Karen Poghosyan împotriva Armeniei

Reclamantul s-a născut în 1969 și trăiește în Erevan. În 1991, reclamantul, fără permisiunea, a construit o clădire constând dintr-un magazin/storage și o construcție neterminată și de măsurare în total 500 mp. M., pe un 1000 mp. plăți de teren situat într-un suburbiu de Erevan. Reclamantul a susținut că acest teren nu a fost utilizat de nimeni astfel încât el l-a curățat și construit clădirea folosind propriile mijloace. Se pare că reclamantul a folosit această proprietate în următorii zece ani. În 2001 reclamantul a instituit o procedură specială (necontențioasă) în cadrul Curții de district Shengavit din Erevan, care solicită recunoașterea dreptului său de proprietate în ceea ce privește această clădire în temeiul articolului 187 din Codul Civil (CC), precum și dreptul său de utilizare în ceea ce privește plățile de teren.

La 8 iunie 2001, Curtea de district Shengavit a hotărât să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului în ceea ce privește clădirea și să părăsească parcela de teren sub utilizarea sa. Curtea de District a constatat că clădirea în cauză nu avea proprietăți înregistrate și că reclamantul avea în posesia sa deschisă și de bună credință și l-a folosit fără întrerupere timp de peste zece ani, care i-a permis să devină proprietarul său în temeiul articolului 187 din CC. Nu s-a depus niciun recurs în termenul de 15 zile, deci această hotărâre a devenit finală. 10. La 9 aprilie 2002, un certificat a fost emis de sucursala locală a Registrului imobiliar de stat pe baza prezentei hotărâri, confirmand proprietatea reclamantului în ceea ce privește clădirea.

În plus, certificatul a afirmat că, în temeiul articolului 118 alineatul § 4 din Codul de teren (LC), reclamantul a beneficiat de un drept de închiriere în ceea ce privește parcela de terenuri pentru o perioadă de 99 de ani. 11. La 20 mai 2003, reclamantul, în conformitate cu art. 118 § 7 din LC, a plătit valoarea cadastrală a parcela de teren care a constituit 1,465,500 drame armeni (AMD). 12. La 22 mai 2003, dreptul de proprietate al reclamantului a fost înregistrat în ceea ce privește parcela de teren și a fost emis un certificat de proprietate relevant. 13. Reclamantul a plătit în mod regulat impozitul pe proprietate atât pe clădire, cât și pe parcela de teren în următorii ani. 14. La 27 iulie 2008 а examinarea topografică a terenurilor a fost efectuată de un reprezentant al Companiei Conjuncte de Stat „Planificare” de Stat, fondată de Biroul Primarului Erevan și acționând în numele acestuia.

Diagrama relevantă a menționat reclamantul ca proprietar al terenului în cauză. 15. La 11 noiembrie 2008, o a treia persoană a adresat o scrisoare Oficiului Primarului Erevan, declarând că a cumpărat o parcelă de teren la o licitație deținută la 16 iunie 2008. Atunci când mai târziu a solicitat filialei locale a Registrului imobiliar de stat să își înregistreze dreptul de proprietate, a fost informată că parcela de teren în cauză se suprapune cu parcela vecină de teren. Ea solicită anularea licitației în partea sa cu privire la partea suprapunătoare a parcelei, banii plătiți pentru această parte sunt returnați și un nou contract de vânzare este încheiat în ceea ce privește partea rămasă a parcelei sale.

16. Guvernul a susținut că parcela vecină de teren a fost a reclamantului și că, după această scrisoare, a existat un schimb de corespondență între biroul primarului Erevan și sucursala locală a Registrului imobiliar.

17. La 24 februarie 2009, sucursala locală a Registrului imobiliar de stat a adresat o scrisoare Oficiului primarului care a declarat, ca răspuns la o anchetă a primarului din 17 februarie 2009, că înregistrarea drepturilor de proprietate și de închiriere ale reclamantului a fost efectuată la 9 aprilie 2002, pe baza hotărârii Curții de district Shengavit din Erevan din 8 iunie 2001. Această scrisoare a fost primită de Oficiul Primarului la 18 martie 2009 și atașată la aceaceasta a fost o copie a hotărârii din 8 iunie 2001. 18. La 7 mai 2009, procurorul general adjunct a interzis un recurs împotriva hotărârii din 8 iunie 2001 care urmărește să-l anuleze și să respingă cererea de prescripție acquisitivă a reclamantului, susținând că Curtea de District a eșuat în interpretarea și aplicarea dispozițiilor relevante ale legii de fond.

