2rac-82/16 — Recunoaşterea nulităţii parţiale a contractului de locaţiune

prima instanță: I. Ţurcan dosarul nr. 2rac-82/16 instanța de apel: M. Ciugureanu, E. Clim, B. Bîrcă DECIZIE 23 martie 2016 mun.

Chișinău Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție în componența: Preşedinte, judecătorul Tatiana Vieru Judecătorii Tamara Chişca-Doneva, Valentina Clevadî Oleg Sternioală, Iurie Bejenaru examinând recursul declarat de către Societatea cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup”, în pricina civilă intentată la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” împotriva Întreprinderii de Stat „Calea Ferată din Moldova” cu privire la recunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor contractului de locaţiune, recalcularea preţului chiriei din momentul semnării procesului de recepţie finală cu scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru locatar şi la cererea reconvenţională înaintată de către Întreprinderea de Stat „Calea Ferată din Moldova” împotriva Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” cu privire la încasarea datoriei, penalităţii, rezilierea contractului de locaţiune şi evacuare fără acordarea altui spaţiu, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 02 decembrie 2015, prin care a fost respins apelul declarat de către Societatea cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup”şi menținută hotărârea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 02 decembrie 2014, prin care acțiunea iniţială a fost respinsă, iar acţiunea reconvenţională a fost admisă integral, c o n s t a t ă La 06 martie 2014, SRL „Gupa Grup” a depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎS „Calea Ferată din Moldova” cu privire larecunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor contractului de locaţiune şi încasarea integrală a cheltuielilor suportate. În motivarea acţiunii a invocat că între SRL „Gupa Grup” având calitate contractantă de locatar şi ÎS „Calea Ferată din Moldova” având calitate contractantă de locator, s-a convenit la semnarea contractului de locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012, pe o perioadă de 10 ani, termenul intrării în vigoare şi executării obligaţiunilor contractuale fiind convenit de părţi, din 01 septembrie 2012 până la 31 august 2022, la preţul de 583327,76 lei anual, ceea ce constituie cîte 48610,64 lei lunar.

Susţine că la data 28 martie 2012 contractul de locaţiune a fost înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial de Stat cu nr. 0100/1234611,ceea ce se confirmă prin ştampila aplicată pe contract. 2 Conform clauzei contractuale 2.1 locatorul s-a obligat să-i transmită locatarului în posesiune oneroasă pe termen şi folosinţă cu plată, şi fără drept de privatizare încăperile amplasate la etajul soclu în blocul administrativ nr. 3 care este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău cu o suprafaţă de 547,5 m.p., pentru a fi folosite ca Bar-Cafe, inclusiv pentru a fi folosite ca Bar au fost atribuite 365,7 m.p., ca încăperi auxiliare - 154,4 m.p., ca bucătărie - 27,4 m.p. Remarcă că iniţial, până la momentul semnării contractului de locaţiune menţionat, între părţile contractante frecvent se duceau tratative, privind negocierea preţului stabilit de locator şi rămânerii în vigoare a modificărilor efectuate de părţi la contractul de locaţiune.

Afirmă că la negocierile petrecute între părţi, locatarul l-a înştiinţatpe locator despre intenţia sa privind deschiderea în localul respectiv a Barului şi Cafenelei, iar aproximativ peste 3-4 luni, după negocieri, pîrîtul la invitat reclamantul la sediul său, pentru întocmirea şi semnarea contractului respectiv, care în aceeaşi zi fiind şi semnat, însă nu a fost citit de către locatar, acesta nebănuind că locatorul ar fi efectuat careva modificări în contract fără a-l înştiinţa.

Astfel, insistă că la momentul semnării contractului de locaţiune pîrîtul a cunoscut despre intenţia reclamantului de a deschide în localul închiriat bar/cafenea, cu toate acestea nu l-a înştiinţat reclamantul despre imposibilitatea folosirii încăperii cu destinaţia preconizată, din motivul lipsei serviciilor sanitare, cum ar fiapă şi canalizare, energia electrică, cât şi imposibilitatea conectării la reţelele electrice, lipsa sistemului de ventilare, strecurarea apelor de pe acoperiş prin conducte tehnice în imobilul arendat, lipsa sistemului de încălzire, căderea tencuielii de pe pereţi,fapt prin care locatarul a fost dus în eroare.

La fel, invocă că la momentul primirii contractului de locaţiune, încăperile menţionate în contract nu aveau paşaport cadastral, respectiv perfectarea planului bunului imobil a durat până la data 22 mai 2012. Mai invocă reclamantul căprin pct. 4.4.4 al contractului de locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012 şi-a asumat obligaţiunea de a efectua din contul său reparaţii curente a bunului închiriat, iar pentru obţinerea posibilităţii deschiderii şi funcţionării localului conform destinaţiei convenite în contract, a solicitat de la diferite organe de stat competente eliberarea certificatelor ce i-ar permite deschiderii localului cu destinaţia preconizată. În urma examinării localului de către reprezentantul Centrul de Sănătate Publică a municipiului Chişinău, s-a constatat că localul nu corespunde cerinţelor sanitare, fapt care adus la refuzul în eliberarea certificatului solicitat.

Susţine că la data de 06 aprilie 2012, de către reclamant, a fost invitat expertul Gavrilin Eugen, care activează în cadrul Institutului de cercetări ştiinţifice în construcţie „Incercom”, avînd scopul efectuării expertizei la etajul 1 al blocului administrativ nr. 3, care este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău, pentru constatarea lucrărilor care urmau să fie efectuate.

În urma efectuării expertizei tehnice nr. 26/12 din 13 aprilie 2012 de către reprezentantul Institutului de cercetării ştiinţifice în construcţie „Incercom” s-a constatat că, încăperile care au fost luate în locaţiune nu corespund cerinţelor contractuale, şi se află într-o stare dezastruoasă, astfel fiind constatată lipsa 3 sistemului de încălzire, sistemului de condiţionare, sistemului de ventilare (lipseau motoarele, canalele nu corespundeau cerinţelor), lipsa blocurilor sanitare care au fost distruse, lipsa sistemelor electrice (panouri de distribuţie lipseau), reţelele de apă şi canalizare distruse, tavanul curgea. Mai mult ca atât, invocă că conform dispoziţiei nr. 4.4.4.

a contractului de locaţiune, locatarul s-a obligat să efectueze, din contul său, reparaţii curente ale bunurilor închiriate, însă în urma avizului eliberat de către expert, sa constatat că localul necesită efectuarea reparaţiei capitale,ceea ce nu era prevăzut de contract, şi care duceau la cheltuieli disproporţional de mari, care nu au fost prevăzute de către locatar. Conştientizând necesitatea efectuării reparaţiei capitale a localului, ceea ce nu a fost prevăzut în contractul de locaţiune, susţine că prin scrisoare la somat pârâtul, despre necesitatea modificării pct. 2.2 din contractul de locaţiune şi stabilirii unui nou termen. Însă prin răspunsul eliberat de către ÎS „Calea Ferată din Moldova”, locatarului i-a fost refuzat la modificarea prevederilor pct. 2.2 din contractul sus menţionat, privind stabilirea unui nou termen, motivând prin faptul că, termenul stabilit în contract este destul de rezonabil.

