DAMIANOU CHARALAMBIDE v. CYPRUS

Comunicat la 19 ianuarie 2021 Publicat la 8 februarie 2021 SECȚIUNE TERZĂ Cererea nr. 80777/17 Eleni DAMIANOU CHARALAMBIDE împotriva Ciprului depusă la 20 noiembrie 2017 DECLARAREA FACTELOR Reclamantul, dna Eleni Damianou Charalambide, este un național cipriot, născut în 1949 și locuiește în Limassol. Ea este reprezentată în fața Curții de către dl A. Demetriades și dl P. Faidonos, avocați care practică în Nicosia și, respectiv, Limassol. Permisul de construcție și expropriarea Faptul, astfel cum a prezentat reclamantul, poate fi rezumat după cum urmează. Reclamantul este proprietarul înregistrat al unei parcele de teren cu înregistrare nr. 04-1 (fost 8747), parcela 1 (fost 404, anterior 61/2), Plan/Sheet 2 210 341 (fost LIV/45) („proprietatea”). La 26 mai 1978 a fost publicat în gazeta oficială a Republicii Cipru, în sensul articolului 12 din Legea de reglementare a strazilor și clădirilor din 1946, astfel cum a fost modificată, (cap. 96) (denumită în continuare „cap. 96”) (denumită în continuare „cap. 96”) în gazeta oficială a Republicii Cipru, în ceea ce privește un sistem de extindere a străzii în conformitate cu Cap. 96 și care a afectat 493 m mp. din proprietatea reclamantului. La 8 iulie 1987, reclamantul a obținut în conformitate cu Cap. 96 un permis de construcție nr. 004114 în conformitate cu termenii de 473 m mp din totalul de 2357 m mp din proprietate ar fi supus unui sistem de extindere a străzii și acordat statului pentru acest scop. Reclamantul a rezervat dreptul de a contesta termenii impus și de a solicita daune. Cu toate acestea, a dezvoltat proprietatea în conformitate cu termenii permisului de construcție fără a le provoca. La 12 octombrie 2001, Guvernul a publicat un anunț de achiziționare pentru aceste 473 mq în temeiul Legii obligatorii privind achiziționarea proprietăților din 1962 (nr. 15/1962), astfel cum a fost modificat (denumit în continuare „Legea obligatorie privind achiziționarea”). La 11 octombrie 2002, Guvernul a expropriat aceleași 473 m mp inițial afectate de schema de extindere a străzii prin intermediul unei ordine de achiziție obligatorie, pe baza Legii obligatorii de achiziție. A fost, de asemenea, eliberat un ordin de rechiziție (δ.Π. 993/12.10.2001). Autoritățile au oferit reclamantului 100 de kilograme de cipru (CYP) pe care a acceptat-o fără a aduce atingere dreptului ei de a aduce proceduri care urmăresc o compensare suplimentară. Ea nu a primit suma menționată. Procedințe privind procedurile de compensare în primă instanță (αρ. 61/2003) La 25 noiembrie 2003, reclamantul a depus o cerere (αρ. 61/2003) la Curtea de District Limassol privind stabilirea cuantumului compensației corecte și rezonabile pentru achiziționarea obligatorie a proprietăților sale. Părțile au convenit, printre altele, pe valoarea de piață a proprietății; faptul că proprietatea a rămas înregistrată în numele reclamantului; și că nu a existat nici o îmbunătățire și nici o dificultate cauzată la restul proprietății în temeiul expropiației. Părțile au convenit în sfârșit cu privire la costurile procedurii, după cum urmează. În cazul în care instanța a stabilit suma pentru daune CYP 100 – astfel cum a fost deja oferit de Guvern – 3000 EUR vor fi acordate reclamantului ca costuri suportate de ea pentru evaluarea expertă a terenurilor. În cazul în care instanța a respins cazul, atunci 2/4 din costurile juridice calculate de grefier ar fi acordate reclamantului, plus costurile suportate pentru evaluarea experților și taxele juridice. Aceste fapte au fost declarate în fața instanței, astfel cum au fost convenite și obligatorii între părți. Curtea a fost lăsată să stabilească în principal: (a) dacă o compensație a fost plătită reclamantului, având în vedere faptul că partea expropriată a proprietății a fost supusă unui sistem de extindere rutieră; și (b) în afirmativ, dacă această compensație a constituit suma convenită de (i) 113.144 EUR din anunțul de achiziționare din 12 octombrie 2001 plus dobânzi, sau (ii) 567.600 EUR începând cu 17 noiembrie 