PRIMEA SECȚIUNE DECIZIE Nr. 26635/12 ALEKSANDRIJA A DOOEL împotriva Macedoniei de Nord Curtea Europeană a Drepturilor Omului (prima secțiune), care a stat la 2 iulie 2019 în calitate de comitet compus din: Aleš Pejchal, președinte, Tim Eicke, Raffaele Sabato, judecători și Renata Degener, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere cererea depusă la 26 aprilie 2012, Având în vedere observațiile prezentate de guvernul contestat și observațiile prezentate în răspuns de reclamant, după deliberare, hotărăște după cum urmează: FACTE Societatea reclamantă, Aleksandrija A DOOEL, este o societate înregistrată în Skopje. A fost reprezentată în fața Curții de către dl Menkinoski, avocat practicant în Skopje. Guvernul Macedoniei de Nord („Guvernul”) a fost reprezentat de fostul lor agent, dl K. Bogdanov, succesat de agentul lor actual, dna Djonova. Circumstanțele cazului Faptele cazului, astfel cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează. La 13 august 2002, societatea reclamantă a cumpărat un restaurant de la compania M. împotriva căruia au fost în curs procedurile de faliment. Restaurantul a fost înregistrat ca un clădire temporară ( ект од времен карактер ). Acesta a fost construit pe terenuri de stat. La 2 octombrie 2002, societatea reclamantă a semnat un contract de leasing pe termen scurt ( доפовор - „contractul de închiriere” cu Ministerul relevant pentru plățile pe care clădirea temporară a fost situată. Durata închirierii a fost de la 1 octombrie 2002 la 1 octombrie 2007. În conformitate cu clauza 8 din contract, închirierea ar putea fi încheiată ( мо ). În acest caz, societatea reclamantă a fost obligată să îndepărteze clădirea în termen de cinci zile de la încheierea închirierii închirierii. La 8 octombrie 2002, societatea reclamantă a obținut un permis pentru măsurile urbane și de reconstrucție (одорение „Permis de renovare” în ceea ce privește restaurantul. După finalizarea renovării, restaurantul a început să opereze la 6 martie 2003. La 12 decembrie 2003, Ministerul a vândut mai multe parcele de teren (inclusiv cea pe care restaurantul companiei solicitante a fost plasat) pentru compania R. pentru construcția unei instalații comerciale (деловен трשовски комδлекс ). Contractul de vânzare a fost atribuit direct ( неפосредна сשоода ) la compania R. La 19 decembrie 2003, Ministerul a emis o decizie care ordona companiei solicitante să demoleze restaurantul în termen de zece zile de la primirea ordinului de demolare. Acesta a declarat că demolarea a fost ordonată în temeiul articolului 71 din Legea privind terenurile de construcție din 2001 (a se vedea punctul 19 mai jos) în scopul punerii în aplicare a planului urban pentru această zonă. Societatea reclamantă a primit ordinul de demolare la 19 martie 2004. Între timp, la 10 martie 2004, posesia efectivă a terenurilor a fost renunțată companiei R. Întrucât societatea reclamantă nu a respectat ordinul de demolare, Ministerul și-a ordonat executarea la 30 martie 2004. La 3 mai 2004, clădirea a fost demolată. Societatea reclamantă a contestat fără succes ordinele de demolare și de executare înainte de comisia relevantă de a doua instanție și, ulterior, înaintea Curții Supreme. Prin două hotărâri separate din 27 aprilie 2005, Curtea Supremă a respins acțiunile administrative ale societății reclamante. Considerând art. 71 din Legea privind terenul de construcție 2001, instanța a constatat că ordinul de demolare a fost legal și că societatea reclamantă a fost obligată să îndepărteze clădirea temporară, deoarece autoritățile au început să pună în aplicare planul urban pentru zona. În plus, demolarea a fost ordonată de către autoritatea competentă, în conformitate cu legislația internă relevantă. Procedura de compensare 11. La 10 aprilie 2007, societatea reclamantă a depus o cerere de compensare împotriva statului. A solicitat 31 081.909 denari (MKD) în ceea ce privește prejudiciu material pentru demolarea clădirii sale. 18.201.543 pentru pierderea profitului, reprezentând suma pe care ar fi obținut-o dacă restaurantul ar fi continuat să opereze până la expirarea contractului de închiriere. La 26 martie 2009, Tribunalul de Primă Instanță de la Skopje ( е – „curtea de primă instanță” a respins cererea societății reclamante. Considerând hotărârile Curții Supreme în cadrul procedurii administrative (a se vedea punctul 10 de mai sus), instanța a constatat că demolarea clădirii a fost legală și că nicio responsabilitate nu poate fi atribuită statului pentru orice pierderi susținute. 