DECIZIE A SEGUNDEI SECȚIUNE DECIZIE Nr. 2677/22 Rima SKOPIEN și Mindaugas AMBRASAS împotriva Lituaniei Curții Europene a Drepturilor Omului (A doua secțiune), care așezează la 1 iulie 2025 ca comitet compus din: Jovan Ilievski , Președintele Péter Paczolay, Juha Lavapuro , judecători și Dorothee von Arnim, secretar adjunct al secțiunii, având în vedere: cererea (nu. 2677/22) împotriva Republicii Lituania depusă la Curte în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 13 decembrie 2021 de doi resortisanți lituanieni, dna Rima Skopienė („prima solicitantă”), care s-a născut în 1964 și locuiește în Marijampolė, și dl Mindaugas Ambrasas („al doilea reclamant”), care s-a născut în 1985 și a trăit în Marijampolė (în ansamblul „reclamanților”), amândoi reprezentați de dl Antanaitis, un avocat care practică în Kaunas; decizia de a anunța cererea guvernului lituanian („ Guvernului”), reprezentată de agentul lor, dl R. Dzikovič; observațiile părților; retragerea dlui G. Sagatys, judecătorul ales în ceea ce privește Lituania, de la ședința în acest caz (art. 28 § 3 din Regulamentul de procedură); după deliberare, hotărăște după cum urmează: OBJETORUL CAUZEI Cazul se referă la plângerea reclamanților că proprietatea pe care a fost înșelată în vânzare a fost returnată lor cu restricții suplimentare. Reclamanții au fost frați. La 7 noiembrie 2011 au moștenit, în calitate de coproprietenți în piețe egale, 0,1131 hectare de teren în Marijampolė, împreună cu mai multe clădiri în acest sens. Vânzarea proprietății reclamanților În 11 noiembrie 2011 reclamanții au vândut terenurile și clădirile societății V.B.. Hotărârea de vânzare și cumpărare a fost certificat de un notar. , că s-a explicat părților că cumpărătorul va achiziționa drepturi de proprietate asupra proprietății în cauză de la momentul transferului său, că reclamanții au transferat terenurile și clădirile către societate și că acesta le-a plătit prețul convenit – 233.893 litai lituanieni (LTL – aproximativ 67.740 euro (EUR) – în numerar. În aceeași zi compania V.B. a fost înregistrată ca proprietar al proprietății în registrul imobiliar public. La 17 ianuarie 2012, compania a vândut terenurile și clădirile regizorului său, G.S., și soția sa, V.S. Pentru a cumpăra proprietatea, G.S. a luat un împrumut de LTL 238.000 (aproximativ 68.930) de la un sindicat de credit și ipotecat proprietatea ca garanție. G.S. și V.S. proprietatea proprietății și ipoteca au fost înregistrate în registrul imobiliar în ianuarie 2012. În ianuarie 2013 G.S. și V.S. au vândut o parte din teren (aproximativ 0.07 hectare) la un anumit S.P. La datele mai târziu că o parte a terenului a fost înregistrată ca o parcelă separată și vândută altor persoane. Anularea acordurilor de vânzare și cumpărare În octombrie 2016, reclamanții au introdus o cerere civilă în Curtea Regională Kaunas, cerând anularea tranzacțiilor menționate mai sus (a se vedea paragrafele) 3-5 mai sus) și returnarea proprietății lor din cauza faptului că au fost înșelate și că vânzarea inițială a fost ficțioasă. Reclamanții au susținut că nu au avut intenția de a vinde întreaga plăți de teren sau clădiri. Ei au intenționat doar să vândă o parte din teren, de aproximativ 0,07 hectare. Cu toate acestea, fiul celui de-al doilea reclamant, care anterior a fost directorul companiei V.B., acționând împreună cu cel de atunci director al companiei, i-a convins să vândă întreaga proprietate companiei, susținând că acest lucru ar face mai ușor să-l împărți în două parcele separate. Reclamanții au susținut că nu au primit niciun ban de la V.B. societatea, că proprietatea nu a fost transferată companiei și că reclamanții și familiile lor au continuat să locuiască acolo. De asemenea, au susținut că nu au fost conștienți că societatea a vândut proprietatea către alți oameni, și că niciunul dintre cumpărătorii ulterioare nu a avut vreodată grijă de proprietate sau a solicitat ca reclamanții să-l abandoneze. La 8 septembrie 2017, Curtea Regională Kaunas a permis în parte cererea reclamanților. Acesta a considerat că dovada disponibilă a confirmat că reclamanții au vândut proprietatea ca urmare a înșelirii. De asemenea, a susținut că G.S. și V.S. nu au putut fi considerați cumpărători bonafide deoarece G.S. a lucrat la V.B. Prin urmare, nu s-a făcut parte din subiectul cazului. Din aceste