CASE OF STOICOVICI AND MATEEVICI v. ROMANIA

CASE OF STOICOVICI AND MATEEVICI v. ROMANIA (CtEDO, 2026)

CAUZA CAZUL CU STOICOVICI ȘI MATEEVICI v. ROMANIA (Cererea nr. 24861/07) HOTĂRÂREA STRASBOURG 3 martie 2026 Această hotărâre este finală, dar poate fi supusă revizuirii editoriale. În cazul Stoicovici și Mateevici v. România, Curtea Europeană a Drepturilor Omului (a patra secțiune), ședința în calitate de comitet compus din: Faris Vehabović , președinte , Lorraine Schembri Orland , Sebastian Rădulețu , judecători și Valentin Nicolescu , grefier adjunct al secțiunii interioare , având în vedere: cererea (nr. 24861/07) împotriva României depusă în fața Curții în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 7 mai 2007 de doi cetățeni români, dl Ioan-Dragomir Stoicovici și dl Alexandru-Bogdan Mateevici („reclamanții”), care s-au născut în 1925 și, respectiv, 1954 și au fost reprezentați de dl M. Sandu-Ciocîrlan, avocat practicant la Bucureşti; decizia de a anunţa cererea guvernului român („Guvernul”) reprezentată de agentul lor, dna O.F. Ezer, al Ministerului Afacerilor Externe; observațiile părților; decizia de a respinge obiecția Guvernului de a examina cererea de către un comitet; după ce a deliberat în particular la 10 februarie 2026, emite următoarea hotărâre, care a fost adoptată la data respectivă: OBIECTUL CAUZEI 1 . Predecesorul solicitanților a fost proprietarul unei proprietăți constituite din două parcele de teren cu un total de 600 mp (a se vedea masa anexată) și a unei construcții numite “Vila Margot”, în Eforie Sud, județul Constanța. Statul a luat posesia acestei proprietăți în temeiul unui decret de naționalizare în 1950. Un hotel a fost construit în 1962 pe 417 mp din acea proprietate. 2 . În 1998 reclamanții au depus o acțiune de recuperare a proprietății proprietăților, atât împotriva autorităților publice, cât și a societății private SC C.S., proprietarul hotelului în acel moment. Prin hotărârea finală din 10 aprilie 2000, Curtea de Apel Constanţa a recunoscut drepturile de proprietate ale solicitanţilor şi a reţinut obligaţia acuzaţilor de a le permite să îşi bucure în mod paşnic de posesele reclamate. 3 . La 15 februarie 2006, reclamanții au primit posesia legală a proprietății prin intermediul unui judecător; totuși, procesul-verbal redactat a indicat că o parte din teren a fost ocupată de hotelul deținut de fostul SC C.S. (în prezent SC THR M.N.) și că Vila Margot nu mai exista. 4 . În anul 2000, reclamanții au adus o cerere de aderare imobiliară care urmărește să fie recunoscuți ca proprietarii porțiunii hotelului construit pe terenul lor. La 8 decembrie 2006, Curtea Înaltă de Justiție și-a respins cererea, declarând, printre altele, că nu s-a putut invoca aderarea imobiliară, deoarece proprietatea a fost deținută legal de stat atunci când a fost construită construcția. 5 . În 2002, reclamanții au depus o cerere administrativă în temeiul Legii nr. 10/2001 cerând măsuri pregătitoare pentru întreaga proprietate. Fără a se referi în mod specific la Vila Margot, autoritățile interne au respins cererea la 18 noiembrie 2014 din cauza faptului că reclamanții erau deja proprietari ai proprietăților reclamate. Solicitanții nu au contestat decizia în fața instanțelor interne sau a Curții. 6 . În urma unui contract de vânzare în fața unui notar public la 17 mai 2019 la care reclamanții nu au fost o partidă, noul proprietar al hotelului, SC M.C., și-a înregistrat dreptul de suprafață asupra terenurilor solicitanților în Registrul Landului. Contractul de vânzare între SC THR M.N și SC M.C nu conține nici o referință sau clauză specifică privind dreptul de supraveghere. ȘI PRATICĂ 7 ȘI MARCAJUL JURIDICAL RELEVANT. Dispozițiile juridice interne relevante și jurisprudența privind dreptul de supraveghere și aderarea imobiliară sunt descrise în Bock și Palade v. România, (nu. 21740/02, §§ 29-33, 15 februarie 2007) și Moculescu c. România , (nu. 15636/04, §§ 16-18, 2 martie 2010). 