13. Societatea reclamantă a apelat, susținând că, printre altele, , contractul de închiriere nu a fost încheiat și faptul că instanța inferioară nu a adus nici o dovadă care să demonstreze că punerea în aplicare a planului urban a început. La 2 decembrie 2009, Curtea de Apel din Skopje ( – „Curtea de Apel” a respins recursul, susținând că demolarea clădirii a fost legală. De asemenea, a constatat că termenii contractului de închiriere sunt condiționați cu punerea în aplicare a planului urban. îndeplinirea acestei condiții va pune capăt contractului ex nunc раскинлив услов ), astfel cum se prevede la art. 66 alineatul (3) din Legea privind obligațiile, fără a impune nicio acțiune suplimentară de către părțile contractuale. În acest caz, părțile nu au avut dreptul să formuleze alte cereri (сите нивни εрава иоврски δа во иднинина δрестануват и една од ддрааа немат ). Curtea de Apel a considerat că nu există nicio legătură de cauzalitate între acțiunile autorităților de stat și orice daune suportate de societatea reclamantă. Autoritățile au început să pună în aplicare planul urban și societatea reclamantă a fost obligată să îndepărteze clădirea. 15. Societatea reclamantă a depus un recurs asupra punctelor de drept, reprezentând că instanța ar fi trebuit să stabilească atunci când a început punerea în aplicare a planului urban și când a fost încheiat contractul de închiriere. La 14 septembrie 2011, Curtea Supremă a respins recursul asupra punctelor de drept și a susținut raționamentul judecătorilor. , Jurnalul Oficial nr. 53/2001), ca în vigoare în timpul material, cu condiția ca terenurile de construcție să fie un bun public care beneficiază de protecție specială, astfel cum prevede Actul. Dezvoltarea terenurilor de construcție a fost în interesul public. 18. Secțiunea 40 alineatele (1) și (2) din Act prevede că dreptul la un scurt S-ar putea achiziționa închiriere de termene pe baza unui contract scris la care se aplică dispozițiile relevante ale Legii privind obligațiile. Secțiunea 71 prevede că clădirile temporare construite pe terenuri de construcție înainte de intrarea în vigoare a Actului, pe baza unui act juridic elaborat de o autoritate competentă, ar putea rămâne în vigoare până la expirarea termenului prevăzut în actul juridic de autorizare a utilizării temporare a terenurilor sau până la punerea în aplicare a planului urban relevant. Secțiunea 17 din Legea privind planificarea spațială și urbană ( δакон δа δросторно и ураанистинко δланирае , Gazette Oficial nos. 04/1996, 28/1997, 18/1999, 53/2001, 45/2002), în vigoare la momentul material, cu condiția ca proiectul de planuri urbane detaliate să fie supus unei sondaje publice ( Оавна анкета ) organizate de autoritatea locală. Secțiunea 26-a din Lege prevede că un permis de renovare ( одоарение δа урани санаδиони мерки ) pot fi emise proprietarilor de clădiri care nu au fost incluse în planul urban relevant, în scopul asigurării standardelor minime de igienă și tehnică în aceste clădiri. Aceste permise au fost valabile până la punerea în aplicare a planului urban. COMPLAINT 22. Societatea reclamantă s-a plâns că a fost privată de proprietatea sa în circumstanțe care erau incompatibile cu cerințele articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. În baza articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, societatea reclamantă s-a plâns că autoritățile naționale au ordonat demolarea clădirii sale înainte de expirarea închirierii sale de cinci ani. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție se citește după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucuria pașnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de posesiunile sale cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și prin principiile generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea proprietăților în conformitate cu dobânzile generale sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau penalități.” Observațiile părților (a) Guvernul a susținut că plângerea era incompatibilă ratione materiae în conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, ei au susținut că societatea reclamantă a fost deplin conștientă, atunci când a cumpărat restaurantul, că a fost o clădire temporară construită pe terenuri de stat, în ceea ce privește care există planuri de dezvoltare comercială a imobiliarului. Termenii contractului de închiriere prevedeau posibilitatea încetării anticipate în cazul în care planul urban urma să fie pus în aplicare. Prin urmare, societatea reclamantă a fost pe deplin conștientă de riscul investițiilor sale și nu a avut nicio speranță legitimă de a putea opera restaurantul pentru întreaga durată a închirierii. 25. În orice caz, nu a existat nicio încălcare a drepturilor societății reclamante. Restaurantul, fiind într-o clădire temporară, a beneficiat de protecție limitată în temeiul dreptului intern și demolarea sa a fost legală, așa cum a confirmat instanțele interne. Contractul de vânzare a terenurilor cu societatea R., care a fost încheiat în mod legal, a indicat că a început punerea în aplicare a planului urban și că s-au îndeplinit condițiile pentru încheierea închirierii. Documentele de planificare urbană au fost adoptate într-o procedură publică și nu s-a putut considera că societatea reclamantă nu le cunoșteaște. (b) Societatea reclamantă 26. Societatea reclamantă s-a bazat pe cazul Pine Valley Developments Ltd și alții c. Irlanda (29 noiembrie 1991, Serie A nr. 222), susținând că este similar cu al lor. Acesta a afirmat că închirierea de cinci ani pe teren, propunendu-l să-l folosească pentru funcționarea unui restaurant, împreună cu permisul de renovare, i-a conferit o așteptare legitimă și, prin urmare, art. 1 din Protocolul nr. 1 era aplicabil în circumstanțele cazului. 27. Societatea reclamantă a susținut, de asemenea, că interferența statului cu posesia sa a constituit privarea de bunuri și nu a fost nici legală, nici în interesul public. Contractul de vânzare cu societatea R. a fost încheiat ilegal, în contravenție cu închirierea societății reclamante și cu dreptul intern. Termenul contractului de închiriere prevede că încheierea timpurie a fost posibilă numai dacă planul urban a fost pus în aplicare la această locație, care nu era cazul. Societatea reclamantă a susținut că nu a fost conștientă de adoptarea planului urban detaliat, nici de contractul de vânzare cu societatea R., deoarece terenurile au fost vândute fără niciun aviz către terți interesați. Nu a existat niciun interes public în joc deoarece locația a fost folosită pentru construcția unui mall comercial privat și a unui clădire de birouri bancare. Autoritățile interne nu au acordat nicio compensație societății reclamante. Evaluarea Curții 28. Curtea constată că două chestiuni au apărut în acest caz: primul se referă la presupusa așteptare a companiei reclamante de a exploata restaurantul pentru întreaga durată a închirierii de cinci ani, iar al doilea se referă la demolarea clădirii sale. 29. În ceea ce privește prima chestiune, Curtea reiterează că, în conformitate cu jurisprudența sa stabilită, „posesiunile” pot fi „posesiuni existente” sau active, inclusiv creanțe, în ceea ce privește care un reclamant poate argumenta că are cel puțin o „așteptare legitimată” de a obține o bucurie efectivă de un drept de proprietate (a se vedea, printre altele, Pine Valley Developments Ltd și alții , citat mai sus, § 51 , și Pressos Companía Naviera S.A. c. Belgia, noiembrie 1995, § 31, Serie A nr. 332). Deși art. 1 din Protocolul nr. 1 nu garantează dreptul de a achiziționa bunuri, în anumite circumstanțe, o „așteptare legitimă” de a obține un bun poate beneficia, de asemenea, de protecția articolului 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea, printre multe autoritățile, Anneuser-Busch Inc. c. Portugal [GC], nr. 73049/01, §§ 64-65, CEDO 2007-I). 