FEJZAGIĆ v. BOSNIA AND HERZEGOVINA

Comunicat la 17 noiembrie 2020 Publicat la 7 decembrie 2020 CUARTA SECȚIUNE Cererea nr. 28416/19 Esad FEJZAGI depusă împotriva Bosniei și Herțegovinei la 20 mai 2019 OBIECTUL CAUZEI Cererea se referă la un apartament din Ferhadija, în inima Sarajevo. Reclamantul este coproprieten al apartamentului. Familia S s-a mutat în apartament în 1946 sau 1947. Ei au fost ulterior alocați un drept de ocupare pe el. Un drept de ocupare, odată alocat, îndreptat titularul dreptului de ocupare la utilizarea permanentă și pe tot parcursul vieții apartamentului împotriva plății unei taxe mici. Când titularii drepturilor de ocupare au murit, drepturile lor au fost transferate, în ceea ce privește dreptul, soților sau membrilor gospodăriilor lor de familie care utilizau, de asemenea, apartamentul. Drepturile de ocupare ar putea fi anulate numai în cadrul procedurii judiciare pentru motive limitate, cea mai importantă dintre care a fost faptul că deținătorii drepturilor de ocupare nu au putut utiliza fizic apartamentele lor pentru propriile necesități de locuințe pentru o perioadă continuă de cel puțin șase luni, fără motive justificate. În consecință, atunci când familia reclamantului a cumpărat apartamentul în 1970, perspectiva de a intra în ea a fost cel mai bun teoretic. Ei au dreptul la o chirie simbolică. În 2000 conceptul de drepturi de ocupare a fost abandonat. Cei care aveau un drept de ocupare într-un apartament social (în mod practic, toate apartamentele erau sub regimul de „proprietate socială”) au avut dreptul de a le cumpăra în termeni foarte favorabili. În schimb, cei care aveau un drept de ocupare într-un apartament privat, ca în cazul în cauză, nu au avut dreptul de a le cumpăra. De la 2000 până în 2015 (în cazul în care Legea privind apartamentul 2015 [1] au intrat în vigoare), au avut dreptul de a continua să le folosească în condiții aproape identice, fără a fi obligat să plătească nici o chirie. Legea apartamentului Flat Lease 2015 a reglementat statutul apartamentelor deținute privat în sarcină cu un drept de ocupare în Cantonul Sarajevo. Foștii „deținători de drepturi ocupaționale” au devenit, prin lege, „deținătorii protejați”. În conformitate cu această lege, chiriașii protejați au dreptul de a continua să utilizeze apartamentele până când autoritățile locale le alocă un apartament de înlocuire adecvat. Atunci când chiriașii protejați mor, transferul drepturilor lor, în privința drepturilor, către soții sau membrii gospodăriilor lor de familie care foloseau apartamentul la 6 decembrie 2000 (în cazul în care conceptul de drepturi de ocupare a fost abandonat). În sfârșit, chiriașii protejați sunt obligați să plătească o chirie reglementată. Reclamantul a urmărit proceduri civile împotriva familiei S susținând o închiriere echitabilă sau expulzarea lor. Deși recunoaște că apartamentul a constituit „pozițiile” ale reclamantului în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, instanțele interne au respins reclamația. Acestea se bazau, printre altele, pe faptul că familia S folosea apartamentul, ca casă, de decenii; că apartamentul era deja încărcat cu un drept de ocupare atunci când familia reclamantului l-a cumpărat; că nu există motive legale pentru a impune o chirie mai mare familiei S; și că instanța civilă nu a putut face față drepturilor reclamantului Autoritățile relevante de la reclamantul și-a urmărit cazul împotriva familiei S numai. Hotărârea internă finală a fost pronunțată de Curtea Constituțională la 23 octombrie 2018 și a servit reclamantului la 13 decembrie 2018. Reclamantul se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 că nu a fost în măsură să achite o chirie echitabilă. Reclamantul a epuizat toate căile de recurs interne eficace, în conformitate cu art. 35 § 1 din Convenție? În special, acțiunea civilă pentru daune împotriva Cantonului de la Sarajevo, care este responsabilă pentru toate chestiunile care afectează politica locuințelor pe teritoriul său, a fost o soluție eficace în sensul prezentei dispoziții în ceea ce privește plângerea reclamantului în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Părțile sunt obligate să furnizeze jurisprudența internă relevantă în acest sens. A fost atribuită unei sarcini individuale disproporționate și excesive reclamantului în încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea, de exemplu, Mellacher și altele c. Austria , 19 decembrie 1989, seria A nr. 169; Hutten-Czapska c. Polonia [GC], nr. 35014/97, CEDH 2006 VIII; Łcz c. Polonia (dec.), nr. 22665/02, 23 iunie 2009; Nobel