CASSAR TORREGGIANI v. MALTA

Comunicat la 31 august 2018 SECȚIUNE TERZĂ Cerere nr. 61981/16 Raimond CASSAR TORREGGIANI și Geraldine CASSAR TORREGGIANI împotriva Maltai depusă la 19 octombrie 2016 DECLARAȚII DE FACTE Reclamanții, dl Raimond Cassar Torreggiani și dna Geraldine Cassar Torreggiani, sunt resortisanți maltezi, care au fost născuți în 1934 și, respectiv, 1938 și trăiesc în Lija. Ele sunt reprezentate în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. DeBono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitanți, pot fi rezumate după cum urmează. Contextul cazului Reclamanții sunt proprietarii apartamentului nr. 1 San Michel Flats, St. Strada George’s, St. Julians, pe care le-au dobândit, de la CEL (o companie din care erau acționari și care erau în lichidare), la 25 ianuarie 1986. La 7 martie 1978, CEL a închiriat proprietatea unui terț, timp de cinci ani, începând de la 1 septembrie 1979 la 48 lire malteze (MTL) (aproximativ 112 euro (EUR)) și pentru primele șaptezeci de luni la MTL 10 (aproximativ 23 EUR). În 1984, la expirarea închirierii, terțul a invocat Legea XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Maltei, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”) pentru a păstra proprietatea în titlu de închiriere, la chirie aplicabilă în temeiul legii. Reclamanții au instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile Ordonanței modificate de Legea XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a reține posesia imobilelor în temeiul unei închirieri impuse lor ca proprietare a unei relații unilaterale de închiriere pentru un timp nedeterminat, fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a unor închirieri care nu au fost aplicate în mod corespunzător. , art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Ei au remarcat că nu au putut retrage proprietatea proprietății în ciuda nevoia lor de a-l plăti doar 7% din valoarea de piață a închirierii. Prin hotărârea din 11 februarie 2015 Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a susținut cele de mai sus Curtea a remarcat că, în conformitate cu expertul desemnat de instanță, având în vedere toate limitările apartamentului, la începutul anilor opt, valoarea de închiriere a fost echivalentă cu 1,470 EUR pe an, în timp ce în 2016 era de 5,850 EUR pe an. Cu toate acestea, în 1984, cea mai mare chirie pe care reclamanții le-ar putea cere în conformitate cu legea a echivalent cu 621,38 EUR anual, în timp ce în 2014 era de 845,54 EUR. A urmat faptul că, în 1984, reclamanții primiau aproximativ 42% din valoarea de închiriere a proprietății, în 2014 au primit doar 15% din valoarea de închiriere a proprietății. Prin urmare, în ciuda interesului public urmărit, reclamanții suferă o sarcină disproporționată. Prejudiciu material. Curtea a considerat că nu a fost necesar să expulze chiriașii, dar a susținut că chiriașii nu se pot baza pe secțiunea 5 din Ordonanța, astfel cum a fost modificată pentru a cere titlu la proprietate. Prin recursul tuturor părților, prin hotărârea din 29 aprilie 2016, Curtea Constituțională a susținut constatarea unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, precum și ordinul ca chiriașii să nu se mai bazeze pe legea relevantă de a menține proprietatea. Cu toate acestea, aceasta a reformat cuantumul compensației și a acordat reclamanților EUR 5.000 acoperă atât prejudiciu material, cât și morale. O treime din costurile procedurii de recurs au fost plătite de către solicitanți. Legea internă relevantă Legea internă relevantă în ceea ce privește acest caz este stabilită în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, §§§ 19-25, 15 septembrie 2009). COMPLAINT Reclamanții se plângea că încă au fost victime de încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de Curtea Constituțională, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate. Întrebarea părților a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția (a se vedea Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)?

Communicated on 31 August 2018

THIRD SECTION

Application no. 61981/16

Raimond CASSAR TORREGGIANI and Geraldine CASSAR TORREGGIANI

against Malta

lodged on 19 October 2016

STATEMENT OF FACTS

The applicants, Mr Raimond Cassar Torreggiani and Ms

Geraldine

Cassar

Torreggiani, are Maltese nationals, who were born in 1934 and 1938 respectively and live in Lija. They are represented before the Court by Dr

M. Camilleri and Dr E. DeBono, lawyers practising in Valletta.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicants, may be summarised as follows.

1.

Background to the case

The applicants are owners of apartment No. 1 San Michel Flats, St.

George’s Street, St. Julians, which they acquired, from CEL (a company of which they were shareholders and which was in liquidation), on 25

January 1986.

On 7 March 1978 CEL had rented the property to a third party, for five years, starting from 1 September 1979 at 48 Maltese lira (MTL) (approximately 112 euros (EUR)), and for the first seventeen months at MTL

10 (approximately EUR 23).

In 1984, on the expiry of the lease the third party relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance, (hereinafter “the Ordinance”) to retain the property under title of lease, at the rent applicable according to law.

2.

Constitutional redress proceedings

The applicants instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979

‑

which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease

‑

imposed on them as owners a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of,

inter alia

, Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They noted that they had been unable to take back possession of the property despite their need for it and that they were being paid only 7% of its rental market value.

By a judgment of 11 February 2015 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence upheld the above

‑

mentioned claim. The court noted that the according to the court-appointed expert, bearing in mind all the limitations of the apartment, in the early eighties the rental value was equivalent to EUR 1,470 annually, while that in 2016 was EUR

5,850 annually. However, in 1984 the highest rent which the applicants could demand according to law was equivalent to EUR 621.38 annually, while that in 2014 was EUR 845.54. It followed that while in 1984 the applicants were receiving around 42% of the property’s rental value, they were in 2014 only receiving 15% of its rental value. Thus despite the public interest pursued the applicants were suffering a disproportionate burden.

The court, bearing in mind that damage to be awarded in such proceedings was not to reflect the actual damage suffered, awarded the applicants EUR 50,000 in non

‑

pecuniary damage. The court considered that it was not necessary to evict the tenants, but held that the tenants could not rely on Section 5 of the Ordinance as amended to claim title to the property.

On appeal by all the parties, by a judgment of 29 April 2016 the Constitutional Court upheld the finding of a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention as well as the order that the tenants could no longer rely on the relevant law to retain the property. It however reformed the amount of compensation and awarded the applicants EUR

5,000 covering both pecuniary and non-pecuniary damage. One third of the costs of the appeal proceedings were to be paid by the applicants.

B.

Relevant domestic law

The relevant domestic law in relation to the present case is set out in

Amato Gauci v. Malta

, (no.

47045/06, §§ 19-25, 15

September 2009).

COMPLAINT

The applicants complained that they were still victims of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the Constitutional Court given the low amount of compensation awarded.

QUESTION TO THE PARTIES

Has there been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Amato Gauci v. Malta

, no. 47045/06, 15

September 2009)?