CASE OF AGRO-PACHT KFT. v. HUNGARY

Faptele cauzei, așa cum au fost prezentate de părți, pot fi rezumate după cum urmează.

În 1999 și 2000, reclamantul a dobândit drepturi de uzufruct asupra terenurilor agricole maghiare prin încheierea de contracte cu proprietarii. În temeiul acestor contracte, reclamantul avea dreptul de a folosi terenurile agricole life-long, adică până la eventuala dizolvare a acesteia.

Drepturile au fost înregistrate oficial în registrul funciar.

Până la 31 decembrie 2001, persoanele fizice și juridice interne, precum și persoanele fizice și juridice străine, puteau să contracteze drepturi de uzufruct asupra terenurilor agricole fără nicio limitare legală. După această dată, nicio persoană străină nu putea să stabilească astfel de drepturi asupra terenurilor agricole în Ungaria. CCXII din 2013 privind anumite dispoziții și reguli tranzitorii legate de Legea nr. CXXII din 2013 privind tranzacțiile în terenuri agricole și forestiere (denumită în continuare "Legea de tranziție"), care a fost promulgată la 12 decembrie 2013 și a intrat în vigoare la 14 decembrie 2013. 9 . Secțiunea 108 din Legea de tranziție a încheiat ipso iure toate drepturile de uzufruct asupra terenurilor agricole la 1 mai 2014, cu excepția drepturilor stabilite între rude apropiate (subsecțiunea (1)), precum și a oricăror drepturi de închiriere a uzufructului conexe, la 1 septembrie 2014 (subsecțiunea (3)).

