WEST EAST GROUP LTD v. UKRAINE

Societatea reclamantă a fost înregistrată în 2000 și opera în Crimeea, având sediul social în Yalta. În 2006, aceasta a inițiat o procedură pentru obținerea unei arende pentru un teren de 1,47 ha în vederea construcției unei clădiri rezidențiale (denumit în continuare „terenul”). În legătură cu acea procedură, a obținut o serie de autorizații pentru alocarea terenului de la diferite autorități, inclusiv Agenția de Stat pentru Resursele Funciare și Departamentul Yalta pentru Resursele Funciare, Departamentul Crimeea pentru Resursele de Apă și Inspectoratul Ecologic Azov-Marea Neagră, Comitetul Republican pentru Protecția Patrimoniului Cultural și autoritățile locale din domeniul sănătății.

La 2 aprilie 2009, Consiliul Orașului Alupka a decis să permită societății reclamante să închirieze terenul, precizând că acesta era desemnat ca teren pentru „construcții urbane” și includea teren care fusese clasificat ca teren pentru „spații verzi” și ca teren pentru „uz public”.

La 9 iunie 2009, părțile au semnat un contract de arendă pe 49 de ani, conform căruia terenul era clasificat ca teren pentru „construcții urbane” și ca „teren recreativ”. Societatea reclamantă trebuia să respecte o zonă de protecție a apelor de 100 de metri, întrucât o parte din teren era situată pe malul mării.

În februarie 2013, procurorul local a inițiat procedura de invalidare a deciziei din 2009 a Consiliului Orașului Alupka și a contractului de arendă. Acesta a susținut că terenul nu ar fi trebuit să fie alocat pentru construcții, întrucât era situat în zona de protecție a apelor și în zona stațiunii. Pe un astfel de teren nu era permisă nicio construcție rezidențială. Procurorul a observat, de asemenea, că, printr-o hotărâre intrată în vigoare la 20 decembrie 2012, mai mulți funcționari ai Consiliului Orașului Alupka fuseseră condamnați pentru alocarea nelegală a terenului societății reclamante. Una dintre probele din acea procedură era o concluzie de expertiză care confirma că terenul nu putea fi alocat pentru construcții rezidențiale și era clasificat ca teren protejat.

Societatea reclamantă nu a fost de acord, susținând că obținuse toate autorizațiile necesare pentru alocarea terenului. A mai arătat că, deși Codul apelor stabilea într-adevăr o zonă de protecție a apelor de doi kilometri de-a lungul țărmului, în interiorul așezărilor urbane, zona de protecție a apelor trebuia stabilită conform împrejurărilor reale și astfel cum era definită de documentația tehnică specială ce urma să fie adoptată de municipalitatea respectivă. Nicio astfel de documentație nu fusese emisă de autoritățile orașului Alupka. În plus, existau clădiri rezidențiale pe terenurile adiacente celui în litigiu.

La 10 iunie 2013, Tribunalul Comercial al Crimeei a admis cererile procurorului.

La 4 noiembrie 2013, Curtea Comercială de Apel din Sevastopol a casat această hotărâre și a hotărât împotriva procurorului. Aceasta a constatat că terenul în litigiu era clasificat ca teren pentru „construcții urbane” și fusese utilizat de societatea reclamantă conform destinației sale.

La 1 aprilie 2014, Înalta Curte Comercială a Ucrainei, la recursul în casație al procurorului, a casat hotărârea instanței de apel și a menținut constatările instanței locale. Făcând referire la art. 88 § 5 și art. 90 § 1 din Codul apelor și la art. 60 §§ 1 și 3 din Codul funciar, instanța a stabilit că legislația prevedea o zonă de protecție a apelor de doi kilometri de-a lungul țărmului și în jurul lacurilor de coastă, care putea fi folosită doar pentru construirea unor obiective specifice, de exemplu sanatorii și alte unități medicale. Consiliul Orașului Alupka nu putea adopta o decizie de stabilire a unei zone de protecție mai mici decât cea prevăzută de legislație. Prin urmare, atât decizia din 2 aprilie 2009, cât și contractul de arendă ulterior din 9 iunie 2009 au fost declarate nule și fără efect.

În observațiile sale către Curte, societatea reclamantă nu a furnizat nicio informație cu privire la faptul dacă a început vreo lucrare de construcție pe terenul în cauză sau cum utilizase efectiv terenul.

