P-HOLDING, S.R.O. v. THE CZECH REPUBLIC

A cincea secțiune DECIZIE Nr. 212/24 P-HOLDING, S.R.O. împotriva Republicii Cehe Curtea Europeană a Drepturilor Omului (A cincea secțiune), care așezează la 29 ianuarie 2026 ca comitet compus din: María Elósegui , Președintele Kateřina Šimáčková, Gilberto Felici , judecători și Martina Keller, grefierul adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 212/24) împotriva Republicii Cehe depusă Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru Protecția Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale („Convenția”) la 22 decembrie 2023 de către o societate cehă, P-holding, s.r.o. („societatea reclamantă”), înregistrată la Praga, reprezentată de dl M. Dančišin, un avocat care practică la Praga; după ce a deliberat, decide după cum urmează: OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la un litigiu privind proprietatea terenurilor („Terenul”) care aparținea anterior Bisericii și a fost confiscată de fostul regim comunist. Societatea reclamantă se plângea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția și art. 6 § 1 din Convenția. După lovitul de stat comunist din februarie 1948, statul a pus în aplicare un program de reformă terestră prin care a expropriat, printre altele , o serie de terenuri bisericii fără a oferi compensare. Acesta a fost, de asemenea, cazul pentru Țara care, până în 1956, a fost deținut de Ordinul Cavalerilor Crucii cu Steaua Roșie („Ordinul”). În temeiul articolului 29 din Legea privind proprietatea terestră (Legea nr. 229/1991 – „LOA”), adoptată după căderea regimului comunist, terenurile expropriate din biserică nu au putut fi transferate către alte persoane până la adoptarea Legii de decontare a proprietăților bisericii (Legea nr. 428/2012 – „CPSA”), pentru a asigura restituirea acestor terenuri către proprietarii lor inițiali. În 2010, un anumit H. a achiziționat Terenul în temeiul LOA pe baza unei hotărâri judecătorești din cadrul procedurii depuse de H. pentru o ordonanță pe care Fondul de Teren (Pozemkový fond ) a încheiat un contract de transfer de terenuri de substituție. Acțiunea respectivă s-a încheiat în noiembrie 2010. În octombrie 2010 H. a încheiat un contract cu societatea reclamantă de a le vinde Landul pentru echivalentul de 167.205 euro. Contractul a indicat că, la data în care a intrat în vigoare, nu a fost încă luată o decizie finală în procedura inițiată de H. În noiembrie 2010, Fondul de Teren și H. au încheiat un contract pentru transferul de terenuri de substituție către H., care a inclus Landul. Proprietatea societății reclamante a Terenului a fost înregistrată la 3 februarie 2011. La 31 decembrie 2015, Ordinea a introdus o cerere în temeiul articolului 18 din CPSA, cerând o declarație că Landul a fost deținut de stat [1] Cererea a fost respinsă de instanțele inferioare, care au susținut că, deși art. 29 din LOA a interzis transferul Terenului, în calitate de H. Achiziția nu a fost contrară acestei dispoziții. Prin urmare, afirmația prevăzută la art. 18 din CPSA nu a putut reuși. În septembrie 2019, Curtea Supremă a anulat hotărârile judecătoreștilor și a remis cazul pentru o atenție proaspătă. Acesta a susținut că hotărârea pe care se bazează proprietatea H. a Landului nu a obligat Ordinea, deoarece nu a fost parte la această procedură. Ordinea ar putea, prin urmare, solicita o declarație în temeiul articolului 18 din CPSA că Landul a fost proprietar de stat. Curtea Supremă a constatat în continuare că un transfer de proprietate bazat pe o hotărâre ar putea contraveni secțiune 29 din LOA și, prin urmare, a considerat oportun să se aplice propria jurisprudență relevantă și cea a Curții Constituționale pentru a examina dacă societatea reclamantă a fost un cumpărător bun de teren și ulterior pentru a evalua drepturile de proprietate