Deregistrarea drepturilor în cauză a fost implementată în temeiul normelor în vigoare la acea dată ale Legii nr. CXXLI din 1997 privind Registrul terenurilor (denumită în continuare "Legea de tranziție"). Secțiunea 94 din Legea de registr a obligat reclamantul să solicite o declarație de natură de către autoritățile administrative pentru a verifica dacă au fost persoane aflate în relații apropiate ale proprietarului (subsecțiunea (1)), precum și orice drepturi de închiriere a terenurilor aferente, la 1 septembrie 2014 (subsecțiunea (3)). 11 Mai 2014 Legea de înregistrat a terenurilor nu a dat în vigoare. Decretrerea drepturilor de natură a persoanelor afectate a fost dată în conformitate cu măsurile legale pentru a verificarea dacă acestea au fost de proprietarul terenurilor. În cazul în care reclamantul nu a depus o declarație de natură de natură a persoanelor afectate, în conformitate cu lege, în cazul în care a fost încheiată de o relație culegerea drepturilor de proprietar cu proprietarul terenurilor a fost înregistrată de către o persoană în cauză, în conformitate cu lege, în cazul în care persoanele care nu au fost afectate de către autoritățile competente, înregistrarea drepturilor de drepturile de drepturi de natură a terenurilor nu a fost înregistrate a fost înregistrate de către proprietar a terenurilor a terenurilor a fost în cauză, înregistrate de către proprietarul În februarie 2014, diferite persoane, inclusiv reclamantul, au depus plângeri constituționale la Curtea Constituțională împotriva dispozițiilor Legii privind tranziția, argumentând că rezilierea ex lege a drepturilor de uzufruct dobândite în mod legal, fără nicio despăgubire sau perioadă de tranziție, încalcă protecția constituțională a drepturilor de proprietate.14 La 21 iulie 2015, Curtea Constituțională a analizat presupusa neconstituționalitate a secțiunii 108 din Legea privind tranziția și a constatat, în decizia nr. 25/2015. (VII.21.) AB, că legiuitorul nu a adoptat norme extraordinare pentru a compensa părțile contractante pentru dezavantajele financiare care decurg din rezilierea ex lege a drepturilor de uzufruct și utilizare reglementate de Legea privind tranziția.Legistrul subliniază că, având în vedere diversitatea relațiilor juridice, regimul de reglementare în drept civil aplicabil nu a fost stabilit în conformitate cu regimul general de drept civil creat de legislatorul TELEV.La data de 15 iulie 2015, Curtea a constatat că nu a fost încă disponibilă o soluție legală în cadrul regimului de despăgubiri între părțile interesate. 17 de la CONVENȚIA, §§ 114 și 126, CEDO), Curtea consideră că această plângere cade sub incidența articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, care prevede următoarele: "Orice persoană este privată de dreptul de a se bucura de proprietăți naturale sau de a-și asigura utilizarea lor în interesul public, cu excepția celor prevăzute de legea internă și de alte dispoziții legale, nu poate fi extinguită în conformitate cu regulile și normele de drept civil și de drept civil, cu excepția celor prevăzute de legea internă și de alte dispoziții ale dreptului public. 20.Principiile generale privind epuizarea căilor de atac interne sunt rezumate în cazul Vučković și alții împotriva Serbiei ((obiecție preliminară) [GC], nr. 17153/11 și alții 29, §§ 69-77, 25 martie 2014).21 Mai exact, singurele căi de atac pe care art. 35 § 1 din Convenție prevede că trebuie epuizate sunt cele care se referă la încălcările pretinse și, în același timp, sunt disponibile și suficiente; existența unor astfel de căi de atac trebuie să fie suficientă nu numai în teorie, ci și în practică, în lipsa căreia acestora vor avea accesibilitatea și eficacitatea necesare.Răspunsul este de la statul pârât să stabilească că aceste condiții sunt îndeplinite (a se vedea art. 47 din Convenție, nr. 35 § 1 din Convenție, și în special art. 47 din Convenție, nr. 17), iar în cazul în care nu există o acțiune pentru despăgubirea prejudiciului suferit, aceasta poate fi considerată suficientă, în anumite cazuri, în mod mutant, în cazul în care nu există o acțiune pentru anumite prejudicii. II).În circumstanțele prezente, însă, Curtea nu este convinsă că inițierea unei acțiuni civile împotriva proprietarilor terenurilor agricole ar fi fost o alternativă la măsurile reale pe care sistemul juridic maghiar ar fi trebuit să le ofere.Fără a se angaja într-un examen mai atent al naturii căilor de atac de drept civil propuse de Guvern, Curtea observă că Curtea Constituțională a considerat că, având în vedere în special diversitatea relațiilor juridice în cauză, normele generale de soluționare în temeiul dreptului civil nu erau capabile să rezolve toate posibilele creanțe dintre părțile interesate și era necesară o schemă juridică dedicată pentru despăgubiri în situația de față (a se vedea punctul 14 de mai sus).La data ultimelor informații disponibile pentru Curte, furnizate de reclamant la 31 iulie 2017, această schemă nu fusese adoptată de către autorul legii (a se vedea punctul 15 de mai sus).23 În aceste circumstanțe, Curtea este de părere că cererea de despăgubire nu este admisă pentru încălcarea regimantei interne.245. În special, reclamantul s-a plâns că măsura nu era previzibilă în absența unor reglementări anterioare care să prevadă încetarea ex lege a drepturilor sale de uzufruct. Raționamentul Legii de tranziție nu făcuse referire la presupusul interes public, așa cum susținea statul, și anume returnarea terenurilor agricole maghiare fermierilor maghiari în scopuri de cultivare și evitarea speculațiilor pe teren (vezi punctul 27 de mai jos).26 .Propunerea Legii de tranziție a fost contrară principiului statului de drept, deoarece perioada de tranziție era scurtă.