CASE OF JGK STATYBA LTD v. LITHUANIA

CAUZUL CU JGK STATYBA LTD c. LITHUANIA (Derogare nr. 3330/12) JUGUL (Dar satisfacție) STASBOURG 27 ianuarie 2015 FINAL 27/04/2015 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supus unei revizuiri editoriale. În cazul JGK Statyba Ltd c. Lituania, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Secțiunea a doua), ședința ca Cameră compusă din: Guido Raimondi, Președintele, Ișıl Karakaș, Dragoljub Popović, András Sajó, Paulo Pinto de Albuquerque, Helen Keller, Egidijus Kūris, judecători, și Stanley Naismith, grefierul secțiunii, după ce au deliberat în particular la 16 decembrie 2014, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: Cazul a apărut într-o cerere (nr. 3330/12) împotriva Republicii Lituania depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de JGK Statyba Ltd și dl Jurijus Guselnikovas, la 21 Octombrie 2005. Primul reclamant este JGK Statyba Ltd („societatea reclamantă”), o companie privată de construcții înregistrată în Lituania. Dl Jurijus Guselnikovas („al doilea reclamant”) este un național lituanian, născut în 1952 și trăiește în Vilnius. Dl Guselnikovas este un acționar și un membru al consiliului de administrație al societății solicitantă. Într-o hotărâre dictată la 5 noiembrie 2013 („hotărârea principală”), Curtea a considerat că drepturile societății reclamante garantate de art. 6 § 1 și art. 1 din Protocolul nr. 1 au fost încălcate ca urmare a două proceduri civile separate și a convulsiilor prelungite a două case aparținând societății reclamante (a se vedea JGK Statyba Ltd și Guselnikovas c. Lituania) , nr. 3330/12, §§ 80, 87 și 145, 5 noiembrie 2013). Clădirea privind drepturile celui de-al doilea reclamant a fost declarată inadmisibilă. În conformitate cu art. 41 din Convenție, societatea reclamantă a solicitat satisfacție echitabilă compusă din 296 703 euro (EUR) pentru prejudiciu material și 21,450 EUR pentru costuri și cheltuieli. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre în ceea ce privește prejudiciu material și costurile și cheltuielile, Curtea a rezervat-o și a invitat Guvernul și societatea reclamantă să prezinte, în termen de șase luni, observațiile sale scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., § 162, și punctul 4 din dispozițiile operative). În august 2014, societatea reclamantă și-a depus cererile actualizate pentru satisfacție. La 10 octombrie 2014, Guvernul a depus observații cu privire la aceste afirmații. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractanți în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Societatea reclamantă nu a solicitat prejudiciu moral.Așa cum se menționează într-o scrisoare din 5 august 2014, societatea reclamantă a solicitat 271.125 euro (EUR) pentru prejudiciu material, din care 55.805 EUR au fost suferite daune ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor sale în temeiul unui acord de împrumut cu o bancă, 69.777 EUR pentru pierderea închirierii (în ceea ce privește casa nr. 57-1 cu o suprafață de 292 metri pătrați) și 145.543 EUR pentru pierderea închirierii (în ceea ce privește casa nr. 57-2 cu o suprafață de 306 metri pătrați). În sprijinul sumelor pentru pierderea închirierii și valoarea pieței caselor, societatea reclamantă a prezentat un raport elaborat în 2014 de către un evaluator expert, o societate certificată pentru a face față evaluării proprietăților imobiliare în Lituania. Raportul a estimat sumele pe care societatea reclamantă le-ar fi putut obține în chirie în cazul în care ar fi închiriat aceste case pe parcursul întregului perioadei iunie 1996 – aprilie 2006, sau în alternativă, mai 1997 – aprilie 2006 (în ceea ce privește casa nr. 57-1) și ianuarie 1995 – iulie 2010, sau, în alternativă, ianuarie 1999 – iulie 2010 (în ceea ce privește casa nr. 57-2), declarând că acestea au fost calculate pe baza prețurilor pieței în cursul perioadei respective. În urma acestui raport se traduce că chiria medie pe metrou pătrat pe lună pentru casele în cursul acestor ani a fost de 2,80 EUR. Expertul a înmulțit numărul de metri pătrați cu valoarea respectivă, ținând seama de chiria medie pe metrou pătrat pentru fiecare an, și apoi a înmulțit rezultatul cu numărul de luni pe care societatea reclamantă nu a putut utiliza casele. Raportul, pe baza datelor oficiale colectate de către expert, a afirmat, de asemenea, că ambele clădiri sunt adecvate pentru utilizare (vie): casa nr. 57-2 încă din 1995, casa nr. 57-1 în mai 1997 cel târziu. În răspuns, Guvernul a contestat aceste afirmații. În special, Guvernul a considerat că suma pentru prejudiciu material este excesivă și a respins concluziile raportului expertului ca fiind lipsă de obiectivitate. Cu toate acestea, Guvernul nu a prezentat nicio evaluare alternativă în sprijinul acestor argumente. 