CASE OF KRAHULEC v. SLOVAKIA

Reclamantul s-a născut în 1945 și trăiește în Zvolen. În 1929, bunicul reclamantului a construit o casă în Piešδany. Predecesorii lui au păstrat proprietatea sub regimul comunist. Proprietatea a fost transferată reclamantului de la mama sa la 21 decembrie 1998. Casa cuprinde patru apartamente. Doi au o suprafață de 108 mp. m fiecare în mărime, în timp ce celelalte două măsură 123 mp. M fiecare. În momentul depunerii cererii, apartamentele erau locuite de chiriași cu o chirie reglementată. Dreptul predecesorilor lor de a folosi apartamentele a fost stabilit prin deciziile luate de autoritățile municipale între 1953 și 1986. După 1 ianuarie 1992, dreptul lor de utilizare s-a transformat în inventari cu închiriere reglementată pentru o perioadă nedefinită.

10. În conformitate cu legislația relevantă, reclamantul a trebuit să accepte că apartamentele sale sunt ocupate de chiriași și că le-ar putea acuza nu mai mult decât suma maximă de chirie stabilită de stat („schema de închiriere-control”). Reclamantul nu a avut posibilitatea de a încheia unilateral contractele de închiriere pe apartamentele sale. 11. În temeiul legislației aplicabile, chiria lunară maximă taxabilă pentru apartamentele din 1999 a fost echivalentul cu aproximativ 13-33 euro (EUR). După mai multe creșteri ale chiriei reglementate, în 2004 reclamantul a putut să impună 115 de euro lunare pentru fiecare dintre apartamentele mai mici și 124 de euro lunare pentru cele mai mari. 12. Reclamantul a susținut că, de fapt, el a primit de la chiriași mai puțin decât suma maximă de închiriere stabilită de legislația aplicabilă.

În acest scop, el a condus mai multe dispute de proprietate cu ei și municipalitatea locală. 13. Părțile au furnizat cifre diferite în ceea ce privește chiria pieței. Reclamantul s-a bazat pe datele din partea Asociației Naționale a Agențiilor Imobiliare („NAREA”) și a susținut că închirierea pe piață lunară pentru apartamente similare a ajuns la 600 până la 800 EUR între 2004 și 2007. Guvernul a prezentat o evaluare de experți conform căreia în 2010 închiriarea pe piață lunară pentru apartamentele reclamantului s-a ridicat la 265,50 EUR și, respectiv, 325 EUR. 14. În argumentele formulate la 16 iunie 2014, reclamantul a informat Curtea că controlul de închiriere în ceea ce privește cele patru apartamente sale a fost încheiat.

Primul apartament a fost supus controlului chiriei până în mai 2007, al doilea și al treilea apartament până în august 2007, și al patrulea apartament până în aprilie 2008.

6. The applicant was born in 1945 and lives in Zvolen. 7. In 1929 the applicant’s grandfather built a house in Piešťany. His predecessors retained ownership under the communist regime. Ownership was transferred to the applicant from his mother on 21 December 1998. 8. The house comprises four flats. Two have a surface area of 108 sq. m each in size, while the other two measure 123 sq. m each. 9. At the time the application was lodged, the flats were inhabited by tenants with a regulated rent. Their or their predecessors’ right to use the flats had been established by decisions taken by the municipal authorities between 1953 and 1986. After 1 January 1992 their right of use had been transformed into tenancies with regulated rent for an indefinite period.

10. Under the relevant legislation, the applicant had to accept that his flats were occupied by those tenants and that he could charge them no more than the maximum amount of rent fixed by the State (“the rent-control scheme”). The applicant had no possibility of unilaterally terminating the leases on his flats. 11. Under the applicable legislation, the maximum monthly rent chargeable for the flats in 1999 was the equivalent of some 13 to 33 euros (EUR). After several increases in the regulated rent, in 2004 the applicant was able to charge EUR 115 monthly in respect of each of the smaller flats and EUR 124 monthly in respect of the larger ones. 12. The applicant contended that he, in fact, received from the tenants less than the maximum amount of rent set by the applicable legislation.

To this end he led several property disputes with them and the local municipality. 13. The parties provided differing figures as to the market rent. The applicant relied on data from the National Association of Real Estate Agencies (“the NAREA”) and claimed that the monthly market rent for similar flats reached EUR 600 to 800 between 2004 and 2007. The Government submitted an expert valuation according to which the monthly market rent for the applicant’s flats in 2010 amounted to EUR 265.50 and EUR 325 respectively. 14. In submissions made on 16 June 2014 the applicant informed the Court that the rent control in respect of his four flats had been terminated. The first flat had been subject to rent control until May 2007, the second and third flats until August 2007, and the fourth flat until April 2008.