În plus, lipsa unui regim eficace de compensare a făcut interferența disproporționată, având în vedere natura pe termen lung a relațiilor juridice privind drepturile de uzufruct, care constituie o sursă majoră de venit pentru reclamant. (b) Guvernul 27 .Guvernul a susținut că măsura solicitată a cauzat o interferență cu proprietatea agricolă a fermierilor în scopul de a se asigura că proprietatea terenurilor agricole este în armondială și utilizată în mod armonios, deși a fost prevăzută de legislația Uniunii Europene și de reglementare.28 Reglementările privind utilizarea terenurilor agricole și a fost menținuite de către autoritățile maghiare și de către autoritățile maghiare. Guvernul a susținut, de asemenea, că schimbarea legislației a fost previzibilă, deoarece începând cu 1 ianuarie 2002, nicio persoană fizică sau juridică străină nu a avut voie să stabilească drepturi contractuale de uzufruct asupra terenurilor agricole (a se vedea punctul 7 de mai sus), și, prin urmare, nu s-a putut aștepta ca drepturile de uzufruct dobândite înainte de schimbarea legislativă să rămână intacte.29 Guvernul a contestat că decizia Curții Constituționale (a se vedea punctul 14 de mai sus) a creat o obligație pentru legislator să ofere un sistem de despăgubiri pentru deținătorii de uzufruct, deoarece acest lucru ar crea o situație nedreaptă față de proprietarii de terenuri care nu făceau parte din sistem.30 În cele din urmă, Guvernul a susținut că măsurile contestate nu au pus o povară excesivă pe reclamantă, deoarece despăgubirile au fost posibile fie printr-o soluționare, fie printr-o interferență civilă împotriva proprietarului de teren agricol.31 Alegerea reclamantului (a se vedea punctul 113, §5 din Legea nr. 78), fie printr-o altă măsură, în temeiul Legii nr. 6 din Legea nr. 13/1980 (a se înlocuiește în sensul articolului 5 din Legea nr. 6 din 13 din 13 decembrie 2017) [a] [a se înțelege că nu trebuie să existe o astfel de amenințire legitimă în temeiul Legii de dreptului [a se înlocutele de judecată în care a Curții, prin art. 5 din Legea nr. 78, prin care se înl, prin urmare, nu se impunește în temeiul articolul nr. 6 din Legea nr. 63, punctul 5 din Legea nr. 61, punctul 13], respectiv în temeiul Legea nr. 78 de lege a Legea nr. 680 [a, prin care nu se înlocuvenită în temeiul Legea nr. 6] [a se înlocutele [a] [a se în temeiul articolului nr. 5 din Legea de legea nr. 6] [a] [a se în În speță, părțile au fost în dezacord cu privire la faptul dacă ingerința în dreptul de proprietate al reclamantului a fost "sub rezerva condițiilor prevăzute de lege" în sensul celei de-a doua fraze a primului paragraf al articolului 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea punctele 25 și 28 de mai sus). Curtea reamintește că prima și cea mai importantă cerință a articolului 1 din Protocolul nr. 1 este că orice ingerință a autorității publice în bucurarea pașnică a bunurilor trebuie să fie legală: a doua teză a primului paragraf permite privarea de bunuri numai sub rezerva condițiilor prevăzute de lege și al doilea paragraf recunoaște că statele au dreptul de a controla utilizarea bunurilor prin aplicarea legilor. Mai mult, statul de drept, unul dintre principiile fundamentale ale unei societăți democratice, este inerent tuturor articolelor Convenției. Principiul legalității presupune, de asemenea, o anumită calitate a dispozițiilor aplicabile ale dreptului intern. În acest sens, trebuie subliniat că, atunci când se vorbește de legislație, art. 1 din Protocolul nr. 1 include toate aceleași concepte ca și în cazul în care termenul se referă în altă parte la această convenție. Se urmărește că orice intervenție care implică o aplicare eficientă a normelor de pace trebuie să fie garantată printr-o măsură judiciară, care să garantezezeze dacă o persoană este responsabilă pentru intrarea în conflict cu normele legale și dacă este accesibilă în scopul de a-i contesta. În speță, Curtea observă că ingerința constă în legislația specifică, și anume Legea de tranziție, care a intrat în vigoare la 14 decembrie 2013 și în aplicarea sa în cazul de față. Nu a existat nici un litigiu între părți că dispozițiile de drept intern care oferă temeiul juridic pentru ingerința contestată erau accesibile reclamantului. Curtea nu vede niciun motiv de dezacord în acest punct. 36. Curtea este de acord cu Guvernul (a se vedea punctul 28 de mai sus) în sensul că direcția stabilită de această succesiune de legislație a demonstrat o tendință clară, prevestind posibilitatea implementării unei reglementări restrictive suplimentare a drepturilor de uzufrucție cu beneficiari străini. Reiterând că nici Convenția, nici protocoalele sale nu împiedică legiuitorul să intervină în contractele existente (a se vedea Bäck împotriva Finlandei , nr. 37598/97, § 68, CEDO 2004 ‐ VIII), Curtea nu poate concluziona că interferența în cauză a fost imprevizibilă în această privință și, prin urmare, incompatibilă cu principiul de drept. Cu toate acestea, în circumstanțele cazului de față, Curtea nu consideră necesar să se stabilească dacă o intervenție a unei autorități publice în bucurarea pașnică de bunuri poate fi justificată numai dacă aceasta servește unui interes public legitim (sau general). Datorită cunoștințelor lor directe despre societatea lor și nevoile sale, autoritățile naționale sunt, în principiu, mai bine plasate decât judecătorii internaționali să decidă ce este în interesul public. Sub protecția Convenției, este necesar ca autoritățile naționale să facă o evaluare inițială a beneficiului de drepturi de uzufrucție, fără a se exprima în mod extinz, precum și în cazul celorlalți. (a se vedea Hotărârea Curții din 11/93, § 11), în care se menționează că măsurile de intervenție a autorităților naționale nu trebuie să fie necesar să se impună în interesul public, cu excepția cazului în care există o intervenție mai largă a legislației naționale, astfel încât să se realizeze o apreciere a problemelor de interes public. Guvernul a susținut în special că scopul legislației era de a opri fragmentarea terenurilor cauzată de speculația pe terenuri, precum și de a promova utilizarea terenurilor arabile de către fermierii domestici.45 Curtea în lumina marjei de apreciere largi acordate statului consideră că ingerința reclamată poate fi considerată ca urmărind un interes economic național. Acesta din urmă constă în eliminarea fragmentării dezavantajoase a proprietăților, adică în crearea de terenuri agricole viabile din punct de vedere economic.Curtea este, prin urmare, convinsă că adoptarea Legii de tranziție a avut ca scop o existență legitimă. (d) Proporționalitatea ingerinței 46. În ceea ce privește proporționalitatea ingerinței, pârâtul a considerat că măsura contestată nu a pus o sarcină excesivă pe reclamant în termen scurt de despăgubire posibilă (a se vedea punctul 30 și punctul 47 de mai sus) deoarece guvernul nu a prezentat nicio dovadă a existenței sale, cu condiția ca o astfel de măsură de remediere să fi fost contestată (a se vedea punctul 26 și punctul 26 de mai sus) și că nu a fost prezentată nicio dovadă a unei astfel de măsuri de remediere în temeiul legii civile. Curtea reiterează că o ingerință în bucuria pașnică a posesiunilor trebuie să asigure un "echilibru echitabil" între cerințele interesului general al comunității și cerințele de protecție a drepturilor fundamentale ale individului. În special, trebuie să existe o relație rezonabilă de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul urmărit de orice măsură care privează o persoană de posesiunile sale (a se vedea Pressos Compania Naviera S.A. și alții împotriva Belgiei, 20 noiembrie 1995, § 38, Seria A nr. 