Chemimart Limited împotriva Maltei

Comunicat la 16 martie 2020 Publicat la 18 mai 2020 SECȚIUNEA TERZĂ Cerere nr. 29567/19 CHEMIMART LIMITED împotriva Maltai depusă la 28 mai 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, Chemimart Limited, este o societate malteză, înregistrată în Malta în 1968, iar președintele său R. Fava acționează în numele său. Este reprezentată în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cauzei Cauza, astfel cum a fost prezentată de societatea reclamantă, poate fi rezumată după cum urmează. La 30 noiembrie 1999, societatea reclamantă a achiziționat o proprietate, situată la nr. 3 Anglia Flats (2 în primul rând 39), în pătratul St. Anne’s (străzile anterioare) Floriana, Malta (denumită în continuare „proprietatea”), cu conștientizare că este sub o închiriere, după cum se explică mai jos.

Înainte de transferul în favoarea societății reclamante, proprietatea a fost deținută de G. Limited, care până recent a fost și acționar al societății reclamante. La 1 ianuarie 1973 G. Limited a închiriat (sub titlu de enfiteusis temporar) proprietatea către o terță parte, timp de șaptezeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) pe an (aproximativ 186 euro (EUR)). Inchiriatul a expirat la 16 aprilie 1985. Cu toate acestea, chiriașul a invocat Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), menținerea proprietății sub titlul de închiriere, la o închiriere prevăzută prin lege de aproximativ 373 EUR pe an.

La aprilie 2000, chiria a fost plătită societății reclamante în conformitate cu creșterea stabilită prin lege, și anului aproximativ 532 EUR și mai târziu, începând cu 2016, 730 EUR pe an. Procedura de recurs constituțional În 2017, societatea reclamantă a instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile ordonanței astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unui leasing impusă în calitate de proprietar o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție.

Societatea reclamantă a susținut că are nevoie de proprietatea proprie pentru utilizarea sa comercială. Acesta a cerut instanței de compensare pentru pierderile suportate și de a ordona expulziarea chiriașilor. Potrivit expertului guvernamental, valoarea de vânzare a proprietății în 2015 a fost de 111.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a acestuia a fost de 3.245 EUR. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății în 2015 a fost de 140.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 4.900 EUR în 2015, în 2010, de 3.494 EUR în 2005 de 2.491, în 2000 EUR 1,766, în 1995 1,266 EUR în 1990 903 EUR și în 1985 644 EUR. Prin hotărârea din 31 octombrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale societății reclamante, având în vedere disproporționalitatea în chiria plătită.

5.000 în compensare și a ordonat ca chiriașii să nu se mai bazeze pe protecția legii impugate pentru a păstra posesia proprietății. O mică parte din costurile trebuiau să fie plătite de societatea reclamantă în raport cu două motive preliminare respinse în parte de instanță. În acordarea compensației, instanța a considerat obiectivul legitim din spatele măsurii; lipsa prevedinței unei intervenții ale legii în momentul în care proprietarii și-au închiriat proprietatea; întârzierea pe care a luat-o societatea reclamantă să instituie proceduri de recurs; și alte cazuri similare hotărâte de instanțe interne. Acuzații au apelat și în declarațiile lor de apărare, societatea reclamantă a solicitat instanței să confirme hotărârea de primă instanță, menționând totuși - fără a depune un recurs încrucișat - că nu au fost de acord cu suma de compensare acordată de instanța de primă instanță.

Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, referind la inter alia Cassar v. Malta , (nr. 50570/13, 30 ianuarie 2018) în cazul în care proprietarii au achiziționat proprietatea după introducerea Lectei XXIII din 1979. Nu ar trebui să fie plătite costuri de apel de către societatea reclamantă. Alte informații În ciuda ordinului jurisdicțiilor constituționale în ceea ce privește faptul că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, societatea reclamantă nu a putut iniția proceduri de evacuare din cauza introducerii legii XXVII din 2018, care prevede că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege.

Legea internă relevantă Cu privire la problemele de drept intern sunt prezentate în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se menționează după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi.

(2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea.

(3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când.

Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare.

(7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia.

(b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A.

(b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupantului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Societatea reclamantă se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și în concomitenție cu art. 13 din Convenție, că este încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate,

precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. 13. Acest lucru a fost chiar mai mult, având în vedere introducerea Actului XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea sa, din cauza căreia societatea reclamantă consideră că a suferit, de asemenea, o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție.

Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Actului XXVII din 2018, în special secțiunii sale 12B (11), interferează în aplicarea unei decizii judiciare în favoarea societății reclamante, întârzierea și eventual împiedicarea execuției sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, ECHR 1999 V)? Societatea reclamantă a avut la dispoziție un remediu intern eficient pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna v. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?