2009 (data unei evaluări actualizate de către un expert în Registrul de teren) plus dobânzi. La 31 ianuarie 2011, Curtea de district Limassol a susținut că faptul că reclamantul nu a contestat termenii permisului de construcție nu a afectat dreptul ei de a solicita daune în conformitate cu art. 13 alineatul (1) din Cap. 96 și cu art. 23 din Constituție pentru expropriarea terenurilor sale. În plus, reclamantul a fost privat de 21% din proprietatea ei ca urmare a expropiării, suferind o scădere substanțială a valorii sale care trebuie să fie compensată în temeiul articolului 23 din Constituție, în ciuda acordării statului anumitor terenuri în conformitate cu termenii permisului de construcție. Curtea a adăugat, de asemenea, că o perioadă considerabilă a trecut între data notificării de achiziție și examinarea daunelor care urmează să fie acordate reclamantului, din cauza căreia a trebuit să suporte o sarcină disproporționată. Curtea a acordat astfel 567 600 EUR în daune plus dobânzi la 9% până la plata sumei respective, plus costuri. Procedură de recurs (αρ. 61/2003) La 23 februarie 2011, Guvernul a depus un recurs (αρ. 61/2003) la Curtea Supremă. La 30 mai 2017, Curtea Supremă a susținut recursul, având în vedere că reclamantul nu are în principiu dreptul la nicio compensație, având în vedere că 473 mp au făcut parte dintr-un sistem obligatoriu de extindere a străzii din 1978 reglementat de Cap. 96, și că ea nu a contestat niciodată condițiile corespunzătoare care însoțesc permisul de clădire, conform căreia a fost împiedicată să dezvolte acea parte a terenului ei care va fi acordat statului în scopul schemei de extindere a străzii existente. Reclamantul și-a dezvoltat terenul în conformitate cu termenii permisului de clădire și, în esență, a acceptat termenii. Prin urmare, la momentul expropriației, ea nu a suferit o limitare în temeiul articolului 10 alineatul (η) din Legea privind achiziționarea obligatorie sau al articolului 13 alineatul (1) din Cap. 96 justificând acordarea compensației și chiar mai puțină la valoarea de piață a proprietății la momentul expropiării. Potrivit Curții Supreme, reclamantul a pierdut termenul pentru contestarea permisului de construcție și a încercat să profite de trecerea timpului prin contestarea sumei de daune propuse de Guvern. În sfârșit, Curtea Supremă a acordat reclamantului 170,85 EUR (echivalentul CYP 100) drept compensație, dar a ordonat să plătească costurile întregii proceduri interne.Legea internă relevantă Constituția Articolele relevante ale Constituției prevede următoarele: „(1) Fiecare persoană, singură sau în comun cu ceilalți, are dreptul de a achiziționa, de a deține, de a avea sau de a dispune de orice proprietate mobilă sau imobilă și a are dreptul de a respecta un astfel de drept. Dreptul Republicii la apă subterană, minerale și antichități este rezervat. (2) Nici o privare sau restricție sau limitare a oricărui astfel de drept nu se face cu excepția dispozițiilor prezentului articol. (3) Restricțiile sau limitările care sunt absolut necesare în interesul siguranței publice sau al sănătății publice sau al moralității publice, sau al planificării orașului și țărilor sau al dezvoltării și utilizării oricărei proprietăți pentru promovarea beneficiului public sau pentru protecția drepturilor altora, pot fi impuse prin lege privind exercitarea unui astfel de drept. Justă compensare se plătește cu promptitudine pentru orice astfel de restricții sau limitări care scade semnificativ valoarea economică a proprietății; în caz de dezacord, această compensație trebuie determinată de o instanță civilă. (4) Orice proprietate mobilă sau imobilă sau orice drept de suprapunere sau dobândire a unui astfel de bun poate fi achiziționat în mod obligatoriu de către Republica, de către o corporitate municipală sau de către o comună pentru instituții, organisme sau unități educaționale, religioase, caritabile sau sportive din competența sa și numai de la persoanele care aparțin comunității sale respective, sau de către o corporație publică sau un