332; Fostul Rege al Greciei și alții împotriva Greciei [GC], nr. 25701/94, § 89-90, CEDO 2000 - XII; și Scordino împotriva Italiei (nr. 1) [GC], nr. 36813/97, § 93, CEDO 2006 - 250]. În acest sens, luarea de proprietate fără plata unei sume în mod rezonabil legate de valoarea sa va constitui în mod normal o ingerință disproporționată și o lipsă totală de despăgubire poate fi considerată justificată în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 numai în circumstanțe excepționale (a se vedea The Holy Monasteries v. Greece , 9 decembrie 1994, § 71, Seria A nr. 301 ‐ A; Fostul Rege al Greciei și alții , citat mai sus, § 89; Turgut v. Turcia , nr. 1411/03, § 86-93, 8 iulie 2008; și Șat v. Turcia , nr. 362/0193, 10 martie 2009, § 34.) Cu toate acestea, în multe cazuri, nu există nicio garanție a dreptului la despăgubire, în special în cazul în care nu este necesară o despăgubire în mod rezonabil, cum ar fi în cazul regelui Regatului Greciei, nr. 18/1903, nr. 349/93, 10 februarie 2009, nr. 494, precum și în cazul regelui Regatului Regatului Regatului Unit, precum în cazul lui James Brunius v. Polonia, nr. 94, și în alte cazuri, nu poate fi considerată drept o despăgubire în scopuri publice, nici în cazul în care nu este necesară o despăgubire, nici în cazul în care nu este vorba de o despăgubire în mod corespunzătoare, nici în cazul în care nu este vorba de o despăgubire în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în care nu este vorba de o despăgubire în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în cazul în care nu este vorba de o despăgubire, în cazul în care nu este vorba de o despăgubire în cazul în cazul în care nu este vorba de despăgubire, în cazul în cazul în care nu este vorba de despăgubire, în cazul în cazul în cazul în care nu este vorba de despăgubirea teren 78) Obiectivele legitime de "interes public", precum cele urmărite prin măsuri de reformă economică sau măsuri menite să obțină o mai mare justiție socială, pot solicita mai puțin decât rambursarea întregii valori de piață (a se vedea James și alții, citat mai sus, § 54, și Valle Pierimpiè Società Agricola S.p.a. împotriva Italiei (merite), nr. 46154/11, § 72, 23 septembrie 2014). (ii) Aplicarea acestor principii la prezenta cauză 50.Marja de apreciere acordată statului în identificarea măsurilor adecvate pentru implementarea reformei în cauză este largă, după cum se menționează la punctul 43 de mai sus. Cu toate acestea, Curtea subliniază că astfel de măsuri nu trebuie să fie disproporționate în ceea ce privește mijloacele utilizate și scopul urmărit de realizare și nu trebuie să impună părților să înceteze o relație individuală și să impună o sarcină personală excesivă. Guvernul nu a prezentat niciun argument referitor la scurtătatea relativă a perioadei de tranziție; nu a făcut referire la nicio nevoie economică sau socială presantă care ar fi putut împiedica acordarea unei perioade mai lungi.În special, pentru Curte, rezilierea lege a drepturilor de uzufrucție în scopul de a eluda speculația cu terenurile și de a crea proprietăți viabile nu poate fi considerată a corespunde unei circumstanțe constituționale excepționale care ar permite scurcirea perioadei de tranziție (comparați și contrastați cu Hotărârea Jahn și alții, citată mai sus, § 116-117).Curtea consideră că nu a existat nicio altă măsură care să provoace o compensare sau un echilibru financiar relevant, fără a trece peste termenul prevăzut de Curtea, care a fost considerat neconstituțional (§ 53.14). Curtea ia act de argumentul Guvernului potrivit căruia măsura în cauză nu a impus o sarcină excesivă reclamantului, deoarece despăgubirile puteau fi obținute fie printr-o înțelegere, fie prin cereri de drept civil înaintate împotriva proprietarului de teren (a se vedea punctul 30 de mai sus).Cu toate acestea, eficacitatea și domeniul de aplicare al unor astfel de proceduri și acorduri sunt cel puțin discutabile, după cum a remarcat Curtea Constituțională în hotărârea sa nr. 25/2015. (VII. 21) AB (a se vedea punctele 14 și 22 de mai sus).55 În concluzie, având în vedere perioada scurtă de tranziție, lipsa oricărui sistem compensator și importanța pe care drepturile de uzufruct le aveau pentru reclamant, Curtea concluzionează chiar având în vedere marja largă de apreciere acordată statului în implementarea reformei în cauză că măsura de ingerință cu privire la reclamant a fost disproporționată, astfel cum a fost urmărită de reclamantul și că nu a avut nicio sarcină excesivă și nu a îndeplinit cerințele unui sistem de protecție individuală, în conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 din Convenția nr. 571 din 15 ianuarie 2015, în special art. 1 din art. 1 din Protocolul 1 din Convenția nr. 1 din Convenția AIC 561 și cu art. 1 din Protocolul 1 din Convenția nr. 1 din 15 iunie, respectivul protocolul nr. 1 din Convenția AIC 561 și nr. 1 din Convenția AIC 561 și cu Convenția nr. 1 din 15 aprilie 2015, nu a Convenția AIC 5665, respectivul nr. 1 din Convenția AIC 561 și nu a Convenția AIC 561 și nu a Convenției AIC 561 și nu a Convenției nr. 1 din 15 din 15 din Convenția nr. 1 a Hungaria, în mod mutatiei, în mod mutatie, nu a III, nu a respectat cerințele de protecțiune, în mod mutare și nu a drepturilor individului, în cauză, nu a fost încăl. Dacă Curtea constată că a existat o încălcare a Convenției sau a protocoalelor sale, iar dacă dreptul intern al Înaltei Părți contractante în cauză permite doar o reparație parțială, Curtea acordă, dacă este necesar, o satisfacție echitabilă părții vătămate. 58.În ceea ce privește prejudiciul financiar, reclamantul a cerut 2.747.700 de euro (EUR).Această cifră reprezintă pierderile presupuse suferite de reclamant ca urmare a privării de drepturile de uzufrucție asupra a 900 de hectare de teren arabil. 59.Reclamantul a cerut, de asemenea, 40.000 de euro ca sumă unică pentru taxele legale suportate, fără a le mai da înapoi. 60.Guvernul a contestat aceste cereri ca fiind excesive. 61.Curtea consideră că întrebarea privind aplicarea articolului 41 nu este pregătită pentru a fi aplicată. Prin urmare, este necesar să se rezerve întrebarea, datorită posibilității ca un acord între reclamant și Recurentul (recurentul nr. 1 și Recurentul nr. 1) să fie admis în termen de șase luni. (a) (a) (a) (b) (a) (a) (a) (a) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii) (ii invită Guvernul și reclamantul să își prezinte, în termen de șase luni, observațiile scrise cu privire la această chestiune și, în special, să notifice Curtea de orice acord pe care îl pot ajunge; (c) își rezervă procedura ulterioară și îi delegă președintelui Comitetului competența de a stabili același lucru, dacă este necesar.

