CHEMIMART LIMITED v. MALTA
- Instanță
- CtEDO
- Concluzie
- Communicated
CHEMIMART LIMITED v. MALTA (CtEDO, 2020)
Comunicat la 16 martie 2020 Publicat la 18 mai 2020 SECȚIUNEA TERZĂ Cerere nr. 29567/19 CHEMIMART LIMITED împotriva Maltai depusă la 28 mai 2019 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, Chemimart Limited, este o societate malteză, înregistrată în Malta în 1968, iar președintele său R. Fava acționează în numele său. Este reprezentată în fața Curții de Dr. M. Camilleri și Dr. E. Debono, avocați care practică în Valletta. Circumstanțele cauzei Cauza, astfel cum a fost prezentată de societatea reclamantă, poate fi rezumată după cum urmează. La 30 noiembrie 1999, societatea reclamantă a achiziționat o proprietate, situată la nr. 3 Anglia Flats (2 în primul rând 39), în pătratul St. Anne’s (străzile anterioare) Floriana, Malta (denumită în continuare „proprietatea”), cu conștientizare că este sub o închiriere, după cum se explică mai jos. Înainte de transferul în favoarea societății reclamante, proprietatea a fost deținută de G. Limited, care până recent a fost și acționar al societății reclamante. La 1 ianuarie 1973 G. Limited a închiriat (sub titlu de enfiteusis temporar) proprietatea către o terță parte, timp de șaptezeci de ani, la 80 lire malteze (MTL) pe an (aproximativ 186 euro (EUR)). Inchiriatul a expirat la 16 aprilie 1985. Cu toate acestea, chiriașul a invocat Act XXIII din 1979 de modificare a capitolului 158 din Legile Malta, Ordonanța privind locuința (Decontrol) (denumită în continuare „Ordonanța”), menținerea proprietății sub titlul de închiriere, la o închiriere prevăzută prin lege de aproximativ 373 EUR pe an. La aprilie 2000, chiria a fost plătită societății reclamante în conformitate cu creșterea stabilită prin lege, și anului aproximativ 532 EUR și mai târziu, începând cu 2016, 730 EUR pe an. Procedura de recurs constituțional În 2017, societatea reclamantă a instituit o procedură de recurs constituțional susținând că dispozițiile ordonanței astfel cum au fost modificate de Actul XXIII din 1979, care a acordat chiriașilor dreptul de a păstra posesia imobilelor în temeiul unui leasing impusă în calitate de proprietar o relație unilaterală de închiriere pentru un timp indeterminat fără a reflecta o închiriere echitabilă și adecvată, în încălcarea, printre altele, a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. Societatea reclamantă a susținut că are nevoie de proprietatea proprie pentru utilizarea sa comercială. Acesta a cerut instanței de compensare pentru pierderile suportate și de a ordona expulziarea chiriașilor. Potrivit expertului guvernamental, valoarea de vânzare a proprietății în 2015 a fost de 111.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a acestuia a fost de 3.245 EUR. Potrivit expertului desemnat de instanță, valoarea de vânzare a proprietății în 2015 a fost de 140.000 EUR și valoarea anuală de închiriere a fost estimată ca fiind de 4.900 EUR în 2015, în 2010, de 3.494 EUR în 2005 de 2.491, în 2000 EUR 1,766, în 1995 1,266 EUR în 1990 903 EUR și în 1985 644 EUR. Prin hotărârea din 31 octombrie 2017, Curtea Civilă (Prima Sală) în competența sa constituțională a constatat o încălcare a drepturilor de proprietate ale societății reclamante, având în vedere disproporționalitatea în chiria plătită. 5.000 în compensare și a ordonat ca chiriașii să nu se mai bazeze pe protecția legii impugate pentru a păstra posesia proprietății. O mică parte din costurile trebuiau să fie plătite de societatea reclamantă în raport cu două motive preliminare respinse în parte de instanță. În acordarea compensației, instanța a considerat obiectivul legitim din spatele măsurii; lipsa prevedinței unei intervenții ale legii în momentul în care proprietarii și-au închiriat proprietatea; întârzierea pe care a luat-o societatea reclamantă să instituie proceduri de recurs; și alte cazuri similare hotărâte de instanțe interne. Acuzații au apelat și în declarațiile lor de apărare, societatea reclamantă a solicitat instanței să confirme hotărârea de primă instanță, menționând totuși - fără a depune un recurs încrucișat - că nu au fost de acord cu suma de compensare acordată de instanța de primă instanță. Prin hotărârea din 14 decembrie 2018, Curtea Constituțională a confirmat hotărârea de primă instanță, referind la inter alia Cassar v. Malta , (nr. 50570/13, 30 ianuarie 2018) în cazul în care proprietarii au achiziționat proprietatea după introducerea Lectei XXIII din 1979. Nu ar trebui să fie plătite