Krahulec împotriva Slovaciei

Informații de fundal privind controlul chiriei După 1948, atunci când regimul comunist a fost instalat în fosta Cehoslovacie, politica locuințelor a fost bazată pe o doctrină vizată de restricția și abolirea proprietății private. În ceea ce privește apartamentele din casele care nu erau deținute de stat, locația a fost înlocuită cu „dreapta de utilizare durabilă”. Actul de gestionare a apartamentelor din 1964, care a fost în vigoare până la 1 ianuarie 1992, a îndreptat autoritățile publice să decidă despre dreptul de utilizare a apartamentelor. Regulile speciale reglementează sumele pe care utilizatorii trebuie să le plătească (denumite în chirie începând cu 1 ianuarie 1992). În temeiul legii relevante (pentru detalii, a se vedea „Legea și practica internă relevantă” de mai jos), proprietarii de case rezidențiale într-o poziție similară cu cea a reclamantului în acest caz au fost obligați să-și lase apartamentele către chiriași, în timp ce achiziționează nu mai mult decât suma maximă de închiriere stabilită de stat („schema de închiriere-control”). În ciuda creșterii repetate a închirierii maxime pe care legea internă le dă drept proprietăților de locuințe în această poziție să plătească, această sumă a rămas sub nivelul de închiriere în locații similare care sunt lăsate pe baza principiilor unei economie de piață liberă. Guvernul Republicii Slovace a abordat emiterea controlului chiriei în mai multe ocazii (mai multe detalii sunt stabilite mai jos). Documentele Ministerului Construcției și Dezvoltării Regionale indică faptul că formularele de înregistrare prevăzute prin măsura 02/R/2008, eliberate de Ministerul Finanțelor, au fost prezentate în ceea ce privește 923 apartamente în cazul în care se aplică controlul închirierii. 2 311 persoane au trăit în apartamentele respective, suprafața medie a căror suprafață este de 71,38 metri pătrați. Planul prevede ca locuințele de substituție să fie puse la dispoziția persoanelor în cauză în măsura în care acest lucru este justificat de situația lor socială. 76,5% dintre chiriașii înregistrați astfel în apartamente situate în Bratislava. Pe baza acestor date, autoritățile au estimat că sistemul de control al închirierilor se referă în prezent la aproximativ 1.000 de apartamente, adică 0,24% din apartamentele de închiriere din casele care au existat în 1991 și 0,06% din instalațiile locuite care au fost disponibile în Slovacia în 2001.

În 1929 bunicul reclamantului a construit o casă în Piešδany. Predecesorii reclamantului a păstrat proprietatea casei, deși cu mai multe restricții, sub regimul comunist. Casa a fost donată reclamantului de către mama sa la 21 decembrie 1998. Casa reclamantului cuprinde patru apartamente. Doi dintre ele au o suprafață de 108 metri pătrați și celelalte două 123 metri pătrați fiecare. În prezent, ei sunt locuiți de trei chiriași. Dreptul lor sau predecesorilor lor de a utiliza apartamentele a fost stabilit prin deciziile date de autoritatea municipală între 1953 și 1986, iar dreptul de utilizare a fost transformat într-o locație, în conformitate cu art. 871 din Codul Civil, pentru o perioadă nedefinită. Apartamentul al patrulea a devenit vacant în martie 2007. În conformitate cu Ordonanța nr. V-1/2003 („Ordinamentul din 2003”), controlul închirierilor a încetat să fie aplicabil acelui apartament după ce a devenit eliberat de orice chiriaș. Reclamantul nu a avut posibilitatea practică de a încheia închiriere pe apartamentul său. Până când unul dintre apartamentele a devenit vacant, el a trebuit să trăiască, împreună cu mama sa, într-un apartament într-un oraș diferit în care costurile de viață erau mai mici. Reclamantul a susținut că chiria lunară maximă pe care a avut dreptul să o obțină în cadrul schemei de control de închiriere după 1 ianuarie 2004 s-a ridicat la aproximativ 115 euro (EUR) în ceea ce privește fiecare dintre apartamentele mai mici și 124 EUR în ceea ce privește cele mai mari. 600 până la 800 pe lună, închirierea medie a orașului de 548 EUR. De asemenea, reclamantul a susținut că, între data în care a dobândit proprietatea casei și data cererii – o perioadă de opt ani și patru luni – închirierea maximă pe care le-a permis legea relevantă să o obțină un total de 25,875 EUR. În același timp, costurile de întreținere și reparații a apartamentelor au constituit o valoare de EUR 5.373 pe an. Un total de 7.970 EUR era necesar în fiecare an pentru întreținerea casei în sine. Ca urmare, potrivit reclamantului, chiria pe care are dreptul să o obțină în temeiul legii este mai mică decât costurile de întreținere a apartamentelor și a casei. Guvernul a fost în dezacord cu cifrele prezentate de solicitant. Acestea s-au bazat pe opinia unui expert care indică faptul că prețul mediu de piață pentru închirierea de apartamente comparabile în centrul mai larg al pietei, cu o valoare de 214 EUR, pentru un apartament de trei camere cu o suprafață de 91,07 metri pătrați și 297 EUR, pentru un apartament de patru camere cu