CASE OF RUDOLFER v. SLOVAKIA

CASE OF RUDOLFER v. SLOVAKIA (CtEDO, 2016)

SECȚIUNEA TERZĂ CAUZĂ DE RUDOLFER v. SLOVAKIA (Declarația nr. 38082/07) HOTĂRÂREA Strasburg 5 iulie 2016 FINAL 05/10/2016 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Rudolfer v. Slovacia, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), ședința în calitate de Cameră compusă din: Luis López Guerra, Președinte, Helena Jäderblom, Johannes Silvis, Branko Lubarda, Pere Pastor Vilanova, Alena Poláčková, Georgios A. Serghides, judecători și Stephen Phillips, grefierul secțiunii, având deliberat în privat la 14 iunie 2016, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURĂ Cazul a apărut într-o cerere (nr. 38082/07) împotriva Republicii Slovace depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de către un național slovac, dl Tomáš Rudolfer („reclamantul”), la 20 august 2007. Reclamantul a fost reprezentat de dl R. Procházka, avocat care practică în Bratislava. Guvernul Republicii Slovace („ Guvernul”) a fost reprezentat de agentul lor, dna M. Pirošíková. Reclamantul a afirmat că sistemul de închiriere-control a impus restricții asupra dreptului său la bucurarea pașnică a bunurilor sale, în încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prin decizia din 4 ianuarie 2012, Curtea a declarat că cererea este parțial admisibilă. Reclamantul și Guvernul au prezentat fiecare observații scrise suplimentare (art. 59 § 1) cu privire la fondul și la satisfacția echitabilă, și au răspuns în scris observațiilor reciproce. FACTELE CIRCUMSTANCELE CAUZULUI Reclamantul s-a născut în 1946 și trăiește în Bratislava. Părinții reclamantului au construit o casă în Bratislava-Ružinov în 1937. În a doua jumătate a anilor 1950 au fost obligați să cedeze casa la stat. La 31 iulie 1992 a fost restaurată mamei reclamantului (o cotă de trei sferți) și reclamantului (o cotă de un sfert) în temeiul legislației speciale privind restituirea. Începând cu 30 septembrie 1996, reclamantul a fost singurul său proprietar. La momentul restituirii reclamantului și a mamei sale, casa a constituit nouă apartamente supuse controlului chiriei. Un apartament are o suprafață de 30 m mp și opt măsuri 70 mp. m fiecare. În conformitate cu legislația relevantă (i) reclamantul a trebuit să accepte că apartamentele sale sunt ocupate de chiriași, (ii) el le-a putut achita nu mai mult decât suma maximă de închiriere stabilită de stat, (iii) el nu a putut respinge unilateral închirierile, și (iv) el nu a putut vânde apartamentele pentru oricine altcineva decât chiriași („schema de închiriere-control”). În 1996 și 2000 două dintre apartamentele mai mari au devenit vacante, din cauza cărora schema de control al chiriei a încetat să se aplice la acestea. Controlul chiriei a încetat să se aplice pentru încă două apartamente de 70 m mp în ianuarie 2008 și respectiv noiembrie 2012. În prezent, cinci apartamente sunt sub regimul de control al chiriei. În conformitate cu legislația aplicabilă, între 1992 și 1999, închirierea lunară maximă admisă a apartamentelor a fost echivalentă cu aproximativ 3 – 8 euro (EUR). După mai multe creșteri a chiriei reglementate, în 2007 reclamantul a putut impune aproximativ 35 EUR pentru apartamentul mai mic și 65 EUR pentru fiecare dintre cele mai mari. părțile au furnizat cifre diferite în ceea ce privește chiria de piață: Reclamantul s-a bazat pe datele din partea Asociației Naționale a Agențiilor Imobiliare („NAREA”) și a afirmat că în 2007 închirierea pe piață lunară a apartamentelor similare cu o suprafață de 70 mp a atins 553 EUR și a apartamentelor care măsoară 30 mp 375 EUR. Guvernul a prezentat o evaluare expertă în conformitate cu care în 2010, închirierea pe piață lunară a a apartamentelor reclamantului a constituit o valoare de 30 375 EUR. 330 și, respectiv, 160,50 EUR. II. HOTĂRÂREA DOMESTICĂ RELEVANTĂ ȘI PRATICE 12. Legislația și practicile interne relevante care reglementează schema de control al închirierilor în Slovacia și antecedentele sale istorice sunt prezentate în cazul Bittó și alții c. Slovacia ((meriti), nr. 30255/09, §§§ 7, 16, 32 72, 28 ianuarie 2014). La 15 septembrie 2011, a intrat în vigoare Legea „Legea nr. 260/2011” privind încheierea și decontarea locuințelor (Certain Apartments). A fost adoptată în vederea eliminării restricțiilor de închiriere în cazul proprietăților individuali. Dispozițiile sale sunt aplicabile, în special, apartamentelor individuale ale căror chirie a fost reglementată până acum. În aceste cazuri, proprietarii au avut dreptul de a notifica încheierea unui contract de locație până la 31 martie 2012. Perioada de notificare de douăsprezece luni. Cu toate acestea, în cazul în care un chiriaș este expus la dificultăți materiale, el sau ea va fi capabil să continue să utilizeze apartamentul cu închiriere reglementată, chiar și după expirarea perioadei de notificare, până la înființarea unui nou contract de locație cu un municipiu. Legea nr. 260/2011 în continuare îi dă dreptul proprietăților să crească chiria cu 20% o dată pe an până în 2015. 15. Municipii sunt obligați să ofere unei persoane expuse la dificultate materială unui apartament municipal cu închiriere reglementată. Dacă un municipiu nu respectă această obligație până la 31 decembrie 2016 într-un anumit caz, proprietarul poate solicita diferența dintre închirierea pieței libere și închirierea reglementată. Legea nr. 150/2013 modifică legislația anterioară privind Fondul de Stat pentru Dezvoltare a Locații. A intrat în vigoare la 1 ianuarie 2014. Printre altele, cu privire la Legea nr. 260/2011, are drept drept proprietarul caselor sau apartamentelor care au fost restaurate proprietarilor lor inițiali să solicite împrumuturi preferențiale în scopul modernizării acestor clădiri. III. APLICAREA ÎN CAUZA BITTÓ ȘI ALE ALTE 17. Bittó și alții ((merit), citat mai sus), Curtea a constatat că aplicarea sistemului de închiriere-control în ceea ce privește proprietatea reclamanților constituie o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. În partea relevantă a hotărârii sale în temeiul articolului 46 din Convenție, a afirmat că: „133. [S] concluzia sa ... în ceea ce privește efectele schemei de control de închiriere asupra dreptului reclamanților la bucurarea pașnică a bunurilor lor sugerează că încălcarea constatată a avut ca rezultat o problemă care rezultă dintr-o legislație și practică din Slovacia, care a afectat o serie de proprietari apartamenti la care s-a aplicat schema de control de închiriere .... Curtea constată, de asemenea, că alte 13 cereri referitoare la aceeași chestiune sunt în așteptare în fața sa, care se referă la aproximativ 170 de persoane. 