CASE OF ZYBERI v. ALBANIA

CASE OF ZYBERI v. ALBANIA (CtEDO, 2026)

A treia secțiune CAUZA ZYBERI v. ALBANIA (Derogare nr. 24267/16) HOTĂRÂREA STRASBOURG 27 ianuarie 2026 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Zyberi v. Albania, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (Secțiunea A treia), ședința în calitate de comitet compus din: Úna Ní Raihaidaigh , Președintele , Darian Pavli , Mateja δurović , judecători și Olga Chernishova , grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 24267/16) împotriva Republicii Albania depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 25 aprilie 2016 de către un național albanez, dna Afërdita Zyberi („reclamantul”), care s-a născut în 1936 și a murit în 2021 și a fost reprezentată de dl B. Asllani, un avocat care practică în Tirana; decizia de a anunţa cererea guvernului albanez („Guvernul”), reprezentată de dl O. Moçka, avocatul de stat general; observațiile părților; după deliberarea în particular la 16 decembrie 2025, pronunță următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: OBIECTUL CAUZEI 1. Cazul se referă la acuzații de încălcarea drepturilor la un proces echitabil și la respectarea proprietăților de către autoritățile administrative și judiciare interne, în contextul restituirii proprietăților. 2 . Cu privire la o hotărâre emisă în 1994, în 1995, Comisia Vlora pentru Restituire și Compensare a Proprietăților a recunoscut proprietatea de 14 000 mp de teren de către mai multe persoane, returnând 10.000 mp și compensare în felul 4.000 mp.m. Proprietatea reclamantului a acoperit 1.096 mp.m. Titlul ei pentru acest pachet a fost înregistrat în Registrul Immovabil de imobiliare. Primul set de proceduri 3. Reclamantul a depus în judecată V.M. şi alţii, căutând „eliberarea şi predarea” a plăcilor de teren ocupate de construcţiile lor. În 2003 o instanță a respins cererea reclamantului. În 2005, Curtea de Apel Vlora a anulat această hotărâre și a întrerupt procedura. În 2006, Curtea Supremă a anulat decizia de recurs și a trimis cazul Curții de Apel. V.M. a argumentat în fața Curții de Apel că casa sa nu a fost pe terenul reclamantului și că construcția pe terenul ei a aparținut fiului său, A.M. Curtea a numit apoi un expert pentru a determina dacă părțile menționate mai sus au construit pe terenul reclamantului. Raportul expert a stabilit că A.M. a ocupat o suprafață de 273 mp, inclusiv o clădire care acoperă 204 mp. O locuinţă, care era în afara proprietăţii reclamantului, aparţinea V.M. în timp ce a doua locuință, care se afla în proprietatea reclamantului, aparține A.M. (Eshte e A.M.). Prin hotărârea din 16 februarie 2009, Curtea de Apel a ordonat V.M. „să scape și să predea” reclamantului o parcelă de teren care măsoară 273 mp.m. Curtea a considerat că constatarea expertului de mai sus contrazice declarațiile V.M. în cadrul procedurii care sunt în așteptare din 2003. El a admis că s-a construit pe plotul de 1.096 mp, susținând că construcțiile au fost făcute cu mult timp înainte ca terenul să fie returnat reclamantului. În mod similar, în raportul elaborat de poliție în 1998 privind suspendarea construcției de către V.M., el însuși a semnat documentul. 5 . La 10 aprilie 2009, Curtea de district Vlora a emis o procedură de aplicare a hotărârii din 16 februarie 2009. La 12 mai 2011, Curtea Supremă a susținut hotărârea din 16 februarie 2009. Procedura de legalizare a V.M. și a doua serie de proceduri 7 . Între timp, V.M. a început o procedură de legalizare în temeiul Legii nr. 9482/2006 „Pentru legalizarea, urbanizarea și integrarea construcțiilor neautorizate”. Prin decizia nr. 677 din 18 iunie 2009 „La aprobarea transferului de proprietate a parcelelor de construcții în favoarea deținătorilor de clădiri informale”, Consiliul de Miniștri a aprobat acest transfer. După cum se menționează în această decizie, aceasta s-a bazat, printre altele, pe art. 17 din Legea nr. 9482/2006 și secțiunea 4 (c) din Legea nr. 7980/1995 privind transferul de proprietate a terenurilor de la stat către persoane private; Consiliul de Miniştri a îndreptat Agenţia pentru Legalizarea, Urbanizarea şi Integrarea Zonelor/Construcţiunilor Informale (ALUIZNI) să îndeplinească procedurile de transfer de proprietate „din stat” către titularii construcţiilor neautorizate. Punerea în aplicare a deciziei menționate mai sus, la 24 septembrie 2009, Biroul Vlora al Agenției de Legalizare a semnat un contract de transfer de proprietate cu V.M. pentru o parcelă de teren de 300 mp și i-a acordat un permis de legalizare din 25 aprilie 2011 pentru această parcelă de teren. 9 . Reclamantul și alții au depus în judecată Biroului Vlora al Agenției de Legalizare, cerând anularea procedurilor de legalizare a construcțiilor terțe fără permis (analimin e procedura për legalizim të ndërtimeve pa leje të bëranga persona e trete ), inclusiv permisul de legalizare a V.M. din 25 aprilie 2011. Prin hotărârea din 20 iulie 2011, Curtea de District Vlora a susținut că Consiliul de Miniștri este competent să decidă privind licența cererilor de legalizare și are competența exclusivă de a autoriza ALUIZNI să completeze procedurile de transferare a proprietății parcelelor de teren (constructii neautorizate). Prin urmare, reclamantul ar fi trebuit să pună la îndoială decizia Consiliului de Miniştri. Ea nu l-a contestat, în aceste proceduri sau separat. 10 . Potrivit Guvernului, Curtea de Apel Vlora a susținut această decizie. Se pare că decizia privind recursul a fost eliberată la 16 decembrie 2013, dar a fost apoi anulată la 7 iunie 2023 de Curtea Supremă și aceste proceduri sunt încă în așteptare. Execuția hotărârii din 2009 și a treia serie de proceduri 11 . În decembrie 2011, reclamantul a depus ordinul de punere în aplicare din 10 aprilie 2009 Serviciului Bailiff, care a inițiat procedurile de punere în aplicare în ceea ce privește hotărârea din 16 februarie 2009 (a se vedea punctul 5 de mai sus). Au comandat V.M. pentru a elimina parcela de teren relevantă. 