motive, instanța a declarat că acordurile de vânzare și achiziții din 11 noiembrie 2011 și din 17 ianuarie 2012 nul și nul (a se vedea alineatele (3) și (4) de mai sus). Cu toate acestea, a respins cererea reclamanților în ceea ce privește tranzacțiile ulterioare (a se vedea alineatul (1)) 5 de mai sus), constatarea că nu a fost demonstrat că cumpărătorii au acționat și în rau credință. Curtea a ordonat G.S. și V.S. să plătească reclamanților compensații monetare în ceea ce privește 0,07 hectare de teren care au fost revenduate (a se vedea punctul 5 mai sus) și să le returneze restul proprietății. Septembrie 2018 Curtea de Apel a respins un recurs depus de G.S. și V.S. și a susținut decizia instanței inferioare. În aprilie 2019, reclamanții au introdus o nouă cerere civilă în Curtea Regională Kaunas, cerând anularea acordului ipotecar între G.S. și uniunea de credit (a se vedea punctul 4 de mai sus). 7-9 mai sus), acordul de ipotecă cu privire la această proprietate, care a fost încheiat în urma transferului său ilegal, a trebuit să fie declarat nul și nul. Sindicatul de credit a contestat reclamația și a prezentat, printre altele , că drepturile reclamanților au trebuit să fie apărate nu în detrimentul titularului ipotecii bonafide, ci prin cererea de compensare de către persoanele care au acționat ilegal . La 22 iunie 2020, Curtea Regională Kaunas a permis în parte cererea reclamanților, susținând că, din moment ce acordurile de vânzare și cumpărare din 11 noiembrie 2011 și 17 ianuarie 2012 au fost declarate nule și nu au fost inițiate (a se vedea punctele 7-9 de mai sus), acest lucru a însemnat că G.S. a ipotecat proprietatea fără a fi proprietarul său legitim, care este contrar normelor juridice imperative. Astfel, instanța a declarat contractul ipoteca nul și nul. În același timp, Comisia a remarcat că, în conformitate cu art. 4.197 § 6 din Codul Civil, un titular de ipotecă care a acționat cu bună credință și-a păstrat drepturile asupra proprietății ipotecate chiar atunci când acordul de ipotecă a fost anulat din motive pentru care nu a fost responsabil. Potrivit jurisprudenței Curții Supreme, un titular de ipotecă care a căutat să se bazeze pe această dispoziție juridică a trebuit să demonstreze că nu cunoștea și nu putea să cunoască deficiențele juridice ale acordului de ipotecă care au condus la anularea acestuia. În cazul de față, instanța a constatat că, înainte de a acorda un împrumut G.S., uniunea de credit a acționat cu diligență corectă: a respectat normele și procedurile relevante și a verificat situația financiară a G.S. și a V.S. și circumstanțele în care au achiziționat proprietatea în cauză. Curtea a remarcat, de asemenea, că uniunea de credit nu a fost parte la tranzacțiile care au fost ulterior declarate nule și nule. Hotărârea de ipotecă a fost semnat în ianuarie 2012 și vânzarea proprietăților reclamanților a fost anulată în septembrie 2017; astfel, atunci când a semnat contractul de ipotecă, uniunea de credit nu ar fi putut ști că proprietatea în cauză nu a fost transferată către G.S. și V.S. de proprietatea propriei solicitanți. Din aceste motive, Curtea a considerat că uniunea de credit a acționat cu bună credință și că drepturile sale trebuie protejate și a susținut că, în ciuda acordului de ipotecă nu este și nu, uniunea de credit ar trebui să mențină drepturile de ipotecă asupra proprietăților reclamanților. Reclamanții au depus un recurs împotriva acestei decizii, în care au susținut că uniunea de credit nu a respectat reglementările relevante atunci când acorda împrumut G.S. și, prin urmare, au acționat cu o credință proastă. La 18 martie 2021, Curtea de Apel a respins recursul și a susținut decizia instanței inferioare. Acesta a susținut că, chiar presupunând că uniunea de credit a încălcat unele norme procedurale în momentul acordării împrumutului G.S., acest lucru nu ar constitui motive pentru a constata că a acționat în necredință în sensul articolului 4.197 § 6 din Codul Civil atunci când a semnat acordul de ipotecă (a se vedea punctul 13 de mai sus). De asemenea, a remarcat că acordul de împrumut între G.S. Reclamanții au depus un recurs asupra punctelor de drept, în care au repetat argumentul că sindicatul de credit a acționat cu o credință proastă. La 12 mai 2021, Curtea Supremă a refuzat să o accepte pentru examinare, având în vedere