FEJZAGIĆ v. BOSNIA AND HERZEGOVINA

CUARTA DECIZIE DECIZIE Nr. 28416/19 Esad FEJZAGI împotriva Bosniei și Herțegovina Curtea Europeană a Drepturilor Omului, care așeză la 14 decembrie 2021 în calitate de comitet compus din: Tim Eicke, președinte, Faris Vehabović, Pere Pastor Vilanova, judecători și Ilse Freiwirth, secretar adjunct al secțiunii, având în vedere cererea (nu. 28416/19) împotriva Bosniei și Herțegovina a depus Curtea în temeiul articolului 34 din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale („Convenția”) la 20 mai 2019 de către un național al Bosniei și Herțegovina, dl Esad Fejzagić, care s-a născut în 1954 și trăiește în Konjic („reclamantul”); hotărârea de a anunța plângerea în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Guvernul Bosnia-Herzegovina („Guvernul”), reprezentat de agentul interimar, dna M. Mijić, și de a declara inadmisibil restul cererii; observațiile părților. Prin deliberare, hotărăște după cum urmează: OBJETO-MATTER AL CAUZULUI. În 1957, prezentul caz se referă la un apartament de la Sarajevo. Dreptul de a folosi apartamentul a fost alocat familiei Š , pentru că atunci proprietarii apartamentului (familia H) au avut un alt apartament care să-și îndeplinească nevoile de locuință. La scurt timp după aceea, familia Š a fost alocată o ocupare drept pe apartament. Un drept de ocupare, o dată alocat, intitulat titularul drept de ocupare la utilizarea permanentă, pe tot parcursul vieții a apartamentului împotriva plății unei taxe mici. Atunci când titularii drepturilor de ocupare au murit, drepturile lor au fost transferate, ca o chestiune de drept, soților lor supraviețuitori sau membrii gospodăriilor lor de familie care utilizau, de asemenea, apartamentul. Drepturile de ocupare ar putea fi anulate numai în cadrul procedurii judiciare pentru motive limitate, cea mai importantă dintre care a fost faptul că deținătorii drepturilor de ocupare nu au putut utiliza apartamentele lor pentru propriile necesități de locuințe pentru o perioadă continuă de cel puțin șase luni, fără motive justificate. Tatăl reclamantului a cumpărat apartamentul de la familia H în 1970. Reclamantul a moștenit apartamentul, împreună cu frații săi, de la tatăl lor în 2008. Tatăl reclamantului și, după moartea sa, reclamantul a urmărit proceduri civile împotriva familiei Š susținând o chirie echitabilă sau deportarea lor. Tribunalul intern a invocat, printre altele, faptul că apartamentul în cauză a fost încărcat deja cu un drept de ocupare atunci când familia reclamantului l-a cumpărat și că regimul juridic aplicabil apartamentului nu s-a schimbat.Decizia internă finală a fost dictată de Curtea Constituțională la 23 octombrie 2018 și a servit reclamantului la 13 decembrie 2018. Între timp, Legea apartamentului 2015 ( Zakon o zakupu stana) , publicat în Jurnalul Oficial al Cantonului din Saraievo nr. 24/15) a intrat în vigoare. Foștii „deținători de drepturi de ocupare” au devenit, în temeiul legii, „chiriașii protejați”. Acesta a introdus, de asemenea, o limitare temporală a schemei de închiriere protejate: atunci când chiriașii protejați mor, transferul drepturilor lor, ca o chestiune de drept, numai către cei care locuiau cu ei în apartamentul de la 6 Decembrie 2000. În afară de aceasta, statutul chiriașilor protejați în temeiul Legii 2015 privind lichidarea plată este aproape același ca statutul titularilor drepturilor de ocupare în temeiul legislației anterioare. Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la regimul juridic aplicabil apartamentului său și, în special, pentru că nu a fost în măsură să plătească o chirie echitabilă. Curtea a constatat deja o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție în o serie de cazuri privind sistemele de control al închirierilor (a se vedea, printre altele, Hutten-Czapska c. Polonia [GC], nr. 35014/97, CEDH 2006 VIII; Bitto și alții c. Slovacia , nr. 30255/09, 28 ianuarie 2014; Statileo c. Croația , nr. 12027/10, 10 iulie 2014; Anthony Aquilina c. Malta , nr. 3851/12, 11 decembrie 2014; și Kasmi v. Albania , nr. 1175/06, 23 iunie 2020 . Cu toate acestea, acest caz este diferit de aceste cazuri . Tatăl reclamantului a achiziționat apartamentul în cauză de la o terță parte în 1970 . El a fost deplin conștient că apartamentul a fost împiedicat de restricții atunci când a cumpărat-o . Astfel, reclamantul nu poate reține această circumstanță împotriva autorităților (a se vedea, mutatis mutandis, ÇÄcz c. Polonia (dec.), nr. 22665/02, 23 iunie 2009, și Nobel c. Olanda (dec.), nr. 27126/11 și trei alte cereri, § 39, 2 iulie 2013). Curtea este de acord cu Guvernul că acest factor a fost încorporat fără îndoială în negocierile de preț atunci când a fost cumpărat apartamentul. În plus, reclamantul nu a arătat că tatăl său a avut motive legitime să creadă că restricțiile care îngroapă apartamentul ar fi fost eliminate după ce l-a cumpărat (contract Bittó și alții , citat mai sus, § 117, în care Curtea a susținut că doi solicitanți ar putea, în mod rezonabil, să se aștepte că schema de control al închirierilor va fi dezmembrată la scurt timp după cumpărarea apartamentelor lor. În cele din urmă, nimic nu împiedică reclamantul să vândă apartamentul, prin urmare, cererea este manifestament nefondată și trebuie respinsă în conformitate cu art. 35 §§§ 3 literele (a) și 4 din Convenție. Din aceste motive, Curtea declară în unanimitate cererea inadmisibilă. Efectuată în limba engleză și notificată în scris la 20 ianuarie 2022. Ilse Freiwirth Tim Eicke Președintele adjunct al grefierului