10. În plus, Guvernul a susținut că nu exista nicio legătură cauzală între daunele presupuse și presupusele încălcări ale Convenției. Societatea reclamantă nu își îndeplinește obligațiile financiare față de banca comercială era deja evidentă la începutul anului 1996, adică, înainte de începerea ambelor seturi de proceduri civile. Guvernul a susținut, de asemenea, că, în ceea ce privește pierderea veniturilor din chirie pentru case, calculele prezentate de solicitanți erau ipotetice și subiective și nu susținute de dovezi fiabile; în plus, comenzile de criză nu au împiedicat societatea reclamantă să își închiriere proprietatea. În plus, în conformitate cu Guvernul, societatea reclamantă ar fi putut în primul rând să caute compensații prin intermediul instanțelor interne pentru pierderea închirierii rezultate din incapacitatea sa de a permite casele. 11. Curtea reamintește că o hotărâre în care constată că încălcarea impune statului interesat o obligație juridică de a pune capăt încălcării și de a face reparații pentru consecințele sale în așa fel încât să restabilească, în măsura posibilă, situația existentă înainte de încălcare ( Brumărescu c. România (justă satisfacție) [GC], nr. 28342/95, § 19, CEDH 2001 I). 12. În plus , în cazul în care natura încălcării permite restabilirea în integritate , este obligat Statul pârât să pună în aplicare acest lucru . În cazul în care, pe de altă parte, legislația națională nu permite – sau permite numai parțial – repararea pentru consecințele încălcării , art. 41 permite Curtea să își permită părții vătămate o astfel de satisfacție care pare a fi adecvată (a se vedea Papamichalopoulos și alții v. Grecia (art. 50), 31 octombrie 1995, § 34, Serie A nr. 330-B). 13. Referind mai întâi la daunele presupuse cauzate de nerespectarea obligațiilor în temeiul acordului de împrumut cu banca, se pare că societatea reclamantă nu a îndeplinit obligațiile începând cu februarie 1996, adică, înainte de inițierea procedurii civile în cauză. Prin urmare, Curtea nu discerne nicio legătură de cauzalitate dintre încălcările constatate și pierderea pecuniară presupusă. Chiar și presupunând că procedura civilă ar fi putut avea influență asupra capacității societății reclamante de a-și îndeplini obligațiile contractuale față de banca (și de a reduce datoria), societatea reclamantă nu a demonstrat că veniturile din proprietatea în cauză erau singurul mijloc sau cel puțin principalul de a genera veniturile și, prin urmare, a răsplăti datoria societății de aproape EUR În consecință, Curtea respinge această afirmație.14. Curtea reiterează că, în hotărârea principală, în ambele cazuri civile în cauză, depune o sarcină excesivă societății reclamante, deși aceste măsuri, în general, atunci când sunt utilizate cu atenție, asigură conducerea corectă a procedurii de judecată (a se vedea § 125 din hotărârea principală). Convulsiunea proprietății a interzis transferul proprietății timp de peste zece ani, în timp ce procedurile civile au durat aproape zece și, respectiv, 14 ani (a se vedea §§ 71, 81, 143, 144 din Hotărârea principală). 15. În ceea ce privește casa nr. 57-1, aceaceasta a fost returnată în aprilie 1996 societății reclamante, care ar putea, probabil, să o folosească de atunci, respectând restricțiile impuse de ordinul de criză. Având în vedere faptul că aceste restricții nu au inclus o interdicție de a pune casa închiriat, Curtea este de părere că societatea reclamantă nu poate solicita pierderea profiturilor în ceea ce privește închirierea casei nr. 57-1 și, prin urmare, respinge această afirmație. 16. Cu toate acestea, spre deosebire de situația din urmă, utilizarea casei nr. 2 pentru societatea reclamantă s-a limitat atât de mult încât nu a putut să vândă nici nu l-a lăsat din moment ce a fost confiscat de instanțe interne și ocupat de o parte terță până la sfârșitul procedurii în care una dintre afirmațiile societății solicitantă a avut legătură cu expulziarea ocupantului din casă. În ciuda existenței unei hotărâri finale ale instanței de 5 Septembrie 1995 favorabilă societății reclamante, această situație a continuat timp de cel puțin 14 ani, din iulie 1996 până la 28 iulie 2010, și numai atunci societatea reclamantă a recăpătat controlul proprietății sale (a se vedea §§§ 8, 29, 30 din hotărârea principală. Prin urmare, Curtea consideră că, în ceea ce privește casa nr. 57-2, societatea reclamantă în cursul acestei perioade, nu a putut face nici o utilizare a acesteia (de exemplu, închiderea casei pentru închiriere), nici proprietatea transferului (la 21 ianuarie 1999). 