concurențială. La 27 octombrie 2021, instanța de primă instanță a permis cererea Ordinei, declarând că Landul a fost în proprietatea statului. Curtea a reținut, în special, că atunci când contractul de vânzare a intrat în vigoare, nu a fost încă luată o decizie finală cu privire la afirmația lui H.. Curtea a remarcat că societatea reclamantă a finanțat procedurile legale ale lui H. și a furnizat servicii pentru a-l ajuta în identificarea Landului, într-un moment în care toate parcelele înconjurătoare erau deținute de Ordine. Prin urmare, a considerat că H. și societatea reclamantă ar fi trebuit să examineze cu mai multă atenție statutul de proprietate al Landului prin consultarea registrului terenurilor și că ei au știut sau ar fi trebuit să știe că Landul a fost supus unei cereri de restituire a bisericii și, prin urmare, nu erau cumpărători fizi. Curtea de primă instanță a hotărât că transferul Landului pe baza contractului încheiat în temeiul hotărârii tribunalului a fost nul și nul , așa cum a fost contractul ulterior de vânzare care transferă drepturile de proprietate din Land către societatea reclamantă. La 27 aprilie 2022, instanța de apel a susținut hotărârea de primă instanță. La 24 ianuarie 2023, Curtea Supremă a respins un recurs asupra punctelor de drept aduse de societatea reclamantă. 10. La 30 august 2023, Curtea Constituțională (III. ÚS 930/23) a respins ca fiind, în mod evident, necorespunzător, un recurs constituțional interpus de societatea reclamantă. 11. Rybářství Třeboň a. s. și Rybářství Třeboň Hld. a. s. c. Republica Cehă (n. 18037/19 și 33175/22, §§ 54-63, 7 noiembrie 2024). EVALUAREA TRIBUNALULUI A declarat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 1 12. Societatea reclamantă s-a plâns că a fost privată de drepturile sale de proprietate achiziționate de bună credință pe baza registrului terenurilor și a hotărârii din 2010. Curtea acceptă faptul că societatea reclamantă a fost privată de proprietatea sa ca urmare a transmiterii CPSA și a concluziilor instanțelor interne în cadrul procedurii instituite de Ordonanța. În temeiul hotărârilor instanțelor interne, titlul societății reclamante la Land a fost anulat, deoarece CPSA a permis Bisericilor și altor comunități religioase să solicite unei instanțe pentru determinarea proprietății statului care le aparținea inițial, dar care au fost transferate din proprietatea statului către terți înainte de intrarea în vigoare a CPSA, în încălcarea articolului 29 din LOA. Curtea constată că există o interferență, care a avut o bază juridică în dreptul intern, cu dreptul societății reclamante în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, care a constituit o privare de bunuri în sensul a doua teză a acestui articol (a se vedea Rybářství Třeboň a. s. și Rybářství Třeboň Hld. a. s. v. Republica Cehă , nr. 18037/19 și 33175/22, § 83 cu alte referințe, 7 noiembrie 2024). 14. Curtea a considerat deja că CPSA a servit interesul public fundamental al restabilirii justiției și al respectului statului de drept, chiar și în cazul în care aceasta a interferat cu drepturile de proprietate de lungă durată ale părților terțe (ibid., § 90). Prin urmare, nu există motive pentru a ajunge la o concluzie diferită în circumstanțele prezentei cauze. 