134. Este adevărat că s-au luat măsuri în vederea îmbunătățirii treptate a situației proprietăților. Astfel, ca urmare a introducerii Legii nr. 216/2011, chiria controlată ar putea fi crescută cu 20% în fiecare an începând cu sfârșitul anului 2011. În cazul în care un municipiu nu a furnizat chiriași expuși la dificultăți materiale cu o locuință până la sfârșitul anului 2016, proprietarii vor avea dreptul de a solicita diferența dintre chiria de piață liberă și chiria controlată ... Astfel, aceste măsuri prevăd o eliminarea completă a efectelor asupra proprietarilor apartamentului de închiriere-control numai începând cu 2017 și nu abordează situația existentă înainte de adoptarea acestora. 135. Curtea consideră că ar trebui luate măsuri suplimentare pentru a asigura respectarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 pentru a preveni viitoarele constatări ale încălcării acestei dispoziții, Statul pârât ar trebui să introducă, cât mai curând posibil, o soluție compensatorie specifică și clar reglementată pentru a oferi o soluție efectivă pentru încălcarea constatată.” 18. Punerea în aplicare a hotărârii în Bittó și alții este încă în așteptare. COMPLIENȚA DREPTULUI CU SIX-MUNT TEMP-LIMIT 19. În conformitate cu art. 35 § 1 din Convenție, Curtea poate aborda chestiunea „pentru o perioadă de șase luni de la data în care a fost luată decizia finală”. În cazul în care presupusa încălcare constituie o încălcare situația continuă împotriva căreia nu este disponibilă nici un remediu intern, cum ar fi aplicarea unui sistem de control al chiriei în cazul în cauză, perioada de șase luni începe să decurgă de la sfârșitul situației în cauză (a se vedea Bitto și altele, citată mai sus, § 75). În conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție, Curtea respinge orice cerere pe care o consideră inadmisibilă în temeiul articolului respectiv, care poate face acest lucru în orice etapă a procedurii. În urma hotărârii Curții de a declara cererea admisibilă, părțile au prezentat informații suplimentare, care au specificat perioadele de aplicare a schemei de control de închiriere în Conform informațiilor transmise de solicitant la controlul de închiriere, a încetat să se aplice în ceea ce privește două apartamente, ambele cu o suprafață de 70 m mp („prima și a doua apartamente”), în 1996 și, respectiv, în 2000 (a se vedea punctul 9 mai sus), care se află la mai mult de șase luni înainte de introducerea cererii la 20 august 2007. În consecință, în măsura în care reclamantul susține o încălcare a drepturilor sale ca urmare a aplicării controlului închirierilor la primul și al doilea apartament, el nu a respectat termenul de șase luni prevăzut la art. 35 § 1 din Convenție (a se vedea Bittó și alții, citat mai sus, §§§§). 78). Rezultă că această parte a cererii a fost introdusă din timp și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 § § 1 și 4 din Convenție. II. Domeniu de aplicare Curtea constată că prezenta cerere se referă la controlul închirierii în raport cu șapte apartamente, șase cu suprafață de 70 m mp și o suprafață de 30 de metri. mp, și durata controlului de închiriere de la data în care reclamantul a achiziționat titlul, la 31 iulie 1992 (o cotă de un sfert) și 30 septembrie 1996 (proprietate completă), până când schema de închiriere-control a încetat să se aplice pentru două apartamente de 70 m mp în ianuarie 2008 și respectiv noiembrie 2012. Controlul de închiriere în ceea ce privește cele cinci apartamente rămase se aplică încă. Prin urmare, cererea se referă la controlul chiriei de 15 ani în ceea ce privește primul apartament de 70 m mp, douăzeci de ani în ceea ce privește al doilea apartament de 70 m mp, și douăzeci de patru ani în ceea ce privește cele cinci apartamente rămase, patru cu o suprafață de 70 m mp și o suprafață de 30 m mp. În plus, Curtea observă că reclamantul nu a furnizat nicio informație cu privire la cererile sale de închiriere pentru proprietatea sa la care avea dreptul în temeiul schemei de control al chiriei. Prin urmare, se constată că domeniul de aplicare al cererii se limitează în continuare la diferența dintre chiria pe care a avut dreptul de a fi în temeiul schemei de control al închirierii și a chiriei pe care ar fi fost probabil să-l obțină pentru proprietatea sa pe piața deschisă. III. ÎNCĂLCAREA ALEGED A ARTICOLUL 1 DE PROTOCOLUL Nr. 1 25. Reclamantul s-a plâns că dreptul său la bucuria pașnică a bunurilor sale a fost încălcat ca urmare a punerii în aplicare a schemei de control al chiriei care se aplică proprietăților sale. El se bazează pe art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, care se citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Argumentele părților reclamantul 26. Schema de control a constituit o ingerință în dreptul său la bucurarea pașnică a proprietății sale. El a susținut că baza legală de reglementare a chiriei schema de control nu a fost coerentă și că schema constituise o sarcină disproporționată pentru drepturile sale de proprietate. El a susținut că chiria reglementată este substanțial mai mică decât prețurile de piață pentru apartamentele similare din zonă și a susținut că nivelul de închiriere reglementată este mai mic de o zecime din închirierea pieței pentru apartamentele comparabile. Rezultatul a fost forțat să satisfacă nevoile de locuință ale altor persoane la cheltuielile sale, fără posibilitatea de a încheia închirieri sau de a primi compensații adecvate pentru ele. În acest sens, el a susținut, printre altele, că chiria pe care a avut dreptul să-l impune pentru apartamentele sale în cadrul schemei de control al chiriei nu a acoperit nici măcar costurile de întreținere a acestora. El a susținut că, datorită întârzierilor repetate în dereglementarea chiriei, se afla într-o stare permanentă de incertitudine și sănătatea sa s-a deteriorat. 