Guvernul a susținut că societatea reclamantă nu putea fi considerată victimă a presupusei încălcări, întrucât, după ocuparea Crimeei, aceasta s-a reînregistrat conform legislației ruse. În plus, era neclar ce efecte (dacă au existat) avusese hotărârea definitivă pronunțată la 1 aprilie 2014 (adică după data la care, astfel cum s-a stabilit în decizia privind admisibilitatea în Ucraina c. Rusiei (re Crimeea) (dec.) [MC], nr. 20958/14 și 38334/18, § 338, 16 decembrie 2021, Ucraina a pierdut controlul asupra teritoriului Crimeei) asupra drepturilor reclamantei. Guvernul a furnizat informații din surse deschise care arătau că o entitate juridică cu aceeași denumire ca societatea reclamantă fusese înregistrată conform legislației ruse în august 2014 (înregistrarea nr. 1149102031418). Directorul său era menționat ca fiind dna Ye., cetățean rus, iar sediul social era indicat ca fiind în Yalta, la aceeași adresă înregistrată anterior pentru societatea ucraineană. Printre fondatorii acestei noi entități juridice se afla societatea Ch., care era, de asemenea, fondatoarea societății reclamante în prezenta cauză. Guvernul a furnizat, de asemenea, o copie a unei hotărâri judecătorești, pronunțate la 2 martie 2023 de Curtea de Arbitraj a Republicii Crimeea a Federației Ruse, obținută tot din surse deschise, care implica societatea West East Group (astfel cum a fost înregistrată conform legislației ruse) și orașul Yalta. Litigiul în fața instanței privea cuantumul chiriei care trebuia plătită de societate către oraș și schimbarea destinației aceluiași teren care făcea obiectul prezentei cauze. Acea hotărâre indica faptul că pe terenul în litigiu fuseseră construite mai multe case modulare și că acestea fuseseră închiriate de societatea West East Group ca locuințe de vacanță. Se nota, de asemenea, în acea hotărâre că, în 2019, era în curs de pregătire un nou contract de arendă pe 49 de ani între autoritățile orașului și societatea West East Group.

Guvernul a mai susținut că societatea reclamantă nu a epuizat căile de recurs interne, întrucât ar fi putut solicita despăgubiri pentru acțiunile sau deciziile nelegale ale autorităților statului sau rambursarea costului de întreținere a bunului revendicat sau a oricăror sume de bani investite în acesta. În subsidiar, Guvernul a susținut că cererea era vădit nefondată.

Societatea reclamantă nu a fost de acord cu argumentele Guvernului. Aceasta a reiterat că societatea West East Group era încă înregistrată conform legislației ucrainene (înregistrarea nr. 30973294) și că directorul său era dl Zh. A mai notat că „era plauzibil” ca o societate cu aceeași denumire să fi fost înregistrată în Crimeea după ocupația rusă, de exemplu, de către foștii angajați ai societății ucrainene care rămăseseră în Crimeea. În cele din urmă, a susținut că faptul că Ucraina pierduse controlul asupra Peninsulei Crimeea nu a împiedicat instanțele ucrainene să pronunțe o hotărâre definitivă în cauză care a privat-o de drepturile sale asupra terenului în litigiu și că, după încheierea ocupației, nici atunci nu ar fi putut folosi terenul așa cum își propusese.

Curtea notează de la început că, pe baza materialului care i-a fost prezentat, reclamanta în prezenta cauză este societatea ucraineană West East Group Ltd (ТОВ «Вест Іст Груп»).

În ceea ce privește problemele de admisibilitate ridicate de Guvern, Curtea nu consideră necesar să se pronunțe separat asupra acestora, întrucât plângerea societății reclamante este, în orice caz, vădit nefondată din următoarele motive.

Principiile generale privind ingerința în respectarea bunurilor au fost rezumate, de exemplu, în Kryvenkyy c. Ucrainei (nr. 43768/07, § 42, 16 februarie 2017). În special, Curtea trebuie să evalueze dacă ingerința a fost legală și a fost efectuată în interes public și dacă a urmărit un scop legitim prin mijloace rezonabil proporționale cu scopul urmărit a se realiza (ibid.).

Curtea notează că, la 9 iunie 2009, societatea reclamantă a încheiat un contract de arendă prin care era îndreptățită să folosească terenul în cauză pentru o perioadă de patruzeci și nouă de ani, cu scopul de a dezvolta un proiect de construcție rezidențială. Societatea reclamantă obținuse anterior numeroase autorizații în acest scop (a se vedea paragraful 2 de mai sus). În consecință, avea o speranță legitimă de a putea folosi terenul și de a-și desfășura activitățile pe acesta. Aceste speranțe legitime și interesele economice atașate erau suficient de importante pentru a constitui un interes substanțial care echivala cu „bunuri” în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1. Invalidarea contractului de arendă printr-o decizie judecătorească a constituit, prin urmare, o ingerință în bunurile reclamantei (a se vedea Budivelno investytsiyna grupa 1 c. Ucrainei [Comitet], nr. 56903/10, §§ 39-40 și 44, 17 decembrie 2020, cu referințe suplimentare).