Răspunsul eliberat de către locator î-l consideră nefondat şi neîntemeiat, din motivul neelucidării pe deplin a tuturor circumstanţelor, astfel neluându-se în consideraţie faptul, că locatarul necesită timp suplimentar pentru colectarea documentelor de la organele statale privind permisiunea efectuării reparaţiei. Iar starea deplorabilă a obiectului închiriat l-a impus locatarul să elaboreze un nou proiect de resistematizare a încăperilor şi reutilarea spaţiului menţionat în contractul de locaţiune. Se mai menţioneazăîn acţiune că din momentul semnării contractului de locaţiune şi până la deschiderea oficială a obiectului Disco-Bar, toate cheltuielile legate de perfectarea documentelor şi efectuarea lucrărilor de resistematizare a încăperilor şi reutilarea spaţiilor menţionate în contractul de locaţiune au fost suportate de Locatar.

De asemenea, relatează că conform clauzei contractului pct. 2.2 termenul scurgerii achitării chiriei stabilit de părţi, începe la 01 septembrie 2012, pe cînd actele perfectate au fost obţinute de către locatar doar la începutul lunii octombrie2012. Suplimentar invocă că la momentul semnării contractului de locaţiune, preţul blocului administrativ nr. 3 care este amplasat pe str. Decebal 2, mun. Chişinău era estimataproximativ la 500.000 mii lei, iar în urma efectuării reparaţiei capitale, valoarea a blocului s-a majorat aproximativ la 5.000000 ml.lei. Cheltuielile efectuate de locatar pot fi confirmate, prin facturile fiscale eliberate de diferiţi agenţi economici. În condiţiile enunţate, consideră oportun şi legal de a fi obligat pîrîtul să efectueze recalculări la preţul chiriei, sau scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru locatar, pînă la stingerea datoriei de către locator egală sumei investite în reparaţia capitală a bunului imobil.

Solicită recunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor pct. 4.6 din contractul de 4 locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012, şi anume, a sintagmei „Fără drept de restituire” şi încasarea integrală a cheltuielilor suportate în urma renovării încăperilor conform contractului de locaţiune nominalizat. La 29 septembrie 2014 SRL „Gupa Grup” a depus o cerere de modificare a cerinţelor din acţiune, prin care a solicitat recalcularea preţului chiriei, începînd cu data de 09 iulie 2013, din momentul semnării de către părţile contractante a procesului-verbal de recepţie finală, cu scutirea de la achitarea chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru locatar, pînă la stingerea datoriei de către locator.

În motivarea cererii de modificare a cerinţelor a invocat că din momentul semnării contractului de locaţiune, şi pînă la deschiderea oficială a obiectului Disco- Bar, toate cheltuielile legate de perfectarea documentelor şi efectuarea lucrărilor de resistematizare a încăperilor şi reutilarea spaţiilor menţionate în contractul de locaţiune au fost suportate de locatar. Necătînd la faptul că pîrîtul de fiecare dată nemotivat i-a refuzat modificarea clauzelor contractuale, privind schimbarea datei de achitare a chiriei, afirmă că şi-a onorat obligaţiunile contractuale,achitînd regulat preţul chiriei.

Susţine că prin materialul probator anexat la cererea de chemare în judecată este demonstrat cu certitudine că din data semnării contractului de locaţiune – 01 septembrie 2012, încăperile unde reclamantul urma să-şi desfăşoare activitatea, era impus de situaţia să nu activeze, ducînd, astfel, lipsa de careva venituri, cu toate acestea, plata chiriei fiind achitată conform condiţiilor contractuale. Mai invocă că toate actele anexate la momentul depunerii acţiunii în instanţă de judecată demonstrează că reclamantului i-au fost perfectate şi eliberate actele de către organele statale, pentru desfăşurarea activităţii planificate, cît şi permiterea deschiderii localului, doar în anul 2013, ceea ce se confirmă prin procesul-verbal de recepţie finală nr. 460 din 09 iulie 2013, care a fost semnat de ambele părţi contractante.

Menţionează reclamantul că potrivit ordinului nr. 153 din 13 august 2013, emis de către directorul Palatului de Cultură a Feroviarilor din Moldova,a fost constituită o comisie specială, cu privire la concretizarea utilizării a suprafeţelor încăperilor nelocativeresistematizate din blocul Decebal nr. 2, care se afla în locaţiune conform contractului de locaţiune. În urma verificării minuţioase de către comisia specială constituită de pîrît, membrii comisiei unanim au ajuns la concluzia necesităţii ajustării suprafeţelor conform situaţiei reale, prin modificarea acestora în procesul-verbal nr. 1 la contractul de locaţiune şi efectuării recalculului conform modificării operate din momentul intrării în vigoare a contractului de locaţiune.

Indică că pentru executarea obligaţiunilor conform actului din 14 august 2013, s-a adresat pîrîtului cu o cerere, prin care a solicitat întreprinderea măsurilor necesare pentru efectuarea recalculărilor respective conform modificării operate din momentul intrării în vigoare a contractului de locaţiune. Însă, din motive necunoscute, pîrîtulpînă în prezent nu a întreprins nici o măsură în vederea executării deciziei comisiei, ignorînd în totalmente solicitările parvenite în adresa lui. La 25 aprilie 2014 ÎS „Calea ferată din Moldova” a depus cerere reconvenţională împotriva SRL „Gupa Grup” cu privire la încasarea datoriei şi a 5 penalităţii.

În motivarea cererii reconvenţionale a invocat căla data de 04 aprilie 2012,Staţia Chişinău - filiala, ÎS „Calea Ferată din Moldova” a încheiat cu SRL „Gupa Grup” contractul de locaţiune nr. 45/6002439, conform căruia, locatorul s-a obligat să transmită în locaţiune cu plată, fără dreptul de privatizare, a încăperilor amplasate pe etajul soclu în blocul administrativ nr.3 pe str. Decebal 2, or. Chişinău, cu suprafaţa 547.5 m.p., pentru a fi folosite ca Bar-Cafe, inclusiv pentru a fi folosite ca bar - 365,7 m.p., ca încăperi auxiliare cu suprafaţă - 154,4 m.p., ca bucătărie - 27,4 m.p., iar locatarul SRL „Gupa Grup” şi-a asumat obligaţia să plătească lunar şi la timp chiria în formă de plată anticipată, în rate egale, pînă la data de 20 a lunii premergătoare perioadei de calcul.