The case concerns legislative amendments removing the applicant’s usufruct rights over agricultural land. The applicant relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention read alone and in conjunction with Article 14 of the Convention. THE FACTS

The applicant is a limited liability company registered under Hungarian law, seated in Budapest and owned by two Austrian nationals. It was represented by Mr S. Huber, a lawyer practising in Wien.

The Government were represented by their Agent, Mr Z. Tallódi, of the Ministry of Justice.

The facts of the case, as submitted by the parties, may be summarised as follows. 5 . In 1999 and 2000, the applicant acquired usufruct rights over Hungarian agricultural lands by concluding contracts with the owners. Under these contracts, the applicant was entitled to use the agricultural lands “life-long”, that is to say, until its eventual dissolution.

The rights were formally registered in the land register. 7 . Up until 31 December 2001, domestic natural and legal persons, as well as foreign natural and legal persons, were able to contract usufruct rights on agricultural land without any legal limitation. After this date, no foreign person could establish such rights over agricultural lands in Hungary. According to the Government, this legislative change resulted in an increase in the number of concealed contracts by means of which foreign natural and legal persons obtained usufruct rights in Hungary. As of 1 January 2013, new contracts between domestic natural persons for the pro futuro establishment of usufruct rights over agricultural lands were statutorily declared null and void by the implementation of an amendment contained in section 7 of Act no. CCXIII of 2012 on the Amendment of Certain Acts on Agriculture with the exception of those concluded by and between close relatives. 8 . With a view to terminating these usufruct rights over agricultural lands obtained through concealed contracts, Parliament enacted Act no. CCXII of 2013 on Certain Provisions and Transitional Rules related to Act no. CXXII of 2013 on Transactions in Agricultural and Forestry Land (hereafter “the Transition Act”) which was promulgated on 12 December 2013 and came into effect on 14 December 2013. 9 . Section 108 of the Transition Act terminated ipso iure all usufruct rights over agricultural lands as of 1 May 2014, except for rights established between close relatives (subsection (1)), as well as any related usufruct lease rights, as of 1 September 2014 (subsection (3)).

Deregistration of the rights concerned was implemented under the then effective rules of Act no. CXLI of 1997 on the Land Registry (hereafter “the Land Registry Act”). Section 94 of the Land Registry Act obliged the authority to request a declaration from natural persons affected by the measures in order to verify whether they were close relatives of the owner of the land. The usufruct rights were struck out of the land register as a matter of course in cases where the affected natural persons failed to submit a declaration demonstrating close relationship with the owner of the land or where the usufruct right holder was a legal person. 11 . The applicant’s usufruct rights were struck out of the land register by decisions of declarative effect given by the competent administrative authorities in accordance with the Transition Act, because the applicant, a company, was not a “close relative” of the landowners.

The applicant’s usufruct rights ceased to exist ex lege on 1 May 2014.

Meanwhile, in February 2014 constitutional complaints were lodged by various complainants, including the applicant, with the Constitutional Court against the provisions of the Transition Act, arguing that the ex lege termination of lawfully acquired usufruct rights without any indemnification or transitory period violated the constitutional protection of property rights. 14 . The Constitutional Court analysed the alleged unconstitutionality of section 108 of the Transition Act. On 21 July 2015 it found, in decision no. 25/2015. (VII.21.) AB, that the legislator had failed to enact extraordinary rules to compensate the contracting parties for the financial disadvantages deriving from the ex lege termination of the usufruct and use contracts regulated by the Transition Act. It emphasised that, given the diversity of the concerned legal relationships, the general settlement rules applicable under civil law were not capable of resolving all possible claims between the parties concerned. Therefore, as a result of the failure of the legislator to enact a statutory settlement regime, an unconstitutional omission was found. The Constitutional Court called the legislator to put an end to it by 1 December 2015 at the latest. 15 . At the date of the latest information available to the Court provided by the applicant on 31 July 2017, the Government had not yet created the compensation scheme prescribed by the Constitutional Court.

The applicant complained that it had been deprived of its possessions unjustifiably and in indirect discrimination against its foreign owners. It relied on Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention read alone and in conjunction with Article 14 of the Convention. Being the master of the characterisation to be given in law to the facts of the case (see Radomilja and Others v. Croatia [GC], nos. 37685/10 and 22768/12, §§ 114 and 126, ECHR 2018), the Court considers that this complaint falls to be examined only under Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention, which reads as follows: “Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions. No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law. The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties.” Admissibility

The Government argued that the applicant had failed to exhaust the available domestic remedies. In particular, they referred to the possibility of a settlement, in court proceedings, between the owner of the agricultural land and the usufruct right holders under the ordinary rules of civil law.

The applicant disagreed, submitting that the Government did not refer to any decisions where the proposed remedy was shown to be effective in the circumstances, as required by the Court’s case-law.

The general principles concerning exhaustion of domestic remedies are resumed in Vučković and Others v. Serbia ((preliminary objection) [GC], nos. 17153/11 and 29 others, §§ 69-77, 25 March 2014).

