CASE OF LASKU AND OTHERS v. ALBANIA

CASE OF LASKU AND OTHERS v. ALBANIA (CtEDO, 2025)

CAUZA TERZĂ A SECȚIUNEI DE LASKU ȘI ALTES c. ALBANIA (Aplicația nr. 6045/14) HOTĂRÂREA Strasburg 18 noiembrie 2025 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Lasku și alții c. Albania, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A treia secțiune), ședința ca compusă din: Úna Ní Raihidraittaigh , Președintele Darian Pavli, Mateja Urović , judecători și Olga Chernishov, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 6045/14) împotriva Republicii Albaniei depuse Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 31 decembrie 2013 de 13 resortisanți albanezi, detalii relevante enumerate în tabelul adăugat, („reclamanții”) reprezentați de dl E. Hicka, avocat practicant în Tirana; hotărârea de a anunța plângerile privind securitatea juridică, drepturile de proprietate și durata procedurii guvernului albanez („Guvernul”), reprezentată de agentul lor, dl O. Moçka, avocatul general al statului, și de a declara inadmisibilă restul cererii; observațiile părților; având deliberat în particular la 14 octombrie 2025, Emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: OBIECTUL CAUZEI Circumstanțele cauzei Este vorba, în principal, de o plângere în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție că autoritățile interne au anulat trei decizii ale comisiei finale de bunuri, încălcând astfel principiul certitudinii juridice. În 1996 și 1997 Comisia Tirana privind restituirea și compensarea proprietăților („Comisia”) a recunoscut drepturile de proprietate moștenite ale reclamanților peste trei parcele, măsurand în total 1.070 mp, și a ordonat restituirea acestora reclamanților. Oficiul de înregistrare a proprietăților immobilabile („IPRO”) a înregistrat titlul reclamanților pe teren. În 1996 municipalitatea Tirana a eliberat un permis de construcție reclamanților pentru construcția unei stații de gaze pe o parcelă de 700 m mp care făcea parte din terenul reconstituit de către Comisie. Construcția a fost efectuată în cooperare cu societatea M... În 1998 IPRO a înregistrat titlul reclamantului la stația de gaze. Reclamanții au transferat administrația și deținerea benzii în societate M. prin intermediul unui acord de cooperare, cu scopul de a împărtăși în egalitate profiturile. Plecurile depuse de solicitanți se referă la diferite proceduri care sunt interconectate între ele și se referă la aceleași parcele. Primul set de proceduri În 2000 M. Societatea a introdus o cerere civilă împotriva reclamanților, cerând recunoașterea proprietății sale asupra clădirii și a terenurilor pe care le-a situat-o. Reclamanții au depus o reclamație care solicită restituire a posesiunii. În 2004, ambele afirmații au fost respinse de către instanțe din cauza faptului că acordul dintre părți (a se vedea punctul 4 de mai sus) a constituit un obstacol pentru atribuirea deținerii fiecărei părți. În 2003 reclamanții au introdus o cerere civilă împotriva societății M., cerând plata acțiunii lor din profiturile. La 12 martie 2013, Curtea de Apel Tirana („Curtea de Apel”) a permis cererea. La 22 noiembrie 2022, Curtea Supremă a susținut această hotărâre, recunoaștend obligația societății M. de a plăti reclamanților partea lor din profiturile. La 13 iulie 2021, reclamanții s-au plâns în legătură cu durata procedurii în fața Curții Supreme. La 26 iulie 2023, Curtea Supremă a respins plângerea în temeiul articolelor 399/1 și suiv. din Codul de Procedură Civilă, din cauza faptului că cazul a fost deja hotărât și că lungimea excesivă a procedurii a fost atribuită reformei judiciare din Albania. A treia serie de proceduri După modificarea Legii privind proprietățile în 2007 (a se vedea punctul 16 de mai jos), directorul Agenției pentru Restituirea și Compensarea Proprietăților („agenția”), care urmase Comisiei, a primit competența de a reexamina și anula, din propunerea sa, deciziile fostelor comisii și sucurselor regionale ale Agenției. Nu a fost prevăzut nici un termen pentru o astfel de reexaminare. 10. La 27 noiembrie 2007, agenția a anulat cele trei decizii ale Comisiei privind restituirea reclamanților din parcelele de 1,007 m mp, având în vedere faptul că comisia relevantă în acel moment nu era competentă și că decizia ar fi trebuit să fie luată de o comisie specială. Acesta a susținut că Legea privind proprietățile din 1993 a dat comisiilor competența de a recunoaște dreptul la proprietate și de a decide asupra restituirii sale, dar nu autoritatea de a ordona restituirea efectivă. În plus, parcela de teren în cauză nu poate fi reintrodusă în ciuda înregistrării drepturilor de stat (a se vedea punctul 18 de mai jos).Decizia de recunoaștere a drepturilor moștenite ale reclamanților a rămas în vigoare. La sfârșitul anului 2007, reclamantul Bledar Lasku și A.K. (aplicanții Shpresa Kekezi și Teri Kekezi fiind moștenitorii săi) au contestat decizia agenției în fața Curții de District din Tirana („Tribunalul de District”), care au permis afirmația lor, susținând că anularea se bazează pe Codul de