suprafață de 120,8 metri pătrați. Guvernul s-a opus, de asemenea, metodei pe care reclamantul le-a folosit pentru calcularea costurilor de întreținere a casei. Legea și practica internă relevantă 1. Dispozițiile privind lichidarea apartamentelor sunt prevăzute la articolele 685-716 din Codul civil. În conformitate cu art. 687, un proprietar este obligat să pună un apartament la dispoziția unui chiriaș într-o stare potrivită pentru utilizare normală și să asigure chiriașului deplină și neîntreruptă bucurie a drepturilor în legătură cu utilizarea apartamentului. art. 696 § 1 prevede, printre altele, , că metoda de calcul al chiriei, taxele de servicii legate de utilizarea apartamentului, metoda de plată a taxelor de închiriere și de servicii, precum și condițiile în care un proprietar are dreptul de a spori unilateral taxele de închiriere și servicii și de a modifica alte condiții ale închirierii profesionale, sunt reglementate de norme juridice speciale. În conformitate cu art. 706, după moartea unui chiriaș, dreptul la închiriere trece rudelor chiriașilor dacă pot dovedi că locuiau cu chiriașii într-o gospodărie comună în ziua morții sale și nu au propriul apartament. gospodărie comună și locuiește cu chiriașul într-o gospodărie comună timp de cel puțin trei ani și nu au propriul apartament. art. 707 § 1 dă dreptul soțului supraviețuitor să devină singurul chiriaș al unui apartament închiriat în comun pe moartea celuilalt soț. Dispozițiile de la art. 706 și de la art. 707 § 1 sunt aplicabile, de asemenea, în cazul în care un chiriaș părăsește permanent o gospodărie comună. În conformitate cu art. 871 § 1, promulgat cu efect de la 1 ianuarie 1992, dreptul de utilizare a apartamentelor și a altor instituții în temeiul legii în vigoare anterior, care substanțau la acea dată, a fost transformat într-o locație. 2. Legea privind proprietatea apartamentelor și a altor locuințe (Legea nr. 182/1993) Secțiunea 16(1) reglementează transferul proprietății unui apartament. În cazul în care un apartament este închiriat de un individ, cu excepția cazului în care dreptul de închiriere a apartamentului a fost convenit pentru o perioadă stabilită, un proprietar poate transfera proprietatea acestuia numai locatarului. Această dispoziție nu afectează dreptul de isenție al coproprietului.

Legea privind prețurile din 1996 (Legea nr. 18/1996) În general, prețul mărfurilor, inclusiv valoarea închirierii, este determinat pe baza unui acord între vânzătorul și cumpărătorul (secțiunile 1-3). Partea a treia din Legea privind prețurile din 1996 permite luarea măsurilor de stat ca răspuns la evoluțiile prețurilor nepotrivite, inclusiv reglementarea prețurilor și interdicția acordării unui preț nepotrivit. În conformitate cu secțiunea 4a (de exemplu secțiunea 4), reglementarea prețurilor este permisă în cazul în care, printre altele , apare o situație extraordinară a pieței, în cazul în care există o amenințare asupra pieței ca urmare a unui mediu de concurență insuficient dezvoltat sau în cazul în care este necesară pentru protejarea consumatorilor sau a unui alt interes public. Reglementarea prețurilor poate fi realizată prin stabilirea prețurilor de către autoritățile, stabilirea condițiilor pentru acordurile privind prețurile sau combinarea acestor două metode (secțiunea 5). Secțiunea 8, adoptată cu efect începând cu 1 noiembrie 2008, prevede că, atunci când reglementează prețurile, autoritățile ar trebui să țină seama de costurile justificate și de un profit adecvat. În conformitate cu secțiunea 20 alineatele (1) și (2), Ministerul Finanțelor stabilește condițiile de reglementare a prețurilor și hotărăște în materie conexe. Până la 1 martie 2005, Ministerul Construcției și Dezvoltării Regionale a fost autorizat să reglementeze chiria. Domeniul de aplicare al regulamentului trebuie determinat printr-o regulă juridică în general obligatorie (secțiunea 11). Legea nr. 68/2005 din 3 februarie 2005 a introdus o serie de modificări la Legea privind prețurile din 1996. În conformitate cu secțiunea I(12) din Legea nr. 68/2005, Ordonanța din 2003 a fost abrogată. Legea nr. 68/2005 a devenit operativă la 1 martie 2005, cu excepția secțiunea I(12), care urmează să intre în vigoare la 1 iulie 2007. O altă modificare la Legea privind prețurile din 1996 a fost introdusă prin Legea nr. 200/2007 din 29 martie 2009, în vigoare începând cu 1 iulie 2007. În conformitate cu modificarea respectivă, data în care Ordonanța din 2003 ar înceta să aibă efect a fost amânată până la 31 decembrie 2008. Decretul nr. 60/1964 al Autorității Centrale pentru Dezvoltarea Economiei Locale privind plata pentru utilizarea apartamentelor și a serviciilor conexe a fost în vigoare de la 1964 până la sfârșitul anului 1999. Acesta a divizat apartamentele în patru categorii în funcție de statutul lor și a fixat prețul anual pentru utilizarea acestora. La 12 martie 1996, Ministerul Finanțelor a emis Regulamente nr. 87/1996 privind punerea în aplicare a Legii prețurilor 1996. Au devenit