17. Curtea consideră că societatea reclamantă trebuie să fi suferit în mod clar prejudiciu material din cauza lipsei de control asupra posesiunilor sale (a se vedea Popov c. Moldova (n. 1) (justă satisfacție), nr. 74153/01, § 10, 17 Fără a se specula profiturile pe care societatea reclamantă le-ar fi obținut dacă încălcările Convenției nu ar fi avut loc, Curtea observă că societatea a suferit o pierdere reală de oportunități (a se vedea mutatis mutandis Gawęda c. Polonia , nr. 26229/95 , § 54, ECHR 2002-II) și Centro Europa 7 S.r.l. și Di Stefano c. Italia c. [GC], nr. 38433/09, § 219-220, ECHR 2012). În cazul în care se presupune o pierdere a veniturilor ( lucrări ) trebuie stabilită în mod concludent și nu trebuie să se bazeze pe o simplă conjectură sau probabilitate. În aceste circumstanțe, Curtea consideră oportună acordarea unei sume forfetare în compensație pentru pierderea veniturilor rezultate din imposibilitatea de închiriere a casei în cauză. Acesta consideră rezonabil să acorde compensații societății reclamante în ceea ce privește prejudiciile materiale legate direct de această încălcare a drepturilor sale din iulie 1996 până la sfârșitul încălcării încălcării în iulie 2010 atunci când casa în cauză a fost returnată. În ceea ce privește presupusa inadecvabilitate a acestei case pentru închiriere, expertul a constatat că a fost potrivit pentru utilizare (vie) începând cu 1995 (a se vedea punctul 8 de mai sus). 18. În evaluarea sa, Curtea consideră abordarea bazată pe pierderea de chirie rezonabilă. Contrar argumentelor Guvernului, aceasta nu are îndoieli cu privire la obiectivitatea raportului expertului: a fost efectuată de un evaluator independent și certificat și conține o evaluare cuprinzătoare a caracteristicilor proprietăților specifice și o estimare a prețurilor pieței de închiriere. Cu toate acestea, în același timp, Curtea ia în considerare faptul că societatea reclamantă ar fi avut inevitabil anumite întârzieri în găsirea locațiilor adecvate și ar fi trebuit să facă reparații la domiciliu și ar fi suportat anumite cheltuieli de întreținere în legătură cu casa și cu impozitarea (a se vedea, printre multe autoritățile, Kirilova și altele c. Bulgaria c. (sau satisfacție echitabilă), nr. 42908/98, 44038/98, 44816/98 și 7319/02, § 31, 14 iunie 2007; Dacia S.R.L. c. Moldova (sau satisfacție), nr. 3052/04, § 47, 24 februarie 2009; și Kunić c. Croația , nr. 22344/02, § 76, 11 ianuarie 2007). Produsul din chirie trebuie să se bazeze, de asemenea, pe realitățile economice din țară și să țină seama de inflația în perioada de 14 ani (a se vedea Zlínsat, spol. s r.o. v. Bulgaria (justă satisfacție), nr. 57785/00, § 44, 10 ianuarie 2008). Rezultă că suma reclamată de 145.543 EUR pentru pierderea închirierii casei nr. 57-2, care se pare nu a fost ajustată ținând seama de factorii de mai sus, nu poate fi acordată în întregime. 19. Având în vedere circumstanțele de mai sus, având în vedere faptul că, în acest caz, încălcările interrelați ale articolului 6 § 1 și a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție s-a constatat și a hotărât într-un mod echitabil, conform articolului 41 din Convenție, Curtea atribuie societății reclamante suma totală de 70.000 EUR pentru prejudiciu material din cauza pierderii închirierii, plus orice impozit care poate fi imputabil pe această sumă. Costuri și cheltuieli 20. Societatea reclamantă a solicitat rambursare de 26 979 EUR pentru taxele și costurile suportate în fața instanțelor naționale și în pregătirea și prezentarea cazului său în fața Curții. Această sumă a inclus 21 036 EUR pentru munca efectuată de avocații săi; 3.504 EUR pentru raportul expertului; 2.014 EUR pentru costurile de traducere și 424 EUR pentru cheltuielile poștale. 21. Guvernul a contestat aceste afirmații ca fiind excesive și nefondate, susținând, în plus, că unele chitanțe de plată și sumele prezentate în acest sens de societatea reclamantă nu pot fi atribuite procedurii în cauză, deoarece societatea reclamantă a fost implicată în o serie de alte proceduri în fața instanțelor interne. 22. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și în mod necesar și sunt rezonabile în ceea ce privește cuantitatea. În cazul în cauză, având în vedere documentele în posesia sa și criteriile de mai sus, Curtea consideră că este rezonabil atribuirea sumei de 10 000 EUR care acoperă costurile în cadrul tuturor șefurilor, precum și orice impozit care poate fi taxabil pe această sumă. Curtea consideră oportună faptul că rata dobânzii implicite ar trebui să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, deține (a) că statul pârât trebuie să plătească societății reclamante, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție, următoarele sume: (i) 70.000 EUR (sept mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciu material; (ii) 10.000 EUR ( zece mii de euro), plus orice impozit care poate fi imputabil societății reclamante, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii societății reclamante pentru satisfacție echitabilă. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 27 ianuarie 2015, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Stanley Naismith Guido Raimondi Președintele grefierului