12 . V.M. a introdus o procedură împotriva reclamantului și a judecătorilor în fața Curții de district Vlora, care urmărește să blocheze aplicarea. Curtea a considerat că a ridicat două cereri. În primul rând, el a contestat ordinul de executare în temeiul articolului 609 din Codul de procedură civilă. Acesta a permis unui debitor de hotărâre să pună în judecată – pe baza faptelor care au avut loc după eliberarea deciziei instanței și în termen de treizeci de zile după ce a devenit conștient de procedura de executare – o procedură de executare emise de o instanță ca invalidă, sau să susțină că obligația nu a existat sau s-a extins. În al doilea rând, V.M. a contestat ordinul judecătorilor din decembrie 2011 în temeiul articolului 610 din cod, care a reglementat provocările hotărârilor sau (în)acțiunea. 13 . Prin hotărârea din 23 februarie 2012, Curtea de District și-a acordat cererile, deținând după cum urmează: (a) Atunci când a fost eliberată ordinul de executare, V.M. nu aveau documente de proprietate asupra terenului și a reședinței în litigiu. Ulterior, el a devenit proprietar printr-un act și o procedură legală, iar înregistrarea drepturilor sale de proprietate în Registrul proprietăților imobilizabile a fost în curs de înregistrare. V.M. a fost în aceeași poziție juridică ca și reclamantul. Aceste fapte au avut loc după eliberarea hotărârii inițiale; condițiile pentru punerea în aplicare a acestei hotărâri s-au schimbat și executarea ordinului de executare nu a putut încălca drepturile unui proprietar legitim. (b) În decembrie 2011, judecătorul a solicitat V.M. să-i elibereze şi să-şi predea pământul şi reşedinţa. Cu toate acestea, s-a dovedit că ordinul de aplicare nu are legătură cu terenul și reședința pe care îl posedă în prezent ( qe disponon aktualisht ), dar „zona ocupată de fiul său A.M.” (por per siperfaqen e zone nrga djali i tij A.M .). Acest lucru a fost, de asemenea, evident din conținutul deciziei instanței și din raportul expert, precum și dintr-un raport de experți obținut pentru decizia instanței din 20 iulie 2011 (a se vedea punctul 9 de mai sus). Astfel, cererea judecătorului a depăşit ordinul de aplicare. Curtea de District a suspendat provizoriu ordinul de executare și acțiunile judecătorilor, în aşteptarea unui eventual recurs împotriva deciziei sale. 14 . La 3 mai 2013, Curtea de Apel Vlora a susținut hotărârea menționată anterior. La 3 iunie 2015, Curtea Supremă a susținut hotărârile menționate mai sus într-un mod rezumat. La 11 decembrie 2015, Curtea Constituțională a considerat că nu se ocupă de o chestiune similară, nici nu a abordat aceleași chestiuni pe care le-a judecat și hotărârea finală; prin urmare, nu a existat nicio încălcare a securității juridice. EVALUAREA TRIBUNALULUI 15 . Referindu-se la art. 6 din Convenție și la art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, reclamantul s-a plâns că procedura de legalizare în favoarea V.M. și al treilea set de proceduri a afectat în mod negativ drepturile sale de proprietate, aplicarea hotărârii din 2009 și a încălcat principiul certitudinei juridice. Locus standi 16. Reclamantul a murit în 2021. În 2025 fiicele și moștenitorii ei, Fatmira Xhaxho și Silvana Pavaci, au exprimat dorința de a urmări plângerile în fața Curții. Guvernul a remarcat că au informat Curtea doar de moartea reclamantului în 2025. Un reprezentant al reclamantului (decesat) sau, după caz, alături de rude, ar trebui să informeze Curtea fără întârziere nejustificată cu privire la toate circumstanțele relevante pentru cerere. Întârzierea este regretabilă, dar nu constă în consecințe juridice în acest caz. Aceste persoane trebuie să urmărească aceste plângeri (a se vedea Ramaj v. Albania , nr. 17758/06, § 79, 10 decembrie 2024). Curtea va continua să se adreseze doamnei A. Zyberi ca „reclamantul”. presupus abuz al dreptului la cerere 17. Guvernul a afirmat că reclamantul nu a informat Curtea cu privire la anumite proceduri legate de hotărârea instanței din 1994 și de hotărârea inițială de restituire din 1995, care sunt încă în așteptare (a se vedea punctul 2 de mai sus). Reclamantul nu este de acord. 18. Nu s-a stabilit că reclamantul a respins informațiile într-o încercare deliberată de a înşela Curtea sau că aceste informații au fost cruciale pentru determinarea admisibilității și a meritelor plângerilor sale. Rezultatul procedurii respective nu a avut nicio influență asupra rezultatului celui de-al treilea set de proceduri. Curtea respinge obiecția guvernului (a se vedea B.T. şi B.K.C. Ungaria , nr. 4581/16, § 50, 10 iunie 2025). VIOLAȚII ALLEGATE A art. 6 din convenție și art. 1 din protocolul n o . 1 la convenția privind hotărârea din 16 februarie 2009 19. Reclamantul a susținut că a treia serie de proceduri judiciare a încălcat securitatea juridică în ceea ce privește hotărârea din 16 februarie 2009 și a împiedicat executarea acesteia. Admisibilitatea 20. În 2009, reclamantul a obținut o hotărâre care a fost executabilă în temeiul legislației naționale și a fost confirmată de Curtea Supremă în mai 2011. După aceea, reclamantul ar putea plânge în temeiul Convenției în ceea ce privește executarea acestei hotărâri (compară Gjyli c. Albania , nr. 32907/07, § 33, 29 septembrie 2009, și Kural v. Türkiye, nr. 84388/17, § 27, 19 martie 2024). Hotărârea din 2009 a fost supusă executării între decembrie 2011 și februarie 2012, atunci când instanța de district în a treia cauză (denumită în continuare „curtea de district”) și-a suspendat executarea. Hotărârea a încetat în mod definitiv să fie executabilă în 2015 (a se vedea punctul 14 de mai sus). 