operativi la 1 aprilie 1996. În 1992, 2000 și 2001 și la 1 martie 2003 Ministerul Finanțelor a emis patru instrumente subordonate care prevăd o creștere a chiriei controlate cu 100%, 70%, 45% și respectiv 95%. [1] La 22 decembrie 2003, Ministerul Construcției și Dezvoltării Regionale a emis Ordonanța 2003 (Výnos ) nr. V-1/2003 privind controlul închirierii de apartamente. Acesta stabilește valoarea maximă permisă de închiriere pentru un apartament în conformitate cu suprafața și categoria sa, fără distincție în ceea ce privește locația sa. Acesta prevede o creștere de 60% din chiria maximă care poate fi achitată de proprietarii de teren în cauză în ceea ce privește apartamentele în cauză. La 23 aprilie 2008, Ministerul Finanțelor a emis Măsura (opatrenie nr. 01/R/2008 privind controlul chiriei pentru apartamente cu referire la secțiunile 11 și 20 din Legea privind prețurile din 1996. A intrat în vigoare la 1 mai 2008. În mod similar cu normele anterioare, acesta stabilește valoarea maximă a chiriei pe metrou pătrat a spațiului locuibil și anexele (secțiunea 1). O creștere sau reducere este posibilă în funcție de mobilierul disponibil. Secțiunea 3 permite o creștere a chiriei maxime cu 15% în case construite fără finanțare publică sau cele care au fost restaurate proprietăților sau succesorilor lor prin recurs pentru greșeli trecute. În conformitate cu secțiunea 4, controlul închirierii nu se aplică, printre altele, , apartamente care sunt deținute de persoane fizice sau apartamente vacante în case construite fără finanțare publică sau în case restaurate proprietăților prin recurs pentru greșeli trecute, cu excepția cazurilor care privesc transferul unei închirieri sau schimbul unui apartament (articolele 706-608 din Codul Civil). În mod similar, controlul închirierilor nu se aplică caselor construite fără finanțare publică în cazul în care construcția s-a încheiat oficial după 1 februarie 2001. În sfârșit, secțiunile 5 din Măsuri prevede abrogarea Ordinului din 2003. La 25 septembrie 2008, Ministerul Finanțelor a emis Măsura nr. 02/R/2008 de modificare a măsurii de mai sus din 23 aprilie 2008 privind controlul închirierilor. A intrat în vigoare la 1 octombrie 2008. Acesta nu afectează valoarea închirierii permisibile, ci specifică condițiile în care aceste închirieri pot fi taxate după 31 decembrie 2011. În special, secțiunea 4a alineatul (1) nou introdusă permite schema de control al închirierii să continue să se aplice după data de mai sus în care (i) chiriașii sau persoanele care își împărtășesc gospodăriile nu au deținut sau nu au deținut, la 1 octombrie 2008, o proprietate reală plată sau locuibilă comparabilă în același municipiu sau în termen de 50 de kilometri de granițe; (ii) proprietarul și chiriașul nu au ajuns la un acord diferit privind chiria înainte de 1 ianuarie 2012; și (iii) chiriașii în cauză au prezentat un formular de înregistrare Ministerului Construcției și Dezvoltării Regionale înainte de 31 decembrie 2008.

Planul Guvernului privind politica locuințelor și construcția apartamentelor pentru perioada 1994-2000 elaborată în 1994, prevedea că chiria pentru apartamentele deținute de persoane fizice ar trebui crescută în vederea acoperirii costurilor proprietăților începând cu 1 ianuarie 1995. Planurile ulteriore, elaborate în 2000 și 2005, prevăd, de asemenea, introducerea închirierii la nivel de piață în sectorul privat. Capacitatea locuințelor în apartamentele municipale trebuia crescută astfel încât să se poată oferi cazare de înlocuire persoanelor indigente care ar fi afectate de o astfel de liberalizare a chiriei. Nevoia de eliminare a controlului închirierilor a fost confirmată în cel mai recent plan al anului 2010, care acoperă perioada până în 2015. Documentul indică faptul că sectorul privat al locuințelor închiriate este subdezvoltat, în special din cauza sistemului trecut de control al închirierilor și a protecției excesive a chiriașilor. În decizia nr. 357/2008, Ministerul Construcției și Dezvoltării Regionale a fost instruit să pregătească un plan de stabilitare a relațiilor dintre proprietarii și chiriași în apartamente în care s-a aplicat controlul chiriei. Planul a fost aprobat la 16 septembrie 2009 (decizie nr. 640/2009). Această decizie a instruit miniștrii în cauză să pregătească, înainte de 31 septembrie 2009. Decembrie 2010, proiecte de statute privind încheierea și decontarea anumitor relații proprietar/tenent și controlul închirierilor în sectorul public, precum și reglementările privind alocațiile de locuințe, pentru a oferi locațiilor înlocuitoare locațiilor în cauză și pentru a stabili domeniul de aplicare, condițiile și modul de achiziționare al acestora. În plus, s-a prevăzut o compensare a caracterului structural pentru proprietarii de case rezidențiale. Apoi, Ministrul Construcției și Dezvoltării Regionale a solicitat primarului Bratislava să identifice parcele adecvate pe care pot fi construite instalații de locuințe de substituție pentru persoanele care au nevoie.