Procedură Administrativă care a intrat în vigoare trei ani după decizia Comisiei. La 15 februarie 2010, această hotărâre a fost anulată de Curtea de Apel care a respins această cerere. La 28 iunie 2012, Curtea Supremă a susținut hotărârea Curții de Apel. La 24 aprilie 2013, Curtea Constituțională a constatat încălcări ale dreptului reclamantului la un proces echitabil de către Curtea Supremă și a remis cazul. După reexaminare, la 22 ianuarie 2014, Curtea Supremă a respins recursul privind punctele de drept depuse de solicitanți pentru a doua dată, în conformitate cu art. 472 din Codul de Procedură Civilă (nu există motive valabile de recurs). La 10 aprilie 2015, Curtea Constituțională a respins plângerea constituțională a reclamanților constatând că, la momentul în care cazul a fost judecat de Curtea de Apel, competența agenției de a revizui hotărârile finale erau încă în vigoare și că hotărârile Curții Constituționale nu aveau efect retroactiv (a se vedea punctul 16 de mai jos). În 2008 reclamanții au adus o nouă cerere împotriva societății M.. Curtea de District a hotărât să încheie acordul cu societatea, dar a respins cererea reclamanților de restituire a proprietății. Această hotărâre a fost susținută de Curtea de Apel și de Curtea Supremă în 2011 și, respectiv, 2022. La 29 mai 2023, a fost respinsă plângerea constituțională a reclamanților împotriva acestor proceduri. În timp ce Curtea Constituțională a constatat că a doua serie de proceduri în fața Curții Supreme a fost excesiv de lungă (a se vedea punctul 8 de mai sus), a afirmat că nu are competența de a acorda compensații. Compania a construit o construcție neautorizată pe terenurile reclamanților, în plus față de structura existentă (a se vedea punctul 3 de mai sus), și în 2013 că construcția a fost legalizată. În 2014 statul a vândut societății o parcelă de 595,8 m mp, pe care se afla construcția legalizată. Reclamanții nu au contestat procedura de legalizare sau contractul de vânzare. 15. În 2016 IPRO a eliminat numele reclamanților din lista proprietarilor clădirii existente și l-a înregistrat ca proprietate a societății M.. În timp ce reclamanții au prezentat un recurs administrativ împotriva acțiunilor IPRO, acestea nu au inițiat încă proceduri. legislația și practica interne relevante La 26 mai 2010 și la 6 octombrie 2011, Curtea Constituțională a susținut că amendamentele care acordă agenției competența de a revizui și de a anula deciziile finale ale Comisiei anterioare au fost încălcate și au fost ulterior anulate. Curtea Constituțională a susținut că aceste amendamente au încălcat, printre altele În Gaba v. Albania (nr. 33369/17, § 43-56, 17 decembrie 2024) se înscrie un rezumat detaliat al dispozițiilor și jurisprudenței interne relevante (nr. 33369/17, §§ 43-56, 17 decembrie 2024) Dispozițiile relevante privind remedierea pentru durata procedurilor sunt prezentate în Barra și Kola v. Albania (nr. 43391/18 și 17766/19, § 37, 12 octombrie 2021, ARB SHPK și alții v. Albania v. (nr. 39860/19 și altele 2 §§ 65-67, 27 mai 2025). Agenția a menționat în decizia sa de anulare a Deciziei Consiliului de Miniștri („CMD”) nr. 528/1996, care a determinat procedurile de compensare a proprietăților situate în zonele turistice. Guvernul a susținut că numai Bledar Lasku și A. K. (a se vedea punctul 11 de mai sus) au contestat decizia agenției în fața instanțelor naționale și că, prin urmare, celelalte reclamante nu au statut de victimă. 20. Curtea observă că reclamanții au instituit mai multe proceduri împotriva autorităților interne și societății M. cu privire la plotele de teren în cauză. A treia serie de proceduri (a se vedea punctele 9-12 de mai sus), care se referă la această plângere, a fost inițiată pentru a proteja drepturile proprietăților tuturor moștenitorilor, precum și concluziile instanțelor interne referitoare la restituirea tuturor celor trei parcele. Prin urmare, Curtea consideră că autoritățile interne au primit posibilitatea de a remedia presupusa încălcare a tuturor reclamanților. În plus, toți reclamanții au arătat o abordare proactivă față de proprietățile în cauză, astfel cum se dovedește prin participarea lor la celelalte proceduri referitoare la aceleași parcele. Interesele proprietare ale celorlalte reclamante au fost afectate de decizia agenției și de hotărârile instanțelor relevante. Prin urmare, în circumstanțele prezentului caz, ar trebui respins argumentul guvernului în acest sens. 21. Curtea constată că această plângere nu este vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție sau inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. Reclamanții au susținut că cele trei hotărâri ale Comisiei din 1996 și 1997 au fost definitive, iar anularea acestora, prin urmare, a încălcat principiul certitudinii juridice. Agenția are competența de a revizui deciziile Comisiei proprie motu au fost invalidate de Curtea Constituțională la momentul avizului Curții Supreme. 