CAUZUL CU IOANNU / TURKEY (Declarația nr. 18364/91) JUGUL doar satisfacția STRASBOURG 22 iunie 2010 FINAL 22/11/2010 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Ioannou c. Turcia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Al patrulea secțiunea), ședința ca Camera compusă din: Nicolas Bratza, Președintele, Giovanni Bonello, Ljiljana Mijović, David Thór Björgvinsson, Ján Šikuta, Päivi Hirvelä, Ișıl Karakaș, judecători și Fatoș Aracı, grefierul adjunct al secțiunii care s-a deliberat în particular la 1 iunie 2010, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURA Cazul a apărut într-o cerere (nr. 18364/91) împotriva Republicii Turciei depusă la Comisia Europeană a Drepturilor Omului („Comisia”) în temeiul articolului 25 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale (nr. 18364/91) de către un național cipriot, dl Andreas Ioannou (nr. „reclamantul”), la 7 iunie 1991. Într-o hotărâre pronunțată la 27 ianuarie 2009 („Hotărârea principală”), Curtea a respins diverse obiecții preliminare formulate de guvernul turc și a constatat încălcări continue ale articolului 8 din Convenție din cauza negarării complete a dreptului reclamantului de a respecta domiciliul său și a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în temeiul faptului că reclamantul a fost refuzat accesul și controlul, utilizarea și bucuria proprietăților sale, precum și orice compensare pentru ingerința în drepturile sale de proprietate. În plus, a constatat că nu este necesar să examineze plângerea reclamantului în temeiul articolului 14 din Convenția ( Ioannou c. Turcia, nr. 18364/91, §§ 14, 30, 40 și 43 și punctele 1-4 din dispozițiile operative, 27 ianuarie 2009). În conformitate cu art. 41 din Convenție, reclamantul a solicitat satisfacție echitabilă de 727.844 lire chipriote (CYP aproximativ 1.243.594 Euro (EUR) pentru privarea proprietăților sale în ceea ce privește perioada între ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, și 31 decembrie 2007. Două rapoarte de evaluare, care stabilesc baza pierderii reclamantului, au fost adăugate observațiilor sale. În plus, reclamantul a solicitat CYP 300.000 (aproximativ EUR) 512.580) în ceea ce privește prejudiciile morale și 7,688.5 EUR pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre, Curtea a rezervat-o în ansamblu și a invitat Guvernul și reclamantul să prezinte, în termen de trei luni, observațiile lor scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., §§ 57 și 60 și punctul 5 din dispozițiile operative). La 13 iulie 2009, Curtea a invitat reclamantul și Guvernul să prezinte orice materiale pe care le considerau relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților vizate de hotărârea principală. În septembrie 2009, reclamantul a fost invitat să prezinte dovezi scrise privind faptul că proprietățile în joc au fost încă înregistrate în numele său sau pentru a indica și a susține orice transfer de proprietate care ar fi putut avea loc. La 30 septembrie 2009, reclamantul a produs certificate de proprietate a proprietăților imobiliare ocupate de turc eliberate de Departamentul de Terenuri și Sondaje al Republicii Cipru. Ea transpiră din aceste documente că, la 29 septembrie 2009, proprietățile descrise la punctele 15 și 16 de mai jos au fost înregistrate în numele lui Ioannou Michael Andreas. Într-o scrisoare din 22 aprilie 2010, Guvernul a solicitat Curtea să decidă că nu este necesar să continue examinarea cererilor de satisfacție ale reclamantului. Ei au invocat principiile afirmate de Marea Camera din Demopoulos și alții c. Turcia ([GC] (Dec.), nr. 46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 1020/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1 Martie 2010) și a susținut că reclamantul ar trebui să-și adreseze cererile către Comisia de proprietate imobiliară (CIB) instituită prin Legea „TRNC” 67/2005. 10. Curtea observă în primul rând că argumentele guvernamentale nu au fost solicitate; acestea au fost primite de Registru mult timp după expirarea termenului pentru depunerea de observații cu privire la satisfacția echitabilă și aproape două luni după eliberarea deciziei Marei Camere în Demopoulos În orice caz, Curtea nu poate să reitere jurisprudența sa conform căreia obiecții bazate pe neepuizarea recoursurilor interne formulate după ce a fost declarată admisibilă nu pot fi luate în considerare la etapa de merit (a se vedea Demades c. Turcia (merită), nr. 16219/90, § 20, 31 iulie 2003, și Alexandrou v. Turcia (merit), nr. 16162/90, § 21, 20 ianuarie 2009) sau într-o etapă ulterioară. Această abordare nu a fost modificată de Marea Camera, deoarece cazurile Demopoulos și altele nu au fost declarate admisibile atunci când Legea 67/2005 a intrat în vigoare și când Turcia a contestat că căile de recurs interne nu au fost epuizate. 12. În plus, Curtea consideră că concluziile sale anterioare în cazul în cauză că reclamantul nu a fost obligat să epuizeze remediul introdus prin Legea 67/2005 constituie res judicata Acesta reamintește că, după introducerea mecanismului de compensare înainte de introducerea CIB, guvernul a formulat o obiecție bazată pe neepuizarea recourslor interne. Această obiecție a fost respinsă în hotărârea principală (a se vedea punctul 14 din hotărârea principală și punctul 1 din dispozițiile sale operative). Guvernul a solicitat, de asemenea, în mod ineficient trimiterea cazului la Marea Camera. 13. Prin urmare, Curtea va continua să examineze cazul în temeiul articolului 41 din Convenție. II. APLICAREA ARTICOLULUIUI 41 DE CONVENȚIE 14. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractanți în cauză permite numai reparații parțiale, Curtea permite, dacă este necesar, să ofere satisfacție echitabilă părții vătămate.” Prejudicii materiale și morale Observațiile părților (a) Reclamantul 15. În declarațiile sale juste de satisfacție din 3 iunie 2000, reclamantul a solicitat CYP 266 251 (aproximativ 454.916) pentru prejudicii materiale. Se baza pe raportul unui expert care evaluează valoarea pierderilor sale care include pierderea închirierii anuale colectate sau se preconizează să fie colectate din închirierea proprietăților sale, plus dobânzi de la data în care aceste închirieri erau obligatorii până la ziua plății. Inchirierea a fost solicitată pentru perioada din ianuarie 1987, atunci când guvernul contestat a acceptat dreptul de cerere individuală, până la 31 decembrie 2000. Reclamantul nu a solicitat compensații pentru orice expropriare presupusă, deoarece el a fost încă proprietarul juridic al proprietăților. Raportul de evaluare conține o descriere a casei reclamantului din Kyrenia, care a conținut șase camere, o bucătărie și o baie și a avut o suprafață totală de aproximativ 200 Metru pătrat (m2). A fost construit în 1973 la o distanță de 600 de metri de litoral cu cadru de beton armat, pereți de cărămidă pătrat și acoperiș cu piese importate. A fost înregistrată după cum urmează (a se vedea punctul 9 j) din judecata principală): - Kyrenia, Pano Kyrenia, casa cu curte (nivel de sol), nr. 7, strada Demostenous, foaie/plan 12/20, plot nr. 34, zona: 785 m2, partajeaza: întreg. 16. În plus, reclamantul a fost proprietarul a opt bucăți de teren și a unei primăvare de apă dulce dispersate în diferite localități ale satelor Ayios Ambrosios, Klepini și Ayios Epiktitos. Acestea au fost înregistrate după cum urmează (a se vedea punctul 9 literele (a) – (i) din hotărârea principală): (a) Kyrenia, Klepini, Boumbourka, câmp cu copaci, foaie/plan 13/33, plot nr. 72, zona: 2.784 m2, cota: întreg; (b) Kyrenia, Ayios Epiktitos, Karamanou, câmp cu copaci, foaie/plan 12/32, plot nr. 235, zona: 539 m2, partajeaza: întreg; (c) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Alakati tou Platymati, câmp cu copaci, foaie/plan 13/19, plot nr. 220/2, zona: 7,078 m2, partajeaza: întreg; (d) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, câmp cu copaci, foaie/plan 13/20, plot nr. 63, zona: 3,365 m2, partajeaza: întreg; (e) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, câmp cu copaci, foaie/plan 13/20, ploaie nr. 130, zona: 3.301 m2, cota: întreagă; (f) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, câmp cu copaci, foaie/plan 13/20, ploaie nr. 151, zona: 174 m2, cota: întreagă; (g) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Platanos, grădină și câmp cultivat, foaie/plan 13/22, ploaie nr. 524, zona: 55 m2, cota: întreagă; (h) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vrysi tou Potamou, primăvara de apă dulce, foaie/plan 13/22, plot nr. 608/1, cota: întreagă; (i) Kyrenia, Ayios Amvrosios, Mangou, câmp cu copaci, foaie/plan 13/31, plot nr. 34, zona: 3,819 m2, cota: întreagă. 17. Punctul de începere a raportului de evaluare a fost clasificarea proprietăților reclamantului în trei categorii: (a) casa din Kyrenia; (b) terenuri cu perspective și potențiale de dezvoltare imediată; (c) terenuri pentru care perspectivele imediate sau previzibile au fost limitate la utilizarea agricolă. Potrivit expertului, pentru proprietățile din categoriile (a) și (b), chiria la sol a fost un procent de 4-6% din valoarea pieței proprietăților, în timp ce pentru terenurile agricole, în 1974, chiria a fost între CYP 2 și 35 per decare pe an. În special, în 1974, casa reclamantului din Kyrenia a avut o valoare de piață aproximată de 20.000 (aproximativ 34.172 EUR), ceea ce a însemnat o chirie anuală de 800 EUR (aproximativ 1.366 EUR). În 1974, câmpurile reclamantului au avut o valoare de piață totală aproximată de 17.152 CYP (aproximativ 29.305) EUR și o chirie anuală totală de 1.039 EUR (aproximativ EUR) 1,775) ar fi putut fi obținute de la ele. Expertul a luat în considerare natura zonei în curs de studiu și tendința creșterii chiriei (o medie de 12% pe an pentru chirie la sol, 7% pe an pentru proprietăți agricole uscate și 5% pe an pentru grădini și case). Dobânzile compuse pentru plată întârziată au fost aplicate la o rată de 8% pe an. 18. La 25 ianuarie 2008, în urma solicitării Curții de actualizare a evoluțiilor cazului, reclamantul a prezentat cereri actualizate pentru o justă satisfacție, care au fost destinate să acopere perioada de pierdere a utilizării proprietăților între 1 ianuarie 1987 și 31 decembrie 2007. El a elaborat un raport de evaluare revizuit care, pe baza criteriilor adoptate în raportul precedent, a concluzionat că întregul sumă datorată pierderii utilizării a fost CYP 406,334 plus CYP 321.509 pentru interese (interesele aplicate începând cu 2001 au fost de 6 la sută pe an). Sumă totală solicitată sub acest cap a fost deci CYP 727,844 (aproximativ 1,243,594). 19. La 30 septembrie 2009, reclamantul a elaborat un raport de evaluare revizuit, care trebuia să acopere pierderea utilizării pentru perioada cuprinsă între 1 ianuarie 1987 și 31 decembrie 2009. Pe baza criteriilor utilizate în rapoartele anterioare, expertul desemnat de solicitant a considerat că întreaga sumă datorată clientului său pentru prejudicii materiale a fost de 1397,270 EUR. 20. Expertul anexat la raportul său o hotărâre a Curții de district Kyrenia, dată la 6 iulie 1973, privind compensarea achizițiilor de teren care a avut loc în februarie 1970. De la această hotărâre s-a dovedit că valorile terenurilor situate în Ayios Amvrosios la momentul respectiv au fost între CYP 560 (aproximativ 956) și CYP 1.120 (aproximativ 1,913) per decare și că valorile terenurilor au avut o creștere de 20% anuală. Expertul a prezentat, de asemenea, o tabelă sinoptică care indică prețurile de zece „vânzări comparabile pentru proprietăți în Kato Kyrenia și Ayios Amvrosios”. Potrivit acestui tabel, valoarea de un metru pătrat din 1974 a locului de construcție a fost compusă între CYP 24.1 (aproximativ 41 EUR) și CYP 28,7 (aproximativ 49 EUR), în timp ce câmpurile ar putea fi vândute pentru un preț compus între CYP 0,969 (aproximativ 1,65 EUR) și CYP 1,28 (aproximativ 2,18 EUR pe metru pătrat. 21. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 3 iunie 2000, reclamantul a solicitat în continuare 300.000 de CYP (aproximativ 512.580) în ceea ce privește prejudiciile morale. Această sumă a fost calculată pe baza sumei atribuite de Curte în cauza Loizidou ((justă satisfacție), 28 iulie 1998, Raporturi de hotărâri și decizii 1998-IV), ținând cont însă de perioada de timp pentru care a fost reclamată prejudiciul în cazul instantaneu a fost mai lungă și că a existat, de asemenea, o încălcare a articolului 8 din Convenție. (b) Guvernul 22. Guvernul a depus observații cu privire la cererile actualizate ale reclamantului pentru satisfacție echitabilă la 30 iunie 2008, 15 octombrie 2008 și 6 octombrie 2009. Acestea au subliniat că prezenta cerere face parte dintr-un grup de cazuri similare care ridică o serie de probleme și au susținut că, ca creștere anuală a valorii proprietăților au fost aplicate, ar fi nedrept să se adaugă dobânzi compuși pentru plata întârziată, iar Turcia a recunoscut competența Curții la 21 ianuarie 1990 și nu în ianuarie 1987. În orice caz, valoarea presupusă de piață a proprietăților din 1974 a fost exorbitană, extrem de excesivă și speculativă; nu a fost bazată pe date reale cu care să facă o comparație și a acordat o alocație insuficientă pentru volatilitatea pieței proprietăților și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe nivel internațional. Raportul prezentat de solicitant a continuat, în schimb, pe baza presupunerii că piața proprietăților ar fi continuat să prospere cu o creștere susținută pe parcursul întregii perioade examinate. 23. Guvernul a elaborat un raport de evaluare elaborat de autoritățile turc-chipriot, pe care acestea le considerau bazate pe o „evaluare realistă a valorilor pieței din 1974, având în vedere dosarele și vânzările comparative de teren relevante în zonele în care se aflau proprietățile []”. Acest raport conține două propuneri, care evaluează, respectiv, suma datorată pentru pierderea utilizării proprietăților și a valorii lor actuale. A doua propunere a fost formulată pentru a oferi reclamantului opțiunea de a vinde proprietățile statului, renunțând astfel titlului și cererilor în ceea ce privește acestea. 24. Raportul elaborat de autoritățile turc-chipriot a specificat că ar fi posibil să se prevadă, imediat sau după soluționarea problemei Ciprului, restituirea proprietăților descrise la alineatele 15 și 16 literele (a), (b), (c) și (f) de mai sus. Celelalte proprietăți imobile menționate în cerere erau posedate de refugiați; acestea nu puteau constitui obiectul restituirii, dar ar putea acorda dreptul la compensații financiare, care să fie calculate pe baza pierderii veniturilor (punând în aplicare o chirie de 5% pe valorile pieței 1974) și creșterea valorii proprietăților între 1974 și data plății. Dacă reclamantul ar fi aplicat CIB, acesta din urmă ar fi oferit CYP 39.115,93 (aproximativ 66.833) pentru a compensa pierderea utilizării și a CYP 41.663,75 (aproximativ 71.186) pentru valoarea proprietăților. Potrivit unui expert desemnat de autoritățile din „TRNC”, valoarea de piață deschisă din 1974 a proprietăților descrise la alineatele 15 și 16 mai sus era de 6.808 CYP (aproximativ 11.632). După îndeplinirea anumitor condiții, IPC ar fi putut, de asemenea, să ofere reclamantului schimbul de proprietăți cu proprietățile turc-cipriote situate în sud-est insulei. 25. În observațiile lor din 6 octombrie 2009, guvernul a remarcat că suma sugerată de CIB pentru pierderea utilizării ar constitui o satisfacție suficientă pentru solicitant. 26. Guvernul a observat, de asemenea, că, în evaluarea sa ca compensație pentru pierderea utilizării, CIB a colectat datele din partea Departamentului de Terenuri și Sondaje privind prețurile de achiziție pentru proprietăți comparabile din 1973-1974 și a examinat, de asemenea, dezvoltarea ratelor dobânzilor Băncii Centrale din Cipru. Pierderea veniturilor a fost apoi calculată prin presupunerea că chiria obținută ar fi fost de 5% din valoarea proprietăților; această ultima valoare a fost modificată în fiecare an pe baza indicelui valorii pieței terestre. Ratele dobânzii din Banca Centrală din Cipru au fost aplicate pe sumele datorate din 1974. 27. Prin urmare, se poate spune că CIB a utilizat aceleași criterii ca reclamanții grec-chipriot. Cu toate acestea, fiind în posesia registrelor de terenuri în care au fost înregistrate vânzări comparabile, a fost mai bine plasat să evalueze valorile pieței din 1974 ale proprietăților. Calculele lor au fost foarte presupunătoare; de exemplu, procentul utilizat pentru evaluarea pierderii veniturilor au fost frecvent la fel pentru clădirile, câmpurile, limbilele și parcelele de teren, indiferent de locația lor, de existența energiei electrice sau a aprovizionării cu apă și de accesul la un drum minor sau major. Dimpotrivă, autoritățile turc-chipriote au luat în considerare toate aceste factori; au aplicat un procent mai mare pentru clădirile din zonele construite decât pentru câmpurile vacante. 28. Guvernul a insistat, de asemenea, că, deoarece nu ar putea fi exclus faptul că proprietățile în cauză au fost transferate în cadrul sistemului juridic al Ciprului de Sud, reclamanții ar trebui să fie obligați să furnizeze certificate de căutare emise de Departamentul grec-chipriot de terenuri și sondaje. Incapacitatea de a susține titlul proprietăților în momentul material și în momentul hotărârii Curții ar trebui considerată ca fiind o incapacitate de a coopera cu Curtea. Nu ar trebui acordată satisfacție echitabilă în ceea ce privește cererile nefondate sau dubioase. 