8 . Dispozițiile juridice relevante privind taxele notariale pentru tranzacțiile care implică un drept de supraveghere sunt stabilite în Ordinul nr. 177/C/2024 al Ministerului Justiției în vigoare la 26 ianuarie 2024, prin care taxa notarială pentru notarizarea faptelor care transferă sau constituie drepturi de suprafață trebuie calculată pe valoarea mai mare între, pe de o parte, valoarea proprietății declarată de părți și, pe de altă parte, 20% din valoarea proprietății determinată în conformitate cu rețelele notariale relevante, disponibile public pe site-ul oficial al Uniunii Naționale a Notariarilor Publice. EVALUAREA TRIBUNALULUI LOCUS STANDI 9. Domnule. Moştenitorii lui Stoicovici au informat Curtea despre moartea sa şi, ca rudele sale apropiate (a se vedea apendicele), au exprimat intenţia de a continua cererea în locul său. 10. având în vedere legăturile strânse ale familiei și interesul legitim al moștenitorilor de a urmări aplicarea, precum și jurisprudența sa relevantă în această chestiune (a se vedea Văleanu și alții v. România, nos. 59012/17 și alții 27, § 184, 8 noiembrie 2022), Curtea consideră că moștenitorii decedaților pot continua cererea în locul său. ÎNCĂLCAREA ALEGATĂ A ARTICOLULUI 1 Protocolul nr. 1 LA CONVENŢIUNEA 11. Solicitanții au plâns că drepturile lor de proprietate au fost încălcate din cauza incapacității lor de a se bucura de deținerea deplină a parcelelor lor de teren și a clădirilor construite pe acestea. Acestea se bazează pe art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, care se citeşte după cum urmează: „Fiecare persoană fizică sau juridică are dreptul la bucurarea paşnică a bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de bunurile sale, cu excepția interesului public și sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și a principiilor generale ale dreptului internațional. Cu toate acestea, dispozițiile anterioare nu afectează în niciun fel dreptul unui stat de a aplica legile pe care le consideră necesare pentru a controla utilizarea bunurilor în conformitate cu dobânda generală sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau sancțiuni.” Admisibilitatea 12. Guvernul a susținut că reclamanții nu au epuizat căile de recurs interne disponibile, susținând că ar fi putut contesta decizia administrativă din 18 noiembrie 2014 în fața instanțelor interne (a se vedea punctul 5 de mai sus). 13. Solicitanții au reiterat că au obținut deja hotărâri finale care recunosc dreptul lor la proprietate. 14. Întocmit de concluziile generale ale Curții că mecanismul de restituire continuă să nu fie cuprinzător de eficacitate și convingător pentru a nu pune o sarcină excesivă asupra solicitanților (Văleanu și alții , citat mai sus § 262) , Curtea nu poate vedea în acest caz de ce ar fi necesară o nouă evaluare a chestiunilor în joc, având în vedere că dreptul respectiv la proprietate al solicitanților pe cele două parcele de teren a fost deja confirmat de către instanțele interne în hotărârile finale (a se vedea punctul 2 de mai sus), neregulat până în prezent (a se vedea mutatis mutandis, Dickmann și Gion v. România , nos . 10346/03 și 10893/04, § 72, 24 octombrie 2017). 15. Prin urmare, obiecția guvernului în acest sens trebuie respinsă. 16. În ceea ce privește incapacitatea solicitanților de a beneficia de proprietatea unei părți ale hotelului construit pe terenurile lor (a se vedea punctul 4 mai sus), Curtea, având în vedere, de asemenea, concluziile instanțelor interne ale acesteia (ibid.), constată că acestea nu au avut o așteptare legitimă în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția în ceea ce privește această afirmație. În consecință, această parte a cererii este incompatibilă ratione materiae cu dispozițiile Convenției și cu protocolele acestora și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§ 3 litera (a) și cu art. 4 din Convenție. 17. Curtea constată, de asemenea, că restul de plângeri nu sunt vădit nefondate în sensul articolului 35 alineatul (3) litera (a) din Convenție, nici nu sunt inadmisibile din alte motive. Prin urmare, acestea trebuie declarate admisibile. Merits 18. În cazul instantaneu, Curtea remarcă că reclamanții au obținut hotărâri finale de instanță care își recunosc drepturile de proprietate pe acest teren (a se vedea punctul 2 de mai sus), aceste drepturi fiind absolute și exclusive, nu supuși unor condiții sau condiții (a se vedea, mutatis mutandis, Bock și Palade , citate mai sus, § 54). Cu toate acestea, reclamanții nu pot bucura pe deplin de proprietatea lor, deoarece o parte din terenurile lor a fost deja ocupată de terți în momentul în care au preluat proprietatea și un drept de suprafață asupra terenurilor lor a fost înregistrat în Registrul de terenuri, fără a plăti nicio compensație (a se vedea punctele 3 și 6 de mai sus). 