FALKOWSKA v. POLAND

Comunicat la 31 august 2017 PRIMEA SECȚIUNE Cerere nr. 70286/12 Daria Wanda FALKOWSKA împotriva Poloniei depusă la 17 octombrie 2012 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, Dna Daria Falkowska, este un național polonez născut în 1962 și locuiește în Bytom. Ea este reprezentată în fața Curții de către dl Broll, avocat practicant în Chorzów. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. Tranzacțiile imobiliare ale reclamantului au trăit de mulți ani ca locatar într-un apartament de 142 metri pătrați, care a fost deținut de municipalitatea Bytom (Gmina În martie 2008 reclamantul a cumpărat apartamentul cu reducerea legală 95%, plătind 5.535 Zlotys polonez (PLN) (aproximativ 1.327 euro (EUR)). Contractul de vânzare conține o clauză care indică că în cazul în care apartamentul a fost vândut și fondurile din vânzare nu au fost utilizate în scopuri de locuință în sensul articolului 68 din Legea din 21 august 1997 privind administrarea terenurilor (Ustawa o gospodarce nieruchomościami; „Legea din 1997”), reclamantul În iulie 2008, reclamantul a vândut apartamentul pentru prețul său de piață de 200.000 PLN (aproximativ 47.960). În ianuarie 2009 a cumpărat un apartament mai mic (cu 34 de metri pătrați), pentru care a plătit 90.000 PLN (aproximativ 21.582), folosind o parte din fondurile câștigate din vânzarea redusă a primului apartament. Înainte de tranzacțiile descrise mai sus, reclamantul a întrebat Oficiul Municipal ( Urzād Mejski ) dacă interpretarea oficială a Legii din 1997 impune ca toate sau doar o parte din fondurile obținute din vânzarea unui apartament cu reducere să fie utilizate în scopuri de locuințe pentru a evita obligația de recuperare. În răspunsul lor, trimis la 9 În ianuarie 2008, autoritățile au copiat textul articolului 68 din Legea din 1997, fără să elaboreze asupra întrebării formulate de solicitant. Procedura de rambursare a reducerii La 2 aprilie 2009, primarul Bytom ( Prezydent ) a ordonat reclamantului să returneze PLN 108.578 (aproximativ 24.733), care corespunde reducerii cu ajustări. Plata a fost efectuată până la 8 mai 2009. Primarul a observat că legea aplicabilă era clară în cerința sa că întregul sume obținute prin vânzarea unui apartament cu reducere ar trebui să fie utilizate în scopuri de locuință sau în cazul în care a apărut obligația de recuperare. Reclamantul nu a respectat ordinul și municipalitatea a depus în judecată pentru plată mai târziu în acel an. La 22 aprilie 2010, Curtea Regională Gliwice (Sīd Okręgowy) ) constatat în favoarea reclamantului și a respins acțiunea municipală. La 10 noiembrie 2010, Curtea de Apel Katowice (Sād Apelacyjny ) a modificat hotărârea de primă instanță și a ordonat reclamantului să plătească valoarea ajustată a reducerii, și anume 105.180 PLN (aproximativ 23,958), cu dobânzi plătibile începând cu 8 Mai 2009. Curtea de apel a susținut că dispozițiile impugate ar trebui interpretate ca fiind dependente de reducerea utilizării tuturor fondurilor obținute din vânzarea unui apartament cu reducere în scopuri de locuințe. Prin urmare, deoarece reclamantul a folosit doar o parte din fonduri pentru astfel de scopuri, ea a fost obligată legal să returneze reducerea ajustată în întregime. Decembrie 2011 Curtea Supremă a refuzat să recunoască un recurs de casă de către reclamant. A observat că instanța de apel a analizat în mod exhaustiv problema interpretării articolului 68 din Legea din 1997. De asemenea, a remarcat că cazul ei nu justifică examinarea la nivelul Curții Supreme, deoarece a obținut profituri ale PLN 110.000 (aproximativ EUR) 25,580). Decizia a fost acordată reclamantului la 8 mai 2012. Legea și practica interne relevante În temeiul articolului 68 din Legea din 1997, astfel cum a fost modificată la 24 august 2007, în cazul în care un cumpărător de un apartament cu reducere vinde proprietatea în termen de cinci ani, fondurile obținute trebuie cheltuite în termen de douăsprezece luni în scopuri de locuință, altfel vânzătorul trebuie să plătească valoarea reducerii. Ianuarie 2012 Curtea Supremă a pronunțat o rezoluție (cazul nr. III CZP 87/11), susținând că o persoană care vinde un apartament cu reduceri trebuie să returneze reducerea în proporție cu suma neutilizată în scopuri de locuință. Această poziție a fost confirmată în alt hotărâre a Curții Supreme, pronunțată la 16 martie 2012 (cazul nr. IV CSK 356/11). La 26 Mai 2011 Curtea de Apel din Varșovia a stat într-un caz în care reclamantul, în circumstanțe similare, a vândut un apartament pe care l-a cumpărat la o reducere din comunitatea Bytom în ianuarie 2008. Curtea de apel a susținut că art. 68 din Legea din 1997 nu se referă la valoarea reală a tranzacției efectuate de proprietarul unui apartament cu reducere. Prin urmare, obligația de a returna reducerea nu a apărut în cazul în care cel puțin unele fonduri au fost utilizate pentru a cumpăra un nou apartament. Prin urmare, instanța internă a hotărât în favoarea reclamantului și nu a ordonat-o să returneze reducerea obținută. COMPLAINTĂ Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție că obligația de a returna întreaga reducere ajustată a constituit o sancțiune financiară disproporționată, care a fost bazată pe o lege ambiguă și pe interpretarea eronată de către instanțele interne. Dacă da, a fost necesară interferența pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu interesul general, în conformitate cu legea și fără a impune reclamantului o sarcină individuală excesivă (a se vedea Immobiliare Saffi c. Italia, [GC], nr. 22774/93, § 59, CEDO 1999

