Comunicat la 28 ianuarie 2016 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 4616/09 Janulla RRAPI împotriva Albaniei depusă la 6 ianuarie 2009 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Janulla Rrapi, este un național american și albaneză, născut în 1944 și trăiește în New York. Circumstanțele cazului Faptele cazului, prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Procedura administrativă privind recunoașterea drepturilor de proprietate La 8 februarie 1996, Comisia Saranda privind restabilirea și compensarea proprietăților (denumită în continuare „Comisia”) a recunoscut titlul de proprietate moștenită al reclamantului și al surorii sale asupra unei parcele de teren de 600 mp. m. Întrucât parcela originală de teren a fost ocupată, a decis că reclamantul și sora ei vor fi compensate cu o parcelă echivalentă de teren într-o zonă turistică. Procedura judiciară privind restabilirea terenurilor în natura La o dată neespecificată în 2002, reclamantul a inaugurat o procedură la Curtea de District care urmărește să modifice hotărârea Comisiei. Ea a susținut că o parte din plăți era vacantă și că ar trebui să fie restaurată în natura . Ea a susținut în continuare că are dreptul la primul refuz ( e drejta e parabolrjes La 4 mai 2004, Curtea de Apel Gjirokastra a constatat că 350 mp. m, pe care era fosta crèche, nu se suprapunea cu parcela de teren a nimănui. Secțiunea 21 din Legea privind proprietatea din 1993 a autorizat reclamantul să se aplice de dreptul de prim refuz asupra clădirilor construite pe acest teren, inclusiv fosta crèche, al căror etaj al doilea a fost privatizat de o terță parte. Prin urmare, Curtea a recunoscut dreptul reclamantului de a refuza în primul rând această clădire de două etaje. În plus, Curtea a constatat că privatizarea a fost efectuată în încălcarea dreptului intern. Prin urmare, acesta a declarat contractul de vânzare nul și nul. La 24 decembrie 2004 și 16 ianuarie 2006, Curtea Supremă și, respectiv, Curtea Constituțională, au susținut decizia Curții de Apel. Procedura judiciară privind executarea dreptului de prim refuz La 30 martie 2006, reclamantul, în baza dreptului de prim refuz, astfel cum a fost recunoscut de decizia Curții de Apel din 4 mai 2004, a solicitat municipalității Saranda (Bashkia Sarandë, denumită în continuare „Comunitatea”) să încheie un acord de privatizare a fostului centru de asistență medicală primară. Datorită lipsei unei hotărâri a autorităților locale, reclamantul a inițiat o procedură la Curtea de District Saranda (denumită în continuare „Curtea Distriță”) în scopul de a elimina municipalitatea terțului din crèche și de a încheia un contract de vânzare cu ea pentru crèche. La 4 aprilie 2007, Curtea de District a hotărât în favoarea ei și a ordonat municipalității să ia o decizie în ceea ce privește cererea reclamantului. La 22 octombrie 2008, Consiliul Municipal a hotărât că fosta instalație de asistență medicală primară va rămâne în proprietatea municipiului și va fi administrată, în scop public și comun, de către municipalitate. Procedura inițiată de terț pentru rambursarea prețului de vânzare La o dată neespecificată în 2006, terțul a instituit o procedură care solicită, printre altele, rambursarea prețului de vânzare. La 15 iunie 2006, Curtea de District a acceptat cererea sa. Acesta a constatat că terțul a cumpărat apartamentul cu bună credință. Prin urmare, Curtea a ordonat orașului Saranda să plătească terțului prețul de vânzare, precum și costurile suportate pentru munca efectuată și întreținerea apartamentului. De asemenea, a hotărât că terțul va rămâne în apartament până la plata completă. Dreptul de prim refuz (a) Codul civil Dreptul de prim refuz este prevăzut în art. 204 din Codul Civil („CC”), potrivit căruia un coproprieten care intenționează să vândă partea sa către o terță este obligat să informeze în scris ceilalți coproprietenți pentru a le oferi posibilitatea de a-și achiziționa partea de bunuri imobile. (b) Legea privind proprietatea din 1993. Secțiunea 21 din Legea privind proprietatea din 1993 (Legea nr. 7698 din 15 aprilie 1993, astfel cum a fost modificată de Legile nr. 7736 și 7765 din 1993, 7808 și 7879 din 1994, 7916 din 1995 și 8084 din 1996 – „Legea privind proprietatea din 1993”) a declarat că fostii proprietari au dreptul la dreptul de prim refuz asupra clădirilor deținute de stat, cum ar fi magazinele, depozitele și atelierele construite pe parcele lor de teren. (c) Deciziile interne La 25 aprilie 1997, Curtea Constituțională a declarat, în ceea ce privește art. 21 din Legea privind proprietățile din 1993, după cum urmează: „De la art. 21 se constată că