FORMER SECOND SECTION

CASE OF

JGK STATYBA LTD v. LITHUANIA

(Application no. 3330/12)

JUDGMENT

(Just satisfaction)

STRASBOURG

27 January 2015

FINAL

27/04/2015

This judgment has become final under Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of JGK Statyba Ltd v. Lithuania,

The European Court of Human Rights (Second Section), sitting as a Chamber composed of:

Guido Raimondi,

President,

Ișıl Karakaș,

Dragoljub Popović,

András Sajó,

Paulo Pinto de Albuquerque,

Helen Keller,

Egidijus Kūris,

judges,

and Stanley Naismith, Section Registrar,

Having deliberated in private on 16 December 2014,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

PROCEDURE

1.

The case originated in an application (no. 3330/12) against the Republic of Lithuania lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by JGK Statyba Ltd and Mr Jurijus Guselnikovas, on 21

October 2005. The first applicant is JGK Statyba Ltd (“the applicant company”), a private construction company registered in Lithuania. Mr

Jurijus Guselnikovas (“the second applicant”) is a Lithuanian national, who was born in 1952 and lives in Vilnius. Mr Guselnikovas is a shareholder and a member of the board of the applicant company.

2.

In a judgment delivered on 5 November 2013 (“the principal judgment”), the Court held that the applicant company’s rights guaranteed by Article 6 § 1 and Article 1 of Protocol No. 1 had been breached as a result of two separate civil proceedings and the prolonged seizure of two

houses belonging to the applicant company (see

JGK Statyba Ltd and Guselnikovas v. Lithuania

, no. 3330/12, §§ 80, 87 and 145, 5

November

2013). The complaints concerning the rights of the second

applicant were declared inadmissible.

3.

Under Article 41 of the Convention the applicant company sought just satisfaction composed of 296,703 euros (EUR) for pecuniary damage and EUR

21,450 for costs and expenses.

4.

Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision as regards pecuniary damage and costs and expenses, the Court reserved it and invited the Government and the applicant company to submit, within six months, its written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., § 162, and point 4 of the operative provisions).

5.

After the parties’ unsuccessful attempt to conclude a friendly settlement, in August 2014 the applicant company filed its updated claims for just satisfaction. On 10 October 2014 the Government filed comments on those claims.

THE LAW

6.

Article 41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

A.

Damage

7.

