- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 20 martie 2025
- Stat pârât
- CZE
- Concluzia
- Inadmisibil
Žalud împotriva Cehiei
Traducere în română Auto
A cincea secțiune decizia nr. 8055/23 Václav ŽALUD împotriva Republicii Cehe Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A cincea secțiune), care a stat la 20 martie 2025 în calitate de comitet compus din: Andreas Zünd , președintele Kateřina Šimáčková, Mykola Gnatovskyy , judecători și Martina Keller, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu.
8055/23) împotriva Republicii Cehe depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 10 februarie 2023 de către un ceh, dl Václav Žalud („reclamantul”), care s-a născut în 1984, locuiește la Praga și a fost reprezentat de dl M. Nespala, un avocat practicant la Praga; hotărârea de a notifica plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 guvernului ceh („Guvernul”), reprezentată de agentul lor, dl P. Konępka, de la Ministerul Justiției, și de a declara restul cererii inadmisibil; observațiile părților; după deliberare, hotărăște după cum urmează: Prezenta cerere se referă la sistemul de control al chiriei în Republica Cehă, în timp ce a operat până la 31 decembrie 1999. Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și al articolului 6 § 1 din Convenție.
După preluarea comunistă în februarie 1948, guvernul a introdus o reformă juridică a dreptului privat, inclusiv în domeniul controlului chiriei. În cadrul schemei de închiriere a închirierilor de închiriere au fost stabilite în mod administrativ în temeiul legislației secundare (Decret nr. 60/1964) și relațiile proprietar-tenent au fost determinate prin decizii administrative în loc de contracte de închiriere. Legislația secundară a rămas în vigoare până la 1 ianuarie 1994, atunci când a fost înlocuită prin decretul nr. 176/1993 al Ministerului Finanțelor care prevede, printre altele, În noiembrie 1991 tatăl reclamantului a achiziționat, în temeiul legislației de restituire, o apartamentă din Moravská Ostrava care consta din zece apartamente ocupate de chiriași cu închirieri reglementate.
Într-o hotărâre din 21 iunie 2000, Curtea Constituțională (Pl. ÚS 3/2000) a abrogat Decretul nr. 176/1993, constatând că aceaceasta este neconstituțională și în încălcarea articolului 1 din Protocol Nr. 1, pe măsură ce îngheța închiriere pe un nivel care a făcut imposibil pentru proprietarii să își acopere costurile de întreținere și să obțină un profit din proprietatea lor. A părăsit Parlamentul perioada până la 31 decembrie 2001 pentru a adopta o nouă lege de control de închiriere. În schimb, în 2002 Ministerul Finanțelor și Guvernul a emis trei reglementări concepute pentru a completa legile de vid creată de hotărârea Curții Constituționale. Cu toate acestea, toate aceste regulamente au fost abrogate consecutiv de Curtea Constituțională în decembrie 2002 și martie 2003, respectiv.
În aprilie 2004, tatăl reclamantului a depus o cerere de daune împotriva statului în temeiul articolului 11 § 4 din Carta Cehă care solicită plata de 2.466.409 coruna ceh (CZK) (74.860 euro (EUR) [1] ) ca compensare pentru interferența neconstituțională cu drepturile sale de proprietate care durează de la 1 ianuarie 1992 până la 31 decembrie 2003. Instanțele generale au hotărât împotriva tatălui reclamantului. Cu toate acestea, la 6 Septembrie 2011, Curtea Constituțională (IV. ÚS 423/08) a anulat hotărârile instanțelor generale și a susținut că instanța generală a eșuat în neconsiderarea dacă restricția drepturilor de proprietate a tatălui reclamantului în perioada relevantă nu a atins intensitatea de a constitui o interferență în sensul articolului 11 din Carta.