organism de utilitate publică pe care un astfel de drept a fost conferit prin lege și numai de către persoanele care aparțin comunității sale, (a) pentru un scop care este în favoarea publică și este prevăzut în special de o lege generală pentru achiziția obligatorie, care se promulgă în termen de un an de la data intrării în vigoare a prezentei Constituții; (b) atunci când acest scop este stabilit prin decizia autorității de achiziționa și se realizează în conformitate cu dispozițiile acestei legi care indică în mod clar motivele acestei achiziții; (c) la plata în numerar și în avans de compensare justă și echitabilă, care urmează să fie determinată în caz de dezacord de către o instanță civilă.” art. 146 „(1) Curtea Supremă Constituțională are competența exclusivă de a se pronunța în cele din urmă cu privire la o plângere de faptul că o decizie, un act sau omitere a oricărui organ, autoritate sau persoană, care exercită orice autoritate executivă sau administrativă este contrară oricărei dintre dispozițiile prezentei constituții sau a oricărei legi sau este făcută în exces sau în abuz de competențe conferite unui astfel de organ sau autoritate sau persoană. (2) O astfel de cerere poate fi formulată de o persoană a cărei interes legitim existent, care are fie ca persoană, fie în virtutea de a fi membru al unei comunități, este negativă și direct afectată de o astfel de decizie, de acțiune sau de omisiune. (3) O astfel de cerere se face în termen de șaptezeci și cinci de zile de la data publicării sau nepublicării deciziei sau a actului și, în caz de omisiune, în cazul în care a venit la cunoștința reclamantului.” În sfârșit, art. 188 § 1 din Constituție prevede că orice altă lege care a fost în vigoare la data proclamarii Republicii se va aplica în timp ce va fi ajustată „în măsura necesară la Constituție”. Termenul de ajustare include orice modificare, aliniere și abrogare. Legea de reglementare a stradelor și construcțiilor din 1946, astfel cum a fost modificată (cap. 96) Secțiunile relevante ale prezentei legi prevăd următoarele: Secțiunea 3 § 1 – Dispoziție, etc., de străzi și erecție, etc., de clădiri interzise fără permis de autoritate adecvată: „Nimeni nu trebuie să iasă sau să construiască o stradă; (b) să se erecteze sau să se sufere sau să se permită să se construiască o clădire sau să se demoleze sau să se reconstruacă sau să facă orice modificare, adăugare sau reparare la orice clădire existentă, sau să se sufere sau să se permită o astfel de demoliție sau construcție sau orice astfel de modificare, adăugare sau reparare care să fie făcută; (c) să se prevadă sau să se divize orice teren... în locuri separate, (d) să se divize orice clădire ... în atenții separate; (e) începe să facă oricare dintre lucrările sau chestiunile din prezent stabilite înainte de stabilirea unui permis obținut în primul rând de la autoritatea corespunzătoare, astfel cum se prevede în subsecțiunea (2).” Secțiunea 12 – Dispoziții speciale referitoare la schemele de extindere sau de îndreptare „(1) Cu toate acestea, orice dispoziție conținută în prezenta lege, o autoritate adecvată poate, cu scopul de a extinde sau de a îndrepta orice stradă, de a pregăti sau de a face planuri care să arate lățimea unei astfel de stradă și direcția pe care o va lua. (2) Atunci când au fost elaborate orice plan în conformitate cu subsecțiunea (1), autoritatea competentă depune astfel de planuri în biroul său și depune, de asemenea, un anunț public și în una sau mai multe ziare locale, în vederea faptului că astfel de planuri au fost elaborate și depuse în biroul său și sunt deschise la inspecție de către public și astfel de planuri sunt deschise publicului pentru inspecție, în orice moment rezonabil, pentru o perioadă de trei luni de la data publicării anunțului în Gazette. (3) La expirarea termenului prevăzut în subsecțiunea (2), planurile devin obligatorii pentru autoritatea competentă și pentru toate persoanele afectate astfel, sub rezerva oricărei decizii ale Consiliului de miniștri cu privire la recurs, în