The applicant company did not claim non-pecuniary damage. As stated in a letter of 5 August 2014 the applicant company claimed 271,125

euros (EUR) for pecuniary damage, of which EUR 55,805 was for damage suffered as a result of its failure to fulfil obligations under a loan agreement with a bank, EUR 69,777 for loss of rent (as concerns the house no. 57-1 with a floor area of 292 square metres) and EUR 145,543 for loss of rent (as concerns the house no. 57-2 with a floor area of 306 square metres). In support of the amounts for the loss of rent and the market value of the houses the applicant company submitted a report prepared in 2014 by an expert valuer, a company certified to deal with the valuation of immovable property in Lithuania.

8.

The report estimated the amounts which the applicant company could have obtained in rent if it had leased out those houses during the whole period June 1996 – April 2006, or alternatively, May 1997 - April 2006 (as concerns the house no. 57-1) and January 1995 – July 2010, or, alternatively, January 1999 – July 2010 (as concerns the house no. 57-2), stating that they had been calculated on the basis of the market prices during that period. It transpires from this report that the average rent per square metre per month for the houses during those years was EUR

2,80. The expert multiplied the number of square metres by that amount taking into account the average rent per square metre for each year, and then multiplied the result by the number of months the applicant company was allegedly unable to use the houses. The report, based on the official data collected by the expert valuer, also stated that both buildings were suitable for use (living): the house no. 57-2

as early as in 1995, the house no. 57-1 in May

1997 at the latest.

9.

In reply, the Government contested those claims. In particular, the Government considered the amount for pecuniary damage to be excessive and rejected the findings of the expert’s report as lacking objectivity. However, the Government did not submit any alternative assessment in support of those arguments.

10.

Furthermore, the Government submitted that no causal link existed between the alleged damage and the alleged violations of the Convention. The applicant company’s failure to fulfil its financial obligations vis-à-vis the commercial bank was already obvious in early 1996, that is, before the start of both sets of civil proceedings. The Government further contended that as concerns the loss of income from rent for the houses, the calculations submitted by the applicants were hypothetical and subjective and not supported by reliable evidence; moreover, the seizure orders had not prevented the applicant company from renting out its property. In addition, according to the Government, the applicant company could have first sought compensation through the domestic courts for the loss of rent resulting from its inability to let the houses.

11.

The Court recalls that a judgment in which it finds a breach imposes on the respondent State a legal obligation to put an end to the breach and make reparation for its consequences in such a way as to restore as far as possible the situation existing before the breach (

Brumărescu v. Romania

(just satisfaction) [GC], no. 28342/95, §

19, ECHR 2001

‑

I).

12.

Furthermore, if the nature of the breach allows

restitutio in integrum

, it is for the respondent State to implement this. If, on the other hand, national law does not allow – or allows only partial – reparation to be made for the consequences of the breach, Article 41 empowers the Court to afford the injured party such satisfaction as appears to it to be appropriate (see

Papamichalopoulos and Others v. Greece

(Article 50), 31 October 1995, §

34, Series A no. 330-B).

13.

Turning first to the alleged damage caused by the failure to fulfil obligations under the loan agreement with the bank, it appears that the applicant company had failed to comply with the obligations as early as February 1996, that is, before the initiation of the civil proceedings in question. Therefore, the Court does not discern any causal link between the violations found and the pecuniary loss alleged. Even assuming that the civil proceedings could have had any influence on the applicant company’s ability to fulfil its contractual obligations vis-à-vis the bank (and reducing the debt), the applicant company failed to prove that the income from the property in question was the company’s only or at least the main means of generating the income and thus repaying the company’s debt of almost EUR

400,000 to the bank. The Court therefore rejects this claim.

14.

The Court reiterates that in the principal judgment it held that the seizure orders in both civil cases in question imposed an excessive burden on the applicant company, although those measures, in general, when used carefully, ensure the proper conduct of court proceedings (see § 125 of the principal judgment). The seizure of that property prohibited transfer of ownership for over ten years while the civil proceedings lasted almost ten and fourteen years respectively (see §§ 71, 81, 143, 144 of the principal judgment).

15.

With regard to the house no. 57-1, it had been returned in April 1996 to the applicant company, which could presumably make use of it since then, respecting the restrictions imposed by the seizure order. Having regard to the fact that those restrictions did not include a prohibition on putting the house up for lease, the Court is of the opinion that the applicant company cannot claim the loss of profits in so far as the lease of the house no. 57-1 is concerned and therefore rejects this claim.

16.

However, contrary to the latter situation, the use of the house

no.