La 27 ianuarie 2014, Curtea de District a acordat parțial cererea tatălui reclamantului, atribuindu-i daune ale CZK 265.545.20 (9.672 EUR) în ceea ce privește șase apartamente în diferite perioade între aprilie 2001 și martie 2003. La 16 martie 2016, Curtea Municipală de Praga a modificat hotărârea Curții de District prin reducerea sumei atribuite CZK 23116.20 (EUR) 855), pe baza diferenței dintre chiria reglementată și chiria care ar fi putut fi obținută în temeiul Legei unilaterală privind creșterea închirierii (Legea nr. 107/2006), care a intrat în vigoare la 31 martie 2006, și care prevedea noi plafoane de închiriere și prevedea creșteri anuale graduale ale chirielor reglementate, care la sfârșitul anului 2012 a atinse nivelul de închirieri de piață.
La 19 februarie 2018, Curtea Supremă a anulat hotărârea Curții Municipale și a trimis cazul înapoi la aceasta deoarece, între timp, Curtea a clarificat că compensația în cazurile de control de resentiment ar trebui calculată ca diferență între chiria de piață și chiria reglementată (a se vedea R & L și alții c. Republica Cehă , nr. 37926/05 și alte 4 alte, hotărârea privind doar satisfacția din 9 februarie 2017, citită în conjuncție cu hotărârea privind fondurile din 3 iulie 2014), pe care Curtea Municipală nu a luat în considerare. 10. La 3 octombrie 2018, Curtea Municipală a acordat tatălui reclamantului, în plus față de suma deja acordată (a se vedea punctul 7 de mai sus), daune ale CZK 85.662.40 (3.318) pentru restricția de închiriere-control în ceea ce privește perioada 1 ianuarie 2002-31 decembrie 2003. Decembrie 2001 deoarece restricția de închiriere-control nu a putut fi reținută neconstituțională pentru această perioadă.
La 11 septembrie 2019 Curtea Supremă a anulat hotărârea Curții Municipale și a revenit din nou cazul în care a afirmat că compensația ar trebui acordată de la 1 ianuarie 2000, dar nu pentru perioada anterioară. 12. La 12 august 2020, Curtea Municipală a acordat compensarea tatălui reclamantului în valoare de CZK 340.844 (13.013) pentru restricția de închiriere-control pentru patru apartamente în perioade diferite între 1 ianuarie 2000 și 31 Decembrie 2003. Acesta a calculat suma ca diferența dintre chiria controlată și chiria de piață bazată pe un aviz expert. Curtea a declarat că cererea de compensare pentru perioada anterioră la 1 ianuarie 2000 nu a putut fi acordată, deoarece existența sa a fost exclusă de interesul public continuu în transformarea vechii acorduri de ocupare a apartamentelor într-o instituție de închirieri protejate.
Tatăl reclamantului a primit astfel daune în totalul CZK 692.052 (26 422). 13. Reclamantul, în calitate de succesor în titlul tatălui reclamantului, care a murit la 23 noiembrie 2020, a depus un recurs asupra punctelor de drept declarate inadmisibile de către Curtea Supremă la 8 februarie 2022. 14. La 18 octombrie 2022, Curtea Constituțională (IV.
ÚS 1213/22) a declarat o plângere constituțională de către reclamant care a declarat, în special, inadmisibil: „15 ... [N]o [reclamarea de compensare pentru restricția forțată a proprietății în temeiul articolului 11 § 4 din Carta] poate fi acordată în raport cu perioada anterioară la 1 ianuarie 2000 ... pentru că existența acesteia a fost exclusă de un interes public durabil în transformarea unor vechi acorduri de ocupare în conceptul de închirieri protejate, care ar crea o stare acceptabilă de certitudine juridică pentru toate relațiile juridice existente față de apartamente care s-au bazat pe existența unui drept la utilizarea personală a unui apartament.