21. În sensul art. 35 alin. (3) lit. (a) din Convenție, plângerile nu sunt în mod evident necorespunzătoare sau inadmisibile din alte motive. Prin urmare, acestea trebuie declarate admisibile. Merits Observații părților 22. Reclamantul și-a menținut cererile. 23. Guvernul a indicat că, în conformitate cu conceptul de securitate juridică, astfel cum este recunoscută în dreptul albanez, o hotărâre finală este obligatorie. Cu toate acestea, prima și a treia serie de proceduri au avut obiecte, părți și cauze de acțiune diferite. Curtea din primul set a ordonat repoziția împotriva V.M. pentru că era şeful gospodăriii care ocupase ţara împreună cu copiii săi. N-a fost parte la proceduri. Instanțele din a treia cauză nu au pus la îndoială proprietatea reclamantului asupra terenului. Acestea se bazează pe noi fapte, cum ar fi procedura de legalizare a V.M. și rezultatul celui de-al doilea caz, greșeli corectate și drepturile V.M. protejate. Evaluarea Curții (a) Principiile generale 24. Principiile generale privind responsabilitatea părților contractante în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în contextul executării unei hotărâri finale împotriva unei părți private sunt rezumate în Immobiliare Saffi v. Italia ([GC], nr. 22774/93, § 49, 54, 64, 69 și 74, CEDO 1999-V) și Fuklev v. Ukrain e (nu. 71186/01, §§ 84 şi 90-91, 7 iunie 2005). 25. Astfel, o suspendare a executării unei hotărâri pentru o perioadă strict necesară pentru a permite găsirea unei soluții satisfăcătoare la problemele de ordine publică poate fi justificată în circumstanțe excepționale (a se vedea Immobiliare Saffi , citat mai sus § 69; a se vedea, de asemenea, Fomenko și alții v. Rusia (dec.), nos. 42140/05 și 4 altele, §§ 184-85, 24 septembrie 2019). O hotărâre care face ca aplicarea unei hotărâri finale anterioare imposibile în mod permanent poate încălca art. 6 din Convenție sau art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când această decizie este nejustificată – de exemplu, atunci când este eliberată în încălcarea principiului certitudinii juridice (a se vedea Margushin v. Rusia, nr. 11989/03, §§ 31-40, 1 aprilie 2010). 26. În ceea ce privește principiul siguranței juridice, aceaceasta este implicită în toate articolele Convenției (a se vedea Guðmundur Andri Ástráðsson v. Islanda [GC], nr. 26374/18, § 238, 1 decembrie 2020, cu alte referințe). Acesta se manifestă sub diferite forme și contexte, cum ar fi necesitarea că, după ce instanțele au stabilit în cele din urmă o chestiune, hotărârea lor nu ar trebui pusă în întrebări. Acest aspect al certitudinei juridice presupune, în general, respectul res judicata . Plecarea de la securitatea juridică și res judicata sunt justificate numai în circumstanțe de caracter substanțial și convingător, de exemplu, datorită necesității de corectare a defectelor fundamentale sau a unui avort al justiției. Rezolvarea unui litigiu în proceduri separate, atunci când hotărârea inițială nu a fost anulată oficial, poate încălca, de asemenea, principiul certitudinei juridice (ibid, a se vedea, de asemenea, Decheva și alții v. Bulgaria , nr. 43071/06, § 39, 26 iunie 2012). (b) Aplicarea principiilor în acest caz 27. Reclamantul a obținut titlul terenului pe baza legislației care prevăd restabilirea/restituirea proprietăților confiscate de un regim anterior. Proprietatea ei a fost înregistrată în Registrul proprietăților Immobilabile, iar din 1998 a luat măsuri consecvente pentru a obține repoziția terenurilor sale (compare Ramaj v. Albania , nr. 17758/06, citat mai sus, §§ 134-37, 10 decembrie 2024). 28. În conformitate cu hotărârea din 2009, V.M. și familia sa nu avea nicio bază legală pentru a utiliza terenul reclamantului, iar Curtea de Apel Vlora i-a ordonat să-l abandoneze. În 2012, Curtea de district a blocat aplicarea pentru că V.M. a legalizat în 2011 o construcție. Curtea de district a considerat permisul de legalizare a V.M. – eliberat în timp ce procedurile de cassare împotriva hotărârii din 2009 au fost așteptate – ca un „fapt nou” care a apărut după această hotărâre; acest lucru, în ciuda faptului că permisul de legalizare a V.M. a fost contestat în al doilea set de proceduri care erau așteptate la momentul de față de o instanță de recurs (a se vedea punctele 9, 10 și 12 de mai sus). Rațiunea instanței de district pare a fi contradictorie. Dacă construcția legalizată de V.M. a fost diferită de cea situată pe terenul reclamantului, atunci legalizarea ar părea fără legătură cu hotărârea din 2009 și cu ordinea de executare, care necesită V.M. pentru a elimina terenul reclamantului. 29. În plus, decizia Consiliului de Miniştri din 18 iunie 2009 s-a bazat pe legislaţia privind transferul de proprietate a terenurilor de stat către persoanele private şi a apărut să trateze parcela înregistrată a reclamantului ca teren de proprietate de stat (a se vedea punctul 7 mai sus). În pofida existenței hotărârii de repoziție în favoarea reclamantului, în aprilie 2011, o autoritate administrativă a prelucrat cererea V.M. în temeiul legislației care permit legalizarea construcțiilor ilegale și, în special, transferul proprietății către parcela de bază de la proprietatea terță originală (Statul sau o persoană privată, astfel cum este cazul în prezent), cu plata compensației, după caz (a se vedea, pentru un context general, Beshiri și alții v. Albania (dec.), nr. 29026/06 și alte 11, §§ 110-11 și 118, 17 martie 2020). Această procedură administrativă de intervenție a avut efectul de a afecta direct repoziția reclamantului în temeiul hotărârii din 2009, adică așteptarea ei legitimă de a beneficia de rezultatul litigiului său lung pentru a-și vindeca drepturile de proprietate (compare Ramaj , citat mai sus, § 111 și Gaba v. Albania, nr. 33369/17, § 79, 17 decembrie 2024). 