27. Potrivit reclamantului, Legea nr. 260/2011 nu a furnizat nicio ameliorare substanțială a situației sale, deoarece o creștere anuală de 20% a chiriei reglementate prevăzută de lege nu era suficientă pentru a închide diferența dintre reglementarea și chiria pieței. În plus, această lege nu a abordat situația înainte de promulgarea sa. Guvernul 28. În observațiile lor în răspuns, Guvernul a admis că sistemul de control al chiriei a avut ca rezultat o limitare a utilizării proprietăților reclamantului. Cu toate acestea, măsura a fost în conformitate cu legislația internă relevantă, care îndeplinește cerințele de accesibilitate și claritate și a fost suficient de previzibilă în vigoare; a urmărit, de asemenea, un obiectiv legitim. 29. În ceea ce privește cerința proporționalității, acestea au contestat cifrele furnizate de solicitant în ceea ce privește chiria de piață pentru proprietatea sa și au furnizat cifre diferite pe baza propriilor lor dovezi de experți (a se vedea punctul 11 de mai sus). Guvernul a susținut că situația în acest caz este diferită de cea din Bitto și altele, în cazul în care închirierea reglementată corespundea la 20-26% din închirierea pieței, acestea se referă la creșterea de 15% a închirierii reglementate în 2008 și la creșterile treptate a închirierii reglementate prevăzute de Legea nr. 260/2011. Bittó și alții , că sarcina creată de schema de control al chiriei în raport cu reclamantul în acest caz a fost justificată de obiectivul legitim pe care l-a urmărit, și anume politica socială în domeniul locuințelor, și nu a fost disproporționată. În plus, ei au susținut că relația dintre chiria reglementată și chiria de piață nu era singurul criteriu relevant și că Curtea ar trebui să evalueze cazul pe baza relației dintre chiria reclamantului avea dreptul la și cheltuielile pe care le-a suportat efectiv pentru întreținerea proprietății sale. În cele din urmă, guvernul a subliniat că situația de incertitudine juridică a fost rezolvată prin adoptarea Legii nr. 260/2011, deoarece, până la sfârșitul anului 2016, chiria reglementată ar trebui să ajungă la închirierea pieței. împrumutul preferențial pentru modernizarea proprietății (a se vedea punctele 16 de mai sus). Evaluarea Curții 33. Jurisprudența relevantă a Curții este rezumat în Bitto și alții ((meriturile), citată mai sus, §§§ 94-100, cu alte referințe). 34. În acest caz, Curtea a constatat (i) că schema de control al chiriei a constituit o interferență cu proprietatea reclamanților, (ii) că interferența constituie un mijloc de control al statului asupra utilizării proprietăților lor care urmează să fie examinată în conformitate cu art. 1 al doilea paragraf din Protocolul nr. 1, (iii) că a fost „legitim” în sensul articolului respectiv, (iv) că a urmărit un obiectiv legitim de politică socială, și (v) că a fost „în conformitate cu interesul general”, astfel cum prevede cel de-al doilea paragraf din articolul respectiv (ibid., §§ 101 04). Curtea nu are motive să ajungă la concluzii diferite cu privire la aceste puncte în acest caz. 35. În plus, în Bittó și alții Curtea a constatat că, în punerea în aplicare a schemei de control al chiriei, autoritățile nu au reușit să stabilească echilibrul echitabil necesar între interesele generale ale comunității și protecția dreptului de proprietate al reclamanților, din cauza căreia au existat încălcarea drepturilor în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 (ibid., §§§ 105 19). 36. În ceea ce privește faptele prezentului caz, Curtea observă că acesta respectă în întregime modelul Bittó și alții, atât în mod structural, cât și în context. Cu toate acestea, Guvernul a încercat să-l distingă de acest caz, susținând că restricțiile aplicate drepturilor de proprietate ale reclamantului în acest caz au fost mai mici decât cele din Bittó și alții. 37. În special, Guvernul a susținut că în Bittó și în altele, chiria reglementată a corespuns la 20-26% din închirierea pieței, în timp ce în acest caz a atins 50-74% din închirierea pieței în 2015. În plus, ei au obiectat că reclamantul nu a justificat cererile sale în ceea ce privește cheltuielile suportate efectiv pentru întreținerea proprietății sale. 38. Curtea constată la început că nu a fost furnizată informații care să permită evaluarea efectelor efective ale controlului chiriei asupra capacității reclamantului de a-și menține proprietatea. Prin urmare, și având în vedere domeniul de aplicare al cazului, astfel cum este stabilit mai sus (a se vedea punctul 24), aceasta își va baza evaluarea pe diferența dintre închirierea maximă permisă în cadrul schemei de control al închirierii și valoarea de piață a apartamentelor. În consecință, aceasta trebuie să stabilească în primul rând închirierea reglementată a reclamantului a avut dreptul la sub controlul închirierii în acest caz. 39. Curtea constată că nu s-a contestat între părți că în 1999 chiria reglementată pentru apartamentele reclamantului a variat între echivalentul de 3 EUR și 8 EUR și, în 2007, a fost de 35 EUR și, respectiv, 65 EUR (a se vedea punctul 10 de mai sus). 40. În ceea ce privește închirierea pieței, Curtea observă următoarele dezacorduri în observațiile părților. Potrivit reclamantului, în 2007 închiriarea pe piață lunară pentru apartamente similare cu o suprafață de 70 m mp a atins 553 EUR și pentru apartamente de 30 m mp aproximativ 375 EUR, în timp ce, potrivit Guvernului în 2010, a fost de 330 EUR și, respectiv, 160,50 EUR. 41. Această dezacordare se traduce în argumentele părților în ceea ce privește proporția de închiriere a pieței reprezentată de închiriere reglementată. Guvernul a susținut că închiriatul reglementat în ceea ce privește apartamentele reclamantului a atins 50-74% din închirierea pieței în 2015 (a se vedea punctul 30 de mai sus). Pe baza informațiilor din NAREA bazate pe solicitant (a se vedea punctul 11 de mai sus), chiria reglementată a constituit 9 12% din închirierea pieței în 2007. 