2ri-244/15 — Privind separarea bunului din masa debitoare

Dosarul nr. 2ri-244/15 Instanţa de fond: CA Chişinău – M. Moraru DECIZIE 30 septembrie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Preşedintele colegiului, judecătorul: Svetlana Filincova, Judecători: Tamara Chişca - Doneva, Elena Covalenco, Dumitru Mardari, Maria Ghervas, examinînd recursurile declarate de către Banca Comercială „Victoriabank” Societate pe Acţiuni şi Roman Pelin administratorul insolvabilităţii Societăţii cu Răspundere Limitată „Covcons Grup” în pricina la cererea înaintată de Alexandru Cuşnir împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată „Covcons Grup”, intervenient accesoriu Banca Comercială „Victoriabank” Societate pe Acţiuni privind separarea bunului din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a actului juridic, împotriva hotărîrii Curţii de Apel Chişinău din 22 iunie 2015, prin care s-a admis cererea înaintată de Alexandru Cuşnir privind separarea bunului din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a actului juridic, CONSTA TĂ: La 24 decembrie 2014 Alexandru Cuşnir s-a adresat în instanţa de insolvabilitate împotriva SRL „Covcons Grup”,

intervenient accesoriu BC „Victoriabank” SA privind separarea bunului din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a contractului de ipotecă nr. 2673 din 26 februarie 2009. În motivarea cererii Alexandru Cuşnir a indicat că a încheiat cu SRL „Covcons Grup” contracte de investiţii nr. 15 din 16 august 2007 şi nr. 49 din 02 octombrie 2008. Conform prevederilor pct. 2 din contractul de investiţii nr. 15 din 16 august 2007 părţile au convenit la faptul că debitorul va executa şi va transmite creditorului locul de parcare din parcarea subterană, situată pe adresa bd. Decebal, 80/1 mun. Chişinău, iar conform prevederilor pct. 2 din contractul nr. 49 din 02 octombrie 2008 părţile au stabilit că debitorul va executa şi va transmite creditorului încăperile nelocuibile, amplasate la etajul I de pe aceiaşi adresă.

Alexandru Cuşnir a menţionat că şi-a executat condiţiile contractuale, transferînd sumele indicate în contract, iar la 15 martie 2010 cu debitorul SRL „Covcons Grup” a semnat actul de predare – primire a parcării auto prin care bunul cu suprafaţa de 19,8 m.p. din bd. Decebal, 80/1 mun. Chişinău cu nr. cadastral 0100105.299.01.086 a fost transmis creditorului pentru înregistrare la OCT şi actul de predare – primire a încăperii nelocuibile din 15 martie 2010 prin care bunul cu suprafaţa de 87,5 m.p. din aceiaşi adresă cu nr. cadastral 0100105.299.01.086 a fost transmis creditorului pentru înregistrare la OCT. Reclamantul a invocat că a fost privat de posibilitatea înregistrării dreptului său de proprietate asupra imobililor menţionate pe motivul grevării acestora de către debitor la BC „Victoriabank” SA, pe cînd conform prevederilor contractelor de investiţie debitorul nu era în drept să greveze bunurile imobile în cauză fără acordul scris al său.

Alexandru Cuşnir a indicat că contractul de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009, precum şi acordurile adiţionale nr. 2573 din 25 februarie 2009, nr. 9417 din 26 martie 2010, nr. 30011 din 04 august 2010 în partea în care a fost instituită ipotecă asupra bunurilor cu nr. cadastral 0100105.299.01.086 şi nr. cadastral 0100105.299.01.010 sînt lovite de nulitate absolută, deoarece au fost încheiate în lipsa acordului creditorului. A solicitat separarea bunului din masa debitoare cu transmiterea către Alexandru Cuşnir a bunurilor cu nr. cadastrale 0100105.299.01.086 şi nr. 0100105.299.01.010; declararea nulităţii parţiale a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009, precum şi a acordurilor adiţionale nr. 2573 din 25 februarie 2009, nr. 9417 din 26 martie 2010, nr. 30011 din 04 august 2010 în partea în care a fost instituită ipotecă asupra bunurilor imobile.

Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 11 februarie 2015 s-a admis cererea înaintată de către Alexandru Cuşnir. S-a recunoscut nulitatea parţială a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 precum şi a acordurilor adiţionale din 05 august 2009, nr. 2 din 27 noiembrie 2009, nr. 3 din 26 martie 2010, nr. 4 din 13 iulie 2010, nr. 5 din 15 iunie 2011 şi nr. 6 din 05 decembrie 2011 în partea în care a fost instituită ipotecă asupra bunurilor imobile cu nr. cadastral 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 0100105.299.01.086. S-au separat bunurile cu nr. cadastrale 0100105.299.01.010 şi 0100105.299.01.086 din masa debitoare. S-au ridicat sechestrele de pe bunurile imobile cu nr. 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 0100105.299.01.086 şi s-au anulat alte măsuri de asigurare (f.d.

113 – 124 vol. I). La 19 februarie 2015 şi 04 martie 2015 Roman Pelin, administratorul insolvabilităţii SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA au declarat recurs împotriva hotărîrii instanţei de insolvabilitate din 11 februarie 2015, solicitînd casarea acesteia cu emiterea unei noi hotărîri, prin care acţiunea să fie respinsă integral (f.d. 126, 130 – 134, 146 – 149 vol. I). Prin decizia Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie din 29 aprilie 2015 s-a admis recursurile declarate de către Roman Pelin administratorul insolvabilităţii SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA, s-a casat hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 11 februarie 2015, 2 cu remiterea pricinii spre rejudecare la Curtea de Apel Chişinău în alt complet de judecată (f.d.

192 – 198 vol. I). La rejudecarea cauzei Curtea de Apel Chişinău prin hotărîrea din 22 iunie 2015 a admis cererea înaintată de către Alexandru Cuşnir. S-a recunoscut nulitatea parţială a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009, precum şi a acordurilor adiţionale din 05 august 2009, nr. 2 din 27 noiembrie 2009, nr. 3 din 26 martie 2010, nr. 4 din 13 iulie 2010, nr. 5 din 15 iunie 2011 şi nr. 6 din 05 decembrie 2011 în partea în care a fost instituită ipotecă asupra bunurilor imobile cu nr. cadastral 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 0100105.299.01.086. S-au separat bunurile cu nr. cadastrale 0100105.299.01.010 şi 0100105.299.01.086 din masa debitoare. S-au ridicat sechestrele de pe bunurile imobile cu nr. 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 0100105.299.01.086 (f.d.

239 – 252 vol. I). La 25 iunie 2015 şi 17 iulie 2015 Roman Pelin, administratorul insolvabilităţii SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA au declarat recurs împotriva hotărîrii instanţei de insolvabilitate din 22 iunie 2015, solicitînd casarea acesteia cu emiterea unei noi hotărîri prin care acţiunea să fie respinsă integral (f.d. 257 - 261 vol. I, 1 – 5 vol. II). Examinînd materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în cererile de recurs, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie conchide că recursurile înaintate urmează a fi respinse, din următoarele considerente. Conform art. 445 alin. (1) lit. a) CPC instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe, precum şi încheierile atacate cu recurs.

Din materialele dosarului instanţa de recurs constată că la 09 septembrie 2014 ÎMCA „Valan International Cargo Chartier” SRL a depus cerere cu privire la intentarea procesului de insolvabilitate faţă de SRL „Covcons Grup” din motivul incapacităţii de plată. Prin încheierea Curţii de Apel Chişinău din 12 septembrie 2014 a fost admisă spre examinare cererea privind intentarea procesului de insolvabilitate faţă de SRL „Covcons Grup” şi în scopul prevenirii modificărilor stării bunurilor debitorului în perioada de pînă la intentarea procesului de insolvabilitate s-a dispus aplicarea măsurilor de asigurare în conformitate cu prevederile Legii insolvabilităţii. Curtea de Apel Chişinău prin hotărîrea din 21 octombrie 2014 a intentat procesul de insolvabilitate faţă de SRL „Covcons Grup”.