23. Guvernul a susținut că instanța internă a acționat în conformitate cu dispozițiile juridice în conformitate cu momentul respectiv și a adăugat, de asemenea, că deciziile au fost anulate din cauza faptului că au fost emise în contravenție cu legea. Curtea constată că acest caz prezintă chestiuni similare cu cele din Gaba. (citat mai sus), în cazul în care s-a constatat o încălcare a dreptului reclamantului la un proces echitabil în temeiul articolului 6 § 1 din cauza anulării unei decizii finale ale comisioanei de restituire a bunurilor fără circumstanțe substanțiale și convingătoare. În acest caz, Curtea a considerat problematic faptul că avocatul de stat ar fi putut solicita, pe termen indefinit, o revizuire a unei hotărâri finale a unei foste comisii cu privire la orice motiv juridic de natură generală, mai degrabă decât numai din cauza unor circumstanțe substanțiale și convingătoare (idem §§ 89). 25. În cazul de față, titlurile reclamanților au fost anulate aproximativ zece ani după ce hotărârile Comisiei relevante au devenit definitive. Curtea de Apel și Curtea Supremă au confirmat argumentul agenției că comisia relevantă nu avea competența de a ordona restituirea complotului reclamanților, referindu-se la CMD nr. 528/1996 (a se vedea punctul 18 de mai sus) și având în vedere că terenul în cauză nu a fost legal eligibil pentru restituire. Cu toate acestea, instanțele nu au explicat aplicabilitatea acestei DMC la cazul reclamanților, având în vedere că aceasta se referă în mod specific la zonele turistice și faptul că parcela în cauză nu a fost desemnată ca atare. Prin urmare, instanțele nu au furnizat motive clare sau nu au indicat o bază juridică clară în ceea ce privește motivul pentru care terenurile în cauză nu erau adecvate pentru restituire. 26. Mai mult, după ce terenul a fost luat de la solicitanți, o parte a acestuia a fost transferată către alte părți private, care continuă să-l dețină până în prezent (a se vedea punctul 14 de mai sus). Prin urmare, Guvernul nu a furnizat un motiv convingător pentru anularea deciziilor de restituire a comisiilor. Trebuie remarcat, de asemenea, că revizuirea administrativă și judiciară nu a susținut îndoieli cu privire la veracitatea documentelor furnizate de solicitanți pentru a dovedi proprietatea strămoșilor lor, nici a oricărei alte dovezi care ar putea indica credința proastă de partea lor. Decizia de recunoaștere a drepturilor lor moștenite pe cele trei parcele de 1.070 m mp este încă în vigoare, deoarece anularea se referă numai la restituirea lor în natura Prin urmare, Guvernul nu a demonstrat că există circumstanțe substanțiale și convingătoare care justifică anularea deciziilor în cauză care ar putea convinge Curtea să ajungă la o concluzie diferită de cea din Gaba (citată mai sus, §§ 89-92). Prin urmare, s-a constatat o încălcare a principiului certitudineivă juridică inerentă la art. 6 § 1 din convenție. De asemenea, reclamanții se plângeau că al doilea set de proceduri nu a fost încheiat într-un „temp de motivare”. Ei au susținut că Curtea Constituțională ar fi trebuit să le acorde compensații și nu numai că a constatat o încălcare a dreptului lor. 29. Guvernul a susținut că reclamanții nu au depus o cerere de compensare la Curtea de District pe baza articolelor 399/6 și 399/10 din Codul de Procedură Civilă (a se vedea referința la punctul 17 de mai sus) și, prin urmare, nu au epuizat căile de recurs interne. 30. Curtea Constituțională a constatat că a existat o încălcare a dreptului reclamanților de a-și auzi cazul într-un timp rezonabil în fața Curții Supreme în cadrul celui de-al doilea set de proceduri. Pe baza art. 399/6 și 399/10 din Codul de Procedură Civilă, acestea ar fi trebuit să depună o cerere de compensare în favoarea Curții de District. Curtea a constatat, în principiu, că remediul compensatoriu pentru lungimea excesivă a procedurilor este eficace (a se vedea Bara și Kola , §§§ 110-18, și ARB SHPK și alții , § § De aceea, plângerea privind durata procedurii trebuie respinsă în conformitate cu art. 1 și 4 din Convenția privind neepuizarea măsurilor interne. presupusă încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 31. Reclamanții se plâng de asemenea că anularea deciziilor Comisiei din 1996 și 1997 a constituit o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Prezenta plângere nu este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § litera (a) din Convenție, nici nu este inadmisibilă din alte motive. Prin urmare, aceasta trebuie declarată admisibilă. 32. Curtea remarcă că hotărârile din 1996 și 1997, care au fost definitive, au conferit reclamanților titlul parcelelor care au fost expropriate de la strămoșii lor difuși (a se vedea punctul 2 de mai sus). Titlul reclamanților a fost înregistrat atunci la Registrul Terenului și au exercitat drepturile de proprietate asupra acestuia. Prin urmare, consideră că afirmația reclamanților în ceea ce privește această parcelă de terenuri suficient de stabilite în dreptul intern este calificată ca „poziție” executabilă în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea, de exemplu, Ramadhi și alții c. Albania , nr. 3822/02, § 71, 13 noiembrie 2007, și Vikenticevik c. fosta Republică Iugoslavă a Macedoniei , nr. 50179/07, § 60, 6 februarie 2014). 