MALTSEV c. RUSSIE et 2 autres affaires

Comunicată la 11 iulie 2018

SECȚIA A TREIA

Cererea nr. 77335/14 Anton Yevgenyevich MALTSEV contra Rusiei și alte 2 cereri (a se vedea lista în anexă)

EXPUNEREA FAPTELOR

Lista părților reclamante figurează în anexă. A. Circumstanțele cauzei Faptele cauzei, astfel cum au fost prezentate de reclamanți, pot fi rezumate după cum urmează. 1. Geneza cauzei În 1995, anumiți locuitori ai satului Zheltinski (regiunea Cheliabinsk) au achiziționat cote-părți de proprietate pe terenurile care aparținuseră anterior fermei colective (совхоз) Zheltinski. În 2013, opt dintre acești proprietari au decis să își convertească cotele-părți în parcele de terenuri (выделить в натуре) agricole. În acest scop, la 25 iulie 2013, un geodez a procedat la măsurarea cadastrală (межевание) a parcelelor solicitate și a pregătit planurile cadastrale a zece parcele. La 14 august 2013, parcelele în cauză au fost înregistrate în cadastrul de Stat (поставлены на государственный кадастровый учет), apoi proprietarii și-au înregistrat dreptul de proprietate în registrul unificat al drepturilor imobiliare.

La 26 septembrie 2013, reclamanții au cumpărat aceste parcele de la cei opt proprietari, iar la 2 octombrie 2013, ei și-au înregistrat dreptul de proprietate în registrul unificat. La scurt timp după aceea, s-a constatat că exista o suprapunere parțială între parcelele în cauză și o altă parcelă mare pe care administrația raionului Agapovski (regiunea Cheliabinsk) o închiria, începând din 2009, unei societăți private MMK. Respectiva parcelă fusese măsurată cadastral și înregistrată în cadastrul de Stat în 2009. 2. Contenciosul ulterior Reclamanții au chemat în judecată administrația raionului și societatea MMK cerând anularea contractului de închiriere a parcelei. Administrația raionului a făcut o cerere reconvențională prin care urmărea încetarea dreptului de proprietate al reclamanților și al vânzătorilor lor asupra celor zece parcele.

La 17 februarie 2014, tribunalul raionului Agapovski din regiunea Cheliabinsk a respins toate cererile. Reclamanții, administrația și societatea MMK au formulat apel. La 3 iunie 2014, curtea regională Cheliabinsk a anulat parțial hotărârea. Aceasta a stabilit că procedura de conversie a cotelor-părți în parcele și cea de măsurare cadastrală nu fuseseră urmate corect, că șapte parcele fuseseră date autorităților locale în 1992, iar alte trei nu fuseseră niciodată proprietatea fermei colective. Făcând referire la legea federală privind cadastrul de Stat (a se vedea partea «Dreptul intern relevant»), curtea regională a considerat că serviciul de cadastru nu ar fi trebuit să înregistreze parcelele în litigiu.

Ea a estimat, de asemenea, că această înregistrare incoerentă fusese cauzată de o eroare comisă prin nerespectarea modalităților înregistrării unificate a terenurilor înainte de punerea în aplicare a cadastrului imobiliar centralizat și că datele referitoare la frontierele parcelei închiriate fuseseră înregistrate incorect în baza de date automatizată. Astfel, la momentul înregistrării în cadastru a celor zece parcele în litigiu, serviciul de cadastru nu detectase suprapunerea. Curtea regională a concluzionat că, în aceste circumstanțe, contractele de vânzare a parcelelor erau nule ab initio. Ea a dispus încetarea dreptului de proprietate al reclamanților asupra parcelelor și retragerea datelor referitoare la aceste parcele din cadastrul de Stat (снять с кадастрового учета).

La 1 octombrie 2014, judecătorul unic al curții regionale Cheliabinsk a refuzat să transmită recursul reclamanților pentru examinare prezidiului aceleiași curți. La 13 noiembrie 2014, judecătorul unic al Curții Supreme a Rusiei a refuzat să transmită recursul reclamanților pentru examinare (o copie a acestei decizii nu a fost furnizată). B. Dreptul intern relevant Conform art. 26 §2.2 din legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ privind cadastrul de Stat, înregistrarea unei parcele în cadastru trebuie suspendată dacă parcela se suprapune cu o altă parcelă deja înregistrată în cadastru. Conform art. 19 alineatul 2 din legea federală din 3 iulie 1997 nr. 122-FZ privind înregistrarea drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor imobiliare (în vigoare până la 1 ianuarie 2017), înregistrarea dreptului real asupra unei parcele trebuie suspendată dacă această parcelă se suprapune cu o alta deja înregistrată în registrul unificat al drepturilor imobiliare, cu excepții.

