SALIU v. "THE FORMER YUGOSLAV REPUBLIC OF MACEDONIA"

Comunicat la 22 martie 2016 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 26491/13 Nedžat SALIU împotriva fostei Republici Iugoslave a Macedoniei depusă la 4 aprilie 2013 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Nedžat Saliu, este un cetățen macedonean care s-a născut în 1961 și trăiește în Skopje. El este reprezentat în fața Curții de domnul Davidovik și domnul D. Jankovik, avocați care practică în Skopje. În decembrie 2010, dl M.L. și tatăl reclamantului au cumpărat o parcelă de terenuri de construcție nedezvoltate în Skopje. În dosarele publice, acestea au fost înregistrate ca având titlul comun asupra întregii parcele. Ponderea fiecăruia dintre ele a fost după cum urmează: dl M.L. a obținut titlul unui noțional (идеални ) două treimi din teren și tatăl reclamantului, la o treime noțională. La o dată neespecificată în 2011, dl M.L. a depus o cerere împotriva tatălui reclamantului, cerând ca Tribunalul de Primă Instanță să efectueze o divizie fizică a terenurilor în conformitate cu partea noțională a fiecărei părți. La 17 mai 2011, instanța a efectuat o inspecție la fața locului în prezența unui expert care a elaborat un raport care aparent a fost în conformitate cu dl. Propunerea M.L. de împărțire a terenului. Raportul a specificat parcele care urmau să fie alocate fiecărui coproprieten. La 3 iunie 2011, reclamantul a obținut titlu pentru partea noțională a tatălui său pe baza unei acte de cadou. La 11 iulie 2011, reclamantul, reprezentat de un avocat, a depus o cerere de aderare la procedură. El a contestat diviziunea terenurilor recomandate de expert, susținând că viitorul său pachet era de o valoare mult mai mică decât cea care urma să fie alocată domnului M.L. Acest lucru a fost deoarece documentele de planificare a orașului au arătat terenul viitor al domnului M.L., care permite construcția unei clădiri rezidențiale și a unei benzinări, în timp ce viitorul său teren era „inutil”. La 22 decembrie 2011, Tribunalul de Primă Instanță a acceptat propunerea domnului M.L. și a împărțit terenurile în conformitate cu acțiunile noționale ale părților. S-a bazat pe raportul expertului și a constatat că o astfel de divizie este „posibilă” și că „asigură că parcelele alocate au o formă regulată și permit utilizarea rațională”. În ceea ce privește plângerea reclamantului potrivit căreia parcela alocată acestuia a fost de o valoare mult mai scăzută decât a domnului M.L., instanța a susținut că întrebarea „în cazul în care terenurile sunt destinate construcției („остое ) nu are nici o influență asupra diviziunii și determinarea părților fizice ale terenului care trebuie alocate părților.” Curtea a declarat că a luat în considerare toate dispozițiile relevante ale Actului privind decizia necontențioasă privind divizia fizică a bunurilor. Reclamantul a apelat împotriva acestei hotărâri, reprezentând că terenul alocat acestuia era de o valoare mult mai mică decât terenul pe care dl M.L. urma să-l obțină. În acest sens, el a susținut că terenul pe viitoarea sa parcelă este abrupt și nepotrivit pentru construcții, în timp ce parcela alocată dlui. M.L. a avut acces la mai multe drumuri și a fost destinată (în planurile orașului) pentru construcții. El a prezentat în continuare o copie a planului orașului relevant, care a arătat că terenul alocat lui a fost menit să aibă spații verzi și un drum public. La 31 august 2011, Curtea de Apel din Skopje a permis recursul reclamantului și a anulat hotărârea instanței inferioare. Partea relevantă a hotărârii afirmă următoarele: „În ceea ce privește diviziunea terenurilor, o instanță nu ar trebui să fie condusă numai de acțiunile noționale ale proprietarilor, dar fiecare parte ar trebui să obțină terenuri de o valoare care corespunde cotei sale noționale ... Curtea de primă instanță a concluzionat în mod necorespunzător că posibilitatea construcției pe o anumită bucată de teren nu are nici un efect asupra diviziunii fizice și determinarii parcelelor individuale care ar trebui să aparțină părților. Dimpotrivă, după cum s-a menținut corect în apel, această instanță acceptă că, în cazul în care [planurile municipale relevante] prevede construcția unei stații de benzină sau a oricărei alte clădiri, (cum ar fi o astfel de circumstanță) este decisivă pentru divizia fizică a proprietății respective. Curtea a fost obligată să ia în considerare acest element și să se asigure că fiecare parte a obținut o parte din proprietatea unei valori care corespunde cotei proprii sale. În cadrul procedurii reînnoite, instanța ar trebui să ia în considerare instrucțiunile acestei instanțe ... pentru a se asigura că nevoile proprietarilor sunt respectate ... [așa că] fiecare dintre ele obține o parte din terenul de o valoare [correspondent] la partea noțională.” La o audiere din 3 aprilie 2012, reclamantul a solicitat ca instanța să stabilească valoarea întregii terenuri sau, în alternativă, să comite un raport nou de către un expert cu o propunere diferită privind divizia terenurilor, care să permită fiecărei părți să obțină terenuri cu o valoare adecvată. Prin o hotărâre de aceeași dată, instanța de primă instanță a acceptat propunerea dlui M.L. și a ordonat aceeași divizie fizică a terenurilor, astfel cum se specifică în hotărârea sa din 31 august 2011. Curtea a reiterat că această divizie este „posibilă și rezonabilă” și că a condus la crearea de „doi comploturi funcționale”. În ceea ce privește argumentele reclamantului, instanța a declarat: „Poziția de construcție ... nu are nici un efect asupra diviziei fizice și determinarea parcelelor individuale care ar trebui să aparțină părților. Divizia se referă la terenurile luate ca un cadastral și nu ca un pachet urban, aceasta din urmă fiind de natură schimbabilă având în vedere că planificarea orașului este supusă modificărilor. Curtea consideră că împărțirea terenurilor respectă raportul expertului ... și corespunde acțiunilor noționale ale părților ... Curtea a luat în considerare [dispozițiile legale relevante] ... Nu efectuează o divizie fizică prin intermediul unei evaluări și vânzare a terenurilor ...” Reclamantul a apelat, argumentând că instanța de primă instanță nu a respectat instrucțiunile Curții de Apel în hotărârea sa. El a susținut, de asemenea, că planificarea orașului a specificat între timp că parcela alocată domnului M.L. a permis construcția unei clădiri rezidențiale, în timp ce viitoarea sa parcelă ar avea spații verzi și un drum. Prin hotărârea din 27 septembrie 2012, Curtea de Apel a respins recursul reclamantului și a confirmat hotărârea instanței de judecată. Acesta a constatat că terenurile în cauză au fost împărțite în conformitate cu propunerea cuprinsă în raportul expertului, că acestea au corespuns acțiunilor de proprietate noțională ale părților și că parcelele care au fost alocate fiecărei părți au forme regulate care ar permite utilizarea rațională a acestora. „... instanța de primă instanță a luat în considerare [argumentele reclamantului] că parcela alocată acestuia era de o valoare mai mică ... dar le-a respins, furnizând motive pe care această instanță le consideră acceptabile.” Legea internă relevantă Dispozițiile relevante ale Legii de procedură necontențioasă privind divizia fizică a proprietăților prevăd după cum urmează: Secțiunea 223 „Dacă după împărțire o parte obține proprietate de o valoare mai mare decât partea sa în proprietatea comună, instanța ordonă acesteia să plătească diferența, până la valoarea cotei celorlalte părți. Dacă partiția se referă la bunuri imobiliare, părțile pot solicita ca o taxă să fie înregistrată în ceea ce privește proprietatea respectivă, până la valoarea (diferența). Secțiunea 224 În cazul în care un obiect sau proprietate care este în proprietatea comună nu poate fi divizat fizic sau dacă o astfel de partiție ar afecta în mod considerabil valoarea sa, instanța îl poate aloca unui singur proprietar, prin care va determina suma care ar trebui plătită coproprietenților rămasi ...” COMPLAINT Reclamantul se plânge că împărțirea terenurilor într-un mod care a însemnat că a obținut o parcelă cu o valoare mult mai mică decât partea sa noțională a întregii proprietăți a fost irazonabilă și în încălcarea drepturilor sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 din Convenție. În sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a existat vreo interferență cu bucuria pașnică a poseselor reclamantului, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă da, a fost în conformitate cu această dispoziție?