33. Revocarea deciziilor finale de restituire a constituit o interferență cu posesiunile reclamanților (a se vedea Nelyubin c. Rusia , nr. 14502/04 , § 32, 2 noiembrie 2006 și Vikentijevik , citat mai sus § 61). Prin urmare, trebuie să se stabilească dacă interferența se plângea a fost legală și, în caz afirmativ, dacă este proporțională cu obiectivul legitim urmărit. 34. Curtea constată că această plângere este strâns legată de cea examinată în temeiul articolului 6 § 1 în ceea ce privește anularea hotărârilor Comisiei (a se vedea punctele 22-27 mai sus) (a se vedea Vrioni și alții c. Albania , nr. 2141/03, §§ 74-75, 24 martie 2009). Având în vedere faptul că autoritățile au acționat în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție, Curtea observă că anularea trei decizii finale ale Comisiei fără circumstanțe substanțiale și convingătoare, într-un mod incompatibil cu principiul certitudii juridice, a frustrat faptul că reclamanții se bazează pe decizii obligatorii de restituire și le-a privat de posibilitatea de a-și exercita titlurile proprietăților lor. 35. În consecință, s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. APLICAREA ARTICOLULUI 41 AL CONVENȚIEI 36. Reclamanții au solicitat 3.240.894 euro (EUR) în ceea ce privește prejudiciile materiale și morale și 20.000 EUR în ceea ce privește costurile și cheltuielile suportate în fața instanțelor interne și pentru cele suportate în fața Curții. 37. 38. Curtea consideră că reclamanții ar trebui să fie pusă cât mai mult posibil într-o situație echivalentă cu cea în care ar fi avut loc dacă nu ar fi existat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție dacă Statul pârât și-a restaurat titlul la proprietatea în cauză și le-a returnat (inclusiv prin redeschiderea procedurii interne, dacă este cazul). În același timp, având în vedere circumstanțele cazului, este posibil ca restitutio in integrum să nu fie posibil (în comparație cu Vrioni În consecință, dacă guvernul nu poate asigura o astfel de restabilire, fie în întregime, fie în parte, reclamanții ar trebui să primească compensații monetare adecvate (calculate în conformitate cu cerințele interne privind evaluarea proprietăților la valoarea actuală și practica Curții), sau furnizarea unei proprietăți comparabile în valoare actuală (în comparație cu Brumărescu v. România (doar satisfacția) [GC], nr. 28342/95, §§ 24, CEDO 2001 I; Drozdyk și Mikula c. Ucraina , nr. 27849/15 și 33358/15 , §§ 60-62, 24 octombrie 2024; și Jella și alții c. Albania [comitetul] , nr. 7564/07, § 32, 5 martie 2024). 39. Curtea conferă reclamanților în comun 3,600 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale, plus orice impozit care poate fi imputabil. 40. Având în vedere documentele deținute în posesia sa, Curtea consideră că este rezonabil atribuirea în comun a reclamanților de 3.000 EUR pentru costurile și cheltuielile legate de procedurile de față, precum și orice impozit care le poate fi imputabil. Pentru aceste motive, TRIBUNALUL, UNANIMOUS, Declarații plângerea în temeiul articolului 6 § 1 din Convenție privind durata procedurii inadmisibilă și reclamațiile privind încălcarea certității juridice în temeiul articolului 6 din Convenție și al articolului 1 din Protocolul nr. 1 admisibil; că a existat o încălcare a articolului 6 § 1 și a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție din cauza anulării deciziilor Comisiei din 1996 și 1997 privind restituirea proprietăților reclamanților; deține (a) că statul pârât trebuie să asigure, prin mijloace adecvate și în termen de douăsprezece luni, restituirea completă a titlului reclamantului la parcelele de teren în cauză, sau furnizarea compensației monetare sau a bunurilor comparabile reclamanților; (b) faptul că statul pârât trebuie să plătească împreună reclamanților următoarele sume, care urmează să fie convertite în moneda statului interesat la rata aplicabilă la data decontare: (i) 3,600 EUR (3000 și șase sute de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (ii) 3000 EUR (3 mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil pentru solicitanți, în ceea ce privește costurile și cheltuielile; (iii) faptul că, de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se achită pe sumele de mai sus, la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de incumprire plus trei puncte procentuale; Olga Chernishova Úna Ní Raihaardtaigh Președintele adjunct de Registrul Registrului Ane de naștere/registrare Naționalitate Locul de reședință Bledar LASKU 1968 Tirana Meri IKONOMI 1948 Tirana albaneză Shpresa KEKEZI 1963 Albaneză Tirana Teri KEKEZI 1997 Albaneză Tirana Aleksandra LASKU 1928 Albaneză Korça Ingrid LASKU 1964 Albaneză Tirana Kostadin LASKU 1961 Albaneză Tirana Rezarta NGJELA 1961 Albaneză Tirana Dhimiter SHKURTI 1957 Albaneză Tirana 10. Donika SHKURTI 1954 Albaneză Tirana 11. Jani SHKURTI 1957 Tirana albaneză 12. Leandro SHKURTI 1987 Tirana albaneză 13. Roland SHKURTI 1981 Tirana albaneză