Potrivit pct. 2.2. al contractului de locaţiune nr. 45/6002439 din 04 aprilie 2012,termenul contractului se stabileşte pe perioada de la 01 septembrie 2012 pînă la 31 august 2022. Cuantumul chiriei anuale, conform pct. 3.1. al contractului, constituie suma de 583 327,76 lei, iar conform pct. 3.3 din contract, locatarul urma să achite lunar, serviciile comunale, conform facturilor înaintate către plată de către reclamant. Cu referire la pre vederile art. 572, 602, 617, 618. 619. 875 din Codul Civil, susţine că obligaţiile contractuale asumate de pîrît urmau a fi executate cu bună- credinţă în termenul şi condiţiile prevăzute în Contract. Însă contrar obligaţiilor asumate prin contract, pîrîtul nu şi-a onorat obligaţia de plată în termen şi integral a chiriei şi a serviciilor comunale.

Reieşind din acest fapt, la data de 02 ianuarie 2014, în adresa pîrîtului a fost expediată Reclamaţia nr. H-4/1, prin care ÎS „Calea Ferată din Moldova” a solicitat, achitarea datoriei pentru chiria încăperilor. Menţionează că cerinţele ÎS „Calea Ferată din Moldova”, invocate în Reclamaţia nr. H-4/1 din 02 ianuarie 2014, pînă în prezent nu au fost pe deplin executate. Astfel, conform Actelor de verificare a decontărilor reciproce pentru perioada 02 ianuarie 2013 – 26 februarie 2014, pîrîtul a acumulat o datorie pentru chiria încăperilor în mărime de 326 775,05 lei şi pentru serviciile comunale - 2 231,69 lei. Suma totală a datoriei SRL „Gupa Grup” pentru chiria încăperilor şi serviciile comunale constituie 329 006,74 lei.

Mai invocă că potrivit pct. 3.4 din Contract, în cazul în care locatarul nu achită în termenul stabilit de contract plata pentru chirie, locatorul este în drept să solicite încasarea penalităţii în cuantum de 0,2% din suma restantă pentru fiecare zi de întârziere. Astfel, penalitatea pentru perioada 20 august 2013 – 20 februarie 2014 constituie suma de 112 401,23 lei. Solicită încasarea din contul SRL „Gupa Grup” în beneficiul ÎS „Calea Ferată din Moldova” cu titlu de datorie pentru locaţiune şi servicii comunale suma de 329 006,74 lei; cu titlu de penalitate suma de 112 401,23 lei şi cu titlu de taxa de stat suma de 13 242,23 lei.

La 29 septembrie 2014, ÎS „Calea Ferată din Moldova” a depus o cerere de majorare a pretenţiilor din cererea reconvenţională, solicitînd încasarea din contul SRL „Gupa Grup” în beneficiul ÎS „Calea Ferată din Moldova”suma totală de 543 6 661,46 lei cu titlu de datorie la plata locaţiunii şi a serviciilor comunale;suma de 112 401,23 lei cu titlu de penalitate;cheltuielile de judecată în sumă totală de 19 681,87 lei, rezilierea contractului de locaţiune nr.45/6002439 din 04 aprilie 2012 încheiat între Staţia Chişinău filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi SRL „Gupa Grup” cu dispunerea evacuării bunurilor şi persoanelor SRL”Gupa Grup” din încăperea închiriată, situată pe adresa: mun.

Chişinău, str. Decebal 2, blocul administrativ nr. 3. În motivarea cererii de majorare a pretenţiilor ÎS „Calea Ferată din Moldova” a invocat că în conformitate cu actul de verificare a decontărilor pentru perioada 27 februarie 2014 -23 septembrie 2014, pîrîtul urma să plătească chiria în mărime de 214 654.72 lei. Astfel, ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi-a majorat pretenţiile iniţiale expuse în cererea reconvenţională cu 214 654,72 lei,pentru chiria încăperilor şi 6 439,64 lei - taxa de stat,calculată în temeiul art. 3 al Legii taxei de stat Nr. 1216 din 03.12.1992. Iar luând în consideraţie că pîrîtul nu a stins datoria acumulată pînă în prezent, invocă că datoria totală pentru chirie şi serviciile comunale constituie 543 661,46 lei.

La fel, invocă că în temeiul pct. 5.3.8 din contract şi conform art. 906 alin. 1) lit. c) Cod civil, reclamantul este în drept de a solicita rezilierea contractului de locaţiune încheiat între Staţia Chişinău, filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi SRL „Gupa Grup” nr. 45/6002439 din 04 aprilie 2012 şi evacuarea acestuia din bunului imobil transmis în locaţiune. Afirmă că despre rezilierea contractului de locaţiune nr. 45/6002439 din 04 aprilie 2012, pîrîtul SRL „Gupa Grup” a fost notificat prin scrisoarea nr. H-4/571 din 28 februarie 2014. Notificarea despre rezilierea contractului de locaţiune a fost recepţionată de către pîrît la data de 04 martie. Prin hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chişinău din 02 decembrie 2014, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea iniţială şi admisă integral cererea reconvenţională, fiind încasat din contul SRL „Gupa Grup” în beneficiul ÎS „Calea Ferată din Moldova” suma de 543 661,46 cu titlu de datorie la plata locaţiunii şi a serviciilor comunale, suma de 112 401,23 lei cu titlu de penalitate şi cheltuielile de judecată în suma totală de 19 681,87 lei, legate de achitarea taxei de stat şi reziliat contractul de locaţiune nr. 45/6002439 din 04 aprilie 2012 încheiat între Staţia Chişinău filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi SRL „Gupa Grup” cu evacuarea bunurilor şi persoanelor SRL „Gupa Grup” din încăperea situată pe adresa: mun. Chişinău, str. Decebal 2, bloc administrativ nr. 3. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 02 decembrie 2015 a fost respins apelul declarat de SRL „Gupa Grup” şi menţinută hotărîrea primei instanţe.

La 11 decembrie 2015, SRL „Gupa Grup” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe cu remiterea pricinii la rejudecare în prima instanţă. În motivarea recursului a invocat dezacordul cu decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, considerîndu-le ilegale şi neîntemeiate.

Cu referire la prevederile art. 878 alin.(1) Cod civil, invocă recurentul că intimatul - Staţia Chişinău filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova”, ulterior Palatul de Cultură a Feroviarilor filiala al aceiaşi întreprinderi, contrar legislaţiei în vigoare neluând în calcul că spaţiile închiriate erau lovite de vicii materiale, care au fost 7 remediate din contul locatarului şi că acestea au suferit modificări la suprafeţe, pe care intimatul/locatorul le-a acceptat prin semnarea procesului-verbal de recepţie finală nr.460 din 09 iulie 2013, Adeverinţei nr. 0100/12/152509 şi Planului (releveu) a bunului imobil la situaţia din 30 noiembrie 2012 eliberate de OCT Chişinău, ultimul continue să efectueze calculul chiriei conform suprafeţelor menţionate în Planul (releveu) a bunului imobil la situaţia 03 martie 2003 şi cu abateri de la Legea Bugetului de Stat pentru anul corespunzător.

