KOSTOV v. BULGARIA

Comunicat la 27 februarie 2019 CIFTH SECȚIUNE Cerere nr. 66581/12 Nedyalko Georgiev KOSTOV împotriva Bulgariei depusă la 3 octombrie 2012 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dl Nedyalko Georgiev Kostov, este un național bulgar, născut în 1971 și locuiește în Sofia. El este reprezentat în fața Curții de către dna N. Sedefova, avocat practicant în Sofia. Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de solicitant, pot fi rezumate după cum urmează. În 2007 Consiliul de Miniștri (Governul) a expropriat terenurile private din periferia Sofia pentru construirea unei încrucișări pe autostrada Sofia-Varna. În august 2008, reclamantul a cumpărat mai multe parcele de terenuri din zonă. În august 2011, ministrul lucrărilor publice a propus expropriarea mai multor parcele de teren necesare pentru construcția încrucișării, inclusiv cele care au fost achiziționate de solicitant. La 15 septembrie 2011, Consiliul de Miniștri a luat decizia de a expropia terenurile, acordând proprietăților compensații monetare. Terenul expropriat de la reclamant a măsurat 21.323 de metri pătrați. Compensația alocată la el în decizia din 15 septembrie 2011 a fost de 1.748 lev bulgare (BGN), echivalentul de 894 euro (EUR), sau aproximativ BGN 0.08 (0.04 EUR) pe metrou pătrat. Reclamantul a solicitat revizuirea judiciară a deciziei Consiliului de Ministru, susținând că această compensație este prea scăzută și contrară articolului 32 alineatul (2) din Legea privind proprietatea de stat (a se vedea mai jos „Legea și practicile interne relevante”). El a subliniat că, atunci când alte persoane ale căror terenuri din aceeași zonă au fost expropriate în 2007 pentru construirea aceleiași răscruce au solicitat controlul judiciar, Curtea Supremă de Administrație le-a acordat compensații pentru terenurile lor care variază de la BGN 55 (28 EUR) la aproximativ BGN 101 (52 EUR) pe metrou pătrat. Curtea Administrativă Supremă a numit un expert care are sarcina de a calcula valoarea de piață a terenului expropiat de la solicitant. În raportul său prezentat la 16 ianuarie 2012, expertul a afirmat că nu a descoperit nicio comparație care să îndeplinească cerințele articolului 32 alineatul (2) din Legea privind proprietatea de stat și că suma compensației trebuie astfel calculată în conformitate cu art. 32 alineatul (3) din aceeași Lege, referindu-se la un regulament adoptat de guvern privind calculul valorii terenurilor agricole (a se vedea mai jos „Legea și practicile interne relevante”). În aplicarea normelor prevăzute în regulamentul respectiv, expertul a evaluat valoarea terenurilor reclamantului la BGN 4,779 (2 445) – echivalentul BGN 0,22 (0,11 EUR) pe metrou pătrat. Reclamantul a contestat raportul expertului. A prezentat mai multe acte notare pentru vânzarea de parcele de teren în zonă, precum și documente privind includerea unui astfel de pachet în capitalul unei societăți. Valoarea medie a terenului în cauză de aceste acte și documente a fost de aproximativ BGN 80 (41 EUR) pe metrou pătrat. Pregătirea unui nou raport ținând seama de documentele prezentate de solicitant, expertul a prezentat un astfel de raport la 12 martie 2012. El a considerat că majoritatea parcelelor de teren vizate de documentele în cauză nu au putut fi considerate comparabile valabile, deoarece acestea erau situate în alte zone sau nu erau considerate terenuri agricole, sau deoarece contractele respective nu au fost încheiate în perioada de un an prevăzută la art. 1a alineatul (2) din dispozițiile suplimentare ale Legii privind bunurile de stat (a se vedea „Legea și practicile interne relevante” de mai jos). Numai o parcelă de teren calificat ca fiind comparabilă și a fost vândută în august 2010 la un preț de aproximativ 225 BGN (155) per metru pătrat. Dacă aceasta trebuia luată ca valoare medie de piață a terenurilor din zonă, valoarea terenurilor expropiate ale reclamantului a fost stabilită la BGN 4.804.627 (2.457.609). Curtea administrativă Supremă a pronunțat o hotărâre la 5 aprilie 2012. Acesta a considerat că una comparabilă nu era suficientă pentru a stabili valoarea medie a pieței terenurilor expropriate și că