30. Curtea de district în cadrul celui de-al treilea set de proceduri doar a susținut că V.M. și reclamantul – care a avut, în mod evident, afirmații contradictorii asupra terenului – au fost în aceeași situație juridică. În plus, hotărârea emisă în iulie 2011 în al doilea set de proceduri care a contestat permisul de legalizare a V.M. a fost supusă revizuirii apelului (a se vedea punctele 9 și 10 de mai sus). Nici o decizie finală nu a fost încă eliberată în cadrul procedurii respective atunci când instanța de district, în cazul al treilea, a acceptat validitatea titlului V.M. și a ordonat încheierea procedurii de executare. 31. În sfârșit, instanța de district a făcut referire la lipsa de responsabilitate a V.M. pentru construcția ilegală pe terenul reclamantului. Acest argument a fost considerat relevant pentru obiecția V.M. împotriva procedurii de executare (a se vedea punctele 12 și 13 de mai sus). Natura contradictorie a raționării instanței de district a afectat, de asemenea, acest aspect al cauzei – în special, în ceea ce privește cine și atunci când au construit, folosit sau formalizat proprietatea construcției, și cum orice potențial modificare a acestor circumstanțe a influențat acțiunile de executare în temeiul hotărârii din 2009 (compare Vlahović v. Muntenegru , nr. 62444/10, §§ 45-50, 22 februarie 2024). Instanțele nu au putut clarifica dacă V.M. sau A.M. a avut proprietatea oficială asupra construcțiilor ilegale impugate în cadrul procedurii de legalizare, în același timp contestarea constatărilor Curții de Apel din februarie 2009. 32. Se remarcă că cel de-al treilea set de proceduri se referă la etapa de executare a primului set de proceduri. Ambele proceduri au implicat aceleași părți (reclamantul și V.M.), deși în roluri inverse. În primul caz, responsabilitatea V.M. pentru construcția ilegală pe terenul reclamantului a fost crucială și a fost determinată în cadrul procedurilor adversare, cu V.M. participarea deplină la Curtea de Apel și Curtea Supremă ( a se vedea Decheva și alții , citat mai sus §§ 41-42 ). În al treilea caz, instanța de district a reevaluat atât elementele de probă anterioare, cât și cele noi, și a ajuns la o concluzie diferită cu privire la aceeași chestiune. Curtea de district a efectuat în mod eficient o revizuire substanțială a unui element de fapt esențial din această hotărâre finală, implicând, prin urmare, revizuirea sa de facto substanțială, sub pretextul de a evalua legalitatea deciziei judecătorului. 33 . Din motivele menționate mai sus, instanța de district nu a furnizat motive convingătoare pentru blocarea permanentă a executării hotărârii din 2009. Nici curtele superioare nu au remediat deficiența hotărârii instanței de district. Impozibilitatea de a obține aplicarea unei măsuri împotriva unei persoane private a fost imputabilă pe deplin la aceste hotărâri de instanță. Acestea s-au bazat pe o decizie administrativă care a intervenit în procesul de executare și au conținut un raționament contradictoriu și insuficient, în încălcarea siguranței juridice. Astfel, nu se poate spune că Statul pârât a acționat în mod echitabil între interesele reclamantului și V.M. în circumstanțele cauzei (compara Lasku și alții c. Albania [Comitet], nr. 6045/14, §§ 27 şi 34, 18 noiembrie 2025). 34. Prin urmare, au existat încălcări la art. 6 § 1 din Convenție și la art. 1 din Protocolul nr. 1 în acest caz (ibid., §§ 27 şi 32-35; Margushin , §§ 37-40; şi Decheva şi alţii , §§ 45 şi 56-58, amândoi citaţi mai sus). alte plângeri 35. În măsura în care reclamantul poate fi înțeles ca plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 că ea a fost privată de proprietatea ei asupra plăcii de teren (a se vedea punctele 7-10 de mai sus), Curtea a stabilit principalele chestiuni juridice în acest caz, și nu este necesar să examineze această chestiune separat (compară Ramaj , citat mai sus § 140). 36. În sfârșit, Curtea ajunge la aceeași concluzie în ceea ce privește trimiterile reclamantei la lipsa asistenței statului în 1998 în ceea ce privește evacuarea terenurilor sale de la construcții ilegale, lipsa raționării în decizia Curții Supreme în iunie 2015 și, mai în general, la lipsa de remedii eficace (articolele 6 și 13). APLICAREA ARTICOLULUI 41 DE LA CONVENŢIUNEA 37. Reclamantul a solicitat costuri și cheltuieli neespecificate și nejustificate. Curtea respinge această afirmație. 38. Nu a fost depusă Curtei nicio cerere de satisfacție pentru orice prejudiciu material sau morale. În consecință, nu este solicitat să facă un premiu. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, susține că Fatmira Xhaxho și Silvana Pavaci sunt în măsură să urmărească prezenta procedură în locul reclamantului; respinge obiecția Guvernului cu privire la presupusul abuz al dreptului la cerere; declară plângerile în temeiul articolului 6 § 1 din Convenția și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în ceea ce privește a treia serie de proceduri admisibile; declară că au existat încălcări la art. 6 § 1 din Convenție și la art. 1 din Protocolul nr. 1; susține că nu este necesar să examineze celelalte plângeri; respinge cererea reclamantului pentru satisfacție. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 27 ianuarie 2026, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul Curții. Olga Chernishov Úna Ní Raihaardtaigh Președintele adjunct al grefierului