15. În ceea ce privește proporționalitatea interferenței în cauză, Curtea observă că instanța internă a examinat în deplină măsură circumstanțele legate de achiziționarea Terenului și a răspuns la toate argumentele societății reclamante. În plus, societatea reclamantă nu a fost privată de proprietatea sa ca urmare a expropiației – o situație în care, dacă s-ar fi avut loc, disponibilitatea compensației ar fi fost centrală în evaluarea proporționalității – dar ca urmare a declarației că transferul de teren în H. și ulterior în societatea reclamantă a fost anulată ab initio Curtea constată în acest sens că, în dreptul civil, consecințele unei tranzacții fiind declarate anulate ab initio se limitează, în general, la obligația de a returna posesia în cauză sau prețul de achiziție plătit. Totuși, acesta observă că societatea reclamantă, având beneficiat de posesia Landului de mai mult de un deceniu, nu a specificat consecințele financiare ale hotărârilor instanței atacate și nu a indicat dacă a solicitat returnarea prețului de achiziție de la H. 16. Având în vedere toate considerațiile de mai sus, Curtea, subliniind, în special, marja largă de apreciere pe care o bucură Statul pârât în această chestiune (ibid., § 102), nu constată că societatea reclamantă a trebuit să suporte o sarcină individuală și excesivă. 17. În consecință, această parte a cererii este, vădit nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție. Întemeiat încălcarea articolului 6 § 1 din Convenția 18. Societatea reclamantă se plângea în continuare de încălcarea certității juridice care rezultă din hotărârile instanțelor interne privind proprietatea statului. 19. Curtea reiterează că dreptul la o ședință echitabilă în temeiul articolului 1 din Convenție, interpretată în funcție de principiile statului de drept și de securitatea juridică, cuprinde cerința conform căreia, în cele din urmă, instanțele au stabilit o problemă, hotărârea lor nu ar trebui pusă la îndoială (a se vedea Gražulevičiūtė c. Lituania, nr. 53176/17, § 72, 14 decembrie 2021). În același timp, aceasta remarcă că efectele judicate ale hotărârilor au limite în ceea ce privește domeniul de aplicare material (a se vedea Kehaya și alții c. Bulgaria , nos , 47797/99 și 68698/01 , § 66 , 12 ianuarie 2006 , Esertas c. Lituania , nr. 50208/06 , § 22, 31 mai 2012 și Gražulevičiūtė , citat mai sus , § 74). 20. În acest caz, Curtea observă că instanța internă a susținut că Ordinea nu a fost parte la procedura în care H. În consecință, Ordinul nu a fost obligat de hotărârea din 2010 (a se vedea punctul 3 de mai sus) și nu a putut fi încălcat dreptul societății reclamante la certitudine juridică atunci când Ordinul și-a exercitat dreptul în temeiul articolului 18 din CPSA și a obținut ulterior o declarație judiciară că Landul a fost deținut de stat mai degrabă decât de H. Tribunalul observă, de asemenea, că societatea reclamantă a fost reprezentată de un avocat profesionist, că argumentele sale au fost examinate în mod corespunzător de către instanțele interne la patru niveluri de competență, inclusiv Curtea Constituțională, și că revizuirea judiciară a acestora a fost complet contradictorie. Prin urmare, Curtea constată că nu există nimic în procedură care să sugereze fie că societatea reclamantă a fost respinsă o oportunitate rezonabilă de a-și prezenta cazul, fie că concluziile instanțelor interne au fost afectate de arbitrare. 21. Rezultă că această parte a cererii este, de asemenea, evident nefondată în sensul articolului 35 § 3 litera (a) din Convenție. 22. Având în vedere cele de mai sus, Curtea constată că cererea trebuie declarată inadmisibilă în conformitate cu art. 35 § 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declara în unanimitate cererea inadmisibilă. Eliberată în limba engleză și notificată în scris la 19 februarie 2026. Martina Keller María Elósegui Președintele adjunct al grefierului María Elósegui [1] Secțiunea 18 a permis entităților biserici să aducă o cerere care solicită o declarație că statul a fost proprietarul proprietății care erau inițial proprietății bisericii și au fost transferate de stat către alte persoane în încălcarea articolului 29 din Legea privind proprietatea terenurilor, înainte de intrarea în vigoare a CPSA. Dacă ar fi avut succes, entitățile bisericii ar putea solicita restituire și reacquirirea proprietăților.

