BITTÓ AND OTHERS v. SLOVAKIA

BITTÓ AND OTHERS v. SLOVAKIA (CtEDO, 2012)

Decizia nr. 30255/09 Mária BITTÓ și alții împotriva Slovaciei Curții Europene a Drepturilor Omului (A treia secțiune), care așezează la 4 ianuarie 2012 în calitate de Cameră compusă din: Josep Casadevall, Președintele, Corneliu Bîrsan, Alvina Gyulumyan, Ján Šikuta, Luis López Guerra, Nona Tsotsoria, Mihai Poalelungi, judecători și Santiago Quesada, grefierul secțiunii, Având în vedere cererea depusă la 28 mai 2009, având în vedere observațiile prezentate de guvernul contestat și observațiile prezentate în răspuns de către solicitanți, după deliberare, hotărăsc după cum urmează: FACTELE Reclamanții sunt douăzeci și un resortisanți slovaci ai căror informații figurează în apendicele 1. Ele au fost reprezentate în fața Curții de către dl. Brichta, avocat practicant la Bratislava, și dl M. Siman al EL Partners, s.r.o. în Bratislava. Guvernul Republicii Slovace (“Guvernul”) au fost reprezentate de agentul lor, dna M. Pirošíková. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. După 1948, când regimul comunist a fost instalat în fosta Cehoslovacie, politica de locuințe a fost bazată pe o doctrină care vizează restricția și abolirea proprietății private. Unele case rezidențiale au fost confiscate și unii proprietari de case rezidențiale au fost obligați să își transfere proprietatea în stat pentru o compensare nu sau inadecvată. Acei proprietari care nu au fost oficial privați de proprietatea locuințelor rezidențiale au fost supuși restricții în exercitarea drepturilor lor de proprietate. În ceea ce privește apartamentele din casele rezidențiale, locația a fost înlocuită cu „dreapta de utilizare durabilă”. Actul de gestionare a apartamentelor din 1964, care a fost în vigoare până la 1 ianuarie 1992, întemeiat de autoritățile publice să decidă despre dreptul de utilizare a apartamentelor. Regulamentele speciale reglementează sumele pe care utilizatorii au trebuit să le plătească. La 1 ianuarie 1992, „dreptul de utilizare durabilă” a fost transformat într-o locație cu chirie reglementată. După 1991, unele case rezidențiale au fost restaurate foștilor lor proprietari; totuși, apartamentele din aceste case au fost ocupate în principal de chiriași cu chiria reglementată. În temeiul legii relevante (pentru detalii, a se vedea „Legea și practica internă relevantă” de mai jos), proprietarii de case rezidențiale într-o poziție similară cu cea a reclamanților în acest caz au fost obligați să accepte că toate sau unele dintre apartamentele lor sunt ocupate de chiriași În ciuda creșterilor repetate ale închirierii maxime pe care legea internă îi dă drept proprietăților de locuințe în această poziție de a taxa, suma respectivă a rămas sub nivelul de închiriere în locații similare, care sunt lăsate pe baza principiilor unei economie de piață liberă. În situații similare cu cele ale reclamanților, proprietarii caselor rezidențiale nu au avut practic posibilitatea legală de a pune capăt inchiriaților și locaților de evacuare fără a le oferi „compensații de locație”. În plus, proprietarii nu au fost autorizați să transfere proprietatea unui apartament închiriat de un individ la o altă persoană decât un locatar. 10. Guvernul Republicii Slovace a abordat problema controlului chiriei în mai multe ocazii (a se vedea, de asemenea, paragrafele 19-22 de mai jos). 11. Documentele Ministerului Construcției și Dezvoltării Regionale indică că formularele de înregistrare au fost prezentate de chiriași în ceea ce privește 923 apartamente în cazul în care se aplică controlul chiriei. 2.311 persoane au locuit în apartamentele ale căror suprafață medie este de 71.38 metri pătrați. Documentele indică că se prevede ca locuința de substituție să fie pusă la dispoziția persoanelor vizate de reforma planificată, în măsura în care acest lucru este justificat de situația lor socială. 76,5% dintre chiriașii înregistrați astfel trăiesc în apartamente situate în Bratislava. 12. Pe baza acestor date, autoritățile au estimat că sistemul de control al închirierilor se referă în prezent la aproximativ 1.000 de apartamente, adică 0,24% din apartamentele de închiriere din casele care au existat în 1991 și 0,06% din instalațiile locuite care au fost disponibile în Slovacia în 2001. Reclamanții sunt proprietari de clădiri rezidențiale din Bratislava, Trnava și Banská Bystrica la care se aplică schema de control de închiriere (mai multe detalii sunt prevăzute în apendicele 2). Acestea susțin, în ceea ce privește legea aplicabilă, că chiria la care au dreptul de a lăsa proprietatea lor este mult mai mică decât costurile de întreținere pentru casele lor și, în mod disproporționat, mai scăzut decât apartamentele similare la care nu se aplică schema de control de închiriere. 14. Prin exemplu, au subliniat că închirierea controlată a unui apartament cu o suprafață de 72,56 de metri pătrați a fost de 71,5 EUR pe lună, care corespunde la 0,99 EUR pe metru pătrat. Cu toate acestea, închirierea gratuită a unui astfel de apartament a fost de aproximativ 830 EUR pe lună, de 11,4 EUR pe metru pătrat. 