conformitate cu art. 18 din prezenta lege, și pentru toate persoanele afectate, fără a fi eliberate de autoritatea în conformitate cu astfel de planuri.” Secțiunea 13 – Spațiul dintre aliniațiile noi și vechi care face parte din stradă „ (1) În cazul în care o autorizație este acordată de o autoritate adecvată și de o astfel de autorizație presupune o nouă aliniere pentru orice stradă, în conformitate cu orice plan care a devenit obligatoriu în temeiul articolului 12 din prezenta lege, orice spațiu între o astfel de aliniere și alinierea veche, care este lăsată atunci când se acordă un permis, devine parte din această stradă fără plata de către autoritatea competentă a oricărei compensații: Cu condiția ca, dacă se stabilește că dificultățile ar fi cauzate în cazul în care nu s-ar plăti nicio compensație, autoritatea corespunzătoare să plătească compensațiile care ar putea fi rezonabile având în vedere toate situațiile cazului. (2) În cazul în care se acordă o autorizație în temeiul subsecțiunii (1), Oficiul de Terenuri de District face ca, la cererea oricărei părți interesate, modificările necesare la înregistrările relevante să fie efectuate și înregistrarea modificată să fie ținută finală, în ciuda faptului că orice certificat al acestuia rămâne nealterat.” Legea obligatorie a achiziționării proprietăților din 1962 (L. 15/1962), astfel cum a fost modificată (L. 15/1962), Secțiunea 10 – Principii pentru calculul daunelor „10. Compensarea plătibilă pentru expropriarea obligatorie se calculează în conformitate cu următoarele reguli: (α) sub rezerva dispozițiilor următoare, valoarea proprietății se consideră că este semnificativ egală cu suma pe care o să o producă astfel de proprietăți, dacă ar fi fost vândută voluntar pe piața liberă la momentul notificării de achiziție; [...] (η) în cazul expropiării bunurilor imobile a căror valoare a fost afectată datorită impunerii unor limitări, în conformitate cu Legea Antichităților sau cu orice altă Lege, orice compensație care ar putea fi considerată plătibilă în conformitate cu dispozițiile art. 23 din Constituție, este luată în considerare, de asemenea, (υπολο Reclamantul s-a plâns în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 cu privire la expropriarea unei părți a terenurilor sale fără compensare. CYP) în compensare, este deschis reclamantului să solicite compensație prin procedura civilă prin intermediul articolului 13 alineatul (1) din Legea privind reglementarea rutierelor și construcțiilor (cap. 96), coroborat cu art. 23 și art. 188 din Constituție, ținând seama de orice dispoziții relevante privind prescripția? A existat o interferență cu bucuria pașnică a poseselor reclamantului, în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1? Dacă da, părțile ar trebui să precizeze în legătură cu jurisprudența internă și jurisprudența Curții dacă interferența a fost în conformitate cu condițiile prevăzute de lege în sensul articolului 1 din Protocolul nr. 1. Mai precis, a avut loc interferența: (a) pe baza articolului 13 din Legea privind reglementarea strazilor și clădirilor (cap. 96), și anume prin exploatarea automată a legii la momentul acordării permisului de construcție la 8 iulie 1987; sau (b) pe baza termenilor permisului de construcție menționat; sau (c) pe baza ordinului de achiziție obligatorie a proprietăților (nr. 15/1962), publicat în gazeta oficială a Republicii Cipru la 11 octombrie 2002; sau (d) pe orice altă bază în orice alt moment în timp? În ceea ce privește cele de mai sus, hotărârea Curții Supreme a respectat cerințele de licență prevăzute la art. 1 din Protocolul nr. 1? Având în vedere compensația ordonată de Curtea Supremă și faptul că reclamantul a fost ordonat să plătească costurile procedurii, Curtea Supremă a atribuit reclamantului o sarcină excesivă, impozitând echilibrul echitabil care trebuie să fie atins între interesul general al comunității și drepturile fundamentale ale persoanei fizice (a se vedea mutatis mutandis Jahn și alții c. Germania) [GC], nr. 46720/99 și alte două, § 93, CEDO 2005 VI)?