că nu a susținut nicio problemă juridică importantă. Reclamanții au depus un nou recurs asupra punctelor de drept. Pe lângă repetarea argumentelor lor anterioare (a se vedea punctele 15 și 17 de mai sus), acestea au susținut că, deși art. 4.197 § 6 din Codul Civil (a se vedea punctul 13 de mai sus) prevedea posibilitatea, în situații cum ar fi cel de față, de a apăra drepturile titularului ipotecă care a acționat de bună credință, nu prevedea nici o posibilitate de apărare a drepturilor proprietăților unui bun ipotecat care a acționat de asemenea cu bună credință, neîndeplinind astfel un echilibru echilibrat între drepturile celor două părți. Reclamanții au susținut că această situație a constituit o omisiune legislativă și au solicitat Curții Supreme să se refere direct la Constituție (inclusiv art. 23, care prevede protecția drepturilor de proprietate) pentru a-și apăra drepturile împotriva restricțiilor nejustificate asupra proprietăților lor. 19. La 23 iunie 2021 Curtea Supremă a refuzat să accepte recursul privind punctele de drept pentru examinare, din motive că nu a ridicat nicio problemă juridică importantă. Evoluții ulteriore În noiembrie 2019 G.S. și V.S. au început să se întâmple proceduri de faliment personal. În februarie 2022 judecătorul a anunțat că proprietatea reclamanților va fi vândută la o licitație publică pentru a acoperi datoriile G.S. În martie 2022, reclamanții au fost de acord să plătească creditorul G.S. 66.000 EUR pentru a acoperi partea datoriei G.S. care au fost garantate împotriva proprietăților lor. În consecință, licitația publică a fost anulată și ipoteca asupra proprietății a fost înlăturată. Reclamanții au fost incluse în lista creditorilor G.S. și V.S. în procedura de faliment personal. În aprilie 2023 au fost încheiate procedurile de faliment personal. Reclamanții au primit aproximativ 1.270 EUR din G.S. și V.S., în timp ce restul datoriei au fost anulate. Reclamanții se plângea că, menținând drepturile ipotecare ale sindicatului de credit, instanța nu a asigurat protecția practică și eficace a drepturilor lor de proprietate. Se bazează pe art. 6 § 1 din Convenție. EVALUAREA CURTEI 23. Curtea constată că al doilea reclamant a murit după depunerea prezentei cereri. Primul reclamant, care este sora sa și moștenitor juridic, a exprimat dorința de a continua procedurile în favoarea Curții în numele fratelui ei întârziat. Guvernul nu a contestat faptul că primul reclamant are dreptul de a continua cererea în numele celui de-al doilea reclamant. Având în vedere poziția ei ca moștenitor și rudă apropiată, și din jurisprudența sa în cauză (a se vedea, de exemplu, López Ribalda și alții c. Spania ], nr. 1874/13 și 8567/13, §§ 71-73, 17 octombrie 2019), Curtea constată că prima reclamantă are dreptul de a continua procesul în fața Curții în locul celui de-al doilea reclamant. 24. Curtea, în calitate de master al caracterizării care trebuie acordată în drept faptelor cauzei (a se vedea Radomilja și alții c. Croația [GC], nr. 37685/10 și 22768/12, §§ 114 și 126, 20 martie 2018), consideră că plângerea reclamanților, care se referă la o presupusă lipsă de protecție a drepturilor lor de proprietate, se examinează în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție. 25. Procedura internă care se află în centrul prezentului caz se referă la un litigiu de drept civil între părțile private. În consecință, sarcina Curții este de a evalua dacă statul și-a îndeplinit obligațiile pozitive în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1. 26. Principiile generale relevante referitoare la obligațiile pozitive ale statului de a lua măsurile necesare pentru protejarea drepturilor de proprietate au fost rezumate în Kotov c. Rusia ([GC], nr. 545222/00, §§ 109-15, 3 aprilie 2012, precum și cazurile menționate în acest articol). În special, trebuie avută în vedere echilibrul echitabil care trebuie atins între interesele concurente ale individului și ale comunității în ansamblul său (ibid., § 110). În cazurile care implică litigii între persoanele private, există o obligație pozitivă pentru statul de a asigura în sistemul său juridic intern că drepturile de proprietate sunt suficient de protejate de lege și că sunt furnizate măsuri adecvate prin care victima unei interferențe poate încerca să-și justifice drepturile, inclusiv, dacă este cazul, prin a solicita daune în ceea ce privește orice pierdere susținută (ibid., 113). În plus, statele fac obiectul unei obligații pozitive procedurale de a acorda proceduri judiciare care oferă garanțiile procedurale necesare și, prin urmare, permit instanțelor și tribunalelor interne să delibereze în mod eficient și echitabil orice litigii dintre persoanele private (ibid., § 114). 