legislatorul a avut în vedere să garanteze fostilor proprietari dreptul de prim refuz asupra clădirilor mici și mijlocii, cum ar fi magazinele, depozitele, atelierele și similare, în cazul privatizării lor. Mai important, dreptul de prim refuz a fost recunoscut atunci când privatizarea acestor clădiri a fost realizată în conformitate cu „prețurile determinate în conformitate cu dispozițiile legale”. Este un fapt că o serie de acorduri care au fost adoptate în aplicarea Actului [Proprietate] au oferit fostilor proprietari dreptul de prim refuz în timpul privatizării întreprinderilor mici și mijlocii.” Curtea Constituțională a afirmat, de asemenea, că în cazul unei societăți deținute de stat, din care statul este singurul acționar, devenind o întreprindere privată, privatizarea acțiunilor, în parte sau în totalitate, nu ar fi similară cu privatizarea obiectelor. Prin urmare, statul a decis să elimine liber aceste acțiuni, nu există obligația juridică de a fi obligat de foștii proprietari de a primi primul refuz. În decizia unificatoare nr. 23 din 1 aprilie 2002, Curtea Supremă a Benches a afirmat, în ceea ce privește art. 21 din Legea privind proprietatea din 1993, după cum urmează: „Dreapta primului refuz, astfel cum se prevede la art. 21 din Legea privind proprietatea din 1993, este un drept potențial care se va concretiza în ceea ce privește obiectele construite de stat pe terenul fostului proprietar în ceea ce privește care statul continuă să fie proprietarul la data intrării în vigoare a Actului – adică, proprietatea nu a fost transferată legal la un terț – și care statul decide să privatizeze ( E drejta e parabolejes, e parashikuar ne nennin 21 te Ligjit te mesiperm, eshte nu e drejte e mundeshme per t`u realisuar ne potence per ato objekte qe janendertuar nga shteti ne token e ish-pronarit e qe vazhdojne te jene ne propensi te tij ne kohen e hyrjes ne fuqi te ketij liji (d.m.th. qe nuk rezultojne te kene kaluar ne menyre te ligjeshme nepropisti te te tjereve) dhe qe shteti vendos t`i privatizoje COMPLAINT Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 despre o încălcare a proprietății sale din cauza incapacității ei de a exercita dreptul de prim refuz. Dacă da, a existat o interferență nejustificată în ceea ce privește bucuria pașnică a bunurilor reclamantului din cauza faptului că autoritățile nu își exercită dreptul de prim refuz? Este crèche (fostul centru de asistență medicală primară) încă ocupată de terți? Dacă nu, este folosită de autoritățile locale? Dacă da, în ce scop? A fost supusă o procedură de privatizare?
Communicated on 28 January 2016
Application no. 4616/09
Janulla RRAPI against Albania
lodged on 6 January 2009
The applicant, Ms Janulla Rrapi, is an American and Albanian national, who was born in 1944 and lives in New York.
A.
The circumstances of the case
The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.
1.
Administrative proceedings concerning the recognition of property rights
On 8 February 1996 the Saranda Commission on Restitution and Compensation of Properties (hereinafter “the Commission”) recognised the applicant’s and her sister’s inherited property title over a plot of land measuring 600 sq. m. As the original plot of land was occupied, it decided that the applicant and her sister would be compensated with an equivalent plot of land in a tourist zone.
2.
Judicial proceedings concerning the restoration of land in natura
On an unspecified date in 2002 the applicant instituted proceedings at the District Court seeking to have the Commission decision modified. She claimed that a part of the plot was vacant and that it should be restored to her
in natura
. She further claimed that she was entitled to the right of first refusal (
e drejta e parablerjes
) over a former crèche which had been built on the inherited land. She subsequently supplemented her claim asking to have a contract of sale concluded between a third party and the local office of the National Housing Authority declared null and void.
On 4 May 2004 the Gjirokastra Court of Appeal found that 350
sq. m, on which the former crèche had formerly stood, did not overlap with anyone’s plot of land. Section 21 of the Property Act 1993 entitled the applicant to avail herself of the right of first refusal over the buildings constructed on that land, including the former crèche, whose second floor had been privatised by a third party. It therefore recognised the applicant’s right of first refusal over that two-storey building. The court further found that the privatisation had been carried out in breach of domestic law. It therefore declared the contract of sale null and void.