42. Curtea constată că, în temeiul legislației aplicabile, nivelul de închiriere reglementată a crescut treptat în cursul anilor (a se vedea Bitto și altele (merit), citat mai sus, §§§ 57 și punctul 14 de mai sus), care au avut, în mod natural, un impact asupra diferenței dintre chiria reglementată și chiria de piață. În această privință, Curtea observă că Guvernul nu a prezentat niciun argument în ceea ce privește diferența dintre chiria reglementată și chiria de piață în perioada anterioară creșterilor treptate ale închirierii reglementate (a se vedea punctul 30 mai sus), că nu au prezentat nimic pentru a respinge afirmația reclamantului în acest sens și că nu există nici o indicație că creșterile treptate ale închirierii reglementate menționate mai sus pot servi drept bază pentru obținerea unei compensații pentru utilizarea proprietății în cadrul schemei de control al închirierii cu efect retrospectiv. 43. Având în vedere cele de mai sus, și în măsura în care argumentele guvernamentale au fost justificate, Curtea nu constată nimic care să justifice o concluzie diferită cu privire la fondul plângerii reclamantei în acest caz decât cel atins în Bitto și altele 44. Prin urmare, Curtea nu poate concluziona că autoritățile slovace nu au reușit să stabilească un echilibru echitabil necesar între interesele generale ale comunității și protecția dreptului de proprietate al reclamantului. În consecință, s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1. IV. APLICAREA ARTICOLULUI 46 AL CONVENȚIEI 45. Curtea constată că în prezent sunt în așteptare alte 19 cereri cu privire la chestiuni similare cu cele obținute în acest caz și că acestea implică 239 de reclamanți. 35), și din aceleași motive, consideră că ar trebui luate măsuri suplimentare pentru a obține conformitatea cu art. 1 din Protocolul nr. 1 pentru a preveni rezultatele viitoare ale încălcărilor acestei dispoziții, Statul pârât ar trebui să introducă, cât mai curând posibil, un remediu compensatoriu specific și clar reglementat pentru a oferi o soluție efectivă pentru încălcarea constatată. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 46. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a protocolelor sale, și dacă dreptul intern al Înaltei Parte contractanți în cauză permite doar repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, satisfacție echitabilă pentru partea vătămată.” Daune 47. Reclamantul a solicitat 428.585,40 EUR în ceea ce privește prejudicii materiale, calculată în legătură cu diferența dintre chiria reglementată și chiria de piață între 1992 și 2011. În plus, reclamantul a solicitat 40.000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale. 48. Guvernul a contestat afirmația în ceea ce privește prejudicii materiale susținând că, în măsura în care se bazează pe informațiile din NAREA, a fost speculativă și, în orice caz, excesivă, precum și suma în ceea ce privește prejudiciile morale. 49. Curtea a rezumat principiile jurisprudenței aplicabile și le-a aplicat în ceea ce privește cererile de compensare în ceea ce privește prejudiciile materiale și morale într-un context similar cu cel prezentat în prezenta cauză în Bitto și alții ((justă satisfacție), citat mai sus, §§ 20-29). 50. În conformitate cu concluziile sale în acest caz, Curtea recunoaște că reclamantul trebuie să aibă prejudicii susținute, care urmează să fie compensate cu o sumă agregată care acoperă toate șefurile de prejudiciu. 51. În determinarea domeniului de aplicare al atribuirii, Curtea ia în considerare toate circumstanțele, inclusiv (i) scopul și contextul controlului chiriei și nivelul premiilor din Bitto și altele , (ii) dimensiunea proprietății în cauză (a se vedea punctul 8 de mai sus), (iii) durata aplicării sistemului de control al închirierii în raport cu fiecare parte individuală a proprietății (a se vedea punctul 23 de mai sus), (iv) locația sa, și (v) partea de proprietate a reclamantului în proprietate în timpul respectiv (a se vedea punctul 7 de mai sus). 52. În suma, Curtea consideră oportună acordarea EUR 158.900, plus orice impozit care poate fi taxabil, pentru a acoperi toate șefii de daune. Costuri și cheltuieli 53. Reclamantul a solicitat 2 323,57 EUR în ceea ce privește taxele juridice suportate în fața Curții. 54. Guvernul a contestat taxele ca excesive. 55. Potrivit jurisprudenței Curții, un reclamant are dreptul la rambursarea costurilor și cheltuielilor numai în măsura în care s-a demonstrat că acestea au fost suportate de fapt și în mod necesar și sunt rezonabile în ceea ce privește cuantitatea (a se vedea Iatridis c. Grecia (justă satisfacție) [GC], nr. 31107/96, § 54, ECHR 2000-XI). În cazul în cauză, având în vedere documentele în posesie și criteriile de mai sus, Curtea consideră că este rezonabil atribuirea sumei de 2.000 EUR, plus orice impozit care poate fi imputabil reclamantului, în ceea ce privește cheltuielile sale pentru asistență juridică în fața Curții. Curtea consideră oportun ca rata dobânzii implicite să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, declara cererea inadmisibilă în măsura în care se referă la aplicarea schemei de control de închiriere la primul și al doilea apartament; că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; deține (a) că Statul pârât trebuie să plătească reclamantului, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție: (i) 158.900 EUR (o sută și cincizeci de euro) opt mii nouă sute de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudicii materiale și morale; (ii) 2000 EUR (2 mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil reclamantului, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (b) că, de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus la o rata egală cu rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de decontare plus trei puncte procentuale; respinge restul cererii reclamantului pentru o justă satisfacție. Efectuată în limba engleză și notificată în scris la 5 iulie 2016, în conformitate cu art. 77 §§§ 2 și 3 din Regulamentul Curții. Stephen Phillips Luis López Guerra Președintele grefierului