THIRD SECTION

CASE OF LASKU AND OTHERS v. ALBANIA

(Application no. 6045/14)

JUDGMENT

STRASBOURG

18 November 2025

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Lasku and Others v. Albania,

The European Court of Human Rights (Third Section), sitting as a Committee composed of:

Úna Ní Raifeartaigh

, President

,

Darian Pavli,

Mateja Đurović

, judges

,

and Olga Chernishova,

Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

6045/14) against the Republic of Albania lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 31 December 2013 by 13 Albanian nationals, relevant details listed in the appended table, (“the applicants”) who were represented by Mr E. Hicka, a lawyer practising in Tirana;

the decision to give notice of the complaints concerning legal certainty, property rights and length of proceedings to the Albanian Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr O. Moçka, General State Advocate, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations;

Having deliberated in private on 14 October 2025,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

the cIrcumstances of the case

1.

The case concerns, principally, a complaint under Article 6 § 1 of the Convention that domestic authorities annulled three final property commission’s decisions, thus breaching the principle of legal certainty.

Background to the case

2

.

In 1996 and 1997 the Tirana Commission on Property Restitution and Compensation (“the Commission”) recognised the applicants’ inherited property rights over three plots, measuring in total 1,070 sq. m, and ordered their restitution to the applicants. The Immovable Property Registration Office (“the IPRO”) registered the applicants’ title to the land.

3

.

In 1996 the Tirana Municipality issued a building permit to the applicants for the construction of a gas station on a plot of 700 sq. m that was part of the land restituted by the Commission. The construction was carried out in cooperation with M. company. In 1998 the IPRO registered the applicants’ title to the gas station.

4

.

The applicants transferred the administration and possession of the gas station to M. company through a cooperation agreement, with the aim of sharing the profits equally.

5.

The complaints lodged by the applicants concern different proceedings which are intertwined with each other and concern the same plots.

First set of proceedings

6.

In 2000 M. company brought a civil claim against the applicants, seeking recognition of its ownership of the building and the land on which it was situated. The applicants lodged a counterclaim demanding restitution of the possession. In 2004 both claims were dismissed by the courts on the grounds that the agreement between the parties (see paragraph 4 above) constituted an obstacle to the award of possession to either party.

Second set of proceedings

7.

In 2003 the applicants brought a civil claim against M. company, seeking payment of their share of the profits. On 12 March 2013 the Tirana Court of Appeal (“the Court of Appeal”), allowed the claim. On 22

November 2022 the Supreme Court upheld that judgment, recognizing M. company’s obligation to pay the applicants their share of the profits.

8

.

On 13 July 2021 the applicants complained about the length of these proceedings to the Supreme Court. On 26 July 2023 the Supreme Court dismissed the complaint under Articles 399/1 et seq. of the Code of Civil Procedure, on the grounds that the case had already been adjudicated and that the excessive length of the proceedings was attributable to the judicial reform in Albania.

Third set of proceedings

9

.