15. Reclamanții se bazau în continuare pe avizul unui expert elaborat la cererea lor la 19 iulie 2010. Acesta stabilește diferența dintre închirierea pieței libere și închirierea controlată în ceea ce privește o casă rezidențială situată pe strada Trenčianska, Bratislava-Nivy, în perioada 1993-2010 (pentru detalii suplimentare a se vedea apendicele 3). 16. Guvernul nu era de acord cu cifrele prezentate de solicitanți, care au prezentat avizul unui expert diferit în conformitate cu care închirierea medie a pieței libere pentru apartamente comparabile în municipiul Bratislava-Staré mesto a fost între 6,134 EUR și 6,476 EUR pe metrou pătrat. În centrul mai larg de închiriere a pieței libere Trnava a fost între 3,367 EUR și 3,865 EUR pe metrou pătrat. În conformitate cu art. 20 § 1 din Constituție, dreptul de proprietate al tuturor persoanelor are același conținut juridic și beneficiază de aceeași protecție. 18. art. 124 din Codul Civil garantează aceleași drepturi și obligații tuturor proprietarilor. În Krahulec c. Slovacia (dec.), nr. 19294/07, 7 iunie 2011, se stabilește o recapitulare a legislației și practicilor interne relevante referitoare la schema de control de închiriere. 20. În plus, la 15 septembrie 2011, a intrat în vigoare Legea privind încheierea și decontarea anumitor contracte de închiriere a apartamentelor (Legea nr. 260/2011). A fost adoptată în vederea eliminării restricțiilor de plată de închiriere în cazul proprietăților individuali. 21. Dispozițiile sale se aplică, în special, apartamentelor de persoane ale căror chirie a fost reglementată până acum. În aceste cazuri, proprietarii au dreptul să încheie un contract de locație până la 31 martie 2012. O astfel de încetare a locației este de a intra în vigoare după o perioadă de prealabil de 12 luni. Cu toate acestea, în cazul în care un chiriaș este expus la dificultăți materiale, el sau ea va fi capabil să continue să utilizeze apartamentul cu închiriere reglementată, chiar și după terminarea contractului, până când un nou contract de inchiriere cu un municipiu a fost înființat. Legea nr. 260/2011 îi dă în continuare drepturi proprietăților de a crește chiria cu 20% o dată pe an până în 2015. 22. Municipii sunt obligați să ofere unei persoane expuse la dificultate materiale cu închirierea unui apartament municipal cu închiriere reglementată. Dacă un municipiu nu respectă această obligație până la 31 decembrie 2016 într-un caz anume, proprietarul poate solicita diferența între închirierea pieței libere și închirierea reglementată. COMPLAINTE 23. Reclamanții se plângeau că drepturile lor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 au fost încălcate ca urmare a punerii în aplicare a normelor care reglementează controlul chiriei în ceea ce privește proprietatea lor. 24. De asemenea, reclamanții se plânge că nu au niciun remediu intern eficace la dispoziția lor, conform articolului 13 din Convenție, în ceea ce privește plângerea de mai sus. 25. În sfârșit, reclamanții se plângeau că au fost discriminați în comparație cu proprietarii de instalații de locuințe similare la care nu se aplică schema de închiriere-control. Reclamanții se plângeau că s-au limitat să își beneficieze de proprietatea ca urmare a schemei de control al chiriei și au susținut încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, care se citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” 1. Argumentele părților (a) Guvernul 27. Guvernul a admis că schema de închiriere-control a avut ca rezultat o o astfel de măsură a fost în conformitate cu legislația internă relevantă, care îndeplinește cerințele de accesibilitate și claritate, precum și ale căror efecte erau suficient de previzibile. 28. Ingerențele au urmărit un obiectiv legitim, și anume, de a proteja chiriașii împotriva creșterilor neaprobabile ale chiriei. Guvernul a susținut că, în principiu, autoritățile naționale au avut o cunoaștere mai directă a interesului general și că domeniile cum ar fi locuința, ca o principală necesitate socială, au solicitat adesea o formă de reglementare a statului. 29. În ceea ce privește cerința proporționalității, Guvernul a susținut că o dereglementare rapidă a chiriei ar fi avut implicații sociale nefavorabile și că, prin urmare, drepturile chiriașilor care au fost stabilite în mediul anterior nemercat trebuiau protejate în timp ce statul a găsit un mijloc de soluționare treptat a problemei. Schema de control al chiriei era, prin urmare, compatibilă cu interesul general în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. S-au înregistrat mai multe creșteri ale nivelurilor permisibile de închiriere și s-au luat alte măsuri în vederea soluționării problemei. 30. Guvernul a subliniat, de asemenea, faptul că mulți dintre chiriași erau în vârstă și că municipalitățile în cauză nu dispuneau de un stoc de locuințe suficient pentru persoanele care depend din punct de vedere social de schemele de închiriere reglementate. 