CASE OF MONTANARO GAUCI AND OTHERS v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Pecuniary damage - award (Article 41 - Pecuniary damage;Just satisfaction)
CASE OF MONTANARO GAUCI AND OTHERS v. MALTA (CtEDO, 2017)
CAUZA DE CUARTA SECȚIUNE A MONTANARO GAUCI ȘI ALE ALȚII v. MALTA (Declarația nr. 31454/12) JUDGMENT Satisfacție echitabilă STRASBOURG 10 octombrie 2017 FINAL 05/03/2018 Această hotărâre a devenit finală în temeiul articolului 44 § 2 din Convenție. Acesta poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Montanaro Gauci și alții v. Malta, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Quarta Secțiunea), ședința în calitate de Cameră compusă din: Ganna Yudkivska, președintele, Vincent A. De Gaetano, Paulo Pinto de Albuquerque, Faris Vehabović, Egidijus Kūris, Iulia Motoc, Marko Bošnjak, judecători și Marialena Tsirli, grefierul secțiunii, având deliberat în privat la 19 septembrie 2017, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: PROCEDURUL a avut ca rezultat o cerere (nr. 31454/12) împotriva Republicii Malta depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) de șase resortisanți maltezi (a se vedea detalii în apendice) („reclamanții”), la 22 mai 2012. Într-o hotărâre pronunțată la 30 august 2016 („hotărârea principală”), Curtea a considerat că statul maltez nu a reușit să stabilească echilibrul echitabil necesar între interesele generale ale comunității și protecția dreptului de proprietate al reclamanților și că, prin urmare, a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția (a se vedea Montanaro Gauci și alții c. Malta), Nr. 31454/12, § 56, 30 august 2016, și punctul 2 din dispozițiile operative. În conformitate cu art. 41 din Convenție, reclamanții au solicitat satisfacție echitabilă într-o cantitate corespunzătoare pierderilor pecuniare pe care le-au suferit ca urmare a pierderii utilizării proprietății timp de peste opt ani și au solicitat returnarea proprietății. Întrucât întrebarea de aplicare a articolului 41 din Convenție nu a fost pregătită pentru hotărâre în ceea ce privește prejudiciu material, Curtea a rezervat-o și a invitat Guvernul și reclamanții să prezinte, în termen de trei luni de la data în care hotărârea a devenit finală în conformitate cu art. 44 § 2 din Convenție, observațiile lor scrise în această privință și, în special, să notifice Curții orice acord pe care le-ar putea ajunge (ibid., § 73 și punctul 3 din dispozițiile operative). Întrucât reclamanții nu au solicitat nicio compensație pentru prejudiciu moral, nici pentru costuri și cheltuieli, Curtea nu a acordat nicio atribuire în temeiul acestor șefuri. Reclamanții și guvernul fiecare depus observații. art. 41 din Convenție prevede: „Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a Protocolelor sale, și dacă legea internă a Înaltei Părți Contractante în cauză permite numai repararea parțială, Curtea permite, dacă este necesar, satisfacție echitabilă părții vătămate.” Reclamanții au susținut că, în lipsa deplină a proprietății care le sunt returnate, au dreptul la compensații complete care acoperă întregul prejudiciu suferit. Reclamanții au solicitat compensații între un nivel scăzut de 391.766 euro (EUR) și un nivel ridicat de 1.464.514 EUR, pe baza a două rapoarte separate elaborate de un agent imobiliar și, respectiv, un arhitect, care a considerat că site-ul are o amprentă de 139 mp (sau 139 mp pe două etaje). Primul raport, care a ținut seama de faptul că proprietatea a fost potrivită pentru rezidențial sau pentru scopuri cu amănuntul și comercială, și care a remarcat faptul că ar putea fi construit un etaj complet suplimentar, a indicat