Într-o cerere adresată Curții Constituționale, depusă la 29 martie 2007, procurorul general a contestat, printre altele , Ordonanța din 2003 ca fiind contrară Constituției. Cererea a exprimat opinia că Legea privind prețurile din 1996 nu a permis Ministerului Construcției și Dezvoltării Regionale să elibereze o ordonanță privind controlul închirierilor; că Ordonanța a fost discriminatorie și a restrâns dreptul proprietarilor de locuințe; că este dublă dacă o astfel de restricție este în interesul public și necesar; și că Ordonanța ar fi trebuit să înceteze să aibă efect de la 1 Martie 2005. La 7 iunie 2007, Procurorul General a completat petiția prin provocarea Legii nr. 200/2007 de modificare a Legii privind prețurile 1996. La 8 aprilie 2009, Curtea Constituțională a întrerupt procedura fără a examina fondurile, având în vedere faptul că petiția a fost retrasă și a remarcat că Legea privind prețurile din 1996 a fost modificată și că Ordonanța din 2003 a încetat să aibă efect. La 19 iunie 2007 și 17 iulie 2007, Curtea Constituțională a respins două cereri în care o societate și un individ s-au plângut în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 din impactul asupra drepturilor lor de proprietate din Ordonanța din 2003 și al normelor juridice conexe. Curtea Constituțională a susținut că reclamanții nu au reușit să introducă proceduri în temeiul articolului 127 din Constituție, care implică evaluarea conformității normelor juridice relevante cu Constituția sau tratatele internaționale (deciziile III. ÚS 179/07 și III. ÚS 197/07). COMPLAINTĂ 1. Reclamantul se plângea că drepturile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost încălcat ca urmare a punerii în aplicare a normelor care reglementează controlul chiriei în ceea ce privește proprietatea sa. 2. Reclamantul s-a plâns, de asemenea, în temeiul articolului 13 din Convenție, că nu are niciun remediu intern eficace disponibil în ceea ce privește reclamația menționată. Reclamantul s-a plâns că a fost restricționat să își bucure de proprietatea ca urmare a schemei de control al chiriei și a susținut încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, care se menționează după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” (1) Argumente ale părților (a) Guvernul a admis că schema de închiriere-control a avut ca rezultat o o astfel de măsură a fost în conformitate cu legislația internă relevantă, care îndeplinește cerințele de accesibilitate și claritate și a fost suficient de previzibilă în vigoare. Ingerențele au urmărit un obiectiv legitim, și anume să protejeze chiriașii împotriva creșterilor neaprobabile ale chiriei. Guvernul a susținut că autoritățile naționale, în principiu, au avut o cunoștință mai directă a interesului general și că domeniile cum ar fi locuința, ca o principală necesitate socială, au solicitat adesea o formă de reglementare a statului. În ceea ce privește cerința proporționalității, Guvernul a susținut că dereglementarea rapidă a chiriei ar fi avut implicații sociale nefavorabile și că, prin urmare, drepturile chiriașilor care au fost stabilite în mediul anterior nemercat trebuiau protejate în timp ce statul a găsit mijloace de soluționare treptat a problemei. Schema de control al chiriei a fost, prin urmare, compatibilă cu interesul general în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. S-au înregistrat mai multe creșteri ale nivelurilor permisibile de închiriere și s-au luat alte măsuri în vederea soluționării problemei. Guvernul a subliniat, de asemenea, faptul că mulți dintre chiriași sunt în vârstă și că municipalitățile în cauză nu dispun de un stoc de locuințe suficient pentru persoanele care depend din punct de vedere social de schemele de închiriere reglementate. În ceea ce privește suma de închiriere taxabilă în cadrul schemei de închiriere-control, costurile de întreținere ar fi trebuit, de asemenea, să fie suportate de proprietari dacă apartamentele lor nu au fost închiriate deloc. Astfel, suma de închiriere și cele presupuse costuri mai mari de menținere a proprietății nu ar putea fi asociate automat. Reclamantul nu a efectuat calcule detaliate cu privire la întreținerea și alte costuri pe parcursul perioadei relevante. Guvernul s-a opunet la exemplul calculului costurilor de întreținere pe baza metodelor utilizate în Republica Cehă și la estimarea reclamantului cu privire la suma de închiriere pe care ar fi putut-o obține dacă schema de control al chiriei nu s-a aplicat la apartamentele din casa sa. Deoarece schema de control al chiriei a afectat în prezent doar aproximativ 1.000 de locuințe, în valoare de 0,06% din numărul total de instalații locuite permanent, s-a dovedit cu certitudine că există o „situație sistémică”. Guvernul a concluzionat că schema de control al închirierilor a îndeplinit interesul general al societății și a fost compatibilă cu interesele proprietarilor de locuințe și de apartamente, deoarece nivelul maxim al închirierii a fost crescut în mod regulat și numărul de locuințe la care schema de control al închirierilor va fi aplicabilă după 2011 a fost redus, în timp ce cadrul juridic pentru încheierea sistemului de control al închirierilor era în prezent conceput. (b) Reclamantul susține că ingerința în dreptul său la bucuria pașnică a proprietății sale este ilegală și că nu a urmărit niciun scop legitim. Acesta i-a impus o sarcină disproporționată, pentru care nu există justificare relevantă. În special, reclamantul a susținut că amploarea limitelor impuse asupra utilizării proprietăților sale și a duratei acestora erau capabile să echivaleze la o privare de facto a proprietăților, iar interferența se plângea de o bază legală suficientă. Normele relevante nu erau coerențe și nu erau suficient de previzibile. Reclamantul a subliniat faptul că un număr mare de planuri, măsuri și măsuri au fost anunțate în cursul ultimilor douăzeci de ani în vederea rezolvării problemei. Cu toate acestea, singurul rezultat tangibile a fost o ligare minimă a nivelurilor de închiriere reglementate, care nu a schimbat poziția proprietarilor apartamentului într-un grad substanțial. În ciuda indicilor menționate mai sus, interferența a continuat să fie disproporționată față de obiectivul urmărit. Chiria pe care o avea dreptul de a primi nici măcar nu a fost suficientă pentru costurile de întreținere asociate inerent cu casa. Cifrele prezentate de Guvern nu au permis atingerea unei concluzii diferite. 