31. În ceea ce privește suma de închiriere taxabilă în cadrul schemei de închiriere-control, costurile de întreținere ar fi trebuit, de asemenea, să fie suportate de proprietari dacă apartamentele lor nu au fost închiriate deloc. Astfel, suma de închiriere și cele presupuse costuri mai mari de menținere a proprietății nu ar putea fi asociate automat. 32. Reclamanții nu au efectuat calcule detaliate ale costurilor de întreținere și alte costuri în perioada relevantă. Guvernul s-a opus estimării reclamanților cu privire la valoarea închirierii pe care le-ar fi putut obține dacă schema de control al chiriei nu s-a aplicat apartamentelor din casele lor. 33. Deoarece schema de control al chiriei a afectat în prezent doar aproximativ 1000 locuințe, în valoare de 0,06% din numărul total de locuințe locuite permanent, s-a pus la îndoială dacă situația în cauză era „sistemică”. 34. Guvernul a concluzionat că schema de control al închirierilor a îndeplinit interesul general al societății și a fost compatibilă cu interesele proprietarilor de locuințe și de apartamente, deoarece nivelul maxim de închiriere percepabil a fost crescut în mod regulat și numărul de locuințe la care schema de control al închirierilor va fi aplicabilă după 2011 a fost redus, în timp ce a fost conceput un cadru juridic pentru încheierea sistemului de control al închirierilor. (b) Reclamanții 35. Reclamanții au susținut că ingerința în drepturile lor de proprietate este contrară articolului 1 din Protocolul nr. 1. În special, limitările impuse utilizării proprietăților lor și durata lor de aproape douăzeci de ani sunt excesive. Astfel, s-a impus o sarcină disproporționată reclamanților pentru care nu există justificare relevantă. 36. Obiectivul urmărit, și anume asigurarea locuințelor pentru persoanele care au nevoie, ar fi putut fi atins prin diferite mijloace, cum ar fi asigurarea alocațiilor de locuință pentru aceste persoane. Punerea în aplicare continuă a schemei de control al chiriei a fost contrară interesului general, deoarece a împiedicat dezvoltarea unei piețe libere în domeniul locuințelor de închiriere, inclusiv întreținerea adecvată a instalațiilor de locuințe existente și construcția unor noi. 37. În ciuda mai multor creșteri ale închirierii maxime permise în cadrul schemei de control al închirierii, chiria controlată a corespuns la aproximativ 10-20 % din chiria de piață liberă în perioada 1993-2010. Sumele în cauză nu au fost chiar suficiente pentru a acoperi costurile de întreținere asociate inerent cu casele la care schema de control al închirierii aplicate. Cifrele prezentate de Guvern nu au permis atingerea unei concluzii diferite. În plus, amendamentele privind chiria maximă controlată nu au permis automat reclamanților să acuze sumele corespunzătoare în conformitate cu practicile instanțelor interne, deoarece orice creștere a chiriei trebuie să fie supuse unui acord între proprietarii și chiriași. 2. Evaluarea Curții 38. Curtea consideră, având în vedere argumentele părților, că plângerea ridică chestiuni serioase de fapt și lege în temeiul Convenției, ale căror hotărâre necesită o examinare a fondului. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este manifestament nefondată în sensul art. 35 § 3 din Convenție. Nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă a acestuia, prin urmare, trebuie declarat admisibil.B. art. 13 din Convenție, însoțit de art. 1 din Protocolul nr. 1 39. Reclamanții se plângeau în continuare că nu aveau niciun remediu eficace în ceea ce privește plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. „Toată persoana a căror drepturi și libertăți, astfel cum sunt prevăzute în [] Convenție, sunt încălcate, are un remediu eficace în fața unei autorități naționale, în ciuda faptului că încălcarea a fost comisă de persoanele care acționează în calitate oficială.” 40. Guvernul a declarat că presupusa încălcare rezultă din legea relevantă în conformitate cu legislația respectivă. 41. Curtea Constituțională a confirmat și nu a fost contestată între părți, că presupusa încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 rezultă din cadrul juridic care reglementează schema de control al chiriei în Slovacia. 42. În acest sens, Curtea reiterează că art. 13 nu poate fi interpretat ca fiind necesară o soluție împotriva statului de drept intern (a se vedea Iordachi și alții c. Moldova , nr. 25198/02 , § 56, 10 februarie 2009, sau Leander c. Suedia , 26 martie 1987 , § 77 litera (d), Serie A nr. 116) 43 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Reclamanții au susținut că restricțiile impuse de schema de control al chiriei constituie un tratament discriminatoriu și au susținut o încălcare a articolului 14 din Convenție, coroborat cu art. 1 din Protocolul nr. „Ocuparea drepturilor și libertăților prevăzute în [] Convenția este asigurată fără discriminare pe niciun motiv, cum ar fi sexul, rasa, culoarea, limba, religia, opinia politică sau o altă opinie, origine națională sau socială, asocierea cu o minoritate națională, proprietatea, nașterea sau alt statut.” 