29. După eliberarea hotărârii principale a Curții, autoritățile turc-chipriot au invitat reclamantul să solicite CIB pentru a ajunge la un acord cu privire la chestiunile de compensare. Această atitudine se datorează în principal motivelor politice și presiunii exercitate de autoritățile greco-chipriote pentru a descuraja cetățenii să se aplice CIB. Informațiile greșite au fost furnizate cu privire la competențele sale și a ciprioților greci-chiprioți care i-au aplicat au fost interogate de Biroul Procurorului General. În 2006, media greacă-chipriot a dezvăluit chiar o „lista chimică” și a publicat numele reclamanților CIB. 30. Guvernul a remarcat în cele din urmă că afirmația reclamantului în ceea ce privește prejudiciile morale era incompatibilă cu jurisprudența și practica Curții. Evaluarea Curții 31. Curtea reamintește că, în hotărârea sa principală, a concluzionat că a existat o încălcare continuă a drepturilor reclamantului garantate de art. 8 din Convenția și art. 1 din Protocolul nr. 1 prin negarea completă a drepturilor reclamantului în ceea ce privește domiciliul său și bucurarea pașnică a proprietăților sale din nordul Ciprului (a se vedea punctele 40 și 30 din hotărârea principală). În plus, constatările sale privind încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 s-a bazat pe faptul că, ca urmare a refuzului continuu de acces la terenuri și imobiliare, reclamantul a pierdut în mod eficient tot accesul și controlul, precum și toate posibilitățile de utilizare și de a se bucura de proprietățile sale (a se vedea punctul 28 din hotărârea principală). Prin urmare, el are dreptul la o măsură de compensare în ceea ce privește pierderile legate direct de această încălcare a drepturilor sale începând cu data depunerii declarației Turciei care recunoaște dreptul unei cereri individuale în temeiul articolului 25 din Convenție, anume 22 ianuarie 1987, până în prezent (a se vedea Cankoçak c. Turcia , nos. 25182/94 și 2695/95, § 26, 20 februarie 2001, și Demades v. Turcia (sau satisfacție), nr. 16219/90, § 21, 22 aprilie 2008). În ceea ce privește aceasta, Curtea remarcă că documentele produse de reclamant (a se vedea punctul 8 mai sus) arată că la 29 septembrie 2009 el era încă proprietarul proprietăților descrise la alineatele 15 și 16 mai sus. 32. Cu toate acestea, evaluările furnizate de solicitant implică un grad semnificativ de speculație și nu asumă o alocație suficientă pentru volatilitatea pieței imobiliare și pentru susceptibilitatea sa de a influența atât pe plan intern, cât și pe plan internațional (a se vedea Loizidou c. Turcia) Prin urmare, în evaluarea prejudiciilor materiale suportate de reclamant, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările furnizate de el (a se vedea Xenides-Arestis c. Turcia (doar satisfacția), nr. 46347/99, § 41, 7 Decembrie 2006). În general, consideră că abordarea de evaluare a pierderii suferite de solicitant în ceea ce privește chiria anuală de teren, calculată ca procent din valoarea de piață a proprietăților, care ar fi putut fi obținută în perioada relevantă (Loizidou (justa satisfacție), citată mai sus, § 33 și Demades În plus, Curtea a luat în considerare incertitudinile, inerente oricărei încercări de a cuantifica pierderile reale suportate de reclamant (a se vedea Loizidou c. Turcia (obiecții preliminare), 23 martie 1995, § 102, Serie A nr. 310, și (merit), 18 decembrie 1996, § 32, Raporturi 1996-VI). 33. Curtea constată că, în ciuda solicitării sale de a prezenta materiale relevante pentru evaluarea valorii de piață din 1974 ale proprietăților reclamantului, părțile au produs puține elemente în acest sens. Guvernul s-a bazat pe exactitatea calculelor CIB (a se vedea punctele 25-27 de mai sus), în timp ce reclamantul s-a referit la vânzarea, în 1970, de terenuri comparabile. Potrivit evaluării expertului său, această vânzare a arătat că, în momentul respectiv, prețul de piață al terenurilor situate în Ayios Amvrosios a fost compus între 956 și 1.913 EUR pe decare, care este între 0,956 și 1,913 EUR pe metru pătrat. În plus, în conformitate cu tabelul sinoptic produs de expert, în câmpurile din aceeași locație din 1974 ar putea fi vândute pentru o sumă compusă între EUR 1.65 și 2.18 pe metru pătrat (a se vedea punctul 20 de mai sus). Părțile nu au reușit să producă date relevante pentru evaluarea prețului de piață al clădirilor din 1974. 34. Curtea observă, de asemenea, că reclamantul a prezentat o cerere suplimentară sub formă de dobândă compusă anuală în ceea ce privește pierderile din cauza întârzierii plății sumelor datorii. Deși Tribunalul consideră că ar trebui acordată reclamantului o anumită cantitate de compensare sub formă de dobânzi legale, constată că ratele aplicate de el sunt de partea înaltă (a se vedea, În cele din urmă, Curtea consideră că trebuie acordată o atribuire în ceea ce privește angajarea și sentimentele de neputință și frustrare pe care reclamantul trebuie să le fi experimentat de-a lungul anilor, în absența de a-și utiliza proprietățile așa cum le-a văzut potrivit și de a-și bucura de casă (a se vedea Demades (și doar satisfacția), menționat mai sus, § 29, și Xenides-Arestis (justă satisfacție), citat mai sus, § 47). 36. Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea consideră că sumele reclamantei în ceea ce privește prejudicii materiale și morale (respectiv EUR) 1,397.270 și 512.580 EUR – a se vedea punctele 19 și 21 de mai sus) sunt excesive. În același timp, suma care, în conformitate cu autoritățile „TRNC”, IPC ar fi putut oferi reclamantului în ceea ce privește pierderea utilizării (a se vedea punctul 24 de mai sus) nu pare să țină seama în mod corespunzător de numărul și natura proprietăților deținute de solicitant și enumerate în paragrafele 15 și 16 mai sus. Curtea decide să acorde reclamantului 250.000 EUR. Costuri și cheltuieli 37. În afirmațiile sale juste de satisfacție din 3 iunie 2000, bazate pe facturi din partea reprezentantului său, reclamantul a solicitat CYP 3.093.89 (aproximativ EUR) 5,286) pentru costurile și cheltuielile suportate în fața Curții. Această sumă a inclus CYP 700 (aproximativ 1,196) pentru costul raportului de experți care evaluează valoarea proprietăților sale. Suma de 356,11 EUR, pe care reclamantul a primit-o prin intermediul ajutorului juridic, a fost dedusă din suma solicitată. În cererile sale actualizate pentru satisfacție echitabilă de 25 de EUR Ianuarie 2008 reclamantul a prezentat facturi suplimentare de costuri pentru noul raport de evaluare și pentru taxe juridice de 402,5 EUR și, respectiv, 2.000 EUR. Suma totală solicitată pentru costuri și cheltuieli a fost de 7,688,5 EUR. 38. Guvernul nu a formulat comentarii cu privire la acest punct. 39. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor sale numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și neapărat și au fost rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (a se vedea, de exemplu, Iatridis v. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI). 40. Curtea remarcă că cauza implicată de o anumită cantitate de dovezi factuale și documentare și a solicitat un grad echitabil de cercetare și pregătire. În special, costurile asociate cu elaborarea de rapoarte de evaluare având în vedere natura continuă a încălcărilor în joc au fost esențiale pentru a permite Curții să își ajungă la decizia privind problema justei satisfacții (a se vedea Demades) 41. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că suma solicitată pentru costurile și cheltuielile pentru procedurile de față (7.688.5) este rezonabilă și hotărăște să-l atribuie reclamantului. Curtea consideră oportun ca dobânzile implicite să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL UNANIMOUS respinge cererea Guvernului de a rămâne examinarea cererilor reclamantului pentru o justă satisfacție; Deține (a) statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție, următoarele sume: (i) 250 000 EUR (2 sute cincizeci și cincizeci de mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale și morale; (ii) 7,688.5 EUR (sapte mii șase sute oi opt euro și cincizeci de cenți), plus orice impozit care poate fi taxat reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe sumele de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamantului pentru o justă satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 22 iunie 2010, în conformitate cu art. 77 § § 2 și 3 din Regulamentul de procedură. Fatoș Aracı Nicolas Bratza Președintele adjunct al grefierului
FOURTH SECTION
CASE OF IOANNOU v. TURKEY
(Application no. 18364/91)
(
just satisfaction
)
22 June 2010
FINAL
22/11/2010
This judgment has become final under Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.
In the case of Ioannou v. Turkey,
The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Chamber composed of:
Nicolas Bratza,
President,
Giovanni Bonello,
Ljiljana Mijović,
David Thór Björgvinsson,
Ján Šikuta,
Päivi Hirvelä,
Ișıl Karakaș,
judges,
and Fatoș Aracı,
Deputy
Section Registrar
,
Having deliberated in private on 1 June 2010,
Delivers the following judgment, which was adopted on that date:
1.
The case originated in an application (no. 18364/91) against the Republic of Turkey lodged with the European Commission of Human Rights (“the Commission”) under former Article 25 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Cypriot national, Mr Andreas Ioannou (“the applicant”), on 7 June 1991.
2.
In a judgment delivered on 27 January 2009 (“the principal judgment”), the Court dismissed various preliminary objections raised by the Turkish Government and found continuing violations of Article 8 of the Convention by reason of the complete denial of the right of the applicant to respect for his home and of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention by virtue of the fact that the applicant was denied access to and control, use and enjoyment of his property as well as any compensation for the interference with his property rights. Furthermore, it found that it was not necessary to examine the applicant's complaint under Article 14 of the Convention (
Ioannou v. Turkey
, no.
18364/91, §§ 14, 30, 40 and 43 and points 1-4 of the operative provisions, 27 January 2009).
3.
Under Article 41 of the Convention the applicant sought just satisfaction of 727,844 Cypriot pounds (CYP
–
approximately 1,243,594
euros (EUR)) for the deprivation of his properties concerning the period between January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, and 31 December 2007. Two valuation reports, setting out the basis of the applicant's loss, were appended to his observations. Furthermore, the applicant claimed CYP 300,000 (approximately EUR
512,580) in respect of non-pecuniary damage and EUR 7,688.5 for the costs and expenses incurred before the Court.
4.
Since the question of the application of Article 41 of the Convention was not ready for decision, the Court reserved it in whole and invited the Government and the applicant to submit, within three months, their written observations on that issue and, in particular, to notify the Court of any agreement they might reach (ibid., §§ 57 and 60, and point 5 of the operative provisions).
5.
On 13 July 2009 the Court invited the applicant and the Government to submit any materials which they considered relevant to assessing the 1974 market value of the properties concerned by the principal judgment.
6.
The applicant and the Government each filed comments on this matter.
7.
On 4
September 2009 the applicant was invited to submit written evidence that the properties at stake were still registered in his name or to indicate and substantiate any transfer of ownership which might have taken place.
8.
On 30 September 2009 the applicant produced certificates of ownership of Turkish-occupied immovable properties issued by the Department of Lands and Surveys of the Republic of Cyprus. It transpires from these documents that on 29 September 2009 the properties described in paragraphs 15 and 16 below were registered in the name of Ioannou Michael Andreas.
I.
9.
In a letter of 22 April 2010 the Government requested the Court to decide that it was not necessary to continue the examination of the applicant's just satisfaction claims. They invoked the principles affirmed by the Grand Chamber in
Demopoulos and Others v. Turkey
([GC] (Dec.), nos.
46113/99, 3843/02, 13751/02, 13466/03, 10200/04, 14163/04, 19993/04, 21819/04, 1
March 2010) and argued that the applicant should address his claims to the Immovable Property Commission (the “IPC”) instituted by the “TRNC” Law 67/2005.