În ceea ce privește legalitatea, Curtea notează că instanțele interne au stabilit că terenul în cauză intra în zona de protecție a apelor de doi kilometri și nu putea fi folosit pentru construcții rezidențiale. Pronunțând această decizie, acestea s-au întemeiat, în special, pe prevederile Codului apelor în vigoare de la adoptarea sa, în 1995 (a se vedea paragraful 9 de mai sus). Deși societatea reclamantă obținuse autorizații de construcție de la diferite autorități înainte de încheierea contractului de arendă, se pare că o cerință legislativă atât de clară nu putea fi anulată prin deciziile autorităților locale. În ceea ce privește argumentul societății reclamante în fața instanțelor naționale potrivit căruia, în așezările urbane, zonele de protecție a apelor trebuiau stabilite de autoritățile locale pe baza situației reale de la fața locului și că nu fuseseră adoptate documente tehnice corespunzătoare pentru Alupka (a se vedea paragraful 6 de mai sus), Curtea notează că, în acest caz, aplicarea regulii generale de doi kilometri ar fi părut cu atât mai rezonabilă. Prin aceasta, societatea reclamantă avea cunoștință sau ar fi trebuit să aibă cunoștință de faptul că terenul era situat într-o astfel de zonă specială și că exista posibilitatea ca dreptul său asupra acelui teren să fie anulat (a se vedea Shynkarenko c. Ucrainei (dec.), nr. 64661/11, 15 octombrie 2019, § 28).

În această privință, Curtea reamintește că revine în primul rând autorităților naționale, în special instanțelor, să interpreteze și să aplice dreptul intern. Deși nu este obligată de constatările instanțelor naționale și rămâne liberă să își facă propria apreciere în lumina tuturor materialelor aflate în fața sa, în mod normal, are nevoie de elemente convingătoare pentru a se îndepărta de constatările de fapt la care au ajuns instanțele naționale. În împrejurările prezentei cauze și în absența oricărei dovezi contrare, Curtea nu găsește elemente convingătoare pentru a pune în discuție concluzia la care au ajuns instanțele naționale în această privință (a se vedea, Ibrahimbeyov și alții c. Azerbaidjanului, nr. 32380/13, §§ 47-48, 16 februarie 2023).

Rezultă că ingerința în drepturile de proprietate ale societății reclamante a fost o consecință legală a aplicării dispozițiilor interne relevante. Aceasta a urmărit asigurarea respectării statului de drept și, prin urmare, a fost în interes public.

În ceea ce privește proporționalitatea, Curtea trebuie să stabilească dacă a fost păstrat un just echilibru între cerințele interesului general în această privință și interesul societății individuale în cauză. Curtea recunoaște că statul beneficiază de o marjă largă de apreciere în ceea ce privește mijloacele de utilizat și în ceea ce privește chestiunea dacă consecințele sunt justificate în interesul general în scopul atingerii obiectivului urmărit (a se vedea, de exemplu, G.I.E.M. S.R.L. și alții c. Italiei [MC], nr. 1828/06 și alte 2 cereri, § 293, 28 iunie 2018).

Curtea notează că măsura în cauză a împiedicat utilizarea în continuare a terenului așa cum intenționa societatea reclamantă, din cauza restricțiilor din dreptul intern. În același timp, societatea reclamantă nu a susținut că, înainte de inițierea procedurii de invalidare a contractului de arendă în 2013, începuse vreo lucrare de construcție, obținuse investiții sau, în alt mod, începuse activitățile planificate (a se compara cu Budivelno investytsiyna grupa 1, citată mai sus, § 51). Mai mult, societatea reclamantă nu a susținut că ar fi suferit vreun prejudiciu financiar concret (a se compara cu Kryvenkyy, §§ 19 și 35, și Budivelno investytsiyna grupa 1, § 54, ambele citate mai sus). Curtea observă, în această privință, că achiziționarea de teren în scopuri de dezvoltare, în general, cu atât mai mult pe malul mării, comportă un risc comercial ridicat, deoarece depinde de mulți factori, cum ar fi forțele economice și de piață, precum și modificările sau revocarea deciziilor autorităților de urbanism. În absența oricărei informații cu privire la consecințele negative reale pe care le-ar fi putut suferi societatea reclamantă, Curtea consideră că prezenta ingerință nu poate fi considerată ca având i-a impus o sarcină disproporționată.