After amendment of the Property Act in 2007 (see paragraph 16 below), the director of the Agency for the Restitution and Compensation of Property (“the Agency”), which had succeeded the Commission, was granted the power to review and annul, of his or her own motion, the decisions of former commissions and regional branches of the Agency. No time-limit was provided for such a review.

10.

On 27 November 2007 the Agency annulled the Commission’s three decisions concerning the restitution to the applicants of the 1,070

sq.

m plots, on the grounds that the relevant commission at the time had lacked jurisdiction and that the decision should have been taken by a special commission. It argued that the 1993 Property Act gave commissions the power to recognise the right to property and to decide on its restitution, but not the authority to order its actual restitution. Furthermore, the plot of land in question could not be restituted despite being registered as state property (see paragraph 18 below). The decision recognizing the applicants’ inherited rights remained in force.

11

.

In late 2007 applicant Bledar Lasku and A.K. (applicants Shpresa

Kekezi and Teri Kekezi being his heirs) challenged the decision of the Agency before the Tirana District Court (“the District Court”), which allowed their claim, holding that the annulment was based on the Code of Administrative Procedure which had entered into force three years after the Commission’s decision. On 15 February 2010 that judgment was quashed by the Court of Appeal which dismissed that claim. On 28 June 2012 the Supreme Court upheld the Court of Appeal’s judgment. On 24 April 2013 the Constitutional Court found violations of the applicants’ right to a fair trial by the Supreme Court and remitted the case. After the retrial, on 22 January 2014 the Supreme Court dismissed the appeal on points of law lodged by the applicants for a second time, in accordance with Article

472 of the Code of Civil Procedure (no valid grounds for appeal).

12

.

On 10 April 2015, the Constitutional Court dismissed the applicants’ constitutional complaint finding that at the time when the case was adjudicated by the Court of Appeal, the Agency’s power to review the final decisions had still been in force, and that the Constitutional Court’s judgments did not have retroactive effect (see paragraph 16 below).

Fourth set of proceedings

13.

In 2008 the applicants brought a new claim against M. company. The District Court decided to terminate their agreement with the company but dismissed the applicants’ claim for restitution of the property. That decision was upheld by the Court of Appeal and the Supreme Court in 2011 and 2022, respectively. On 29 May 2023 the applicants’ ensuing constitutional complaint against these proceedings was dismissed. While the Constitutional Court found the second set of proceedings before the Supreme Court to be excessively lengthy (see paragraph

8 above), it held that it lacked jurisdiction to award any compensation.

Legalisation proceedings

14

.

At an unspecified time, M. company built an unauthorised construction on the applicants’ land, in addition to the existing structure (see paragraph 3 above), and in 2013 that construction was legalised. In 2014 the State sold to the company a 595.8 sq. m plot, on which the legalised construction was situated. This plot formed part of the land claimed by the applicants. The applicants did not challenge the legalisation proceedings or the sale contract.

15.

In 2016 the IPRO removed the applicants’ names from the list of owners of the existing building and registered it as a property of M. company. While the applicants submitted an administrative appeal against the actions of the IPRO, they have not yet instituted proceedings.

relevant domestic law and practice

16

.

On 26 May 2010 and on 6 October 2011, the Constitutional Court held that the amendments granting the Agency the power to review and overturn final decisions of the previous Commissions were in violation of the Constitution and were subsequently annulled. The Constitutional Court held that these amendments violated,

inter alia

, the principle of legal certainty and the right to property. A detailed summary of the relevant domestic provisions and case-law was made in

Gaba v.

Albania

(no.

33369/17, §§ 43-56, 17

December 2024)

.

17

.

Relevant provisions concerning the remedy for the length of proceedings are set out in

Bara and Kola v. Albania

(nos. 43391/18 and

17766/19, § 37, 12 October 2021) and

ARB SHPK and Others v.

Albania

(nos. 39860/19 and 2 others, §§ 65-67, 27 May 2025).

18

.

The Agency referred in its annulment decision to the Council of Ministers’ Decision (“CMD”) no. 528/1996, which determined the procedures for the compensation of the properties located in touristic areas.

THE COURT’S ASSESSMENT

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 6 § 1 OF THE CONVENTION

Legal Certainty

Admissibility

19.

The Government argued that only Bledar Lasku and A. K. (see

paragraph 11 above) had contested the Agency’s decision before domestic courts, and that, therefore, the other applicants did not have victim status.

20.

The Court observes that the applicants instituted several proceedings against the domestic authorities and M. company concerning the plots of land in question. The third set of proceedings (see paragraphs 9- 12 above), which concerns this complaint, was initiated to protect the proprietary rights of all the heirs, and the domestic courts’ findings concerned the restitution of all three plots. The Court therefore considers that the domestic authorities were afforded the opportunity to remedy the alleged violation in respect of all the applicants. Furthermore, all applicants have shown a proactive approach towards the properties in question, as evidenced by their participation in the other proceedings concerning the same plots. The proprietary interests of the other applicants’ have been affected by the Agency’s decision and the relevant courts’ judgements. Therefore, in the circumstances of the present case, the Government’s argument in this respect should be rejected.