45. Guvernul a susținut că situația reclamanților nu este în mod relevant similară cu cea a altor proprietari de locuințe ale căror proprietăți nu se aplică schema de control al chiriei. În special, persoanele ca reclamanții, la care casele au fost restaurate la începutul anilor 1990, au fost conștienți că persoanele care locuiesc în apartamentele în cauză vor păstra dreptul de a le utiliza. Spre deosebire de apartamentele de proprietate publică, acei locuitori nu aveau dreptul de a achiziționa apartamentele din casele care au fost restaurate proprietarilor inițiali. Prin urmare, a existat o cerință de a oferi protecție juridică persoanelor respective prin intermediul schemei de închiriere-control. 46. Reclamanții nu sunt de acord. Ei au susținut că Constituția garantează drepturi egale și protecție tuturor proprietarilor. Singurul fapt că proprietatea a fost restaurată reclamanților de stat nu presupune că poziția lor este diferită de celelalte proprietăți și nu justifică tratamentul lor diferit în ceea ce privește domeniul de aplicare al drepturilor lor de proprietate. 47. Prin urmare, Curtea concluzionează că această plângere nu este, în sensul articolului 35 § 3 din Convenție, necesită o examinare a fondului. Nu s-a stabilit niciun alt motiv pentru declararea inadmisibilă a acesteia, prin urmare, trebuie declarat admisibil. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate admisibil, fără prejudecarea meritelor, plângerea reclamanților în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, ambele luate singure și coroborate cu art. 14 din Convenție, privind restricțiile pe care schema de închiriere-control le-a impus dreptul de a se bucura în mod pașnic de bunurile lor; declara inadmisibil restul cererii. Santiago Quesada Josep Casadevell Grefier Președintele Apendicele 1 Lista reclamanților 1. Dna Mária Bittó, născut în 1945 și locuiește în Kráslova pri Senci. 2. Dl Ján Bíreš, născut în 1943 și locuiește în Banská Bystrica. 3. Dna Zuzana Studencová, născut în 1963 și locuiește în Bratislava. 4. Dl František Spišák, născut în 1934 și trăiește în Nitra. 5. Dna Vlasta Spišáková, născut în 1946 și trăiește în Nitra. 6. Dl. Viktor Dobšovič, născut în 1970 și locuiește în Bratislava. 7. Dna Martina Dobšovičová, născut în 1945 și locuiește în Bratislava. 8. Dl. Marian Fridrichovský, născut în 1970 și locuiește în Bratislava. 9. Dna Eva Barányiová, născut în 1944 și locuiește în Brno, Republica Cehă. 10. Dl. Juraj Fridrichovský, născut în 1973 și locuiește în Bratislava. 11. Dna Kamila Getlíková, născut în 1923 și locuiește în Bratislava. 12. Dl. Alexander Suchal, născut în 1959 și locuiește în Bratislava. 13. Dna Emília Suchalová, născut în 1960 și locuiește în Bratislava. 14. Dl Samuel Babjak, născut în 1965 și locuiește în Bratislava. 15. Dna Jana Babjaková, născut în 1971 și trăiește în Bratislava. Dl Jozef Zemko, născut în 1968 și locuiește în Komárno. 17. Dna Hildegarda Vojtášová, născut în 1924 și trăiește în Bratislava. 18. Dl Boris Vojtáš, născut în 1959 și locuiește în Bratislava. 19. Dna Lucia Ščasná, născut în 1977 și trăiește în Bratislava. 20. Dna Lucia Motešická, născut în 1938 și trăiește în Bratislava. 21. Dl Juraj Motešický, care s-a născut în 1934 și locuiește în Bratislava. Apendicele 2 Case rezidențiale deținute de reclamanții Adresă domiciliară rezidențială Registrul de teren Bittó Mária Dunajská 58, Bratislava 4214 Zámočnícka 11, Bratislava 4314 Bíreš Ján Kukučínova 24, Banská Bystrica 2068 Studdencová Zuzana Šancová 30, Bratislava 2465 Spišák František Štefánikova 31, Bratislava 4469 Spišáková Vlasta Štefánikova 31, Bratislava 4469 Dobšovič Viktor Jelenia 7, Bratislava 4174 Dobšovičová Martina Jelenia 7, Bratislava 4174 Fridrichovský Marian Tallerova 7, Bratislava 4484 Baranyiová Eva Tallerova 7, Bratislava 4484 10. Fridrichovský Juraj Tallerova 7, Bratislava 4484 11. Getlikova Kamila Tallerova 7, Bratislava 4484 12. Suchalová Emília Paulínyho 7, Bratislava 4286 14. Babjak Samuel Paulínyho 7, Bratislava 4286 15. Babjaková Jana Paulínyho 7, Bratislava 4286 16. Zemko Jozef Kalinčiakova 1, Trnava 5489 17. Vojtášová Hildegarda Medená 35, Bratislava 212 18. Vojtáš Boris Medená 35, Bratislava 212 19. Ščasná Lucia Medená 35, Bratislava 212 20. Motešická Lucia Medená 35, Bratislava 212 21. Motešický Juraj Medená 35, Bratislava 212 Apendicele 3 Diferență între închirierea pe piață liberă și închirierea controlată, astfel cum a stabilit un expert la cererea reclamanților Perioada de închiriere pe piață liberă (preț lunar pentru metru pătrat) Închiriere controlată (preț lunar în euro pentru metru pătrat) 1993 3.18 0.06 1994 4.18 0.06 1995 4.72 0.06 1996 4.9 0.06 1997 4.75 0.06 1998 5.14 0.06 1999 5.9 0.06 2000 6.78 0.2 Până la 31 ianuarie 2001 7,61 0,2 De la 1 februarie 2001 7,61 0,28 2002 7,6 0,28 până la 28 februarie 2003 7,4 0,28 De la 1 martie 2003 7,4 0,54 până la 9 ianuarie 2004 8,12 0,54 De la 10 ianuarie 2004 8,12 0,86 2005 7,2 0,86 2006 6,98 0,86 2007 9,02 0,86 Până la 30 aprilie 2008 9,07 0,86 De la 1 mai 2008 9,07 0,86 2009 7,02 0,86 2010 5,99 0,86