Communicated on 31 August 2017

FIRST SECTION

Application no. 70286/12

Daria Wanda FALKOWSKA

against Poland

lodged on 17 October 2012

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Daria Falkowska, is a Polish national who was born in 1962 and lives in Bytom. She is represented before the Court by Mr

R.

Broll, a lawyer practising in Chorzów.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

1.

The applicant’s real estate transactions

The applicant lived for many years as a tenant in an apartment measuring 142 square metres, which was owned by the Bytom Municipality (

Gmina

).

In March 2008 the applicant bought the apartment with the statutory 95%

discount, paying 5,535

Polish zlotys (PLN) (approximately 1,327

euros (EUR)). The sale contract contained a clause stating that in the event the apartment was sold and the funds from the sale were not used for housing purposes within the meaning of section

68 of the Law of 21

August

1997 on Land Administration (

Ustawa o gospodarce nieruchomościami;

“the 1997 Law”), the applicant

had to return the amount of the discount with adjustments.

In July 2008 the applicant sold the apartment for its market price of PLN

200,000 (approximately EUR 47,960).

In January 2009 she bought a smaller apartment (measuring 34 square metres), for which she paid PLN 90,000 (approximately EUR

21,582), using part of the funds earned from the discounted sale of her first apartment.

Prior to the transactions described above, the applicant asked the Municipality Office (

Urząd Mejski

) whether the official interpretation of the 1997 Law required that all or only part of the funds obtained from the sale of a discounted apartment should be used for housing purposes in order to avoid the recovery obligation.

In their reply, sent on 9

January 2008, the authorities copied the wording of section

68 of the 1997 Law, without elaborating on the question raised by the applicant.

2.

Proceedings for discount reimbursement

On 2

April 2009 the Bytom Mayor (

Prezydent

) ordered the applicant to return PLN

108,578 (approximately EUR

24,733), which corresponded to the discount with adjustments. The payment was to be made by 8

May

On 22

April 2010 the Gliwice Regional Court (

Sąd Okręgowy

) found in the applicant’s favour and dismissed the municipality’s action.

On 10

November 2010 the Katowice Court of Appeal (

Sąd Apelacyjny

) amended the first-instance judgement and ordered the applicant to pay back the adjusted amount of discount, namely PLN

105,180 (approximately EUR

23,958), with interest payable as from 8

May 2009. The appellate court held that the impugned provisions should be interpreted as making the discount dependent on using all the funds obtained from the sale of a discounted apartment for housing purposes. Consequently, because the applicant had only used a portion of the funds for such purposes, she was under a statutory obligation to return the adjusted discount in full.

On 14

December 2011 the Supreme Court refused to admit a cassation appeal by the applicant. It observed that the appellate court had exhaustively analysed the issue of the interpretation of section

68 of the 1997 Law. It also noted that her case did not warrant examination at the level of the Supreme Court because she had derived profits of PLN

110,000 (approximately EUR

25,580). The decision was served on the applicant on 8

May 2012.

B.

Relevant domestic law and practice

Under section 68 of the 1997 Law, as amended on 24

August 2007, if a buyer of a discounted apartment sells the property within five years then the funds obtained must be spent within twelve months for housing purposes, otherwise the seller must repay the amount of the discount.

On 26

January 2012 the Supreme Court delivered a resolution (case no.

III CZP 87/11), holding that a person who sells a discounted apartment must return the discount in proportion to the sum not used for housing purposes. That position was confirmed in another Supreme Court judgement, delivered on 16

March 2012 (case no.

IV CSK

356/11).

On 26

May 2011 the Warsaw Court of Appeal ruled in a case in which the plaintiff, in similar circumstances to the applicant, sold an apartment she had bought at a discount from the Bytom Municipality in January 2008. The plaintiff used a portion of the funds to buy a new, smaller apartment. The appellate court held that section 68 of the 1997 Law was not concerned with the actual value of the transaction made by the owner of a discounted apartment. Consequently, the obligation to return the discount did not arise if at least some of the funds were used to buy a new apartment. As a result, the domestic court ruled in the plaintiff’s favour and did not order her to return the discount she had obtained.

COMPLAINT

The applicant complains under Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention that the obligation to return the entire adjusted discount constituted a disproportionate financial sanction, which was based on an ambiguous law and its erroneous interpretation by the domestic courts.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has there been an interference with the applicant’s peaceful enjoyment of possessions, within the meaning of Article

1 of Protocol No.

1?

2.

If so, was that interference necessary to control the use of property in accordance with the general interest, in accordance with the law and without imposing an excessive individual burden on the applicant (see

Immobiliare Saffi v.

Italy,

[GC], no.

22774/93, §

59, ECHR

1999

‑

V?