19. Curtea observă, de asemenea, că, în conformitate cu cadrul juridic intern relevant, susținut și clarificat de doctrina (idem, § 63), pur și simplul act de construcție a clădirilor pe terenul altuia – chiar și în bună credință – nu conferă, în sine, un drept de suprafață constructorului sau succesorii acestora, cu excepția cazului în care unul dintre motivele recunoscute legal pentru înființarea sa, și anume: dispoziție legală, prescripție acquisitivă, dispoziție testamentară sau un acord între părți. În acest caz, niciuna dintre aceste motive nu a fost invocată la momentul constituirii dreptului de supraveghere. 20. În consecință, se pare că, la momentul material al actelor nesuferite, interferența cu dreptul solicitanților la bucurarea pașnică a terenului lor lipsește nici o bază în dreptul intern (a se vedea, mutatis mutandis , Bock și Palade , citat mai sus § 64). Cu toate acestea, chiar presupunând că există o astfel de bază juridică, Curtea constată că interferența cu drepturile solicitanților la proprietate combinată cu o lipsă totală de compensare, impune solicitanților o sarcină disproporționată și excesivă în încălcarea dreptului lor la bucuria pașnică a bunurilor, astfel cum este garantat de art. 1 din Protocolul nr. 21. Prin urmare, constată că s-a încălcat art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. APLICAREA ARTICOLULUI 41 DE LA CONVENŢIUNEA Dăunări pecuniare 22 . Solicitanții au trimis cererii lor pe baza principiului restabilio in integrum privind compensarea terenului și a clădirii pe care nu le-au putut bucura pe deplin. La estimarea unei astfel de compensații, au făcut referire la valoarea secțiunii hotelului construit pe 417 mp din proprietatea lor situată în Eforie Sud, strada Faleza, județul Constanța. Valoarea estimată a acestora a fost de 558 780 EUR. Guvernul a indicat că reclamanții au prezentat cereri care depășesc maximul permis de rețeaua notarială 2013. 23. O hotărâre în care Curtea constată că încălcarea impune statului reclamant o obligație juridică de a pune capăt încălcării și de a face reparații pentru consecințele sale în așa fel încât să restabilească, în măsura posibilă, situația existentă înainte de încălcare (a se vedea printre multe alte autorități Iatridis v. Grecia (sau satisfacția) [GC], nr. 31107/96, § 32, CEDO 2000-XI, și Guiso-Gallisay v. Italia (sau satisfacția) [GC], nr. 58858/00, § 90, 22 decembrie 2009). 24. Având în vedere încălcarea constatată în temeiul articolului 1 Protocolul nr. 1 la Convenția și la cererea justă de satisfacție a solicitanților (a se vedea punctul 22 de mai sus), Curtea consideră că plata compensației pentru incapacitatea autorităților de a returna solicitanților propriile proprietăți în afara oricăror domenii sau condiții, datorită instituirii ilegale a unui drept de suprafață asupra terenului lor, ar pune reclamanții, în măsura posibilă, într-o situație echivalentă cu cea în care ar fi fost în cazul în care nu ar fi existat încălcarea articolului 1 din Protocolul nr. 25. Prin urmare, Statul pârât trebuie să plătească solicitanților, în ceea ce privește prejudiciu material, o sumă calculată în conformitate cu metodologia stabilită în Valeanu și alții (justă satisfacție), nr. 59012/17 și altele 27, 7 ianuarie 2025, §§ 114-18, precum și dispozițiile juridice privind dreptul la suprafață (a se vedea punctul 8 de mai sus). 26 . Având în vedere locația proprietății și bazată pe rețelele notariale 2025 (zona A, pagina 80 din rețelele Constanța) și caracteristicile sale tehnice (417 mp de teren intramuros, categoria: cantiere/construcții), Curtea remarcă că valoarea de 1 m2 de teren este de 80 EUR (total de 33 360 EUR), la care ar trebui aplicat un coeficient de corecție (coeficient de corecție) din 1.2 pentru „proximitatea față de elementele naturale de interes” (adică, mare) (pagina 12 din rețele), care determină un total de 40,032 EUR. O rată de 20% aplicabilă dreptului de supraveghere aplicat acestei valori are ca rezultat un total de 8.006.40 EUR, care va fi acordată în comun solicitanților în ceea ce privește prejudiciu material. 