THIRD SECTION

CASE OF ZYBERI v. ALBANIA

(Application no. 24267/16)

JUDGMENT

STRASBOURG

27 January 2026

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Zyberi v. Albania,

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a Committee composed of:

Úna Ní Raifeartaigh

, President

,

Darian Pavli,

Mateja Đurović

, judges

,

and Olga Chernishova,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

24267/16) against the Republic of Albania lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 25 April 2016 by an Albanian national, Ms Afërdita Zyberi (“the applicant”), who was born in 1936 and died in 2021, and was represented by Mr B. Asllani, a lawyer practising in Tirana;

the decision to give notice of the application to the Albanian Government (“the Government”), represented by

Mr O. Moçka, State Advocate General;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 16 December 2025,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The case concerns allegations of breaches of the rights to a fair trial and respect of property by domestic administrative and judicial authorities, in the context of property restitution.

2

.

With reference to a court decision issued in 1994, in 1995 the Vlora Commission for the Restitution and Compensation of Property recognised the ownership of 14,000 sq.m of land by several people, returning 10,000 sq.m and compensating in kind 4,000 sq.m. The applicant’s ownership covered 1,096

sq.m. Her title to that parcel was registered in the Immovable Property Register.

First set of proceedings

3.

The applicant sued V.M. and others, seeking the “release and handover” of plots of land occupied by their constructions.

4.

In 2003 a court dismissed the applicant’s claim. In 2005 the Vlora Court of Appeal set aside that judgment and discontinued the proceedings. In 2006 the Supreme Court quashed that appeal decision and remitted the case to the Court of Appeal. V.M. argued before the Court of Appeal that his house was not on the applicant’s land and that the construction on her land belonged to his son, A.M. The court then appointed an expert to determine whether the above-mentioned parties had constructed on the applicant’s land. The expert report established that A.M. occupied an area of 273 sq.m, including a building covering 204

sq.m. One dwelling, which was outside the applicant’s property, belonged to V.M. whereas the second dwelling, which was within the applicant’s property, belonged to A.M. (

eshte e A.M.).

By a judgment of 16

February 2009, the Court of Appeal ordered V.M. “to vacate and hand over” to the applicant a plot of land measuring 273

sq.m. The court considered that the above expert finding contradicted V.M.’s statements in the proceedings pending since 2003. He had admitted to having built on the plot of 1,096 sq.m, claiming that the constructions had been made long before the land had been returned to the applicant. Similarly, in the report prepared by the police in 1998 regarding the suspension of construction by V.M., it was he himself who had signed the document.