suma compensației trebuia, prin urmare, calculată în conformitate cu regulamentul privind calculul valorii terenurilor agricole. Aplicarea metodei prevăzute în aceasta, expertul a calculat valoarea compensației din cauza reclamantului de la BGN 4.779, iar aceaceasta este suma care trebuie acordată. Hotărârea de mai sus este finală. Secțiunea 17 § 5 din Constituția Bulgariei prevede că proprietatea poate fi expropriată pentru nevoile de stat sau municipalitate numai pe baza unei legi, numai dacă aceste nevoile nu pot fi îndeplinite altfel, și în urma unei compensații prealabile și adecvate. Secțiunea 32 (1) din Legea privind proprietatea de stat 1996 ( ) reiterează că proprietatea privată poate fi expropriată pentru nevoile statelor care nu pot fi îndeplinite altfel, în schimbul unei compensații adecvate. În temeiul articolului 34a din Legea privind proprietatea de stat, Consiliul de Miniștri (Governul) este organismul competent pentru a lua decizii pentru expropriarea proprietății private, în cazul în care acest lucru este necesar pentru proiectele de importanță națională. Deciziile sale sunt supuse revizuirii judiciare, inclusiv în ceea ce privește suma compensației alocate proprietarilor expropriați. Compensarea care trebuie acordată poate fi monetară sau prin intermediul altor proprietăți. Secțiunea 32 alineatul (2) din Legea privind proprietățile de stat definește compensația monetară adecvată ca una calculată pe baza „valoarei pieței de proprietăți comparabile situate în apropiere de cea expropiată”. Mai multe instrucțiuni sunt conținute la art. 1a alineatul (2) din dispozițiile suplimentare ale aceleiași acte. Acesta definește termenul „valoarea de piață” ca valoarea medie indicată în toate contractele de valoare – vânzări de proprietăți, schimburi, licitații publice, ipotece care asigură achiziționarea de bunuri și alții – încheiat în anul precedent evaluarea în scopul expropiării, și în cazul în care, în plus, una dintre părți este o entitate comercială. În primul rând, instanțele interne au avut opinii contradictorii cu privire la întrebarea dacă este permis să se calculeze valoarea de piață definită mai sus, în cazul în care exista doar una comparabilă. În urma unei modificări legislative în 2014, secțiunea 1a alineatul (2) necesită în mod expres cel puțin două comparabile. Secțiunea 32 alineatul (3) din Legea privind proprietatea de stat prevede că, în cazul în care nu se poate găsi un număr suficient de comparabili, compensația monetară adecvată trebuie calculată pe baza formulelor adoptate de guvern. În ceea ce privește terenurile considerate agricolă, aceste formule, ținând seama de categoria de terenuri și de apropierea sa cu orașele sau infrastructură, sunt incluse în regulamentul privind calculul valorii terenurilor agricole ( În 2006 un grup de membri ai Parlamentului a contestat constituționalitatea articolului 32 alineatul (3) din Legea privind proprietatea de stat. Într-o hotărâre din 4 iulie 2006 (Реение на δонституפионни ) Curtea Constituțională a constatat că dispoziția, care vizează introducerea unor criterii comune, nu contrazice Constituția. Cu toate acestea, aceasta a remarcat că aplicarea acestei dispoziții trebuie să rămână excepțională și să fie condiționată în ceea ce privește „neînțelegerea” a comparabilelor valabile. Reclamantul se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 și al articolului 6 § 1 din Convenție de lipsa unei compensații adecvate pentru bunurile sale expropriate și de modul în care Curtea Supremă Administrativă a decis în acest sens. 1? În special, compensația acordată i-a fost în mod rezonabil legată de valoarea proprietății sale expropriate (a se vedea, de exemplu, Vistiš și Perepjolkins c. Letonia [GC], nr. 71243/01, §§ 108-127, 25 octombrie 2012) și au existat orice circumstanțe excepționale care justifică o deplasare de la acest standard (a se vedea, de exemplu, Jahn și alții c. Germania) [GC], nr. 46720/99 și altele 2, §§ 111-117, CEDO 2005 VI). A avut reclamant o audiere corectă în fața Curții Supreme de Administrație pentru determinarea drepturilor și obligațiilor sale civile, în conformitate cu art. 6 § 1 din Convenție?

