Riedel și alții împotriva Slovaciei

Reclamanții sunt proprietari sau coproprietari de clădiri rezidențiale care cuprind apartamente care au fost sau sunt încă supuse controlului chiriei. Au obținut proprietatea apartamentelor prin diferite mijloace, cum ar fi restituirea, donarea, moștenirea sau achiziționarea. În conformitate cu legislația relevantă, aceștia au trebuit să accepte că apartamentele sunt ocupate de chiriași cu o chirie reglementată și că acestea pot să le impună nu mai mult decât suma maximă de închiriere stabilită de stat. Legislația relevantă le-a împiedicat să încheie în mod unilateral închirierile sau să vândă altele decât chiriașilor („schema de control al închirierilor”). Indicațiile apartamentelor afectate de schema de control de închiriere sunt stabilite în apendicele 25 (columna AF).

Situația reclamanților este structural și contextual la fel ca în Bittó și alții v. Slovacia (nu. 30255/09, 28 ianuarie 2014 (merit) și 7 iulie 2015 (justă satisfacție) și trei cazuri decise ulterior cu privire la controalele de închiriere în Slovacia (Krahulec v. Slovacia, nr. 19294/07; Bukovčanová și alții v. Slovacia, nr. 23785/07 și Rudolfer v. Slovacia, nr. 38082/07, toate adoptate la 5 iulie 2016). În acest caz, este în litigiu între părți ce sumă de închiriere reclamanților ar putea primi prin lăsarea apartamentelor lor în condiții de liberă piață. Prin extindere, acest dezacord se traduce într-un argument privind proporția de închiriere a pieței pe care o reprezintă închirierea reglementată.

În acest sens, Guvernul a prezentat un aviz al expertului elaborat în 2010 în ceea ce privește toate cele patru cereri („avizul expertului guvernamental”), potrivit căreia chiria lunară de piață liberă pentru apartamente comparabile cu reclamanții” a fost între 6,13 și 6,48 euro (EUR) pe mp. m în comuna Bratislava-Staré Mesto și 5,05 EUR și 5,35 EUR pe pătrat. m în comuna Bratislava-Nivy. Închirierea reglementată în apartamentele deținute de solicitanți a fost cuprinsă între 0,80 EUR și 1,7 per pătrat. Prin urmare, conform acestor calcule, chiria reglementată a apartamentelor deținute de solicitanți a corespuns la aproximativ 14-26% din chiria de piață în 2010. Datele relevante sunt prezentate în apendicele 25 (columna GI).

10. Reclamanții din partea lor se bazau pe diferite surse de informații pentru a susține afirmația că chiria reglementată este disproporționată de scăzută în comparație cu apartamentele similare la care nu s-a aplicat schema de control de închiriere. Datele prezentate de acestea sunt prezentate mai jos separat în raport cu fiecare cerere. 11. Reclamanții au susținut că în 2007 închirierea reglementată a fost cuprinsă între 76 și 84 EUR pe lună, în timp ce închirierea medie a pieței libere pentru apartamentele comparabile într-o locație similară a fost cu 956 EUR pe lună. Acestea au prezentat opinia unui expert care a arătat că diferența dintre valoarea generală de închiriere a proprietății și chiria reglementată pe care le-au primit efectiv era de 88.431.53 EUR pentru perioada 2000-2011.

12. Reclamanții au susținut că în 2010 chiria reglementată pentru apartamentele lor a constituit 95 EUR și 105 EUR pe lună, în timp ce chiria lunară de piață liberă pentru apartamentele comparabile a fost de 616 EUR. Acestea se bazează pe date de la Asociația Națională a Agențiilor Imobiliare („NAREA”). În funcție de perioada și de legislația relevantă în vigoare, chiria reglementată a reprezentat aproximativ 5-13% din chiria de piață pentru apartamentele comparabile din zonă. Acestea au susținut, de asemenea, că suma pe care le-au investit ei și ceilalți coproprietenți în repararea clădirii era de zece ori mai mare decât venitul obținut din a permite apartamentele în cadrul schemei de control de închiriere.