27. Curtea observă, la început, că reclamanții au admis că au încercat să încheie o tranzacție fictivă și nu au avut niciodată intenția de a-și vânde întreaga proprietate (a se vedea punctul 6 mai sus). De asemenea, observă că acordul de vânzare și de cumpărare pe care l-au semnat a indicat în mod explicit consecințele juridice ale acestei tranzacții (a se vedea punctul 3 mai sus). Prin urmare, consideră că prin semnarea acestui acord reclamanții au asumat anumite riscuri, inclusiv riscul ca noul proprietar al proprietății, al căror drepturi au fost înregistrate într-un registru public (a se vedea punctul 3 de mai sus), să transfere aceste drepturi în continuare. mutatis mutandis Gherardi Martiri c. San Marino , nr. 355111/20, § 109, 15 decembrie 2022). Cu toate acestea, statul a avut datoria de a asigura că drepturile de proprietate ale reclamanților sunt protejate în mod corespunzător prin lege și că soluțiile adecvate sunt disponibile (ibid.). 28. Pentru a determina dacă statul a respectat această datorie, Curtea observă că reclamanții au putut contesta cu succes acordurile de vânzare și cumpărare relevante și acordul prin care proprietatea lor a fost ipotecată (a se vedea punctele 7-9 și 12 de mai sus). Acestea nu s-au plângut de echitatea generală a celor două seturi de proceduri interne, iar Curtea nu are nici motive să o pună în întrebări. 29. În cadrul procedurii privind acordul de ipotecă, instanțele au constatat că uniunea de credit a acționat cu diligență corectă la acordarea împrumutului G.S. și că nu ar fi putut fi conștienți de motivele pentru care vânzarea proprietăților reclamanților ar fi fost în cele din urmă declarată nulă și nulă; prin urmare, acesta a fost un titular de ipotecă bonafide, al cărui drepturi trebuiau protejate (a se vedea paragrafele) Reclamanții nu au afirmat că această concluzie este arbitrară sau manifestement irazonabilă, nici Curtea nu consideră că este astfel de. 30. În acest context, instanțele interne au fost invitate să stabilească un echilibru echitabil între, pe de o parte, drepturile de proprietate ale reclamanților și, pe de altă parte, drepturile uniunii de credit, care era titularul ipotec bunafide. 31. În argumentele la Curtea Supremă (a se vedea punctul 18 mai sus) și la Curtea, reclamanții au susținut că art. 4.197 § 6 din Codul Civil, care a fost aplicat în cazul lor, nu a asigurat echilibrul echitabil necesar. În acest sens, Curtea reiterează că sarcina sa nu este, în mod normal, să revizuiască legea și practica relevante în abstracto dar pentru a determina dacă modul în care au fost aplicate sau afectate, reclamanții au provocat o încălcare a Convenției (a se vedea, printre multe alte autorități, Bernotas c. Lituania , nr. 59065/21, § 103, 30 ianuarie 2024, precum și cazurile citate în acest articol. După cum a reiterat mai sus, ceea ce trebuie evaluat în acest caz este dacă sistemul juridic intern prevede remedii adecvate prin care reclamanții ar putea încerca să își justifice drepturile, inclusiv prin cererea de daune în ceea ce privește orice pierdere. 32. În plus față de remediile descrise mai sus, care au dus la returnarea proprietăților reclamanților și la o atribuire în ceea ce privește compensarea monetară (a se vedea punctele 7-9 de mai sus), legislația internă a oferit reclamanților mai multe posibilități de a solicita compensare de la persoanele ale căror acțiuni ilegale le-au condus la restricționarea drepturilor lor de proprietate. În primul rând, au fost recunoscuți ca creditori ai G.S. și V.S. în procedurile de faliment personal în ceea ce privește, printre altele , suma pe care a trebuit să le plătească pentru a evita vânzarea proprietății lor la o licitație publică datorită ipotecii (a se vedea punctele 20 și 21 de mai sus). Deși afirmația lor nu a putut fi îndeplinită deoarece G.S. și V.S. au fost insolvenți, Curtea constată că statul nu poate fi responsabil pentru insolvența debitorilor privați (a se vedea mutatis mutandis