27. Cu toate acestea, Curtea trebuie să reitereze că reclamanții nu pot obține dreptul la o compensare dublă sau la o îmbogățire nejustificată din hotărârea Curții. Prin urmare, în măsura în care procedurile administrative și/sau judiciare interne referitoare la reclamațiile solicitanților față de terenurile lor erau încă în suspensie în fața autorităților relevante la data ultimelor informații disponibile Curții și pentru a împiedica orice îmbogățire nejustificată din prezenta hotărâre, Curtea consideră că toate sumele referitoare la compensația din cauza solicitanților care sunt relevante pentru cazul în cauză și care ar fi putut fi deja aplicate în favoarea lor până la data prezentei hotărâri ar trebui deduse, după caz, din suma menționată la alineatul (26 mai sus. Prejudiciu moral 28. Solicitanții au solicitat 200.000 EUR în ceea ce privește prejudiciile morale. Curtea consideră că interferența gravă cu dreptul solicitanților la bucurarea pașnică a bunurilor lor nu poate fi compensată în mod adecvat prin constatarea simplă a încălcării articolului 1 din Protocolul nr. Eliberarea unei evaluări echitabile, în conformitate cu art. 41 din Convenție, Curtea conferă solicitanților 5.000 EUR în comun în ceea ce privește prejudiciile morale. Costuri și cheltuieli 29. Solicitanții nu au formulat nicio cerere în ceea ce privește costurile și cheltuielile. Interesul implicit 30. Curtea consideră oportună faptul că rata dobânzii nejustificate ar trebui să se bazeze pe rata de creditare marginală a Băncii Centrale Europene, la care ar trebui adăugate trei puncte procentuale. Pentru aceste motive, Curtea, UNANIMOUS, susține că moștenitorii reclamantului Stoicovici Ioan-Dragomir, dna. Stoicovici Alexandrina, dna. Ciortan Alina-Maria şi dl. Zelinger Katrin, care a exprimat dorința de a continua procedura în locul său, trebuie să facă acest lucru; declară plângerile în temeiul articolului 1 din Protocolul 1 la Convenție, în măsura în care se referă la presupusa proprietate asupra unei părți ale hotelului construit pe terenul lor, inadmisibil ratione materiae; declară restul cererii admisibile; declară că a existat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție; Deține: (a) că Statul pârât trebuie să plătească împreună solicitanților, în termen de trei luni, următoarele sume, care urmează să fie convertite în moneda statului contestat la rata aplicabilă la data de decontare: (i) 8.006.40 EUR (opt mii șase euro și patruzeci de cenți), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile materiale; (ii) 5000 EUR (cincă mii de euro), plus orice impozit care poate fi taxabil, în ceea ce privește prejudiciile morale; (b) care, de la expirarea celor trei luni menționate mai sus, până la decontarea dobânzilor simple se plătește pe suma de mai sus la o rată egală cu rata marginală de creditare a Băncii Centrale Europene în timpul perioadei de default plus trei puncte procentuale; Abandonează restul cererii pentru satisfacție echitabilă. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 3 martie 2026, în conformitate cu art. 77 §§ 2 și 3 din Regulamentul Curții. Valentin Nicolescu Faris Vehabović Președintele adjunct al grefierului interimar nr. Aplicaţie nr. Denumirea cazului Data introducerii Numele reclamantului Anul nașterii Locul de reședință Reprezentantul Denumire Identificarea proprietății Hotărârea internă recunoașterea titlului reclamant la proprietate Hotărârea interzisă de către solicitanți Sume atribuite pentru: A. prejudiciu material și moral B. costurile și cheltuielile/aplicarea în euro (EUR) 1. 24861/07 Stoicovici și Mateevici v. România 07/05/2007 Ioan-Dragomir STOICOVICI b: 1925 d: 2012 urmărit de moștenitori legali: 1. Alexandrina Stoicovici 1929 Bucureşti România 2. Katrin Zelinger 1957 Bere Sheva română 3. Alina-Maria Ciortan 1959 Charlottenburg- Wilmersdorf German Alexandru-Bogdan MATEEVICI 1954 Atena Română Marcel Sandu‐ Ciocîrlan plome de teren nos. 31 și 37 situate în Eforie Sud, Strada Faleza, Hotărârea județului Constanța din 10 aprilie 2000, Hotărârea Curții de Apel Constanța din 8 decembrie 2006, Curtea Înaltă de Casare și Justiție A. 13.006.40 (8.006.40 + 5.000), împreună B.