THIRD SECTION

DECISION

Application no. 30255/09

Mária BITTÓ and Others

against

Slovakia

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting on 4

January 2012 as a Chamber composed of:

Josep Casadevall,

President,

Corneliu Bîrsan,

Alvina Gyulumyan,

Ján Šikuta,

Luis López Guerra,

Nona Tsotsoria,

Mihai Poalelungi,

judges,

and Santiago Quesada,

Section Registrar,

Having regard to the above application lodged on 28 May 2009,

Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicants,

Having deliberated, decides as follows:

THE FACTS

1.

The applicants are twenty-one Slovakian nationals whose particulars appear in Appendix 1. They were represented before the Court by Mr

J.

Brichta, a lawyer practising in Bratislava, and Mr M. Siman of EL Partners, s.r.o. in Bratislava. The Government of the Slovak Republic (“the

Government”) were represented by their Agent, Ms M. Pirošíková.

A.

The circumstances of the case

2.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.

3.

After 1948, when the communist regime had been installed in the former Czechoslovakia, the housing policy was based on a doctrine aimed at the restriction and abolition of private ownership.

4.

Some residential houses were confiscated and some owners of residential houses were compelled to transfer their property to the State for no or inadequate compensation. Those owners who were not formally deprived of the ownership of their residential housing were subjected to restrictions in the exercise of their property rights.

5.

As regards flats in residential houses, tenancy was replaced by the “right of lasting use”.

6.

The Flats Management Act 1964, which was in force until 1

January

1992, entitled public authorities to decide on the right of use of flats. Special regulations governed the sums which the users had to pay. On

1 January 1992 “the right of lasting use” was transformed into a tenancy with regulated rent.

7.

After 1991 some residential houses were restored to their former owners; however, flats in these houses were mostly occupied by tenants with regulated rent.