Având în vedere toate considerentele de mai sus, Curtea constată că, în împrejurările prezentei cauze, ingerința reclamată nu poate fi considerată ca fiind arbitrară sau ca nereușind să treacă testul de proporționalitate în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1.

Rezultă că prezenta plângere este vădit nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 (a) și 4 din Convenție. Pentru aceste motive, Curtea, în unanimitate, Declară cererea inadmisibilă. Redactată în limba engleză și comunicată în scris la 14 noiembrie 2024. Martina Keller María Elósegui Grefier adjunct Președinte

On 2 April 2009 the Alupka Town Council decided to allow the applicant company to lease the land specifying that it was designated as land for “urban construction” and included land which had been classified as land for “green spaces” and land for “public use”.

On 9 June 2009 the parties signed a 49-year lease contract, according to which the plot of land was classified as land for “urban construction” and as “recreational land”. The applicant company had to respect a 100-metre water-protection zone as part of the plot of land was located on the seashore.

In February 2013 the local prosecutor initiated proceedings to have the 2009 decision of the Alupka Town Council and the lease contract invalidated. He argued that the plot of land should not have been allocated for construction as it was located within the water-protection zone and within the resort area. No residential construction was permitted on such land. The prosecutor also noted that by a judgment which had come into force on 20 December 2012, several Alupka Town Council officials had been convicted of having unlawfully allocated land to the applicant company. One of the pieces of evidence in those proceedings was an expert conclusion confirming that the land could not be allocated for residential construction and was classified as protected land. 6 . The applicant company disagreed, arguing that it had obtained all necessary permits for the allocation of the land. It further stated that while the Water Code did indeed establish a two-kilometre water-protection zone along the seashore, within urban settlements the water-protection zone was to be established according to the actual circumstances and as defined by special technical documentation to be adopted by the respective municipality. No such documentation had been issued by the Alupka Town authorities. Moreover, there were residential buildings on the plots of land adjacent to the disputed one.

On 10 June 2013 the Crimea Commercial Court allowed the prosecutor’s claims.

On 4 November 2013 the Sevastopol Commercial Court of Appeal quashed this judgment and ruled against the prosecutor. It found that the disputed land was classified as land for “urban construction” and had been used by the applicant company according to its purpose. 9 . On 1 April 2014 the High Commercial Court of Ukraine, upon a cassation appeal by the prosecutor, quashed the appellate court’s judgment and upheld the local court’s findings. Referring to Articles 88 § 5 and 90 § 1 of the Water Code and Article 60 §§ 1 and 3 of the Land Code, the court established that the legislation provided for a two-kilometre water-protection zone along the seashore and around coastal lakes which could only be used to build specific objects, for example, sanatoriums and other healthcare facilities. The Alupka Town Council could not take a decision to establish a protection zone that was smaller than that set out by the legislation. Therefore, both the decision of 2 April 2009 and the subsequent lease contract of 9 June 2009 were declared null and void.

In its submissions to the Court the applicant company provided no information as to whether it had started any construction works on the plot of land at issue or how it had actually been using the land.

The Government further argued that the applicant company had failed to exhaust domestic remedies as it could have claimed damages for the unlawful actions or decisions of the State authorities or the reimbursement of the cost of maintenance of the reclaimed property or any money it had invested in it. In the alternative, the Government maintained that the application was manifestly ill-founded.

The applicant company disagreed with the Government’s arguments. It reiterated that the company West East Group was still registered under Ukrainian law (registration no. 30973294) and that its director was Mr Zh. It further noted that “it was conceivable” that a company with the same name had been registered in Crimea after its occupation by Russia, for example, by the former employees of the Ukrainian company who had stayed in Crimea. Lastly, it argued that the fact that Ukraine had lost control over the Crimean Peninsula did not prevent the Ukrainian courts from giving a final judgment in the case depriving it of its rights over the disputed plot of land and that after the occupation had ended it would still not be able to use the land as planned.

The Court notes at the outset that, based on the material before it, the applicant in the present case is the Ukrainian company West East Group Ltd ( ТОВ «Вест Іст Груп »).

As regards the admissibility issues raised by the Government, the Court does not consider it necessary to rule separately on them given that the applicant company’s complaint is in any case manifestly ill‑founded for the following reasons.