Una dintre astfel de excepții este faptul că dreptul real asupra parcelei a fost deja înregistrat în mod corespunzător în registrul unificat. O altă excepție, în vigoare până la 1 octombrie 2013, era faptul că un «pașaport cadastral» sau un plan cadastral al parcelei fusese transmis anterior autorității de înregistrare. La 1 ianuarie 2017, noua lege federală privind înregistrarea bunurilor imobile (о государственной регистрации недвижимости) nr. 218-FZ a intrat în vigoare. Această lege prevede un sistem unic de înregistrare a bunurilor imobile într-un registru de Stat, fuzionând serviciile, separate până atunci, de înregistrare a drepturilor imobiliare și de cadastru. Art. 26 §1 alineatul 20 din această lege conține o dispoziție similară în ceea ce privește suspendarea procedurii de înregistrare a drepturilor reale asupra unei parcele în cazul în care această parcelă se suprapune cu o alta, deja înregistrată în registrul unic.

Această dispoziție nu prevede excepții.

CAPĂT DE CERERE

Invocând art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamanții se plâng de o privare, ilegală în ochii lor, a drepturilor lor de proprietate asupra parcelelor cumpărate.

ÎNTREBĂRI ADRESATE PĂRȚILOR

1. Anularea în justiție a dreptului de proprietate al reclamanților asupra parcelelor constituie o ingerință în dreptul lor la respectarea bunurilor lor? 2. În caz afirmativ, această ingerință a fost conformă cu cerințele art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, ținând seama în special de următoarele circumstanțe: - că parcelele în cauză au făcut obiectul unei măsurări cadastrale și au fost înscrise în cadastrul de Stat; - că dreptul de proprietate asupra parcelelor măsurate cadastral a fost înscris în registrul unificat al drepturilor imobiliare de către precedenții proprietari și de către reclamanți? 3. La momentul vânzării parcelelor către reclamanți, erau datele hărții cadastrale publice (публичная кадастровая карта) disponibile pentru public?

Era o suprapunere între parcelele în cauză și parcela închiriată societății MMK vizibilă pe această hartă? ANEXĂ Nr. Nr. cerere Data introducerii Numele reclamantului Data nașterii Locul de reședință 77335/14 03/12/2014 Anton Yevgenyevich MALTSEV 17/03/1986 Magnitogorsk 77417/14 03/12/2014 Igor Viktorovich KARPETOV 27/07/1985 Arsinskiy 77421/14 03/12/2014 Tansylu Vazirovna SAFINA 03/10/1956 Magnitogorsk

Communiquée le 11 juillet 2018

TROISIÈME SECTION

Requête n o 77335/14 Anton Yevgenyevich MALTSEV contre la Russie et 2 autres requêtes (voir liste en annexe)

EXPOSÉ DES FAITS

La liste des parties requérantes figure en annexe. A. Les circonstances de l’espèce Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit. 1. La genèse de l’affaire En 1995, certains habitants du village de Zheltinski (région de Tcheliabinsk) firent acquisition de parts de propriété sur les terres ayant appartenu auparavant à la ferme collective ( совхоз ) Zheltinski. En 2013, huit de ces propriétaires décidèrent de convertir leurs parts en parcelles de terrains ( выделить в натуре ) agricoles. À cet effet, le 25 juillet 2013, un géomètre procéda aux arpentages ( межевание ) des parcelles demandées et prépara les plans cadastraux de dix parcelles.

Le 14 août 2013, les parcelles en question furent enregistrées dans le cadastre d’État ( поставлены на государственный кадастровый учет ), puis les propriétaires enregistrèrent leur droit de propriété dans le registre unifié des droits immobiliers. Le 26 septembre 2013, les requérants achetèrent ces parcelles auprès de ces huit propriétaires, et, le 2 octobre 2013, ils enregistrèrent leur droit de propriété dans le registre unifié. Peu après, il s’avéra qu’il y avait un chevauchement partiel entre les parcelles en question et une autre grande parcelle que l’administration du district Agapovski (région de Tcheliabinsk) louait, depuis 2009, à une société privée MMK. Ladite parcelle avait été arpentée et enregistrée dans le cadastre d’État en 2009. 2. Le contentieux subséquent Les requérants assignèrent en justice l’administration du district et la société MMK en demandant d’annuler le contrat de bail de la parcelle.

L’administration du district fit une demande reconventionnelle tendant à mettre fin au droit de propriété des requérants et de leurs vendeurs sur les dix parcelles. Le 17 février 2014, le tribunal du district Agapovski de la région de Tcheliabinsk rejeta toutes les demandes. Les requérants, l’administration et la société MMK firent appel. Le 3 juin 2014, la cour régionale de Tcheliabinsk annula partiellement le jugement. Elle établit que la procédure de conversion des parts en parcelles et celle d’arpentage n’avaient pas été correctement suivies, que sept parcelles avaient été données aux autorités locales en 1992, et trois autres n’avaient jamais été propriété de la ferme collective. Se référant à la loi fédérale relative au cadastre d’État (voir la partie « Le droit interne pertinent »), la cour régionale considéra que le service de cadastre n’aurait pas dû enregistrer les parcelles litigieuses.