În cazul în care ipoteza că prin definiție este imposibil să se determine exact momentul în care legislația controlată de închiriere a început să fie inconstituțională este în conformitate cu dreptul constituțional, atunci concluzia că legislația în cauză a fost inconstituțională nu mai târziu de anul în care Curtea Constituțională a hotărât să abroge aceaceasta este, de asemenea, acceptabilă în mod constituțional. Curtea Municipală și Curtea Supremă au justificat în mod suficient, convingător și întemeiat această concluzie, inclusiv prin trimitere la jurisprudența Curții Constituționale, din care nu există motive de plecare. Din aceleași motive, hotărârile atacate, așa cum a raționat și Curtea Supremă, nu conflictează cu hotărârea Curții Constituționale nr. IV.
ÚS 423/08.” PRATICĂ DOMESTICĂ RELEVANTĂ Legea și practicile interne relevante sunt descrise în Vomočil și Art. 38, s.n. v. Republica Cehă (dec.), nr. 38817/04 și nr. 1458/07, §§ 21‐26, 5 martie 2013), și în R & L, s.r.o. și alții v. Republica Cehă (n. 25784/09 și altele 4, § 42 și anexa II, 3 iulie 2014). În plus, în hotărârea nr. Pl. ÚS 37/93 din 22 martie 1994, Curtea Constituțională a susținut că transformarea dreptului la utilizare personală a unui apartament în închiriere este în conformitate cu ordinea constituțională. Acesta a susținut că orice inegalitate care ar putea apărea între chiriași și proprietari a fost justificată de necesitatea de a proteja drepturile chiriașilor având în vedere situația extraordinară prevalentă în cazul în care tranziția către o economie de piață a fost însoțită de o lipsă acută de locuințe.
EVALUAREA TRIBUNALULUI 17. Reclamantul s-a plâns, în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și art. 6 § 1 din Convenție, cu privire la restricția drepturilor sale de proprietate în perioada 1 ianuarie 1992-31 decembrie 2003, care constă în imposibilitatea închirierii apartamentelor din apartamentul său la o închiriere de piață, sau cel puțin la o închiriere care ar permite să acopere toate costurile asociate întreținerii casei de apartament, care i-au impus o sarcină irezonabilă și tatălui său.
El a contestat în principal faptul că nu a putut obține compensații de la stat pentru restricția drepturilor sale de proprietate în ceea ce privește perioada cuprinsă între 1 ianuarie 1992 și 31 decembrie 1999. 18. Curtea, în calitate de comandant al caracterizării care trebuie acordată în drept faptelor cauzei, consideră că plângerile sunt examinate numai în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și consideră că nu este necesar să se pronunțe asupra obiecției preliminare de incompatibilitate parțială ratione temporis Curtea acceptă că a existat o ingerință în drepturile de proprietate ale reclamantului (tatăl său) ca urmare a schemei de control al închirierii, care constituie controlul utilizării proprietăților în temeiul articolului 1 a treia teză a Protocolului nr. 1 (a se vedea R & L, s.r.o.
și altele) 20. Curtea a examinat situația juridică referitoare la sistemul de control al închirierilor și dereglementării în R & L, s.r.o. și alții (citate mai sus). În special, a observat că existau un vid juridic între cel puțin 1 ianuarie 2002 și 30 martie 2006 în urma abrogărilor repetate de către Curtea Constituțională a legislației privind închiriarea închirierilor. În plus, se bazează pe jurisprudența Curții Constituționale care solicită instanțelor obișnuite să decidă că cererile de închiriere crește în ciuda lipsei de legislație specială pentru perioada până la 31 decembrie 2006, Curtea a constatat că ingerința în drepturile de proprietate a proprietăților nu avea o bază juridică chiar și în perioada cuprinsă între 31 martie și 31 decembrie 2006 (ibid., §§ 117-27).
21. În cazul în cauză, interferența a avut o bază juridică în legislația cehă ca fiind în vigoare până la 31 decembrie 1999 (a se vedea punctul 4 de mai sus). 22. În ceea ce privește obiectivul legitim urmărit, Curtea, referindu-se la evaluarea instanțelor naționale, inclusiv jurisprudența relevantă a Curții Constituționale, și având în vedere marja largă de apreciere rezervată autorităților naționale în domenii precum locuința populației, acceptă faptul că legislația relevantă care reglementează schema de control al chiriei a urmărit o obiectivul legitim al politicii socioeconomice în perioada de transformare în domeniul locuințelor ca parte a tranziției de la regimul comunist la un ordin public democratic.