FIFTH SECTION

DECISION

Application no. 212/24

P-HOLDING, S.R.O.

against the Czech Republic

The European Court of Human Rights (Fifth Section), sitting on 29

January 2026 as a Committee composed of:

María Elósegui

, President

,

Kateřina Šimáčková,

Gilberto Felici

, judges

,

and Martina Keller,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

212/24) against the Czech Republic lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 22 December 2023 by a

Czech company, P-holding, s.r.o. (“the applicant company”), registered in Prague, which was represented by Mr M. Dančišin, a lawyer practising in Prague;

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1.

The application concerns a dispute over ownership of land (“the Land”) which had previously belonged to the church and had been seized by the former communist regime. The applicant company complained under Article

1 of Protocol No. 1 to the Convention and Article 6 § 1 of the Convention.

2.

Following the Communist coup in February 1948, the State implemented a land reform programme whereby it expropriated,

inter alia

, a

number of church lands without providing compensation. This was also the case in respect of the Land which, until 1956, had been owned by the Order of the Knights of the Cross with the Red Star (“the Order”). Under section 29 of the Land Ownership Act (Law no. 229/1991 – “the LOA”), enacted after the fall of the communist regime, lands previously expropriated from the church could not be transferred to other persons pending the adoption of the Church Property Settlement Act (Law no. 428/2012 – “the CPSA”), in order to secure the restitution of these lands to their original owners.

3

.

In 2010 a certain H. acquired the Land under the LOA on the basis of a court judgment given in proceedings brought by H. for an order that the Land Fund (

Pozemkový fond

) enter into a contract for the transfer of substitute land. Those proceedings ended in November 2010. In October 2010 H.

entered into a contract with the applicant company to sell them the Land for the equivalent of 167,205 euros. The contract indicated that on the date on which it took effect, no final decision had yet been given in the proceedings brought by H. In November 2010 the Land Fund and H. entered into a contract for the transfer of substitute land to H., which included the Land.

4.

The applicant company’s ownership of the Land was registered on 3

February 2011.

5.

On 31 December 2015 the Order brought a claim under section 18 of the CPSA, seeking a declaration that the Land was owned by the State

[1]

.

6

.

The claim was dismissed by the lower courts, which held that although section 29 of the LOA prohibited the transfer of the Land, as H. had acquired the Land by a court judgment, the acquisition was not contrary to that provision. Consequently, the claim under section 18 of the CPSA could not succeed. In September 2019 the Supreme Court quashed the lower courts’ judgments and remitted the case for fresh consideration. It held that the judgment on which H.’s ownership of the Land was based did not bind the Order, as it had not been a party to those proceedings. The Order could therefore seek a declaration under section 18 of the CPSA that the Land was in State ownership. The Supreme Court further found that a transfer of ownership based on a court judgment might contravene section

29 of the LOA, and therefore considered it appropriate to apply its own relevant case-law and that of the Constitutional Court to examine whether the applicant company had been a bona fide purchaser of the Land, and thereafter to assess the competing property rights.

7.

On 27 October 2021 the first-instance court allowed the Order’s claim, finding that the Land was in State ownership. The court held, in particular, that when the contract of sale took effect, no final decision had yet been given in respect of H.’s claim. The court noted that the applicant company had financed H.’s legal proceedings and had provided services to assist him in identifying the Land, at a time when all the surrounding plots were owned by the Order. It therefore considered that H. and the applicant company should have examined the Land’s ownership status more carefully by consulting the land register, and that they had known, or ought to have known, that the Land was subject to a church restitution claim, and thus they were not bona fide purchasers. The first-instance court ruled that the transfer of the Land based on the contract entered into pursuant to the court judgment was null and void

ab initio

, as was the subsequent contract of sale transferring the ownership rights in the Land to the applicant company.

8.

On 27 April 2022 the appellate court upheld the first-instance judgment.

9.

On 24 January 2023 the Supreme Court dismissed an appeal on points of law brought by the applicant company.

10.

On 30 August 2023 the Constitutional Court (III. ÚS 930/23) dismissed as manifestly ill-founded a constitutional appeal brought by the applicant company.

11.

The relevant domestic law and practice are described in

Rybářství Třeboň a. s. and Rybářství Třeboň Hld. a. s. v. the Czech Republic

(nos.

18037/19 and 33175/22, §§ 54-63, 7 November 2024).

THE COURT’S ASSESSMENT

Alleged violation of Article 1 of Protocol no. 1

12.

The applicant company complained that it had been deprived of its ownership rights acquired in good faith on the basis of the land register and the 2010 judgment. It argued that the interference was not in the public interest and not proportionate.

13.