Or, cum rezultă din Adeverinţa nr. 0100/12/152509 şi Planul (releveu) a bunului imobil la situaţia din 30 noiembrie 2012 eliberate de OCT Chişinău, ca urmare a resistematizării încăperilor în temeiul Autorizaţiei de construire nr. 74-c/12 din 29 octombrie 2012, suprafeţele bunului închiriat au suferit modificări, în urma căror locatorul are obligaţia să opereze modificări în cuantumul chiriei stipulat în Anexa nr. 1 şi nr. 2 la contractul de locaţiune nr. 45/388 din 20 martie 2012. În acest context, invocă dezacordul cu calculele cuantumului costului chiriei efectuate de intimat-locator, care sunt eronate, nejustificate, şi contravin legislaţiei în vigoare.

Susţine că pentru elucidarea tuturor circumstanţelor invocate în cererea de chemare în judecată, concomitent a solicitat instanţei de fond dispunerea efectuării unei expertize tehnice-stiinţifice în construcţie, pentru determinarea volumului lucrărilor la remedierea viciilor bunului imobil, precum şi, stabilirea costului acestor lucrări, însă din motive necunoscute şi neîntemeiate, contrar art. 148 alin.(1) CPC instanţa de fond a respins această cerere. Mai invocă recurentul că la şedinţa de judecată din 02 decembrie 2014 în calitate de reprezentant al SRL „Gupa Grup”s-a prezentat un nou avocat Stoianova Olga împuternicită prin mandatul seria MA nr. 0778272 din 02 decembrie 2014, deoarece ceilalţi doi avocaţi ce au participat anterior s-au înlăturat de la examinarea cauzei.

Reprezentantul reclamantului în şedinţa de judecată a solicitat amânarea examinării cauzei în fond, pentru a lua act de materialele dosarului şi de a se pregăti pentru apărarea intereselor mandatarului care a împuternicit-o, însă instanţa de fond a respins cererea avocatului sus menţionat ca neîntemeiată şi a dispus examinarea cauzei în fond fără să acorde dreptul reprezentantului reclamantului de a lua act de materialele dosarului pentru a apăra interesele mandatarului.

Astfel, consideră că instanţa de fond a încălcat prevederile art.55 şi art.56 CPC, prin urmare, lezând drepturile reprezentantului reclamantului de a lua cunoştinţă de materialele dosarului, să facă extrase şi copii de pe ele, să solicite recuzări, să prezinte probe şi să participe la cercetarea lor, să pună întrebări altor participanţi la proces, martorilor, experţilor şi specialiştilor, să formuleze cereri, să reclame probe, să dea instanţei explicaţii orale şi scrise, să expună argumente şi considerente asupra problemelor care apar în dezbaterile judiciare, să înainteze obiecţii împotriva demersurilor, argumentelor şi considerentelor celorlalţi participanţi, să atace actele judiciare şi să-şi exercite toate drepturile procedurale acordate de legislaţia procedurală civilă.

În acest context,remarcă că prima instanţă a încălcat normele de drept procedural lezând dreptul de apărare a reclamantului. Prin urmare, admiţând 8 pretenţiile şi calculele eronate prezentate de intimat-locator, instanţa de fond a interpretat eronat legea şi a aplicat eronat norma de drept, care au dus la soluţionarea eronată a pricinii. Pornind de la aceste circumstanţe, consideră că instanţa de apel cît şi instanţa de fond nu a constatat toate circumstanţele importante pentru soluţionarea pricinii, iar concluziile instanţelor expuse în decizie şi hotărâre sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, fapt ce serveşte ca temei de casare integrală a hotărârii în conformitate cu prevederile art.386 alin.1 lit.a); c) şi d), art.387, art.388 alin.(2), art. 432 alin.(2) lit.a); c) şi d), alin.(3) lit.b) alin.(4) CPC.

De asemenea, invocă dezacordul şi cu capetele de cerere ale intimatului- locatorului, pe care le-a contestat ca fiind neîntemeiate şi lipsite de suport juridic şi în procedura prealabilă şi în instanţa de fond, aducându-le argumente justificate şi dovezi probatorii anexate la materialele cauzei. Consideră că locatorul cu rea-voinţă şi intenţionat a dus în eroare instanţa de fond, prezentându-i calcule eronate cu abateri de la legislaţia în vigoare, admiţând falsul în actele publice pentru a obţine câştig de cauză, precum şi, a dobândi beneficiile şi îmbunătăţirile aduse bunului imobil de către locatar, fără ai restitui acestuia din urmă cheltuielile considerabile investite pentru revendicarea viciilor în bunul imobil specificat în contractul de locaţiune precum şi bunurilor conexe.

Insistă că intimatul a admis erori considerabile în calculul cuantumului chiriei la Contractul de locaţiune nr. 45/388 din 20 martie 2012 şi care urmează a fi redusă în temeiul art. 879 Cod civil, din motivul că recurentul a suportat cheltuieli semnificative la remedierea viciilor bunului imobil închiriat în sumă totală 4.954.250,14 lei, prin urmare este eliberat de la plata unei părţi din chiriei proporţional diminuării folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Mai invocă în acest sens că interesele locatarului în reducerea chiriei din motivul viciilor într-un contract de locaţiune a unei locuinţe sunt protejate de Lege, şi anume, prin norma care stipulează că în cazul stabilirii în contract a unei clauze în defavoarea locatarului nu produce efecte.

Prin urmare, reducerea chiriei în contractul de închiriere a locuinţei nu are efect chiar şi în cazul dacă astfel au convenit părţile, deoarece această clauză este nulă în virtutea legii. În acest context, consideră că prin investiţiile la remedierea viciilor bunului imobil închiriat şi plata chiriei efectuată în prealabil, a asigurat plata chiriei pentru întreaga perioadă de valabilitate a contactului de locaţiune, ceea ce confirmă că la momentul examinării cauzei în fond şi data pronunţării hotărîrii primei instanţe din 02 decembrie 2014 nu avea careva datorii restante la capitolul plăţii chiriei, precum şi nici nu era în întîrziere de achitare. Din aceste considerente, este de părere că intimatul nu dispune de temei legal pentru a cere careva prestaţii, mai mult ca atît, careva penalităţi şi respectiv urmăreşte ca scop final îmbogăţirea fără justă cauză.

În această ordine de idei, afirmă că nu poate accepta capetele de cereri cu privire la rezilierea contractului de locaţiune nr. 45/6002439 din 04 aprilie 2012 încheiat între Staţia Chişinău filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi SRL „Gupa Grup”, precum şi nu poate accepta evacuarea bunurilor şi persoanelor SRL „Gupa 9 Grup” din încăperea situată pe adresa: mun. Chişinău, str. Decebal 2, blocul administrativ nr. 3, deoarece se îngrădeşte dreptul său de aşi recupera investiţiile pentru remedierea viciilor bunului imobil închiriat. La 01 februarie 2016, SRL „Gupa Grup” a depus supliment la cererea de recurs, solicitînd admiterea suplimentului în comun cu cererea de recurs, casarea integrală a deciziei instanţei de apel şi hotărîrii primei instanţe cu pronunţarea unei noi hotărîri cu privire la admiterea integrală a acţiunii iniţiale şi respingerea acţiunii reconvenţionale ca fiind neîntemeiată.