30. În cazul în cauză, Curtea observă că, în temeiul contractului de închiriere, societatea reclamantă a avut dreptul de a utiliza terenurile pe care clădirea a fost localizată pentru o perioadă de cinci ani. Cu toate acestea, întrebarea principală este dacă, având în vedere condițiile de închiriere, societatea reclamantă ar fi putut să se aștepte legitim să utilizeze acest teren pentru întreaga durată a închirierii. Curtea consideră că situația din acest caz este diferită de cazurile în care a constatat că reclamanții aveau „așteptări legitime” bazate pe o invocare rezonabil justificată a unui document juridic pe baza căruia au suportat obligații financiare și care au fost ulterior invalidate retrospectiv în detrimentul reclamanților (a se vedea Pine Valley Developments Ltd și alții , citat mai sus, § 51, și Stretch v. Regatul Unit nr. 44277/98, §§ 33-35, 24 iunie 2003 . Posibilitatea încheierii anticipate a închirierii a fost inclusă în termenii contractului pe care societatea reclamantă îl acceptase de bunăvoie; prin urmare, a presupus acest risc. Acest lucru a fost confirmat de interpretarea instanțelor interne a dreptului intern relevant, atunci când au respins acțiunea civilă a societății reclamante pentru compensare (a se vedea punctul 14 de mai sus). Prin urmare, nu se poate spune că există nici o „așteptare legitimă” în cazul în care există o litigiu în ceea ce privește interpretarea și aplicarea corectă a dreptului intern, iar argumentele reclamantei sunt respinse ulterior de către instanțele interne (a se vedea Kopecký c. Slovacia [GC], nr. 44912/98, § 50, CEDH 2004 IX). 31. În astfel de circumstanțe, Curtea nu consideră că societatea reclamantă a avut o așteptare legitimă de a exploata restaurantul pentru întreaga durată a contractului de închiriere de cinci ani și, prin urmare, nu a avut o „poziție” în sensul articolului 1 primul teză din Protocolul nr. 1. 32. cu dispozițiile Convenției în sensul art. 35 § 3 și trebuie respinse în conformitate cu art. 35 § 4. 33. Cu toate acestea, diferite considerații se aplică clădirii pe care societatea reclamantă le-a achiziționat în august 2002 și care a fost înregistrată în numele său. Această clădire a constituit fără îndoială o posesie și art. 1 din Protocolul nr. 1 se aplică în această parte. Demolarea restaurantului a constituit astfel o interferență cu posesia companiei solicitanți (a se vedea Mkhchyan c. Rusia) , nr. 54700/12, § 69, 7 februarie 2017). 34. În plus, având în vedere că aceasta a fost menită să asigure respectarea punerii în aplicare a politicilor speciale de planificare și dezvoltare, interferența a constituit „controlul [de] utilizarea proprietăților” (a se vedea Saliba v. Malta , nr. 4251/02, § 35, 8 noiembrie 2005, iar Ivanova și Cherkezov v. Bulgaria , nr. 46577/15, § 69, 21 aprilie 2016 . Prin urmare, aceasta se examinează în conformitate cu art. 1 al doilea paragraf din Protocolul nr. 1. 35. Ordinea de demolare a avut o bază juridică clară în art. 71 din Legea privind terenurile de construcție (a se vedea punctul 8 de mai sus). Legibilitatea ordinului de demolare a fost susținută, în urma procedurilor adversare, de către Curtea Supremă (a se vedea punctul 10 de mai sus). Această constatare a fost, de asemenea, confirmată de instanța internă în cadrul procedurii civile (a se vedea punctele 12, 14 și 16). Curtea nu constată niciun motiv de reținere contrar. Prin urmare, interferența a fost legală în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 36. Curtea observă că interferența a fost justificată de necesitatea de a pune în aplicare planul de dezvoltare urbană pentru această locație. În conformitate cu jurisprudența stabilită de Curte, autoritățile naționale ar trebui să exercite discreție în alegerea și punerea în aplicare a politicilor de planificare și, în acest context, acestea beneficiază de o marjă largă de apreciere (a se vedea Gorraiz Lizarraga și alții c. Spania c. , nr. 62543/00, § 70, CEHR 2004 III; Lay Lay Company Limited c. Malta , nr. 30633/11, § 83, 23 iulie 2013; și Crash 2000 OOD și alții c. Bulgaria , (dec.), nr. 49893/07, § 57, 17 decembrie 2013). Prin urmare, Curtea concluzionează că interferența a urmărit un obiectiv legitim care a fost în interesul general. 37. Trebuie să se cerceteze dacă obiectivul căutat poate fi considerat proporțional cu interferența cauzată de demolarea clădirii. Este jurisprudența bine stabilită a Curții că interferența trebuie să ajungă la un „echilibru echitabil” între cererile intereselor generale ale comunității și cerințele de a proteja drepturile fundamentale ale persoanei. 