c. Țările de Jos (dec.), nr. 27126/11 și 3 alte cereri, 2 iulie 2013; Bittó și alții v. Slovacia , nr. 30255/09 , 28 ianuarie 2014; Berger-Krall și alții v. Slovenia , nr. 14717/04, 12 iunie 2014; Statilo v. Croația , nr. 12027/10, 10 iulie 2014; Anthony Aquilina v. Malta , nr. 3851/12, 11 decembrie 2014; și Kasmi v. Albania , nr. 1175/06, 23 iunie 2020)? Câți apartamente au fost acolo în Sarajevo în 1945? Câți dintre ei au fost naționalizați sau confiscați și câți dintre ei au fost alocați unei terțe persoane, în timp ce au rămas în proprietate privată până în 1974? Pe baza cărui criterii autoritățile atunci au decis ce apartamente ar fi naționalizate sau confiscate și care ar rămâne în proprietate privată? Părțile sunt invitate să prevadă legislația relevantă din acea perioadă. În 2000, când conceptul de drept de ocupare a fost abandonat, câți apartamente private erau încă ocupate cu un loc de ocupare drept în Sarajevo? Câți apartamente sunt acolo astăzi? Când exact familia S s-a mutat în apartamentul în cauză și pe ce motive? Când au fost alocate o ocupare drept pe ea? De ce familia reclamantului a cumpărat apartamentul în 1970, având în vedere că a fost împrumutat cu un drept de ocupare? În ceea ce privește prețul plătit de familia reclamantului (care este, 30.000 dinari iugoslavi), care a fost valoarea dinarului iugoslav la marca germană în ianuarie 1970? Care a fost salariul mediu și pensia medie în ianuarie 1970? Familia reclamantului a avut cheltuieli în ceea ce privește apartamentul în cauză începând cu 1970 (de exemplu, costurile de întreținere, taxele de prezervativ, taxele, reparațiile sau orice alte costuri)? Cât de mult familia reclamantului a câștigat din apartament prin închiriere din 1970? Părțile sunt obligate să indice sumele de închiriere plătite familiei reclamantului pentru fiecare an începând cu 1970. Care a fost nivelul de chirie plătit de chiriași în apartamentele de stat din Cantonul de la Sarajevo din 2002 (categoria de chiriași descrisă la art. 3 alineatul (1) litera (c) și (d) din Leasing Flat Act 2015 ( Zakon o zakupu stana) Dacă chiriașii din apartamentele de stat plătesc mai mult decât chiriașii de proprietate privată, care este motivul acestui lucru? Care este mecanismul de alocare a apartamentelor de înlocuire adecvate pentru chiriașii de proprietate privată în apartamentele de proprietate privată din Cantonul de Sarajevo? Părțile sunt invitate să furnizeze legislația relevantă. Câți apartamente de înlocuire adecvate au fost alocate până în prezent chiriașilor protejați în apartamentele private din Cantonul de Sarajevo? Care este statutul cererii pentru un astfel de apartament depus de familia S în 2008? Cantonul de Sarajevo este obligat să aloce un astfel de apartament familiei S, având în vedere faptul că art. 2 alineatul (2) din Legea 2008 privind gestionarea locuințelor (modificații) ( Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vraćanju , dodjeli i prodaji stanova , publicat în Jurnalul Oficial al Federației Bosnia-Herzegovina nr. 2/08 a fost revocat de Curtea Constituțională a Federației Bosnia-Herzegovina la 24 iunie 2008? În cazul în care procedurile inițiate de familia S în 2008 sunt încă în așteptare, au un remediu intern eficace care le permite să accelereze procedurile? Părțile sunt solicitate să prevadă jurisprudența internă relevantă în acest sens. 10. A încheiat reclamantul și familia S un contract, în conformitate cu articolele 6 și 10 din Leasing Flat Act 2015? Dacă nu, care a fost motivul acestui eșec? Dacă familia S a refuzat să încheie un contract de închiriere, reclamantul a depus o acțiune pentru expulzare în acest scop? Dacă nu, care a fost motivul pentru care a omit să facă acest lucru? Dacă reclamantul a refuzat încheierea contractului de închiriere, a fost urmărit în conformitate cu art. 31 din Legea privind închiderea plată 2015? În cazul în care nu, care a fost motivul pentru care a omit să facă acest lucru? 11. Cât ar trebui să plătească familia S prin închiriere în conformitate cu art. 12 din Leasing Flat Act 2015? Sunt de fapt plătit această sumă? Dacă nu, a depus reclamantul o acțiune pentru expulziarea lor pe acest teren? 12. Care a fost estimat ca închirierea de piață obținută de la apartamentul în emisiune pentru fiecare an din 2002? Dacă familia S ar trebui să plătească o închiriere de piață, ar avea dreptul la orice beneficii de locuință? Există orice beneficii de locuință pentru chiriașii indigenți în Cantonul Sarajevo? [1] Zakon o zakupu stana , publicat în Gazettea Oficială a Cantonului Sarajevo nr. 24/15.