Communicated on 27 February 2019

FIFTH SECTION

Application no. 66581/12

Nedyalko Georgiev KOSTOV

against Bulgaria

lodged on 3 October 2012

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Mr Nedyalko Georgiev Kostov, is a Bulgarian national, who was born in 1971 and lives in Sofia. He is represented before the Court by Ms N. Sedefova, a lawyer practising in Sofia.

A.

The circumstances of the case

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

In 2007 the Council of Ministers (Government) expropriated privately

‑

owned land in the outskirts of Sofia for the construction of a crossroads on the Sofia-Varna motorway.

In August 2008 the applicant bought several plots of land in the area.

In August 2011 the Minister of Public Works proposed the expropriation of several more plots of land necessary for the construction of the crossroads, including the ones which had been acquired by the applicant. On 15 September 2011 the Council of Ministers took a decision to expropriate the land, awarding to the owners monetary compensation.

The land expropriated from the applicant measured 21,323 square metres. The compensation allocated to him in the decision of 15

September 2011 amounted to 1,748 Bulgarian levs (BGN), the equivalent of 894 euros (EUR), or about BGN 0.08 (EUR 0.04) per square metre.

The applicant applied for judicial review of the Council of Minister’s decision, arguing that such compensation was too low and contrary to section 32(2) of the State Property Act (see “Relevant domestic law and practice” below). He pointed out that when other persons whose land in the same area had been expropriated in 2007 for the construction of the same crossroads had applied for judicial review, the Supreme Administrative Court had awarded them compensation for their land varying from BGN 55 (EUR 28) to about BGN 101 (EUR 52) per square metre.

The Supreme Administrative Court appointed an expert with the task of calculating the market value of the land expropriated from the applicant. In his report submitted on 16 January 2012 the expert stated that he had discovered no comparables meeting the requirements of section 32(2) of the State Property Act, and that the amount of compensation had thus to be calculated in accordance with section 32(3) of the same Act, referring to a Government-adopted Regulation on the calculation of the value of agricultural land (see “Relevant domestic law and practice” below). Applying the rules contained in that Regulation, the expert assessed the value of the applicant’s land at BGN 4,779 (EUR 2,445) – the equivalent of BGN 0.22 (EUR 0.11) per square metre.

The applicant contested the expert’s report. He presented several notary deeds for the sale of plots of land in the area, as well as documents concerning the inclusion of one such plot in the capital of a company. The average value of the land concerned by these deeds and documents was about BGN 80 (EUR 41) per square metre.

Tasked with preparing a new report taking into account the documents presented by the applicant, the expert submitted such a report on 12 March 2012. He considered that most of the plots of land concerned by the documents at issue could not be considered valid comparables, since they were situated in other areas or were not deemed to be agricultural land, or because the respective contracts had not been concluded within the one-year period provided for under section 1a(2) of the supplementary provisions of the State Property Act (see “Relevant domestic law and practice” below). Only one plot of land qualified as a comparable, and it had been sold in August 2010 at a price of about BGN 225 (EUR 115) per square metre. If that was to be taken as the average market value of land in the area, the value of the applicant’s expropriated land was to be set at BGN

4,804,627 (EUR 2,457,609).