FOURTH SECTION

CASE OF STOICOVICI AND MATEEVICI v. ROMANIA

(Application no. 24861/07)

JUDGMENT

STRASBOURG

3 March 2026

This judgment is final but it may be subject to editorial revision.

In the case of Stoicovici and Mateevici v. Romania,

The European Court of Human Rights (Fourth Section), sitting as a Committee composed of:

Faris Vehabović

, President

,

Lorraine Schembri Orland,

Sebastian Rădulețu

, judges

,

and Valentin Nicolescu,

Acting Deputy Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

24861/07) against Romania lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 7 May 2007 by two Romanian nationals, Mr Ioan-Dragomir Stoicovici and Mr Alexandru-Bogdan Mateevici (“the applicants”), who were born in 1925 and 1954 respectively and were represented by Mr M. Sandu-Ciocîrlan, a lawyer practising in Bucharest;

the decision to give notice of the application to the Romanian Government (“the Government”) represented by their Agent, Ms O.F. Ezer, of the Ministry of Foreign Affairs;

the parties’ observations;

the decision to reject the Government’s objection to examination of the application by a Committee;

Having deliberated in private on 10 February 2026,

Delivers the following judgment, which was adopted on that date:

SUBJECT MATTER OF THE CASE

1

.

The applicants’ predecessor was the owner of a property consisting of two plots of land with a total of 600 sq.m (see the appended table) and of a construction called “Vila Margot”, in Eforie Sud, Constanța County. The State took possession of this property under a nationalisation decree in 1950.

A hotel was built in 1962 on 417 sq.m of that property.

2

.

In 1998 the applicants lodged an action for recovery of possession of the property against both public authorities and the private company SC C.S., the hotel owner at that time. By the final judgment of 10 April 2000 the Constanța Court of Appeal acknowledged the applicants’ property rights and held the defendants’ obligation to allow them to peacefully enjoy their claimed possessions.