Consideră că instanţa de apel cît şi instanţa de fond în mod unilateral din motive nejustificate, fără a elucida pe deplin înscrisurile şi probele pertinente ce au importanţă nemijlocită la examinare obiectivă a pricinei, ceia ce evident a dus la pronunţarea deciziei şi hotărârii neîntemeiate şi nefondate, lipsite de suport juridic. Mai mult ca atît, instanţa a aplicat eronat atît normele materiale cît şi procedurale, astfel afectînd în mod direct drepturile fundamentale ale locatarului la un proces echitabil, în consecinţă i-a fost lezat şi dreptul de a-şi restitui prestaţia.

Menţionează că instanţa de apel cît şi instanţa de fond nu a constatat şi nu a elucidat, că cuantumul chiriei calculat de locator la data semnării contractului s-a efectuat în conformitate cu Anexa nr.2 la contractul de locaţiune nr.45/388 din 20 martie 2012 în temeiul prevederile Anexei nr.8 al Legii nr.282 din 27 decembrie 2011 Bugetului de Stat al RM pentru anul 2012 şi Planului (releveu) a bunului imobil la situaţia 03 martie 2003,calculat pentru perioada 01 septembrie 2012- 31 decembrie 2012, care pe parcursul remedierii viciilor ascunse ale bunului imobil efectuate de Locatar au suferit modificări esenţiale. În acest context, insistă că locatorul are obligaţia să efectueze modificări în cuantumului costului chiriei racordat la spaţiile noi create şi conform plăţilor şi ratelor reglementate de Stat prin Legea Bugetului de Stat pentru anul corespunzător, ceia ce nu a executat nici pînă în prezent.

La fel, menţionează că instanţa de apel nu a elucidat faptul că la momentul transmiterii de către locator a bunului imobil în locaţiune locatarului acesta era lovit de vicii juridice şi materiale ascunse, despre care locatarul a aflat după semnare contractului precum şi după ce a demarat lucrările de proiectare. Obligaţia de a înlătura neajunsurile şi de menţinere bunul imobil în stare corespunzătoare conform destinaţiei convenite în contract îi aparţine totalmente locatorului(art. 878 alin.(1) Cod Civil), iar Acordul în al cărui temei locatorul este exonerat de răspundere pentru vicii sau răspunderea lui este diminuată nu produce efecte dacă Locatorul trece cu viclenie viciul sub tăcere(art.882 Cod Civil).

Invocă că instanţele judecătoreşti superficial, incomplet şi neobiectiv au examinat litigiul, n-au apreciat probele pertinente din dosar, ci au emis hotărâri ilegale. La 18 februarie 2016, în adresa Curţii Supreme de Justiţie a parvenit referinţa din numele intimatului ÎS „Calea Ferată din Moldova”, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de SRL „Gupa Grup” ca fiind inadmisibil. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. La caz, instanţa de recurs consideră că recurentul s-a conformat prevederilor 10 legale şi a declarat recursul la 11 decembrie 2015, în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi a restitui pricina spre rejudecare în instanţa de apel din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

Înaintând acţiunea în judecată împotriva ÎS „Calea Ferată din Moldova”, SRL „Gupa Grup”, concretizîndu-şi ulterior cerinţele, a solicitat recunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor pct. 4.6 din contractul de locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012, şi anume, a sintagmei „Fără drept de restituire”, recalcularea preţului chiriei, începînd cu data de 09 iulie 2013, din momentul semnării de către părţile contractante a procesului-verbal de recepţie finală, cu scutirea de la achitarea chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru locatar, pînă la stingerea datoriei de către locator.

La rândul său ÎS „Calea Ferată din Moldova” a depus cerere reconvenţională împotriva SRL „Gupa Grup”, solicitând, în urma concretizării cerinţelor,încasarea din contul SRL „Gupa Grup” în beneficiul ÎS „Calea Ferată din Moldova” suma totală de 543 661,46 lei cu titlu de datorie la plata locaţiunii şi a serviciilor comunale; suma de 112 401,23 lei cu titlu de penalitate; cheltuielile de judecată în sumă totală de 19 681,87 lei, rezilierea contractului de locaţiune nr.45/6002439 din 04 aprilie 2012 încheiat între Staţia Chişinău filiala ÎS „Calea Ferată din Moldova” şi SRL „Gupa Grup” cu dispunerea evacuării bunurilor şi persoanelor SRL”Gupa Grup” din încăperea închiriată, situată pe adresa: mun.

Chişinău, str. Decebal 2, blocul administrativ nr. 3. Fiind investită cu judecarea pricinii în cauză, prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii reconvenţionale şi admiterea integrală a acesteia, precum şi respingerii acţiuni iniţiale ca fiind neîntemeiată. În susţinerea acestei concluzii prima instanţă cu referire la prevederile art. 875 Cod civil şi clauzele contractului de locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012 pct. 2.1 şi 4.4.4., a reţinut că locatorul s-a obligat să-i transmită locatarului în posesiune oneroasă pe termen şi folosinţă cu plată, şi fără drept de privatizare a încăperilor amplasate la etajul soclu în blocul administrativ nr. 3 care este amplasat pe str. Decebal 2, or.

Chişinău cu o suprafaţă de 547,5 m , pentru a fi folosite ca Bar Cafe, inclusiv pentru folosirea încăperii ca Bar au fost atribuite 365,7 m.p, încăperi auxiliare 154,4 mp, ca bucătărie 27,4 m.p. La rîndul său, SRL „Gupa Grupa”, şi-a asumat obligaţia să plătească lunar şi la timp chiria în formă de plată anticipată, în rate egale, pînă la data de 20 a lunii premergătoare perioadei de calcul, precum şi să efectueze din contul său, reparaţii curente a bunului închiriat.

În aceste condiţii instanţa a concluzionat că reclamantul înainte de a semna contractul de locaţiune, a văzut aceste încăperi, adică starea reală a lor şi dat fiind 11 faptul că a semnat condiţiile anexelor 3 şi 4 din contractul de locaţiune, reiese că acele încăperi anterior nu au fost folosite, respectiv necesitau reparaţie capitală, iar părţile au convenit asupra acestor condiţii reflectate în clauzele contractuale şi anume în acest sens au convenit de a acorda locatarului termenul necesar de a reutila, repara şi ajusta încăperile. Deasemenea, prima instanţă a menţionat că deoarece lucrările de reparaţie a încăperilor şi actele necesare au fost finisate mai tîrziu decît a fost acordat termenul de către pîrît, adică pînă la data de 01 septembrie 2012, întîrzierea nu este din vina locatorului.

Mai mult ca atît că de la momentul predării în posesiune şi folosinţă a încăperilor, la 21 martie 2012, şi pînă la începutul curgerii termenului contractului, reclamantul nu a comunicat pîrîtului despre careva vicii ale bunului transmis în locaţiune. Pentru care motive, instanţa nu a considerat necesar de a recunoaşte parţial nulă prevederea contractuală a punctului 2.2 din contractul de locaţiune şi recalcularea preţului chiriei începînd cu data de 09 iulie 2013, din momentul semnării de către părţile contractante a procesului final de recepţie finală.