23. În ceea ce privește proporționalitatea, Curtea constată la început că, în sensul evaluării sale, faptul că tatăl reclamantului a achiziționat casa de închiriere prin restituire nu este decisiv. Într-adevăr, protecția prevăzută de Convenția în cazurile de închiriere-control nu a fost niciodată făcută dependență de modul în care reclamanții au achiziționat drepturile proprietarilor lor (ibid., §) Cu toate acestea, Curtea consideră relevantă faptul că în momentul în care tatăl reclamantului a dobândit casa de închiriere trebuie să fi fost conștient de starea fizică a acestuia și de faptul că apartamentele erau ocupate de chiriași cu închirieri reglementate, precum și de regimul juridic relevant.
24. Curtea constată, având în vedere informațiile dinainte de aceasta, că tatăl reclamantului a avut un venit din întregul apartament care pare să acopere sau chiar să depășească costurile întreținerii sale obișnuite, deoarece numărul de apartamente care fac obiectul închirierii reglementate a scăzut în cursul anilor [2] , permițând tatăl reclamantului să colecteze închirieri nereglementate (numai cinci apartamente au fost închiriate pentru închiriere reglementată pentru întreaga perioadă de timp). În plus, un apartament a fost, după transformarea în sedii nerezidențiale, închiriat la închiriere nereglementată din august 1997. Curtea constată, de asemenea, că, deși înțelege eforturile realizate de tatăl reclamantului de a spori valoarea casei de închiriere prin intermediul reconstrucției și modernizarii sale, nu poate decât să considere că costurile suportate în acest sens nu pot fi atribuite statului.
25. Tatăl reclamantului a fost compensat de către instanțele naționale pentru restricția proprietății cauzată de schema de control al chiriei în ceea ce privește cinci apartamente în ceea ce privește perioadele relevante între 1 ianuarie 2000 și 31 decembrie 2003. În același timp, ei au respins cererea de compensare pentru perioada anterioară, având în vedere că existența unei astfel de cereri a fost exclusă de interesul public continuu în transformarea prealabilității de ocupare a apartamentelor într-o instituție de închirieri protejate. Având în vedere evoluțiile jurisprudențiale la nivel național, în special jurisprudența relevantă a Curții Constituționale în domeniul schemei de control al închirierii (a se vedea punctele 15-16 mai sus), aceste concluzii nu au fost nici arbitrare, nici manifeste de nerezonabile, iar Curtea nu are motive obiective, mai puțin dovezi cogente, pentru a pune la îndoială evaluarea efectuată la nivel național.
26. Având în vedere toate considerațiile de mai sus, subliniind mai presupusă marja largă de apreciere pe care statul pârât o bucură în reglementarea problemelor complexe de proprietate și de socializare în tranziția de la regimul comunist la un ordin juridic democratic care protejează proprietatea privată, Tribunalul nu constată că tatăl reclamantului a trebuit să suporte o sarcină individuală și excesivă a interferenței cu drepturile sale de proprietate. 27. Rezultă că cererea este vădit nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară cererea inadmisibilă.
Președintele adjunct al secțiunii Martina Keller Andreas Zünd [1] Conversia în EUR este calculată la prețurile valabile la momentul respectiv [2] Apartamentele nr. 1, 2, 4, 9 și 10 au fost închiriate închiriere reglementată până la 30 aprilie 1997, 31 ianuarie 1996, 31 august 1998, 28 februarie 1996 și, respectiv, 30 aprilie 1996.