3

.

On 15 February 2006 the applicants were granted legal possession of the property via a bailiff; however, the minutes drafted thereto indicated that part of the land was occupied by the hotel owned by the former SC C.S. (currently SC THR M.N.) and that Vila Margot no longer existed.

4

.

In 2000 the applicants brought a real estate accession claim seeking to be recognized as the owners of the portion of the hotel built on their land. On 8

December 2006 the High Court of Justice dismissed their claim, stating,

inter alia,

that real estate accession could not be relied on, as the property was lawfully owned by the State when the construction was erected.

5

.

In 2002 the applicants lodged an administrative claim under Law no.

10/2001 seeking reparatory measures for the whole property. Without specifically referring to Vila Margot, the domestic authorities dismissed the request on 18 November 2014 on the grounds that the applicants were already owners of the claimed property. The applicants did not challenge the decision before the domestic courts or the Court.

6

.

Following a sale contract sworn before a public notary on 17 May 2019 to which the applicants were not a party, the new owner of the hotel, SC M.C., registered its right of superficies over the applicants’ land in the Land Register. The sale contract between SC THR M.N and SC M.C contains no reference or specific clause concerning the right of superficies.

RELEVANT LEGAL FRAMEWORK AND PRACTICE

7.

The relevant domestic legal provisions and case-law concerning the right of superficies and real estate accession are described in

Bock and Palade v. Romania,

(no. 21740/02, §§ 29-33, 15 February 2007) and

Moculescu v.

Romania

, (no.

15636/04, §§ 16-18, 2 March 2010).

8

.

The relevant legal provisions concerning notarial fees for transactions involving a right of superficies are set out in Order no. 177/C/2024 of the Ministry of Justice in force as of 26 January 2024, whereby the notarial fee for the notarization of deeds transferring or constituting superficies rights is to be calculated on the higher amount between, on the one hand, the value of the property as declared by the parties and, on the other hand, 20% of the property’s value determined according to the relevant notarial grids, publicly available on the official website of the National Union of Notaries Public.

THE COURT’S ASSESSMENT

LOCUS STANDI

9.

Mr. Stoicovici’s heirs informed the Court of his death and, as his close relatives (see appendix), expressed the intention to pursue the application in his stead.

10.

Having regard to the close family ties and the heirs’ legitimate interest in pursuing the application, as well as to its relevant case-law on the matter (see

Văleanu and Others v. Romania,

nos. 59012/17 and 27 others, §

184, 8

November 2022) the Court considers that the deceased applicant’s heirs may pursue the application in his stead.

ALLEGED VIOLATION OF ARTICLE 1 Protocol NO. 1 TO THE CONVENTION

11.

The applicants complained that their property rights have been infringed due to their inability to enjoy full possession of their plots of land and the buildings constructed thereon. They relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows:

“Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law.

The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.”

Admissibility

12.

The Government submitted that the applicants had failed to exhaust the available domestic remedies, arguing that they could have challenged the administrative decision of 18 November 2014 before the domestic courts (see paragraph 5 above).

13.

The applicants reiterated that they had already obtained final judgments recognising their right to property.

14.

Noting the Court’s general findings that the restitution mechanism continues to fall short of being comprehensively effective and convincingly consistent so as not to place an excessive burden on applicants (

Văleanu and Others

, cited above, § 262), the Court fails to see in the present case why a fresh assessment of the matter at stake would be necessary, given that the respective entitlement to property of the applicants over the two plots of land has already been confirmed by the domestic courts in final judgments (see paragraph 2 above), unchallenged to the present day (see,

mutatis mutandis,

Dickmann and Gion v. Romania

, nos. 10346/03 and 10893/04, §

72, 24

October 2017).

15.

The Government’s objection in this regard must therefore be rejected.

16.

Concerning the applicants’ inability to enjoy ownership over a part of the hotel built on their land (see paragraph 4 above), the Court, having regard also to the domestic courts’ findings thereto (ibid.), finds that they did not have a legitimate expectation under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in respect of that claim. It follows that this part of the application is incompatible

ratione materiae

with the provisions of the Convention and the Protocols thereto and must be rejected in accordance with Article

35

§§

3

(a) and 4 of the Convention.

