SKOPIENĖ AND AMBRASAS v. LITHUANIA

Publicat la 9 octombrie 2023 SECȚIUNE Cererea nr. 2677/22 Rima SKOPIEN ȘI Mindaugas AMBRASAS împotriva Lituania depusă la 13 decembrie 2021 comunicat la 18 septembrie 2023 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la drepturile de proprietate. Reclamanții sunt frați. La 7 noiembrie 2011 au moștenit o parcelă de teren cu mai multe clădiri. La 11 noiembrie 2011 au vândut terenurile și clădirile societății VB. În ianuarie 2012, societatea a vândut această proprietate regizorului său G.S. și soțului său V.S. Pentru a-l cumpăra, G.S. a luat un împrumut de 238.000 litai lituanieni (aproximativ 68.930 euro) dintr-o unitate de credit privată și a ipotecat terenurile și clădirile ca garanție. O parte din teren a fost ulterior împărțită într-o plăți separate și revendută. Într-o dată neespecificată, reclamanții au depus o cerere la instanțe, cerându-le să anuleze tranzacțiile menționate anterior și returneze proprietatea lor. Ei au susținut că au vândut proprietatea societății VB pentru că au fost înșelate: reclamanții au intenționat să divizeze terenul în două parcele separate și să vândă unul dintre ei, dar fiul celui de-al doilea reclamant, care a fost anterior directorul societății VB, le-a convins să vândă întregul teren societății, susținând că acest lucru ar face mai ușor să-l divizeze. Reclamanții au declarat că nu au primit niciun ban din partea companiei, că au rămas în viață pe o parte din teren după vânzare și nu au fost conștienți că societatea l-a vândut altor persoane. Prin o decizie finală luată în septembrie 2018, instanțele au recunoscut că reclamanții și-au vândut proprietatea ca urmare a înșelii, care constituie motive de anulare a vânzării. Ei au ordonat G.S. și V.S. să compenseze reclamanții pentru partea terenului care a fost revendut și să le returneze restul proprietății în natură. În 2019 reclamanții au depus o nouă cerere la instanțe. Ei au susținut că proprietatea lor a rămas ipotecat la uniunea de credit ca garanție pentru împrumutul luat de G.S. și au solicitat că ipoteca să fie revocată. Prima instanție și instanțele de apel au permis cererea lor în parte. Ei au constatat că acordul de vânzare-cumpărare între societatea VB și G.S. și V.S. a fost declarat nul și nu a fost declarat ab initio , ceea ce a însemnat că G.S. nu a avut dreptul la ipotecarea proprietății respective; prin urmare, acordul dintre el și uniunea de credit trebuie anulat. În același timp, instanțele au susținut că nu există motive pentru a se îndoi de bună credință a uniunii de credit și, prin urmare, drepturile sale trebuie protejate. În consecință, acesta a păstrat dreptul de a recupera proprietatea care a fost ipotecat. În apelul asupra punctelor de drept depuse în iunie 2021, reclamanții au susținut că, deși Codul Civil prevedea posibilitatea, în situații cum ar fi cea de față, de a apăra drepturile creditorului care a acționat de bună credință, nu prevedea posibilitatea de a apăra drepturile proprietarilor de bunuri ipotecate care au acționat și de bună credință. În consecință, reclamanții au solicitat Curții Supreme să se bazeze direct pe Constituție și să își apăre drepturile împotriva restricțiilor nejustificate asupra proprietăților lor, prin intermediul unui echilibru echitabil între drepturile lor și cele ale sindicatului de credite. Cu toate acestea, Curtea Supremă a refuzat să accepte recursul pe punctele de drept pentru examinare din motive în care aceasta nu a susținut nicio problemă juridică importantă. Reclamanții se plâng că instanțele nu au asigurat protecția practică și eficace a drepturilor lor de proprietate. Ele susțin că le-au vândut proprietatea pentru că au fost înșelate, care a fost recunoscută de instanțe. În ciuda acesteia, proprietatea a fost returnată lor cu restricții suplimentare, și anume, ipoteca care vizează asigurarea împrumutului luat de G.S. Reclamanții susțin că procedurile de faliment personal au fost deschise împotriva G.S., ceea ce înseamnă că acestea pot fi obligate să își plătească datoriile cu proprietatea lor, fără nici o vină din partea lor. Se bazează pe art. 6 § 1 din Convenție. [GC], nr. 545222/00, §§ 109-15, 3 aprilie 2012, și Nikolay Kostadinov c. Bulgaria , nr. 21743/15, § 54, 8 noiembrie 2022)? În special, instanțele interne au dat în considerare argumentele reclamanților cu privire la necesitatea de a obține un echilibru echilibrat între drepturile lor și cele ale uniunii de credit și au efectuat un echilibrare între interesele concurente (a se vedea, mutatis mutandis Megadat.com SRL c. Moldova , nr. 21151/04 , § 74, ECHR 2008)?

