Joannou împotriva Turciei

Comunicat la 19 noiembrie 2015 SECȚIUNE Cerere nr. 53240/14 Adriani JOANNOU împotriva Turciei depusă la 28 octombrie 2014 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Adriani Joannou, este un național britanic/chipriot dublu, care s-a născut în 1953 și trăiește în Enfield, Middlesex. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum a prezentat reclamantul, pot fi rezumate după cum urmează. În 1997 reclamantul a fost dotat de cinci parcele de teren de către mătușa ei. Piatra se află în zona ocupată a “TRNC” („Republica Turcă a Ciprului de Nord”). Suprafața totală a terenului este de aproximativ 18 dönüm [1] În 2007, reclamantul a instruit o firmă de avocați din Nicosia care, la rândul său, a obținut un raport de evaluare a terenurilor dintr-un sondaj cipriot turc.

Raportul de evaluare a evaluat fiecare dintre cele cinci parcele de teren și a acordat evaluări pentru cele cinci parcele, care a variat de la 500 GBP per dönüm la 10.000 GBP per dönüm Cu toate acestea, nu s-a specificat cantitatea de teren pe fiecare parcelă: astfel, valoarea totală a terenului nu a fost stabilită în raport. La 25 aprilie 2008, reclamantul, prin intermediul reprezentanților ei, a depus o cerere la Comisia de Proprietăți Immobilabile („PIC”) care a solicitat restituirea terenurilor sau compensarea la valoarea actuală a pieței sale. De asemenea, a solicitat daune pentru pierderea utilizării terenurilor. Compensarea totală a fost de 100.000 GBP per dönüm (1.800,000 GBP sau aproximativ 2.463.000 EUR).

O audiere preliminară a avut loc la 25 mai 2010, la care reprezentantul “TRNC” a făcut o ofertă de decontare de 20.000 GBP, pe care reclamantul a refuzat-o, considerând că este prea scăzut. În noiembrie 2010, nemulțumit cu raportul inițial de evaluare și cu oferta de decontare primită, reclamantul a solicitat un al doilea raport de evaluare, de data aceasta de la un sondaj cipriot grec, închiriat, după examinarea abordării stabilite în hotărârile acestei Curte în Xenides-Arestis c. Turcia (justă satisfacție), nr. 46347/99, 7 decembrie 2006 și Demades v. Turcia (doar satisfacția), nr. 16219/90, 22 aprilie 2008, a evaluat valoarea actuală a terenului, plus pierderea utilizării și a dobânzii, la 2.691.000 EUR.

Ea a prezentat acest raport reprezentanților legali ai ei cu instrucțiuni de a-l prezenta CIB. Reclamantul a afirmat că, între 2011 și 2013, ori de câte ori a solicitat o audiere înainte de CIB, CIB va solicita documente și certificate suplimentare, inclusiv identitatea mătușii și a altor rude, acte de teren și dovezi de căutare efectuate în Registrul de teren împotriva parcelelor de teren relevante. Reclamantul susține că a respectat totuși toate cererile CIB. Reclamantul a solicitat o audiere suplimentară înainte de CIB. O audiere a fost stabilită pentru 25 aprilie 2013 la care IPC a dat reclamantului o listă de nume ale căror identitati trebuiau încă să fie verificate. Reclamantul afirmă că motivul acordat de CIB pentru necesitarea acestei verificări a fost faptul că scrisul de pe documentele originale furnizate de reclamant a fost ilegibil.

La 24 octombrie 2013, a avut loc o altă audiere la care a avut loc o ofertă finală de 60 000 GBP (EUR) 82.300) a fost făcută. Reclamantul a refuzat oferta, deoarece a constituit doar 3% din evaluarea obținută de la sondajul închiriat. Deși reclamantul a solicitat o audiere suplimentară, în prezent nu a fost stabilită de către CIB nici o dată de audiere și, prin urmare, reclamația ei este încă în așteptare înaintea acestuia. Legea și practicile interne relevante Legea și practicile relevante sunt stabilite în Demopoulos și alții c. Turcia (dec.) [GC], nos. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04 și 21819/04, CEDO 2010. COMPLAINTE Reclamantul se plânge în temeiul articolului 6 din Convenție că PIC nu a aplicat în mod corespunzător normele relevante privind compensarea și, ca atare, este un remediu ineficient.

Ea plânge în continuare că procedurile înainte de CIB au durat acum peste șapte ani și sunt încă în așteptare, în încălcarea cerinței de „tempo rațional” de la art. 6 § 1. Reclamantul susține, de asemenea, că a fost respinsă o compensație echitabilă pe baza originii ei cipriote grecești, în încălcarea articolului 14 atunci când este luată în legătură cu art. 1 din Protocolul nr. 1. În acest sens, în baza articolului 13 din Convenție, ea susține în continuare că a fost respinsă un remediu eficace pentru plângerile sale. A existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 fie singur sau luată în legătură cu art. 14 din Convenție?