Terenul aparținea statului și, prin urmare, nu a fost fără proprietar la momentul material, deci Curtea de District nu ar fi trebuit să aplice în acest caz normele de prescripție achizitivă. Prin urmare, hotărârea a deteriorat interesele pecuniare ale statului. Procurorul general adjunct a susținut, de asemenea, că Curtea de District a fost obligată să implice, în calitate de părți la proceduri, sucursala locală a Registrului imobiliar, precum și Biroul Primarului Erevan, în calitate de autoritate cu administrarea terenurilor. Prin faptul că nu a făcut acest lucru și prin adoptarea unei hotărâri care le afectează drepturile în absența lor, Curtea de District a încălcat, de asemenea, legea procedurală.

Procurorul general adjunct a solicitat Curții de Apel să restaureze termenul expirat de recurs, susținând că biroul primarului Erevan nu a fost conștient de hotărârea din 8 iunie 2001 și, prin urmare, a fost privat de posibilitatea de a depune un recurs, în timp ce biroul procurorului a fost informat despre această hotărâre prin scrisoarea primarului din 24 februarie 2009. 19. La 18 mai 2009, Oficiul primarului Erevan a depus, de asemenea, un recurs împotriva hotărârii din 8 iunie 2001, depunând argumente de fond și de procedură similare. În ceea ce privește aspectele procedurale, acesta a afirmat că Curtea de district Shengavit a încălcat dispozițiile relevante prin examinarea cazului prin intermediul procedurilor speciale și care nu l-a implicat ca parte, în ciuda faptului că Oficiul primarului a fost autoritatea deținută cu gestionarea terenurilor publice în Yerevan și, prin urmare, hotărârea a afectat drepturile sale.

În plus, Oficiul primarului a susținut că a devenit conștient de hotărârea contestată printr-o scrisoare din partea locală a Registrului de stat imobiliar din 24 februarie 2009, care a fost primită de către Oficiul primar la 18 martie 2009. În cele din urmă, Comisia a adăugat că scrisoarea Departamentului Judiciar al Armeniai din 6 februarie 2009 a fost însoțită de o copie a unei alte hotărâri ale Curții de District Shengavit, din 26 iunie 2001, care nu a avut legătură cu cazul respectiv. 20. La o dată neespecificată, reclamantul a depus un răspuns la apeluri. El a susținut, printre altele, că la 20 mai 2003, el a plătit valoarea cadastrală a parcelei de teren și a cumpărat-o prin vânzare directă.

În plus, faptul că Oficiul Primarului Erevan a fost conștient de faptul că a devenit noul proprietar al parcelei de teren a fost confirmat prin plățile obligatorii pe care le-a trebuit să le facă pentru această proprietate. Astfel, pe de o parte, în temeiul articolului 61 din LC, biroul primarului Erevan i-a alienat plățile de teren, a primit o sumă de bani și, de atunci, a continuat să percepă impozitul pe proprietate și, pe de altă parte, a susținut acum că nu este de acord cu această tranzacție. În plus, Oficiul Primarului Erevan a fost notificat că a devenit noul proprietar al parcelei de teren în temeiul Legii privind înregistrarea drepturilor de stat în ceea ce privește proprietatea.

Prin urmare, Oficiul primarului a fost conștient de înregistrarea drepturilor sale de proprietate pe baza hotărârii instanței din 8 iunie 2001 și de vânzarea directă a parcelei de teren, și nu a devenit conștient de această hotărâre din scrisoarea din 24 februarie 2009. 21. La 12 iunie 2009, Curtea Civilă de Apel a hotărât, referindu-se la art. 207 § 5 din Codul de Procedură Civilă (CCP), să admită apelurile, declarând: „Oficiul Primarului Erevan și Procurorul General au pierdut termenul de recurs prevăzut de lege și au prezentat propuneri care urmăresc ca acest lucru să fie valabil, susținând că Biroul Primarului a aflat despre hotărârea [8 iunie 2001] dintr-o copie a hotărârii atașate la scrisoarea Departamentului Judiciar al Armeniai din 6 februarie 2009, în timp ce Biroul Procurorului General din scrisoarea Departamentului Primar Yerevan din 24 februarie 2009… Curtea constată că moțiunile Biroului Primarului Erevan și Biroului Procurorului General sunt justificate și trebuie acordate.” 22. La 18 iulie 2009, Curtea Civilă de Apel a hotărât să acorde recursuri, să anuleze hotărârea din 8 iunie 2001 și să respingă cererea de prescripție acquisitivă a reclamantului.