valoarea de vânzare a proprietății la prețurile pieței în 2016 ca 374.670 EUR. Valoarea totală de închiriere a acesteia pentru ultimii treizeci de ani a fost dată ca 201.760 EUR, indicată în părțile sale relevante după cum urmează: 1987 - valoarea de închiriere 1995 – 28,243 EUR 1995 - valoarea de închiriere 2005 – 60,289 EUR 2005 - valoarea de închiriere 2015 – 113,228 EUR Raportul a proiectat, de asemenea, valoarea totală de închiriere pentru viitorul de treizeci de ani ca 1,464,514 EUR, cu presupunerea că etajul de jos ar fi reînnoit pentru utilizare comercială și celelalte etaje pentru scopuri rezidențiale. În al doilea raport (retras pe baza aceleiași considerații menționate în primul raport), venitul de închiriere a fost calculat pentru perioada întreagă a locației, începând din 1987 și se termină cu încheierea preconizată a închirierii în 2047 (se are o locație pentru viață și presupunând că chiriașul nu va trăi mai mult de treizeci de ani). Calcularea a fost bazată pe: (i) Valoarea actuală netă (VNP) a veniturilor de închiriere echitabilă pentru proprietatea suplimentată la 5% pentru primele treizeci de ani de închiriere între 1987 și 2017. Venitul de închiriere echitabilă a fost în medie de 2.000 EUR pe an pe o perioadă de treizeci de ani (până în 2016). Valoarea suplimentară a veniturilor de închiriere a fost stabilită la 59.658. EUR (ii) NPV din venitul echitabil de închiriere pentru site-ul după redezvoltarea timp de 30 de ani preconizati de locație, pentru perioada 2017-2047, a fost agravat la o rată de reducere de 5%. Valorile pentru etajele comerciale și rezidențiale, odată finalizate, s-au bazat respectiv pe 4,000 EUR și, respectiv, pe 2300 EUR pe metrou pătrat din spațiul acoperit de podea, oferind o valoare totală pentru site-ul redezvoltat de 395.000 EUR. Venitul anual ponderat în închiriere a fost estimat la 20,843 EUR, ceea ce, potrivit raportului, a reprezentat o returnare realistă de 5,27%. Reducerea netă a dobânzii anuale de închiriere a investiției necesare pentru dezvoltarea site-ului a fost estimată la 15,100 EUR. Valoarea suplimentară a veniturilor de închiriere pentru viitoarea perioadă de treizeci de ani a fost redusă la 5% la 232.108. NPV-ul veniturilor de închiriere pentru întreaga perioadă de închiriere între 1987 și 2047 a fost, prin urmare, de 391.766.10 EUR. Fără a face trimitere la reclamația lor cuantificată la alineatul (7) mai sus, reclamanții au prezentat, de asemenea, alte patru rapoarte privind valorile de închiriere ale proprietăților în cauză. Raportul A, dat în 2017, a fost de către un individ care lucrează într-o agenție imobiliară, dar care a redactat raportul în propriul său nume. A evaluat proprietatea ca având o amprentă de aproximativ 60 mp și o dimensiune globală de circa 139 mp.m, fiind situat într-o zonă foarte căutată de Rabat, de frontieră Mdina, și având un potențial mare pentru scopuri rezidențiale și comerciale. Pe baza unei analize actuale a pieței (CMA), vânzarea terenurilor numai în anii 2010-2014 a fost evaluată la 245.000 EUR și în 2015-2017 la 375.000 EUR. Pe baza celor de mai sus și pe valorile CMA – luând în considerare o rentabilitate medie de 6,75% (media dintre returnarea de închiriere a proprietăților rezidențiale de 5% și cea a proprietăților comerciale de aproximativ 8,5%), valorile de închiriere au fost stabilite după cum urmează: o medie de 3,212,80 EUR pe an, care acoperă 1980 - 1990; o medie de 6,000 EUR pe an, care acoperă 1991 - 2000; o medie de 11,300 EUR pe an, care acoperă 2001 - 2010; (ii) Raportul B, de către o agenție imobiliară de lux, care nu a fost încheiată anual pe baza locației