Communicated on 22 March 2016

FIRST SECTION

Application no. 26491/13

Nedžat SALIU

against the former Yugoslav Republic of Macedonia

lodged on 4 April 2013

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Nedžat Saliu, is a Macedonian national who was born in 1961 and lives in Skopje. He is represented before the Court by Mr

Z.

Davidovik and Mr D. Jankovik, lawyers practising in Skopje.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

In December 2010 Mr M.L. and the applicant’s father bought a plot of undeveloped construction land in Skopje. In the public records, they were registered as having joint title to the entire plot. The share of each of them was as follows: Mr M.L. obtained title to a notional (

идеални

) two-thirds of the land and the applicant’s father, to a notional one-third.

On an unspecified date in 2011, Mr M.L. lodged an application against the applicant’s father, asking that the Skopje Court of First Instance carry out a physical division of the land according to each party’s notional share. On 17 May 2011 the court carried out an on-site inspection in the presence of an expert who drew up a report which was apparently in line with Mr

M.L.’s proposal for dividing the land. The report specified the parcels which were to be allocated to each co-owner. On 3 June 2011 the applicant obtained title to the notional share of his father on the basis of a deed of gift. On 11 July 2011 the applicant, who was represented by a lawyer, made a request to join the proceedings. He contested the division of the land recommended by the expert, arguing that his future parcel was of a much lower value than the one which was to be allocated to Mr M.L. That was because town planning documents had shown Mr M.L.’s future land as allowing the construction of a residential building and a petrol station, while his future land was “worthless”.