38. Curtea observă că clădirea temporară a fost construită pe terenuri de stat pe care societatea reclamantă le-a închiriat pentru o perioadă de cinci ani. Termenii contractului de leasing au inclus o posibilitate de încheiere anticipată în cazul în care planul urban trebuia să fie pus în aplicare la acea locație și o obligație din partea societății reclamante de a elimina structura erictată, care a fost clasificată de la început ca o clădire temporară. Este incontestable că societatea reclamantă a semnat contractul respectiv și a fost obligată de termenele sale. 39. În astfel de circumstanțe, Curtea consideră că societatea reclamantă nu poate fi considerată că a suportat o sarcină individuală și excesivă ca urmare a demolării clădirii sale fără compensare (compară, Depalle c. France [GC], nr. 34044/02, § 91, CEDH 2010, și Mkhchyan , citat mai sus, §§ 74-76). Orice investiție în renovarea restaurantului a fost făcută cu conștientizare deplină a companiei solicitante că structura este de caracter temporar și ar putea fi eliminată în condițiile contractului de închiriere. 40. Prin urmare, Curtea consideră că, în circumstanțele particulare ale prezentului caz, ingerința în drepturile societății reclamante în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 a fost justificată, prin urmare, această plângere este în mod evident nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 litera (a) și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declarații cererea este inadmisibilă. Adoptată în limba engleză și notificată în scris la 25 iulie 2019.
Application no. 26635/12
ALEKSANDRIJA A DOOEL
against North Macedonia
The European Court of Human Rights (First Section), sitting on 2
July
2019 as a Committee composed of:
Aleš Pejchal,
President,
Tim Eicke,
Raffaele Sabato,
judges,
and Renata Degener,
Deputy Section Registrar,
Having regard to the above application lodged on 26 April 2012,
Having regard to the observations submitted by the respondent Government and the observations in reply submitted by the applicant,
Having deliberated, decides as follows:
1.
The applicant company, Aleksandrija A DOOEL, is a company registered in Skopje. It was represented before the Court by Mr
T.
Menkinoski, a lawyer practising in Skopje.
2.
The Government of North Macedonia (“the Government”) were represented by their former Agent, Mr K.
Bogdanov, succeeded by their current Agent, Ms
D.
Djonova.
A.
The circumstances of the case
3.
The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows.
1.
Demolition of the applicant company’s building
4.
On 13 August 2002 the applicant company bought a restaurant from company M. against which bankruptcy proceedings were ongoing. The restaurant was registered as a temporary building (
објект од времен карактер
). It had been built on State-owned land.
5
.
On 2 October 2002 the applicant company signed a short-term lease contract (
договор за краткотраен закуп
- “the lease contract”) with the relevant Ministry for the plot of land on which the temporary building was sited. The duration of the lease was from 1 October 2002 to 1
October 2007. Under clause 8 of the contract, the lease could be terminated (
може да се раскине
) if the urban plan in respect of the plot of land was to be implemented (
реализација на урбанистички план
). In that event, the applicant company was under an obligation to remove the building within five days of the termination of the lease.
6
.
On 8 October 2002 the applicant company obtained a permit for urban and reconstruction measures (
одобрение за урбани и санациони мерки
‑
“renovation permit”) in respect of the restaurant. After completion of the renovation, the restaurant started operating on 6 March 2003.
7.
On 12 December 2003 the Ministry sold several plots of land (including the one on which the applicant company’s restaurant was sited) to company R. for the construction of a commercial facility (
деловен
‑
трговски комплекс
). The sale contract had been awarded directly (
непосредна спогодба
) to company R.
8
.