Curtea de Apel a constatat, în special, că Curtea de District Shengavit a aplicat articolele 178 și 187 din CC, care nu erau aplicabile cazului și nu a aplicat articolele 168 și 188 din CC, atingând astfel concluzii incorecte. Clădirea în cauză a fost o construcție neautorizată construită pe o parcelă de teren aparținând statului. Prin urmare, numai statul ar fi putut achiziționa drepturi de proprietate în ceea ce privește această clădire. 23. Reclamantul a depus un recurs asupra punctelor de drept. 24. La 9 septembrie 2009, Curtea de Casație a hotărât să renunțe la recurs ca fiind inadmisibilă pentru lipsa de merit. 25. În urma acestor hotărâri, autoritățile au inițiat o procedură împotriva reclamantului care solicită anularea înregistrării drepturilor sale de proprietate în ceea ce privește clădirea și parcela de teren, care a fost acordată de instanțe.

5. The applicant was born in 1969 and lives in Yerevan. 6. In 1991 the applicant, without permission, constructed a building consisting of a shop/storage and an unfinished construction and measuring in total 500 sq. m., on a 1000 sq. m. plot of land situated in a suburb of Yerevan. The applicant alleged that this land was not being used by anyone so he had cleaned it and constructed the building using his own means. It appears that the applicant used this property for the following ten years. 7. In 2001 the applicant instituted special (non-contentious) proceedings in the Shengavit District Court of Yerevan seeking recognition of his ownership right in respect of that building by virtue of acquisitive prescription under Article 187 of the Civil Code (CC), as well as his right of use in respect of the plot of land.

8. On 8 June 2001 the Shengavit District Court decided to recognise the applicant’s ownership right in respect of the building and to leave the plot of land under his use. The District Court found that the building in question had no registered owners and the applicant had openly and in good faith had it in his possession and used it without interruption for over ten years, which entitled him to become its owner under Article 187 of the CC. 9. No appeal was lodged within the prescribed 15-day time-limit, so this judgment became final. 10. On 9 April 2002 a certificate was issued by the local branch of the State Real Estate Registry on the basis of this judgment, confirming the applicant’s ownership in respect of the building.

The certificate further stated that, by virtue of Article 118 § 4 of the Land Code (LC), the applicant enjoyed a right of lease in respect of the plot of land for a period of 99 years. 11. On 20 May 2003 the applicant, pursuant to Article 118 § 7 of the LC, paid the cadastral value of the plot of land which amounted to AMD 1,465,500 Armenian drams (AMD). 12. On 22 May 2003 the applicant’s right of ownership was registered in respect of the plot of land and a relevant ownership certificate was issued. 13. The applicant regularly paid property tax on both the building and the plot of land in the following years. 14. On 27 July 2008 а topographic examination of the land was carried out by a representative of “Townplanning” State Closed Joint-Stock Company founded by, and acting on behalf of, the Yerevan Mayor’s Office.

The relevant diagram mentioned the applicant as the owner of the land in question. 15. On 11 November 2008, a third person addressed a letter to the Yerevan Mayor’s Office, stating that she had bought a plot of land at an auction held on 16 June 2008. When she later applied to the local branch of the State Real Estate Registry to have her ownership right registered, she was informed that the plot of land in question overlapped with the neighbouring plot of land. She requested that the auction be cancelled in its part concerning the overlapping part of the plot, the money paid for that part be returned and a new sale contract be concluded in respect of the remaining part of her plot. 16. The Government alleged that the neighbouring plot of land was the applicant’s and that following this letter there was an exchange of correspondence between the Yerevan Mayor’s Office and the local branch of the Real Estate Registry.

17. On 24 February 2009 the local branch of the State Real Estate Registry addressed a letter to the Mayor’s Office stating, in reply to an inquiry by the Mayor dated 17 February 2009, that the registration of the applicant’s ownership and lease rights had been performed on 9 April 2002 on the basis of the judgment of the Shengavit District Court of Yerevan of 8 June 2001. This letter was received by the Mayor’s Office on 18 March 2009 and attached to it was a copy of the judgment of 8 June 2001. 18. On 7 May 2009 the Deputy Prosecutor General lodged an appeal against the judgment of 8 June 2001 seeking to quash it and to dismiss the applicant’s acquisitive prescription claim, arguing that the District Court had erred in its interpretation and application of the relevant provisions of the substantive law.