5

.

On 10 April 2009 the Vlora District Court issued an enforcement order in respect of the judgment of 16 February 2009.

6.

On 12 May 2011 the Supreme Court upheld the judgment of 16

February 2009.

V.M.’s legalisation procedure and second set of proceedings

7

.

In the meantime, V.M. started a legalisation procedure under Law

no.

9482/2006 “On the legalisation, urbanisation, and integration of unauthorised constructions”. By Decision no. 677 of 18 June 2009 “On the approval of the transfer of ownership of construction parcels in favour of holders of informal buildings”, the Council of Ministers approved that transfer. As specified in that decision, it was based, among other provisions, on section

17 of Law

no.

9482/2006 and section 4 (ç) of Law

no.

7980/1995 concerning the transfer of land ownership from the State to private persons; the Council of Ministers directed the Agency for the Legalisation, Urbanisation, and Integration of Informal Zones/Constructions (ALUIZNI) to carry out the procedures for the transfer of ownership “from the State” to the holders of the unauthorised constructions.

8.

Implementing the above-mentioned decision, on 24 September 2009 the Vlora Office of the Legalisation Agency signed a transfer-of-ownership contract with V.M. for a plot of land of 300

sq.m and granted him a legalisation permit of 25

April 2011 for that plot of land.

9

.

The applicant and others sued the Vlora Office of the Legalisation Agency, seeking the annulment of the procedures for the legalisation of third-party constructions without a permit (

anullimin e procedurave për legalizim të ndërtimeve pa leje të bëra nga persona e trete

), including V.M.’s legalisation permit of 25 April 2011. By a judgment of 20

July 2011, the Vlora District Court held that the Council of Ministers was competent to decide on the lawfulness of the legalisation requests and had the exclusive competence to authorise ALUIZNI to complete the procedures for transferring ownership of plots of land (unauthorised constructions). Thus, the applicant should have challenged the Council of Ministers’ decision. She had not challenged it, in those proceedings nor separately.

10

.

According to the Government, the Vlora Court of Appeal upheld that court decision. It appears that the appeal decision was issued on 16

December

2013, but was then quashed on 7

June 2023 by the Supreme Court and these proceedings are still pending.

Enforcement of the 2009 judgment and third set of proceedings

11

.

In December 2011 the applicant submitted the enforcement order of 10 April 2009 to the Bailiff Service, which initiated enforcement proceedings in respect of the judgment of 16 February 2009 (see paragraph 5 above). They ordered V.M. to vacate the relevant plot of land.

12

.

V.M. brought proceedings against the applicant and the bailiffs before the Vlora District Court, seeking to block enforcement. The court considered that he raised two claims. First, he challenged the enforcement order under Article

609 of the Civil Procedure Code. It allowed a judgment debtor to challenge – based on facts that occurred after the issuance of the court decision and within thirty days after becoming aware of the enforcement procedure – an enforcement order issued by a court as invalid, or to argue that the obligation did not exist or had become extinguished. Second, V.M. challenged the bailiffs’ order of December 2011 under Article 610 of the Code, which regulated challenges to bailiffs’ decisions or (in)action.

13

.

By a judgment of 23 February 2012, the District Court granted his claims, holding as follows:

(a)

When the enforcement order was issued, V.M. did not have ownership documents over the land and residence in dispute. Subsequently, he had become the owner through a lawful act and procedure, and the registration of his property rights in the Immovable Property Register was in progress. V.M. was in the same legal position as the applicant. Those facts had occurred after the issuance of the original judgment; the conditions for the implementation of that judgment had changed, and the execution of the enforcement order could not infringe the rights of a lawful owner.

(b)

In December 2011 the bailiff requested V.M. to release and hand over his land and residence. However, it was proven that the enforcement order did not concern the land and residence he currently possessed (

qe disponon aktualisht

) but “the area occupied by his son A.M.” (

por per siperfaqen e zone nga djali i tij A.M

.). This was also evident from the content of the court decision and the expert report, as well as from an expert report obtained for the court decision of 20 July 2011 (see paragraph 9 above). Thus, the bailiff’s request went beyond the enforcement order.

The District Court provisionally suspended the enforcement order and the bailiffs’ actions, pending an eventual appeal against its decision.

14

.

On 3 May 2013 the Vlora Court of Appeal upheld the above

‑

mentioned judgment. On 3 June 2015 the Supreme Court upheld the above-mentioned judgments in a summary manner. On 11 December 2015 the Constitutional Court considered that they neither dealt with a similar subject matter, nor addressed the same issues as previously tried and decided by the final judgments; therefore, there had been no violation of legal certainty.

THE COURT’S ASSESSMENT

15

.

Referring to Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol

No.

1 to the Convention, the applicant complained that the legalisation procedure in favour of V.M. and the third set of proceedings adversely affected her property rights, the enforcement of the 2009 judgment and violated the principle of legal certainty.

Locus standi

16.

The applicant died in 2021. In 2025 her daughters and heirs, Fatmira

Xhaxho and Silvana Pavaci, expressed a wish to pursue the complaints before the Court. The Government noted that they had only informed the Court of the applicant’s death in 2025. A (deceased) applicant’s representative or, where appropriate, next of kin should inform the Court without undue delay about all circumstances relevant to the application. The delay is regrettable but entails no legal consequences in the present case. These persons have standing to pursue these complaints (see

Ramaj v.