21.

The Court notes that this complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention or inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible.

Merits

22

.

The applicants submitted that the three Commission decisions of 1996 and 1997 were final. Their annulment, therefore, violated the principle of legal certainty. The Agency’s power to review the Commission decisions

proprio motu

had been invalidated by the Constitutional Court at the time of the Supreme Court’s adjudication of the case.

23.

The Government argued that domestic courts had acted in accordance with legal provisions as in force at the relevant time. They further added that the decisions had been annulled on the grounds that they had been issued in contravention of the law.

24

.

The Court finds that this case presents similar issues to those in

Gaba

(cited above), where a violation of the applicant’s right to a fair trial under Article 6 § 1 was found on account of the annulment of a final decision of the property restitution commission without substantial and compelling circumstances. In that case, the Court found problematic the fact that the State Advocate could have sought, indefinitely, a review of a final decision of a former commission on any legal grounds of a general nature, rather than only on the grounds of substantial and compelling circumstances (

idem

., §§

88

‑

89).

25.

In the case at hand, the applicants’ titles were annulled about ten years after the relevant Commission’s decisions had become final. The Court of Appeal and the Supreme Court confirmed the Agency’s reasoning that the relevant commission had lacked jurisdiction to order restitution of the applicants’ plot, referring to CMD no. 528/1996 (see paragraph 18 above) and since the land in question was not legally eligible for restitution. The courts failed to explain, however, the applicability of that CMD to the applicants’ case, considering that it specifically referred to touristic areas and the fact that the plot in question was not designated as such. Therefore, the courts did not provide clear reasons or indicate a clear legal basis as to why the land in question was not fit for restitution.

26.

Furthermore, after the land was taken from the applicants, part of it was transferred to other private parties, who continue to own it to this day (see paragraph 14 above). As a result, the Government failed to provide a compelling reason for revoking the commissions’ restitution decisions. It must also be noted that the administrative and judicial review raised no doubts as to the veracity of the documents provided by the applicants to prove their ancestor’s ownership, nor any other evidence that could indicate bad faith on their part. The decision for the recognition of their inherited rights on the three plots of 1,070 sq. m is still in force, since the annulment concerned only their restitution

in natura

.

27

.

Therefore, the Government have failed to show that there were substantial and compelling circumstances justifying the annulment of the decisions in question that could persuade the Court to reach a different conclusion from the one in

Gaba

(cited above, §§ 89-92).

There has accordingly been a violation of the principle of legal certainty inherent in Article

6 § 1 of the Convention.

Length of proceedings

28.

The applicants also complained that the second set of proceedings has not been concluded within a “reasonable time”. They argued that the Constitutional Court should have awarded them compensation and not only found a violation of their right.

29.

The Government submitted that the applicants had failed to lodge a compensation claim with the District Court based on Articles 399/6 and

399/10 of the Code of Civil Procedure (see reference in paragraph 17 above) and had therefore failed to exhaust domestic remedies.

30.

The Constitutional Court found that there had been a violation of the applicants’ right to have their case heard within a reasonable time before the Supreme Court in the second set of proceedings. Based on Article 399/6 and

399/10 of the Code of Civil Procedure, they should have lodged a claim for compensation with the District Court. The Court has found, in principle, the compensatory remedy for excessive length of proceedings to be an effective one (see

Bara and Kola

, §§

110-18, and

ARB SHPK and Others

, §

192, both cited above). The applicants have not availed themselves of this remedy. Therefore, the complaint concerning the length of proceedings must be rejected pursuant to Article

35

§§

1 and

4 of the Convention for non-exhaustion of domestic remedies.

alleged violation of Article 1 of Protocol No. 1

31.

The applicants also complained that the annulment of the 1996 and 1997 Commission’s decisions had amounted to a violation of Article 1 of Protocol No.

1 to the Convention. This complaint is not manifestly ill-founded within the meaning of Article

35 §

3

(a) of the Convention, nor is it inadmissible on any other grounds. Accordingly, it must be declared admissible.

32.

The Court notes that the 1996 and 1997 decisions, which were final, conferred on the applicants title to the plots that had been expropriated from their late ancestors (see paragraph 2 above). The applicants’ title was then registered with the Land Registry and they exercised property rights over it. Hence, it considers the applicants’ claim over that plot of land sufficiently established in domestic law to qualify as an enforceable “possession” under Article 1 of Protocol No. 1 (see, for example,

Ramadhi and Others v.