2. Evaluarea Curții Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este, în sensul articolului 35 § 3 din Convenție, necesită o examinare a fondului. Nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă.B. art. 13 din Convenția luată împreună cu art. 1 din Protocolul nr. 1 Reclamantul se plânge în continuare că nu are niciun remediu eficace disponibil în ceea ce privește plângerea sa în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. El susține o încălcare a articolului 13 din Convenția, care prevede: „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” Guvernul a declarat că presupusa încălcare rezultă din legea relevantă ca atare. Curtea Constituțională a confirmat și nu a fost contestat între părți faptul că presupusa încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 rezultă din cadrul juridic care reglementează schema de control al închirierii în Slovacia. În acest sens, Curtea reiterează că art. 13 nu poate fi interpretat ca fiind necesară o soluție împotriva statului de drept intern (a se vedea Iordachi și alții c. Moldova c. Moldova) , nr. 25198/02, § 56, 10 februarie 2009 sau Leander v. Suedia , 26 martie 1987 , § 77 litera (d), Seria A nr. 116). Rezultă că această plângere este evident nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 și 4 din Convenție. C. art. 14 din Convenție, însoțit de art. 1 din Protocolul nr. 1 Prin comunicarea cererii la Guvern, Curtea a hotărât, din propria sa propunere, să pună o întrebare privind dacă reclamantul a fost discriminat, în contravenție cu art. 14 din Convenție, în exercitarea drepturilor sale de proprietate. Întrucât reclamantul nu a răspuns la această întrebare în observațiile sale, Curtea consideră că nu este necesară o examinare suplimentară a acestei chestiuni. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate admisibil, fără prejudecarea fondului, plângerea reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 privind restricțiile pe care schema de control de închiriere i-a impus dreptul de a se bucura pacific de bunurile sale; declara inadmisibil plângerea în temeiul articolului 13 din Convenție coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1; decide că nu mai este necesar să se examineze dacă faptele cazului reprezintă o încălcare a articolului 14 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1. Marialena Tsirli Josep Casadevell Președintele adjunct al grefierului 1. Calculul de către Ministerul Construcției și Dezvoltării Regionale în ceea ce privește un apartament de trei camere din prima categorie cu o suprafață de 65 de metri pătrați.

Background information on rent control After 1948, when the communist regime had been installed in the former Czechoslovakia, the housing policy was based on a doctrine aimed at the restriction and abolition of private ownership. As regards flats in houses which were not owned by the State, tenancy was replaced by the “right of lasting use”. The Flats Management Act 1964, which was in force until 1 January 1992, entitled public authorities to decide on the right of use of flats. Special regulations governed the sums which the users had to pay (denoted as rent from 1 January 1992). Under the relevant law (for details see “Relevant domestic law and practice” below), owners of residential houses in a position similar to that of the applicant in the present case have been obliged to let their flats to tenants while charging no more than the maximum amount of rent fixed by the State (“the rent-control scheme”). Despite a repeated increase in the maximum rent which the domestic law entitles house owners in this position to charge, that amount has remained below the level of rent in similar housing premises which are let on the principles of a free-market economy. The Government of the Slovak Republic have dealt with the issue of rent control on several occasions (further details are set out below). Documents of the Ministry of Construction and Regional Development indicate that registration forms envisaged by Measure 02/R/2008, issued by the Ministry of Finance, have been submitted in respect of 923 flats where rent control is applied. 2,311 persons have lived in those flats, the average surface area of which is 71.38 square metres. The plan envisages that substitute accommodation will be made available to the persons concerned to the extent that this is justified by their social situation. 76.5% of the tenants thus registered lived in flats located in Bratislava. On the basis of those data, the authorities have estimated that the rent-control scheme currently concerns approximately 1,000 flats, that is, 0.24% of rental flats in houses that existed in 1991 and 0.06% of the inhabited housing facilities which were available in Slovakia in 2001.