Kotov În al doilea rând, după cum a prezentat Guvernul și nu a contestat reclamanții, au avut posibilitatea de a cere compensații de la persoanele care le-au înșelat să vândă proprietățile lor în primul rând (a se vedea punctul 6 de mai sus); cu toate acestea, nu există nici o indicație că acestea au profitat de ea. 33. În consecință, având în vedere faptul că reclamanții nu au fost lăsate fără nicio cale de recurs, Curtea nu poate accepta argumentul său că instanța internă ar trebui să-și protejeze drepturile în detrimentul uniunii de credit, care a acționat de bună credință (a se vedea, de asemenea, argumentele unității de credit în cadrul procedurii interne de la punctul 11 de mai sus). 34. Având în vedere cele de mai sus, având în vedere circumstanțele în care reclamanții și-au pierdut proprietatea, motivele furnizate de instanțe interne în ceea ce privește buna credință a uniunii de credit și modalitățile de remediere disponibile reclamanților în temeiul dreptului intern, Curtea este convinsă că statul și-a îndeplinit obligațiile sale pozitive în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. În consecință, prezenta cerere este manifestament nefondată și trebuie declarată inadmisibilă în conformitate cu art. 35 §§ 3 a) și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea, în unanimitate, declară că prima reclamantă are dreptul de a continua prezenta procedură în locul celui de-al doilea reclamant declara cererea inadmisibilă. Adoptat în limba engleză și notificat în scris la 28 august 2025. Dorothee von Arnim Jovan Ilievski Președintele adjunct al grefierului
Application no. 2677/22
Rima SKOPIENĖ and Mindaugas AMBRASAS
against Lithuania
The European Court of Human Rights (Second Section), sitting on 1
July
2025 as a Committee composed of:
Jovan Ilievski
, President
,
Péter Paczolay,
Juha Lavapuro
, judges
,
and Dorothee von Arnim,
Deputy
Section Registrar,
Having regard to:
the application (no.
2677/22) against the Republic of Lithuania lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 13
December 2021 by two Lithuanian nationals, Ms Rima Skopienė (“the first applicant”), who was born in 1964 and lives in Marijampolė, and Mr
Mindaugas Ambrasas (“the second applicant”), who was born in 1985 and lived in Marijampolė (together “the applicants”), both of whom were represented by Mr
M.
Antanaitis, a lawyer practising in Kaunas;
the decision to give notice of the application
to the Lithuanian Government (“the Government”), represented by their Agent, Mr R. Dzikovič;
the parties’ observations;
the withdrawal of Mr G. Sagatys, the judge elected in respect of Lithuania, from sitting in the case (Rule 28 § 3 of the Rules of Court);
Having deliberated, decides as follows:
1.
The case concerns the applicants’ complaint that property which they had been deceived into selling was returned to them with additional restrictions.
2.
The applicants were siblings. On 7 November 2011 they inherited, as co-owners in equal parts, 0.1131
hectares of land in Marijampolė along with several buildings thereon.
Sale of the applicants’ property
3
.
On 11 November 2011 the applicants sold the land and the buildings to the V.B. company. The sale and purchase agreement was certified by a notary. The agreement stated,
inter alia
, that it had been explained to the parties that the buyer would acquire ownership rights to the property at issue from the moment of its transfer, that the applicants had transferred the land and the buildings to the company, and that the latter had paid them the agreed price – 233,893
Lithuanian litai (LTL – approximately 67,740 euros (EUR))
– in cash. On the same day the V.B. company was registered as the owner of the property in the public real-estate register.
4
.
On 17 January 2012 the company sold the land and the buildings to its director, G.S., and his wife, V.S. In order to buy the property, G.S. had taken out a loan of LTL
238,000 (approximately EUR 68,930) from a credit union and mortgaged the property as collateral. G.S. and V.S.’s ownership of the property and the mortgage were registered in the real-estate register in January 2012.
5
.
In January 2013 G.S. and V.S. sold part of the land (approximately 0.07
hectares) to a certain S.P. On later dates that part of the land was registered as a separate plot and sold to other individuals.