THIRD SECTION

CASE OF RUDOLFER v. SLOVAKIA

(Application no. 38082/07)

JUDGMENT

STRASBOURG

5 July 2016

FINAL

05/10/2016

This judgment has become final under Article 44 § 2 of the Convention. It may be subject to editorial revision.

In the case of Rudolfer v. Slovakia,

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a

Chamber composed of:

Luis López Guerra,

President,

Helena Jäderblom,

Johannes Silvis,

Branko Lubarda,

Pere Pastor Vilanova,

Alena Poláčková,

Georgios A. Serghides,

judges,

and Stephen Phillips,

Section

Registrar,

Having deliberated in private on 14 June 2016,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

PROCEDURE

1.

The case originated in an application (no. 38082/07) against the Slovak Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) by a Slovak national, Mr Tomáš Rudolfer (“the applicant”), on 20 August 2007.

2.

The applicant was represented by Mr R. Procházka, a lawyer practising in Bratislava. The Government of the Slovak Republic (“the Government”) were represented by their Agent, Ms M. Pirošíková.

3.

The applicant alleged that the rent-control scheme had imposed restrictions on his right to peaceful enjoyment of his possessions, in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

4.

By a decision of 4

January 2012 the Court declared the application partly admissible.

5.

The applicant and the Government each submitted further written observations (Rule 59 § 1) on the merits and just satisfaction, and replied in writing to each other’s observations.

THE FACTS

I.

THE CIRCUMSTANCES OF THE CASE

6.

The applicant was born in 1946 and lives in Bratislava.

7

.

The applicant’s parents built a house in Bratislava-Ružinov in 1937. In the second half of the 1950s they were compelled to donate the house to

the State. On 31

July 1992 it was restored to the applicant’s mother (a

three-quarters

share) and the applicant (a

one-quarter

share) under the special legislation on restitution. Since 30

September 1996 the applicant has been its sole owner.

8

.

At the time of its restitution to the applicant and his mother, the house comprised nine flats subject to rent control. One flat has a surface area of 30

sq.

m and the remaining eight measure 70

sq. m each. Under the relevant legislation (i) the applicant had to accept that his flats were occupied by the tenants, (ii) he could charge them no more than the maximum amount of rent fixed by the State, (iii) he could not unilaterally terminate the leases, and (iv)

he could not sell the flats to anyone other than the tenants (“the rent-control scheme”).

9

.

In 1996 and 2000 two of the bigger flats became vacant, as a result of which the rent

‑

control scheme ceased to apply to them. The rent control ceased to apply in respect of another two 70

sq. m flats in January 2008 and November 2012 respectively. Currently, five flats are under the rent control regime.

10

.