10.
The Court first observes that the Government's submissions were unsolicited; they were received by the Registry long after the expiration of the time-limit for filing comments on just satisfaction and almost two months after the delivery of the Grand Chamber's decision in
Demopoulos
. It could therefore be held that the Government are estopped from raising the matter at this stage of the proceedings.
11.
In any event, the Court cannot but reiterate its case-law according to which objections based on non-exhaustion of domestic remedies raised after an application has been declared admissible cannot be taken into account at the merits stage (see
Demades v. Turkey
(merits), no.
16219/90, §
20, 31
July 2003, and
Alexandrou v. Turkey
(merits), no. 16162/90, § 21, 20
January 2009) or at a later stage. This approach has not been modified by the Grand Chamber, as the cases of
Demopoulos and Others
had not been declared admissible when Law 67/2005 entered into force and when Turkey objected that domestic remedies had not been exhausted.
12.
Furthermore, the Court considers that its previous finding in the present case that the applicant was not required to exhaust the remedy introduced by Law 67/2005 constitutes
res judicata
. It recalls that after the compensation mechanism before the IPC was introduced, the Government raised an objection based on non-exhaustion of domestic remedies. This objection was rejected in the principal judgment (see paragraph 14 of the principal judgment and point 1 of its operative provisions). The Government also unsuccessfully requested the referral of the case to the Grand Chamber.
13.
It follows that the Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction should be rejected. The Court will therefore continue to examine the case under Article 41 of the Convention.
II.
APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION
14.
Article 41 of the Convention provides:
“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”
A.
Pecuniary and non-pecuniary damage
1.
The parties' submissions
(a)
The applicant
15.
In his just satisfaction claims of 3 June 2000, the applicant requested CYP 266,251 (approximately EUR 454,916) for pecuniary damage. He relied on an expert's report assessing the value of his losses which included the loss of annual rent collected or expected to be collected from renting out his properties, plus interest from the date on which such rents were due until the day of payment. The rent claimed was for the period dating back to January 1987, when the respondent Government accepted the right of individual petition, until 31 December 2000. The applicant did not claim compensation for any purported expropriation since he was still the legal owner of the properties. The valuation report contained a description of the applicant's house in Kyrenia, which comprised six rooms, a kitchen and a bathroom and had a total area of approximately 200
square metres (m²). It had been built in 1973 at a distance of 600 metres from the seaside with reinforced concrete frame, plastered brick walls and pitched roof with imported tiles. It was registered as follows (see paragraph 9 (j) of the principal judgment):
- Kyrenia, Pano Kyrenia, house with yard (ground level), No. 7, Demosthenous Street, sheet/plan 12/20, plot no. 34, area: 785 m², share: whole.
16.
In addition to that, the applicant was the owner of eight pieces of land and of a freshwater spring scattered at various localities of Ayios Amvrosios, Klepini and Ayios Epiktitos villages. They were registered as follows (see paragraph 9 (a) – (i) of the principal judgment):
(a)
Kyrenia, Klepini, Boumbourka, field with trees, sheet/plan 13/33, plot no. 72, area: 2,784 m², share: whole;
(b)
Kyrenia, Ayios Epiktitos, Karamanou Quarter, field with trees, sheet/plan 12/32, plot no. 235, area: 539 m², share: whole;
(c)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Alakati tou Platymati, field with trees, sheet/plan 13/19, plot no. 220/2, area: 7,078 m², share: whole;
(d)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, field with trees, sheet/plan 13/20, plot no. 63, area: 3,365 m², share: whole;
(e)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, field with trees, sheet/plan 13/20, plot no. 130, area: 3,301 m², share: whole;
(f)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vasilion, field with trees, sheet/plan 13/20, plot no. 151, area: 174 m², share: whole;
(g)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Platanos, garden and cultivated field, sheet/plan 13/22, plot no. 524, area: 55 m², share: whole;
(h)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Vrysi tou Potamou, freshwater spring, sheet/plan 13/22, plot no. 608/1, share: whole;
(i)
Kyrenia, Ayios Amvrosios, Mangou, field with trees, sheet/plan
13/31, plot no. 34, area: 3,819 m², share: whole.
17.
The starting point of the valuation report was the classification of the applicant's properties in three categories: (a) the house in Kyrenia; (b) lands with prospects and potentialities for immediate development; (c) lands for which the immediate or foreseeable prospects were limited to agricultural use. According to the expert, for the properties under categories (a) and (b), the ground rent was a percentage of 4 to 6 percent of the market value of the properties, while for agricultural land, in 1974, the rent was between CYP 2 and 35 per decare per annum. In particular, in 1974 the applicant's house in Kyrenia had an approximate market value of CYP 20,000 (approximately EUR 34,172), which meant an annual rent of CYP 800 (approximately EUR
1,366). The applicant's fields had, in 1974, an approximate total market value of CYP
17,152 (approximately EUR
29,305) and a total annual rent of CYP 1,039 (approximately EUR
1,775) could have been obtained from them. The expert took into account the nature of the area under study and the trends in rent increase (an average of 12% per annum for ground rents, 7% per annum for dry agricultural properties and 5% per annum for gardens and houses). Compound interest for delayed payment was applied at a rate of 8% per annum.
18.
On 25 January 2008, following request from the Court for an update on developments in the case, the applicant submitted updated claims for just satisfaction, which were meant to cover the period of loss of use of the properties from 1 January 1987 to 31 December 2007. He produced a revised valuation report which, on the basis of the criteria adopted in the previous report, concluded that the whole sum due for the loss of use was
CYP
406,334 plus CYP 321,509 for interests (the interests applied from 2001 onwards were 6 percent per annum). The total sum claimed under this head was thus CYP 727,844 (approximately EUR
1,243,594).
19.
On 30 September 2009 the applicant produced a revised valuation report, which was meant to cover the loss of use for the period between 1
January 1987 and 31 December 2009. On the basis of the criteria used in the previous reports, the expert appointed by the applicant considered that the whole sum due to his client for pecuniary damage was EUR 1,397,270.