Communicated on 17 November 2020

Published on 7 December 2020

FOURTH SECTION

Application no. 28416/19

Esad FEJZAGIĆ

against Bosnia and Herzegovina

lodged on 20 May 2019

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The application concerns a flat in Ferhadija, in the heart of Sarajevo. The applicant is a co-owner of the flat. The family S moved into the flat in 1946 or 1947. They were subsequently allocated an occupancy right on it. An occupancy right, once allocated, entitled the occupancy right holder to permanent, lifelong use of the flat against the payment of a small fee. When occupancy right holders died, their rights transferred, as a matter of right, to their surviving spouses or members of their family households who were also using the flat. Occupancy rights could be cancelled only in court proceedings on limited grounds, the most important of which was failure by the occupancy right holders to physically use their flats for their own housing needs for a continuous period of at least six months, without justified grounds. Consequently, when the applicant’s family bought the flat in 1970, the prospect of moving into it was theoretical at best. They were entitled only to a symbolic rent. In 2000 the concept of occupancy rights was abandoned. Those who had an occupancy right on a socially owned flat (practically all flats were under the regime of “social ownership”) have been entitled to purchase them under very favourable terms. In contrast, those who had an occupancy right on a privately owned flat, as in the present case, have not been entitled to buy them. From 2000 until 2015 (when the Flat Lease Act 2015

[1]

entered into force), they were entitled to continue using them under almost identical conditions, without being obliged to pay any rent. The Flat Lease Act 2015 regulated the status of the privately owned flats burdened with an occupancy right in the Sarajevo Canton. The former “occupancy right holders” became, by virtue of law, the “protected tenants”. Pursuant to that Act, the protected tenants are entitled to continue using the flats until the local authorities allocate them a suitable replacement flat. When protected tenants die, their rights transfer, as a matter of right, to their surviving spouses or members of their family households who were using the flat on 6 December 2000 (when the concept of occupancy rights was abandoned). Lastly, the protected tenants are obliged to pay a regulated rent. The applicant pursued civil proceedings against the family S claiming a fair rent or their eviction. While acknowledging that the flat constituted the applicant’s “possessions” within the meaning of Article 1 of Protocol

No. 1 to the Convention, the domestic courts rejected the claim. They relied, among other grounds, on the fact that the family S had been using the flat, as their home, for decades; that the flat had already been burdened with an occupancy right when the applicant’s family had bought it; that there were no legal grounds to impose a higher rent on the family S; and that the civil court could not deal with the applicant’s rights

vis-à-vis

the relevant authorities since the applicant had pursued his case against the family S only. The final domestic decision was rendered by the Constitutional Court on 23 October 2018 and served on the applicant on 13

December 2018. The applicant complains under Article 1 of Protocol

No. 1 that he has never been able to charge a fair rent.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has the applicant exhausted all effective domestic remedies, as required by Article

35 §

1 of the Convention? In particular, was the civil action for damages against the Sarajevo Canton, which is responsible for all matters that affect housing policy in its territory, an effective remedy within the meaning of this provision in respect of the applicant’s complaint under Article 1 of Protocol No. 1? The parties are required to provide the relevant domestic case-law in that regard.

2.

Has a disproportionate and excessive individual burden been placed on the applicant in violation of Article 1 of Protocol No.