FOURTH SECTION

DECISION

Application no. 28416/19

Esad FEJZAGIĆ

against Bosnia and Herzegovina

The European Court of Human Rights, sitting on 14

December 2021 as a Committee composed of:

Tim Eicke,

President,

Faris Vehabović,

Pere Pastor Vilanova,

judges,

and Ilse Freiwirth,

Deputy

Section Registrar,

Having regard to:

the application (no.

28416/19) against Bosnia and Herzegovina lodged with the Court under Article 34 of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms (“the Convention”) on 20

May 2019 by a national of Bosnia and Herzegovina, Mr Esad Fejzagić, who was born in 1954 and lives in Konjic (“the applicant”);

the decision to give notice of the complaint under Article 1 of Protocol No.

1 to the Government of Bosnia and Herzegovina (“the Government”), represented by their Acting Agent, Ms M. Mijić, and to declare inadmissible the remainder of the application;

the parties’ observations.

Having deliberated, decides as follows:

SUBJECT-MATTER OF THE CASE

1.

The present case concerns a flat in Sarajevo. In 1957 the right to use the flat was allocated to

the family Š

, because the then owners of the flat (the family H) had another flat meeting their housing needs. Soon after, the family

Š was allocated an occupancy right on the flat. An occupancy right, once allocated, entitled the occupancy right holder to permanent, lifelong use of the flat against the payment of a small fee. When occupancy right holders died, their rights transferred, as a matter of right, to their surviving spouses or members of their family households who were also using the flat. Occupancy rights could be cancelled only in court proceedings on limited grounds, the most important of which was failure by the occupancy right holders to use their flats for their own housing needs for a continuous period of at least six months, without justified grounds.

2.

The applicant’s father bought the flat from the family H in 1970.

3.

The applicant inherited the flat, together with his siblings, from their father in 2008. The applicant’s father and, after his death, the applicant have pursued civil proceedings against the family Š claiming a fair rent or their eviction. Their claim was rejected. The domestic courts relied, among other grounds, on the fact that the flat at issue had already been burdened with an occupancy right when the applicant’s family had bought it and that the legal regime applicable to the flat had not changed. The final domestic decision was rendered by the Constitutional Court on 23 October 2018 and served on the applicant on 13 December 2018.

4.

In the meantime, the Flat Lease Act 2015 (

Zakon o zakupu stana

, published in the Official Gazette of the Sarajevo Canton no. 24/15) entered into force. The former “occupancy right holders” became, by virtue of law, the “protected tenants”. This Act also introduced a temporal limitation to the protected lease scheme: when protected tenants die, their rights transfer, as a matter of right, only to those who lived with them in the flat on 6

December 2000. Other than that, the status of protected tenants under the Flat Lease Act 2015 is almost the same as the status of occupancy right holders under the old legislation.

5.

The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 about the legal regime applicable to his flat and, in particular, because he had not been able to charge a fair rent.

THE COURT’S ASSESSMENT

6.

The Court has already found a breach of Article 1 of Protocol No. 1 to the Convention in a number of cases concerning rent-control schemes (see, among other authorities,

Hutten-Czapska v. Poland

[GC], no.

35014/97, ECHR 2006

‑

VIII;

Bittó and Others

v. Slovakia

, no. 30255/09, 28

January 2014;

Statileo v. Croatia

, no. 12027/10, 10 July 2014;

Anthony Aquilina v.

Malta

, no. 3851/12, 11 December 2014; and

Kasmi v.

Albania

, no.

1175/06, 23 June 2020). However, the present case is different from those cases.

7.

The applicant’s father acquired the flat in question from a third party in 1970. He was fully aware that the flat was encumbered with restrictions when he bought it. Thus, the applicant cannot hold that circumstance against the authorities (see,

mutatis mutandis

,

Łącz v. Poland

(dec.), no. 22665/02, 23

June 2009, and

Nobel v. the Netherlands

(dec.), no. 27126/11 and 3 other applications, § 39, 2 July 2013). The Court agrees with the Government that this factor was undoubtedly incorporated in the price negotiations when the flat was bought. Furthermore, the applicant did not show that his father had legitimate reason to believe that the restrictions encumbering the flat would be removed after he bought it (contrast

Bittó and Others

, cited above, § 117, in which the Court held that two applicants could reasonably expect that the rent-control scheme would be dismantled shortly after the purchase of their flats). Lastly, nothing prevents the applicant from selling the flat.

8.

It follows that the application is manifestly ill-founded and must be rejected in accordance with Article 35 §§ 3 (a) and 4 of the Convention.

For these reasons, the Court, unanimously,

Declares

the application inadmissible.

Done in English and notified in writing on 20 January 2022.

Ilse Freiwirth

Tim Eicke

Deputy Registrar

President