On 19 December 2003 the Ministry issued a decision ordering the applicant company to demolish the restaurant within ten days of receipt of the demolition order. It said that the demolition was being ordered under section 71 of the Building Land Act 2001 (see paragraph 19 below) for the purpose of implementing the urban plan for that area. The applicant company received the demolition order on 19 March 2004. In the meantime, on 10 March 2004 effective possession of the land was handed over to company R.
9
.
As the applicant company did not comply with the demolition order, the Ministry ordered its enforcement on 30 March 2004. On 3 May 2004 the building was demolished.
10
.
The applicant company unsuccessfully challenged the demolition and enforcement orders before the relevant second-instance commission, and subsequently, before the Supreme Court. By means of two separate judgments of 27 April 2005, the Supreme Court dismissed the applicant company’s administrative actions. Relying on section 71 of the Building Land Act 2001, the court found that the demolition order had been lawful and that the applicant company had been required to remove the temporary building, since the authorities had begun to implement the urban plan for the area. Furthermore, the demolition had been ordered by the competent authority, as provided for under the relevant domestic law.
2.
Compensation proceedings
11.
On 10 April 2007 the applicant company lodged a compensation claim against the State. It claimed 31,081,909 denars (MKD) in respect of pecuniary damage for the demolition of its building. It further claimed MKD
18,201,543 for loss of profit, representing the sum it would have obtained had the restaurant continued to operate until the expiry of the lease contract.
12
.
On 26 March 2009 the Skopje Court of First Instance (
Основен суд Скопј
е – “the first-instance court”) dismissed the applicant company’s claim. Relying on the Supreme Court’s judgments in the administrative proceedings (see paragraph 10 above), the court found that the demolition of the building had been lawful and that no responsibility could be attributed to the State for any losses sustained.
13.
The applicant company appealed, arguing that,
inter alia
, the lease contract had not been terminated and that the lower court had not adduced any evidence to show that implementation of the urban plan had begun.
14
.
On 2 December 2009 the Skopje Court of Appeal (
Апелационен суд Скопје
– “the Court of Appeal”) dismissed the appeal. It held that the demolition of the building had been lawful. It further found that the terms of the lease contract were conditional on the implementation of the urban plan. The fulfilment of that condition would terminate the contract
ex nunc
(
раскинлив услов
), as provided for under section 66(3) of the Obligations Act, without requiring any further actions by the contractual parties. In such an event, the parties were not entitled to make any further claims (
сите нивни права и обврски за во иднина престануваат и една од друга немаат што да побаруваат
). The Court of Appeal considered that there was no causal link between the State authorities’ actions and any damage sustained by the applicant company. The authorities had begun to implement the urban plan and the applicant company had been required to remove the building.
15.
The applicant company lodged an appeal on points of law, reiterating that the courts should have established when the implementation of the urban plan had begun and when the lease contract had been terminated. It argued that the urban plan’s implementation would have begun when the construction work had commenced at the location, once all the necessary building permits had been obtained. It claimed that the lease contract had still been valid at the time of the demolition of its building and that the State was liable for damages.
16
.
On 14 September 2011 the Supreme Court dismissed the appeal on points of law and upheld the lower courts’ reasoning.
B.
Relevant domestic law
1.
Building Land Act 2001
17.
Section 2 of the Building Land Act (
Закон за градежно земјиште
, Official Gazette no. 53/2001), as in force in the material time, provided that building land was a public asset which enjoyed special protection, as provided for under the Act. The development of building land was in the public interest.
18.
Section 40(1) and (2) of the Act provided that the right to a short
‑
term lease could be acquired on the basis of a written contract to which the relevant provisions of the Obligations Act were applicable.
19
.
Section 71 provided that temporary buildings erected on building land prior to the entry into force of the Act, on the basis of a legal act drawn up by a competent authority, could remain in place until the expiry of the time-limit stipulated in the legal act authorising the temporary use of the land, or until the implementation of the relevant urban plan.
2.
Spatial and Urban Planning Act
20.
Section 17 of the Spatial and Urban Planning Act (
Закон за просторно и урбанистичко планирање
, Official Gazette nos. 04/1996, 28/1997, 18/1999, 53/2001, 45/2002), as in force at the material time, provided that draft detailed urban plans were subject to a public survey (
јавна анкета
) organised by the local authority.
21
.