Communicated on 16 March 2020 Published on 18 May 2020

THIRD SECTION

Application no. 29567/19

CHEMIMART LIMITED

against Malta lodged on 28 May 2019

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Chemimart Limited, is a Maltese company, registered in Malta in 1968, and its chairman R. Fava is acting on its behalf. It is represented before the Court by Dr M. Camilleri and Dr E. Debono, lawyers practising in Valletta. The circumstances of the case The facts of the case, as submitted by the applicant company, may be summarised as follows. Background to the case On 30 November 1999 the applicant company purchased a property, situated at No. 3 Anglia Flats (2 formerly 39), in St. Anne’s square (formerly street) Floriana, Malta (hereinafter “the property”), aware that it was under a lease as explained below. Prior to the transfer in favour of the applicant company the property was owned by G. Limited which until recently was also a shareholder of the applicant company.

On 1 January 1973 G. Limited had rented (under title of temporary emphyteusis) the property to a third party, for seventeen years, at 80 Maltese lira (MTL) per year (approximately 186 euros (EUR)). The lease expired on 16 April 1985. However, the tenant relied on Act XXIII of 1979 amending Chapter 158 of the Laws of Malta, the Housing (Decontrol) Ordinance (hereinafter “the Ordinance”), to retain the property under title of lease, at a rent provided by law amounting to approximately EUR 373 per year. As of April 2000 the rent was paid to the applicant company in accordance with the increase established by law, namely approximately EUR 532 per year and later, as of 2016, EUR 730 per year.

Constitutional redress proceedings In 2017 the applicant company instituted constitutional redress proceedings claiming that the provisions of the Ordinance as amended by Act XXIII of 1979 ‑ which granted tenants the right to retain possession of the premises under a lease ‑ imposed on it as owner a unilateral lease relationship for an indeterminate time without reflecting a fair and adequate rent, in breach of, inter alia , Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. The applicant company argued that it needed the property for its own commercial use. It asked the court for compensation for the losses incurred and to order the eviction of the tenants. According to the Government’s expert the sale value of the property in 2015 was EUR 118,000 and its annual rental value was EUR 3,245.

According to the court-appointed expert the sale value of the property in 2015 was EUR 140,000 and the annual rental value was estimated as being in 2015 EUR 4,900, in 2010, EUR 3,494. in 2005 EUR 2,491, in 2000 EUR 1,766, in 1995 EUR 1,266, in 1990 EUR 903 and in 1985 EUR 644. By a judgment of 31 October 2017 the Civil Court (First Hall) in its constitutional competence found a violation of the applicant company’s property rights given the disproportionality in the rent payable. It awarded EUR 5,000 in compensation and ordered that the tenants could no longer rely on the protection of the impugned law to retain possession of the property. A small part of costs were to be paid by the applicant company in relation to two preliminary pleas rejected in part by the court.

In awarding compensation the court considered the legitimate aim behind the measure; the lack of foreseeability of an intervention of the law at the time when the owners had rented their property; the delay it took the applicant company to institute redress proceedings; and other similar cases decided by the domestic courts. The defendants appealed and in their pleadings in defence the applicant company requested the court to confirm the first instance judgment, noting however - without lodging a cross appeal - that they were not in agreement with the amount of compensation awarded by the first-instance court. By a judgment of 14 December 2018 the Constitutional Court confirmed the first-instance judgment, referring inter alia to Cassar v. Malta , (no. 50570/13, 30 January 2018) where the owners had purchased the property after the introduction of Act XXIII of 1979. No appeal costs were to be paid by the applicant company.

Other information Despite the order of the constitutional jurisdictions to the effect that the tenant could no longer rely on the relevant law, the applicant company was unable to institute eviction proceedings due to the introduction of Act XXVII of 2018 which provided that despite a judgment in their favour, it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the new procedure provided by that law.

Relevant domestic law Relevant questions of domestic law are set out in Amato Gauci v. Malta (no. 47045/06, § 19-22, 15 September 2009). Section 12B of the Ordinance introduced by Act XXVII of 2018 published on 10 July 2018 and which entered into force on 1 August 2018 reads as follows: “(1) Where a person is in occupation of a dwelling house under title of lease created by virtue of a previous title of emphyteusis or sub-emphyteusis which commenced before the 1st June 1995 through the application of article 5, 12, or 12A the following conditions shall, insofar as they are inconsistent with the provisions of the said articles of this Ordinance apply in respect of such lease as from, the 10th April 2018 notwithstanding the provisions of the said articles of the Ordinance or of any other law.

(2) The owner shall be entitled to file an application before the Rent Regulation Board demanding that the rent be revised to an amount not exceeding two percent per annum of the open market freehold value of the dwelling house on the 1st January of the year during which the application is filed and that new conditions be established in respect of the lease.

(3) The procedure applicable to the hearing of applications before the Rent Regulation Board shall apply to the hearing of an application made under sub ‑ article (1): Provided that: (i) the Housing Authority shall be notified with the application and shall have a right to fully participate as amicus curiae in the proceedings; and (ii) the tenant and the landlord shall always be entitled to the benefit of legal aid in proceedings filed in terms of this article if they are not in full-time gainful employment; and (iii) at the initial stage of the proceedings the Board shall conduct a means test of the tenant which shall be based on the means test provided for in the Continuation of Tenancies (Means Testing Criteria) Regulations issued under articles 1531F and 1622A of the Civil Code or any regulations from time to time replacing them.