Annulment of the sale and purchase agreements
6
.
In October 2016 the applicants brought a civil claim in the Kaunas Regional Court, seeking the annulment of the above-mentioned transactions (see paragraphs
3-5 above) and the return of their property on the grounds that they had been deceived and that the initial sale had been fictitious. The applicants submitted that they had never intended to sell the entire plot of land or the buildings. They had only intended to sell part of the land, amounting to approximately 0.07 hectares. However, the second applicant’s son, who had previously been the director of the V.B. company, acting together with the then director of the company, had convinced them to sell the entire property to the company, claiming that that would make it easier to divide it into two separate plots. The applicants contended that they had not received any money from the V.B. company, that the property had not been transferred to the company, and that the applicants and their families had continued to live there. They further submitted that they had not been aware that the company had sold the property to other people, and that none of the subsequent buyers had ever taken care of the property or requested that the applicants vacate it.
7
.
On 8 September 2017 the Kaunas Regional Court allowed the applicants’ claim in part. It considered that the available evidence confirmed that the applicants had sold the property as a result of deception. It further held that G.S. and V.S. could not be considered bona fide
purchasers because G.S. worked at the V.B. company and ought to have been aware of the circumstances of the sale (see paragraph 3 above). The court noted that it would not assess the circumstances relating to the mortgage agreement between G.S. and the credit union (see paragraph 3 above) because the applicants had not asked for that agreement to be annulled and it did not therefore form part of the subject matter of the case.
8
.
On those grounds, the court declared the sale and purchase agreements of 11 November 2011 and 17 January 2012 null and void (see paragraphs 3 and 4 above). However, it dismissed the applicants’ claim regarding the subsequent transactions (see paragraph
5 above), finding that it had not been demonstrated that those buyers had also acted in bad faith. The court ordered G.S. and V.S. to pay the applicants monetary compensation in respect of the 0.07
hectares of land which had been resold (see paragraph 5 above) and to return the rest of the property to them.
9
.
On 25
September 2018 the Court of Appeal dismissed an appeal lodged by G.S. and V.S. and upheld the lower court’s decision.
Proceedings concerning the mortgage agreement
10
.
In April 2019 the applicants brought a new civil claim in the Kaunas Regional Court, seeking the annulment of the mortgage agreement between G.S. and the credit union (see paragraph 4 above). They submitted that, as the sale of their property had been declared null and void (see paragraphs
7-9 above), the mortgage agreement regarding that property, which had been concluded following its unlawful transfer, had to be declared null and void as well.
11
.
The credit union disputed the claim and submitted,
inter alia
, that the applicants’ rights had to be defended not at the expense of the bona fide mortgage holder but by seeking compensation from those individuals who had acted unlawfully.
12
.
On 22 June 2020 the Kaunas Regional Court allowed the applicants’ claim in part. It held that, since the sale and purchase agreements of 11
November 2011 and 17 January 2012 had been declared null and void
ab
initio
(see paragraphs 7-9 above), this meant that G.S. had mortgaged the property without being its lawful owner, which was contrary to imperative legal norms. Thus, the court declared the mortgage agreement null and void.
13
.
At the same time, it noted that, in accordance with Article 4.197 § 6 of the Civil Code, a mortgage holder which had acted in good faith retained its rights to the mortgaged property even when the mortgage agreement had been annulled for reasons for which it was not responsible. According to the Supreme Court’s case-law, a mortgage holder which sought to rely on that legal provision had to demonstrate that it had not known and could not have known of the legal shortcomings of the mortgage agreement which had led to its annulment. In the case at hand, the court found that, before granting a loan to G.S., the credit union had acted with due diligence: it had complied with the relevant rules and procedures and had verified G.S. and V.S.’s financial situation and the circumstances in which they had acquired the property at issue. The court further noted that the credit union had not been a party to the transactions which had subsequently been declared null and void. The mortgage agreement had been signed in January 2012 and the sale of the applicants’ property had been annulled in September 2017; thus, when signing the mortgage agreement, the credit union could not have known that the property at issue had not been transferred to G.S. and V.S. of the applicants’ own free will.
14
.
On those grounds, the court considered that the credit union had acted in good faith and that its rights had to be protected. It held that, despite the mortgage agreement being null and void, the credit union should retain the mortgage rights to the applicants’ property.
15
.
The applicants lodged an appeal against that decision, in which they contended that the credit union had failed to comply with the relevant regulations when granting the loan to G.S. and had therefore acted in bad faith.