Section 26-a of the Act provided that a renovation permit (
одобрение за урбани санациони мерки
) may be issued to owners of buildings which were not included in the relevant urban plan, for the purpose of securing the minimum hygiene and technical standards in those buildings. Such permits were valid until the implementation of the urban plan.
22.
The applicant company complained that it had been deprived of its property in circumstances which were incompatible with the requirements of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
23.
Relying on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, the applicant company complained that the domestic authorities had ordered the demolition of its building before the expiry of its five-year lease. Article 1 of Protocol
No. 1 to the Convention reads as follows:
“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.
The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”
1.
The parties’ submissions
(a)
The Government
24
.
The Government submitted that the complaint was incompatible
ratione materiae
with Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. They argued that the applicant company had been fully aware, when it had purchased the restaurant, that it had been a temporary building erected on State-owned land, in respect of which there were plans for commercial real-estate development. The terms of the lease contract provided for a possibility of early termination in the event that the urban plan was to be implemented. Therefore, the applicant company had been fully aware of the risk of its investment and had no legitimate expectation to be able to operate the restaurant for the full duration of the lease.
25.
In any event, there had been no violation of the applicant company’s rights. The restaurant, being in a temporary building, enjoyed limited protection under domestic law and its demolition had been lawful, as confirmed by the domestic courts. The land sale contract with company R., which had been lawfully concluded, had indicated that implementation of the urban plan had begun and that the conditions for termination of the lease had been met. The urban planning documents had been adopted in a public procedure and it could not be considered that the applicant company had been unaware of them.
(b)
The applicant company
26.
The applicant company relied on the case of
Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland
(29 November 1991, Series A no.
222), arguing that it was similar to theirs. It asserted that the five-year lease on the land, entitling it to use it for the operation of a restaurant, together with the renovation permit, conferred on it a legitimate expectation and that therefore Article 1 of Protocol No. 1 was applicable in the circumstances of the case.
27.
The applicant company further argued that the State’s interference with its possession had amounted to deprivation of property and was neither lawful, nor in the public interest. The sale contract with company R. had been unlawfully concluded, in contravention of the applicant company’s lease and domestic law. The terms of the lease contract stipulated that early termination was possible only if the urban plan had been implemented at that location, which had not been the case. The applicant company claimed that it had been aware of neither the adoption of the detailed urban plan nor the sale contract with company R., since the land had been sold without any notice to interested third parties. There had been no public interest at stake since the location had been used for the construction of a privately-owned shopping mall and a bank office building. The domestic authorities had not afforded any compensation to the applicant company.
2.
The Court’s assessment
28.
The Court finds that two issues arise in the present case: the first concerns the applicant company’s alleged expectation to operate the restaurant for the full duration of the five-year lease, and the second relates to the demolition of its building.
29.
As regards the first issue, the Court reiterates that in accordance with its established case-law, “possessions” can be “existing possessions” or assets, including claims, in respect of which an applicant can argue that he has at least a “legitimate expectation” of obtaining effective enjoyment of a property right (see,
inter alia, Pine Valley Developments Ltd and Others
, cited above, § 51, and
Pressos Companía Naviera S.A. v. Belgium,
20
November 1995, § 31, Series A no. 332). Although Article 1 of Protocol
No. 1 does not guarantee a right to acquire property, in certain circumstances a “legitimate expectation” of obtaining an asset may also enjoy the protection of Article 1 of Protocol No. 1 (see, among many authorities,
Anheuser-Busch Inc. v. Portugal
[GC], no. 73049/01, §§ 64-65, ECHR 2007-I).
30.
In the present case, the Court notes that under the lease contract the applicant company had the right to use the land on which the building was located for a five-year period. However, the salient question is whether, having regard to the terms of the lease, the applicant company could have legitimately expected to use that land for the full duration of the lease. The Court considers that the situation in the present case is different from those cases where it found that the applicants had had “legitimate expectations” based on a reasonably justified reliance on a legal document on the basis of which they had incurred financial obligations and which had subsequently been retrospectively invalidated to the applicants’ detriment (see
Pine Valley Developments Ltd and Others
, cited above, § 51, and
Stretch v. the United Kingdom
,
no. 44277/98, §§ 33-35, 24 June 2003). The possibility of early termination of the lease had been included in the terms of the contract which the applicant company had willingly accepted; it had therefore assumed that risk. This was confirmed by the domestic courts’ interpretation of the relevant domestic law, when they dismissed the applicant company’s civil action for compensation (see paragraph 14 above). Therefore, no “legitimate expectation” can be said to arise where there is a dispute as to the correct interpretation and application of domestic law and the applicant’s submissions are subsequently rejected by the domestic courts (see
Kopecký v. Slovakia
[GC], no. 44912/98, § 50, ECHR 2004
‑
IX).