FIFTH SECTION
DECISION Application no. 8055/23 Václav ŽALUD against the Czech Republic The European Court of Human Rights (Fifth Section), sitting on 20 March 2025 as a Committee composed of: Andreas Zünd , President , Kateřina Šimáčková, Mykola Gnatovskyy , judges , and Martina Keller, Deputy Section Registrar, Having regard to: the application (no. 8055/23) against the Czech Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 10 February 2023 by a Czech national, Mr Václav Žalud (“the applicant”), who was born in 1984, lives in Prague and was represented by Mr M. Nespala, a lawyer practising in Prague; the decision to give notice of the complaint under Article 1 of Protocol No. 1 to the Czech Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr P. Konůpka, from the Ministry of Justice, and to declare the remainder of the application inadmissible; the parties’ observations; Having deliberated, decides as follows:
SUBJECT MATTER OF THE CASE
1. The present application concerns the rent-control scheme in the Czech Republic as it operated until 31 December 1999. The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 and Article 6 § 1 of the Convention.
Following the communist takeover in February 1948, a legal reform of private law, including in the field of rent control, was introduced by the Government. Under the rent-control scheme rents were administratively set under secondary legislation (Decree no. 60/1964) and landlord-tenant relationships were determined by administrative decisions rather than lease contracts. The secondary legislation remained in force until 1 January 1994, when it was superseded by Decree no. 176/1993 of the Ministry of Finance providing, inter alia , for restrictive rent ceilings.
In November 1991 the applicant’s father acquired, under the restitution legislation, an apartment house in Moravská Ostrava consisting of ten flats occupied by tenants with regulated rents. 4 . In a judgment of 21 June 2000, the Constitutional Court (Pl. ÚS 3/2000) repealed Decree no. 176/1993, finding it to be unconstitutional and in breach of Article 1 of Protocol No. 1, as it froze rents on a level that made it impossible for landlords to cover their maintenance costs and to derive a profit from their property. It left the Parliament the period until 31 December 2001 to enact a new rent‑control law. Instead, in 2002 the Ministry of Finance and the Government issued three regulations designed to fill up the vacuum legis created by the Constitutional Court’s judgment. However, all these regulations were consecutively repealed by the Constitutional Court in December 2002 and March 2003, respectively.
In April 2004 the applicant’s father lodged a claim for damages against the State under Article 11 § 4 of the Czech Charter seeking payment of 2,466,409 Czech korunas (CZK) (74,860 euros (EUR) [1] ) as compensation for unconstitutional interference with his property rights lasting from 1 January 1992 until 31 December 2003.
The general courts decided against the applicant’s father. However, on 6 September 2011, the Constitutional Court (IV. ÚS 423/08) quashed the general courts’ decisions. It held that the general courts had erred in not considering whether the restriction of the property rights of the applicant’s father during the relevant period did not reach the intensity to constitute an interference within the meaning of Article 11 of the Charter. 7 . On 27 January 2014 the District Court partly granted the claim of the applicant’s father, awarding him damages of CZK 265,545.20 (EUR 9,672) in respect of six flats during different periods from April 2001 to March 2003.
On 16 March 2016 the Prague Municipal Court altered the District Court’s judgment by lowering the amount awarded to CZK 23,116.20 (EUR 855), based on the difference between the regulated rent and the rent that could have been achieved under the Unilateral Rent Increase Act (Law no. 107/2006), which had entered into force on 31 March 2006, and which provided for new rent ceilings and envisioned gradual annual increases of regulated rents, which at the end of 2012 reached the level of market rents.
On 19 February 2018 the Supreme Court quashed the Municipal Court’s judgment and sent the case back to it because, in the meantime, the Court had clarified that compensation in resent-control cases was to be calculated as the difference between the market rent and the regulated rent (see R & L and Others v. the Czech Republic , no. 37926/05 and 4 others, judgment on just satisfaction of 9 February 2017, read in conjunction with the judgment on the merits of 3 July 2014), which the Municipal Court had failed to consider.