În procesul de insolvabilitate, la 24 decembrie 2014 Alexandru Cuşnir s-a adresat în instanţa de insolvabilitate împotriva SRL „Covcons Grup”, intervenient accesoriu BC „Victoriabank” SA privind separarea bunului din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a contractului de ipotecă nr. 2673 din 26 februarie 2009. Prin hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 22 iunie 2015 s-a admis cererea înaintată de către Alexandru Cuşnir. S-a recunoscut nulitatea parţială a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 precum şi a acordurilor adiţionale din 05 august 2009, nr. 2 din 27 noiembrie 2009, nr. 3 din 26 martie 2010, nr. 4 din 13 iulie 2010, nr. 5 din 15 iunie 2011 şi nr. 6 din 05 decembrie 2011 în partea în care a fost instituită ipotecă asupra bunurilor imobile cu nr. cadastral 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 3 0100105.299.01.086.

S-au separat bunurile cu nr. cadastrale 0100105.299.01.010 şi 0100105.299.01.086 din masa debitoare. S-au ridicat sechestrele de pe bunurile imobile cu nr. 0100105.299.01.010 şi nr. cadastral 0100105.299.01.086. Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit constată întemeiată concluzia instanţei de insolvabilitate, din următoarele motive. Potrivit art. 48 alin. (1) al Legii insolvabilităţii nr. 149 din 29 iunie 2012 persoana care, în baza unui drept real sau personal, poate demonstra că bunul nu poate fi inclus în masa debitoare nu este creditor chirografar. În acest caz, persoana înaintează administratorului insolvabilităţii/lichidatorului o cerere de separare a bunului din masa debitoare sau de partajare a patrimoniului din proprietatea comună deţinută împreună cu debitorul.

(3) În caz de refuz al administratorului insolvabilităţii/lichidatorului, instanţa de insolvabilitate, la cererea persoanei interesate, va stabili bunurile supuse separării sau partajării, calitatea de proprietar sau de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele, născute din starea de proprietate comună, pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o moştenire, instanţa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor faţă de defunct, sarcinile moştenirii. (4) Instanţa de insolvabilitate va face separarea sau partajarea în natură a masei debitoare prin formarea unor loturi de atribuire. În cazul în care nu sînt egale în valoare, loturile se întregesc printr-o sumă de bani.

La formarea şi la atribuirea loturilor, instanţa va ţine seama de acordul părţilor, de mărimea cotei părţi, ce se cuvine fiecăruia ca urmare a separării sau a partajării masei debitoare, de natura bunurilor, de domiciliul şi de ocupaţia părţilor, de faptul că unii coproprietari, înainte de a se cere separarea sau partajarea, au făcut construcţii, îmbunătăţiri sau altele asemenea cu acordul coproprietarilor. Analizînd circumstanţele speţei prin prisma normelor legale, care reglementează modalitatea şi temeiurile de separare a bunurilor din masa debitoare, instanţa de recurs constată că pentru a solicita separarea unui bun din masa debitoare, solicitantul trebuie să demonstreze că deţine un drept real sau personal asupra bunului în cauză, precum şi să indice titlul acestui drept.

Actele cauzei atestă că la 16 august 2007 creditorul a încheiat cu debitorul contractul de investiţii (antrepriză) nr. 15, iar la 02 octombrie 2008 a fost încheiat un alt contract de investiţii (antrepriză) nr. 49. Conform prevederilor pct. 2 din contractul nr. 15, părţile au convenit la faptul că debitorul va executa şi va transmite creditorului locul de parcare din parcarea subterană situată pe adresa mun. Chişinău, bd. Decebal, 80/1, iar în corespundere cu prevederile pct. 2 din contractul nr. 49 din 02 octombrie 2008 părţile au convenit că debitorul va executa şi va transmite creditorului încăperile nelocuibile amplasate la etajul I de pe aceiaşi adresă. Astfel achitarea în baza contractelor menţionate a avut loc, iar părţile au stablit că creditorul a achitat integral lucrările efectuate.