20.
The expert annexed to his report a judgment of the Kyrenia District Court, given on 6 July 1973, concerning compensation in respect of land acquisitions which had taken place in February 1970. It transpired from this judgments that the values of land located in Ayios Amvrosios at the relevant time were between CYP 560 (approximately EUR 956) and CYP 1,120 (approximately EUR 1,913) per decare and that the land values had had a 20% annual increase. The expert also submitted a synoptic table indicating the prices of ten “comparable sales for properties in Kato Kyrenia and Ayios Amvrosios”. According to this table, the 1974 value of one square metre of building site was comprised between CYP 24.1 (approximately EUR 41) and CYP 28.7 (approximately EUR 49), while fields could be sold for a price comprised between CYP 0.969 (approximately EUR 1.65) and CYP
1.28 (approximately EUR 2.18) per square metre.
21.
In his just satisfaction claims of 3 June 2000, the applicant further claimed CYP 300,000 (approximately EUR
512,580) in respect of non-pecuniary damage. This sum had been calculated on the basis of the sum awarded by the Court in the
Loizidou
case ((just satisfaction), 28 July 1998,
Reports of Judgments and Decisions
1998-IV), taking into account, however, that the period of time for which the damage was claimed in the instant case was longer and that there had also been a violation of Article 8 of the Convention.
(b)
The Government
22.
The Government filed comments on the applicant's updated claims for just satisfaction on 30 June 2008, 15 October 2008 and 6 October 2009. They pointed out that the present application was part of a cluster of similar cases raising a number of problematic issues and submitted that as an annual increase of the value of the properties had been applied, it would be unfair to add compound interest for delayed payment, and that Turkey had recognised the jurisdiction of the Court on 21 January 1990, and not in January 1987. In any event, the alleged 1974 market value of the properties was exorbitant, highly excessive and speculative; it was not based on any real data with which to make a comparison and made insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international. The report submitted by the applicant had instead proceeded on the assumption that the property market would have continued to flourish with sustained growth during the whole period under consideration.
23.
The Government produced a valuation report prepared by the Turkish-Cypriot authorities, which they considered to be based on a “realistic assessment of the 1974 market values, having regard to the relevant land records and comparative sales in the areas where the properties [were] situated”. This report contained two proposals, assessing, respectively, the sum due for the loss of use of the properties and their present value. The second proposal was made in order to give the applicant the option to sell the properties to the State, thereby relinquishing title to and claims in respect of them.
24.
The report prepared by the Turkish-Cypriot authorities specified that it would be possible to envisage, either immediately or after the resolution of the Cyprus problem, restitution of the properties described in paragraphs
15 and
16 (a), (b), (c) and (f) above. The other immovable properties referred to in the application were possessed by refugees; they could not form the object of restitution but could give entitlement to financial compensation, to be calculated on the basis of the loss of income (by applying a 5% rent on the 1974 market values) and increase in value of the properties between 1974 and the date of payment. Had the applicant applied to the IPC, the latter would have offered CYP
39,115.93 (approximately EUR 66,833) to compensate the loss of use and CYP
41,663.75 (approximately EUR
71,186) for the value of the properties. According to an expert appointed by the authorities of the “TRNC”, the 1974 open-market value of the properties described in paragraphs 15 and 16 above was CYP 6,808 (approximately EUR 11,632). Upon fulfilment of certain conditions, the IPC could also have offered the applicant exchange of his properties with Turkish-Cypriot properties located in the south of the island.
25.
In their comments of 6 October 2009 the Government noted that the amount suggested by the IPC for loss of use would constitute a sufficient just satisfaction for the applicant.
26.
The Government further observed that in making its assessment as regarded compensation for the loss of use, the IPC had collected data from the Department of Lands and Surveys on the 1973-1974 purchase prices for comparable properties. It had also examined the development of interest rates of the Cyprus Central Bank. The loss of income was then calculated by assuming that the obtainable rent would have been 5% of the value of the properties; this last value had been modified every year on the basis of the land market value index. Cyprus Central Bank interest rates had been applied on the sums due since 1974.
27.
It could therefore be said that the IPC had used the same criteria as the Greek-Cypriots applicants. However, being in possession of the land registers in which comparable sales had been recorded, it was better placed to assess the 1974 market values of the properties. Applicants had, in general, tended to exaggerate and inflate these values. Their calculations were highly presumptive; for instance, the percentage used for assessing the loss of income had frequently been the same for buildings, fields, orchards and plots of land, irrespective of their location, of the existence of electricity or water supplies and of an access to a minor or major road. On the contrary, the Turkish-Cypriot authorities had taken all these factors into consideration; they had applied a higher percentage for buildings in built-up areas than for vacant fields.
28.
The Government also insisted that, as it could not be excluded that the properties at issue had been transferred within the legal system of Southern Cyprus, applicants should be required to provide search certificates issued by the Greek-Cypriot Department of Lands and Surveys. Failure to substantiate title to the properties at the material time and at the time of the Court's judgment should be considered as a failure to cooperate with the Court. No just satisfaction should be awarded in respect to unsubstantiated or dubious claims.
29.
After the delivery of the Court's principal judgment, the Turkish-Cypriot authorities had invited the applicant to apply to the IPC in order to reach an agreement on the matter of compensation. The applicant had not replied to this invitation. This attitude was mainly due to political reasons and to the pressures exerted by the Greek-Cypriot authorities in order to discourage their citizens to apply to the IPC. Misleading information had been given about its powers and the Greek-Cypriots who had applied to it had been questioned by the Office of the Attorney General. In 2006 the Greek-Cypriot media had even revealed a “shame list” and published the names of applicants to the IPC.
30.
The Government finally noted that the applicant's claim in respect of non-pecuniary damage was incompatible with the case-law and practice of the Court.
2.
The Court's assessment
31.