13. În 2008, reclamantul a fost autorizat să achite o chirie lunară de 40 până la 60 EUR pentru fiecare apartament. El a susținut că chiria de piață în aceeași zonă în 2005 a fost între 305 EUR și 366 EUR pe lună pentru apartamentul cu o singură cameră și între 396 EUR și 488 EUR pe lună pentru apartamentele cu două camere. El se baza pe informații despre prețurile medii de închiriere publicate în presă. 14. Reclamanții au susținut că chiria reglementată pentru apartamentele lor variază între 38.5 și 104 EUR pe lună în 2010. Având în vedere datele din NAREA, ei au susținut că închirierea pe piață a apartamentelor comparabile din zonă s-a ridicat la aproximativ 616 EUR pe lună.

6. The applicants are owners or co-owners of residential buildings which comprise flats that were or still are subject to rent control. They obtained ownership of the flats by various means, such as restitution, donation, inheritance or purchase. Under the relevant legislation they had to accept that the flats were occupied by tenants with a regulated rent and that they could charge them no more than the maximum amount of rent fixed by the State. The relevant legislation precluded them from unilaterally terminating the leases, or selling the flats other than to the tenants (“the rentcontrol scheme”). The particulars of the flats affected by the rentcontrol scheme are set out in Appendixes 25 (columns AF).

7. The situation of the applicants is structurally and contextually the same as in Bittó and Others v. Slovakia (no. 30255/09, 28 January 2014 (merits) and 7 July 2015 (just satisfaction) and three subsequently decided cases concerning the rent controlscheme in Slovakia (Krahulec v. Slovakia, no. 19294/07; Bukovčanová and Others v. Slovakia, no. 23785/07; and Rudolfer v. Slovakia, no. 38082/07, all adopted on 5 July 2016). 8. It is in dispute between the parties in the present case what amount of rent the applicants would be able to receive by letting their flats under freemarket conditions. By extension, that disagreement translates into an argument over the proportion of the market rent that the regulated rent represents.

9. In that connection, the Government submitted an expert’s opinion drawn up in 2010 in relation to all four applications (“the Government’s expert opinion”), according to which the monthly free-market rent for flats comparable to the applicants’ was between 6.13 and 6.48 euro (EUR) per sq. m in the municipality of Bratislava-Staré Mesto and EUR 5.05 and 5.35 per sq. m in the municipality of Bratislava-Nivy. The regulated rent in the flats owned by the applicants ranged between EUR 0.80 and 1.7 per sq. m. According to those calculations therefore, the regulated rent of the flats possessed by the applicants corresponded to some 14-26% of the market rent in 2010. The relevant data are set out in Appendixes 25 (columns GI).

10. The applicants for their part relied on different sources of information to support their contention that the regulated rent was disproportionately low compared with similar flats to which the rent-control scheme did not apply. The data submitted by them are set out below separately in relation to each application. 11. The applicants maintained that in 2007 the regulated rent ranged between EUR 76 and 84 a month whereas the average free-market rent for comparable flats in a similar location was EUR 956 a month.

They submitted an expert’s opinion which showed that the difference between the general rental value of the property and the regulated rent they actually received was EUR 88,431.53 for the period between 2000 and 2011. 12. The applicants submitted that in 2010 the regulated rent for their flats amounted to EUR 95 and 105 a month, whereas the monthly free-market rent for comparable flats was EUR 616. They relied on data from the National Association of Real Estate Agencies (“the NAREA”). Depending on the period and the relevant law in force, the regulated rent represented some 5-13% of the market rent for comparable flats in the area. They further submitted that the sum which they and the other coowners had invested in repairing the building was ten times the income they obtained from letting the flats under the rentcontrol scheme.

13. In 2008 the applicant was allowed to charge a monthly rent of EUR 40 to 60 for each of his flats. He submitted that the market rent in the same area in 2005 was between EUR 305 and EUR 366 a month for the single-room flat and between EUR 396 and EUR 488 a month for the two-room flats. He relied on information about average rental prices published in the press. 14. The applicants submitted that the regulated rent for their flats ranged between EUR 38.5 and 104 a month in 2010. Relying on data from the NAREA, they maintained that the market rent for comparable flats in the area amounted to approximately EUR 616 a month.