57

‑

2 for the applicant company was restricted to such an extent that it could neither sell nor let it since it had been seized by the domestic courts and occupied by a third party until the end of the proceedings in which one of the applicant company’s claims concerned the eviction of the occupant from the house. Despite the existence of a final court decision of 5

September 1995 favourable to the applicant company, that situation continued for at least fourteen years, from July 1996 to 28 July 2010, and only then did the applicant company regain control of its property (see §§

7,

8, 29, 30 of the principal judgment). The Court thus holds that as concerns the house no. 57-2 the applicant company during that period could neither make use of it (for example, putting the house up for lease), nor transfer ownership (as of 21 January 1999).

17.

The Court holds that the applicant company must have clearly suffered pecuniary damage due to its lack of control over its possessions (see

Popov v. Moldova (no. 1)

(just satisfaction), no. 74153/01, § 10, 17

January 2006). Without speculating on the profits which the applicant company would have achieved if the violations of the Convention had not occurred, the Court observes that the company suffered a real loss of opportunities (see,

mutatis mutandis

,

Gawęda v. Poland

, no. 26229/95, §

54, ECHR 2002-II) and

Centro Europa 7 S.r.l. and Di Stefano v. Italy

[GC], no. 38433/09, § 219-220, ECHR 2012). Where a loss of earnings (

lucrum cessans

) is alleged, it must be conclusively established and must not be based on mere conjecture or probability. In those circumstances, the Court considers it appropriate to award a lump sum in compensation for the loss of earnings resulting from the impossibility of renting the house in question. It considers reasonable to award the applicant company compensation in respect of the pecuniary damage directly related to this violation of its rights from July 1996 until the end of the violation in July

2010 when the house in question was returned. As to the alleged unsuitability of that house for renting, the expert found that it had been suitable for use (living) as early as 1995 (see paragraph 8 above).

18.

In making its assessment, the Court considers the approach based on the loss of rent reasonable. Contrary to the arguments of the Government, it has no doubts as to the objectivity of the expert’s report: it was carried out by an independent and certified valuer, and contains a comprehensive assessment of the characteristics of the particular property and an estimation of rent market prices. However, at the same time the Court takes into account the fact that the applicant company would inevitably have experienced certain delays in finding suitable tenants and would have had to make repairs to the house and incurred certain maintenance expenses in connection with the house and with taxation (see, among many authorities,

Kirilova and Others v. Bulgaria

(just satisfaction), nos. 42908/98, 44038/98, 44816/98 and 7319/02, § 31, 14 June 2007;

Dacia S.R.L. v.

Moldova

(just satisfaction), no. 3052/04, § 47, 24 February 2009; and

Kunić v. Croatia

, no. 22344/02, § 76, 11 January 2007). The proceeds from the rent must also be based on the economic realities in the country and take account of inflation during the fourteen-year period (see

Zlínsat, spol. s r.o. v. Bulgaria

(just satisfaction), no. 57785/00, § 44, 10 January 2008). It follows that the claimed amount of EUR 145,543 for the loss of rent of the house no. 57-2, which appears was not adjusted taking into account the above factors, cannot be awarded in full.

19.

Having regard to the above circumstances, to the fact that in the present case interrelated violations of Article 6 § 1 and Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention have been found, and deciding on an equitable basis, as required by Article 41 of the Convention, the Court awards the applicant company the total sum of EUR 70,000 for pecuniary damage on account of the loss of rent, plus any tax that may be chargeable on that amount.

B.

Costs and expenses

20.

The applicant company claimed reimbursement of EUR 26,979 for fees and costs incurred before the domestic courts and in the preparation and presentation of its case before the Court. This sum included EUR 21,036 for work done by its lawyers; EUR 3,504 for the expert’s report; EUR 2,014 for translation costs and EUR 424 for postal expenses.

21.

The Government contested these claims as excessive and unsubstantiated. In addition, they argued that some payment receipts and the sums therein presented by the applicant company could not be attributed to the proceedings at hand because the applicant company has been involved in a number of other proceedings before the domestic courts.

22.

According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum. In the present case, regard being had to the documents in its possession and the above criteria, the Court considers it reasonable to award the sum of EUR 10,000 covering costs under all heads, plus any tax that may be chargeable on that amount.

C.

Default interest

23.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

1.

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant company, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article

44

§

2 of the Convention, the following amounts:

(i)

EUR 70,000 (seventy thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 10,000 (ten thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant company, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

2.

Dismisses

the remainder of the applicant company’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 27 January 2015, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.

Stanley Naismith

Guido Raimondi

Registrar

President