proprietăților. (iii) În cazul în care proprietatea a fost transformată într-un stat bun pentru închirierea sediilor comerciale, valoarea închirierii ar fi de 20.000 EUR anual. (iii) Raportul C, datat din 2017, de o altă agenție imobiliară de lux, a încheiat după cum urmează: Ca proprietate rezidențială, cu o descriere similară ca în raportul A, cuprinzând una sau două dormitoare cu o terasă privată pe acoperiș, venitul lunar de închiriere ar fi în regiunea de 650 EUR până la 800 EUR. O împărțire a proprietății în două entități separate ar putea duce la două posibile scenarii comerciale. Primul ar cuprinde o „bogăție comercială de clasa 4” la nivel de stradă, cu 75 mp de spațiu de birou deasupra, cu o intrare separată la nivel de stradă. Venitul anual de închiriere ar fi între 9,125 EUR și 12,775 EUR pentru deplasarea comercială și între 4,500 EUR și 6,000 EUR pentru spațiul de birou, cu venitul anual brut de EUR 18.775. Al doilea scenariu ar cuprinde o „ieșire comercială clasa 4” la nivelul străzii cu o proprietate duplexă de unul sau două camere de mai sus, cu o terasă de acoperiș și o intrare separată la nivel străzii. Venituri anuale de închiriere ar fi între 9,125 EUR și 12,775 EUR pentru ieșirea comercială și 7,200 EUR până la EUR 8,400 pentru apartamentul duplex rezidențial, oferind un venit anual brut total de 21 175 EUR. (iv) Raportul D, datat din 2017, de încă o agenție de proprietate, a considerat că proprietatea a avut potențial dacă a fost redezvoltată – care ar putea crea sedii comerciale la etaj cu un subsol, cu o suprafață totală de aproximativ 130 mp.m. Având în vedere locația, o astfel de proprietate comercială, dacă ar fi închiriată într-un stat finit, ar obține aproximativ 1000 EUR pe lună. Un apartament de o cameră de unitar la primul etaj ar fi închiriat pentru 500 EUR pe lună și un apartament de o cameră la al doilea etaj ar fi închiriat pentru 580 EUR pe lună. Venitul total anual de închiriere ar fi de aproximativ 24,960 EUR, inclusiv impozitul pe valoarea adăugată. 11. Guvernul a susținut că, în conformitate cu o evaluare efectuată de ex parte arhitectul valoarea de vânzare a proprietății în 2015 a fost de 153.000 EUR și valoarea pieței de închiriere în același an a fost de 5.049 EUR anual. Guvernul a susținut că valoarea proprietății în 1987 a fost destul de scăzută și că un boom în prețurile proprietăților a venit doar în 2003. Prin urmare, în opinia Guvernului, suma anuală de 735 EUR (EUR) 35 de închirieri anuale împreună cu cele 700 de euro atribuite anual de instanța internă) plătite între 1987 și 2008 a fost o sumă considerabilă de închiriere în comparație cu valoarea pieței de închiriere în 1987. Prin urmare, această sumă de compensație a fost proporțională cu valoarea pieței de închiriere a bunurilor și, prin urmare, a fost suficientă compensație pentru perioada 1988-2003. În ceea ce privește perioada 2003-2015, Guvernul a susținut că o valoare de închiriere de 700 EUR pe an este adecvată și, prin urmare, compensarea nu ar trebui să depășească 8.400 EUR, având în vedere proprietatea în cauză, care a consistat în două camere compacte din Rabat. Au făcut referire la Apap Bologna Malta (n. 46931/12, 30 august 2016), în cazul în care Curtea a acordat 30.000 EUR pentru o locuință de două etaje din Gzira. Evaluarea Curții 12. Curtea a deținut deja la punctul 70 din hotărârea sa principală că, în circumstanțele prezentului caz, eliberarea proprietății ar pune reclamanții cât mai mult posibil într-o situație echivalentă cu cea în care ar fi fost dacă nu ar fi existat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1, dar nu a fost însă împuternicit în temeiul Convenției să îndrepte statul maltez să anuleze sau să anuleze ordinul de cerere (a se vedea, de asemenea, Edwards c. Malta , nr. 17647/04, § 83, 24 octombrie 2006). 