Particular circumstances of the applicant’s case In 1929 the applicant’s grandfather built a house in Piešťany. The applicant’s predecessors retained ownership of the house, albeit with several restrictions, under the communist regime. The house was donated to the applicant by his mother on 21 December 1998. The applicant’s house comprises four flats. Two of them have a surface area of 108 square metres and the other two 123 square metres each. At present they are inhabited by three tenants. Their or their predecessors’ right to use the flats had been established by decisions given by the municipal authority between 1953 and 1986, and the right of use had been transformed into a tenancy, pursuant to Article 871 of the Civil Code, for an indefinite period. The fourth flat became vacant in March 2007. Pursuant to Ordinance no. V-1/2003 (“the 2003 Ordinance”), rent control ceased to be applicable to that flat after it had become free of any tenant. The applicant has had no practical possibility of terminating the lease on his flats. Until one of the flats became vacant, he had to live, together with his mother, in a flat in a different town where the living costs were lower. The applicant submitted that the maximum monthly rent which he was entitled to obtain under the rent-control scheme after 1 January 2004 amounted to approximately 115 euros (EUR) in respect of each of the smaller flats and EUR 124 in respect of the bigger ones. Similar flats in Piešťany to which the rent-control scheme did not apply were let for EUR 600 to 800 a month, the average rent in the town amounting to EUR 548. The applicant further maintained that, between the date when he had acquired ownership of the house and the date of the application – a period of eight years and four months – the maximum rent which the relevant law permitted him to obtain amounted to a total of EUR 25,875. At the same time, the costs of maintenance and repairs of the flats amounted to EUR 5,373 a year. A total of EUR 7,970 was needed every year for maintenance of the house itself. As a result, according to the applicant, the rent which he is entitled to obtain under the law is lower than the costs of maintenance of the flats and the house. The Government were in disagreement with the figures put forward by the applicant. They relied on the opinion of an expert indicating that the average market price for the lease of comparable flats in the wider centre of Piešťany amounted to EUR 214 for a three-room flat with a surface area of 91.07 square metres and EUR 297 for a four-room flat with surface area of 120.8 square metres. The Government were also opposed to the method which the applicant had used for calculating the maintenance costs for the house. B. Relevant domestic law and practice 1. The Civil Code Provisions concerning the letting of flats are set out in Articles 685 to 716 of the Civil Code. Pursuant to Article 687, a landlord is obliged to put a flat at a tenant’s disposal in a fit state for normal use and to secure to the tenant the full and uninterrupted enjoyment of rights in connection with the use of the flat. Article 696 § 1 provides, inter alia , that the method of calculating the rent, the service charges related to the use of the flat, the method of paying the rent and service charges, and the conditions under which a landlord is entitled to unilaterally increase the rent and service charges and amend other terms of the occupational lease, are governed by special legal rules. Under Article 706, after a tenant’s death the right to the lease passes to the tenant’s relatives if they can prove that they were living with the tenant in a shared household on the day of his or her death and do not have their own flat. The same right is to be enjoyed by persons who took care of a shared household and lived with the tenant in a shared household for at least three years and do not have their own flat. Article 707 § 1 entitles the surviving spouse to become the sole tenant of a jointly leased flat upon the other spouse’s death. The provisions of Article 706 and Article 707 § 1 are also applicable in the event that a tenant permanently leaves a shared household. Pursuant to Article 871 § 1, enacted with effect from 1 January 1992, the right of use of flats and other premises under the law previously in force which subsisted on that date was transformed into a tenancy. 2. The Ownership of Flats and Other Premises Act (Law no. 182/1993) Section 16(1) governs the transfer of ownership of a flat. Where a flat is leased by an individual, unless the right to lease the flat was agreed for a fixed period, a landlord can transfer ownership of it to the tenant only. This provision does not affect the co-owner’s pre-emption right.

The Price Act 1996 (Law no. 18/1996) As a general rule, the price of goods, including the amount of rent, is determined on the basis of an agreement between the seller and the buyer (sections 1-3). Part Three of the Price Act 1996 allows State measures to be taken in response to undesired price developments. They include regulation of prices and a prohibition on agreeing a price which is inappropriate. Pursuant to section 4a (formerly section 4), price regulation is permissible where, inter alia , an extraordinary market situation arises, where there is a threat to the market as a result of an insufficiently developed competition environment, or where it is required for the purpose of protecting consumers or by another public interest. Price regulation can be achieved through the fixing of prices by the authorities, the setting of conditions for agreements on prices or a combination of those two methods (section 5). Section 8, enacted with effect from 1 November 2008, provides that, when regulating prices, the authorities should take into account justified costs and an appropriate profit. Pursuant to section 20(1) and (2), the Ministry of Finance sets conditions for price regulation and decides on related matters. Until 1 March 2005 the Ministry of Construction and Regional Development was authorised to regulate rent. The scope of regulation is to be determined by a generally binding legal rule (section 11). Law no. 68/2005 of 3 February 2005 introduced a number of amendments to the Price Act 1996. Pursuant to section I(12) of Law no. 68/2005, the 2003 Ordinance was repealed. Law no. 68/2005 became operative on 1 March 2005 with the exception of section I(12), which was to take effect on 1 July 2007. Another amendment to the Price Act 1996 was introduced by Law no. 200/2007 of 29 March 2009, in effect as from 1 July 2007. Pursuant to that amendment, the date when the 2003 Ordinance would cease to have effect was postponed until 31 December 2008.