Communicated on 19 January 2021

Published on 8 February 2021

THIRD SECTION

Application no. 80777/17

Eleni DAMIANOU CHARALAMBIDE

against Cyprus

lodged on 20 November 2017

STATEMENT OF FACTS

The applicant, Ms Eleni Damianou Charalambide, is a Cypriot national, who was born in 1949 and lives in Limassol. She is represented before the Court by Mr A. Demetriades and Mr P. Faidonos, lawyers practising in Nicosia and Limassol respectively.

The building permit and expropriation

The facts of the case, as submitted by the applicant, may be summarised as follows.

The applicant is the registered owner of a plot of land with registration

no.

04-1 (former 8747), plot 1 (former 404, previously 61/2), Plan/Sheet 2

‑

210

‑

341 (former LIV/45) (“the property”).

On 26 May 1978 a notice under section 12 of the Streets and Buildings Regulation Law 1946, as amended, (Cap. 96) (hereinafter, “Cap. 96”) was published in the official gazette of the Republic of Cyprus (Κ.Δ.Π. 994) concerning a street-widening scheme under Cap. 96 and which affected 493

sq. m. of the applicant’s property.

On 8 July 1987 the applicant obtained under Cap. 96 a building permit no.

004114 according to the terms of which 473 sq.

m. from the total of 2357

sq.

m. of the property would be subjected to a street-widening scheme and granted to the State for that purpose.

The applicant reserved the right to challenge the imposed terms and seek damages. She nonetheless developed the property in accordance with the terms of the building permit without challenging them.

On 12 October 2001 the Government published a notice of acquisition for the said 473 sq. m. under the Compulsory Acquisition of Property Law of 1962 (No. 15/1962), as amended (hereinafter “the Compulsory Acquisition Law”).

On 11 October 2002 the Government expropriated the same 473 sq. m. originally affected by the street-widening scheme through a compulsory acquisition order, on the basis of the Compulsory Acquisition Law. A requisition order was also issued (Δ.Π. 993/12.10.2001).

The authorities offered the applicant 100 Cyprus pounds (CYP) which she accepted without prejudice to her right to bring proceedings seeking further compensation. She did not receive the said amount.

Proceedings concerning compensation

First instance proceedings

(αρ. 61/2003)

On 25 November 2003 the applicant filed an application (αρ. 61/2003) with the Limassol District Court concerning the determination of the amount of fair and reasonable compensation for the compulsory acquisition of her property.

The parties agreed,

inter alia,

on the market value of the property; that the property remained registered in the applicant’s name; and that there was neither betterment nor hardship caused to the remainder of the property by virtue of the expropriation. The parties lastly agreed on the costs of the procedure as follows. In the event that the court set the amount for damages to CYP 100 – as already offered by the Government - then EUR 3000 would be awarded to the applicant as costs incurred by her for the expert valuation of the land. In the event that the court dismissed the case, then 2/4 of the legal costs calculated by the Registrar would be awarded to the applicant, plus costs incurred for the expert evaluation and legal fees. These facts were declared before the court as agreed and binding between the parties.

The court was left to determine mainly: (a) whether compensation was payable to the applicant in view of the fact that the expropriated part of the property was subjected to a street widening scheme; and, (b) in the affirmative, whether such compensation amounted to the agreed amounts of (i) EUR 113,144 from the notice of acquisition of 12 October 2001 plus interest, or (ii) EUR 567,600 from 17 November 2009 (the date of an updated valuation by an expert of the Land Registry) plus interest.

On 31 January 2011 the Limassol District Court held that the fact that the applicant had failed to challenge the terms of the building permit did not affect her right to seek damages in accordance with section 13(1) of Cap. 96 and Article 23 of the Constitution for the expropriation of her land. It further held that, the applicant was deprived of 21% of her property as a result of the expropriation, suffering a substantial decrease in its value which was to be compensated to her under Article 23 of the Constitution, despite the fact that the said land had been granted to the State pursuant to the terms of the building permit. The court also added that considerable time had passed between the date of the notice for acquisition and the examination of the damages to be granted to the applicant, as a result of which she had to bear a disproportionate burden. The court thus granted the applicant EUR 567,600 in damages plus interest at 9% until the payment of the said amount, plus costs.