16
.
On 18 March 2021 the Court of Appeal dismissed the appeal and upheld the lower court’s decision. It held that, even assuming that the credit union had breached some procedural rules when granting the loan to G.S., that would not constitute grounds to find that it had acted in bad faith within the meaning of Article 4.197 § 6 of the Civil Code when signing the mortgage agreement (see paragraph 13 above). It also noted that the loan agreement between G.S. and the credit union had not formed part of the subject matter of the case.
17
.
The applicants lodged an appeal on points of law, in which they repeated their argument that the credit union had acted in bad faith. On 12
May 2021 the Supreme Court refused to accept it for examination on the grounds that it did not raise any important legal issues.
18
.
The applicants lodged a new appeal on points of law. In addition to repeating their earlier arguments (see paragraphs 15 and 17 above), they submitted that although Article 4.197 § 6 of the Civil Code (see paragraph 13 above) provided for the possibility, in situations such as the one at hand, of defending the rights of a mortgage holder which had acted in good faith, it did not provide for any possibility of defending the rights of owners of a mortgaged property who had also acted in good faith, thus failing to strike a fair balance between the rights of the two parties. The applicants contended that that situation amounted to a legislative omission and asked the Supreme Court to refer directly to the Constitution (including Article 23 thereof, which provides for the protection of property rights) in order to defend their rights against unjustified restrictions on their property.
19.
On 23 June 2021 the Supreme Court refused to accept the appeal on points of law for examination on the grounds that it did not raise any important legal issues.
Subsequent developments
20
.
In November 2019 G.S. and V.S. started undergoing personal bankruptcy proceedings. In February 2022 the bailiff announced that the applicants’ property would be sold at a public auction to cover G.S.’s debts. In March 2022 the applicants agreed to pay G.S.’s creditor EUR 66,000 to cover the part of G.S.’s debt which had been secured against their property. Consequently, the public auction was cancelled and the mortgage on the property was lifted.
21
.
The applicants were included in the list of G.S. and V.S.’s creditors in the personal bankruptcy proceedings. Their claim amounted to approximately EUR 76,850 and included the amount which they had paid to cover G.S.’s debt in respect of their property (see paragraph 20 above). In April 2023 the personal bankruptcy proceedings were concluded. The applicants received approximately EUR 1,270 from G.S. and V.S., whereas the remainder of the debt was written off.
The applicants’ complaint
22.
The applicants complained that by maintaining the credit union’s mortgage rights, the courts had failed to ensure practical and effective protection of their property rights. They relied on Article
6 § 1 of the Convention.
23.
The Court notes that the second applicant died after the present application had been lodged. The first applicant, who is his sister and legal heir, expressed the wish to continue the proceedings before the Court on her late brother’s behalf. The Government have not disputed that the first applicant is entitled to pursue the application on behalf of the second applicant. In view of her position as an heir and close relative, and of its case
‑
law on the matter (see, for example,
López Ribalda and Others v. Spain
[
GC
], nos. 1874/13 and 8567/13, §§
71-73, 17
October 2019), the Court finds that the first applicant has standing to continue the proceedings before the Court in the second applicant’s stead.
24.
The Court, being the master of the characterisation to be given in law to the facts of the case (see
Radomilja and Others v. Croatia
[GC], nos.
37685/10 and 22768/12, §§ 114 and 126, 20 March 2018), considers that the applicants’ complaint, which concerns an alleged lack of protection of their property rights, falls to be examined under Article 1 of Protocol
No.
1 to the Convention.
25.
The domestic proceedings which are at the centre of the present case concerned a civil-law dispute between private parties. Accordingly, the Court’s task is to assess whether the State discharged its positive obligations under Article 1 of Protocol No. 1.
26.
The relevant general principles regarding the State’s positive obligations to take the necessary measures to protect property rights have been summarised in
Kotov v.
Russia
([GC], no. 54522/00, §§ 109-15, 3
April 2012, and the cases cited therein). In particular, regard must be had to the fair balance to be struck between the competing interests of the individual and of the community as a whole (ibid., § 110). In cases involving litigation between private individuals, a positive obligation arises for the State to ensure in its domestic legal system that property rights are sufficiently protected by law and that adequate remedies are provided whereby the victim of an interference can seek to vindicate his or her rights, including, where appropriate, by claiming damages in respect of any loss sustained (ibid.,
§
113). States are furthermore under a procedural positive obligation to afford judicial procedures that offer the necessary procedural guarantees and therefore enable the domestic courts and tribunals to adjudicate effectively and fairly any disputes between private persons (ibid., § 114).