Totodată, din motivul că pînă în prezent SRL „Gupa Grup” nu a achitat datoria acumulată pentru chirie şi servicii comunale, instanţa conducîndu-se de prevederile art. 888 lit. c) Cod civil a găsit întemeiate pretenţiile acţiunii reconvenţionale cu privire la încasarea datoriei la plata locaţiunii şi serviciilor comunale, precum şi rezilierea contractul de locaţiune cu evacuarea locatarului din bunul imobil transmis în locaţiune în temeiul art. 906 alin.(1) Cod civil şi pct. 5.3.8 din contractul de locaţiune. Judecând apelul declarat de către SRL „Gupa Grup”, instanţa de apel a ajuns la concluzia respingerii acestuia ca neîntemeiat şi menţinerii hotărârii primei instanţe, considerând că instanţa a elucidat pe deplin circumstanţele importante pentru soluţionarea pricinii şi a aplicat corect normele de drept material şi procedural.

Instanţa de recurs conchide, însă, că o astfel de soluţie este una greşită, fapt ce rezultă din nedeterminarea exactă a naturii juridice a litigiului, criteriu, care presupune prin sine lămurirea completă şi certă a situaţiei de fapt sub toate aspectele, mai mult că concluziile instanţei de apel sunt bazate pe o apreciere unilaterală şi arbitrară a materialului probator, fapt ce vine în contradicţie cu normele de drept procedural. În conformitate cu art. 118 alin. (3) CPC, circumstanţele care au importanţă pentru soluţionarea justă a pricinii sunt determinate definitiv de instanţa judecătorească pornind de la pretenţiile şi obiecţiile părţilor şi ale altor participanţi la proces, precum şi de la normele de drept material şi procedural ce urmează a fi aplicate.

În conformitate cu art. 130 alin. (4) CPC, ca rezultat al aprecierii probelor, instanţa judecătorească este obligată să reflecte în hotărâre motivele concluziilor sale privind admiterea unor probe şi respingerea altor probe, precum şi argumentarea preferinţei unor probe faţă de altele. Iar, în conformitate cu art. 373 alin. (1) şi (2) CPC, instanţa de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale referinţelor şi obiecţiilor înaintate, legalitatea şi temeinicia hotărârii atacate în ceea ce priveşte constatarea circumstanţelor de fapt şi aplicarea 12 legii în primă instanţă; instanţa de apel verifică circumstanţele şi raporturile juridice stabilite în hotărârea primei instanţe, precum şi cele care nu au fost stabilite, dar care au importanţă pentru soluţionarea pricinii, apreciază probele din dosar şi cele prezentate suplimentar în instanţă de apel de către participanţii la proces.

Reieşind din limitele judecării apelului consfinţite în norma enunţată, instanţa de recurs reţine că contrar acestor prevederi şi dispoziţiilor conţinute în art. 373 alin. (5) CPC, instanţa de apel judecând apelul nu s-a pronunţat şi nu a combătut toate argumentele invocate în cererea de apel de către SRL „Gupa Grup”, inclusiv celor aduse în dezacordul cu hotărârea primei instanţe, dar a trecut în mod superficial asupra circumstanţelor pricinii, remarcând în mod general unele probe reţinute de prima instanţă, fără a examina legalitatea şi temeinicia hotărârii supusă apelului în raport cu regulile şi legislaţia ce guvernează litigiul în cauză.

Astfel, după cum se constată la caz şi după cum au invocat însuşi părţile procesului, între SRL „Gupa Grup” având calitate contractantă de locatar, şi ÎS „Calea Ferată din Moldova” având calitate contractantă de locator, s-a convenit la semnarea contractului de locaţiune nr.45/388 din 20 martie 2012, pe o perioadă de 10 ani, termenul intrării în vigoare şi executării obligaţiunilor contractuale fiind convenit de părţi, din 01 septembrie 2012 până la 31 august 2022, la preţul de 583327.76 lei anual, ceea ce constituie cîte 48 610,64 lei lunar.

Este de menţionat, însă, că atât în şedinţa de judecată a primei instanţe cât şi în cererea de apel depusă de SRL „Gupa Grup” apelantul a insistat asupra faptului că cuantumul chiriei calculat de locator la data semnării contractului s-a efectuat în conformitate cu Anexa nr.2 la contractul de locaţiune nr.45/388 din 20 martie 2012 în temeiul prevederilor Anexei nr.8 al Leg/7 nr.282 din 27 decembrie 2011 privind Bugetul de Stat al RM pentru anul 2012 şi Planului (releveu) a bunului imobil la situaţia 03 martie 2003,calculat pentru perioada 01 septembrie 2012-31 decembrie 2012, care pe parcursul remedierii viciilor ascunse ale bunului imobil efectuate de locatar au suferit modificări esenţiale.

Situaţia de fapt impune clarificării, în primul rînd, dacă la momentul semnării contractului de locaţiune, încăperile închiriate menţionate în contract corespundeau cerinţelor unui obiectiv de alimentaţie publică şi dacă bunul imobil nu era lovit de vicii juridice şi materiale, după cum insistă recurentul. Or, în condiţiile art. 878 alin.(1) Cod civil, locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Iar, din clauza contractuală 2.1, rezultă că locatorul s-a obligat să-i transmită locatarului în posesiune oneroasă pe termen şi folosinţă cu plată, şi fără drept de privatizare încăperile amplasate la etajul soclu în blocul administrativ nr. 3 care este amplasat pe str. Decebal 2, mun.

Chişinău cu o suprafaţă de 547,5 m.p., pentru a fi folosite ca Bar-Cafe, inclusiv pentru a fi folosite ca Bar au fost atribuite 365,7 m.p., ca încăperi auxiliare - 154,4 m.p., ca bucătărie - 27,4 m.p. Acest aspect se impune a fi verificat şi din motivul că SRL „Gupa Grup” a insistat asupra faptului că locatorul la momentul transmiterii bunului imobil în locaţiune a tăinuit despre faptul că bunul este lovit de vicii juridice şi materiale ascunse, care,prin prisma normei citate, urmau a fi înlăturate de către locatorul din 13 surse proprii,însă a pus pe seama locatarului revendicarea viciilor bunului imobil, refuzând-ui ulterior să reducă parţial şi proporţional cuantumul chiriei pe întreaga perioadă de derulare a contractului de locaţiune.

Pe când instanţa de apel, fără a intra în esenţa acestui argument, care, de altfel, se invoca ca unul din motivele de bază pentru care se solicită recalcularea preţului chiriei cu scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată pentru locatar şi fără a supune verificării acestuia în baza unui material probator, a reţinut drept corectă constatarea primei instanţe cu referire la faptul că odată cu semnarea contractului de locaţiune, reclamantul şi-a asumat toate obligaţiunile contractuale, motiv pentru care a respins pretenţiilor invocate de SRL „Gupa Grup” în acest sens.