The means test shall be based on the income of the tenant between the 1st January and the 31st December of the year preceding the year when the proceedings are commenced and the capital of the tenant on the 31st December of the said year. The means test shall be conducted with particular reference , inter alia , to regulations 4 to 8 of the said regulations which shall apply mutatis mutandis. (4) Where the tenant does not meet the income and capital criteria of the means test the Board shall, after hearing any evidence and submissions produced by the parties, give judgement allowing the tenant a period of five years to vacate the premises. The compensation for occupation of the premises payable to the owner during the said period shall amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A.

(5) Where the tenant meets the income and capital criteria of the means test the Board shall proceed according to the following subarticles. (6) In establishing the amount of rent payable in accordance with sub-article (1) the Board shall give due account to the means and age of the tenant and to any disproportionate burden particular to the landlord and it may determine that any increase in rent shall be gradual. The Board, after briefly hearing the parties and examining any evidence which it considers relevant, may also order that an increased amount of rent be paid whilst the hearing of an application filed in terms of sub ‑ article (1) is pending.

(7) Where an amount of rent is established in terms of sub article (1) that rent shall apply in respect of the lease of the dwelling house, unless the lease is previously terminated, for a period of six years, after which it shall be subject to being revised in accordance with sub-article (1) unless an agreement is reached between the parties. (8) (a) Upon the happening of a material change in circumstances during the continuance of a lease established in accordance with article 5, 12 or 12A the owner shall be entitled to file an application before the Board demanding that the conditions of the lease be revised on account of their causing a disproportionate burden upon him.

(b) The owner may also demand the dissolution of the lease if he can prove through unequivocal evidence that the tenant is not a person in need of the social protection provided by articles 5, 12 or 12A and by this article: Provided that: (i) the provisions of paragraph (a) of this sub-article shall not apply where the hearing of an application under subarticle (1) is pending or has been determined for less than three years; (ii) the tenant shall always be deemed to be a person not in need of the social protection provided by articles 5, 12, 12A and by this article if the Housing Authority or the landlord offer alternative accommodation suitable to the tenant and guarantees the availability of such accommodation to the tenant for at least ten years for a rent which is not in excess of that which would have been payable by the tenant had the tenant continued the lease under articles 5, 12 or 12A.

(9) (a) Any person who has a right to be recognised as a tenant in terms of the proviso to the definition "tenant" in article 2 shall, unless the said is a person referred to in paragraph (a) of the said definition, only acquire a right to occupy the dwelling house for a period of five years upon the expiration of which he shall vacate the said dwelling house. The compensation for occupation of the dwelling house payable to the owner during the said period shall, unless the occupier meets the income and capital criteria of the means test referred to in paragraph (iii) of sub-article (3), amount to double the rent which would have been payable in terms of articles 5, 12 or 12A. (b) Any dispute as to whether the occupier meets the criteria of the means test may be referred by either party to the Board by application and the provisions of sub ‑ article (3) shall apply.

(10) The provisions of article 1555A of the Civil Code shall apply in respect of any lease which came into effect by virtue of articles 5, 12, 12A or this article.

(11) The provisions of this article shall also apply in all cases where any emphyteusis, sub-emphyteusis or tenancy in respect of a dwelling house regulated under articles 5, 12, or 12A has lapsed due to a court judgment based on the lack of proportionality between the value of the property and the amount receivable by the landlord and the person who was the emphyteuta or the sub-emphyteuta or the tenant still occupies the house as his ordinary residence on the 10th April 2018. In such cases it shall not be lawful for the owner to proceed to request the eviction of the occupier without first availing himself of the provisions of this article.” COMPLAINTS The applicant company complains under Article 1 of Protocol No. 1 alone and in conjunction with Article 13 of the Convention that it is still a victim of the violation of Article 1 of Protocol No. 1 upheld by the domestic court given the low amount of compensation awarded as well as the fact that there had been no order to evict the tenants.

It also considers that constitutional redress proceedings were not an effective remedy for the purposes of Article 13. This was even more so given the introduction of Act XXVII of 2018 which has impeded the execution of the judgment in its favour, as a result of which the applicant company considers that it has also suffered a breach of Article 6 § 1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1. Has the applicant company suffered a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see Amato Gauci v. Malta , no. 47045/06, 15 September 2009)? 2. Did the action of the national authorities, namely the introduction of Act XXVII of 2018, and in particular its Section 12B (11), interfere with the enforcement of a judicial decision in favour of the applicant company, unduly delaying and possibly preventing its execution, in breach of Article 6 § 1 of the Convention (see Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, ECHR 1999 ‑ V)? 3. Did the applicant company have at its disposal an effective domestic remedy for its complaints under Article 1 of Protocol No. 1, as required by Article 13 of the Convention (see Apap Bologna v. Malta , no. 46931/12, 30 August 2016)?