Albania

, no. 38222/02, § 71, 13 November 2007, and

Vikentijevik v. the former Yugoslav Republic of Macedonia

, no.

50179/07, § 60, 6 February 2014).

33.

The quashing of the final restitution decisions amounted to an interference with the applicants’ possessions (see

Nelyubin v. Russia

, no.

14502/04, § 32, 2 November 2006, and

Vikentijevik

, cited above, § 61). It must therefore be ascertained whether the interference complained of was lawful and, if so, whether it was proportionate to the legitimate aim pursued.

34.

The Court notes that this complaint is closely linked to the one examined under Article 6 § 1 in relation to the annulment of the commission’s decisions (see paragraphs 22-27 above) (see

Vrioni and Others v. Albania

, no. 2141/03, §§ 74-75, 24 March 2009). Having found that the authorities acted in breach of Article 6 § 1 of the Convention, the Court observes that the annulment of three final Commission decisions without substantial and compelling circumstances, in a manner which was incompatible with the principle of legal certainty, frustrated the applicants’ reliance on binding restitution decisions and deprived them of the opportunity of enforcing their titles to their property.

35.

There has accordingly been a violation of Article

1 of Protocol No.

1 to the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

36.

The applicants claimed 3,240,894 euros (EUR) in respect of pecuniary and non-pecuniary damage and EUR 20,000

in respect of costs and expenses incurred before the domestic courts and for those incurred before the Court.

37.

The Government contested those claims as unjustified.

38.

The Court considers that the applicants should be put as far as possible in a situation equivalent to the one in which they would have been had there not been a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention if the respondent State restored their title to the property in issue and returned it to them (including by way of reopening the domestic proceedings, if applicable). At the same time, given the circumstances of the case, it is possible that

restitutio in integrum

might not be feasible (compare with

Vrioni

, cited above, § 83). Consequently, if the Government cannot ensure such restoration, either in whole or in part, the applicants should receive adequate monetary compensation (calculated in accordance with the domestic requirements on the valuation of property at current value and the Court’s practice), or provision of a comparable property in current value (compare with

Brumărescu v. Romania

(just satisfaction) [GC], no. 28342/95, §§

19

‑

24, ECHR 2001 I;

Drozdyk and Mikula v.

Ukraine

, nos.

27849/15 and

33358/15, §§ 60-62, 24 October 2024; and

Jella and Others v. Albania

[Committee], no. 7564/07, § 32, 5 March 2024).

39.

The Court awards the applicants jointly EUR 3,600 in respect of non-pecuniary damage, plus any tax that may be chargeable.

40.

Having regard to the documents in its possession, the Court considers it reasonable to award the applicants jointly EUR 3,000 for the costs and expenses related to the proceedings before it, plus any tax that may be chargeable to them.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Declares

the complaint under Article 6 § 1 of the Convention concerning the length of proceedings inadmissible and the complaints concerning the breach of legal certainty under Article 6 of the Convention and Article 1 of Protocol No. 1 admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 6 § 1 and of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention on account of the domestic authorities annulling the 1996 and 1997 Commission’s decisions for the restitution of the property to the applicants;

Holds

(a)

that the respondent State is to ensure, by appropriate means and within twelve months, full restitution of the applicants’ title to the plots of land in issue, or the provision of monetary compensation or of comparable property to the applicants;

(b)

that the respondent State is to pay jointly to the applicants the following amounts, to be converted into the currency of the respondent State at the rate applicable at the date of settlement:

(i)

EUR 3,600 (three thousand and six hundred euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(ii)

EUR 3,000 (three thousand euros), plus any tax that may be chargeable to the applicants, in respect of costs and expenses;

(iii)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amounts at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 18 November 2025, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Olga Chernishova

Úna Ní Raifeartaigh

Deputy Registrar

President

APPENDIX

No.

Applicant’s Name

Year of birth/registration

Nationality

Place of residence

1.

Bledar LASKU

1968

Albanian

Tirana

2.

Meri IKONOMI

1948

Albanian

Tirana

3.

Shpresa KEKEZI

1963

Albanian

Tirana

4.

Teri KEKEZI

1997

Albanian

Tirana

5.

Aleksandra LASKU

1928

Albanian

Korça

6.

Ingrid LASKU

1964

Albanian

Tirana

7.

Kostandin LASKU

1961

Albanian

Tirana

8.

Rezarta NGJELA

1961

Albanian

Tirana

9.

Dhimiter SHKURTI

1957

Albanian

Tirana

10.

Donika SHKURTI

1954

Albanian

Tirana

11.

Jani SHKURTI

1957

Albanian

Tirana

12.

Leandro SHKURTI

1987

Albanian

Tirana

13.

Roland SHKURTI

1981

Albanian

Tirana