Totodată, reieşind din specificul acţiunii, instanţa de recurs consideră că în scopul stabilirii legalităţii hotărârii primei instanţe, la judecarea apelului era necesară verificarea acestei legalităţi, cu intrarea în esenţa pretenţiilor formulate de ambele părţi,pornind de la contractul de locaţiune încheiat între părţi şi anexele adiacente coordonate şi semnate de părţile contractante, cît şi materialul probator prezentat de părţi în care se reflectă necesitatea reparaţiei capitale cu replanificarea încăperilor interioare fără schimbări în construcţii capitale la obiectivul din mun. Chişinău, str. Decebal 2, blocul administrativ nr. 3, deoarece bunul imobil nu corespundea normelor legale pentru desfăşurarea activităţii prevăzute în contractul de locaţiune.

Cu toate acestea instanţa de apel, fără a supune unei cercetări minuţioase problema care a generat apariţia litigiului în speţă, în raport cu clauzele contractuale stabilite de părţile contractante, consideră drept constatat faptul că SRL „Gupa Grupa” nu şi-a onorat obligaţiile şi a acumulat datorii la plata locaţiunii şi a serviciilor comunale în sumă de 543 661,46 lei şi penalitatea în sumă de 112 401,23, iar cu referire la prevederile art. 906 alin.(1) Cod civil, a considerat drept întemeiată soluţia primei instanţe cu privire la rezilierea contractului de locaţiune nr. 45 din 20 martie 2012 încheiat între SRL „Gupa Grup” şi ÎS „Calea Ferată din Moldova”. Instanţa de recurs consideră că o astfel de constatare este lipsită de certitudine, or la baza acestora a stat materialul probator prezentat de ÎS „Calea Ferată din Moldova”, inclusiv şi calculul decontărilor reciproce, care a fost semnat unilateral doar de către locator.

În aceste condiţii se constată că instanţa de apel reţinînd că SRL „Gupa Grup” nu şi-a onorat obligaţiile contractuale de achitare a plăţii pentru chirie şi serviciile comunale a omis de a verifica dacă această neexecutare a avut loc anume din vina ultimei, pe când acest fapt se impune a fi stabilit, deoarece constituie un aspect determinant, cel puţin, la adoptarea soluţiei,cu privire la încasarea penalităţii de întîrziere. Aici este important de menţionat că raportul juridic a apărut între părţi ca urmare a încheierii contractului de locaţiune a imobilului din 20 martie 2012, astfel consecinţele acestui urmează a fi examinate atât prin prisma clauzelor rezultate din acest contract, cât şi prin dispoziţiile legale ce reglementează obiectul litigiului supus examinării.

Astfel, pct. 3.5 al contractului nominalizat prevede că locatorul poate modifica cuantumul chiriei în cazul schimbării destinaţiei bunurilor închiriate, suprafeţelor închiriate, preţurilor tarifelor, plăţilor sau ratelor de amortizare reglementate de Stat. 14 În cazul modificării taxelor, coeficienţilor conform Legii Bugetului de Stat pe anul corespunzător, Locatorul modifică mărimea plăţii pentru chirie pe anul corespunzător şi efectuează recalcularea de la ianuarie a anului corespunzător, iar pct. 6.2 al aceluiaşi contract indică că modificările şi completările în prezentul contract vor fi efectuate cu acordul ambelor părţi.

Prin urmare, din conţinutul Adeverinţei nr.0100/12/152509 şi Planului (releveu) a bunului imobil la situaţia din 30 noiembrie 2012 eliberate de OCT Chişinău, se constată că urmare a resistematizării încăperilor, în temeiul Autorizaţiei de construcţie nr.74-c/12 din 29 octombrie 2012 şi reutilare a spaţiului aflat în locaţiune cu suprafaţa totală de 547,5 m.p., aceste au suferit schimbări, majorându-se pînă la 549,2 m.p., constituită din suprafeţele provizorii după cum urmează: suprafaţa comercială 365,7 m.p. s-a micşorat pînă la332,7 m.p., precum şi suprafaţă auxiliară 154,4 m.p. s-a majorat pînă la 216,5 m.p. Însă, conţinutului înscrisurilor menţionate nu a fost dată nici o apreciere, de către instanţele judecătoreşti la stabilirea cuantumului datorii acumulate de SRL „Gupa Grupa” la plata locaţiunii.

La fel au rămas fără analiză scrisoareaSRL „Gupa Grupa” nr.25 din 26 iulie 2013 adresată ÎS „Calea Ferată din Moldova” prin care recurentul a solicitat instituirie unei comisii complexe alcătuită din persoane competente al părţilor contractante în vederea ajustării suprafeţelor aflate în locaţiune la situaţia actuală, ca rezultat a replanificării şi reutilării acestora conform destinaţiei, Ordinul nr.153 din 13 august 2013 emis de ÎS „Calea Ferată din Moldova”, prin care a fost instituită o comisie specială mixtă, precum şi Actul de concretizare a utilizării suprafeţelor conform destinaţie din 14 august 2013, prin care s-a constatat, că încăperile amplasate pe etajul soclu în blocul administrativ nr. 3 pe bd.

Decebal nr. 2, mun. Chişinău, corespund cu schiţele cadastrale cu suprafaţa totală 549,2 m.p.. Destinaţia încăperilor: 1) Bar-Cafe - 275,0 m.p.; 2) bucătărie - 27,2 m.p.; 3) încăperi auxiliare de producere - 27,3 m.p.; 4) încăperi auxiliare - 219,7 m.p.. Iar în urma celor constatate la faţa locului Comisia mixtă a stabilit şi a recomandat necesitatea ajustării prevederilor contractuale la suprafeţele conform situaţiei reale prin introducerea modificărilor corespunzătoare în Anexa nr.1 şi nr.2 la contractul de locaţiune sus numit şi efectuării calculului conform suprafeţelor actuale. În aceste condiţii clauzele contractului menţionate urmau a fi examinate în cumul cu alte probe prezentate de părţi, precum şi prin prisma prevederilor art. 879 Cod civil, ce reglementează reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat.

Or, alin. (1) al acestei norme direct indică că dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional diminuării folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu este luat în considerare. La caz independent de acest aspect, este evident că interesele locatarului în reducerea chiriei din motivul viciilor într-un contract de locaţiune a unei locuinţe sunt protejate de lege prin norma care stipulează că în cazul stabilirii în contract a unei clauze în defavoarea locatarului nu produce efecte. Prin urmare, reducerea chiriei în contractul de închiriere a locuinţei nu are efect chiar şi în cazul dacă astfel au convenit părţile, deoarece această clauză este nulă în virtutea legii.

15 Temei pentru care recurentul şi a solicitat excluderea sintagmei cu conţinutul „fără dreptul de restituire”din punctul 4.6 al contratului de locaţiune, invocînd că aceasta contravine legislaţiei în vigoare, este lovită de nulitate absolută,precum şi, nu produce efect, precum şi, luarea în calcul şi reducerea cuantumului de achitare a chiriei cu includerea eşalonată a sumei investite la replanificarea încăperilor, reutilare şi reparaţiei capitale a spaţiului menţionat, începând cu 01 februarie 2013 pînă la remedierea acesteia, împrejurare care, la fel, a fost lăsat fără cercetare şi o apreciere corespunzătoare de către instanţa de apel.