Albania

, no.

17758/06, §

79, 10

December 2024). The Court will continue to refer to Ms

A.

Zyberi as “the applicant”.

alleged abuse of the right of application

17.

The Government alleged that the applicant failed to inform the Court about certain proceedings related to the 1994 court decision and the original restitution decision of 1995, which are still pending (see paragraph 2 above). The applicant disagreed.

18.

It has not been established that the applicant withheld information in a deliberate attempt to mislead the Court, or that that information was crucial to determining the admissibility and merits of her complaints. The outcome of those proceedings had no bearing on the outcome of the third set of proceedings. The Court dismisses the Government’s objection (see

B.T.

and

B.K.Cs. v.

Hungary

, no. 4581/16, § 50, 10 June 2025).

ALLEGED VIOLATIONS OF Article 6 of the convention and article 1 of protocol n

o

. 1 to the convention regarding the judgment of 16

February 2009

19.

The applicant alleged that the third set of court proceedings violated legal certainty in respect of the judgment of 16

February 2009 and prevented its enforcement.

Admissibility

20.

In 2009 the applicant obtained a judgment, which was enforceable under national law and was confirmed by the Supreme Court in May 2011. Thereafter, the applicant could complain under the Convention in relation to the enforcement of that judgment (compare

Gjyli v. Albania

, no.

32907/07, §

33, 29

September 2009, and

Kural v. Türkiye

, no.

84388/17, § 27, 19

March 2024). The 2009 judgment was subject to enforcement between December 2011 and February 2012, when the district court in the third case (hereinafter, “the district court”) suspended its enforcement. The judgment permanently ceased to be enforceable in 2015 (see paragraph 14 above).

21.

The complaints are not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. They must therefore be declared admissible.

Merits

The parties’ submissions

22.

The applicant maintained her claims.

23.

The Government indicated that under the concept of legal certainty, as recognised in Albanian law, a final judgment was binding. However, the first and third sets of proceedings had different subject-matters, parties, and causes of action. The court in the first set had ordered repossession against V.M. because he had been the head of the household who had occupied land together with his children; A.M. had not been a party to the proceedings. The courts in the third case did not question the applicant’s ownership over the land. They relied on new facts such as V.M.’s legalisation procedure and the outcome of the second case, corrected mistakes and protected V.M.’s rights.

The Court’s assessment

(a)

General principles

24.

The general principles concerning the Contracting Parties’ responsibility under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol

No.

1 to the Convention in the context of enforcement of a final judgment against a private party are summarised in

Immobiliare Saffi v. Italy

([GC], no.

22774/93, §§ 49, 54, 64, 69 and 74, ECHR 1999-V) and

Fuklev v.

Ukrain

e

(no.

71186/01, §§ 84 and 90-91, 7

June 2005).

25.

Thus, a stay of execution of a judgment for such period as is strictly necessary to enable a satisfactory solution to be found to public-order problems may be justified in exceptional circumstances (see

Immobiliare

Saffi

, cited above, §

69; see also

Fomenko

and Others v. Russia

(dec.), nos.

42140/05 and 4

others, §§

184-85, 24 September 2019). A court decision that renders enforcement of a prior final ruling permanently impossible may violate Article 6 of the Convention or Article 1 of Protocol

No. 1 when that decision is unjustified – for instance, when it is issued in breach of the principle of legal certainty (see

Margushin v. Russia

, no.

11989/03, §§

31-40, 1 April 2010).

26.

As to the principle of legal certainty, it is implicit in all the Articles of the Convention (see

Guðmundur Andri Ástráðsson v. Iceland

[GC], no.

26374/18, §

238, 1 December 2020, with further references). It manifests itself in different forms and contexts, such as requiring that once courts have finally determined an issue, their ruling should not be called into question. This aspect of

legal certainty

presupposes, in general, respect for

res judicata

. Departures from legal certainty and

res

judicata

are justified only in circumstances of a substantial and compelling character, for instance, due to the need to correct fundamental defects or a miscarriage of justice. Challenging the resolution of a dispute in separate proceedings, when the original judgment has not been formally set aside, may also violate the principle of legal certainty (ibid, see also

Decheva and Others v. Bulgaria

, no. 43071/06, § 39, 26 June 2012).

(b)

Application of the principles in the present case

27.

The applicant obtained title to the land based on legislation providing for the restoration/restitution of property confiscated by a previous regime. Her ownership was registered in the Immovable Property Register, and since

1998 she took consistent action to obtain repossession of her land (compare

Ramaj v. Albania

, no.

17758/06,

cited above, §§

134-37, 10

December 2024).

28.

According to the 2009 judgment, V.M. and his family had had no lawful basis to use the applicant’s land, and the Vlora Court of Appeal ordered him to vacate it. In 2012, the district court blocked enforcement because V.M. had in 2011 legalised a construction. The district court considered V.M.’s legalisation permit – issued while the cassation proceedings against the 2009 judgment had been pending – as a “new fact” arising after that judgment; this despite the fact that V.M.’s legalisation permit had been challenged in the second set of proceedings that were pending at the time before a court of appeal (see paragraphs 9, 10 and 12 above). The district court’s reasoning appears to be contradictory. If the construction legalised by V.M. was different from the one situated on the applicant’s land, then the legalisation would appear unrelated to the 2009 judgment and the enforcement order, which required V.M. to vacate the applicant’s land.