13. Curtea constată că, în ciuda acuzațiilor formulate la momentul hotărârii privind fondul (a se vedea punctele 27-29 din hotărârea principală) nici o parte nu a informat Curtea că proprietatea a fost dechiziționată până în prezent. Prin urmare, Curtea trebuie să determine compensația pe care o au reclamanții în ceea ce privește pierderea controlului, utilizarea și bucuria proprietăților lor, pe care le-au suferit de la 1988 până în prezent. 14. Curtea observă că cererile reclamanților nu se bazează pe evaluări elaborate de un expert numit de instanță. Deși guvernul nu a respins astfel de evaluări prin mijloace tehnice, Curtea consideră că evaluările prezentate oferă puține orientări cu privire la valorile reale de închiriere aplicabile proprietăților în cauză, care au fost utilizate numai pentru scopuri rezidențiale pe parcursul perioadei relevante. Acest lucru se datorează în principal faptului că rapoartele au considerat potențialul comercial al proprietății în loc de utilizarea sa reală. În plus, unele dintre rapoartele au examinat redezvoltarea proprietății, construirea de etaje suplimentare sau alte considerații ipotetice, pentru a stabili o valoare curentă de închiriere pentru ultimii ani (sau proiecțiile viitoare relative). În plus, Curtea remarcă că, în timp ce rapoartele prezentate în această etapă a procedurii se referă la un bun care are o amprentă de m2 (139 m2 pe două etaje), faptele prezentate de solicitanți (pe baza evaluării ex parte expert la momentul respectiv) au făcut referire la un proprietate de 82 m2 (a se vedea punctul 5 din hotărârea principală). Pe aceleași linii, ex parte a reclamanților evaluarea prezentată la momentul hotărârii principale a estimat valoarea vânzării în 2011, ținând seama de potențialul său comercial, la 230.000 EUR (a se vedea punctul 16 din hotărârea principală), în timp ce recentele observații estimează valoarea vânzării în 2016 la 374.670 EUR. Nu s-a dat nicio explicație pentru această creștere substanțială în doar cinci ani. 15. În plus, Curtea remarcă că guvernul nu a furnizat nicio evaluare expertă cu privire la valorile de închiriere. Argumentele guvernului și evaluările lor se bazează pe opinii subiective care nu sunt susținute de nicio evaluare expertă care ar fi putut fi prezentată în refutare (a se vedea Apap Bologna , citată mai sus, § 45). În plus, în timp ce guvernul a recunoscut că în 2003 a avut loc doar un boom în prețurile proprietăților și că până atunci 735 EUR pe an era corespunzător cu chiria plătită la momentul respectiv, pentru perioada următoare au considerat că suma mai mică de 700 EUR pe an ar fi suficientă în compensație. 11 mai sus) în judecata sa principală în ceea ce privește statutul victimelor (a se vedea punctele 38 și 44 din hotărârea principală), astfel nu este justificată o observație suplimentară în acest sens. 16. În opinia Curții, argumentele ambele părți lasă mult de dorit. Astfel, după cum a fost practica sa în astfel de cazuri, în evaluarea daunelor pecuniare suportate de reclamant, Curtea a luat în considerare, după caz, estimările cu care a fost furnizată și a avut în vedere informațiile disponibile pe baza valorilor de închiriere pe piața proprietăților malteze în perioada relevantă. De asemenea, aceasta a considerat scopul legitim al restricției suferite, ținând cont de faptul că obiectivele legitime în „interesul public”, cum ar fi cele urmărite în măsuri de reformă economică sau măsuri destinate atingerii