Under the applicable legislation, between 1992 and 1999 the maximum permissible monthly rent chargeable for the flats was equivalent of some 3 to 8 euros (EUR). After several increases in the regulated rent, in 2007 the applicant could charge some EUR

35 for the smaller flat and EUR

65 for each of the larger ones.

11

.

The parties provided differing figures as to the market rent:

The applicant relied on data from the National Association of Real Estate Agencies (“NAREA”) and claimed that in 2007 the monthly market rent for similar flats with a surface area of 70

sq. m reached EUR

553 and for flats measuring 30 sq. m some EUR

375.

The Government submitted an expert valuation according to which the monthly market rent for the applicant’s flats in 2010 amounted to EUR

330 and EUR

160.50 respectively.

II.

RELEVANT DOMESTIC LAW AND PRACTICE

12.

The relevant domestic law and practice governing the rent-control scheme in Slovakia and its historical background are set out in the case of

Bittó and Others v. Slovakia

((merits), no.

30255/09, §§ 7

‑

16, 32

‑

72, 28

January 2014).

13

.

On 15 September 2011, the Termination and Settlement of Tenancy (Certain Apartments) Act (“Law no. 260/2011”) came into force. It was enacted with a view to eliminating rent restrictions concerning individual owners.

14

.

Its provisions are applicable, in particular, to individual apartments whose rent has so far been regulated. In those cases, landlords were entitled to give notice of termination of a tenancy contract by 31

March 2012. Such termination of tenancy takes effect after a

twelve-month notice period. However, if a tenant is exposed to material hardship, he or she will be able to continue to use the apartment with regulated rent, even after the expiry of the notice period, until a new tenancy contract with a municipality has been set up. Law no. 260/2011 further entitles landlords to

increase the rent by 20% once a year until 2015.

15.

Municipalities are obliged to provide a person exposed to material hardship with a municipal apartment with regulated rent. If a municipality does not comply with that obligation by 31 December 2016 in a given case, the landlord can claim the difference between the free market rent and the regulated rent.

16

.

Law no. 150/2013 amends the earlier legislation on the Housing Development State Fund. It took effect on 1 January 2014. Among other things, with reference to Law no. 260/2011 it entitles owners of houses or flats which have been restored to their original owners to apply for preferential loans for the purpose of modernisation of such buildings.

III.

IMPLEMENTATION OF THE COURT’S JUDGMENT IN THE CASE OF BITTÓ AND OTHERS

17.

In

Bittó and Others

((merits), cited above), the Court found that the application of the rent-control scheme in respect of the applicants’ property constituted a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. In the relevant part of its judgment under Article 46 of the Convention it held that:

“133.

[Its] conclusion ... as regards the effects of the rent-control scheme on the applicants’ right to peaceful enjoyment of their possessions suggests that the violation found originated in a problem arising out of the state of the Slovakian legislation and practice, which has affected a number of flat owners to whom the rent-control scheme has applied .... The Court further notes that 13 other applications concerning the same issue are pending before it which concern some 170 persons.

134.

It is true that measures have been taken with a view to gradually improving the situation of landlords. Thus, as a result of the introduction of Law no. 216/2011, the controlled rent could be increased by 20% every year as from the end of 2011. Where a municipality has not provided tenants exposed to material hardship with a dwelling by the end of 2016, the landlords will have the right to claim the difference between the free-market rent and the controlled rent ... Thus those measures provide for a

complete elimination of the effects on flat owners of rent-control only as from 2017, and they do not address the situation existing prior to their adoption.

135.

The Court considers that further measures should be taken in order to achieve compliance with Article 1 of Protocol No. 1. To prevent future findings of infringement of that provision, the respondent State should introduce, as soon as possible, a specific and clearly regulated compensatory remedy in order to provide genuine effective relief for the breach found.”

18.

Implementation of the judgment in

Bittó and Others

is still pending.

THE LAW

I.

COMPLIANCE WITH THE SIX-MONTH TIME-LIMIT

19.

Under Article 35 § 1 of the Convention, the Court may only deal with the matter “within a period of six months from the date on which the final decision was taken”. Where the alleged violation constitutes a

continuing situation against which no domestic remedy is available, such as the application of a rent-control scheme in the present case, the six-month period starts to run from the end of the situation concerned (see

Bittó and Others,

cited above, §

75).

Pursuant to Article 35 § 4 of the Convention, the Court shall reject any application which it considers inadmissible under that Article. It may do so at any stage of the proceedings.

20

.

Following the Court’s decision to declare the application admissible the parties submitted further information, which specified the periods of application of the rent-control scheme in

respect of the flats concerned. According to the information submitted by the applicant rent control had ceased to apply in respect of two flats, both with a surface area of 70 sq. m (“the first and second flats”), in 1996 and 2000 respectively (see paragraph

9 above), that is more than six months before the introduction of the application on 20

August 2007.

21

.

Consequently, to the extent that the applicant alleges a violation of his rights as a result of the application of rent control to the first and second flats, he failed to

respect the six-month time-limit laid down in Article 35 §

1 of the Convention (see

Bittó and Others,

cited above, §§

75

‑

78). It follows that this part of the application was introduced out of time and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 1 and 4 of the Convention.

II.

Scope of the application

22

.

The Court notes that the present application is concerned with rent control in relation to seven flats, six with a surface area of 70 sq. m and one measuring 30

sq. m, and the duration of the rent control from the date the applicant acquired the title, on 31 July 1992 (a

one-quarter share) and 30

September 1996 (full

ownership), until the rent-control scheme ceased to

apply in respect of two 70 sq. m flats in January 2008 and November 2012 respectively. The rent control in respect of the remaining five flats still applies.