La 25 februarie 2009 debitorul SRL „Covcons Grup” a grevat bunurile în cauză în baza contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 încheiat între SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA, completat cu acordul adiţional din 05 4 august 2009, acordul adiţional nr. 2 din 27 noiembrie 2009, acordul adiţional nr. 3 din 26 martie 2010, acordul adiţional nr. 4 din 13 iulie 2010, acordul adiţional nr. 5 din 15 iunie 2011 şi acordul adiţional nr. 6 din 05 decembrie 2011, fără a înştiinţa pe investitor/beneficiarii imobilului, fără a informa crediotrul despre existent investitorului şi fără a-l atrage la încheierea cotnractului de ipotecă.

Instanţa de recurs constată justă concluzia instanţei de insolvabilitate precum că litigiul în cauză îi sînt aplicabile prevederile contractului de investiţii (antrepriză) nr. 15 din 16 august 2007 şi contractului de investiţii (antrepriză) nr. 49 din 02 octombrie 2008, care avînd caracter sinalagmatic se caracterizează prin reciprocitatea drepturilor şi obligaţiilor şi anume debitorul s-a obligat să efectuieze pe riscul său o anumită lucrare, iar creditorul s-a angajat să achite valoarea acestora în modul şi termenul stipulate în contract. Creditorul şi-a onorat obligaţiile asumate, prin achitarea integrală a preţului bunurilor, însă debitorul nu şi-a onorat obligaţia de a transmite bunurile în proprietatea creditorului.

De altfel spus, bunurile în cauză nu au fost înscrise în registrul bunurilor imobile, întrucît asupra bunurilor menţionate a fost instituită ipotecă în baza contractului nr. 2573 din 25 februarie 2009, de unde rezultă că creditorul a fost privat de posibilitatea de a-şi înregistra dreptul său de proprietate asupra imobilelor în cauză, or conform prevederilor pct. 6.2.3 din contractul nr. 15 din 16 august 2007 şi pct. 5.2.3 al contractului nr. 49 din 02 octombrie 2008 debitorul s-a obligat să nu greveze imobilele care reprezintă obiect ale contractelor citate fără acordul scris al creditorului. Colegiul reţine întemeiată concluzia instanţei de insolvabilitate precum că contractul de ipotecă încheiat între SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA este lovit de nulitate deoarece a fost încheiat în lipsa acordului coproprietarilor (posesorilor de drept) a imobilului din bd.

Decebal, 80/1 mun. Chişinău. Astfel contractul de ipotecă încheiat între SRL „Covcons Grup” şi BC „Victoriabank” SA a fost încheiat fără intenţia de produce efecte juridice şi este lovit de nulitate prin prisma prevederilor Capitolului III al Codului Civil. Conform art. 216 Cod Civil actul juridic este nul în temeiurile prevăzute de prezentul cod. Actul juridic poate fi declarat nul, în temeiurile prevăzute de prezentul cod, de către instanţa de judecată sau prin acordul părţilor (nulitate relativă). Art. 220 Cod Civil prevede că actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sînt nule dacă legea nu prevede altfel. Actul juridic sau clauza care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sînt nule.

În această ordine de idei, Colegiul constată ca întemeiată cerinţa lui Alexandru Cuşnir privind separarea bunului imobil din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a actului juridic, deorece condiţiile necesare separarării – deţinerea unui drept real sau personal asupra bunului în cauză au fost confirmate în cadrul examinrăii pricinii.

De altfel spus, SRL „Covcons Grup” era obligat să înregistreze contractele de investiţie la Organul Teritorial Cadastral în baza Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998. Conform art. 406 alin. (1) din legea menţionată, contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le 5 transmită persoanei fizice, care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii.