The Court accepts that the applicant company was deprived of its property as a result of the passing of the CPSA and the findings of the domestic courts in proceedings instituted by the Order. By virtue of the domestic courts’ decisions, the applicant company’s title to the Land was annulled, as the CPSA made it possible for churches and other religious communities to apply to a court for the determination of State ownership of property which had originally belonged to them, but which had been transferred from State ownership to third parties prior to the entry into force of the CPSA, in breach of section 29 of the LOA. The Court finds that there was an interference, which had a legal basis in the domestic law, with the applicant company’s right under Article 1 of Protocol No. 1, which amounted to a deprivation of possessions within the meaning of the second sentence of that Article (see

Rybářství Třeboň a. s. and Rybářství Třeboň Hld. a. s. v.

the

Czech Republic

, nos. 18037/19 and 33175/22, § 83 with further references, 7

November 2024).

14.

The Court has already held that the CPSA served the fundamental public interest of the restoration of justice and respect for the rule of law, even where it interfered with the long-standing property rights of third parties (ibid., § 90). The Court considers that its findings are equally pertinent to the applicant company’s complaint under Article 1 of Protocol No. 1. There are therefore no grounds to reach a different conclusion in the circumstances of the present case.

15.

As to the proportionality of the interference in question, the Court observes that the domestic courts thoroughly examined the circumstances surrounding the acquisition of the Land and responded to all of the applicant company’s arguments. Furthermore, the applicant company was not deprived of its property as a result of expropriation – a situation in which, had it occurred, the availability of compensation would have been central to the proportionality assessment – but as a consequence of the declaration that the transfer of the Land to H. and subsequently to the applicant company had been void

ab initio

, because they had acted in bad faith. The Court notes in this connection that in civil law, the consequences of a transaction being declared void

ab initio

are generally limited to an obligation to return the possession concerned or the purchase price paid. It observes, however, that the applicant company, having enjoyed the possession of the Land for more than a decade, has not specified the financial consequences of the contested court decisions, and has not indicated whether it sought the return of the purchase price from H.

16.

Having regard to all the foregoing considerations, the Court, emphasising above all the wide margin of appreciation that the respondent State enjoys in the matter (ibid., § 102), does not find that the applicant company had to bear an individual and excessive burden.

17.

It follows that this part of the application is manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention.

Alleged violation of Article 6 § 1 of the COnvention

18.

The applicant company further complained of a breach of legal certainty resulting from the domestic courts’ decisions on State ownership.

19.

The Court reiterates that the right to a fair hearing under Article

6

§

1 of the Convention, interpreted in the light of the principles of the rule of law and legal certainty, encompasses the requirement that where the courts have finally determined an issue, their ruling should not be called into question (see

Gražulevičiūtė v. Lithuania

, no. 53176/17, §

72, 14

December 2021). It

notes, at the same time, that the

res judicata

effects of judgments have limitations

ad personam

and as to material scope (see

Kehaya and Others v.

Bulgaria

, nos. 47797/99 and 68698/01, § 66, 12 January 2006;

Esertas v.

Lithuania

, no. 50208/06, § 22, 31 May 2012; and

Gražulevičiūtė

, cited above, § 74).

20.

In the present case, the Court observes that the domestic courts held that the Order had not been a party to the proceedings in which H. had been found to be the owner of the Land. Consequently, the Order was not bound by the 2010 judgment (see paragraph 3 above), and there could be no breach of the applicant company’s right to legal certainty when the Order exercised its right under section 18 of the CPSA and subsequently obtained a judicial declaration that the Land was owned by the State rather than by H. (see

paragraph 6 above). The Court further observes that the applicant company was represented by a professional lawyer, that its arguments were duly examined by the domestic courts at four levels of jurisdiction, including the Constitutional Court, and that their judicial review was fully adversarial. The Court thus finds that there is nothing in the proceedings to suggest either that the applicant company was denied a reasonable opportunity to put forward its case or that the domestic courts’ findings were tainted with arbitrariness.

21.

It follows that this part of the application is also manifestly ill-founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention.

22.

In the light of the above, the Court finds that the application must be declared inadmissible in accordance with Article 35 § 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 19 February 2026.

Martina Keller

María Elósegui

Deputy Registrar

President

[1]

Section 18 enabled church entities to bring a claim seeking a declaration that the State was the owner of property that had originally been church property and had been transferred by the State to other persons in breach of section 29 of the Land Ownership Act, prior to the entry into force of the CPSA. If successful, the church entities could then claim restitution and reacquire the property.