23

.

The application is thus concerned with fifteen years’ rent control in respect of the first 70 sq. m flat, twenty years in respect of the second 70

sq.

m. flat, and twenty

‑

four years in respect of the remaining five flats, four with a surface area of 70 sq. m and one measuring 30 sq. m.

24

.

In addition, the Court observes that the applicant provided no information concerning his claims for rent for his property which he had been entitled to under the rent-control scheme. It thus finds that the scope of the application is further limited to the difference between the rent that he was entitled to under the rent-control scheme and the rent that he would have been likely to obtain for his property on the open market.

III.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 OF PROTOCOL No. 1

25.

The applicant complained that his right to peaceful enjoyment of his possessions had been breached as a result of the implementation of the rent

‑

control scheme which applied to his property. He relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

A.

The arguments of the parties

1.

The applicant

26.

The applicant argued that the rent

‑

control scheme constituted an interference with his right to

peaceful enjoyment of his property. He claimed that the statutory basis regulating the rent

‑

control scheme lacked consistency, and that the scheme had constituted a disproportionate burden on his ownership rights. He argued that the regulated rent was substantially lower than the market prices for similar flats in the area, and submitted that the level of regulated rent was less than one-tenth of the market rent for comparable flats. As a

result he had been forced to satisfy the housing needs of other people at his own expense, with no possibility of terminating the leases or receiving adequate compensation for them. In this connection he argued,

inter alia,

that the rent he had been entitled to charge for his flats under the rent-control scheme had not even covered the costs of their maintenance. He argued that owing to the repeated delays in deregulation of rents, he was in a

permanent state of uncertainty and his health had deteriorated.

27.

According to the applicant, Law no. 260/2011 had not provided any substantial relief of his situation, because a yearly 20% increase in regulated rent envisaged by the law was not sufficient to close the gap between the regulated and the market rent. Moreover, that law did not address the situation prior to its enactment.

2.

The Government

28.

In their submissions in reply the Government admitted that the rent

‑

control scheme had resulted in a limitation on the use of the applicant’s property. However, the measure had been in accordance with the relevant domestic law, which met the requirements of accessibility and clarity and was sufficiently foreseeable in effect; it had also pursued a legitimate aim.

29.

As to the requirement of proportionality, they challenged the figures provided by the applicant in respect of the market rent for his property, and provided different figures on the basis of their own expert evidence (see paragraph 11 above).

30

.

The Government argued that the situation in the present case was different from that in

Bittó and Others,

where the regulated rent corresponded to 20-26% of the market rent. They referred to the 15% increase in regulated rent in 2008 and gradual increases in regulated rent envisaged by Law no. 260/2011. They calculated that after all these increases the regulated rent had reached 50-74% of the market rent in 2015.

31.

They considered that that difference distinguished the present case from

Bittó and Others

, that the burden created by the rent

‑

control scheme in relation to the applicant in the present case had been justified by the legitimate aim it had pursued, namely social policy in the field of housing, and had not been disproportionate. In addition, they submitted that the relationship between the regulated rent and the market rent was not the only relevant criterion, and that the Court should assess the case on the basis of the relationship between the rent the applicant had been entitled to and the expenses he had actually incurred for the maintenance of his property. However, they pointed out that he had failed to substantiate his claims in that respect.

32.

Finally, the Government pointed out that the situation of legal uncertainty had been resolved by the adoption of Law no. 260/2011, because by the end of 2016 the regulated rent should reach the market rent. The Government also referred to the possibility of applying for a

preferential loan to modernise their property (see paragraphs

13

‑

16 above).

B.

The Court’s assessment

33.

The relevant case-law of the Court is summarised in

Bittó and Others

((merits), cited above, §§ 94-100, with further references).

34.

In that case, the Court found (i) that the rent-control scheme had amounted to an interference with the applicants’ property, (ii) that that interference had constituted a means of State control of the use of their property to be examined under the second paragraph of Article 1 of Protocol No.

1, (iii) that it had been “lawful” within the meaning of that Article, (iv)

that it had pursued a legitimate social policy aim, and (v) that it had been “in accordance with the general interest” as required by the second paragraph of that Article (ibid., §§

101

‑

04). The Court has no reason to

reach different conclusions on these points in the present case.

35.

In addition, in

Bittó and Others

the Court found that in the implementation of the rent-control scheme the authorities had failed to

strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicants’ right of property, as a result of which there had been a violation of their rights under Article 1 of Protocol No. 1 (ibid., §§

105

‑

19).

36.

Turning to the facts of the present case, the Court observes that it follows the pattern of

Bittó and Others

entirely, both structurally and contextually. Nevertheless, the Government sought to distinguish it from that case, arguing that the restrictions placed on the applicant’s property rights in the present case had been smaller than those in

Bittó and Others.

37.

In particular, the Government argued that in

Bittó and Others

the regulated rent had corresponded to 20-26% of the market rent, whereas in the present case it reached 50-74% of the market rent in 2015. In addition, they objected that the applicant failed to substantiate his claims in respect of the expenses actually incurred for the maintenance of his property.

38.

The Court notes at the outset that it has not been provided with information permitting it to assess the actual effects of the rent control on the applicant’s ability to maintain his property. Therefore, and in view of the scope of the case as established above (see paragraph 24), it will base its assessment on the difference between the maximum rent permissible under the rent-control scheme and the market rental value of the flats. It must accordingly establish first the regulated rent the applicant was entitled to under the rent control in the present case.