1 (see, for instance,

Mellacher and Others v. Austria

, 19 December 1989, Series A no. 169;

Hutten-Czapska v. Poland

[GC], no. 35014/97, ECHR 2006

‑

VIII;

Łącz v.

Poland

(dec.), no. 22665/02, 23 June 2009;

Nobel v. the Netherlands

(dec.), no. 27126/11 and 3 other applications, 2 July 2013;

Bittó and Others v. Slovakia

, no. 30255/09, 28 January 2014;

Berger-Krall

and Others v.

Slovenia

, no. 14717/04, 12 June 2014;

Statileo v. Croatia

, no. 12027/10, 10 July 2014;

Anthony Aquilina v. Malta

, no. 3851/12, 11 December 2014; and

Kasmi v. Albania

, no. 1175/06, 23 June 2020)?

3.

How many flats were there in Sarajevo in 1945? How many of them were nationalised or confiscated and how many of them were allocated to a third person while remaining privately owned until 1974? On the basis of which criteria the then authorities decided which flats would be nationalised or confiscated and which would remain privately owned? The parties are requested to provide the relevant legislation from that period.

4.

In 2000, when the concept of occupancy rights was abandoned, how many privately owned flats were still encumbered with an occupancy right in Sarajevo? How many of such flats are there today?

5.

When exactly did the family S move into the flat at issue and on what grounds? When were they allocated an occupancy right on it? Why did the applicant’s family buy the flat in 1970, given that it was encumbered with an occupancy right? As regards the price paid by the applicant’s family (that is, 30,000 Yugoslav dinars), what was the value of the Yugoslav dinar to the German mark in January 1970? What were the average salary and the average pension in January 1970?

6.

Have the applicant’s family had any expenses in respect of the flat at issue since 1970 (for example, maintenance costs, condominium fees, taxes, repairs, or any other costs)? How much have the applicant’s family earned from the flat by way of rent since 1970? The parties are required to indicate the rental amount paid to the applicant’s family for each year since 1970.

7.

What has been the level of rent paid by tenants in State-owned flats in the Sarajevo Canton since 2002 (the category of tenants described in section

3(1)(c) and (d) of the Flat Lease Act 2015 (

Zakon o zakupu stana

, published in the Official Gazette of the Sarajevo Canton no. 24/15))? If tenants in State-owned flats pay more than protected tenants in privately owned flats, what is the reason for that?

8.

What is the mechanism for the allocation of suitable replacement flats to protected tenants in privately owned flats in the Sarajevo Canton? The parties are requested to provide the relevant legislation.

9.

How many suitable replacement flats have so far been allocated to protected tenants in privately owned flats in the Sarajevo Canton? What is the status of the application for such a flat lodged by the family S in 2008? Is the Sarajevo Canton obliged to allocate such a flat to the family S, in view of the fact that section 2(2) of the Management of Housing (Amendments) Act 2008 (

Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vraćanju, dodjeli i prodaji stanova

, published in the Official Gazette of the Federation of Bosnia and Herzegovina no. 2/08) was revoked by the Constitutional Court of the Federation of Bosnia and Herzegovina on 24 June 2008? If the proceedings initiated by the family S in 2008 are still pending, do they have an effective domestic remedy enabling them to speed up the proceedings? The parties are requested to provide the relevant domestic case-law in that connection.

10.

Have the applicant and the family S concluded a contract, as required by sections 6 and 10 of the Flat Lease Act 2015? If not, what was the reason for this failure? If the family S have refused to conclude a rent contract, has the applicant lodged an action for their eviction on that ground? If not, what was the reason for him omitting to do so? If the applicant has refused the conclusion of the rent contract, has he been prosecuted pursuant to section 31 of the Flat Lease Act 2015? If not, what was the reason for omitting to do so?

11.

How much should the family S be paying by way of rent pursuant to section 12 of the Flat Lease Act 2015? Are they actually paying that amount? If not, has the applicant lodged an action for their eviction on that ground?

12.

What has been the estimated market rent obtainable from the flat at issue for each year since 2002? If the family S would have to pay a market rent, would they be entitled to any housing benefits? Are there any housing benefits for indigent tenants in the Sarajevo Canton?

[1]

Zakon o zakupu stana

, published in the Official Gazette of the Sarajevo Canton no. 24/15.