On 24 December 2004 and 16 January 2006 the Supreme Court and the Constitutional Court, respectively, upheld the Court of Appeal’s decision.
3.
Judicial proceedings concerning the enforcement of the right of first refusal
On 30 March 2006 the applicant, relying on the right of first refusal as recognised by the Court of Appeal’s decision of 4 May 2004, requested the Saranda Municipality (
Bashkia Sarandë
, hereinafter “the Municipality”) to conclude an agreement for the privatisation of the former primary health care facility.
Owing to the local authorities’ lack of a decision, the applicant instituted proceedings at the Saranda District Court (hereinafter “the Distrcit Court”) seeking that the Municipality evict the third party from the crèche and that the Municipality conclude a contract of sale with her for the crèche.
On 4 April 2007 the District Court ruled in her favour and ordered the Municipality to take a decision in respect of the applicant’s request.
On 22 October 2008 the Municipal Council decided that the former primary health care facility would remain in the ownership of the Municipality and would be administered, for public and community purposes, by the Municipality.
4.
Proceedings instituted by the third party for the reimbursement of the sale price
On an unspecified date in 2006 the third party instituted proceedings seeking, among other goals, the reimbursement of the sale price.
On 15 June 2006 the District Court accepted his claim. It found that the third party had purchased the flat in good faith. Consequently, the court ordered Saranda Municipality to pay the third party the sale price as well as costs incurred for work done on and maintenance of the flat. It further decided that the third party would remain in the flat until the complete payment.
B.
Relevant domestic law and practice
The right of first refusal
(a)
Civil Code
The right of first refusal is provided for by Article 204 of the Civil Code (“the CC”) according to which a co-owner who intends to sell his or her share to a third party is obliged to inform the other co-owners in writing to give them an option to purchase his share of the immovable property.
(b)
The Property Act 1993
Section 21 of the Property Act 1993 (Law no. 7698 of 15 April 1993, as amended by Laws nos. 7736 and 7765 of 1993, 7808 and 7879 of 1994, 7916 of 1995 and 8084 of 1996 – “the Property Act 1993”) stated that former owners were entitled to the right of first refusal over State-owned buildings, such as shops, warehouses and workshops constructed on their plots of land.
(c)
Domestic decisions
On 25 April 1997 the Constitutional Court stated, insofar as section 21 of the Property Act 1993 was concerned, as follows:
“It appears from section 21 that the lawmaker envisaged securing to former owners the right of first refusal over small- and medium-sized buildings, such as shops, warehouses, workshops and similar, in the event of their privatisation. More importantly, the right of first refusal was recognised when privatisation of such buildings was carried out in line with “the prices determined in accordance with legal provisions”. It is a fact that a number of by-laws that were adopted in the application of the [Property] Act provided former owners’ with the right of first refusal during the privatisation of small and medium enterprises.”
The Constitutional Court further stated that in the event of a State-owned company, of which the State was the only shareholder, becoming a private enterprise the privatisation of shares, in part or in full, would not be akin to the privatisation of objects. As such, it was at the State’s discretion to freely dispose of those shares, there being no legal obligation to be bound by former owners’ right of first refusal.
The Supreme Court Joint Benches in its unifying decision no. 23 of 1
April 2002 stated, insofar as section 21 of the Property Act 1993 was concerned, as follows:
“The right of first refusal, as provided for by section 21 of the Property Act 1993, is a potential right which will materialise in relation to those objects built by the State on a former owner’s land in respect of which the State continues to be the owner at the time of the Act’s entry into force – that is to say, the ownership has not been lawfully transferred to a third party – and which the State decides to privatise (
E drejta e parablerjes, e parashikuar ne nenin 21 te Ligjit te mesiperm, eshte nje e drejte e mundeshme per t`u realizuar ne potence per ato objekte qe jane ndertuar nga shteti ne token e ish-pronarit e qe vazhdojne te jene ne pronesi te tij ne kohen e hyrjes ne fuqi te ketij ligji (d.m.th. qe nuk rezultojne te kene kaluar ne menyre te ligjeshme ne pronesi te te tjereve) dhe qe shteti vendos t`i privatizoje
).
The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 about a breach of her property right on account of her inability to exercise the right of first refusal.
1.
Does Article 1 of Protocol No. 1 apply in the instant case?
2.
If so, has there been an unjustified interference with the applicant’s peaceful enjoyment of possessions on account of the authorities’ failure to enforce her right of first refusal?
3.
Is the crèche (the former primary health care facility) still occupied by third parties? If not, is it used by the local authorities? If so, for what purpose? Has it been subject to a privatisation procedure?