17.

The Court further notes that the remaining complaints are not manifestly ill‑founded within the meaning of Article 35 § 3 (a) of the Convention, nor are they inadmissible on any other grounds. They must therefore be declared admissible.

Merits

18.

In the instant case, the Court notes that the applicants obtained final court decisions acknowledging their property rights on that land (see paragraph 2 above), these rights being absolute and exclusive, not subject to any encumbrances or conditions (see,

mutatis mutandis

,

Bock and Palade

, cited above, § 54). However, the applicants cannot fully enjoy their property, because part of their land was already occupied by third parties at the moment when they took over the property and a superficies right over their land was registered in the Land Register, without payment of any compensation (see paragraphs 3 and 6 above).

19.

The Court further notes that according to the relevant domestic legal framework, supported and clarified by the doctrine (idem, § 63), the mere act of constructing buildings on another’s land

–

even in good faith

–

does not, in itself, confer a right of superficies upon the builder or their successors, unless one of the legally recognized grounds for its establishment is present, namely: statutory provision, acquisitive prescription, testamentary disposition, or an agreement between the parties. In the present case, none of these grounds was relied on at the time of constituting the superficies right.

20.

It appears therefore that, at the material time of the impugned acts, the interference with the applicants’ right to the peaceful enjoyment of their land lacked any basis in domestic law (see,

mutatis mutandis

,

Bock and Palade

, cited above, § 64). However, even assuming that such a legal basis existed, the Court finds that the interference with the applicants’ rights to property combined with a total lack of compensation, imposed on the applicants a disproportionate and excessive burden in breach of their right to the peaceful enjoyment of possessions as guaranteed by Article 1 of Protocol No. 1.

21.

It therefore finds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.

APPLICATION OF ARTICLE 41 OF THE CONVENTION

Pecuniary damage

22

.

The applicants sent to their request based on the principle of

restitutio in integrum

concerning compensation in respect of the land and building which they had not been able to fully enjoy. When estimating such compensation, they referred to the value of the section of the hotel erected on 417 sq.m of their property located in Eforie Sud, Faleza Street, Constanța County. Their estimated value was EUR 558,780. The Government indicated that the applicants submitted claims exceeding the maximum allowed by the 2013 notarial grid.

23.

A judgment in which the Court finds a breach imposes on the respondent State a legal obligation to put an end to the breach and make reparation for its consequences in such a way as to restore as far as possible the situation existing before the breach (see among many other authorities

Iatridis v. Greece

(just satisfaction) [GC], no. 31107/96, § 32, ECHR 2000

‑

XI, and

Guiso-Gallisay v. Italy

(just satisfaction) [GC], no. 58858/00, § 90, 22

December 2009).

24.

Taking into account the violation found under Article 1 Protocol No.

1 to the Convention and the applicants’ just satisfaction claim (see paragraph

22 above), the Court considers that payment of compensation for the failure of the authorities to return to the applicants their property free of any encumbrances or conditions, due to the unlawful establishment of a right of superficies over their land, would put the applicants as far as possible in a situation equivalent to the one in which they would have been if there had not been a breach of Article 1 of Protocol No.

1.

25.

Hence, the respondent State is to pay the applicants, in respect of pecuniary damage, an amount calculated in accordance with the methodology established in

Văleanu and Others

(just satisfaction), nos. 59012/17 and 27

others, 7 January 2025, §§ 114-18, and the legal provisions concerning the right to superficies (see paragraph 8 above).

26

.

Taking into account the property’s location, and based on the 2025 notarial grids (zone A, page 80 of the Constanța grids) and its technical characteristics (417 sq.m of

intra muros

land, category: yards/constructions), the Court notes that the value of 1 m² of land is EUR 80 (totalling EUR

33,360), to which a correction coefficient (

coeficient de corecție

) of 1.2 should be applied for “proximity to natural elements of interest” (i.e., the sea) (page 12 of the grids), resulting in a total of EUR 40,032. A rate of 20% applicable to the right of superficies applied to that value results in a total of EUR 8,006.40, to be awarded jointly to the applicants in respect of pecuniary damage.