unei mai mari justiții sociale, pot solicita mai puțin decât rambursarea valorii pieței complete (a se vedea, printre altele, Edwards c. Malta (justă satisfacție), nr. 17647/04, § 21, 17 iulie 2008; Ghigo v. Malta (satisfacție echitabilă), nr. 31122/05, § 18, 17 iulie 2008; și Amato Gauci v. Malta , nr. 47045/06, § 77, 15 septembrie 2009). În acest sens, trebuie remarcat că Curtea a constatat o încălcare în hotărârea principală numai în legătură cu suma de închiriere scăzută primită de solicitanți (a se vedea punctul 56 din hotărârea principală). Prin urmare, nu există motive de a pune la îndoială că măsura a fost menită să asigure bunăstarea socială a chiriașilor (a se vedea, în contrast, Fleri Soler și Camilleri v. Malta (justă satisfacție), nr. 35349/05, § 18, 17 iulie 2008, și Zammit și Attard Cassar v. Malta , nr. 1046/12, § 75, 30 iulie 2015). 17. Curtea reiterează că o atribuire pentru prejudiciu material în temeiul art. 41 din Convenție este menită să pună, cât mai mult posibil, un reclamant în poziția în care ar fi fost încălcat. Prin urmare, aceasta consideră că dobânzile ar trebui adăugate la atribuirea pentru a compensa pierderea valorii atribuite în timp. Astfel, rata dobânzii ar trebui să reflecte condițiile economice naționale, cum ar fi nivelul inflației și ratele dobânzilor (a se vedea, ca cea mai recentă autoritate, Apap Bologna , menționată mai sus, § 100). 18. Prin urmare, și ținând cont de atribuirea de către Curtea Constituțională care rămâne plătibilă reclamanților, Curtea atribuie în comun reclamanților 30.000 EUR, în ceea ce privește daunele pecuniare. 19. Curtea reiterează că, în temeiul articolului 41 din Convenție, scopul atribuirii sumelor prin o justă satisfacție este de a asigura repararea numai pentru daunele suferite de cei implicați în măsura în care aceste evenimente constituie o consecință a încălcării care nu poate fi remediată altfel. Prin urmare, Curtea nu este obligată să cuantifice cuantumul de închiriere datorată în viitor. În consecință, Curtea respinge cererea reclamanților pentru pierderi viitoare, fără a aduce atingere oricărei cereri viitoare pe care le-ar putea avea (a se vedea mutatis mutandis Amato Gauci , citată mai sus, § 80). Costuri și cheltuieli 20. Reclamanții nu au făcut reclamații pentru costurile și cheltuielile suportate în această etapă a procedurii. 21. Prin urmare, Curtea nu acordă niciun sumă în acest sens. Curtea consideră oportună faptul că rata dobânzii implicite ar trebui să se bazeze pe rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, deține (a) că statul pârât trebuie să plătească reclamanților, în termen de trei luni de la data în care hotărârea devine finală în conformitate cu art. 2 din Convenție, 30.000 EUR (treizeci de mii de euro), în comun, în ceea ce privește prejudiciu material; (b) că de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se plătesc pe suma de mai sus, la o rată egală cu rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene în perioada implicită plus trei puncte procentuale; restul cererii reclamanților pentru o justă satisfacție. Efectuat în limba engleză și notificat în scris la 10 octombrie 2017, în conformitate cu articolele 2 și 3 din Regulamentul de judecată. Marialena Tsirli Ganna Yudkivska Președintele Registrului APENDIX Președintele Președintelui Președintelui Președintelui Președintelui Președintelui Reședintelui Generald MONTANARO GAUCI 20/11/1934 Sliema Alfred MONTANARO GAUCI 28/08/1936 Sf. Julians Neville MONTANARO GAUCI 18/11/1938 Sf. Julians Winston MONTANARO GAUCI 19/09/1946 Gozo Marie Jose SULTANA 22/07/1944 Sliema Nicolette ZAMMIT LUPI 08/07/1942 Sliema