Sochor împotriva Slovaciei

Decizia nr. 33176/08 Jaroslav SOCHOR împotriva Slovaciei Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), care a stat la 4 ianuarie 2012 în calitate de Cameră compusă din: Josep Casadevall, Președintele, Corneliu Bîrsan, Alvina Gyulumyan, Ján Šikuta, Luis López Guerra, Nona Tsotsotsoria, Mihai Poalelungi, judecători și Santiago Quesada, grefierul secțiunii; Având în vedere cererea depusă la 26 iunie 2008, având în vedere observațiile prezentate de guvernul contestat și observațiile prezentate în răspuns de către solicitant, după deliberare, hotărăște după cum urmează: FACTELE Reclamantul, dl Jaroslav Sochor, este un cetățen slovac născut în 1950 și trăiește în Bratislava. El a fost reprezentat în fața Curții de către dl. P. Vačok, avocat practicant în Bratislava.

Guvernul Republicii Slovace (“Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor, dna M. Pirošíková. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. După 1948, când regimul comunist a fost instalat în fosta Cehoslovacie, politica de locuințe a fost bazată pe o doctrină care vizează restricția și abolirea proprietății private. Unele case rezidențiale au fost confiscate și unii proprietari de case rezidențiale au fost obligați să își transfere proprietatea în stat pentru o compensare nu sau inadecvată. Acei proprietari care nu au fost oficial privați de proprietatea locuințelor rezidențiale au fost supuși restricții în exercitarea drepturilor lor de proprietate.

În ceea ce privește apartamentele din casele rezidențiale, locația a fost înlocuită cu „dreapta de utilizare durabilă”. Actul de gestionare a apartamentelor din 1964, care a fost în vigoare până la 1 ianuarie 1992, întemeiat de autoritățile publice să decidă despre dreptul de utilizare a apartamentelor. Regulamentele speciale reglementează sumele pe care utilizatorii au trebuit să le plătească. La 1 ianuarie 1992, „dreptul de utilizare durabilă” a fost transformat într-o locație cu chirie reglementată. După 1991, unele case rezidențiale au fost restaurate foștilor lor proprietari; totuși, apartamentele din aceste case au fost ocupate în principal de chiriași cu chiria reglementată.

În temeiul legii relevante (pentru detalii, a se vedea „Legea și practica internă relevantă” de mai jos), proprietarii de case rezidențiale într-o poziție similară cu cea a reclamantului în acest caz au fost obligați să accepte că toate sau unele dintre apartamentele lor sunt ocupate de chiriași În ciuda creșterilor repetate ale închirierii maxime pe care legea internă îi dă drept proprietăților de locuințe în această poziție de a taxa, suma respectivă a rămas sub nivelul de închiriere în locații similare, care sunt lăsate pe baza principiilor unei economie de piață liberă. În situații similare cu cele ale reclamantului, proprietarii de case rezidențiale nu au avut practic posibilitatea legală de a pune capăt inchirierilor și locaților de evacuare fără a le furniza „compensații de locație”.

În plus, proprietarii nu au fost autorizați să transfere proprietatea unui apartament închiriat de un individ la o altă persoană decât un locatar. 10. Documentele Ministerului Construcției și Dezvoltării Regionale indică faptul că formularele de înregistrare au fost prezentate de chiriași în ceea ce privește 923 apartamente în cazul în care se aplică controlul de închiriere. 2 311 persoane au locuit în apartamentele ale căror suprafață medie este de 71,38 metri pătrați. Documentele indică faptul că se preconizează ca locația înlocuitoare să fie pusă la dispoziția persoanelor vizate de reforma planificată în măsura în care acest lucru este justificat de situația lor socială. 76,5% dintre chiriașii înregistrați astfel locuiți în apartamente situate în Bratislava.

11. Pe baza acestor date, autoritățile au estimat că sistemul de control al închirierilor se referă în prezent la aproximativ 1.000 de apartamente, adică 0,24% din apartamentele de închiriere din casele care existau în 1991 și 0,06% din instalațiile locuite care erau disponibile în Slovacia în 2001. 2. Reclamantul deține o cotă de 2/3 a unei clădiri rezidențiale situate în Bratislava-Nivy. A achiziționat o parte din proprietate în 1992 și o altă parte în 1997. 13. Casa cuprinde trei apartamente de două camere și un apartament de o cameră. Ele sunt ocupate de chiriași în cadrul schemei de închiriere-control. Proprietarii sunt autorizați să plătească chiria lunară de 40 EUR până la 60 EUR în ceea ce privește acestea.