costuri de apel de către societatea reclamantă. Alte informații În ciuda ordinului jurisdicțiilor constituționale în ceea ce privește faptul că chiriașul nu se mai putea baza pe legea relevantă, societatea reclamantă nu a putut iniția proceduri de evacuare din cauza introducerii legii XXVII din 2018, care prevede că, în ciuda unei hotărâri în favoarea lor, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupatorului fără să se folosească în primul rând de noua procedură prevăzută de această lege. Legea internă relevantă Cu privire la problemele de drept intern sunt prezentate în Amato Gauci c. Malta (n. 47045/06, § 19-22, 15 septembrie 2009). Secțiunea 12B din Ordonanța introdusă prin Legea XXVII din 2018 publicată la 10 iulie 2018 și care a intrat în vigoare la 1 august 2018 se menționează după cum urmează: „(1) În cazul în care o persoană este ocupată de o casă de locuințe în titlu de închiriere creată în temeiul titlului precedent de enfiteusis sau sub-emfiteusis care a început înainte de 1 iunie 1995, prin aplicarea articolului 5, 12 sau 12A, următoarele condiții se aplică, în măsura în care acestea sunt incoherente cu dispozițiile articolelor respective ale prezentei ordonanțe în ceea ce privește închirierea de la data de 10 aprilie 2018, în ciuda dispozițiilor articolelor menționate în Ordonanța sau a oricărei alte legi. (2) Proprietarul are dreptul de a depune o cerere în fața comitetului de reglementare a chiriei cere ca chiria să fie revizuită la o sumă care nu depășește două la sută pe an din valoarea liberă pe piață deschisă a casei de locuință la 1 ianuarie a anului în care se depune cererea și ca noi condiții să fie stabilite în ceea ce privește închirierea. (3) Procedura aplicabilă la audiere a cererilor dinaintea consiliului de reglementare pentru închiriere se aplică la audiere a unei cereri formulate în temeiul articolului (1): cu condiția ca: (i) Autoritatea de locuințe să fie notificată cu cererea și să aibă dreptul de a participa pe deplin în cadrul procedurii ca amicus curiae; și (ii) chiriașul și proprietarul au întotdeauna dreptul de a beneficia de asistența juridică în cadrul procedurilor depuse în temeiul prezentului articol, în cazul în care nu sunt în condiții de ocupare a forței de muncă în timp integral; și (iii) în faza inițială a procedurii, comitetul efectuează o încercare a mijloacelor de încercare a chiriașului care se bazează pe mijloacele de încercare prevăzute în Regulamentul privind continuarea activităților (Criterii de testare a mediilor) eliberat în temeiul articolelor 1531F și 1622A din Codul Civil sau în orice regulament care le înlocuiește din când în când. Testul mijloacelor se bazează pe venitul chiriașului între 1 ianuarie și 31 decembrie a anului care precede anul de începere a procedurii și capitalul chiriașului la 31 decembrie a anului respectiv. Testul mijloacelor se efectuează cu o anumită referire, printre altele , la regulamentele 4-8 din regulamentele menționate care se aplică mutatis mutandis (4). În cazul în care chiriașul nu îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul, după auzul oricărui element de probă și de prezentare produs de părți, promite judecată permițând chiriașului o perioadă de cinci ani de concediere a sediilor. Compensarea pentru ocuparea locațiilor plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este de dobândire a chiriei care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (5) În cazul în care chiriașul îndeplinește criteriile de venit și de capital ale mijloacelor de testare, Consiliul procedează în conformitate cu următoarele articole (6). În stabilirea cantității de închiriere plătibile în conformitate cu art. 1 alineatul (1), Consiliul trebuie să ia în considerare mijloacele și vârsta chiriașului și orice sarcină disproporționată în special proprietarului și poate determina că orice creștere a închirierii trebuie să fie treptate. Consiliul, după audierea scurtă a părților și examinarea oricăror dovezi pe care le consideră relevante, poate, de asemenea, să ordone ca o sumă crescută de chirie să fie plătită în timp ce auzul unei cereri depuse în termeni de subarticolul (1) este în așteptare. (7) În cazul în care o sumă de închiriere este stabilită în conformitate cu art. 1 alineatul (1), această închiriere se aplică în ceea ce privește închirierea casei de locuințe, cu excepția cazului în care închiderea anterioară a închirierii, pentru o perioadă de șase ani, după care este supusă revizuirii în conformitate cu art. 1 alineatul (1), cu