Elle estima également que cet enregistrement incohérent avait été causé par une erreur commise en ne respectant pas les modalités de l’enregistrement unifié des terrains avant la mise en place du cadastre immobilier centralisé, et que les données relatives aux frontières de la parcelle louée avaient été incorrectement enregistrées dans la base des données automatisée. Ainsi, au moment de l’enregistrement dans le cadastre des dix parcelles litigieuses, le service de cadastre n’avait pas décelé le chevauchement.

La cour régionale conclut que, dans ces circonstances, les contrats de vente des parcelles étaient nuls ab initio . Elle ordonna de mettre fin au droit de propriété des requérants sur les parcelles et de retirer les données relatives à ces parcelles du cadastre d’État ( снять с кадастрового учета ). Le 1 er octobre 2014, le juge unique de la cour régionale de Tcheliabinsk refusa de transmettre le pourvoi en cassation des requérants pour examen du présidium de la même cour. Le 13 novembre 2014, le juge unique de la Cour suprême de Russie refusa de transmettre le pourvoi en cassation des requérants pour examen (une copie de cette décision n’a pas été fournie). B. Le droit interne pertinent Selon l’article 26 § 2.2 la loi fédérale du 24 juillet 2007 n o 221-FZ relative au cadastre d’État, l’enregistrement d’une parcelle dans le cadastre doit être suspendu si la parcelle s’empiète sur une autre parcelle déjà enregistrée dans le cadastre.

Selon l’article 19 alinéa 2 de la loi fédérale du 3 juillet 1997 n o 122-FZ relative à l’enregistrement des droits immobiliers et des transactions immobilières (en vigueur jusqu’au 1 er janvier 2017), l’enregistrement du droit réel sur une parcelle doit être suspendu si cette parcelle empiète sur une autre déjà enregistrée dans le registre unifié des droits immobiliers, sauf exceptions. L’une de telles exceptions est le fait que le droit réel sur la parcelle a déjà été dûment enregistré dans le registre unifié. Une autre exception, en vigueur jusqu’au 1 er octobre 2013, était le fait qu’un « passeport cadastral » ou un plan cadastral de la parcelle avait été précédemment transmis à l’autorité d’enregistrement.

Le 1 er janvier 2017, la nouvelle loi fédérale relative à l’enregistrement des biens immobiliers ( о государственной регистрации недвижимости ) n o 218-FZ est entrée en vigueur. Cette loi prévoit un système unique d’enregistrement des biens immobiliers dans un registre d’État, en fusionnant les services, séparés jusque-là, d’enregistrement des droits immobiliers et du cadastre. L’article 26 § 1 alinéa 20 de cette loi contient une disposition similaire quant à la suspension de la procédure d’enregistrement des droits réels sur une parcelle dans le cas où cette parcelle empiète sur une autre, déjà enregistrée dans le registre unique. Cette disposition ne prévoit pas d’exceptions. GRIEF Invoquant l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, les requérants se plaignent d’une privation, illégale à leurs yeux, de leurs droits de propriété sur les parcelles achetées.

QUESTIONS AUX PARTIES

1. L’annulation en justice du droit de propriété des requérants sur les parcelles constitue-t-elle une ingérence dans leur droit au respect de leurs biens ? 2. Dans l’affirmative, cette ingérence, a-t-elle été conforme aux exigences de l’article 1 du Protocole n o 1 à la Convention, compte tenu, notamment, des circonstances suivantes : - que les parcelles en question ont fait l’objet d’un arpentage et ont été inscrites dans le cadastre d’État ; - que le droit de propriété sur les parcelles arpentées a été inscrit dans le registre unifié des droits immobiliers par les précédents propriétaires et par les requérants ? 3. Au moment de la vente des parcelles aux requérants, les données de la carte cadastrale publique ( публичная кадастровая карта ) étaient-ils disponibles au public ? Un chevauchement entre les parcelles en question et la parcelle louée à la société MMK était-il été visible sur cette carte ? ANNEXE N o N o de requête Date d’introduction Nom du requérant Date de naissance Lieu de residence 77335/14 03/12/2014 Anton Yevgenyevich MALTSEV 17/03/1986 Magnitogorsk 77417/14 03/12/2014 Igor Viktorovich KARPETOV 27/07/1985 Arsinskiy 77421/14 03/12/2014 Tansylu Vazirovna SAFINA 03/10/1956 Magnitogorsk