Aceste sume corespund de 0,8 EUR la 1,05 EUR pe metrou pătrat în funcție de numărul de camere și suprafața. 14. Reclamantul a susținut că chiria de referință în același domeniu aplicată pe baza principiilor economiei de piață liberă a fost între 305 EUR și 396 EUR în ceea ce privește apartamentele de cameră unică și între 396 EUR și 488 EUR în ceea ce privește apartamentele de două camere. De asemenea, reclamantul a susținut că chiria pe care proprietarii de locuințe pot primi reprezintă între 28% și 37% din valoarea lunară de amortizare a apartamentelor (calculată pe baza unei perioade de amortizare de douăzeci de ani pentru casă). 15. Guvernul s-a bazat pe avizul unui expert care indică faptul că prețul mediu de piață pentru închirierea apartamentelor comparabile în Bratislava Comunitatea Nivy a fost cuprinsă între 5,271 EUR și 5,352 EUR pe metrou pătrat.

Potrivit avizului respectiv, în chirie de apartamente comparabile aplicată pe baza economiei libere a pieței a fost de aproximativ 210 EUR în ceea ce privește apartamentele de cameră unică și de 310 EUR în ceea ce privește apartamentele de două camere. În conformitate cu art. 20 § 1 din Constituție, dreptul de proprietate al tuturor persoanelor are același conținut juridic și beneficiază de aceeași protecție. 17. art. 124 din Codul Civil garantează aceleași drepturi și obligații pentru toți proprietarii. În Krahulec c. Slovacia (dec.), nr. 19294/07, 7 iunie 2011 19. În plus, la 15 septembrie 2011, a intrat în vigoare Legea privind încheierea și decontarea anumitor contracte de închiriere a apartamentelor (Legea nr. 260/2011).

A fost adoptată în vederea eliminării restricțiilor de plată de închiriere în cazul proprietăților individuali. 20. Dispozițiile sale se aplică, în special, apartamentelor de persoane ale căror chirie a fost reglementată până acum. În aceste cazuri, proprietarii au dreptul să încheie un contract de locație până la 31 martie 2012. O astfel de încetare a locației este de a intra în vigoare după o perioadă de prealabil de 12 luni. Cu toate acestea, în cazul în care un chiriaș este expus la dificultăți materiale, el sau ea va fi capabil să continue să utilizeze apartamentul cu închiriere reglementată, chiar și după terminarea contractului, până când un nou contract de inchiriere cu un municipiu a fost înființat.

Legea nr. 260/2011 îi dă în continuare drepturi proprietăților de a crește chiria cu 20% o dată pe an până în 2015. 21. Municipii sunt obligați să ofere unei persoane expuse la dificultate materiale cu închiriere a unui apartament municipal cu închiriere reglementată. Dacă un municipiu nu respectă această obligație până la 31 decembrie 2016 într-un caz anume, proprietarul poate solicita diferența între închirierea pieței libere și închirierea reglementată. COMPLAINTS 22. Reclamantul s-a plâns că drepturile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 au fost încălcate ca urmare a punerii în aplicare a normelor care reglementează controlul chiriei în ceea ce privește proprietatea sa. 23. De asemenea, reclamantul s-a plâns că a fost discriminat în comparație cu proprietarii de instalații de locuințe similare la care schema de control al chiriei nu se aplică.

A. art. 1 din Protocolul nr. 1 24. Reclamantul s-a plâns că a fost limitat să se bucure de proprietatea sa ca urmare a schemei de control al chiriei. El a susținut o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1, care se citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional.

Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” 1. Argumentele părților (a) Guvernul 25. Guvernul a admis că schema de închiriere-control a avut ca rezultat o astfel de măsură a fost în conformitate cu legislația internă relevantă, care îndeplinește cerințele de accesibilitate și claritate, precum și ale căror efecte erau suficient de previzibile. 26. Ingerențele au urmărit un obiectiv legitim, și anume, de a proteja chiriașii împotriva creșterilor neaprobabile ale chiriei.

Guvernul a susținut că, în principiu, autoritățile naționale au avut o cunoaștere mai directă a interesului general și că domeniile cum ar fi locuința, ca o principală necesitate socială, au solicitat adesea o formă de reglementare a statului. 27. În ceea ce privește cerința proporționalității, Guvernul a susținut că o dereglementare rapidă a chiriei ar fi avut implicații sociale nefavorabile și că, prin urmare, drepturile chiriașilor care au fost stabilite în mediul anterior nemercat trebuiau protejate în timp ce statul a găsit un mijloc de soluționare treptat a problemei. Schema de control al chiriei a fost, prin urmare, compatibilă cu interesul general în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. S-au înregistrat mai multe creșteri ale nivelurilor permisibile de închiriere și au fost luate alte măsuri în vederea soluționării problemei.

28. Guvernul a subliniat, de asemenea, faptul că mulți dintre chiriași erau în vârstă și că municipalitățile în cauză nu dispuneau de un stoc de locuințe suficient pentru persoanele care depend social de schemele de închiriere reglementate. 29. Deoarece schema de închiriere-control a afectat în prezent doar aproximativ 1000 de locuitori. locuințe, în valoare de 0,06% din numărul total de locuințe locuite permanent, s-a pus la îndoială dacă situația în cauză era „sistemică”. 30. Guvernul a concluzionat că schema de control al închirierilor a îndeplinit interesul general al societății și a fost compatibilă cu interesele proprietarilor de locuințe și de apartamente, deoarece nivelul maxim de închiriere percepabil a fost crescut în mod regulat și numărul de locuințe la care schema de control al închirierilor va fi aplicabilă după 2011 a fost redus, în timp ce a fost conceput un cadru juridic pentru încheierea sistemului de control al închirierilor.