8.

Under the relevant law (for details see “Relevant domestic law and practice” below), owners of residential houses in a position similar to that of the applicants in the present case have been obliged to accept that all or some of their flats are occupied by tenants

while charging no more than the maximum amount of rent fixed by the State (“the rent-control scheme”). Despite repeated increases in the maximum rent which the domestic law entitles house owners in this position to charge, that amount has remained below the level of rent in similar housing premises which are let on the principles of a free-market economy.

9.

In situations similar to that of the applicants, the owners of residential houses had practically no legal possibility to terminate tenancies and evict tenants without providing them with “housing compensation”. Furthermore, owners were not allowed to transfer ownership of a flat leased by an individual to any third person other than a tenant.

10.

The Government of the Slovak Republic have dealt with the issue of rent control on several occasions (see also paragraphs 19-22 below).

11.

Documents of the Ministry of Construction and Regional Development indicate that registration forms have been submitted by tenants in respect of 923 flats where rent control is applied. 2,311 persons have lived in those flats, the average surface area of which is 71.38 square metres. The documents indicate that it is envisaged that substitute accommodation will be made available to the persons concerned by the planned reform to the extent that this is justified by their social situation. 76.5% of the tenants thus registered lived in flats located in Bratislava.

12.

On the basis of those data, the authorities have estimated that the rent-control scheme currently concerns approximately 1,000 flats, that is, 0.24% of rental flats in houses that existed in 1991 and 0.06% of the inhabited housing facilities which were available in Slovakia in 2001.

13.

The applicants are owners of residential buildings in Bratislava, Trnava and Banská Bystrica to which the rent-control scheme applies (further details are set out in Appendix 2). They submit, with reference to the applicable law, that the rent to which they are entitled for letting their property is far below the maintenance costs for their houses and disproportionately low compared with similar flats to which the rent-control scheme does not apply.

14.

By way of example, they pointed out that the controlled rent in respect of a flat with a surface area of 72.56 square metres has been EUR

71.5 a month, which corresponds to EUR 0.99 per square metre. However, the free-market rent in respect of such a flat was approximately EUR 830 a month, that is EUR 11.4 per square metre.

15.

The applicants further relied on the opinion of an expert elaborated at their request on 19 July 2010. It sets out the difference between the free

‑

market rent and controlled rent in respect of a residential house located at Trenčianska street in Bratislava-Nivy during the period from 1993 to

2010 (for further details see Appendix 3).

16.

The Government were in disagreement with the figures put forward by the applicants. They submitted the opinion of a different expert according to which average free-market rent for comparable flats in the Bratislava-Staré mesto municipality was between EUR 6.134 and 6.476 per square metre. In the broader centre of Trnava free-market rent was between EUR 3.367 and EUR 3.865 per square metre.

B.

Relevant domestic law and practice

17.

Pursuant to Article 20 § 1 of the Constitution, the ownership right of all persons has the same legal content and it enjoys the same protection.

18.

Article 124 of the Civil Code guarantees the same rights and obligations to all owners. Equal legal protection is to be provided to all owners.

19.

A recapitulation of the relevant domestic law and practice concerning the rent-control scheme is set out in

Krahulec v. Slovakia

(dec.), no. 19294/07, 7 June 2011).

20.

In addition, on 15 September 2011, the Act on Termination and Settlement of Certain Apartment Tenancy Contracts (Law no. 260/2011) came into effect. It was adopted with a view to eliminating rent payment restrictions concerning individual owners.

21.

Its provisions are applicable, in particular, to apartments of individuals whose rent has so far been regulated. In those cases, landlords are entitled to terminate a tenancy contract by 31 March 2012. Such termination of tenancy is to take effect after a twelve-month notice period. However, if a tenant is exposed to material hardship, he or she will be able to continue to use the apartment with regulated rent, even after the contract termination, until a new tenancy contract with a municipality has been set up. Law no. 260/2011 further entitles landlords to increase rent by 20% once a year until 2015.

22.

Municipalities are obliged to provide a person exposed to material hardship with lease of a municipal apartment with regulated rent. If a

municipality does not comply with that obligation until 31

December 2016 in a particular case, the landlord can claim the difference between the free

‑

market rent and regulated rent.

COMPLAINTS

23.

The applicants complained that their rights under Article 1 of Protocol No. 1 had been violated as a result of the implementation of the rules governing rent control in respect of their property.

24.

The applicants also complained that they had no effective domestic remedy at their disposal as required by Article 13 of the Convention in respect of the above complaint.

25.

Finally, the applicants complained that they were discriminated against in comparison with the owners of similar housing facilities to whom the rent-control scheme does not apply.