On 22 December 2011 the Skopje Court of First Instance accepted Mr

M.L.’s proposal and divided the land according to the parties’ notional shares. It relied on the expert’s report and found that such a division was “possible” and that it “ensured that the allocated parcels have a regular form and enable rational use”. As to the applicant’s complaint that the parcel allocated to him was of a much lower value than Mr M.L.’s, the court held that the question of “whether land is intended for construction (

постоење на градежна маркичка

) does not have any bearing on the division and determination of physical parts of the land to be allocated to the parties”. The court stated that it had taken into consideration all the relevant provisions of the Non-contentious Proceedings Act concerning the physical division of property.

The applicant appealed against that judgment, reiterating that the land allocated to him was of a much lower value than the land which Mr M.L. was to obtain. In that connection he argued that the land on his future parcel was steep and inappropriate for construction, whereas the parcel allocated to Mr

M.L. had access to several roads and was intended (in the town plans) for construction. He further submitted a copy of the relevant town plan, which showed that the land allocated to him was intended to have green spaces and a public road.

On 31 August 2011 the Skopje Court of Appeal allowed the applicant’s appeal and quashed the lower court’s judgment. The relevant parts of the judgment read as follows:

“Regarding the division of land, a court should not be guided only by the notional shares of the owners, but each party should obtain land of a value which corresponds to his notional share ...

The first-instance court wrongly concluded that the possibility of construction on a particular piece of land does not have any effect on the physical division and determination of the individual parcels which should belong to the parties.

On the contrary, as correctly maintained in the appeal, this court accepts that should [the relevant town plans] provide for the construction of a petrol station or any other building, (such a circumstance) is decisive for the physical division of that property. The court was obliged to take that element into consideration and ensure that each party obtained a part of the property of a value corresponding to his proprietary share.

In the renewed proceedings, the court should take the instructions of this court into consideration ... to ensure that the owners’ needs are respected ... [so that] each of them obtains part of the land of a value [corresponding] to his notional share.”

At a hearing of 3 April 2012, the applicant requested that the court determine the value of the entire land or, in the alternative, to commission a fresh report by an expert with a different proposal on the division of the land to enable each party to obtain land of an adequate value. The proposed divison was unreasonable. By a judgment of the same date, the first-instance court accepted Mr M.L.’s proposal and ordered the same physical division of the land as that specified in its judgment of 31

August 2011. The court reiterated that such a division was “possible and reasonable” and that it led to the creation of “two functional plots”. As to the applicant’s arguments, the court stated:

“The possibility of construction ... does not have any effect on the physical division and the determination of the individual parcels which should belong to the parties. The division concerns land which is taken as a cadastral and not as an urban parcel, the latter being of a changeable nature given that town planning is subject to changes. The court considers that the division of the land complies with the expert’s report ... and corresponds to the parties’ notional shares ... The court took into consideration [the relevant statutory provisions] ... It does not carry out a physical division by means of a valuation and sale of the land ...”

The applicant appealed, arguing that the first-instance court had disregarded the instructions of the Court of Appeal in its judgment. He further submitted that town planning had in the meantime specified that the parcel allocated to Mr M.L. allowed the construction of a residential building, whereas his future parcel would have green spaces and a road.

By a judgment of 27 September 2012, the Skopje Court of Appeal dismissed the applicant’s appeal and confirmed the lower court’s judgment. It found that the land in question had been divided according to the proposal contained in the expert’s report, that it had corresponded to the parties’ notional proprietary shares and that the parcels which had been allocated to each party had regular forms that would enable their rational use. The court further stated:

“... the first-instance court took into consideration [the applicant’s] arguments that the parcel allocated to him was of a lower value ... but dismissed them, providing reasons which this court finds acceptable.”

B.

Relevant domestic law

The relevant provisions of the Non-contentious Proceedings Act concerning the physical division of property provide as follows:

Section 223

“If after partition a party obtains property of a higher value than his or her share in the joint property, the court shall order that party to pay the difference, up to the value of the share of the other parties.

If the partition concerns real estate, the parties can request that a charge is recorded regarding that property, up to the amount (of the difference).

Section 224

If an object or property that is in joint ownership cannot be physically divided or if such a partition would considerably affect its value, the court can allocate it to only one owner, whereby it will determine the amount that should be paid to the remaining co-owners ...”

COMPLAINT

The applicant complains that dividing the land in a way which meant he obtained a parcel of a much lower value than his notional share of the entire property was unreasonable and in violation of his rights under Article

1 of Protocol No.1 of the Convention.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been an interference with the applicant’s peaceful enjoyment of his possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1? If so, was it in compliance with this provision?