(b) Reclamantul 31. Reclamantul a susținut că ingerința în dreptul său la bucuria pașnică a proprietății sale impune unei sarcini disproporționate pentru care nu exista nicio justificare relevantă. 32. În special, reclamantul a susținut că amploarea limitelor impuse asupra utilizării proprietăților sale și a duratei acestora erau excesive și nu puteau fi considerate ca fiind necesare. Cifrele prezentate de Guvern au indicat că numărul de persoane pentru care s-a aplicat schema de control al chiriei era relativ scăzut. Nevoia de a le asigura condițiile de locuință adecvate prin intermediul controlului chiriei la cheltuielile proprietarilor de locuințe nu a putut, prin urmare, să fie considerată ca corespunzător unui interes public presant.

Nimic nu a arătat că furnizarea unei compensații adecvate a proprietarilor de casă ar pune în pericol situația economică a statului. 33. Legea relevantă nu a solicitat nicio verificare în ceea ce privește dacă situația reală a utilizatorilor este astfel încât să beneficieze de închirieri controlate. Interferencia cu drepturile reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost în mod clar disproporționată, deoarece chiria permisă în cadrul schemei de control al închirierii a fost sub costuri justificabile în ceea ce privește apartamentele în cauză. 2. Evaluarea Curții 34. Curtea consideră, în funcție de argumentele părților, că plângerea ridică probleme serioase de fapt și de drept în temeiul Convenției, ale căror hotărâre necesită o examinare a fondului.

Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 din Convenție. Nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă a acestuia. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă.B.

art. 14 din Convenție, însoțită de art. 1 din Protocolul nr. 1 35. Reclamantul a susținut că restricțiile impuse de chirie Sistemul de control a constituit un tratament discriminatoriu, iar Curtea consideră oportun să examineze această plângere în conformitate cu art. 14 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. 1. „Ocuparea drepturilor și libertăților prevăzute în [] Convenția este asigurată fără discriminare pe niciun motiv, cum ar fi sexul, rasa, culoarea, limba, religia, opinia politică sau o altă opinie, origine națională sau socială, asocierea cu o minoritate națională, proprietatea, nașterea sau alt statut.” 36. Guvernul a susținut că situația reclamantului nu este în mod relevant similară cu cea a altor proprietari de locuințe ale căror proprietăți nu se aplică schema de control al chiriei.

În special, persoanele ca reclamantul, la care casele au fost restaurate la începutul anilor 1990, au fost conștienți că persoanele care locuiesc în apartamentele în cauză vor păstra dreptul de a le utiliza. Spre deosebire de apartamentele de proprietate publică, acei locuitori nu aveau dreptul de a achiziționa apartamentele din casele care au fost restaurate proprietarilor inițiali. Prin urmare, a existat o cerință de a oferi protecție juridică acestor persoane prin intermediul schemei de închiriere-control. 37. Reclamantul nu este de acord. El susține că toți proprietarii ar trebui să beneficieze de drepturi egale. Singurul fapt că proprietatea a fost restaurată reclamantului de către stat nu a justificat tratamentul său diferit în ceea ce privește domeniul de aplicare pe care ar putea să-l bucure de proprietatea sa.

38. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este, în sensul articolului 35 § 3 din Convenție, necesită o examinare a fondului. Prin urmare, nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă a acestuia, care trebuie declarat admisibil.C. art. 13 din Convenția 39. Prin comunicarea cererii la Guvern, Curtea a hotărât, de propunerea sa, să pună o întrebare privind dacă reclamantul are un remediu eficace la dispoziția sa, astfel cum prevede art. 13 din Convenția 40. Întrucât reclamantul nu a formulat nicio observație cu privire la această chestiune în observațiile sale, Curtea consideră că nu este necesară o examinare suplimentară a acestei chestiuni.

Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate admisibil, fără prejudecarea fondului, plângerea reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, ambele luate singure și coroborate cu art. 14 din Convenție, cu privire la restricțiile pe care schema de închiriere-control a impus dreptul său de a se bucura pașnic de bunurile sale; că nu mai este necesar să se examineze dacă faptele cazului constituie o încălcare a articolului 13 din Convenție. Santiago Quesada Josep Casadevell Președintele grefierului

THIRD SECTION

DECISION Application no. 33176/08 Jaroslav SOCHOR against Slovakia The European Court of Human Rights (Third Section), sitting on 4 January 2012 as a Chamber composed of: Josep Casadevall, President, Corneliu Bîrsan, Alvina Gyulumyan, Ján Šikuta, Luis López Guerra, Nona Tsotsoria, Mihai Poalelungi, judges, and Santiago Quesada, Section Registrar, Having regard to the above application lodged on 26 June 2008, Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicant, Having deliberated, decides as follows: THE FACTS