On 3 October 2018 the Municipal Court awarded the applicant’s father, in addition to the amount already awarded (see paragraph 7 above), damages of CZK 85,662.40 (EUR 3,318) for rent-control restriction regarding the period from 1 January 2002 to 31 December 2003. It held that he was not entitled to compensation for the period from 1 January 1992 to 31 December 2001 because rent-control restriction could not be held unconstitutional for that period. 11 . On 11 September 2019 the Supreme Court quashed the Municipal Court’s judgment and again returned the case to it stating that the compensation should be granted from 1 January 2000 but not for the preceding period.
On 12 August 2020 the Municipal Court granted the applicant’s father compensation in the amount of CZK 340,844 (EUR 13,013) for rent-control restriction in respect of four flats during different periods between 1 January 2000 and 31 December 2003. It calculated the amount as the difference between the controlled rent and the market rent based on an expert opinion. The court stated that the compensation claim for the period prior to 1 January 2000 could not be granted, since its existence was precluded by the continuing public interest in transforming the former occupancy arrangements for flats into an institution of protected leases. The applicant’s father thus received damages totalling CZK 692,052 (EUR 26,422).
The applicant, as the successor in title to the applicant’s father, who died on 23 November 2020, lodged an appeal on points of law which was declared inadmissible by the Supreme Court on 8 February 2022.
On 18 October 2022 the Constitutional Court (IV. ÚS 1213/22) declared a constitutional complaint by the applicant inadmissible stating, in particular, that: “15 ... [N]o [claim for compensation for the forced restriction of ownership within under Article 11 § 4 of the Charter] can be entertained in relation to the period prior to 1 January 2000 ... because the existence thereof was precluded by an enduring public interest in the transformation of former occupancy arrangements into the concept of protected leases, which would create an acceptable state of legal certainty for all existing legal relationships vis-à-vis flats which were based on the existence of a right to the personal use of a flat. If the assumption that by definition it is impossible to determine the exact moment at which rent-controlled legislation began to be unconstitutional is consistent with constitutional law, then the conclusion that the legislation in question was unconstitutional no later than the year in which the Constitutional Court decided to repeal it is also constitutionally acceptable. The Municipal Court and the Supreme Court sufficiently, convincingly, and comprehensibly justified this finding, including by reference to the Constitutional Court’s case law, from which there is no reason to depart. On the same grounds, the contested decisions, as the Supreme Court also reasoned, do not conflict with the Constitutional Court’s decision no. IV. ÚS 423/08.”
RELEVANT DOMESTIC PRACTICE
15 . The relevant domestic law and practice are described in Vomočil and Art 38, a.s. v. the Czech Republic ((dec.), nos. 38817/04 and 1458/07, §§ 21‑26, 5 March 2013), and in R & L, s.r.o. and Others v. the Czech Republic (nos. 25784/09 and 4 others, § 42 and Annex II, 3 July 2014). 16 . In addition, in judgment no. Pl. ÚS 37/93 of 22 March 1994, the Constitutional Court held that the transformation of the right to personal use of a flat into a lease was consistent with the constitutional order. It held that any inequality that might arise between tenants and landlords was justified by the need to protect the rights of tenants in the light of the prevailing extraordinary situation where the transition to a market economy had been accompanied by an acute housing shortage.
THE COURT’S ASSESSMENT
17. The applicant complained, under Article 1 of Protocol No. 1 and Article 6 § 1 of the Convention, about the restriction of his property rights in the period from 1 January 1992 to 31 December 2003, consisting of the impossibility of renting the flats in his apartment house at a market rent, or at least at a rent which would make it possible to cover all the costs associated with the maintenance of the apartment house, which had imposed an unreasonable burden on him and also on his father. He mainly challenged the fact that he had been unable to obtain compensation from the State for the restriction of his property rights regarding the period from 1 January 1992 to 31 December 1999.
The Court, being the master of the characterisation to be given in law to the facts of the case, considers that the complaints fall to be examined under Article 1 of Protocol No. 1 only. It further considers that there is no need to rule on the preliminary objection of partial incompatibility ratione temporis raised by the Government since the application is in any event inadmissible for the reasons stated below.