More specifically, the only remedies which Article 35 § 1 of the Convention requires to be exhausted are those that relate to the breaches alleged and at the same time are available and sufficient; the existence of such remedies must be sufficiently certain not only in theory but also in practice, failing which they will lack the requisite accessibility and effectiveness. It falls to the respondent State to establish that these various conditions are satisfied (see Karácsony and Others v. Hungary [GC], nos. 42461/13 and 44357/13, § 76, 17 May 2016) . 22 . The Court further observes that an action for damages may sometimes be deemed sufficient in certain circumstances, in particular where compensation is the only means of redressing the wrong suffered (see, mutatis mutandis , Iatridis v. Greece [GC], no. 31107/96, § 47, ECHR 1999 ‑ II). In the instant circumstances, however, the Court is not persuaded that initiating civil proceedings against the owners of the agricultural land would have been an alternative to genuine measures which the Hungarian legal system should have afforded. Without embarking on a closer scrutiny of the nature of the civil-law remedies suggested by the Government, the Court observes that the Constitutional Court itself held that, given in particular the diversity of the legal relationships concerned, the general settlement rules under civil law were not capable of resolving all possible claims between the parties concerned and a dedicated legal scheme for compensation was required in the instant situation (see paragraph 14 above). At the date of the latest information available to the Court provided by the applicant on 31 July 2017, this scheme had not been enacted by the lawmaker (see paragraph 15 above).

In these circumstances, the Court is satisfied that the application cannot be rejected for non-exhaustion of domestic remedies. It further notes that the application is not inadmissible on any other grounds. It must therefore be declared admissible. Merits The parties’ submissions (a) The applicant

The applicant complained that it had been deprived of its possessions in breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention because of the ex lege termination of its usufruct rights on 1 May 2014, no compensation regime having been set up by the Government. 25 . In particular, the applicant complained that the measure was not foreseeable in the absence of any preceding regulations foreshadowing the ex lege termination of its usufruct rights. The reasoning of the Transition Act had made no reference to the alleged public interest as claimed by the State, namely, to return Hungarian agricultural land to Hungarian farmers for cultivation purposes and to circumvent land speculation (see paragraph 27 below). 26 . The enactment of the Transition Act was contrary to the principle of the rule of law, as the transitory period was short. Furthermore, the lack of an effective compensation regime rendered the interference disproportionate, considering the long-term nature of the legal relationships concerning the usufruct rights, which constituted a major source of income for the applicant. (b) The Government 27 . The Government submitted that even though the impugned measure had amounted to an interference with the applicant’s property rights, the interference was prescribed by law and justified. They maintained that the aim of the legislation was to ensure the cultivation of Hungarian agricultural land by Hungarian farmers and to cease the disadvantageous fragmentation of estates caused by the ownership structure and land speculation, and also to harmonise domestic regulations on the ownership and use of agricultural land with European Union regulations. 28 . The Government also argued that the change in legislation had been foreseeable, since as from 1 January 2002, no foreign natural or legal person had been allowed to establish contractual usufruct rights over agricultural land (see paragraph 7 above), and therefore it could not have been expected that usufruct rights acquired prior to the legislative change would remain intact.

The Government disputed that the decision of the Constitutional Court (see paragraph 14 above) created an obligation on the legislature to provide a compensation scheme for usufruct holders, since this would create an unfair situation with regard to landowners who were not part of the scheme. 30 . Finally, the Government submitted that the measures complained of had not placed an excessive burden on the applicant, as compensation was possible either by a settlement or by civil-law claims against the owner of the agricultural land. The Court’s assessment (a) Whether there has been an interference

The Court notes that it was not in dispute between the parties that the applicant was “deprived of [its] possessions”, within the meaning of the second sentence of Article 1 of Protocol No.1 of the Convention by virtue of the contested legislation. The Court sees no reason to hold otherwise.

Such interference must comply with the principle of lawfulness and pursue a legitimate aim by means reasonably proportionate to the aim sought to be realised (see Fábián v. Hungary [GC], no. 78117/13, § 65, 5 September 2017, and Béláné Nagy v. Hungary [GC], no. 53080/13, § 113, 13 December 2016). (b) Lawfulness

In the present case the parties disagreed as to whether the interference with the applicant’s property right was “subject to the conditions provided for by law” within the meaning of the second sentence of the first paragraph of Article 1 of Protocol No. 1 (see paragraphs 25 and 28 above).

The Court reiterates that the first and most important requirement of Article 1 of Protocol No. 1 is that any interference by a public authority with the peaceful enjoyment of possessions should be lawful: the second sentence of the first paragraph authorises a deprivation of possessions only “subject to the conditions provided for by law” and the second paragraph recognises that States have the right to control the use of property by enforcing “laws”. Moreover, the rule of law, one of the fundamental principles of a democratic society, is inherent in all the Articles of the Convention. The principle of lawfulness also presupposes a certain quality of the applicable provisions of domestic law. In this regard, it should be pointed out that when speaking of “law”, Article 1 of Protocol No. 1 alludes to the very same concept as that to which the Convention refers elsewhere when using that term. It follows that the legal norms upon which the interference is based should be sufficiently accessible, precise and foreseeable in their application. In particular, a norm is “foreseeable” when it affords a measure of protection against arbitrary interferences by the public authorities. Any interference with the peaceful enjoyment of possessions must, therefore, be accompanied by procedural guarantees affording to the individual or entity concerned a reasonable opportunity of presenting their case to the responsible authorities for the purpose of effectively challenging the measures interfering with the rights guaranteed by that provision. In ascertaining whether that condition has been satisfied, a comprehensive view must be taken of the applicable judicial and administrative procedures (see Lekić v. Slovenia [GC], no. 36480/07, §§ 94 ‑ 95, 11 December 2018, with further references; see also Capital Bank AD v. Bulgaria , no. 49429/99, § 134, ECHR 2005-XII).