Appeal proceedings (αρ. 61/2003)

On 23 February 2011 the Government filed an appeal (αρ. 61/2003) with the Supreme Court.

On 30 May 2017 the Supreme Court upheld the appeal considering that the applicant was in principle not entitled to any compensation given that the 473 sq. m. had been part of a binding street-widening scheme of 1978 governed by Cap. 96, and that she had never challenged the corresponding terms accompanying the building permit, according to which she was prevented from developing that part of her land which would be granted to the State for the purposes of the existing street-widening scheme. The applicant developed her land in accordance with the terms of the building permit and in essence consented to the terms. At the time of the expropriation she had therefore not suffered a limitation pursuant to section

10(η) of the Compulsory Acquisition Law or section 13(1) of Cap.

96 justifying the award of compensation and even less at the market value of the property at the time of the expropriation. According to the Supreme Court, the applicant missed the time-limit for challenging the building permit and tried to take advantage of the passage of time by challenging the amount of damages proposed by the Government.

Lastly, the Supreme Court granted the applicant EUR 170,85 (the equivalent of CYP 100) as compensation but ordered her to pay the costs of the entire domestic proceedings.

Relevant domestic law

The Constitution

The relevant Articles of the Constitution provide as follows:

Article 23

“(1) Every person, alone or jointly with others, has the right to acquire, own, possess, enjoy or dispose of any movable or immovable property and has the right to respect for such a right. The right of the Republic to underground water, minerals and antiquities is reserved.

(2) No deprivation or restriction or limitation of any such right shall be made except as provided in this Article.

(3) Restrictions or limitations which are absolutely necessary in the interests of public safety or public health or public morals, or town and country planning or the development and use of any property for the promotion of the public benefit or for the protection of the rights of others, may be imposed by law on the exercise of such a right.

Just compensation shall be promptly paid for any such restrictions or limitations which materially decrease the economic value of the property; in case of disagreement, such compensation is to be determined by a civil court.

(4) Any movable or immovable property or any right over or interest in any such property may be compulsorily acquired by the Republic, or by a municipal corporation or by a commune for educational, religious, charitable or sporting institutions, bodies or establishments within its competence and only from the persons belonging to its respective community, or by a public corporation or a public utility body on which such a right has been conferred by law and only

(a) for a purpose which is to the public benefit and shall be specially provided by a general law for compulsory acquisition which shall be enacted within a year from the date of the entering into force of this Constitution;

(b) when such purpose is established by a decision of the acquiring authority and made under the provisions of such law stating clearly the reasons for such acquisition;

(c) upon payment in cash and in advance of just and equitable compensation, to be determined in case of disagreement by a civil court.”

Article 146

“(1) The Supreme Constitutional Court shall have exclusive jurisdiction to adjudicate finally on a claim filed with it on a complaint that a decision, an act or omission of any organ, authority or person, exercising any executive or administrative authority is contrary to any of the provisions of this Constitution or of any law or is made in excess or in abuse of powers vested in such an organ or authority or person.

(2) Such a claim may be made by a person whose existing legitimate interest, which he has either as a person or by virtue of being a member of a community, is adversely and directly affected by such a decision or act or omission.

(3) Such a claim shall be made within seventy-five days of the date when the decision or act was published or not published and, in case of an omission, when it came to the knowledge of the claimant.”

Lastly, Article 188 § 1 of the Constitution provides that any other law which was in force at the time of the proclamation of the Republic, will apply while being adjusted ‘to the necessary extent to the Constitution’. The term adjustment includes any amendment, alignment and repeal.

Streets and Buildings Regulation Law of 1946, as amended (Cap. 96)

The relevant sections of this law provide as follows:

Section 3 § 1 – Layout, etc., of streets and erection, etc., of buildings prohibited without permit of appropriate authority

“No person shall

(a) lay out or construct a street;

(b) erect, or suffer or allow to be erected a building or demolish or reconstruct or make any alteration, addition or repair to any existing building, or suffer or allow any such demolition or construction or any such alteration, addition or repair to be made;

(c) lay out or divide any land... into separate sites,

(d) divide any building ... into separate tenements;

(e) start to do any of works or matters herein-before set out

without a permit first obtained from the appropriate authority as provided in subsection (2).”

