proprietarul terenului și documentele puse

la dispoziție, va restitui inclusiv suma primită cu titlu de drept de

rezervare.

Prin urmare, voința

reală a părților, care rezultă din întregul conținut al antecontractului,

inclusiv din art. 11, este aceea că raportul negativ de nelegalitate este

condiție pentru neîncheierea contractului în formă autentică, diferite fiind

doar efectele în ceea ce privește restituirea sumelor primite.

Or, în cauză,

raportul negativ de legalitate nu a privit motive tehnice sau de mediu, ci

„riscul ca actualul proprietar al terenului (..) să piardă dreptul de

proprietate (..) ca urmare a unei acțiuni în revendicare".

Față de cele

reținute, se constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a legii și

a respectat nu numai voința părților, astfel cum rezultă din contract, dar și

regulile de interpretare a clauzelor contractuale, stabilite de art. 982 C.

civ.

Cât privește

corectitudinea opiniei de legalitate, aceasta nu poate fi analizată în recurs,

atâta timp cât pe parcursul judecății, la prima instanță sau în apel,

reclamantul nu a făcut nici o dovadă pentru a proba că susținerile din raportul

de legalitate nu ar fi conforme realității ori ar fi greșite sau rău

intenționate.

Față de cele expuse,

recursul declarat de reclamant se va privi ca nefondat și, în temeiul art. 312

alin. (1) C. proc. civ., va fi respins ca atare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamantul S.R.A. împotriva Deciziei nr. 423A

din 19 aprilie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru

cauze cu minori și de familie.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 2 iulie 2012.

Procesat de GGC - LM