THE LAW

A. Article 1 of Protocol No. 1

26.

The applicants complained that they were restricted in enjoying their property as a result of the rent-control scheme. They alleged a breach of Article 1 of Protocol No. 1, which reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

(a) The Government

27.

The Government admitted that the rent-control scheme had resulted in a

limitation on the use of the applicant’s property. Such a measure was in accordance with the relevant domestic law, which met the requirements of accessibility and clarity, and the effects of which were sufficiently foreseeable.

28.

The interference pursued a legitimate aim, namely, to protect tenants against unaffordable increases in rent. The Government argued that the national authorities in principle had more direct knowledge of the general interest and that spheres such as housing, as a prime social need, often called for some form of regulation by the State.

29.

As to the requirement of proportionality, the Government maintained that a swift deregulation of rent would have had unfavourable social implications, and that therefore the rights of tenants which had been established in the earlier non-market environment had to be protected while the State found a means of gradually resolving the issue. The rent-control scheme was therefore compatible with the general interest within the meaning of Article

1 of Protocol No. 1. There had been several increases in permissible rent levels and other measures had been taken with a view to resolving the issue.

30.

The Government further pointed to the fact that many of the tenants were elderly and that the municipalities concerned did not have enough housing stock for those socially dependent on regulated rent schemes.

31.

With respect to the amount of rent chargeable under the rent-control scheme, maintenance costs would also have had to be borne by owners if their flats had not been rented out at all. Thus, the amount of rent and the allegedly higher costs of maintaining the property could not automatically be associated.

32.

The applicants had failed to submit detailed calculations of the maintenance and other costs during the relevant period. The Government objected to the applicants’ estimation of the amount of rent they could have obtained had the rent-control scheme not applied to the flats in their houses.

33.

Since the rent-control scheme currently affected only about 1,000

dwellings, amounting to 0.06% of the overall number of permanently inhabited housing facilities, it was questionable whether the situation in question was “systemic”.

34.

The Government concluded that the rent-control scheme met the general interest of society and was compatible with the interests of house and flat owners, as the maximum level of rent chargeable had been regularly increased and the number of houses to which the rent-control scheme would be applicable after 2011 had been reduced, while a legal framework for ending the rent-control system was devised.

(b) The applicants

35.

The applicants alleged that the interference with their ownership rights was contrary to Article 1 of Protocol No. 1. In particular, the limitations imposed on the use of their property and their nearly twenty-year duration were excessive. A disproportionate burden had been thereby imposed on the applicants for which there existed no relevant justification.

36.

The aim pursued, namely to ensure housing for persons in need, could have been achieved by different means, such as providing housing allowances for those persons. Continued implementation of the rent-control scheme ran contrary to the general interest, as it hampered the development of a free market in the area of rental housing including appropriate maintenance of the existing housing facilities and the construction of new ones.

37.

Despite several increases in the maximum rent permissible under the rent-control scheme, the controlled rent corresponded to some 10 to 20% of free-market rent during the period from 1993 to 2010. The amounts in issue did not even suffice to cover the maintenance costs inherently associated with the houses to which the rent-control scheme applied. The figures put forward by the Government did not allow a different conclusion to be reached. Furthermore, the amendments as regards the maximum controlled rent did not automatically entitle the applicants to charge the tenants corresponding amounts as, in accordance with domestic courts’ practice, any increase of rent had to be subject to an agreement between landlords and the tenants.

38.

The Court considers, in the light of the parties’ submissions, that the complaint raises serious issues of fact and law under the Convention, the determination of which requires an examination of the merits. The Court concludes therefore that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. No other ground for declaring it inadmissible has been established. It must therefore be declared admissible.

B. Article 13 of the Convention taken together with Article 1 of Protocol No. 1

39.

The applicants further complained that they had no effective remedy available as regards their complaint under Article 1 of Protocol No. 1. They alleged a breach of Article 13 of the Convention, which provides:

“Everyone whose rights and freedoms as set forth in [the] Convention are violated shall have an effective remedy before a national authority notwithstanding that the violation has been committed by persons acting in an official capacity.”

40.

The Government stated that the alleged breach resulted from the relevant law as it stood.

41.

It has been confirmed by the Constitutional Court, and it has not been disputed between the parties, that the alleged breach of Article 1 of Protocol No. 1 stemmed from the legal framework governing the rent-control scheme in Slovakia.

42.

In this respect the Court reiterates that Article 13 cannot be interpreted as requiring a remedy against the state of domestic law (see

Iordachi and Others v. Moldova

, no. 25198/02, § 56, 10

February

2009, or

Leander v.

Sweden

, 26 March 1987, § 77(d), Series A no. 116).

43.

It follows that this complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention.