27.

The Court must reiterate, however, that the applicants cannot derive any right to double compensation or unjust enrichment from the Court’s judgment. Therefore, insofar as domestic administrative and/or judicial proceedings relating to the applicants’ claims to their land were still pending before the relevant authorities at the date of the latest information available to the Court, and in order to prevent any unjust enrichment from the present judgment, the Court considers that all amounts relating to the compensation due to the applicants which are relevant to the present case and which may have already been enforced in their favour by the date of the present judgment, should be deducted, as the case may be, from the amount mentioned in paragraph 26 above.

Non-pecuniary damage

28.

The applicants requested EUR 200,000 in respect of non-pecuniary damage. The Court considers that the serious interference with the applicants’ right to the peaceful enjoyment of their possessions cannot be adequately compensated for by the simple finding of a violation of Article 1 of Protocol No.

41 of the Convention, the Court awards the applicants jointly EUR 5,000 in respect of non-pecuniary damage.

Costs and expenses

29.

The applicants did not make any claim in respect of costs and expenses.

Default interest

30.

The Court considers it appropriate that the default interest rate should be based on the marginal lending rate of the European Central Bank, to which three percentage points should be added.

FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY,

Holds

that the heirs of the applicant Stoicovici Ioan-Dragomir, Ms.

Stoicovici Alexandrina, Ms. Ciortan Alina-Maria and Mr. Zelinger Katrin, who have expressed the wish to pursue the proceeding in his place have standing to do so;

Declares

the complaints under Article 1 of Protocol 1 to the Convention, in so far as it concerns the alleged ownership over a part of the hotel built on their land, inadmissible

ratione materiae

;

Declares

the remainder of the application admissible;

Holds

that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention;

Holds:

(a)

that the respondent State is to pay the applicants jointly, within three months, the following amounts, to be converted into the currency of the respondent State at the rate applicable at the date of settlement:

(i)

EUR 8,006.40 (eight thousand six euros and forty cents), plus any tax that may be chargeable, in respect of pecuniary damage;

(ii)

EUR 5,000 (five thousand euros), plus any tax that may be chargeable, in respect of non-pecuniary damage;

(b)

that from the expiry of the above-mentioned three months until settlement simple interest shall be payable on the above amount at a rate equal to the marginal lending rate of the European Central Bank during the default period plus three percentage points;

Dismisses

the remainder of the applicants’ claim for just satisfaction.

Done in English, and notified in writing on 3 March 2026, pursuant to Rule

77

§§

2 and 3 of the Rules of Court.

Valentin Nicolescu

Faris Vehabović

Acting Deputy Registrar

President

appendix

No.

Application no.

Case name

Introduction date

Applicant’s name

Year of birth

Place of residence

Nationality

Representative’s name

Identification of property

Domestic decision acknowledging the applicant’s title to property

Domestic decision challenged by the applicants

Amounts awarded for:

A. pecuniary and non

‑

pecuniary damage

B. costs and expenses/application

in euros (EUR)

1.

24861/07

Stoicovici and Mateevici v.

Romania

07/05/2007

Ioan-Dragomir STOICOVICI

b: 1925

d: 2012

pursued by legal heirs:

1929

Bucharest

Romanian

1957

Beer Sheva

Romanian

1959

Charlottenburg-

Wilmersdorf

German

Alexandru-Bogdan MATEEVICI

1954

Athens

Romanian

Marcel Sandu

‑

Ciocîrlan

plots of land nos. 31 and 37 located in Eforie Sud, Faleza Street, Constanța County

judgment of 10

April 2000, the Constanța Court of Appeal

judgment of 8

December 2006, the High Court of Cassation and Justice

A. 13,006.40

(8,006.40 + 5,000),

jointly

B. -