CASE OF BUKOVČANOVÁ AND OTHERS v. SLOVAKIA

Reclamanții s-au născut în 1952, 1947, 1973 și, respectiv, 1980 și trăiesc în Bratislava. Sunt co-proprietarii unei case rezidențiale situate în comuna Bratislava-Staré Mesto. Casa a fost construită în 1929 de predecesorii familiei lor, care, în timpul regimului precedent, l-au donat statului în circumstanțe care ar fi mai târziu acceptate ca coadă constitutivă. Proprietatea casei a fost restituită la primul și al doilea reclamant la 10 decembrie 1991 în temeiul legislației speciale privind restituirea. Prin urmare, fiecare dintre ei a dobândit o parte de 4/12 din proprietatea casei. Al treilea și al patrulea reclamant, fiecare a dobândit o cotă de 2/12 din proprietatea casei la 25 ianuarie 1995 și, respectiv, la 29 martie 1999. În momentul în care reclamanții au dobândit proprietatea casei cinci apartamente erau locuiți de chiriași cu chiria reglementată.

În conformitate cu legislația relevantă, acest lucru a însemnat că (i) reclamanții au trebuit să accepte că apartamentele lor sunt ocupate de acești chiriași, (ii) că nu le-ar putea achita nu mai mult decât valoarea maximă a chiriei fixată de stat, (iii) că nu ar putea încheia unilateral închirieri și (iv) că nu ar putea să vândă alte apartamente decât chiriașilor („schema de control al chiriei”). Schema de control de chirie se aplică sau s-a aplicat la apartamentele în cauză, după cum urmează: un apartament de patru camere cu o suprafață de 129 mp. m care au fost supuse controlului închirierii până în ianuarie 2006 („primul apartament”); un apartament de patru camere cu o suprafață de 130 mp.

m care au fost supuse controlului închirierii până în septembrie 2008 (“al doilea apartament”); un apartament de două camere cu o suprafață de 87 mp. m și două apartamente de patru camere de măsurare 126 mp. m fiecare („al treilea, al patrulea și al cincilea apartament”), la care se aplică încă controlul de închiriere. 10. Chiria lunară taxabilă pentru apartamentele în temeiul legislației aplicabile a fost echivalentă cu aproximativ 10 - 17,5 euro (EUR) între 1992 și 1999. După mai multe creșteri ale chiriei reglementate, în iunie 2007, reclamanții au putut achita aproximativ 73,5 EUR pe lună în ceea ce privește apartamentul cu două camere și aproximativ 125 EUR pe lună în ceea ce privește apartamentele cu patru camere.

Potrivit calculelor guvernului, chiria reglementată a ajuns la 236 EUR și, respectiv, 400 EUR în 2014. 11. Părțile au furnizat cifre diferite în ceea ce privește chiria pieței. Reclamanții s-au bazat pe date de la Asociația Națională a Agențiilor Imobiliare („NAREA”) și au susținut că închirierea pe piață lunară a apartamentelor de două camere comparabile din zona a ajuns la aproximativ 662 EUR și a apartamentelor de patru camere comparabile la aproximativ 1.296 EUR între 2004 și 2007. Guvernul a prezentat o evaluare de experți conform căreia în 2010 închiriarea pe piață lunară pentru apartamentele reclamanților s-a ridicat la 561 EUR și, respectiv, 772 EUR la 797 EUR.

6. The applicants were born in 1952, 1947, 1973 and 1980 respectively and live in Bratislava. 7. They are co-owners of a residential house located in the Bratislava-Staré Mesto municipality. The house was built in 1929 by their familial predecessors, who during the previous regime donated it to the State under circumstances that would later be accepted as constituting duress. The ownership of the house was restored to the first and second applicants on 10 December 1991 under special legislation on restitution. Consequently, each of them acquired a 4/12 share of the ownership of the house. The third and fourth applicants each acquired a 2/12 share of the ownership of the house on 25 January 1995 and 29 March 1999 respectively.

8. At the time the applicants acquired the ownership of the house five flats were inhabited by tenants with regulated rent. Under the relevant legislation this meant that (i) the applicants had to accept that their flats were occupied by these tenants, (ii) they could charge them no more than the maximum amount of rent fixed by the State, (iii) they could not unilaterally terminate the leases, and (iv) they could not sell the flats other than to the tenants (“the rent-control scheme”). 9. The rent-control scheme applies, or has applied, to the flats in question, as follows: a four-room flat with a surface area of 129 sq. m which had been subject to rent control until January 2006 (“the first flat”); a four-room flat with a surface area of 130 sq.

m which had been subject to rent control until September 2008 (“the second flat”); a two-room flat with a surface area of 87 sq. m and two four-room flats measuring 126 sq. m each (“the third, fourth and fifth flats”), to which rent control still applies. 10. The monthly rent chargeable for the flats under the applicable legislation was equivalent to some 10 to 17.5 euros (EUR) between 1992 and 1999. After several increases in the regulated rent, in June 2007 the applicants were able to charge some EUR 73.5 monthly in respect of the two-room flat and approximately EUR 125 monthly in respect of the fourroom flats. According to the Government’s calculations the regulated rent reached EUR 236 and EUR 400 respectively in 2014. 11. The parties provided differing figures as to the market rent.

The applicants relied on data from the National Association of Real Estate Agencies (“the NAREA”) and claimed that the monthly market rent for comparable tworoom flats in the area reached around EUR 662 and for comparable fourroom flats some EUR 1,296 between 2004 and 2007. The Government submitted an expert valuation according to which the monthly market rent for the applicants’ flats in 2010 amounted to EUR 561 and EUR 772 to EUR 797 respectively.