excepția cazului în care se ajunge la un acord între părți. (8) literele (a) După întîlnirea unei modificări semnificative a circumstanțelor în timpul continuării unui leasing stabilit în conformitate cu articolele 5, 12 sau 12A, proprietarul are dreptul să depună o cerere în favoarea consiliului cere ca condițiile leasingului să fie revizuite din cauza faptului că provoacă o sarcină disproporționată asupra acestuia. (b) De asemenea, proprietarul poate solicita dizolvarea închirierii dacă poate dovedi prin dovezi clare că chiriașul nu este o persoană care are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12 sau 12A și prin prezentul articol: Cu condiția ca: (i) dispozițiile de la litera (a) din prezenta subsecțiunea nu se aplică atunci când auzul unei cereri în temeiul articolului 1 este în suspensie sau a fost stabilit de mai puțin de trei ani; (ii) Locatarul este considerat întotdeauna o persoană care nu are nevoie de protecția socială prevăzută de articolele 5, 12, 12A și de prezentul articol în cazul în care Autoritatea de Locație sau proprietarul oferă cazare alternativă adecvată chiriașului și garantează disponibilitatea acestei cazare către chiriaș timp de cel puțin zece ani pentru o chirie care nu este în exces de cea care ar fi fost plătită de locatar dacă chiriașul a continuat închirierea în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (9) (a) Orice persoană care are dreptul de a fi recunoscută ca chiriaș în ceea ce privește protecția definiției de „tenator” din art. 2 trebuie, cu excepția cazului în care aceaceasta este o persoană menționată la litera (a) din definiția menționată, să achiziționeze dreptul de a ocupa casa de locuințe doar pentru o perioadă de cinci ani după expirarea căreia el va concedia respectiva locuință. Compensarea pentru ocuparea casei de locuință plătibile proprietarului în cursul perioadei respective este obligată, cu excepția cazului în care ocupatorul îndeplinește criteriile de venit și capital ale încercării mijloacelor menționate la alineatul (3) litera (iii), să dubleze chiria care ar fi fost plătită în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A. (b) Orice litigiu privind dacă ocupatorul îndeplinește criteriile încercării mijloacelor poate fi trimis de oricare dintre părți la Consiliu prin cerere și se aplică dispozițiile articolului (3) (10) Dispozițiile articolului 1555A din Codul Civil se aplică în ceea ce privește orice leasing care a intrat în vigoare în temeiul articolelor 5, 12, 12A sau al prezentului articol (11). Dispozițiile prezentului articol se aplică, de asemenea, în toate cazurile în care orice enfiteusis, sub-emfiteusis sau locație în ceea ce privește o casă de locuințe reglementată în temeiul articolelor 5, 12 sau 12A s-a scurs datorită unei hotărâri judecătorești bazate pe lipsa proporționalității dintre valoarea proprietății și valoarea creată de proprietar și persoana care a fost enfiteuta sau sub-emfiteuta sau locatar încă ocupa casa ca reședință obișnuită la 10 aprilie 2018. În astfel de cazuri, nu este legal ca proprietarul să solicite expulzarea ocupantului fără să se folosească în primul rând de dispozițiile prezentului articol.” COMPLAINTE Societatea reclamantă se plânge în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 singur și în concomitenție cu art. 13 din Convenție, că este încă o victimă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1 susținut de instanța internă, având în vedere valoarea scăzută a compensației acordate, precum și faptul că nu a existat nici o ordine de evacuare a chiriașilor. 13. Acest lucru a fost chiar mai mult, având în vedere introducerea Actului XXVII din 2018 care a împiedicat executarea hotărârii în favoarea sa, din cauza căreia societatea reclamantă consideră că a suferit, de asemenea, o încălcare a articolului 6 § 1 din Convenție. Amato Gauci c. Malta , nr. 47045/06, 15 septembrie 2009)? Acțiunea autorităților naționale, și anume introducerea Actului XXVII din 2018, în special secțiunii sale 12B (11), interferează în aplicarea unei decizii judiciare în favoarea societății reclamante, întârzierea și eventual împiedicarea execuției sale, în încălcarea articolului 6 § 1 din Convenție (a se vedea Immobiliare Saffi v. Italia [GC], nr. 22774/93, ECHR 1999 V)? Societatea reclamantă a avut la dispoziție un remediu intern eficient pentru plângerile sale în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, conform articolului 13 din Convenție (a se vedea Apap Bologna v. Malta , nr. 46931/12, 30 august 2016)?