Section 12 – Special provisions relating to widening or straightening schemes

“(1) Notwithstanding any provision contained in this Law, an appropriate authority may, with the object of widening or straightening any street, prepare or cause to be prepared plans showing the width of such a street and the direction that it shall take.

(2) When any plans have been prepared under subsection (1), the appropriate authority shall deposit such plans in its office and shall also cause a notice to be published in the Gazette and in one or more local newspapers to the effect that such plans have been prepared and deposited in its office and are open to inspection by the public and such plans shall be open to the public for inspection, at all reasonable times, for a period of three months from the date of the publication of the notice in the Gazette.

(3) At the expiry of the period set out in subsection (2), the plans shall, subject to any decision by the Council of Ministers on appeal as in section 18 of this Law, become binding on the appropriate authority and on all persons affected thereby and no permit shall be issued by the authority save in accordance with such plans.”

Section 13 – Space between new and old alignments to be part of street

“(1) Where a permit is granted by an appropriate authority and such permit entails a new alignment for any street, in accordance with any plan which has become binding under section 12 of this Law, any space between such alignment and the old alignment, which is left over when a permit is granted, shall become part of such street without the payment by the appropriate authority of any compensation whatsoever:

Provided that, if it is established that hardship would be caused if no compensation were paid, the appropriate authority shall pay such compensation as may be reasonable having regard to all the circumstances of the case.

(2) When a permit is granted under subsection (1), the District Lands Office shall, upon application by any interested party, cause the necessary amendments to the relevant registrations to be effected and the amended registration shall be held final notwithstanding that any certificate relating thereto remains unaltered.”

Compulsory Acquisition of Property Law of 1962 (L. 15/1962), as amended

Section 10 – Principles for the calculation of damages

“10. Compensation payable for compulsory expropriation shall be calculated in accordance with the following rules:-

(α) subject to the following provisions, the value of the property shall be deemed to be substantially equal to the amount that such property would yield, had it been sold voluntarily on the free market at the time of the notice of acquisition;

[...]

(η) in the event of the expropriation of immovable property whose value has been affected due to the imposition of any limitations, in accordance with the Antiquities Law or any other Law, any compensation which could be considered payable in accordance with the provisions of Article 23 of the Constitution, shall also be taken into account (υπολογίζεται);”

COMPLAINTS

The applicant complained under Article 1 of Protocol No. 1 about the expropriation of a part of her land without compensation.

QUESTIONS TO THE PARTIES

1.

Has the applicant exhausted domestic remedies? In particular, in light of the fact that the Supreme Court granted the applicant 170,86 EUR (100

CYP) in compensation, is it open to the applicant to seek compensation through civil proceedings by means of section 13(1) of the Streets and Buildings Regulation Law (Cap. 96) in conjunction with Article 23 and Article 188 of the Constitution, taking into account any relevant provisions on prescription?

2.

Has there been an interference with the applicant’s peaceful enjoyment of possessions, within the meaning of Article 1 of Protocol

No.

1? If so, the parties should specify with reference to the domestic case-law and the Court’s case law whether the interference has been in accordance with the conditions provided for by law within the meaning of Article 1 of Protocol No. 1. More specifically, did the interference take place:

(a)

on the basis of section 13 of the Streets and Buildings Regulation Law (Cap. 96), namely by automatic operation of the law at the time the building permit was granted on 8 July 1987; or

(b)

on the basis of the terms of the said building permit; or

(c)

on the basis of the order of the Compulsory Acquisition of Property Law (No. 15/1962), published in the official gazette of the Republic of Cyprus on 11 October 2002; or

(d)

on any other basis at any other point in time?

3.

In connection with the above, did the decision of the Supreme Court comply with the requirements of lawfulness set out by Article 1 of Protocol

No.1?

4.

In view of the compensation ordered by the Supreme Court and the fact that the applicant was ordered to pay the costs of the proceedings, did the Supreme Court place an excessive burden on the applicant, upsetting the fair balance which must be struck between the general interest of the community and the fundamental rights of the individual (see,

mutatis mutandis

,

Jahn and Others v. Germany

[GC], nos. 46720/99 and 2 others, §

93, ECHR 2005 VI)?