31.
In such circumstances the Court does not consider that the applicant company had a legitimate expectation to operate the restaurant for the full duration of the five-year lease contract, and it therefore did not have a “possession” within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1.
32.
It follows that this part of the application is incompatible
ratione materiae
with the provisions of the Convention within the meaning of Article 35 § 3 and must be rejected in accordance with Article 35 § 4.
33.
Different considerations apply, however, to the building that the applicant company purchased in August 2002 and which was registered in its name. That building undoubtedly amounted to a possession and Article 1 of Protocol No. 1 is applicable in that part. The demolition of the restaurant thus amounted to an interference with the applicant company’s possession (see
Mkhchyan v. Russia
, no. 54700/12, § 69, 7 February 2017).
34.
Furthermore, given that it was meant to ensure compliance with the implementation of the special planning and development policies, that interference amounted to “control [of] the use of property” (see
Saliba v.
Malta
, no. 4251/02, § 35, 8 November 2005, and
Ivanova and Cherkezov
v. Bulgaria
, no. 46577/15, § 69, 21 April 2016). It therefore falls to be examined under the second paragraph of Article 1 of Protocol No. 1.
35.
The demolition order had a clear legal basis in section 71 of the Building Land Act (see paragraph 8 above). The lawfulness of the demolition order was upheld, following adversarial proceedings, by the Supreme Court (see paragraph 10 above). This finding was also confirmed by the domestic courts in the civil proceedings (see paragraphs 12, 14 and 16 above). The Court finds no grounds to hold otherwise. The interference was therefore lawful for the purposes of Article 1 of Protocol No. 1.
36.
The Court observes that the interference was justified by the need to implement the urban development plan for that location. In accordance with the Court’s established case-law, the national authorities should exercise discretion in their choice and implementation of planning policies and in that context they enjoy a wide margin of appreciation (see
Gorraiz Lizarraga and Others v. Spain
, no. 62543/00, § 70, ECHR 2004
‑
III;
Lay
Lay Company Limited
v. Malta
, no. 30633/11, § 83, 23 July 2013; and
Crash 2000 OOD and others v. Bulgaria
, (dec.), no. 49893/07, §
57, 17
December 2013). The Court therefore concludes that the interference pursued a legitimate aim that was in the general interest.
37.
It remains to be ascertained whether the aim sought can be considered proportionate to the interference caused by the demolition of the building. It is the Court’s well-established case-law that interference must strike a “fair balance” between the demands of the general interests of the community and the requirements to protect the individual’s fundamental rights.
38.
The Court observes that the temporary building was built on State-owned land which the applicant company leased for a five-year period. The terms of the lease contract included a possibility of early termination in the event that the urban plan was to be implemented at that location and an obligation on the part of the applicant company to remove the erected structure, which was from the outset classified as a temporary building. It is undisputable that the applicant company signed that contract and was bound by its terms.
39.
In such circumstances, the Court considers that the applicant company cannot be said to have borne an individual and excessive burden as a result of the demolition of its building without compensation (compare,
Depalle v. France
[GC], no. 34044/02, § 91, ECHR 2010, and
Mkhchyan
, cited above, §§ 74-76). Any investment in the renovation of the restaurant had been made with the applicant company’s full awareness that the structure was of a temporary character and could be removed under the terms of the lease contract.
40.
The Court considers therefore that in the particular circumstances of the present case the interference with the applicant company’s rights under Article 1 of Protocol No. 1 was justified. It follows that this complaint is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.
For these reasons, the Court, unanimously,
Declares
the application inadmissible.
Done in English and notified in writing on 25 July 2019.
Renata Degener
Aleš Pejchal
Deputy Registrar
President