The Court recalls that in its principal judgment it has concluded that there had been a continuing violation of the applicant's rights guaranteed by Article
8 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 by virtue of the complete denial of the applicant's rights with respect to his home and the peaceful enjoyment of his properties in northern Cyprus (see paragraphs 40 and 30 of the principal judgment). Furthermore, its finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 was based on the fact that, as a consequence of being continuously denied access to his land and real estate, the applicant had effectively lost all access and control as well as all possibilities to use and enjoy his properties (see paragraph 28 of the principal judgment). He is therefore entitled to a measure of compensation in respect of losses directly related to this violation of his rights as from the date of the deposit of Turkey's declaration recognising the right of individual petition under former Article
25 of the Convention, namely 22 January 1987, until the present time (see
Cankoçak v. Turkey
, nos. 25182/94 and 26956/95, § 26, 20
February 2001, and
Demades v.
Turkey
(just satisfaction), no. 16219/90, § 21, 22 April 2008). In connection with this, the Court notes that the documents produced by the applicant (see paragraph 8 above) show that on 29 September 2009 he was still the owner of the properties described in paragraphs 15 and 16 above.
32.
However, the valuations furnished by the applicant involve a significant degree of speculation and make insufficient allowance for the volatility of the property market and its susceptibility to influences both domestic and international (see
Loizidou v. Turkey
(just satisfaction), cited above, § 31). Accordingly, in assessing the pecuniary damage sustained by the applicant, the Court has, as far as appropriate, considered the estimates provided by him (see
Xenides-Arestis v. Turkey
(just satisfaction), no.
46347/99, §
41, 7
December 2006). In general it considers as reasonable the approach to assessing the loss suffered by the applicant with reference to the annual ground rent, calculated as a percentage of the market value of the properties, that could have been earned during the relevant period (
Loizidou
(just satisfaction), cited above, § 33, and
Demades
(just satisfaction), cited above, § 23). Furthermore, the Court has taken into account the uncertainties, inherent in any attempt to quantify the real losses incurred by the applicant (see
Loizidou v.
Turkey
,
(preliminary objections), 23 March 1995, § 102, Series A no.
310, and (merits), 18
December 1996, §
32,
Reports
33.
The Court notes that notwithstanding its request to submit material relevant to assessing the 1974 market value of the applicant's properties, the parties have produced few elements in this respect. The Government have relied on the accuracy of the IPC's calculations (see paragraphs 25-27 above), while the applicant has referred to the sale, in 1970, of comparable land. According to his expert's assessment, this sale showed that at the relevant time the market price of land located in Ayios Amvrosios was comprised between EUR 956 and EUR 1,913 per decare, which is between EUR 0.956 and EUR 1.913 per square metre. Moreover, according to the synoptic table produced by the expert, in 1974 fields in the same location could be sold for a sum comprised between EUR
1.65 and 2.18 per square metre (see paragraph 20 above). The parties have failed to produce any data relevant to assessing the 1974 market price of buildings.
34.
The Court further observes that the applicant has submitted an additional claim in the form of annual compound interest in respect of the losses on account of the delay in the payment of the sums due. While the Court considers that a certain amount of compensation in the form of statutory interest should be awarded to the applicant, it finds that the rates applied by him are on the high side (see,
mutatis mutandis
,
Demades
(just satisfaction), cited above, § 24).
35.
Finally, the Court considers that an award should be made in respect of the anguish and feelings of helplessness and frustration which the applicant must have experienced over the years in not being able to use his properties as he saw fit and enjoy his home (see
Demades
(just satisfaction), cited above, § 29, and
Xenides-Arestis
(just satisfaction), cited above, §
47).
36.
Having regard to the above considerations, the Court is of the opinion that the sums claimed by the applicant in respect of pecuniary and non-pecuniary damage (respectively EUR
1,397,270 and EUR 512,580 – see paragraphs 19 and 21 above) are excessive. At the same time, the amount which, according to the “TRNC” authorities, the IPC could have offered the applicant in respect of loss of use (approximately EUR
66,833 – see paragraph 24 above) does not seem to take due account of the number and nature of the properties owned by the applicant and listed in paragraphs
15 and 16 above. Making its assessment on an equitable basis, the Court decides to award the applicant EUR 250,000.
B.
Costs and expenses
37.
In his just satisfaction claims of 3 June 2000, relying on bills from his representative, the applicant sought CYP 3,093.89 (approximately EUR
5,286) for the cost and expenses incurred before the Court. This sum included CYP 700 (approximately EUR 1,196) for the cost of the expert report assessing the value of his properties. The sum of EUR
356.11, which the applicant had received by way of legal aid, was deducted from the amount claimed. In his updated claims for just satisfaction of 25
January 2008 the applicant submitted additional bills of costs for the new valuation report and for legal fees amounting to EUR 402.5 and EUR
2,000 respectively.
The total sum sought for cost and expenses was thus EUR
7,688.5.
38.
The Government did not comment on this point.
39.
According to the Court's case-law, an applicant is entitled to reimbursement of his costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and were reasonable as to quantum (see, for example,
Iatridis v. Greece
(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI).
40.
The Court notes that the case involved perusing a certain amount of factual and documentary evidence and required a fair degree of research and preparation. In particular, the costs associated with producing valuation reports in view of the continuing nature of the violations at stake were essential to enable the Court to reach its decision regarding the issue of just satisfaction (see
Demades
(just satisfaction), cited above, §
34).
41.
In the light of the above, the Court considers the amount claimed for cost and expenses for the proceedings before it (EUR 7,688.5) reasonable and decides to award it to the applicant.
C.
Default interest
42.
The Court considers it appropriate that the default interest should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.
1.
Dismisses
the
Government's request to stay the examination of the applicant's claims for just satisfaction;
2.
Holds
(a)
that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article
44
§
2 of the Convention, the following amounts:
(i)
EUR 250,000 (two hundred and fifty thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non-pecuniary damage;
(ii)
EUR 7,688.5 (seven thousand six hundred and eighty-eight euros and fifty cents), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;
(b)
that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;
3.
Dismisses
the remainder of the applicant's claim for just satisfaction.
Done in English, and notified in writing on 22 June 2010, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.
Fatoș Aracı
Nicolas Bratza
Deputy Registrar
President