27.
The Court observes at the outset that the applicants admitted that they had sought to conclude a fictitious transaction and had never intended to sell their entire property (see paragraph 6 above). It also observes that the sale and purchase agreement which they signed explicitly indicated the legal consequences of that transaction (see paragraph 3 above). It therefore considers that by signing that agreement the applicants assumed certain risks, including the risk that the property’s new owner, whose rights were promptly registered in a public register (see paragraph 3 above), would transfer those rights further. It emphasises that it was not for the State to bear civil liability for the unlawful actions committed by third parties (see,
mutatis mutandis
,
Gherardi Martiri v. San Marino
, no.
35511/20, § 109, 15 December 2022). Nevertheless, the State had a duty to ensure that the applicants’ property rights were duly protected by law and that adequate remedies were available to them (ibid.).
28.
In determining whether the State complied with this duty, the Court observes that the applicants were able to successfully challenge the relevant sale and purchase agreements and the agreement by which their property had been mortgaged (see paragraphs 7-9 and 12 above). They did not complain about the overall fairness of the two sets of domestic proceedings and the Court has no reason to question it either.
29.
In the proceedings concerning the mortgage agreement, the courts found that the credit union had acted with due diligence when granting the loan to G.S. and that it could not have been aware of the reasons why the sale of the applicants’ property would eventually be declared null and void; it was therefore a bona fide mortgage holder, whose rights had to be protected (see paragraphs
13, 14 and 16 above). The applicants did not allege that that conclusion was arbitrary or manifestly unreasonable, nor does the Court consider it to be such.
30.
In that context, the domestic courts were called upon to strike a fair balance between, on the one hand, the applicants’ property rights and, on the other hand, the rights of the credit union, which was the bona fide mortgage holder.
31.
In their submissions to the Supreme Court (see paragraph 18 above) and to the Court, the applicants contended that Article 4.197 § 6 of the Civil Code, which had been applied in their case, did not ensure the requisite fair balance. In this connection, the Court reiterates that its task is not normally to review the relevant law and practice
in abstracto
but to determine whether the manner in which they were applied to, or affected, the applicants gave rise to a violation of the Convention (see, among many other authorities,
Bernotas v. Lithuania
, no.
59065/21, § 103, 30 January 2024, and the cases cited therein). As it reiterated above, what needs to be assessed in the present case is whether the domestic legal system provided for adequate remedies whereby the applicants could seek to vindicate their rights, including by claiming damages in respect of any loss.
32.
In addition to the remedies described above, which led to the return of the applicants’ property and an award in respect of monetary compensation (see paragraphs 7-9 above), the domestic law provided the applicants with several possibilities for seeking compensation from the individuals whose unlawful actions had led to them having their property rights restricted. Firstly, they were recognised as G.S. and V.S.’s creditors in the personal bankruptcy proceedings with respect to,
inter alia
, the amount which they had had to pay in order to avoid their property being sold at a public auction due to the mortgage (see paragraphs
20 and
21 above). Although their claim could not be satisfied because G.S. and V.S. were insolvent, the Court notes that the State cannot be held responsible for the insolvency of private debtors (see,
mutatis mutandis
,
Kotov
, cited above, § 116). Secondly, as submitted by the Government and not disputed by the applicants, they had the possibility of claiming compensation from those individuals who had deceived them into selling their property in the first place (see paragraph
6 above); however, there is no indication that they availed themselves of it.
33.
Accordingly, in view of the fact that the applicants were not left without any avenues of redress, the Court cannot accept their argument that the domestic courts ought to have protected their rights at the expense of the credit union, which had acted in good faith (see also the credit union’s arguments in the domestic proceedings in paragraph 11 above).
34.
In the light of the foregoing, having regard to the circumstances in which the applicants lost their property, the reasons provided by the domestic courts regarding the good faith of the credit union, and the avenues of redress available to the applicants under domestic law, the Court is satisfied that the State discharged its positive obligations under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention.
35.
Accordingly, the present application is manifestly ill-founded and it must be declared inadmissible in line with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.
For these reasons, the Court, unanimously,
Holds
that the first applicant has standing to pursue the present proceedings in the second applicant’s stead
;
Declares
the application inadmissible.
Done in English and notified in writing on 28 August 2025.
Dorothee von Arnim
Jovan Ilievski
Deputy Registrar
President