În circumstanțele particulare ale acestui caz, având în vedere durata procedurii pe care le-a fost petrecută înaintea Comisiei de proprietate imobiliară, reclamantul dispune de un remediu intern eficace pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 (sau singur sau luat în legătură cu art. 14 din Convenție), conform articolului 13 din Convenție? art. 6 § 1 din Convenție s-a aplicat, în acest caz, în cadrul șefului său civil, procedurilor dinaintea Comisiei de imobilizare imobiliară? Dacă este cazul, este lungimea procedurii din acest caz în încălcarea cerinței de „tempo rațional” de la art. 6 § 1 din Convenția? [1] Unitatea de suprafață utilizată în Imperiul Otoman și încă utilizată, în diferite versiuni standardizate, în multe țări care făceau parte din Imperiul Otoman.

A fost definită ca „foarte ritme standard în lungime și lățime”, dar variază considerabil de loc în loc. Se consideră că este echivalentul de aproximativ un sfert de acri. A se vedea Demopoulos și alții v. Turcia (dec.) [GC], nr. 46113/99, CEDO 2010 la p. 12, nota de subsol 1.

Communicated on 19 November 2015

SECOND SECTION

Application no. 53240/14 Adriani JOANNOU against Turkey lodged on 28 October 2014

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Adriani Joannou, is a dual British/Cypriot national, who was born in 1953 and lives in Enfield, Middlesex. A. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows. In 1997 the applicant was gifted five plots of land by her aunt. The plots lie in the occupied area of the “TRNC” (“the Turkish Republic of Northern Cyprus”). The total area of the land is some 18 dönüm . [1] In 2007, the applicant instructed a firm of lawyers in Nicosia who, in turn, obtained a valuation report on the land from a Turkish Cypriot chartered surveyor. The valuation report assessed each of the five plots of land and gave valuations for the five plots, which ranged from GBP 500 per dönüm to GBP 10,000 per dönüm . However, the amount of land on each plot was not specified: thus, the total value of the land was not set out in the report.

On 25 April 2008, the applicant through her representatives filed a claim with the Immovable Property Commission (“IPC”) claiming restitution of the land or compensation at its current market value. She also claimed damages for loss of use of the land. The total compensation sought was GBP 100,000 per dönüm (GBP 1,800,000 or approximately EUR 2,463,000). A preliminary hearing took place on 25 May 2010 at which the “TRNC” representative made a settlement offer of GBP 20,000, which the applicant declined, believing it to be far too low. In November 2010, dissatisfied with both the initial valuation report and the settlement offer she had received, the applicant sought a second valuation report, this time from a Greek Cypriot chartered surveyor.

The chartered surveyor, after considering the approach set out in this Court’s judgments in Xenides-Arestis v. Turkey (just satisfaction), no. 46347/99, 7 December 2006 and Demades v. Turkey (just satisfaction), no. 16219/90, 22 April 2008, assessed the current value of the land, plus loss of use and interest, at EUR 2,691,000. She gave this report to her legal representatives with instructions to submit it to the IPC. The applicant alleged that, between 2011 and 2013, whenever she sought a hearing before the IPC, the IPC would request further documentation and certificates, including the identities of her aunt and other relatives, land deeds and evidence of searches made in the Land Registry against the relevant plots of land.

The applicant maintains that she nonetheless complied with all of the IPC’s requests. Frustrated at the lack of progress of her claim, the applicant requested a further hearing before the IPC. A hearing was then set for 25 April 2013 at which the IPC gave the applicant a list of names whose identities still had to be verified. The applicant states that the reason given by the IPC for requiring this further verification was that the handwriting on the original documents provided by the applicant was illegible. On 24 October 2013, another hearing took place at which a final offer of GBP 60,000 (EUR 82,300) was made. The applicant declined the offer, since it amounted to only 3% of the valuation she had obtained from the chartered surveyor.

Although the applicant has requested a further hearing, at the present time no hearing date has been set by the IPC and thus her claim is still pending before it. B. Relevant domestic law and practice The relevant law and practice are set out in Demopoulos and Others v. Turkey (dec.) [GC], nos. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04 and 21819/04, ECHR 2010. COMPLAINTS The applicant complains under Article 6 of the Convention that the ICP has failed properly to apply the relevant rules on compensation and, as such, is an ineffective remedy.

She further complains that proceedings before IPC have now lasted over seven years and are still pending, in breach of the “reasonable time” requirement in Article 6 § 1. The applicant also alleges that she has been denied fair compensation on the basis of her Greek Cypriot origin, in violation of Article 14 when taken in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1. In this respect, relying on Article 13 of the Convention, she further alleges that she has been denied an effective remedy for her complaints.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 either alone or taken in conjunction with Article 14 of the Convention? 2. In the particular circumstances of this case, having regard to the length of time proceedings have been pending before Immovable Property Commission, did the applicant have at her disposal an effective domestic remedy for her complaints under Article 1 of Protocol No. 1 (either alone or taken in conjunction with Article 14 of the Convention), as required by Article 13 of the Convention? 3. Was Article 6 § 1 of the Convention under its civil head applicable to the proceedings before the Immovable Property Commission in the present case? If so, is the length of the proceedings in the present case in breach of the “reasonable time” requirement of Article 6 § 1 of the Convention?

[1] . Unit of area used in the Ottoman Empire and still used, in various standardised versions, in many countries which were formerly part of the Ottoman Empire. It was defined as “forty standard paces in length and breadth”, but varied considerably from place to place. It is considered to be the equivalent of about a quarter of an acre. See Demopoulos and Others v. Turkey (dec.) [GC], no. 46113/99, ECHR 2010 at p. 12, footnote 1.