In the present case, the Court notes that the interference consisted of the specific legislation, namely the Transition Act, which came into effect on 14 December 2013 and in its application in the instant case. There was no dispute between the parties that the domestic legal provisions providing the legal basis for the impugned interference were accessible to the applicant. The Court sees no reason to disagree on that point.

On the issue of whether the legal consequences of the Transition Act were foreseeable, the Court observes that the parties did not put forward any arguments to the contrary. The Court is therefore satisfied that the rules in question were formulated with sufficient precision and thus met the qualitative requirement of foreseeability.

As regards the applicant’s plea that the legislation lacked foreseeability in that it was unexpected (see paragraph 25 above), the Court observes that starting from 1 January 2002 no foreign legal or natural person could establish new contractual usufruct rights on agricultural land in Hungary; moreover, starting from 1 January 2013, contracts between domestic natural persons for the establishment of new usufruct rights – with the exception of those concluded by and between close relatives – were statutorily declared null and void (see paragraph 7 above).

The Court agrees with the Government (see paragraph 28 above) in that the direction set by this sequence of legislation demonstrated a clear trend, foreshadowing the possibility of the implementation of further restrictive regulation of usufruct rights with foreign beneficiaries. Reiterating that neither the Convention nor its Protocols prevent the legislature from interfering with existing contracts (see Bäck v. Finland , no. 37598/97, § 68, ECHR 2004 ‑ VIII), the Court cannot conclude that the interference in question was unforeseeable in this respect and therefore incompatible with the principle of lawfulness.

However, as regards the requirement enounced in the Court’s case-law, according to which an interference with the peaceful enjoyment of possessions must be surrounded by adequate procedural guarantees enabling an applicant effectively to challenge the measures in question, the Court cannot but note the persistent absence of a comprehensive compensatory scheme.

This legislative omission was specifically pointed out by the Constitutional Court, which set a deadline for the lawmaker to provide for such rules. However, at the date of the latest information available to the Court, no legislation had been enacted in pursuit of this ruling (see paragraphs 14 and 15 above).

For the Court, this omission raises doubts as to the lawfulness of the interference in question (see, mutatis mutandis , Capital Bank AD , cited above, § 139). However, in the circumstances of the present case the Court does not consider it necessary to ascertain whether the applicant had at its disposal sufficient procedural guarantees as, even assuming that it had, the measures complained of would in any event violate Article 1 of Protocol No. 1, for the following reasons. (c) Legitimate aim

The applicant argued that the termination of its usufruct rights had served no public interest. The Government contested this. 43 . The Court reiterates that any interference by a public authority with the peaceful enjoyment of possessions can only be justified if it serves a legitimate public (or general) interest. Because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle better placed than the international judge to decide what is “in the public interest”. Under the system of protection established by the Convention, it is thus for the national authorities to make the initial assessment as to the existence of a problem of public concern warranting measures interfering with the peaceful enjoyment of possessions (see Béláné Nagy , cited above, § 113). The notion of “public interest” is necessarily extensive. The Court finds it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing economic policies should be wide and will respect the legislature’s judgment as to what is “in the public interest” unless that judgment is manifestly without reasonable foundation (see Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99 and 2 others, § 91, ECHR 2005 VI).

The Government submitted in particular that the aim of the legislation was to stop the fragmentation of land caused by land speculation as well as to promote the use of arable land by domestic farmers.

The Court – in the light of the wide margin of appreciation afforded to the State – considers that the interference complained of may be regarded as pursuing a national economic interest. The latter consisted in the elimination of disadvantageous fragmentation of estates, that is to say, in the creation of economically viable agricultural lands. The Court therefore is satisfied that the enactment of the Transition Act served a legitimate aim. (d) Proportionality of the interference

As to the proportionality of the interference, the respondent Government submitted that the measure complained of did not place an excessive burden on the applicant since compensation had in theory been possible under civil law (see paragraph 30 above). The applicant contested these arguments and submitted that the State had not provided any proof of the existence of such remedy and that the transitory period was short (see paragraph 26 above). (i) General principles

The Court reiterates that an interference with the peaceful enjoyment of possessions must strike a “fair balance” between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual’s fundamental rights. In particular, there must be a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised by any measure depriving a person of his possessions (see Pressos Compania Naviera S.A. and Others v. Belgium , 20 November 1995, § 38, Series A no. 332; Former King of Greece and Others v. Greece [GC], no. 25701/94, §§ 89-90, ECHR 2000 ‑ XII; and Scordino v. Italy (no. 1) [GC], no. 36813/97, § 93, ECHR 2006 ‑ V). In determining whether this requirement is met, the Court recognises that the State enjoys a wide margin of appreciation with regard both to choosing the means of enforcement and to ascertaining whether the consequences of enforcement are justified in the general interest for the purpose of achieving the object of the law in question (see Chassagnou and Others v. France [GC], nos. 25088/94 and 2 others, § 75, ECHR 1999 ‑ III).