The general principles regarding interference with the peaceful enjoyment of possessions have been summarised in, for example, Kryvenkyy v. Ukraine (no. 43768/07, § 42, 16 February 2017). In particular, the Court must assess whether the interference was lawful and effected in the public interest and whether it pursued a legitimate aim by means reasonably proportionate to the aim sought to be realised ( ibid .).

The Court notes that on 9 June 2009 the applicant company concluded a lease contract by which it was entitled to use the land at issue for a period of forty-nine years with the purpose of developing a residential construction project. The applicant company had previously obtained numerous permits for that purpose (see paragraph 2 above). Accordingly, it had a legitimate expectation of being able to use the land and carry out its activities on it. Those legitimate expectations and attached economic interests were sufficiently important to constitute a substantive interest which amounted to “possessions” within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. The invalidation of the lease contract by a court decision therefore constituted an interference with the applicant’s possessions (see Budivelno investytsiyna grupa 1 v. Ukraine [Committee], no. 56903/10, §§ 39-40 and 44, 17 December 2020, with further references).

As to lawfulness, the Court notes that the domestic courts established that the land in question fell under the two-kilometre water protection zone and could not have been used for residential construction. In so ruling they relied, in particular, on the provisions of the Water Code that had been in place since its adoption in 1995 (see paragraph 9 above). While the applicant company had obtained permits for construction from different authorities before concluding the lease contract, it appears that such a clear legislative requirement could not have been overridden by the decisions of the local authorities. As to the applicant company’s argument before the domestic courts that in urban settlements water protection zones had to be established by the local authorities based on the actual situation on the ground and that no respective technical documents were adopted for Alupka (see paragraph 6 above), the Court notes that in that case the application of the general two ‑ kilometre rule would have appeared to be all the more reasonable. With this, the applicant company was or should have been aware that the land was located in such a special zone and that there was a possibility that its entitlement to that land could be annulled (see Shynkarenko v Ukraine (dec.), no. 64661/11, 15 October 2019, § 28).

In this connection the Court reiterates that it is primarily for the national authorities, notably the courts to interpret and apply domestic law. While it is not bound by the findings of domestic courts and remains free to make its own appreciation in the light of all the material before it, in normal circumstances it requires cogent elements to lead it to depart from the findings of fact reached by the domestic courts. In the circumstances of the present case, and in the absence of any evidence to the contrary, the Court finds no cogent elements to question the conclusion reached by the domestic courts in this regard (see, Ibrahimbeyov and Others v. Azerbaijan , no. 32380/13, §§ 47-48, 16 February 2023).

It follows that the interference with the applicant company’s property rights was a lawful consequence of the application of the relevant domestic provisions. It was aimed at securing the respect for the rule of law and was thus in the public interest.

As to proportionality, the Court must determine whether a fair balance has been struck between the demands of the general interest in this respect and the interest of the individual company concerned. The Court recognises that the State enjoys a wide margin of appreciation with regard to the means to be employed and to the question of whether the consequences are justified in the general interest for the purpose of achieving the objective pursued (see, for example, G.I.E.M. S.R.L. and Others v. Italy [GC], nos. 1828/06 and 2 others, § 293, 28 June 2018).

The Court notes that the measure at issue prevented further use of the land as intended by the applicant company because of the restrictions in domestic law. At the same time, the applicant company has not argued that before the proceedings to invalidate the lease contract were initiated in 2013 it had started any construction works, obtained investment or otherwise commenced its planned activities (contrast Budivelno investytsiyna grupa 1 , cited above, § 51). Furthermore, the applicant company has not argued that it had suffered any concrete financial damage (contrast Kryvenkyy , §§ 19 and 35, and Budivelno investytsiyna grupa 1 , § 54, both cited above). The Court observes in that connection that the acquisition of land for development purposes in general, let alone at the seashore, carries a high commercial risk because it is dependent on many factors, such as economic and market forces as well as changes to or the revocation of decisions of planning authorities. In the absence of any information regarding the actual negative consequences that the applicant company might have suffered, the Court considers that the present interference cannot be said to have placed a disproportionate burden on it.

Having regard to all of the above considerations, the Court finds that, in the circumstances of the present case, the interference complained of cannot be considered to have been arbitrary or to have failed the proportionality test under Article 1 of Protocol No. 1.

It follows that the present complaint is manifestly ill‑founded and must be rejected pursuant to Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention. For these reasons, the Court, unanimously, Declares the application inadmissible. Done in English and notified in writing on 14 November 2024. Martina Keller María Elósegui Deputy Registrar President