The Supreme Administrative Court gave a judgment on 5 April 2012. It considered that one comparable was not sufficient to establish the average market value of the expropriated land, and that the amount of compensation had thus to be calculated in accordance with the Regulation on the calculation of the value of agricultural land. Applying the method provided for therein, the expert had calculated the amount of compensation due to the applicant at BGN 4,779, and this was the amount to be awarded.

The judgment above was final.

B.

Relevant domestic law and practice

Section 17 § 5 of the Constitution of Bulgaria provides that property may be expropriated for State or municipal needs only on the basis of a law, only if those needs cannot be satisfied otherwise, and following prior and adequate compensation.

Section 32(1) of the State Property Act 1996 (

Закон за държавната собственост

) reiterates that private property can be expropriated for State needs that cannot be satisfied otherwise, in exchange of adequate compensation.

By section 34a of the State Property Act, the Council of Ministers (Government) is the body competent to take decisions for the expropriation of private property where this is needed for projects of national significance. Its decisions are subject to judicial review, including with respect to the amount of compensation allocated to the expropriated owners.

The compensation to be provided can be monetary or through other property. Section 32(2) of the State Property Act defines adequate monetary compensation as one calculated on the basis of “the market value of comparable properties situated in proximity to the expropriated one”. Further instructions are contained in section 1a(2) of the supplementary provisions of the same Act. It defines the term “market value” as the average value indicated in all contracts for valuable consideration – sales of properties, exchanges, public auctions, mortgages securing the purchase of property and others – concluded in the year preceding the assessment for the purposes of expropriation, and where, in addition, at least one of the parties is a commercial entity.

Initially the domestic courts had conflicting views on the question whether it was permissible to calculate the market value defined above if only one comparable existed. Following a legislative amendment in 2014, section 1a(2) requires expressly at least two comparables.

Section 32(3) of the State Property Act provides that, where no sufficient number of comparables can be found, the adequate monetary compensation is to be calculated on the basis of Government-adopted formulas. As concerns land considered to be agricultural, such formulas, taking into account the category of land and its proximity to cities or infrastructure, are contained in the Regulation on the calculation of the value of agricultural land (

Наредба за реда за определяне на цени на земеделските земи

), adopted by the Council of Ministers in 1998.

In 2006 a group of members of Parliament challenged the constitutionality of section 32(3) of the State Property Act. In a judgment of 4 July 2006 (

Решение на Конституционния съд № 6, 4 юли 2006 г., к.д.

5/2006 г.

) the Constitutional Court found that the provision, aiming to introduce common criteria, did not contradict the Constitution. It noted nevertheless that the application of that provision had to remain exceptional and to be conditioned on the “undeniable lack” of valid comparables.

COMPLAINTS

The applicant complains under Article 1 of Protocol No. 1 and Article 6 § 1 of the Convention of the lack of adequate compensation for his expropriated property and about the manner in which the Supreme Administrative Court decided on the matter.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Did the interference with the applicant’s possessions comply with the requirements of Article 1 of Protocol No.

1? In particular, was the compensation awarded to him reasonably related to his expropriated property’s value (see, for example,

Vistiņš and Perepjolkins v. Latvia

[GC], no. 71243/01, §§ 108-127, 25 October 2012) and were there any exceptional circumstances justifying a departure from that standard (see, for example,

Jahn and Others v. Germany

[GC], nos. 46720/99 and 2 others, §§ 111-117, ECHR 2005

‑

VI).

2.

Did the applicant have a fair hearing before the Supreme Administrative Court for the determination of his civil rights and obligations, in accordance with Article 6 § 1 of the Convention?