C. Article 14 of the Convention taken together with Article 1 of Protocol No. 1

44.

The applicants maintained that the restrictions imposed by the rent

‑

control scheme amounted to discriminatory treatment. They alleged a

breach of Article 14 of the Convention in conjunction with Article 1 of Protocol No. 1. Article 14 reads:

“The enjoyment of the rights and freedoms set forth in [the] Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, religion, political or other opinion, national or social origin, association with a

national minority, property, birth or other status.”

45.

The Government argued that the applicants’ situation was not relevantly similar to that of other house owners to whose property the rent

‑

control scheme did not apply. In particular, persons like the applicants, to whom the houses had been restored at the beginning of the 1990s, had been aware that the persons living in the flats concerned would retain the right to use them. Unlike in the case of publicly owned flats, those inhabitants had had no right of purchasing the flats in houses which had been restored to the original owners. There was therefore a requirement to provide legal protection to those persons by means of the rent-control scheme.

46.

The applicants disagreed. They argued that the Constitution guaranteed equal rights and protection to all owners. The mere fact that the property was restored to the applicants by the State did not imply that their position was different from other house owners and it did not justify their different treatment as to the scope of their ownership rights.

47.

The Court considers, in the light of the parties’ submissions, that the complaint raises serious issues of fact and law under the Convention, the determination of which requires an examination of the merits. The Court concludes therefore that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 of the Convention. No other ground for declaring it inadmissible has been established. It must therefore be declared admissible.

For these reasons, the Court unanimously

Declares

admissible, without prejudging the merits, the applicants’ complaint under Article 1 of Protocol No. 1, both taken alone and in conjunction with Article 14 of the Convention, concerning the restrictions which the rent-control scheme has imposed on their right to peacefully enjoy their possessions;

Declares

inadmissible the remainder of the application.

Santiago Quesada

Josep Casadevall

Registrar

President

Appendix 1

List of applicants

Bratislava.

Bratislava.

the Czech Republic.

Bratislava.

Bratislava.

Appendix 2

Residential houses owned by the applicants

Applicant

Residential house address

Land Registry

Entry

1.

Bittó Mária

Dunajská 58, Bratislava

4214

Zámočnícka 11, Bratislava

4314

2.

Bíreš Ján

Kukučínova 24,

Banská Bystrica

2068

3.

Studencová Zuzana

Šancová 30, Bratislava

2465

4.

Spišák František

Štefánikova 31, Bratislava

4469

5.

Spišáková Vlasta

Štefánikova 31, Bratislava

4469

6.

Dobšovič Viktor

Jelenia 7, Bratislava

4174

7.

Dobšovičová Martina

Jelenia 7, Bratislava

4174

8.

Fridrichovský Marian

Tallerova 7, Bratislava

4484

9.

Barányiová Eva

Tallerova 7, Bratislava

4484

10.

Fridrichovský Juraj

Tallerova 7, Bratislava

4484

11.

Getlíkova Kamila

Tallerova 7, Bratislava

4484

12.

Suchal Alexander

Paulínyho 7, Bratislava

4286

13.

Suchalová Emília

Paulínyho 7, Bratislava

4286

14.

Babjak Samuel

Paulínyho 7, Bratislava

4286

15.

Babjaková Jana

Paulínyho 7, Bratislava

4286

16.

Zemko Jozef

Kalinčiakova 1, Trnava

5489

17.

Vojtášová Hildegarda

Medená 35, Bratislava

212

18.

Vojtáš Boris

Medená 35, Bratislava

212

19.

Ščasná Lucia

Medená 35, Bratislava

212

20.

Motešická Lucia

Medená 35, Bratislava

212

21.

Motešický Juraj

Medená 35, Bratislava

212

Appendix 3

Difference between the free-market rent and controlled rent as established by an expert at the applicants’ request

Period

Free-market rent

(monthly price in euros for square metre)

Controlled rent

(monthly price in euros for square metre)

1993

3.18

0.06

1994

4.18

0.06

1995

4.72

0.06

1996

4.9

0.06

1997

4.75

0.06

1998

5.14

0.06

1999

5.9

0.06

2000

6.78

0.2

Until 31 January 2001

7.61

0.2

As from 1 February 2001

7.61

0.28

2002

7.6

0.28

Until 28 February 2003

7.4

0.28

As from 1 March 2003

7.4

0.54

Until 9 January 2004

8.12

0.54

As from 10 January 2004

8.12

0.86

2005

7.2

0.86

2006

6.98

0.86

2007

9.02

0.86

Until 30 April 2008

9.07

0.86

As from 1 May 2008

9.07

0.86

2009

7.02

0.86

2010

5.99

0.86