Iar alin. (3) prevede că pentru înregistrarea contractelor menţionate la alin.(1), partea ce asigură construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului destinat construcţiei, dacă acest drept nu este înregistrat, precum şi să prezinte oficiului cadastral teritorial autorizaţiile necesare pentru construcţie, proiectul construcţiei, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor şi a încăperilor nelocuibile. Conform art. 321 alin. (2) Cod Civil în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege. După cum rezultă din prevederile Codului Civil, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se dobîndeşte la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

În acelaş timp instanţa remarcă că încheind contractul de ipotecă în privinţa unei case de locuit sau a unui apartament, debitorul este obligat să-l prevină în scris pe creditor despre toate drepturile persoanelor terţe asupra obiectului de ipotecă pe care le cunoaşte la momentul înregistrării contractului (existent ipotecii anterior). Potrivit art. 508 Cod civil drepturile de creanţă, faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate în registru devin opozabile terţilor numai prin notare, corespunzător în cazul lipsei notărilor în registrele publice, raporturile juridice ulterioare invocate de către terţi sînt inopozabile creditorului ipotecar prin însăşi lipsa notării, deoarece notarea în esenţă, conform art. 498, se referă la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru.

Mai mult, conform Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998, contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice, care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor, care rezultă din acestea, se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii. Instanţa de recurs menţionează că la încheierea contractelor de investiţii a unei părţi din imobilul ipotecat, părţile pot prevedea o clauză, potrivit căreia, în situaţia în care cumpărătorul achită integral preţul imobilului, creditorul ipotecar, în baza prevederilor art. 26 alin. (5) din Legea cu privire la ipotecă, îşi va da acordul scris privind radierea ipotecii în privinţa acestui apartament.

Astfel, la achitarea deplină a preţului imobilului concret, ipoteca instituită în privinţa lui va înceta cu acordul creditorului gajist şi cumpărătorul (investitorul) va fi în drept să-şi înregistreze dreptul de proprietate. În caz contrar, dacă la încheierea unor astfel de contracte în privinţa imobilului ipotecat, părţile contractante nu au prevăzut o asemenea clauză, ipoteca va subzista asupra întregului complex locativ, pînă ce debitorul ipotecar va satisface obligaţia garantată prin ipotecă. 6 Potrivit art. 48 din Legea cu privire la ipotecă, în cazul în care o încăpere izolată din cadrul construcţiei viitoare sau nefinisate este ipotecată, la transferul dreptului de proprietate asupra acesteia, părţile contractului de ipotecă pot conveni asupra radierii ipotecii sau modificării contractului de ipotecă, noul proprietar fiind în drept să instituie o nouă ipotecă asupra încăperii respective.

În astfel de circumstanţe, nu pot fi reţinute criticile formulate în recurs cu privire la ilegalitatea hotărîrii Curţii de Apel Chişinău, deoarece sînt nejustificate şi se combat prin constatările relatate, mai mult că hotărîrea atacată a fost adoptată cu respectarea şi aplicarea corectă a legislaţiei procedurale şi materiale. Din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că hotărîrea instanţei de apel este legală şi întemeiată, iar argumentele invocate de către recurent sînt neîntemeiate, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit ajunge la concluzia de a respinge recursul ca neîntemeiat şi de a menţine hotărîrea instanţei de insolvabilitate.

În temeiul celor expuse, în baza art. 445 alin. (1) lit. a) CPC Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie DECIDE: Se respinge recursul declarat de Banca Comercială „Victoriabank” Societate pe Acţiuni şi Roman Pelin, administratorul insolvabilităţii Societăţii cu Răspundere Limitat „Covcons Grup”. Se menţine hotărîrea Curţii de Apel Chişinău din 22 iunie 2015 în pricina la cererea înaintată de Alexandru Cuşnir împotriva Societăţii cu Răspundere Limitată „Covcons Grup”, intervenient accesoriu Banca Comercială „Victoriabank” Societate pe Acţiuni privind separarea bunului din masa debitoare şi recunoaşterea nulităţii parţiale a actului juridic.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele colegiului, judecătorul Svetlana Filincova Judecătorii Tamara Chişca - Doneva Elena Covalenco Dumitru Mardari Maria Ghervas 7