39.

The Court notes that it has not been disputed between the parties that in 1999 the regulated rent for the applicant’s flats ranged between the equivalent of EUR

3 and EUR

8, and in 2007 it was EUR

35 and EUR

65 respectively (see paragraph

10 above).

40.

As to the market rent, the Court notes the following disagreements in the parties’ submissions. According to the applicant, in 2007 the monthly market rent for similar flats with a surface area of 70

sq. m reached EUR

553 and for flats measuring 30 sq. m some EUR

375, whereas according to the Government in 2010 it was EUR

330 and EUR

160.50 respectively.

41.

This disagreement translates into the parties’ submissions as regards the proportion of the market rent that the regulated rent represented.

The Government submitted that the regulated rent in respect of the applicant’s flats reached 50-74% of the market rent in 2015 (see paragraph

30 above).

On the basis of the information from NAREA relied on by the applicant (see paragraph 11 above), the regulated rent amounted to 9

‑

12% of the market rent in 2007.

42.

The Court notes that under the applicable legislation the level of regulated rent gradually increased over the years (see

Bittó and Others

(merits), cited above, §§

56

‑

57 and paragraph 14 above), which naturally had an impact on the difference between the regulated rent and the market rent. In this connection the Court observes that the Government made no submissions in respect of the difference between the regulated rent and the market rent in the period preceding the gradual increases in regulated rent (see paragraph 30 above), that they submitted nothing to rebut the applicant’s claim in that respect, and that there is no indication that the gradual increases in the regulated rent referred to above may serve as a basis for obtaining compensation for use of the property under the rent-control scheme with any retrospective effect.

43.

In view of the above, and in so far as the Government’s arguments have been substantiated, the Court finds nothing to justify a

different conclusion on the merits of the applicant’s complaint in the present case than that reached in

Bittó and Others

.

44.

The Court thus cannot but conclude that the Slovakian authorities failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the applicant’s right of property.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.

IV.

APPLICATION OF ARTICLE 46 OF THE CONVENTION

45.

The Court notes that nineteen other applications are currently pending before it concerning similar matters to those obtaining in the present case and that they involve 239 applicants. As in

Bittó and Others

((merits), cited above, §§

129

‑

35), and for the same reasons, it considers that further measures should be taken in order to achieve compliance with Article 1 of Protocol No. 1. To prevent future findings of infringements of that provision, the respondent State should introduce, as soon as possible, a

specific and clearly regulated compensatory remedy in order to provide genuine effective relief for the breach found.

V.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

46.

Article 41 of the Convention provides:

“If the Court finds that there has been a violation of the Convention or the Protocols thereto, and if the internal law of the High Contracting Party concerned allows only partial reparation to be made, the Court shall, if necessary, afford just satisfaction to the injured party.”

A.

Damage

47.

The applicant claimed EUR

428,585.40 in respect of pecuniary damage, calculated with reference to the difference between the regulated rent and market rent between 1992 and 2011. In addition, the applicant claimed EUR

40,000 in respect of non-pecuniary damage.

48.

The Government challenged the claim in respect of pecuniary damage arguing that, in so far as it was based on the information from NAREA, it was speculative and in any event excessive, as was the amount in respect of non

‑

pecuniary damage.

49.

The Court has summarised the applicable case-law principles and has applied them in relation to claims for compensation in respect of pecuniary and non-pecuniary damage in a context similar to that in the present case in

Bittó and Others

((just satisfaction), cited above, §§ 20-29).

50.

In line with its findings in that case, the Court acknowledges that the applicant must have sustained damage, which is to be compensated for by an

aggregate sum covering all heads of damage.

51.

In determining the scope of the award, the Court takes into account all the circumstances, including (i) the purpose and the context of the rent control and the level of the awards in

Bittó and Others

, (ii) the size of the property in question (see paragraph 8 above), (iii)

the duration of the application of the rent-control scheme in relation to each individual part of the property (see paragraph 23 above), (iv) its location, and (v) the ownership share of the applicant in the property in the relevant time (see paragraph 7 above).

52.

In sum, the Court finds it appropriate to award EUR

158,900, plus any tax that may be chargeable, to cover all heads of damage.

B.

Costs and expenses

53.

The applicant claimed EUR

2,323.57 in respect of legal fees incurred before the Court.

54.

The Government challenged the fees as excessive.

55.

According to the Court’s case-law, an applicant is entitled to the reimbursement of costs and expenses only in so far as it has been shown that these have been actually and necessarily incurred and are reasonable as to quantum (see

Iatridis v. Greece

(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, §

54, ECHR 2000-XI).

In the present case, regard being had to the documents in its possession and the above criteria, the Court considers it reasonable to award the sum of EUR

2,000, plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of his expenses for legal assistance before the Court.

C.

Default interest

56.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which should be added three percentage points.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

1.

Declares

the application inadmissible to the extent that it concerns application of the rent-control scheme to the first and second flats;

2.

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

3.

Holds

(a)

that the respondent State is to pay the applicant, within three months from the date on which the judgment becomes final in accordance with Article

44

§

2 of the Convention:

(i)

EUR

158,900 (one hundred and fifty

‑

eight thousand nine hundred euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary and non

‑

pecuniary damage;

(ii)

EUR 2,000 (two thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicant, in respect of costs and expenses;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a

rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

4.

Dismisses

the remainder of the applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 5 July 2016, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court.

Stephen Phillips

Luis López Guerra

Registrar

President