În această situaţie instanţa de apel a lăsat fără apreciere şi referirea SRL „Gupa Grupa” la prevederile art. 880 Cod civil, precum şi incidenţa acestora în cauza din speţă, conform cărora, dacă un viciu care diminuează folosinţa bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întîrziere în privinţa obligaţiei sale de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lîngă pretenţiile sale la o chirie redusă, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. În cazul întîrzierii locatorului, locatarul poate remedia el însuşi viciul, cerînd restituirea cheltuielilor utile.

Mai cu seamă este de atenţionat şi faptul că instanţa de apel a lăsat fără nicio atenţie şi faptul că locatorul este Întreprinderea de Stat şi în mod obligatoriu efectuează calculele cuantumului chiriei în baza anexei la Legea Bugetului de Stat pentru anul corespunzător perioadei de calcul, fapt prevăzut şi de clauzele contractului de locaţiune. Respectiv, situaţia de fapt,din cauză ar fi trebuit cercetată de către instanţa de apel prin prisma, cel puţin, a corectitudinii stabilirii de către ÎS „Calea Ferată din Moldova” a plăţii pentru chirie în coraport cu prevederile Legii Bugetului de Stat pentru întreaga perioada de locaţiune.

Acest aspect se impune a fi verificat şi din motivul că SRL „Gupa Grup” insistă asupra faptului că locatorul în mod unilateral a efectuat calcularea cuantumului chiriei, întocmind Procesului-verbal privind taxele de locaţiune în baza suprafeţelor provizorii la situaţia anului 2003, deşi, a aprobat şi înregistrat la OCT suprafeţele noi după reutilarea încăperilor la situaţia din 30 noiembrie 2012, stabilind, astfel, cuantumul chiriei eronat pentru întreaga perioadă de locaţiune. La fel şi alte argumente susţinute de SRL „Gupa Grup” în cererea de apel au fost ignorate şi lăsate fără o apreciere corespunzătoare, însă care urmau a fi analizate şi examinate întru judecarea justă şi corectă a cauzei, or lucrul efectuat asupra unui litigiu supus judecării nu poate avea doar un aspect aparent, deoarece contravine principiilor impuse prin lege.

Totodată, instanţa de recurs consideră necesar de menţionat şi faptul că în justificarea pretenţiilor înaintate SRL „Gupa Grup” a prezentat cu titlu de înscris probator şi Raportul de constatare tehnico-ştiinţifică nr. 160 din 29 aprilie 2015 elaborat în baza demersului SRL „Gupa Grup”, însă concluziile căruia ca şi alte probe prezentate de ultimul au fost lăsate fără apreciere, instanţa de apel s-a limitat de a argumenta decizia doar din punctul de vedere a locatorului, fără a ţine cont de faptul că raportul juridic apărut e posibil a fi soluţionat corect şi legal doar pe fonul unor concluzii a experţilor-specialişti în domeniul construcţiei, care este specific cazului dat.

16 Or, reieşind din specificul acţiunii în cauză, instanţa de recurs consideră că în scopul soluţionării juste şi complete a pricinii în cauză, respectiv şi stabilirii celor invocate de părţi, care după cum incontestabil se constată, cer cunoştinţe speciale şi pot fi elucidate doar prin posedarea acestora în acest domeniu şi care pot fi constatate în urma efectuării unei expertize ordonate în acest sens.

De altfel, ca rezultat al aprecierii probelor, instanţele judecătoreşti erau obligate să reflecte în hotărîre motivele concluziilor sale privind admiterea unor probe şi respingerea altor probe, precum şi argumentarea preferinţei unor probe faţă de altele, cu toate acestea instanţele deşi, au considerat ca relevante şi pertinente la determinarea soluţiei finale de admitere a acţiunii reconvenţionale, doar probele prezentate de ÎS „Calea Ferată din Moldova” , însă au omis să motiveze respingerea înscrisurilor cu aceiaşi forţă probantă prezentate de SRL „Gupa Grup” în susţinerea pretenţiilor înaintate, fapt ce contravine direct normelor de drept procedural. În conexiunea celor descrise se constată că instanţa de apel a soluţionat cauza superficial şi unilateral, astfel un asemenea act de dispoziţie nu are putere de convingere, fapt ce denotă netemeinicia acestuia.

În această ordine de idei este cert că omiterea aspectelor menţionate de către instanţa de apel, cât şi admiterea unor încălcări vădite, direct indică la examinarea superficială a apelului, fără a fi supusă controlului temeinicia şi corectitudinea soluţiei date de prima instanţă prin prisma prevederilor legale, aplicabile cazului. În speţă, prezintă relevanţă şi faptul că folosirea criteriilor pentru determinarea corectă a naturii juridice a litigiului dat, reieşind din specificul acestui, presupune prin sine lămurirea completă şi pe bază de dovezi certe a situaţiei de fapt şi de drept, care, este diferită de la caz la caz. Iar în sensul art. 6 alin. (1) al Convenţiei, noţiunea de proces echitabil impune ca instanţa de judecată să nu-şi motiveze doar sumar hotărârea sa, ci să examineze efectiv problemele esenţiale care-i sunt supuse aprecierii şi să nu se mulţumească de a proba pur şi simplu concluziile uneia dintre părţi.

Sub aspectul celor relatate se constată că soluţia instanţei de apel nu conţine o argumentare clară din care să rezulte procesul deliberării şi adoptării soluţiei la care s-a ajuns, astfel instanţa de recurs fiind în imposibilitatea să exercite controlul judiciar asupra unei asemenea soluţii şi să verifice temeinicia şi legalitatea hotărârii atacate cu privire la oricare dintre motivele prevăzute de lege. Distinct de cele mai sus arătate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că decizia instanţei de apel urmează a fi casată cu remiterea pricinii spre rejudecare în instanţa de apel. La judecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate, creând condiţii obiective şi reale participanţilor la proces şi judecând pricina, să emită o hotărâre întemeiată şi legală.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: 17 Se admite recursul declarat de către Societatea cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup”.

Se casează integral decizia Curţii de Apel Chişinău din 02 decembrie 2015 în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” împotriva Întreprinderii de Stat „Calea Ferată din Moldova” cu privire la recunoaşterea nulităţii parţiale a prevederilor contractului de locaţiune, recalcularea preţului chiriei din momentul semnării procesului de recepţie finală cu scutirea achitării chiriei pe o perioadă determinată de timp pentru locatar şi la cererea reconvenţională înaintată de către Întreprinderea de Stat „Calea Ferată din Moldova” împotriva Societăţii cu Răspunderea Limitată „Gupa Grup” cu privire la încasarea datoriei, penalităţii, rezilierea contractului de locaţiune şi evacuare fără acordarea altui spaţiu, cu restituirea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chişinău, de un alt complet de judecată.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedinte, judecătorul Tatiana Vieru Judecătorii Tamara Chişca-Doneva Valentina Clevadî Oleg Sternioală Iurie Bejenaru