Published on 9 October 2023

SECOND SECTION

Application no. 2677/22

Rima SKOPIENĖ and Mindaugas AMBRASAS

against Lithuania

lodged on 13 December 2021

communicated on 18 September 2023

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns property rights.

The applicants are siblings. On 7 November 2011 they inherited a plot of land with several buildings. On 11 November 2011 they sold the land and the buildings to company VB. In January 2012 the company sold that property to its director G.S. and his spouse V.S. In order to buy it, G.S. had taken a loan of 238,000 Lithuanian litai (approximately 68,930 euros) from a private credit union and mortgaged the land and the buildings as a collateral. Part of the land was subsequently divided into a separate plot and resold.

On an unspecified date the applicants lodged a claim with the courts, asking them to annul the aforementioned transactions and return the property to them. They submitted that they had sold the property to company VB because they had been deceived: the applicants had intended to divide the land into two separate plots and sell one of them, but the second applicant’s son, who had previously been the director of company VB, had convinced them to sell the entire property to the company, claiming that that would make it easier to divide it. The applicants stated that they had not received any money from the company, they had remained living on part of the land after the sale and had not been aware that the company had sold it to other persons. By a final decision taken in September 2018, the courts acknowledged that the applicants had sold their property as a result of deception, which constituted grounds for annulling the sale. They ordered G.S. and V.S. to compensate the applicants for the part of the land which had been resold and to return the remainder of the property to them in kind.

In 2019 the applicants lodged a new claim with the courts. They submitted that their property remained mortgaged to the credit union as a collateral for the loan taken by G.S. and asked that the mortgage be lifted. The first-instance and the appellate courts allowed their claim in part. They found that the sale-purchase agreement between company VB and G.S. and V.S. had been declared null and void

ab initio

, which meant that G.S. had not had the right to mortgage that property; therefore, the agreement between him and the credit union had to be annulled. At the same time, the courts held that there were no grounds to question the good faith of the credit union and therefore its rights had to be protected. Accordingly, it retained the right to reclaim the property which had been mortgaged.

In their appeal on points of law lodged in June 2021, the applicants submitted that while the Civil Code provided for the possibility, in situations such as the one at hand, to defend the rights of the creditor who had acted in good faith, it did not provide for the possibility to defend the rights of the owners of the mortgaged property who had also acted in good faith. Accordingly, the applicants asked the Supreme Court to rely directly on the Constitution and to defend their rights against unjustified restrictions to their property, striking a fair balance between their rights and those of the credit union. However, the Supreme Court refused to accept the appeal on points of law for examination on the grounds that it did not raise any important legal issues.

The applicants complain that the courts failed to ensure practical and effective protection of their property rights. They submit that they sold their property because they had been deceived, which was acknowledged by the courts. Despite that, the property was returned to them with additional restrictions, namely, the mortgage aimed at securing the loan taken by G.S. The applicants submit that personal bankruptcy proceedings have been opened against G.S., which means that they may be required to service his debts with their property, without any fault on their part. They rely on Article

6 §

1 of the Convention.

QUESTIONS TO THE PARTIES

Has the State complied with its positive obligations under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention (see

Kotov v. Russia

[GC], no. 54522/00, §§ 109-15, 3 April 2012, and

Nikolay Kostadinov v. Bulgaria

, no.

21743/15, § 54, 8 November 2022)? In particular, did the domestic courts give due consideration to the applicants’ arguments concerning the need to strike a fair balance between their rights and those of the credit union and did they carry out a balancing exercise between the competing interests (see,

mutatis mutandis

,

Megadat.com SRL v.

Moldova

, no. 21151/04, § 74, ECHR 2008)?