Nevertheless, the Court cannot abdicate its power of review and must determine whether the requisite balance was maintained in a manner consonant with the applicants’ right to the peaceful enjoyment of their possessions, within the meaning of the first sentence of Article 1 of Protocol No. 1 (see Jahn and Others , cited above, § 93). Compensation terms under the relevant legislation are material to the assessment whether the contested measure respects the requisite fair balance and, notably, whether it does not impose a disproportionate burden on the applicants. In this connection, the taking of property without payment of an amount reasonably related to its value will normally constitute a disproportionate interference and a total lack of compensation can be considered justifiable under Article 1 of Protocol No. 1 only in exceptional circumstances (see The Holy Monasteries v. Greece , 9 December 1994, § 71, Series A no. 301 ‑ A; Former King of Greece and Others , cited above, § 89; Turgut and Others v. Turkey , no. 1411/03, §§ 86-93, 8 July 2008; and Șatır v. Turkey , no. 36192/03, § 34, 10 March 2009).

However, Article 1 of Protocol No. 1 does not guarantee the right to full compensation in all circumstances (see James and Others v. the United Kingdom , 21 February 1986, § 54, Series A no. 98, and Broniowski v. Poland [GC], no. 31443/96, § 182, ECHR 2004-V). While it is true that even in many cases of lawful expropriation, such as a distinct taking of land for road construction or other public purposes, only full compensation may be regarded as reasonably related to the value of the property, this rule is not without exceptions (see Former King of Greece and Others, cited above, § 78). Legitimate objectives of “public interest”, such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value (see James and Others , cited above, § 54, and Valle Pierimpiè Società Agricola S.p.a. v. Italy (merits), no. 46154/11, § 72, 23 September 2014). (ii) Application of these principles to the present case

The margin of appreciation afforded to the State in identifying appropriate measures for the implementation of the reform in question is a wide one as noted in paragraph 43 above. However, the Court emphasises that such measures must not be disproportionate in terms of the means employed and the aim sought to be realised, and must not expose the parties concerned to an individual and excessive burden.

As regards the personal burden which the applicant sustained on account of the impugned measure in the present case, the Court first notes that the applicant had concluded long-term usufruct contracts before the enactment of the Transition Act and had carried out agricultural activity based on that usufruct right for years. The ex lege termination of the applicant’s usufruct rights affected long-term legal relationships (see paragraphs 5 and 26 above).

Moreover, the Court observes that the legislation, promulgated on 12 December 2013, set the date of the ex lege termination for 1 May 2014, little more than four months later (see paragraphs 8 and 9 above), which – in the context of legal relationships existing for a number of years previously – cannot be held to have afforded the applicant a sufficient transitional period within which to adjust itself to the new scheme. The Government failed to submit any argument concerning the relative brevity of the transitory period; they made no reference to any pressing economic or social need which could have prevented affording a longer period. In particular, for the Court, the ex lege termination of usufruct rights for the purpose of circumventing land speculation and creating viable estates cannot be considered as corresponding to an exceptional circumstance which would allow for shortening the transitory period (compare and contrast with Jahn and Others, cited above, § 116-117).

The Court further finds it relevant that the State provided no possibility for judicial redress or financial compensation to counterbalance the interference caused by the impugned measure. This omission was found to be unconstitutional by the Constitutional Court, which prescribed a deadline of 31 December 2015 for the State to rectify the situation. The deadline expired without any result (see paragraphs 14 and 15 above).

The Court notes the Government’s argument according to which the measure at issue did not impose an excessive burden on the applicant, since compensation was obtainable by way of either a settlement or civil-law claims brought against the land-owner (see paragraph 30 above). However, the effectiveness and scope of such proceedings and agreements are questionable at the very least, as noted by the Constitutional Court in its decision no. 25/2015. (VII. 21.) AB (see paragraphs 14 and 22 above).

In sum, having regard to the short transitory period, the lack of any compensatory scheme and the importance that the usufruct rights had for the applicant, the Court concludes – even bearing in mind the wide margin of appreciation afforded to the State in implementing the reform in question – that the interference with the applicant’s rights was disproportionate to the aim pursued and that the applicant had to bear an individual and excessive burden. A disproportionate measure, especially without any scheme of compensation, does not satisfy the requirements of the protection of possessions under Article 1 of Protocol No. 1 (see, mutatis mutandis , Vékony v. Hungary, no. 65681/13, § 35, 13 January 2015, and Valle Pierimpiè Società Agricola S.p.a. , cited above, §§ 74–77). 56 . There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention. II.

In respect of pecuniary damage, the applicant claimed 2,747,700 euros (EUR). This figure represents the losses allegedly suffered by the applicant as a result of having been deprived of the usufruct rights on 900 hectares of arable land.

The applicant also claimed EUR 40,000 as a lump sum for legal fees incurred, without further itemisation.

The Government contested these claims as excessive.

The Court considers that the question of the application of Article 41 is not ready for decision. It is therefore necessary to reserve the matter, due regard being had to the possibility of an agreement between the respondent State and the applicant (Rule 75 §§ 1 and 4 of the Rules of Court).

Accordingly, the Court reserves this question in whole and invites the Government and the applicant to notify it, within six months, of any agreement that they may reach. FOR THESE REASONS, THE COURT, UNANIMOUSLY, Declares the application admissible; Holds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention; Holds that the question of the application of Article 41 is not ready for decision, and accordingly: (a) reserves the said question in whole; (b) invites the Government and the applicant to submit, within six months, their written observations on the matter and, in particular, to notify the Court of any agreement that they may reach; (c) reserves the further procedure and delegates to the President of the Committee the power to fix the same if need be. Done in English, and notified in writing on 13 October 2020, pursuant to Rule 77 §§ 2 and 3 of the Rules of Court. Ilse Freiwirth Faris Vehabović Deputy Registrar President