29.

Furthermore, the Council of Ministers’ decision of 18 June 2009 relied on legislation concerning the transfer of ownership of State-owned land to private persons and appeared to treat the applicant’s registered plot of land as State-owned land (see paragraph 7 above). Despite the existence of the repossession judgment in the applicant’s favour, in April 2011 an administrative authority processed V.M.’s application under legislation allowing the legalisation of unlawful constructions and, notably, the transfer of ownership to the underlying plot from the original landowner (the State or a private person as in the present case), with payment of compensation as relevant (see, for a general context,

Beshiri

and Others v.

Albania

(dec.), nos.

29026/06

and 11

others, §§ 110-11 and 118, 17

March 2020). That intervening administrative procedure had the effect of directly affecting the applicant’s repossession under the 2009 judgment, that is, her legitimate expectation to benefit from the outcome of her lengthy litigation to vindicate her property rights (compare

Ramaj

, cited above, § 111, and

Gaba v. Albania,

no. 33369/17, § 79, 17 December 2024).

30.

The district court in the third set of proceedings merely held that V.M. and the applicant – who manifestly had conflicting claims to the land – were in the “same legal situation”. In addition, the judgment issued in July 2011 in the second set of proceedings challenging V.M.’s legalisation permit was subject to review on appeal (see paragraphs 9 and 10 above). No final decision had yet been issued in those proceedings when the district court, in the third case, accepted the validity of V.M.’s title and ordered the termination of the enforcement proceedings.

31.

Lastly, the district court referred to V.M.’s lack of responsibility for the unlawful construction on the applicant’s land. That argument was considered as relevant to V.M.’s objection against the enforcement proceedings (see paragraphs

12 and 13 above). The contradictory nature of the district court’s reasoning also affected this aspect of the case – specifically, as to who and when had constructed, used, or formalised ownership of the construction, and how any potential changes in those circumstances had influenced the enforcement actions under the 2009 judgment (compare

Vlahović v. Montenegro

, no. 62444/10, §§ 45-50, 22

February 2024). The courts failed to clarify whether V.M. or A.M. had formal ownership over the impugned unlawful constructions in the legalisation proceedings, while at the same time challenging the Court of Appeal’s findings from February 2009.

32.

It is noted that the third set of proceedings concerned the enforcement stage of the first set of proceedings. Both proceedings involved the same parties (the applicant and V.M.), albeit in reversed roles. In the first case, the matter of V.M.’s responsibility for the unlawful construction on the applicant’s land had been crucial and had been determined in adversarial proceedings, with V.M. fully participating before the Court of Appeal and Supreme Court (see

Decheva and Others

, cited above, §§ 41-42). In the third case, the district court reassessed both prior and newly submitted evidence and reached a different conclusion on the same issue. The district court effectively conducted a substantive review of an essential factual element from that final judgment, engaging therefore in its

de facto

substantive revision under the pretext of assessing the legality of the bailiff’s decision.

33

.

For the reasons stated above, the district court failed to provide any compelling reasons for the permanent blocking of the enforcement of the 2009 judgment.

Nor did the higher courts remedy the shortcomings in the district court’s decision. The impossibility of obtaining enforcement against a private person was fully attributable to those court decisions. They were based on an administrative decision intervening with the process of enforcement and contained contradictory and insufficient reasoning, in breach of legal certainty. Thus, it cannot be said that the respondent State acted in such a manner as to strike a fair balance between the applicant’s and V.M.’s interests in the circumstances of the case (compare

Lasku and Others v. Albania

[Committee], no.

6045/14, §§ 27 and 34, 18 November 2025).

34.

There have therefore been violations of Article 6 § 1 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 in the present case (ibid., §§ 27 and 32-35;

Margushin

, §§ 37-40; and

Decheva and Others

, §§ 45 and 56-58, both cited above).

other complaints

35.

In so far as the applicant may be understood as complaining under Article 1 of Protocol No. 1 that she had been deprived of her ownership over the plot of land (see paragraphs 7-10 above), the Court has determined the main legal issues in the present case, and there is no need to examine this matter separately (compare

Ramaj

, cited above, §

140).

36.

Lastly, the Court reaches the same conclusion as regards the applicant’s references to the lack of the State’s assistance in 1998 in vacating her land from unlawful constructions, the lack of reasoning in the Supreme Court’s decision in June 2015 and, more generally, to the lack of effective remedies (Articles 6 and 13).

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

37.

The applicant claimed unspecified and undetailed costs and expenses. The Court rejects this claim.

38.

No claim for just satisfaction on account of any pecuniary or non

‑

pecuniary damage has been submitted to the Court. Accordingly, it is not called to make an award.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Holds

that Fatmira Xhaxho and Silvana Pavaci have standing to pursue the present proceedings in the applicant’s stead;

Dismisses

the Government’s objection as to the alleged abuse of the right of application;

Declares

the complaints under Article 6 § 1 of the Convention and Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention in relation to the third set of proceedings admissible;

Holds

that there have been violations of Article 6 § 1 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1;

Holds

that there is no need to examine the other complaints;

Dismisses

the applicant’s claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 27 January 2026, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Olga Chernishova

Úna Ní Raifeartaigh

Deputy Registrar

President