Subordinate legal rules governing rent Decree no. 60/1964 of the Central Authority for the Development of Local Economy on payment for the use of flats and related services was in force from 1964 until the end of 1999. It divided flats into four categories according to their status and fixed the yearly price for their use. On 12 March 1996 the Ministry of Finance issued Regulations no. 87/1996 on implementation of the Price Act 1996. They became operative on 1 April 1996. In 1992, 2000 and 2001 and on 1 March 2003 the Ministry of Finance issued four subordinate instruments providing for an increase in controlled rent by 100%, 70%, 45% and 95% respectively. [1] On 22 December 2003 the Ministry of Construction and Regional Development issued the 2003 Ordinance (Ordinance ( výnos ) no. V-1/2003 on Control of Rent for Lease of Flats). It fixes the maximum permissible amount of rent for a flat according to its surface area and category, without distinction as to its location. It provides for an increase of 60% in the maximum rent which can be charged by landowners in respect of the flats concerned. On 23 April 2008 the Ministry of Finance issued Measure ( opatrenie ) no. 01/R/2008 on Control of Rent for Flats with reference to sections 11 and 20 of the Price Act 1996. It entered into force on 1 May 2008. Similarly to the previous rules, it fixes the maximum amount of rent per square metre of inhabitable space and annexes (section 1). An increase or reduction is possible depending on the furnishings available. Section 3 permits an increase of the maximum rent by 15% in houses built without public funding or those which were restored to owners or their successors by way of redress for past wrongs. Pursuant to section 4, rent control does not apply to, inter alia , flats which are owned by individuals, or vacant flats in houses built without public funding or in houses restored to owners by way of redress for past wrongs, with the exception of cases which concern the transfer of a lease or the exchange of a flat (Articles 706-608 of the Civil Code). Similarly, rent control does not apply to houses built without any public funding where construction officially ended after 1 February 2001. Finally, section 5 of the Measure provides that the 2003 Ordinance is repealed. On 25 September 2008 the Ministry of Finance issued Measure no. 02/R/2008 amending the above Measure of 23 April 2008 on rent control. It entered into force on 1 October 2008. It does not affect the amount of permissible rent but specifies the conditions under which such rent can be charged after 31 December 2011. In particular, the newly introduced section 4a(1) allows the rent-control scheme to continue to apply after the above date where (i) tenants or persons sharing their household did not own or co-own, on 1 October 2008, a comparable flat or inhabitable real property in the same municipality or within 50 kilometres of its boundaries; (ii) the landlord and the tenant have not reached a different agreement on rent before 1 January 2012; and (iii) the tenants concerned have submitted a registration form to the Ministry of Construction and Regional Development before 31 December 2008.

Government policy and planning documents The Government’s plan on housing policy and construction of flats for the period between 1994 and 2000, drawn up in 1994, envisaged that rent in respect of flats owned by individuals should be increased with a view to covering the owners’ costs as from 1 January 1995. It further envisaged the introduction of rent levels based on market prices as from 1 January 1996. Subsequent plans, drawn up in 2000 and 2005, also envisaged the introduction of market-level rent in the private sector. Housing capacity in municipal flats was to be increased so that substitute accommodation could be provided to indigent persons who would be affected by such liberalisation of rent. The need for elimination of rent control was confirmed in the most recent plan of 2010, which covers the period until 2015. The document indicates that the private sector of rental housing is underdeveloped, particularly because of the past system of rent control and the excessive protection of tenants. In decision no. 357/2008 the Ministry of Construction and Regional Development was instructed to prepare a plan for settling relations between landlords and tenants in flats where rent control had been applied. The plan was approved on 16 September 2009 (decision no. 640/2009). That decision instructed the ministers concerned to prepare, before 31 December 2010, draft statutes on termination and settlement of certain landlord/tenant relationships and on rent control in the public sector, as well as regulations on housing allowances, to offer substitute housing facilities to the tenants concerned and to lay down the scope, conditions and manner of their acquisition. In addition, compensation of a structural nature was envisaged for owners of residential houses. Subsequently, the Minister of Construction and Regional Development asked the mayor of Bratislava to identify suitable plots on which substitute housing facilities could be built for persons in need.