The land had belonged to the State and hence had not been ownerless at the material time, so the District Court should not have applied the acquisitive prescription rules to the case. As a result, the judgment had damaged the State’s pecuniary interests. The Deputy Prosecutor General further argued that the District Court had been obliged to involve, as parties to the proceedings, the local branch of the Real Estate Registry, as well as the Yerevan Mayor’s Office as the authority vested with management of land. By failing to do so, and adopting a judgment affecting their rights in their absence, the District Court had also violated the procedural law.

The Deputy Prosecutor General requested the Court of Appeal to restore the expired time-limit for appeal, arguing that the Yerevan Mayor’s Office had not been aware of the judgment of 8 June 2001 and therefore had been deprived of the possibility of lodging an appeal, while the Prosecutor’s Office had been informed about that judgment by the Mayor’s letter of 24 February 2009. 19. On 18 May 2009 the Yerevan Mayor’s Office also lodged an appeal against the judgment of 8 June 2001, raising similar substantive and procedural arguments. As regards the procedural issues, it claimed that the Shengavit District Court had violated the relevant provisions by examining the case through special proceedings and not involving it as a party, despite the fact that the Mayor’s Office was the authority vested with management of public land in Yerevan and therefore the judgment affected its rights.

The Mayor’s Office further claimed that it had become aware of the contested judgment by a letter from the local branch of the State Real Estate Registry dated 24 February 2009, which had been received by the Mayor’s Office on 18 March 2009. It finally added that the letter of the Judicial Department of Armenia of 6 February 2009 had been accompanied by a copy of another judgment of the Shengavit District Court, dated 26 June 2001, which was unrelated to the present case. 20. On an unspecified date, the applicant lodged a reply to the appeals. He argued, inter alia, that on 20 May 2003 he had paid the cadastral value of the plot of land and bought it through direct sale. Furthermore, the fact that the Yerevan Mayor’s Office had been aware of his becoming the new owner of the plot of land was confirmed by the compulsory payments he had to make for that property.

Thus, on the one hand, by virtue of Article 61 of the LC, the Yerevan Mayor’s office had alienated the plot of land to him, received a sum of money and since then had continued to levy property tax and, on the other hand, it now claimed to be unaware of that transaction. Moreover, the Yerevan Mayor’s Office had been notified of his becoming the new owner of the plot of land by virtue of the Law on the State Registration of Rights in Respect of Property.

Hence, the Mayor’s Office had been aware of the registration of his property rights on the basis of the court judgment of 8 June 2001 and of the direct sale of the plot of land, and had not – as it claimed – become aware of that judgment from a letter of 24 February 2009. 21. On 12 June 2009 the Civil Court of Appeal decided, with reference to Article 207 § 5 of the Code of Civil Procedure (CCP), to admit the appeals, stating: “The Yerevan Mayor’s Office and the General Prosecutor have missed the timelimit for appeal prescribed by law and they submitted motions seeking to find this to be valid, arguing that the Mayor’s Office found out about the judgment [of 8 June 2001] from a copy of the judgment attached to the letter of the Judicial Department of Armenia of 6 February 2009, while the General Prosecutor’s Office from the letter of the Yerevan Mayor’s Office of 24 February 2009… The court finds that the motions of the Yerevan Mayor’s Office and the General Prosecutor’s Office are substantiated and must be granted.” 22. On 18 July 2009 the Civil Court of Appeal decided to grant the appeals, to quash the judgment of 8 June 2001 and to dismiss the applicant’s acquisitive prescription claim.

The Court of Appeal found, in particular, that the Shengavit District Court had applied Articles 178 and 187 of the CC, which were not applicable to the case, and failed to apply Articles 168 and 188 of the CC, thereby reaching incorrect findings. The building in question was an unauthorised construction built on a plot of land belonging to the State. Hence, only the State could have acquired ownership rights in respect of that building. 23. The applicant lodged an appeal on points of law. 24. On 9 September 2009 the Court of Cassation decided to return the appeal as inadmissible for lack of merit. 25. Following these decisions, the authorities instituted proceedings against the applicant seeking annulment of registration of his ownership rights in respect of the building and the plot of land, which was granted by the courts.