The Court accepts that there was an interference with the applicant’s (his father) property rights as a result of the rent-control scheme, which constituted control of the use of property under the third sentence of Article 1 of Protocol No. 1 (see R & L, s.r.o. and Others , cited above, § 108 with further references).
The Court examined the legal situation concerning the rent-control scheme and deregulation in R & L, s.r.o. and Others (cited above). It observed, in particular, that a legal vacuum had existed between at least 1 January 2002 and 30 March 2006 following the repetitive repeals by the Constitutional Court of the rent-control legislation. Moreover, relying on the Constitutional Court’s case-law urging the ordinary courts to decide on applications for rent increases despite the absence of special legislation for the period up to 31 December 2006, the Court found that the interference with landlords’ property rights had lacked a legal basis even in the period from 31 March to 31 December 2006 (ibid., §§ 117-27).
In the present case the interference had a legal basis in Czech law as in force until 31 December 1999 (see paragraph 4 above).
As to the legitimate aim pursued, the Court, referring to the national courts’ assessment, including the Constitutional Court’s relevant jurisprudence, and considering the wide margin of appreciation reserved to national authorities in areas such as housing of the population, accepts that the relevant legislation governing the rent-control scheme pursued a legitimate aim of socio-economic policy in the transformation period in the area of housing as part of the transition from the communist regime to a democratic public order.
As to proportionality, the Court notes at the outset that, for the purposes of its assessment, the fact that the applicant’s father acquired the tenement house by way of restitution is not decisive. Indeed, the protection provided by the Convention in rent-control cases was never made dependent on the way applicants had acquired their landlords’ rights (ibid., § 103 with further references). Nevertheless, the Court finds it of relevance that at the time the applicant’s father acquired the tenement house he must have been aware of its physical condition and the fact that the flats were occupied by tenants with regulated rents as well as the relevant legal regime.
The Court notes, in view of the information before it, that the applicant’s father had an income from the whole apartment house which appear to cover or even exceed the costs of its usual maintenance, since the number of flats subject to regulated rent had decreased over the years [2] , allowing the applicant’s father to collect unregulated rents (only five flats were rented for regulated rent for the whole period of time). Moreover, one flat was, following its conversion into non-residential premises, rented at unregulated rent since August 1997. The Court further notes that although it understands the efforts made by the applicant’s father to increase the value of the tenement house by way of its reconstruction and modernisation, it cannot but consider that costs incurred in that respect could not be attributed to the State.
The applicant’s father was compensated by the domestic courts for the restriction of ownership caused by the rent-control scheme in respect of five flats regarding the relevant periods from 1 January 2000 to 31 December 2003. At the same time, they rejected his compensation claim for the preceding period on the grounds that the existence of such a claim was precluded by the continuing public interest in transforming the former occupancy arrangements for flats into an institution of protected leases. In the light of jurisprudential developments at national level, in particular the relevant case-law of the Constitutional Court in the field of the rent-control scheme (see paragraphs 15-16 above), these findings were neither arbitrary nor manifestly unreasonable, and the Court lacks any objective reasons, let alone cogent evidence, to call into question the assessment made at national level.
Having regard to all the foregoing considerations, emphasising above all the wide margin of appreciation that the respondent State enjoys in regulating complex property and social issues in the transition from the communist regime to a democratic legal order protecting private property, the Court does not find that the applicant’s father had to bear an individual and excessive burden of the interference with his property rights.
It follows that the application is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 and 4 of the Convention. For these reasons, the Court, unanimously, Declares the application inadmissible. Done in English and notified in writing on 24 April 2025. Martina Keller Andreas Zünd Deputy Section Registrar President [1] Conversion into EUR is calculated at rates valid at the relevant time [2] Flats nos. 1, 2, 4, 9 and 10 were rented under regulated rent until 30 April 1997, 31 January 1996, 31 August 1998, 28 February 1996 and 30 April 1996, respectively.