Proceedings before the Constitutional Court In a petition to the Constitutional Court, lodged on 29 March 2007, the General Prosecutor challenged, inter alia , the 2003 Ordinance as being contrary to the Constitution. The petition expressed the view that the Price Act 1996 did not entitle the Ministry of Construction and Regional Development to issue an ordinance on rent control; that the Ordinance was discriminatory and restricted the right of house owners; that it was questionable whether such a restriction was in the public interest and necessary; and that the Ordinance should have ceased to have effect as from 1 March 2005. On 7 June 2007 the General Prosecutor supplemented the petition by also challenging Law no. 200/2007 amending the Price Act 1996. On 8 April 2009 the Constitutional Court discontinued the proceedings without examination of the merits, on the ground that the petition had been withdrawn. It noted that the Price Act 1996 had been amended and that the 2003 Ordinance had ceased to have effect. On 19 June 2007 and 17 July 2007 the Constitutional Court rejected two petitions in which a company and an individual had complained under Article 1 of Protocol No. 1 of the impact on their property rights of the 2003 Ordinance and related legal rules. The Constitutional Court held that the plaintiffs lacked standing to bring proceedings under Article 127 of the Constitution, which involved the assessment of conformity of the relevant legal rules with the Constitution or international treaties (decisions III. ÚS 179/07 and III. ÚS 197/07). COMPLAINTS 1. The applicant complained that his rights under Article 1 of Protocol No. 1 had been violated as a result of the implementation of the rules governing rent control in respect of his property. 2. The applicant also complained under Article 13 of the Convention that he had no effective domestic remedy available in respect of the above complaint. THE LAW A. Article 1 of Protocol No. 1 The applicant complained that he was restricted in enjoying his property as a result of the rent-control scheme. He alleged a breach of Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” 1. Arguments of the parties (a) The Government The Government admitted that the rent-control scheme had resulted in a limitation on the use of the applicant’s property. Such a measure was in accordance with the relevant domestic law, which met the requirements of accessibility and clarity and was sufficiently foreseeable in effect. The interference pursued a legitimate aim, namely to protect tenants against unaffordable increases in rent. The Government argued that the national authorities in principle had more direct knowledge of the general interest and that spheres such as housing, as a prime social need, often called for some form of regulation by the State. As to the requirement of proportionality, the Government maintained that swift deregulation of rent would have had unfavourable social implications, and that therefore the rights of tenants which had been established in the earlier non-market environment had to be protected while the State found means of gradually resolving the issue. The rent-control scheme was therefore compatible with the general interest within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. There had been several increases in permissible rent levels and other measures had been taken with a view to resolving the issue. The Government further pointed to the fact that many of the tenants were elderly and that the municipalities concerned did not have enough housing stock for those socially dependent on regulated rent schemes. With respect to the amount of rent chargeable under the rent-control scheme, maintenance costs would also have had to be borne by owners if their flats had not been rented out at all. Thus, the amount of rent and the allegedly higher costs of maintaining the property could not automatically be associated. The applicant had failed to submit detailed calculations of the maintenance and other costs during the relevant period. The Government objected to the example of calculation of maintenance costs based on methods used in the Czech Republic, and to the applicant’s estimation of the amount of rent he could have obtained had the rent-control scheme not applied to the flats in his house. Since the rent-control scheme currently affected only about 1,000 dwellings, amounting to 0.06% of the overall number of permanently inhabited housing facilities, it was questionable whether there was a “systemic situation”. The Government concluded that the rent-control scheme met the general interest of society and was compatible with the interests of house and flat owners as the maximum level of rent had been regularly increased and the number of houses to which the rent-control scheme would be applicable after 2011 had been reduced, while the legal framework for ending the rent-control system was currently being devised. (b) The applicant The applicant alleged that the interference with his right to peaceful enjoyment of his property was unlawful and that it did not pursue any legitimate aim. It imposed a disproportionate burden on him, for which there existed no relevant justification. In particular, the applicant argued that the extent of the limitations imposed on the use of his property and their duration were capable of amounting to a de facto deprivation of property. The interference complained of lacked a sufficient statutory basis. The relevant rules lacked consistency and were not sufficiently foreseeable. The applicant pointed to the fact that a large number of plans, measures and steps had been announced in the course of the last twenty years with a view to solving the problem. However, the only tangible result was a minimal index-linking of the regulated rent levels, which did not change the position of flat owners to a substantial degree. Despite the above-mentioned index-linking, the interference complained of continued to be disproportionate to the aim pursued. The rent which the applicant was entitled to receive did not even suffice for the maintenance costs inherently associated with the house. The figures put forward by the Government did not allow a different conclusion to be reached. 2. The Court’s assessment The Court considers, in the light of the parties’ submissions, that the complaint raises serious issues of fact and law under the Convention, the determination of which requires an examination of the merits. The Court concludes therefore that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. No other ground for declaring it inadmissible has been established. B. Article 13 of the Convention taken together with Article 1 of Protocol No. 1 The applicant further complained that he had no effective remedy available as regards his complaint under Article 1 of Protocol No. 1. He alleged a breach of Article 13 of the Convention, which provides: “Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.” The Government stated that the alleged breach resulted from the relevant law as such. It has been confirmed by the Constitutional Court and it has not been disputed between the parties that the alleged breach of Article 1 of Protocol No. 1 stemmed from the legal framework governing the rent-control scheme in Slovakia. In this respect the Court reiterates that Article 13 cannot be interpreted as requiring a remedy against the state of domestic law (see Iordachi and Others v. Moldova , no. 25198/02, § 56, 10 February 2009; or Leander v. Sweden , 26 March 1987, § 77(d), Series A no. 116). It follows that this complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention. C. Article 14 of the Convention taken together with Article 1 of Protocol No. 1 Upon communication of the application to the Government the Court decided, of its own motion, to put a question as to whether the applicant had been discriminated against, contrary to Article 14 of the Convention, in the enjoyment of his property rights. Since the applicant did not reply to that question in his observations, the Court considers that no further examination of this issue is called for. For these reasons, the Court unanimously Declares admissible, without prejudging the merits, the applicant’s complaint under Article 1 of Protocol No. 1 concerning the restrictions which the rent-control scheme has imposed on his right to peacefully enjoy his possessions; Declares inadmissible the complaint under Article 13 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1; Decides that it is no longer required to examine whether the facts of the case amount to a breach of Article 14 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1. Marialena Tsirli Josep Casadevall Deputy Registrar President 1. Calculation by the Ministry of Construction and Regional Development in respect of a three-room flat in the first category with a surface area of 65 square metres.